禹州市梁北镇项目整体规划报告112p

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1、禹州市梁北镇项目整体规划报告禹州市梁北镇项目整体规划报告第一部分 禹州城市规划及梁北镇区位分析1、禹州市基本情况分析2、禹州市整体城市规划3、禹州产业布局规划4、梁北镇位置解析第二部分 项目总体规划方向1、项目地块状况2、地块SWOT分析3、项目发展目标及开发思路4、项目总体规划方向3、项目巨大社会意义第三部分 项目整体规划方案1、项目规划蓝本2、项目具体规划第四部分 项目首期启动预案1、项目首期开发地块2、项目首期用地安排3、别墅区具体各项规划建议第五部分 项目运营战略及客群分析1、项目开发节奏与投资估2、目标客群第六部分 居易国际集团控股有限公司简介目目录录第一部分第一部分禹州城市规划及梁

2、北镇区位分析禹州城市规划及梁北镇区位分析 禹州市概况禹州市概况p禹州市位于河南省中部，颍河上游，地处郑州、洛阳、平顶山三市中心地带，东接许昌、长葛，北靠新郑、密县，西北邻登封，西及南部连汝州、郏县、襄县。国家重要的药材集散地，河南省历史文化名城,以发展能源、建材、医药为基础，以高新技术产业为主导的现代化工业城市。市区人口规模: 近期2010年40万人， 远期 2020 年50 万人。p交通状况：郑（州）南（阳）公路和许（昌）洛（阳）公路贯穿全境，并通过公路与京（北京）深（深圳）、陇海铁路相接，沿郑南公路北到省会郑州80公里。下辖26个乡镇办，其中4个街道办事处，10个镇，11个乡，1个回族乡，

3、另有禹州市城市新区管委会和被列为河南省民营科技园区的禹州市产业集聚区（经济技术开发区）管委会。 禹州市基本情况分析经济状况分析经济状况分析p初步形成了能源、钧陶瓷、铸造、建材、档发、农副产品加工等六大特色产业群。新兴产业群涌现出了统一电器、中加科技生物制药等一批科技含量高、经济效益好的企业，传统产业如铸造与机械加工、钧陶瓷等继续保持了稳步快速发展的良好势头。p2008年，全市中小企业完成工业增加值65.8亿元，同比增长1.1%。中小企业对全市生产总增长的贡献率高达65%以上。全市中小企业从业人员20.4万人，占全市二、三产业人口总数的比重达30%以上。市经济技术开发区共有69个项目入驻，已投产

4、52家，从业人数达到7000多人。以中小企业为主的六个产业集群实现销售收入160亿元，对全市经济的贡献达到 60%以上。2008年，全市固定资产投资在500万元以上的工业项目 148 个，累计完成固定资产12亿元。发展担保公司7，注册资本金达到2亿多元。p预计到 2015年，全市GDP达到400亿元左右；地方财政收入达到 15 亿元；城镇居民人均可支配收入达到12000元，农民人均收入达到7200元以上。“中国百强县中国百强县”p2001年，禹州被确定为全省26个城镇化重点发展县（市）之一；2003年禹州被河南省纳入“中原城市群”作为重点发展；2004年被省人民政府确定为全省35个扩权县市之一

5、；2005年进入全国中小城市竞争力100强,并在中国中部百强县市中名列第六位。 以至于2006年，在省委省政府召开的全省县域经济工作会议上，禹州市被评为了“二十强”之一，并获得1000万元嘉奖之后，没有人对此表示任何疑惑态度。p2007年08月有关部门组织发布的第七届全国县域经济基本竞争力评价报告中，禹州市坦然迈进了中国县域经济基本竞争力百强县(市）的行列，并与河南偃师市、新密市、新郑市、荥阳市、登封市等并列第71位次，同时与上述五市共同成为第七届中国中部县域经济基本竞争力百强县并列三位次，发展并呈现出上升态势1 1、夏都、夏都华夏第一都华夏第一都p禹州的来源与一个人有着莫大的关系大禹，这个中

6、国历史上向自然宣战并取得辉煌成就的第一人和他建立的中国历史上第一个奴隶制国家夏朝，决定了禹州千古帝都、华夏第一故都的历史地位。p拥有国家级重点文物保护单位5处，省级重点文物保护单位40余处，境内各类古建筑群26处，官宦墓葬300余处，帝王陵墓7处，大型寺庙宫观8座，小型古迹景点763处，其中大禹遗迹、夏文化遗址，全国保存最完整的药商会馆-怀帮会馆、秦相吕不韦故里、南北朝时期后晋褚太后故里、画圣吴道子故里、钧台钧官窑遗址、后汉皇帝刘知远墓等在全国均属独一无二。黄帝遗迹、逍遥观、东岭关、周定王陵、妃子墓等也是屈指可数的文化遗迹。同时，历史上诞生过杂家鼻祖吕不韦、先秦法家韩非子、西汉留侯张良、改革家

7、晁错、行书鼻祖刘德升、曹魏谋臣郭嘉、唐代画圣吴道子、书坛大家褚遂良等贤达名流。 历史人文状况分析p中国是瓷器的故乡，而禹州则是中国瓷器的重要发祥地，是著名的“中国陶瓷文化之乡”。被誉为中国“五大名瓷”之首，素有“黄金有价钧无价”、“家有万贯，不如钧瓷一片”之说。p国家级重点文物保护单位中，陶瓷窑遗址类禹州独占一半，其中禹州钧官窑遗址博物馆在作为国家级重点文物保护单位的同时也成为国家4A级旅游景区，同时也进入国家世界文化遗产预备名录。禹州钧瓷烧制工艺被列入国家非物质文化遗产名录。自2002年起，禹州市每年与中国工艺美术协会、中国陶瓷工艺协会等单位联合举办中国钧瓷文化节活动，以弘扬和提升禹州钧瓷这

8、一中华瑰宝的深厚魅力。2008年禹州又因钧瓷文化而被列入河南省文化改革发展试验区。 2 2、瓷都、瓷都钧瓷之都钧瓷之都 3 3、药都、药都中药之都中药之都p禹州地理气候优越，盛产动、植、矿物药材1084种，蕴藏量12万吨。唐朝药王孙思邈曾长期游居禹州，行医采药、著书立说，孙思邈去世后，禹州人民在西关购地建“药王阁”永久纪念。故有“药不经禹州不香，医不见药王不妙”之说。p禹州的中药材种植历史悠久，明嘉靖年间，已种植名贵地道药材45种，禹白芷 、禹南星、禹白附已列入李时珍的本草纲目。p进入新时期以来，禹州中药材产业发展更加迅速。成为全国17家标准化、规范化的国家级中药材专业市场之一，也是河南唯一的

9、国家级中药材专业市场。年交易额居全国第三位。在中药材贸易中的影响力愈加增强，被批准为“全国中药饮片配送中心”。 禹州市中心城区规划禹州市中心城区规划 p禹州中心城区规划： 根据禹州市城市总体规划，禹州城市总体规划布局为:“一心两轴五组团”。p城市近期发展主要向东，远期城市将以向北发展为主，西部以调整补充完善为主，并适度发展。p城建重点目标：以建设全省区域副中心城市和现代化中等城市为目标，坚持新区和老区建设并重，努力使城市的设施更完美，管理更规范、环境更宜居。中心区：老城新区商贸组团西部：工业组团东部：行政服务组团东北部：生态组团城北：居住服务组团发展轴：颍河绿色带和许洛公路 禹州产业布局规划禹

10、州产业布局规划禹州市产业布局总体结构可概括为：一极多点三走廊四板块。一极多点三走廊四板块。p增长极增长极“一极”即禹州大城区。规划期内，禹州市将跻身大城市之列，成为河南省区域次中心城市和许昌市副中心城市，成为整个地区经济发展的发动机、主导者和组织者，成为全市经济增长的主体。p增长点增长点各个小城镇及其特色产业集群是除城市外区域经济增长的重要载体支撑。 加强产业分工，突出发展重点，提高发展水平，将小城镇尤其是四个中心镇建设成 农村地区发展的龙头和市域经济的重要增长点。p产业走廊产业走廊 三条产业走廊即 S103 产业走廊、S237 产业走廊和神禹产业走廊。 p经济组织区划经济组织区划根据各城镇间

11、经济联系的密切程度、对外交通方向、功能互补性、产业结构 相似性及其分工与协作、生态环境关联性、地域的相近性和中心城镇的影响范围，将禹州市域在全市大经济区的基础上，分为四个亚经济单元：夏都次经济区、环神次经济区、顺西次经济区、东北次经济区。各城镇应在城镇职能、道路交通、产业分工与布局、资源开发、生态环境保护等方面加强联系，密切配合。 梁北镇概况梁北镇概况 p梁北镇位于禹州市区南部1公里处，与市区紧邻，地处三峰山、柏山之间，全镇总面积46.5平方公里，辖郭村、梁北、砖桥、杜岗寺、大白庄、铁李、箕啊、军张、彭庄、黑龙庙、大席店、陈口、苏王口、半坡店、罗坡、余楼、董、赵桥、杨村、秦村、刘垌、苏沟、杨园

12、、双庙、董村25个行政村，总人口42794人。p平禹铁路和许禹铁路穿境而过，禹郏公路（禹州郏县）、郑南公路（郑州南阳）贯穿全境，正在建设中的南三环横贯东西，地理位置优越。p目前，梁北镇已形成了陶瓷、电瓷、机械加工、煤炭、水泥、医药包装等6大支柱产业。 梁北镇梁北镇“近水楼台近水楼台”地理优地理优势势p禹州产业布局规划“一极多点三走廊四板块一极多点三走廊四板块”，“一极”即禹州大城区，角色为禹州整体经济的增长极，将跻身大城市之列，成为整个地区经济发展的发动机、成为全市经济增长的主体，梁北镇得天独厚的地理位置，奠定了“近水楼台先得月”的发展契机。p禹州城市总体规划布局“一心两轴五组团一心两轴五组团

13、”，“一心”指以老城新区为中心发展，梁北镇于禹州市区南部1公里处与市区紧邻，优越的地理位置为梁北镇各方面发展提供了先天优势。p以禹州城市规划发展为契机，充分发挥紧邻市区的地域优势，稳步推进新农村建设改造，提高梁北城镇化率，加快梁北融城步伐，实现梁北和城市融为一体，将梁北镇打造为集约化新城镇样板。第二部分第二部分项目总体规划思路项目总体规划思路项目地块状况项目位于梁北镇中部，地块以南水北调为界，分A、B两地块。pA地块：含罗坡、余楼、半坡店等4个村，占地约1万亩，土地平整，现为农业用地，中间有高压线穿过。pB地块：属郭村土地，约500亩，西面属坡地丘陵，东侧地形稍平整。A地块B地块南水北调本案S

14、WOT分析地块SWOT分析优势优势劣势劣势机遇机遇威胁威胁SWOTA A 政府支持，具有一定的政策优势。政府支持，具有一定的政策优势。B B 千亩大盘先天优势，运作声势浩千亩大盘先天优势，运作声势浩大，提高项目本身品质感。大，提高项目本身品质感。A A 运作周期长，资金投入大，市场消化能力运作周期长，资金投入大，市场消化能力弱，回款速度慢。弱，回款速度慢。B B 土地性质包含大量耕地，未来房产手续办土地性质包含大量耕地，未来房产手续办理麻烦。理麻烦。C C 地块内村庄、市场、加油站拆迁问题尚未地块内村庄、市场、加油站拆迁问题尚未解决。解决。D D 项目合作方式不明确。项目合作方式不明确。A A

15、 禹州房地产市场发展较快，正处于禹州房地产市场发展较快，正处于成长阶段。而且禹州房地产、市场缺成长阶段。而且禹州房地产、市场缺乏塔尖存在的高端品牌。为千亩大盘乏塔尖存在的高端品牌。为千亩大盘的到来带来了广阔的机遇。的到来带来了广阔的机遇。A A 圈地过大，造成资金压力大，可能会有圈地过大，造成资金压力大，可能会有资金链断裂的危险。禹州的消化能力小，资金链断裂的危险。禹州的消化能力小，需分期开发，长时间的施工破坏项目本身需分期开发，长时间的施工破坏项目本身所塑造的品质。所塑造的品质。B B、其他区域客户对本区域认同感需要慢慢、其他区域客户对本区域认同感需要慢慢培养。培养。C C、公共交通不便利，

16、大多数属于、公共交通不便利，大多数属于“生地生地”，政府市政配套缺乏。，政府市政配套缺乏。项目发展目标及开发思路（一）发展目标（一）发展目标p以地产开发为手段，将现有村落进行革命性的集约整合，彻底改变目前零散、破旧社会人居风貌，以一个点的大兴起带活一大片的整体发展，全面塑造社会主义现代化新农村崭新精神风貌，使该项目成为新农村改造的成功示范性工程。（二）开发思路（二）开发思路p对现有自然村落进行“手术刀式”的彻底整容变革！以“再造一座城”的概念导入规划，从“城市运营”的角度来规划这个约万亩以上的新城，通过对大片土地的整体规划、统一开发、分期建造达到大社区、大配套、大市政、大交通等新城镇式的造城规

17、划，以大气势搅动禹州房地产市场，带动禹州人居向更高层次发展。项目体量巨大，结合项目开发思路及新农村建设需求，规划方向为：城市人居综合体项目总体规划方向项目巨大社会意义p促进新农村整合发展，极大提升梁北镇城镇化水平目前河南省城镇化率只有37.7%，而梁北镇镇区面积6.5平方公里城镇化率仅34.8%，低于全国平均水平11.8个百分点，项目以再造一座城的概念导入规划，以极大吸附性努力把“城中村”改造成现代化城市新区,提升城市品位。p为禹州市跨越式发展提供空间变开发商单纯开发角色为城市运营发展参与者，践行社会责任，探索新农村建设的新模式，支持梁北镇新农村建设，完善城市功能、改善城市环境、提高土地利用效

18、率，推动当地可持续的城市化过程，进而为禹州市跨越式发展提供空间。p推动禹州人居发展新高度目前区域房产市场开发理念尚不成熟，房产开发尚停留在满足单纯居住功能的物理层面，市场杂乱无章、良莠不齐，当地房地产产业处于初级起步阶段，居易置业作为地产龙头企业，本项目的进驻开发必将带活一方市场，促进当地行业发展。第三部分第三部分项目整体规划方案项目整体规划方案 项目规划蓝本本着整合农村发展、改善人居环境、推动梁北城镇化的原则，以高度放眼规划，项目基本雏形是融居住、商业、酒店、休闲、娱乐、教育、医疗等功能于一体的大型航母级新中央城市人居综合体。项目具体规划按功能划分，将本项目规划为“七大功能组团”p酒店商业组

19、团【沿街风情购物、社区内商超组合】p高级住宅区组团【公寓、洋房、小高层、高层、复式】p别院组团【独栋、联排】p休闲娱乐组团【电影院、会所、健身房、游泳池、图书馆】p教育组团【幼儿园、小学、专科培训基地】p医疗卫生组团【医院、诊所卫生室、药房、保健】p活动组团【居民生活广场（带音乐喷泉）、老年活动中心、主题公园、 标准化篮球场、乒乓球、羽毛球馆等】 南水北调运河南水北调运河酒店商业组团酒店商业组团城市马路高级住宅区组团高级住宅区组团B区别院组团别院组团A-2区休闲、娱乐组团休闲、娱乐组团医疗组团医疗组团活动组团活动组团pA地块规划以城市马路为界分为南北两个用地区块 A-1区：新农村城镇建设示范区

20、 A-2区：后期开发区pB地块规划为B区A-1区教育组团教育组团别墅区别墅区新农村建设新农村建设整体规划方案城市马路B区A-2区A-1区新农村建设新农村建设p整个新农村建设，集中在B区南部和整个A-1区。p郭村作为梁北镇政府的所在地，将其作为新农村建设的中心城镇示范村。p将A地块几个村落进行合理化规划，将其全部集中整合至A-1区，并以郭村为示范带动整个A-1区新农村城镇化建设。通过整合、集约利用土地资源，探索新农村建设新模式，使土地价值得到最大限度的发挥利用，整体推动新农村城镇化水平。新农村建设用地安排新农村建设新农村建设南水北调运河南水北调运河酒店商业组团酒店商业组团B区A-2区A-1区1、

21、酒店商业组团p引进物业形象好，口碑佳的高档酒店品牌，对于大盘品牌塑造具有特殊的意义，星级酒店作为会所的升级，对内服务于社区居民，为业主带来生活上的便利，同时对外可以广纳客源，接待商务客户。 1-1、酒店p邀请知名设计师担纲设计，大堂利用精细天花雕镂、各样灯饰、金银泊与彩绘琉璃等元素营造出瑰丽华贵气质，客房硬件配备要达星级标准，客房设置50左右平米标准房、100多平米套房等类型，每间配备独立林浴间浴缸、纯平液电视及网络等设备。购物中心购物中心百货百货超市超市综合卖场综合卖场主题商场主题商场流行服饰流行服饰美食广场美食广场休闲娱乐休闲娱乐社区配套社区配套教育培训教育培训美容美发美容美发医疗服务医疗

22、服务特色街区特色街区中西餐饮中西餐饮咖啡简餐咖啡简餐文体健身文体健身p本项目商业配套以社区内及周边社区居民为服务对象，以便民利民、满足和促进居民综合消费为目标，满足居民生活、购物、休闲、娱乐、文化等需要的商业形态。以大体量商业极力营造并形成新的商业圈，同时可促进项目销售、提高楼盘品质、营造生活氛围。p商业类型主要集中在以下几个方面：1-2、商业p购物中心对于商业中心的形成最具拉动作用，引进大型商场、超市（如新玛特、华润万家）、家居广场等，配合特色风情商业街、商业散铺，集聚人气迅速激活市场，快速形成商业气候。购物中心购物中心百货百货超市超市综合卖场综合卖场p就同一品牌而言，综合商场与主题商场的货

23、品组成有所不同，主题商场主攻一个业种，品牌专柜面积大，货品更加齐全，比如体育用品、女装、童装等。对于目标顾客来说，它的吸引力就在于其专业化、规模化。根据本项目商业需求，对于后期装修、建材市场、家居市场的形成有着极为有利的条件。主题商场主题商场流行服饰流行服饰美食广场美食广场休闲娱乐休闲娱乐社区配套社区配套教育培训教育培训美容美发美容美发医疗服务医疗服务p社区配套业态主要涉及果蔬店、精品烟酒、蛋糕房、儿童玩具、美容美发、孕婴用品、通讯、洗衣店、便利店、储蓄所、银行、邮局等，用来满足居民生活基本需求。特色街区特色街区中西餐饮中西餐饮咖啡简餐咖啡简餐文体健身文体健身p餐饮方面，为商业街居民提供便利型

24、、休闲型餐饮服务，以中餐、风味小吃为主，会所内部酒店餐饮部可为社区业主、探亲访友的居民提供环境佳、品质好的餐饮服务。另外，搭配部分西餐、甜品、快餐、适量咖啡店、音乐酒吧等满足高端人士的需求。p文化型消费多集中在商业街，如书店、书吧、培训班等；娱乐消费如卡拉OK、SPA健身会所、桑拿、KTV 等。南水北调运河南水北调运河B区A-2区A-1区2、休闲娱乐组团休闲、娱乐组团休闲、娱乐组团p社区内设置健身房、游泳池、图书馆、会所（会所内设置多功能的美食、娱乐、休闲、健身场所，包括咖啡厅、乒乓球室、棋牌室、健身房、舞蹈室、瑜珈室等）等满足业主日常休闲娱乐需求。台球厅SPA图书馆KTVp集高科技于一体的多

25、功能电影院，魔域颠峰、漂流冲浪、空中飞舞、海盗船、旋转郁金香、阿拉伯飞毯、飞越亚马逊，惊险巅峰，快乐无限！多功能电影院紧邻商业购物街而建，在满足社区居民的同时拓展更多客户需求。南水北调运河南水北调运河B区A-2区A-1区3、教育组团p教育配套，如今已不仅仅是单一的配套功能，许多人为了就读名校而购买楼盘的现象屡见不鲜，目前在很大程度上已升级为项目卖点甚至亮点来运作，像本项目这样的“超级大盘”教育配套更要受到重视。 教育组团教育组团p本项目将积极引入名校，开创领先的教育连锁体系，将教育做够做透，配置一流硬件软件、组建精英教师队伍，开设幼儿园、小学、铁路专科培训学校，积极回馈社会。学校在解决社区教育

26、功能需求的同时，让房地产与教育达到双赢。哈佛幼儿园p创建拥有完整幼教体系、服务跨度约2-6岁幼教体系的综合性儿童教育乐园。p幼儿园占地规划约15亩，配备100间宽敞明亮空调教室，配置儿童桌椅，儿童睡床，玩具柜，衣柜，组合滑梯，秋千，转椅，哈哈镜，益智玩具，积木等各种幼儿园专用设备，一切活动从孩子的兴趣、人格、天性需要出发，真正体现“一切为了孩子”。p开设艺术口才、思维绘画、奥尔夫音乐、舞蹈、电子琴、开心体操、侵入式英语、手指速算、蒙氏数学、亲子游戏、手工DIY等课程，让孩子在一套设计严谨的课程中，学会推理思考、落实创意、团队合作，综合开发儿童的、潜能。哈佛小学p规划总占地面积约30亩，教学建筑

27、面积约25000平方米。教育设施如：教学大楼、办公楼、科技楼、童趣宫、体育馆、天象馆、多媒体教室、语音教室、塑胶操场、教师公寓等。建议建立多功能综合教学大楼，设30多个专用教室并建设现代化的多媒体教学交流大厅供后期使用。p课程设置上，按照义务教育现有课程要求设置，在实际教学阶段根据学校发展需要形成特色课程。中铁培训基地p规划中铁大型培训基地，为禹州引进一座大专院校，校企合作，本着以服务为宗旨、以就业为导向，以技能为本位、以育人为根本的办学宗旨，创建星级示范，提高规模效益，为禹州行业发展输送高端技能人才，服务禹州地方经济。p开设建筑、汽车、机械、焊接、计算机、涉农等相关专业,形成职业技能公共实训

28、基地,铁道高技能人才培训基地。p在开设综合专业的基础上，以铁道工程、城市轨道交通工程、地下工程与隧道、桥梁工程、结构力学、工程力学、建筑学、给排水、车辆工程、内燃机车、电力机车、运输管理、铁道电气化、铁道信号等涉及铁道的相关专业为特色。南水北调运河南水北调运河B区A-2区A-1区4、医疗卫生组团医疗卫生组团医疗卫生组团p医疗配套，可以向业主提供日常的基本医疗服务，保障业主基本健康，要让本项目医疗配套成为项目一大特色，增强楼盘对于三代、四代大家庭尤其是老年业主的吸引力。p从主要功能类型上划分，本项目医疗配套设置社区医院及大型综合医院。p社区医院主要承担辖区内居民的计划免疫、健康管理、预防保健，常

29、见病、多发病的首诊和大病发现、转诊。p综合医院集医疗、预防保健、康复、疗养、健康教育、科研为一体，拥有门诊、住院大楼、社区保健大楼等现代化医院建筑群，主要承担重要、疑难疾病的诊断和治疗，新医学技术的研究及临床应用等。p当然，本项目医疗配套独立设置，远离居民区，消除居民对建立大型医院所产生的疑虑。医院、诊所卫生室、药房、保健。南水北调运河南水北调运河B区A-2区A-1区5、活动组团活动组团活动组团主要由居民生活广场（带音乐喷泉）、老年活动中心、主题公园、标准化篮球场、乒乓球、羽毛球馆等组成。文化体育设施：综合文化活动中心、健身康乐中心。社区服务设施：社区服务中心、敬老院（托老所）。南水北调运河南

30、水北调运河B区A-2区A-1区6、高级住宅区组团高级住宅区组团高级住宅区组团p产品形态：涉及公寓、洋房、小高层、高层。以不同形态而丰富的户型，适应不同的客户需求。在前期建筑规划、户型设计和后期质量性能、技术标准、工艺流程、材料设备等方面进行全面超越和创新。立面设计：以简洁、干净、明快为基本原则，强调平面功能的同时，尽量避免过多装饰，外立面直线条与体块灵活运用，力求突出“现代、简洁、富有品质感”的鲜明时代特性，营造高雅、有品位的小区内部环境。p户型设计：在分区上要实现动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区，同时又要兼顾实用性、安全性、经济性、灵活性、艺术性，满足一般家庭休息、餐饮、会客、娱乐等多

31、种要求。最终实现户型朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气新鲜、安静舒适的现代人居。p景观设计：时代的进步、经济的发展、市民的追求，要求开发商必须顺应市场，提高楼盘整体素质，其中，首当其冲的就是要注重社区景观的营造。得景观者得天下，本项目要以人为本，将景观作为社区的灵魂，突出景观色设计，打造高品质大尺度的风格化景观园林，并将社区景观过渡到项目附近的南水北调绿化带，使将来的销售在卖房子的同时更多的力求卖一种生活、一种情景。p社区交通：项目体量较大，在小区内部主要干道设红绿灯和人行道，设若干辆豪华交通巴士，把社区的人流方便的输送到交通中心。南水北调运河南水北调运河B区A-2区A-1区7、别院

32、组团别院组团别院组团p介于联排与洋房之间的一种建筑样式，较联排低级较洋房舒适，一般3层，户户紧邻但独户独院，在保证采光、通风等基本需求的基础上，建筑密度较大。适合老中青三代或四世同堂居住。p目前在禹州，别院这一物业形态已出现在市场，并且深受客户喜爱，控制好总价可按套出售，在小区较好地段规划这一物业类型，以适应市场需求。第五部分第五部分项目首期启动预案项目首期启动预案 pA地块占地约1万亩，现为农业用地，中间有高压线穿过。含罗坡、余楼、半坡店等4个村，牵扯村落较多，后期工作复杂，需要时间来慢慢推进。p较之A地块，B地块约500亩，属郭村土地，北面属坡地丘陵，南侧地形稍平整，面积相对较小，且只涉及

33、到一个村，村民安置等工作相对较单一；其次，郭村是梁北镇政府所在地，以郭村为新农村建设中心示范村，要首先启动。p综上，首期开发B地块。首期开发地块B地块A地块B地块南水北调本案南水北调运河南水北调运河B区A-2区A-1区首期用地安排B地块别墅区：300亩，安排于北面丘陵坡地地貌的地块，建高端别墅。别墅总价控制在120万。新农村建设示范区：200亩，安排于地块南侧较平整之地，以建高层为主，用于农村城镇化建设。（1）项目规划原则（2）物业形态建议（3）建筑风格备选（4）户型设计建议（5）景观营造建议别墅区依山傍水之地300亩半山坡地庄园p为了满足现代人渴望贴近自然的生活方式，坡地建筑往往将“保留自然

34、”、“生态优先”做为项目开发的核心理念，在大限度保留原有土地的森林生态系统的前提下，组织建筑、景观规划，使社区与自然共融。别墅区项目规划原则依山而筑 半坡花香45米大落差半山豪宅p利用地块原生坡地地形与建筑完美融合，社区规划超大面积园林绿化和大型水系景观，创造出良好的社区生态系统与优越的景观视野。景观第一，建筑第二面积适中，拒绝奢大p规划上，重点以景观设计为项目的核心，把景观作为超越所有对手的重点。p建筑上，要控制成本，拒绝浪费，要简约主义，不要奢华主义。只做精品建筑，不做极品建筑。p面积上，独栋、联排别墅面积要适中，不能太大，避免总价过高带来的滞销。坡地建筑规划原则p设计融于自然利用项目地块

35、丰富的环境资源，在自然坡地的基础上，充分考虑把周边的景观融入到小区内部，创造优雅的居住氛围。p强调规划层次通过小岛、公共绿地，以及私家庭院构成多层次的空间秩序，丰富的空间秩序为社区的居住创造安静亲切的居住氛围。p环境空间的丰富和完整住宅和景观相互穿插，充分体现与自然融合设计基本的目标，保证小区环境的丰富和完整。p交通的组织安全便捷，交通设计安全经济最大限度减少了穿行车辆的干扰。同时在主干道和交叉口，结点设计开敞的空间，有集中的绿地，试图给不同的居住组团以不同的感觉。（1）项目规划原则（2）物业形态建议（3）建筑风格备选（4）户型设计建议（5）景观营造建议别墅区类型条件优势劣势我们的取舍比重理由

36、独栋别墅高配套、土地、景观、附加值高利润高形象总价高回款较慢 出形象联排别墅土地、产品品质、景观、附加值中高利润高形象 出形象出利润A、物业形态选择：独栋别墅、TOWNHOUSE联排别墅别墅区物业形态建议B、物业形态面积比例：独栋领衔/联排获利独栋联排建筑总面积占比40%建筑总面积占比60%单套面积在200-260平米，总价150万左右单套面积在180-200平米，总价120万左右 C、物业形态概念： 半山坡地别墅别墅与坡地的完美结合p别墅是居住空间的上层建筑，他不仅满足主人基本日常生活需求，更在一定程度上体现主人的品味、生活及精神追求。别墅的拥有者一向要求一种健康、悠然、写意的生活状态，依山

37、傍水自然是别墅永恒的追求，于是 “别墅与坡地的完美结合”，就成为本项目的主题。独栋别墅独门独院、上有独立空间、下有私家花园p独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。独栋别墅是别墅建筑的终极形式。 独栋别墅创新亮点1坡屋顶p坡屋顶是别墅才能拥有的宝贵财富，坡屋顶使层高达到34米，是人与自然亲密接触的途径，选择坡屋顶会为居室增添别样的情趣。独栋别墅创新亮点2家庭俱乐部、下沉式花园p在负一层布置家庭俱乐部、健身房、下沉式庭院，增加私密性的同时，让建筑具有更强的立体感。TOWNHOUSE联排别

38、墅独门独院，1至2个车位，地下室及下沉花园，小于三层p新型经济性别墅，每户独门独院，设有1至2个车位、地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。（1）项目规划原则（2）物业形态建议（3）建筑风格备选（4）户型设计建议（5）景观营造建议别墅区独栋、联排别墅建筑风格 北美乡村主义 新古典主义 新中式主义独栋、联排别墅建筑风格北美乡村主义 p北美建筑风格实际上是一种混合风格，不像欧洲建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响，具有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方、融合多种风情

39、于一体的鲜明特点。在北美建筑中，既有私密性强的个体居住单位，又有恢弘大气的整体社区气氛。而街区概念的形成，不仅满足了居住的需要，更要满住一个阶层心灵归属、文化认同、邻里回归的需要。p北美建筑的明显特点，是大窗、阁楼、坡屋顶、丰富的色彩和流畅的线条。独栋、联排别墅建筑风格新古典主义p新古典主义建筑风格一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。独栋、联排别墅建筑风格新中式主义p新中式主义的特色是将繁复的装饰凝炼得更为含蓄精雅，为硬而直的线条配上温婉雅致的软性装饰，将古典美注入简洁实用的现代设计，使得家居装饰更

40、有灵性，使得古典的美丽穿透岁月，在我们的身边活色生香。（1）项目规划原则（2）物业形态建议（3）建筑风格备选（4）户型设计建议（5）景观营造建议别墅区A、独栋别墅户型配比建议物业类型户型面积户型结构比例独栋别墅200-260六室两厅三卫100%B、联排别墅户型配比建议物业类型户型面积户型结构比例联排别墅180五室两厅三卫50%180-200六室两厅三卫50%（1）项目规划原则（2）物业形态建议（3）建筑风格备选（4）户型设计建议（5）景观营造建议别墅区A A、景观规划核心理念、景观规划核心理念山地流水庄园B B、景观规划核心设想、景观规划核心设想18米宽庄园大门一个深泉平湖三层飞瀑叠水九十九阶

41、竹林曲径百树桃花房前屋后户户小桥流水人家三层自然绿化系统百鸟同归山地森林p18米宽庄园大门p对于别墅项目来说，主大门的设计一定要大气、庄重，体现山地流水庄园的尊贵与气派，18米这个数字便已经足够。p一个深泉平湖p本区域范围内有一鱼塘，后期景观营造可结合鱼塘位置、面积等合理规划，将其打造成景色秀美的人工平湖，成为小区主要景观节点。p三层飞瀑叠水p利用地块坡地丘陵的地貌特点，广植绿色植物，以大块岩石堆砌等手法营造层级分明的飞瀑叠水景观效果，将其合理打造成社区又一主要景观节点。p九十九阶竹林曲径p竹林蹊径、曲径幽深是对本景观节点最直观的感受，竹乃四君子之一，寓意高风亮节的人生境界，九十九阶，寓意九九

42、归一，这些可作为后期销讲的有力素材。p百树桃花房前屋后-辟邪纳吉p关于桃树的传说有：夸父追日，临死前将神木抛出，化成了一片桃林，今民间还认为桃木制品可辟邪纳吉，房前屋后植入桃树，营造令人向往的世外桃源。p户户小桥流水人家-盘桓溪水在楼间p都市生活时代，使得“水”成为所有楼盘规划不可或缺的景观元素，水的灵动、纯净让现代人为之向往，作为别墅这样的高端物业形态，对于水这样的文章一定要大作特作并且要做好，植入下面一些水景元素，为高端人群提供理想的栖身居所。p石径石溪弱水与奇石完美互融，营造房前屋后居住圣境。p配合石雕、铜雕等经典表现手段，营造精致、典雅水景小品。p三层自然绿化系统-草坪、灌木、乔木p对

43、于绿化系统来说，通常情况下乔木最高，灌木次之，花草最矮，本小区采用乔木、灌木、花草三层植被组成自然绿化系统，凸显小区绿化的层次感、立体感。乔木灌木花草白杨垂柳香樟小叶黄杨地柏紫荆月季连翘结缕草p百鸟同归山地森林-最终要展现的世界“回归自然”、“原生态”、“运动”、“健康”等主题，引入“山地森林”概念，让以树木为主体的植物群落覆盖全园，营造禹州首屈一指的魅力人居。第五部分第五部分 项目运营战略及客群分析项目运营战略及客群分析A地块B地块项目开发节奏与投资估算项目开发节奏与投资估算B地块开发2011年2012年2014年2021年A地块开发开发地块开发周期p先行开发B地块作为起步区，暂定2012年

44、初进行预售，力争3年时间开发完毕。按照1的容积率计算，首期300亩保守估计约建500套别墅住宅，按照120万套预估，实现资金回笼约6亿元。据此，加上安置区整体考虑，投资金额预估人民币4亿元。pA地块面积大，物业种类涵盖较多，初步预估开发周期约8-9年，投资金额预估人民币36亿元。p项目整体投资预估约人民币40亿元。目标客户：目标客户：一级二级三级p按客户购买力分，可分以下几个等级：p一级客户：随着禹州市经济不断地发展，禹州“全国百强县”的背后也诞生了一大批瓷老板、高级中药交易商、矿产主、建材商，这些个体商户、私企主、政府高干等他们生活富足，具有较强的高端消费意识和能力，注重小区景观、规划品质，

45、是别墅、别院的主要买家p2级客户：项目周边煤电、矿物系统人员，预估附家属共计3-4万人口，其中1万人左右具有实际购买力。禹州事业单位上班人员，如医院、学校、银行等，注重项目配套及服务。p3级客户：周边村落刚性需求客户及乡镇外出打工人员，价格是其买房的首要关注点。第六部分第六部分居易国际集团控股有限公司简介居易国际集团控股有限公司简介p居易国际集团从1998年成立开始，先后在郑州、济南、南京、沈阳以合作、并购、独立投资等形式开发了10余个大型居住社区；并先后投资、开发管理了郑州首个千亩社区“21世纪社区”项目、占地2500余亩的北京“原乡美利坚”项目、占地5500亩休闲度假大盘“龙泊圣地”项目和

46、中原首个万亩大盘占地17000亩的中国山地生态公园“五云山”等一系列城市近远郊休闲养生大盘，许多项目目前已成为当地标志性建筑或社区，居易国际亦成为国内地产市场上远郊休闲养生大盘领域的领跑者。p自2008年开始，居易国际充分发挥其地产项目在产品定位、开发管理和执行方面的优势，在北京、沈阳、济南、郑州等多个大城市建立以心灵关怀核心理念的住宅产品系列，创建泊爱易会俱乐部。从2002年开始，居易国际先后通过合作、兼并台湾、加拿大等国际企业，并融合国内外资源，建立奥伦达、度假交换，形成养生休闲度假体系，为迅速扩大的城市中坚阶层，精心打造“注重人性，在消费者体验过程中不断予以关怀，给消费者和业主带来愉悦生

47、活体验”的身心和谐的易居环境。企业简介p居易国际凭借团队成员在房地产投资方面的卓越见解和丰富的经验，系统地将房地产投资评估、尽职调查前期规划、市场调研、产品定位、营销管理、工程管理、物业服务、商业经营管理等各个环节进行了完美的整合，形成了规范化的投资管理、开发管理运作流程，从而在项目运营中，将预期的投资收益最大化，将潜在的投资风险得到有效控制。p居易国际自成立以来，始终秉承“踏踏实实做人 扎扎实实做事”的企业理念，坚持“居中守正、出奇创新”的产品开发理念，在房地产领域的革命性创新，受到社会各界的广泛关注，历获行业内多项殊荣。河南首个千亩社区（郑州）21世纪社区p郑州【21世纪社区】项目作为“中

48、国地产名盘50强”之一的“21世纪社区”位于郑州市北迎宾大道花园路北段，占地1000余亩，毗邻郑州国家森林公园、CBD副中心，借助中州景观大道、花园路、北环快速路构筑的金三角优势，拥繁华，享静谧。“21世纪社区”注重个人、群体与社区的和谐统一，围绕“宁静、温馨、回归自然”、“可持续发展”、“纯居住区综合规划”等建设思想进行规划设计。社区内的百亩莱茵湖自然景区倡导“人与自然和谐共存”的环境主题，使人们生活在最为生态化和美化的环境中，实现人居的最高理想。2003年5月和7月，国家领导人罗干和黄菊相继来访，并对“21世纪社区”做出了高度的评价。2005年1月，“21世纪社区”因其健康、和谐的生态环境

49、和绿色环保的文化氛围被评为河南省首批省级“绿色社区”。（1）城市近远郊休闲养生大盘项目展示p北京【原乡美利坚】项目位于北京的“夏都”延庆，总面积2500余亩。该项目四面环山，向南眺望官厅水库，天然山泉与百亩果园错落有致，周边有松山国家自然保护区等一大批优秀的旅游资源。“原乡美利坚”的产品形态是美国AlanMascordDesignAssociates.Inc设计的平均面积仅150平米的小独栋，以0.18的超低容积率点缀在原始自然风貌之中，既有原生自然的居住氛围，又散发着亲昵可人的温馨气息。粗狂与精致完美结合的美国西部内装饰、10平方公里社区主题乐园、美国西部风情街、牛仔酒店及心灵俱乐部等配套设

50、施，原风原貌的展示了美国西部的情景与生活以及木屋文化。同时，“原乡美利坚”将引入美国第一大物业管理公司宾至国际，全方位提供物业管理服务，尽显品质魅力，锻造永恒经典。首个美国西部原乡风情小镇（北京）原乡美利坚p郑州【龙泊圣地】项目座落于郑州东南的青山绿水之间，距市中心约25公里。占地面积逾5500亩，其中水域面积逾1000亩，森林面积逾2000亩，集休闲、度假、养生与养老为一体的中原首家原生态自然居住部落，是政府公布的中原首家原生态自然资源保护区。整个项目的规划在注重空间的基础上，加强了对个人空间的重视和关注，并以低密度的设计保证了主体景观的突出与个性生活空间的延伸，力争做到整体景观与个人生活的

51、融合统一。并首创“水上高尔夫、室外天然温泉”娱乐休闲设施，水上活动中心、星级酒店、绿色餐饮中心等生活配套设施，全面满足不同消费群体的度假需求。中原首个5000亩远郊大盘（郑州）龙泊圣地p居易五云山，位于郑州上街区南部，占地17000亩，主峰迎坡顶海拔588米，北与黄河相望，西与佛山呼应，交通便利，景色优美，是“郑州市唯一自然山区”。五云山原生树木近1000万株，树木品种繁多，各种珍稀植物300余种，稀有鸟类20余种，负氧离子达到5000个/cm3，空气湿度常年保持在55%左右。山内盛产多种纯天然的野山果，有野柿子、野酸枣、野水梨等，每到成熟季节，就会举行各种形式多样的“野果采摘品尝活动”。随着

52、上街“中国中部休闲运动城”的城市定位和“中间开花，两翼齐飞”的城市发展战略的确定，五云山项目开发结合新农村建设及近郊游开发，未来将形成一个以绿色生态为核心，以健康、运动、养生、休闲为特色的，集高科技农业、观光、休闲、度假为一体的，具有浓郁山地特色的大型、复合式、国际化山地生态公园项目，使五云山成为郑州近郊集休闲、娱乐、养生、度假为一体的综合性旅游度假区。中原首个万亩城市运营项目（郑州）居易五云山居住交换体系概述居易国际的居住交换体系运用模式p目前，居易国际是国际分时度假交换系统DAE的成员单位。DAE即达安国际度假交换公司成立于1997年，总部设在澳大利亚的黄金海岸。在全球有一千多家度假村加入

53、DAE系统，会员数达到25万个家庭数，在中国有8家加盟DAE交换系统，全球办事处有8个。休闲生活联盟内的所有项目均可借助于这个国际性的交换平台，实现与国内、国际度假村的度假交换，并且灵活地调整体系内会员与体系外交换系统的供需关系。p居易国际的远期发展目标是在全国范围内建造30-40个远郊社区和度假小镇，构筑一个稳定的客户群体和消费网络，并将各社区和小镇的配套设施联合起来，形成一个庞大的商业、服务业联合系统。p居住交换体系实质上是建立一个休闲生活联盟，将城市郊区的居住社区和分时度假、产权式酒店结合，而产生全新的操作。p在整合全国各地已投资建造的远郊大盘和一部分城区楼盘，搭建起一个完整的休闲生活体

54、系。该体系可以让远郊社区的业主成为休闲生活联盟的会员，从而享有休闲度假的优质生活，同时还可以在体系内的各个休闲度假小镇进行异地居住、旅游、度假，享受一种全新的生活模式。p在此基础上，对居住产品作进一步的扩展，建造新型居住产品，引入酒店式公寓和“分时渡假交换系统”的概念和运作方式。将居住产品的产权分割成若干份，客户“分割置业”后，拥有每年在体系内任何一地一个时段的居住权利，并享受系统为客户提供相应的服务。（2）居易居住交换体系 居易国际在中国奥伦达体系概述p奥伦达-Orend”原为印第安部落对“力量”的称呼。印第安人相信除了身体呈现的肌肉力量，更大的力量是来自每个人内在的力量和浩瀚宇宙的超能量。

55、奥伦达主题形象概括了对于力量、心灵、感悟、引导的内在理念。p“奥伦达”是一种全新心灵文化，她是建立在心灵成长、心灵旅途、心灵体验的一种体验式心理学文化理念，是包含了心灵感悟、体验成长、感受、分享、故事等多项元素的心灵体验项目。奥伦达文化的重要核心为“参与”和“经历”。参与意为着主观的意识表现，同时也是愿意敞开的内在需求。经历是形成的过程，是学习的过程，也是懂得自我感悟的过程。p经历是一切事物的开始，但不一定是结果。奥伦达理念倡导的是，将任何的体验、感悟、成长等都视作是经历的开始、成长的起步。不去判断、定义其结果，只在经历的过程中去引导。只有不断经历心灵才能得到自我的提升、成长。并将这一理念利用

56、外在的表现手段，去完善经历过程中感官的感受。p“奥伦达”文化倡导将与“行走观自在”生命之旅相结合，让每个参与“奥伦达-生命之旅”的人体验人生旅途中的一个短暂驻足，给自我以时间和空间，来发现自然的美、同伴的美、自我的美，来探索过往的经历和未来的方向。发现和提升自身内在力量，从而领悟生命的意义，让自我更自在。奥伦达与荥阳的关联p“奥伦达”追求的是一种心灵的感悟、心灵解压等心灵体验项目。荥阳打造的养生休闲度假体系，除了追求养身这一方面外，还有养心方面的满足，而“奥伦达”心灵地产的导入恰恰补充了养心这一方面的需求，所以说“奥伦达”体系是荥阳项目打造的养生休闲度假体系中不可或缺的重要组成部分。（3）居易奥伦达体系ThanksThanks谢 谢 观 赏