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1、第三章第三章第一节第一节 合法原则合法原则 一、合法原则的总体要求：一、合法原则的总体要求： 房房地地产产估估价价应应以以估估价价对对象象的的合合法法权益为前提进行。权益为前提进行。 二、合法原则的具体要求二、合法原则的具体要求1.1.估价对象产权合法：估价对象产权合法：应以房地产权属证书和应以房地产权属证书和有关证件为依据。有关证件为依据。2.2.估价对象使用合法：估价对象使用合法：应以城市规划、土地用应以城市规划、土地用途管制等为依据。途管制等为依据。3.3.估价对象处分合法：估价对象处分合法：应以法律、法规等允许应以法律、法规等允许的处分方式为依据。的处分方式为依据。4.4.估价对象价格
2、合法：估价对象价格合法：评估出的价格应符合国评估出的价格应符合国家的价格法和政策。家的价格法和政策。5.5.估价人员行为合法：估价人员行为合法：估价人员在估价过程中估价人员在估价过程中所有行为应遵纪守法。所有行为应遵纪守法。问题：问题：王先生有一宗房地产因出售需要估价，王先生有一宗房地产因出售需要估价，估价师首先查看了产权证件，其中房屋所有估价师首先查看了产权证件，其中房屋所有权证记载：权证记载：“用途：居住；建筑面积：一层用途：居住；建筑面积：一层62.4162.41m m2 2、二层、二层61.2361.23m m2 2、三层、三层50.7550.75m m2 2。”估价估价师现场查勘的结
3、果是：师现场查勘的结果是：“二、三层为居住用途，二、三层为居住用途，且建筑面积与房屋所有权证记载一致；但且建筑面积与房屋所有权证记载一致；但一层改为商业门面，且自行扩建后，建筑面积一层改为商业门面，且自行扩建后，建筑面积为为98.6698.66m m2 2。” 试问：试问： 一层以何种使用性质进行估价？为什么？一层以何种使用性质进行估价？为什么？ 一层的建筑面积应该何种计算？为什么？一层的建筑面积应该何种计算？为什么？一、最高最佳使用原则的总体要求：一、最高最佳使用原则的总体要求： 房地产估价应以估价对象的最高最佳房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。使用为前提进行。 二、最高最佳使
4、用的涵义：二、最高最佳使用的涵义： 1.最佳用途。最佳用途。 2.最佳规模。最佳规模。 3.最佳集约度。最佳集约度。 第二节第二节 最高最佳使用原则最高最佳使用原则三、最高最佳使用原则的具体要求三、最高最佳使用原则的具体要求1.1.法律上许可：法律上许可：房地产的利用不得违法。房地产的利用不得违法。2.2.技术上可能：技术上可能：在建筑材料性能、施工技术在建筑材料性能、施工技术手段等技术上能够实现。手段等技术上能够实现。3.3.经济上可行：经济上可行：要求收入现值大于支出现值。要求收入现值大于支出现值。4.4.价值最大化：价值最大化：在经济上可行方案中，选择在经济上可行方案中，选择最高收益或最
5、大价值的利用最高收益或最大价值的利用方式。方式。 四、最高最佳使用原则的经济学原理四、最高最佳使用原则的经济学原理1.1.收益递增递减原理。收益递增递减原理。 边际收益递减规律。边际收益递减规律。 规模报酬规律。规模报酬规律。 依据收益递增递减原理可以帮助确定房依据收益递增递减原理可以帮助确定房地产项目的集约度和最佳规模。地产项目的集约度和最佳规模。 2.2.均衡原理。均衡原理。 均衡原理是以房地产内部各构成要素均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡和协调，来判断是否为最的组合是否均衡和协调，来判断是否为最高最佳使用。高最佳使用。 房地产不均衡的情形有：房地产不均衡的情形有：过时、破旧
6、、容积率低会导致地段较好过时、破旧、容积率低会导致地段较好的房地价格降低。的房地价格降低。坐落位置较差的土地会导致建筑设计、坐落位置较差的土地会导致建筑设计、施工和设备均佳的房地价格降低。施工和设备均佳的房地价格降低。 例例 某宗房地产，土地面积某宗房地产，土地面积300300m m2 2，建筑面建筑面 积积250250m m2 2，建筑物的外观及设备均已陈旧过建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估计拆除费用为每时，有待拆除重建，估计拆除费用为每m m2 2建筑面积建筑面积300300元，残值每元，残值每m m2 2建筑面积建筑面积5050元。元。则该宗房地产相对于空地的减价额为：则
7、该宗房地产相对于空地的减价额为： 减价额减价额=(300-50)=(300-50)250=62500(250=62500(元元) ) 例例 某建筑物建筑面积某建筑物建筑面积50005000m m2 2，占用土地面积占用土地面积为为20002000m m2 2，土地的市场价格为土地的市场价格为15001500元元/ /m m2 2，建，建筑物重置价格为筑物重置价格为16001600元元/ /m m2 2。市场上该类房地。市场上该类房地产的正常价格为产的正常价格为18001800元元/ /m m2 2。则：。则：建筑物的价格建筑物的价格=(18005000-1500200)/5000=(18005
8、000-1500200)/5000 =1200( =1200(元元/ /m m2 2) ) 即：建筑物的实际价格即：建筑物的实际价格12001200元元/ /m m2 2，比重，比重置价格置价格16001600元元/ /m m2 2低低400400元元/ /m m2 2 。为什么？为什么？3.3.适合原理。适合原理。适合原理是以房地产与外部环境是否协调，适合原理是以房地产与外部环境是否协调，来判断是否为最高最佳使用。来判断是否为最高最佳使用。根据土地所处位置的条件和环境，来确定根据土地所处位置的条件和环境，来确定最适合的房地产开发项目。最适合的房地产开发项目。依据依据收益递增递减原理、收益递增
9、递减原理、均衡原理均衡原理和和适合适合原理，即当房地产与外部环境最为协调，原理，即当房地产与外部环境最为协调，同时内部构成要素最为适当的组合时，便同时内部构成要素最为适当的组合时，便达到了达到了最高最佳使用。最高最佳使用。第三节第三节 替代原则替代原则一、替代原则的总体要求：一、替代原则的总体要求： 同一供求范围同一供求范围的房地产估价结果不的房地产估价结果不得明显偏离得明显偏离类似房地产类似房地产在同等条件下在同等条件下的正常价格。的正常价格。类似房地产类似房地产：同一供求范围内，在用途、规同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面相模、档次、建筑结构等方面相同或相近的房地产。同或相
10、近的房地产。同一供求范围同一供求范围：价格会相互影响的房地产所价格会相互影响的房地产所处的区域范围。处的区域范围。二、替代原则的具体要求：二、替代原则的具体要求：1.1.相同效用相同效用( (收益收益) )，应具有相同价格；，应具有相同价格； 相近效用相近效用( (收益收益) )，应具有相近价格。，应具有相近价格。2.2.不同效用不同效用( (收益收益) )的同类房地产，其价格的同类房地产，其价格应有一个合理的差额。应有一个合理的差额。第四节第四节 估价时点原估价时点原则则一、估价时点原则的总体要求：一、估价时点原则的总体要求： 房地产估价结果应是估价对象在房地产估价结果应是估价对象在估价时点
11、时的客观合理价格或价值。估价时点时的客观合理价格或价值。估价时点估价时点: :年年月月日日二、估价时点原则的具体要求：二、估价时点原则的具体要求：1.1.估价时点是评估房地产价格的所属时间点估价时点是评估房地产价格的所属时间点( (一般由委托方确定一般由委托方确定) )。2.2.估价是求取估价对象在估价时点的价格。估价是求取估价对象在估价时点的价格。3.3.要注意政策、法规、标准、参数的颁布之要注意政策、法规、标准、参数的颁布之日与估价时点的关系。日与估价时点的关系。三、估价时点的三、估价时点的5 5种情形种情形1.1.估价时点为过去，估价对象为过去状态估价时点为过去，估价对象为过去状态-纠纷
12、类复核估价纠纷类复核估价2.2.估价时点为现在，估价对象为过去状态估价时点为现在，估价对象为过去状态-损害类损失估价损害类损失估价3.3.估价时点为现在，估价对象为现在状态估价时点为现在，估价对象为现在状态-现时类市值评估现时类市值评估4.4.估价时点为现在，估价对象为未来状态估价时点为现在，估价对象为未来状态-期房类估价期房类估价5.5.估价时点为未来，估价对象为未来状态估价时点为未来，估价对象为未来状态-预测类估价）预测类估价）第五节第五节 公平原公平原则则一、公平原则的总体要求：一、公平原则的总体要求： 房地产估价人员应站在中立的立场房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人
13、来说都是上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。公平合理的价值。二、公平原则的具体要求：二、公平原则的具体要求：1.1.估价人员要有良好的职业道德，要站在估价人员要有良好的职业道德，要站在中的立场上或中的立场上或“换位思考换位思考”。2.2.估价人员要严格执行回避制度。估价人员要严格执行回避制度。 3. 3.估价人员要有扎实的估价理论知识。估价人员要有扎实的估价理论知识。 4. 4.估价人员要有丰富的估价实务经验。估价人员要有丰富的估价实务经验。 5. 5.估价人员要严格遵循估价程序。估价人员要严格遵循估价程序。问题讨论问题讨论1 1 刘刘先先生生于于20002000年年2 2月月10
14、10日日用用5050万万元元购购得得一一间间写写字字间间，同同年年1111月月1 1日日出出租租给给王王先先生生使使用，并签订了用，并签订了5 5年租赁合同。年租赁合同。 刘刘先先生生现现因因资资金金原原因因要要将将写写字字间间进进行行转转让让。己己知知与与该该写写字字间间相相关关条条件件相相同同的的空空置置写写字字间间的的现现时时市市场场价价格格为为5858万万元元，因因此此，刘刘先先生生提提出出以以5858万万元元转转让让其其所所有有的的写写字字间间( (王王先先生生无无意意购购买买) )。试试从从估估价价的的角角度度评评析析刘刘先先生定价的合理性。生定价的合理性。 丁某于丁某于19971
15、997年购置了一套三室二厅的商年购置了一套三室二厅的商品住宅，品住宅，19981998年改作餐饮营业用房，并办理年改作餐饮营业用房，并办理了一切相关手续。了一切相关手续。20052005年年2 2月丁某为转让房月丁某为转让房地产而要求评估其现时价值。因当地无类似地产而要求评估其现时价值。因当地无类似餐饮营业用房的可比实例，故估价人员首先餐饮营业用房的可比实例，故估价人员首先采用收益法估价，估值为采用收益法估价，估值为4040万元。然后，再万元。然后，再将估价对象视作住宅而采用市场比较法估价，将估价对象视作住宅而采用市场比较法估价，估值为估值为5050万元。最后，取两种估价方法所得万元。最后，取
16、两种估价方法所得结果的平均值结果的平均值4545万元作为估价结论。试析这万元作为估价结论。试析这样确定估价结论的正确性。样确定估价结论的正确性。 问题讨论问题讨论2 2讨论提示点：讨论提示点： 问题问题1: 不合理。不合理。 房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产价格实质上是房地产权益的价格。 刘先生的写字间与空置写字间的权益不同，刘先生的写字间与空置写字间的权益不同， 有有不可解除的租约限制。不可解除的租约限制。 价格应低于价格应低于58万元（因租约和急于脱手的原因）万元（因租约和急于脱手的原因） 问题问题2 2： 不正确。不正确。 没有遵循没有遵循“最高最佳使用原则最高最佳使用原则”。 估价对象作为住宅使用的价格高于作为餐饮营估价对象作为住宅使用的价格高于作为餐饮营业用房的价格，就应按住宅估价，并采用相应业用房的价格，就应按住宅估价，并采用相应的估价结论。的估价结论。
