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1、提纲一、市场表现二、营销推广计划三、企业发展策略一、市场表现 从上表可以看出，在供应量保持平稳情况下，下半年全市商品房成交量明显萎缩；但房屋售价一路看涨。房价在今年7月达到顶峰，而成交量却跌至谷底。 从今年的成交情况来看，售价与成交量成反比，反应出高价房源的去化速度相对较慢。市场表现-市场供求走势市中心青云谱 从上表中可以看出，与区域内楼盘相比，蓝天郡的价格明显偏高，魏玛峰尚因为低总价的优势，去化速度较快，区域内其他楼盘处于尾房销售，月成交量较少。 本案与市中心个案相比价格处于中上水平。调查显示，该价位楼盘近期成交情况为20-35套/月左右。蓝天郡至10月2日开盘后共成交房源50套左右，去化速
2、度在市中心楼盘中算较快速度。市场表现-竞争个案情况 万达星城万达星城推出时间：推出时间：9 9 月月20 20 日日推出房源：推出房源：2 2 栋高层小户型，共栋高层小户型，共440 440 套房源，套房源，主力面积：主力面积：48-80 48-80 平方米，平方米，销售均价：销售均价：4500 4500 元元/ /平方米；平方米；优惠政策：开盘当天可享受优惠政策：开盘当天可享受5000 5000 抵抵20000 20000 同时一同时一 次性付款次性付款98 98 折。折。销售情况：当天销售销售情况：当天销售97%97%房源，剩余房源为小复式。房源，剩余房源为小复式。 小结：成熟社区、品牌优
3、势、低价。小结：成熟社区、品牌优势、低价。市场表现项目动态项目动态 市场表现项目动态项目动态 水榭尚都水榭尚都推出时间：推出时间：9 月28 日推出房源：推出房源：2 栋小高层（7#、8#）共192 套，主力户型：主力户型：122平方米的三房（赠送23.8 平米）128 套，89 平方米的二房（赠送17.6 平米）64 套销售均价：销售均价：4300元-5000 元/平方米优惠政策：优惠政策：持VIP 卡开盘当天可享受89 折，实际成交价格 在3900 元4500 元/平方米销售情况：销售情况：当天成交房源170套。 小结：小结：低价、高产品附加值。市场表现项目动态项目动态 水岸观邸水岸观邸推
4、出时间：推出时间：10 月11日推出房源：推出房源：共400余套房源，主力户型：主力户型：90-120两房、三房，销售均价：销售均价：4600 元/平方米销售情况：销售情况：开盘当天所有房源基本售罄。 关键词：关键词：地段、低价、周边庞大客群。市场表现项目动态项目动态 香溢花城香溢花城推出时间：推出时间：9 月26 日推出房源：推出房源：三区17 号和26 号楼花园洋房共60 套。主力户型：主力户型：135-169退台式户型。销售均价：销售均价：8100 元/平方米优惠政策：优惠政策：开盘三天内定房享受98 折优惠，销售情况：销售情况：当天到场客户30 组，成交15套左右。 关键词：关键词：湖
5、景、稀缺、高总价。1、当前市场处于供小于求的态势，市场上的存量房体量正在逐步减少。2、当前楼市在量价关系上呈量跌价涨的趋势，在成交量下滑的情况下，开 发商选择弃量保价的策略。3、低价、蓄客周期长、产品附加值高的楼盘销售态势良好，在集中蓄客后 均能在开盘取得不错的销售额。4、全市高总价楼盘成交态势平稳，集中蓄客开盘的效果并不明显。 综上，我司认为蓝天郡已推房源的销售策略应为延续当前的续销策略，在促销活动和房源包装上进行变更以吸引更多客户。市场表现总结总结 提纲一、市场表现二、营销推广计划三、企业发展策略二、营销推广计划住宅部分住宅部分（2009.11-2010.102009.11-2010.10
6、）营销推广计划住宅部分住宅部分 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 第一阶段第二阶段第三阶段续销3、4、10、11#楼房源推出12#楼第一批房源2、3单元推出12#楼第三批房源4单元推出12#楼第二批房源1单元营销推广计划住宅部分住宅部分 营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段（第一阶段（2009.11-2010.22009.11-2010.2） 推广主题：推广主题：1515分钟都市生活圈分钟都市生活圈销售目标：完成已推房源销售目标：完成已推房源80%80%的销售的销售一、销售策略：一、销售策略：1、保持当前的续销策略，通过促销的包装制造噱头，吸引来人
7、。2、通过每月、每周不同的优惠主题促进抗性房源的去化。3、价格稳定，成交势头稳定，销售压力大，我司建议在价格 上不做大的调整。营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段二、促销策略二、促销策略 11月 12月 1月 2月延续现有的直减2万元房款优惠新婚两房计划“团圆一家亲”三房计划恢复至直减2万元房款优惠营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段月度促销政策月度促销政策营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段活动目的：活动目的：促进不通透两房房源的去化，通过提价逼定前期未成交意向客户。活动房源：活动房源：3、4#楼85-87两房房源活动内容：活动内容： 所有活动房源单价上调40元
8、/。所有购买活动房源的客户均可在以下2款优惠中任选一款。（广告主推优惠一，优惠二只在现场由销售员给客户推荐）优惠一：优惠一：1、送双人海南蜜月旅行。2、赠送价值25000元的新婚套餐：珠宝，家电，家纺，家具，酒席，蜜月套房等。以上套餐中各赠送物品以开发商指定购买地点的提货券形式赠送给客户，各类型提货券价值由客户自定，但总价不得高于25000元。优惠二：优惠二：1、送双人海南蜜月旅行。（同上）2、房价直减20000元。3、送欧亚达（徐坊店）购物优惠、机票、民航酒店酒席等优惠。备注：备注：所选购的商家靠近本项目，契合本阶段“15分钟都市生活圈”的推广主题。1212月：新婚两房计划月：新婚两房计划文
9、字表现：文字表现：给她的，总是最好的给她的，总是最好的。蓝天郡新婚两房计划 浪漫推出 营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段月度促销政策月度促销政策营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段把新房安在市中心把新房安在市中心。蓝天郡新婚两房计划 浪漫推出 月度促销政策月度促销政策营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段月度促销政策月度促销政策活动目的：活动目的：促进三房高总价的去化活动房源：活动房源：3、4、10、11#楼剩余三房房源活动内容：活动内容：优惠一：优惠一：赠送价值25000元的全家团圆套餐：家电，年货，年夜饭，新年出游等。以上套餐中各赠送物品以开发商指定购买地点的
10、提货券形式和指定旅行社的跟团出游赠送给客户，各类型提货券价值由客户自定，但总价不得高于25000元。优惠二：优惠二：1、房价直减20000元。2、送欧亚达（徐坊店）购物优惠、机票、民航酒店酒席等优惠。备注：备注：所选购的商家靠近本项目，契合本阶段“15分钟都市生活圈”的推广主题。1 1月：月：“团圆一家亲团圆一家亲”三房计三房计划划文字表现：文字表现：三代同堂，三代同堂，中国人的亲情观中国人的亲情观蓝天郡团圆一家亲三房计划 温馨上市月度促销政策月度促销政策营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段 2009年12月2010年2月，每周推出3套“一口价”房源，所选房源为抗性较大房源，且原则上
11、不与当月活动冲突，如：12月选择三房房源为特价房。2月份春节期间推出看房送礼品活动。营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段每周促销政策每周促销政策三、活动策略：三、活动策略：客户影响力客户影响力-圣诞联欢活动圣诞联欢活动口碑影响力口碑影响力-业主回馈活动业主回馈活动 11月 12月 1月 2月12月25日圣诞联欢会1月16日业主答谢会营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段圣诞狂欢夜圣诞狂欢夜活动时间：活动时间：12月25日晚20：00-23：00活动地点：活动地点：蓝天郡营销中心邀请媒体：邀请媒体：南昌晚报、江南都市报、南昌搜房活动
12、目的：活动目的：通过新颖的活动形式和内容，吸引目标客户，促进销售，为项目造势。活动内容：活动内容：利用项目的现场包装，当晚将蓝天郡营销中心院子改造成户外狂欢酒吧，提供音响、领舞、酒水、水果等服务，通过DJ和领舞现场带动气氛，并适时时通过造雪机制造假雪花将活动气氛推向高潮。活动费用：活动费用：约3万元活动策略活动策略营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段业主答谢会业主答谢会活动时间：活动时间：1月16日晚活动地点：活动地点：南昌大剧院邀请媒体：邀请媒体：南昌晚报、江南都市报、南昌搜房活动内容：活动内容：包场1月16日晚南昌大剧院贺岁片电影。1月8日起通过报纸、短信、电话等通知业主到售楼部
13、领取16日晚电影票2张和奖券1张。电影开场前先播放蓝天郡广告片，表达对老业主的谢意；并对业主进行抽奖，分别提供“海南全家游”、“微波炉”、“抱枕”等奖项。活动费用：活动费用：约10万元活动策略活动策略营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段活动策略活动策略活动费用约为：130000元营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段媒体策略媒体策略 大众媒体为主、增加户外长效广告大众媒体为主、增加户外长效广告阶段总策略：阶段总策略：营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段媒体策略媒体策略 1、报纸广告（1）报媒选择：以发行量和影响力最大的江南都市报和南昌晚报为主，以 信息日报等其他报纸
14、媒体为辅，全面覆盖市场。（2）发布频次：江南都市报、南昌晚报每周一次的基本量，保证连续性的广 域市场刺激；信息日报等其他媒体主要配合房源加推时配合。（3）版式安排：主要以含金量较高的A头、A底广告为主，在重要节点使用整版广告。（4）软硬搭配：硬广配送的软文以软广形式来做，提高阅读率。2 2、短信广告、短信广告（1）目标受众：东、西湖区手机话费在200元/月以上的中高端人群和青云谱区 域的企事业单位员工，均为项目目标客群。（2）频次诉求：充分发挥短信广告的即时优势，对应发布相关优惠信息，主要 集中在12月和1月销售冲刺阶段。保持每两周一次基本量。3 3、网络广告、网络广告 能够及时反映项目近况，
15、对项目进行口碑传播有一定的作用。营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段媒体策略媒体策略 4 4、户外广告、户外广告（1）已有户外：老福山立交、八一大道电信大楼（2）建议增加户外：阳明路口、南昌大桥、八一大桥、洪都大道交南京路 八一大道沿线的户外广告受众面广、影响力大，故选择3块该路段上的户外媒介。 八一大桥和南昌大桥为连接市区和红谷滩的主要桥梁，受众面广，且红谷滩楼盘和本案形成竞争关系。加之本案公寓属投资产品，通过该路段的户外拦截部分投资客群和周边楼盘的潜在客群。营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段媒体策略媒体策略 报纸广告报纸广告营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶
16、段媒体策略媒体策略 媒体日期形式主题费用（元）信息日报11.27B内跨版促销+在售+推广已签12.4B内整版促销+在售+推广南昌晚报11.27A内半版促销+在售+推广赠送江南都市报12.11A头整版促销+在售+推广+圣诞活动17640012.25A内整版促销+在售+推广+圣诞活动赠送南昌晚报12.18A头整版促销+在售+推广+圣诞活动18360012.30A底整版促销+在售+推广赠送江南都市报1.8A头整版促销+在售+推广+业主活动1728001.15A头半版促销+在售+推广+业主活动赠送1.22A头半版促销+在售+推广赠送南昌晚报2.5A头半版在售+推广918002.22A头半版在售+推广+
17、看房有礼赠送2.26A内半版在售+推广+看房有礼赠送合计624600报纸广告网络广告发布时间：11月27日-2月28日发布媒体：江西搜房发布类型：看房团（针对公寓）+顶部旗帜（2周）+新房详情小折页（2周）+图片资讯发布内容：活动信息，促销信息，活动报导费用：约12000元（总价5万元已签）电台广告发布时间：11月27日-2月28日发布媒体：交通新闻频道时长：30秒 频次：20次/天 时段：6特+7A+7B发布内容：产品优势+推售信息费用：约40000元（已签10万元合同）营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段媒体策略媒体策略 短信广告发送时间：12月11日、12月18日、12月25日
18、、1月9日、1月23日、2月23日发送数量：各15万条，共90万条发布内容：特价房信息费用：30000元户外广告前期已签户外+后续户外费用：约350000元（全年总价约140万元）公交车身广告选择路线：15路长班、16路长班各2辆发布时间：2009年12月-2010年11月发布内容：形象+促销信息本阶段费用：66000元（全年总费用：264000元）营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段媒体策略媒体策略 本阶段媒体总费用约为：1122600元 营销推广计划住宅部分住宅部分 第一阶段第一阶段推广费用推广费用 本阶段营销推广总费用约为：1252600元推广主题：楼王面世销售目标：前期房源基
19、本售罄，本批次 房源销售60%营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段（第二阶段（2010.3-2010.62010.3-2010.6） 3月 4月 5月 6月升级园林公开12#楼样板房公开3月5日12#楼开始蓄客4月3日推出12#楼2、3单元5月1日推出12#楼1单元3月20日全球通车友会拉力赛6月上旬少年网球赛营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段（第二阶段（2010.3-2010.62010.3-2010.6）绝对城市绝对城市 绝对领绝对领衔衔定位语：双城之尚双城之尚峰层私属空间峰层私属空间推广语：营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段第二阶段文字表现文字表现 一、销售策略：一、销售策略：
20、1、高调蓄客，对外称集中开盘，实际客户可随时购买。2、延续老带新的优惠。3、价格上涨，12#楼为本案楼王，户型、通透性俱佳，且有挑高 6米露台赠送。营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段第二阶段销售策略销售策略 二、推广策略：二、推广策略：事件炒作+卖点解析工程结点配合：工程结点配合：1、2010年3月4日前，园林升级完成。2、2010年3月4日前，12#楼135样板房开放。（建议将赠送露 台在样板房内做成书房）营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段第二阶段推广策略推广策略 事件炒作：园林升级完毕事件炒作：园林升级完毕 通过业主和客户的反馈建议，蓝天郡潜心提升社区品质；坚持“像造飞机一样造房子
21、”的开发理念，对项目园林进行全面升级。现升级工程已完毕，欢迎业主和社会各界前来参观指导。够自然，自然就活了够自然，自然就活了文字表现：文字表现：营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段第二阶段推广策略推广策略 事件炒作：楼王样板间公开事件炒作：楼王样板间公开蓝天郡楼王尊贵样板间公开，板式高层+拓展使用空间。欢迎全城品鉴。开舱！开舱！验证城市鉴赏力验证城市鉴赏力文字表现：文字表现：营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段第二阶段推广策略推广策略 高端影响力高端影响力-全球通车友会拉力赛全球通车友会拉力赛活动时间：3月20日活动地点：蓝天郡现场、城市外环路邀请媒体：南昌晚报、江南都市报、南昌搜房、江西
22、3套活动内容：邀请南昌市高端车友会成员参赛。起点、终点均设在蓝天郡现场，参赛选手用等量的汽油，按照赛事组办方所规定的路线进行驾驶，用时最短者为获胜者，媒体全城跟踪报导。所有参赛选手均能获得蓝天郡提供的加油卡一张（价值1000元），获胜者可获得额外奖励。活动费用：约8万元营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段第二阶段活动策略活动策略 社会影响力社会影响力-少年网球赛少年网球赛活动时间：6月的前2个周末活动地点：蓝天郡网球场邀请媒体：南昌晚报、江南都市报、南昌搜房、江西3套活动内容：以“青少年健康运动为主题”，提升项目的社会形象。且多数少年网球爱好者的家庭条件较为优越，该活动旨在吸引该类家庭到蓝天
23、郡现场，并挖掘潜在客户。活动费用：约2万元营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段第二阶段活动策略活动策略 大众传媒轰炸，小众传媒渗透大众传媒轰炸，小众传媒渗透营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段第二阶段媒体策略媒体策略 投放媒体费用报纸约55万元户外约46万元网络约6万元电台约4万元短信约5万元车身约9万元合计约115万元本阶段推广费用约为：1250000元营销推广计划住宅部分住宅部分 第二阶段第二阶段媒体策略媒体策略 推广主题：住宅收官之作销售目标：住宅房源基本售罄营销推广计划住宅部分住宅部分 第三阶段（第三阶段（2010.7-2010.102010.7-2010.10） 7月 8月 9月
24、 10月7.17-8.15逢周末举行水果节或冷饮节推出12#楼4单元住宅尾房促销当住宅最后一批房源推出后，项目住宅部分则开始扫尾促销，争取在10月底完成住宅的销售。营销推广计划住宅部分住宅部分 第三阶段（第三阶段（2010.7-2010.102010.7-2010.10）一、销售策略：一、销售策略：1、高调宣传，推出后客户可随时购买，国庆节开始扫尾促销。2、延续老带新的优惠。3、价格上涨，全案收官房源，且为楼王的最东侧房源。营销推广计划住宅部分住宅部分 第三阶段第三阶段销售策略销售策略 淡季中增加现场人气淡季中增加现场人气-冰凉水果（冷饮）节冰凉水果（冷饮）节活动时间：7月17日-8月15日逢
25、周末活动地点：蓝天郡现场邀请媒体：南昌晚报、江南都市报、南昌搜房活动内容：楼市的暑期淡季，利用水果、冷饮等降温食品吸引客户上门。活动费用：约2万元营销推广计划住宅部分住宅部分 第三阶段第三阶段活动策略活动策略 大众传媒轰炸，小众传媒渗透大众传媒轰炸，小众传媒渗透营销推广计划住宅部分住宅部分 第三阶段第三阶段媒体策略媒体策略 投放媒体费用报纸约30万元户外约46万元网络约4万元电台约2万元短信约3万元车身约9万元合计约94万元本阶段推广费用约为：960000元营销推广计划住宅部分住宅部分 第三阶段第三阶段媒体策略媒体策略 营销推广计划公寓部分公寓部分公寓部分公寓部分（2010.4-2010.10
26、）营销推广计划公寓部分公寓部分案名案名 民航国际民航国际 销售总策略销售总策略1、高调蓄客，集中开盘。蓄客采取预约排号形式。2、首次开盘后采取“小步快跑”的策略，每累积满60组 客户便进行一次加推。3、延续老带新政策。营销推广计划公寓部分公寓部分销售总策略销售总策略 点面结合，渠道创新点面结合，渠道创新营销推广计划公寓部分公寓部分媒体策略媒体策略 行销的开展行销的开展行销内容行销内容1.销售员，主动出击，通过扫楼、扫街的方式，派发项目宣传资料，介绍项目情况，登记客户情况，引导客户前来案场咨询，电话跟踪回访，促进成交。2.外展点，可考虑集中区域搭设桁架，与资料发放展示楼盘基本情况，介绍项目，客户
27、登记，电话跟踪，引导客户前来案场咨询，行销人员：行销人员：外聘：专职或兼职销售员拟定行销人数为10人，男女比例在2： 8，年龄不限营销推广计划公寓部分公寓部分销售模式销售模式 坐销与行销的结合坐销与行销的结合结合点一：坐销人员和行销人员站在统一起跑线，统一考核，提成，促使内部竞争。结合点二：内、外销售的人员配置必须符合当地市场需求，例如：内必须有高操的销售技巧，符合楼盘气质与形象等等；外必须了解当地民情（甚至比策划人更了解），有较为丰富的客户资源等等。结合点三：无论是通过坐销还是行销来的客户，双方都应相互配合，逼定成交。结合点四：利益分配上，必须考虑到行销与坐销的联系与矛盾，合理利用联系而规避
28、矛盾。结合点五：行销无非是上门派单、讲解，派完讲完就走人，这样的情况应该是行销的监督和人员素质的问题，应该在第一次走访完之后，进行多次跟踪，组长可收集某个特定区域内的意向客户资料，把他们组织在一起，然后针对性的宣传与促销；营销推广计划公寓部分公寓部分销售模式销售模式 IT城商圈火车站商圈八一大道八一广场老福山商圈大学城中山路、步行街商圈沿江路休闲娱乐圈老城区蓝色区域：办公区红色区域： 商业区营销推广计划公寓部分公寓部分行销区域行销区域 4月 5月 6月 7月4月9日公寓推广5月2日公寓认筹5月8、9日立体三维绘画展6月19日公寓开盘公寓首批推出量根据认筹情况而定，认筹量比推出量达到2.5：1。
29、此后采取小步快跑的策略，每累计满60组客户便进行一次加推。营销推广计划公寓部分公寓部分推广期推广期蓄客期蓄客期强销期强销期持销期持销期阶段划分阶段划分 营销推广计划公寓部分公寓部分 推广阶段推广阶段时间：时间：4 4月月9 9日日-5-5月月1 1日日阶段内容：阶段内容：“民航国际民航国际”形象入市，用区位优势和前期形象入市，用区位优势和前期12#12#楼楼王的势头引楼楼王的势头引起起 市场关注和讨论。市场关注和讨论。 推广主题：推广主题：加深项目在市民中的认知度。加深项目在市民中的认知度。 营销推广计划公寓部分公寓部分 推广阶段推广阶段文字表现文字表现 推广主题：推广主题：城市城市SOHOS
30、OHO新主角新主角定位语：定位语：双城核心双城核心全能优全能优+ +空间空间营销推广计划公寓部分公寓部分 推广阶段推广阶段媒体组合媒体组合 报纸报纸+ +网络网络+ +户外户外+ +电台电台+ +短信短信+ +电梯轿厢电梯轿厢+ +电影随片广告电影随片广告+ +央视插播央视插播媒体费用：约35万元营销推广计划公寓部分公寓部分 蓄客阶段蓄客阶段时间：时间：5 5月月2 2日日-6-6月月1818日日阶段内容：阶段内容：深化“双城核心全能优+空间”的概念，让本案从市场的认识度提升到知 名度的推广和巩固阶段。引起市场追捧，发售VIP卡。推广主题：推广主题：项目利益点打动客户，促销利益点打动客户，开展
31、线下营销。营销推广计划公寓部分公寓部分 蓄客阶段蓄客阶段销售动作销售动作 发售发售VIPVIP卡（卡（5 5月月2 2日）日） 由于是项目公寓在重新包装后的首次亮相，我司建议先采取集中蓄由于是项目公寓在重新包装后的首次亮相，我司建议先采取集中蓄客、开盘的形式以引爆市场，吸引更多客户的关注。客、开盘的形式以引爆市场，吸引更多客户的关注。 公寓采用单独的公寓采用单独的VIPVIP卡，与住宅部分区分开。客户卡，与住宅部分区分开。客户50005000元购卡，开盘元购卡，开盘选房可抵选房可抵1000010000元房款，购卡客户可享受优先选房的权利（购卡顺序为选元房款，购卡客户可享受优先选房的权利（购卡顺
32、序为选房顺位）。房顺位）。全城影响力-立体三维绘画展（参观样板房新模式）活动时间：2010年5月8、9日活动地点：项目社区内、蓝天假日广场活动目的：通过活动进一步提升项目形象，用立体画的点缀增加项目的独特性，增加市民对公寓的认知度，增加来人量为公寓的蓄客服务。活动内容：聘请专业立体画制作公司在指定地点事先做画或现场做画，吸引市民前来观赏、合影留念。并用立体画的模式展现公寓样板房，可做事件炒作。费用预算：约10万元营销推广计划公寓部分公寓部分 蓄客阶段蓄客阶段活动策略活动策略 营销推广计划公寓部分公寓部分 蓄客阶段蓄客阶段媒体组合媒体组合 报纸报纸+ +网络网络+ +户外户外+ +电台电台+ +
33、短信短信+ +电梯轿厢电梯轿厢+ +电影随片广告电影随片广告+ +央视插播央视插播媒体费用：约35万元营销推广计划公寓部分公寓部分 强销阶段强销阶段时间：时间：6 6月月1919日日-6-6月月3030日日阶段内容：阶段内容：开盘强销推广主题：推广主题：开盘信息告知销售动作销售动作 营销推广计划公寓部分公寓部分 强销阶段强销阶段 集中开盘（集中开盘（6 6月月1919）开盘当日优先接待开盘当日优先接待VIPVIP客户，选房顺位为购卡顺序。开盘优惠：客户，选房顺位为购卡顺序。开盘优惠：1 1、VIPVIP卡冲抵卡冲抵1000010000元房款元房款2 2、开盘、开盘7 7天内下定可享受天内下定可
34、享受9898折（按揭）或折（按揭）或9797折（一次性）优惠折（一次性）优惠营销推广计划公寓部分公寓部分 强销阶段强销阶段媒体组合媒体组合 报纸报纸+ +网络网络+ +户外户外+ +电台电台+ +短信短信媒体费用：约10万元营销推广计划公寓部分公寓部分 持销阶段持销阶段时间：时间：7 7月月1 1日日-10-10月月3030日日阶段内容：阶段内容：开展促销活动，加速余房去化推广主题：推广主题：加推信息，促销主题营销推广计划公寓部分公寓部分 持销阶段持销阶段销售动作销售动作 小步快跑，频繁加推小步快跑，频繁加推 由于明年市场上公寓产品可选择性较多，各案间拦截客户竞争较大，由于明年市场上公寓产品可
35、选择性较多，各案间拦截客户竞争较大，我司建议在第一次集中开盘后便选择小步快跑的销售策略，尽量减少客我司建议在第一次集中开盘后便选择小步快跑的销售策略，尽量减少客户被竞争项目拦截。户被竞争项目拦截。 主题促销主题促销 如老带新客户给与现金奖励；每天前3位定房客户给予减免1年物管费优惠等。营销推广计划公寓部分公寓部分 持销阶段持销阶段媒体组合媒体组合 报纸报纸+ +网络网络+ +户外户外+ +电台电台+ +短信短信+ +电梯轿厢电梯轿厢+ +电影随片广告电影随片广告+ +央视插播央视插播媒体费用：约18万元投放媒体费用报纸约55万元户外本阶段住宅已包含网络本阶段住宅已包含电台约2万元短信约5万元电
36、梯轿厢约10万元电影随片广告约9万元央视插播约8万元合计约98万元营销推广计划公寓部分公寓部分媒体总费用媒体总费用 本阶段推广费用约为：1080000元整案推广总费用约为：4574580元营销推广计划营销推广总费用营销推广总费用 提纲一、市场表现二、营销推广计划三、企业发展策略三、企业发展策略销售周期：销售周期：二期：2009.82010.10回款情况：回款情况：按销售计划，项目二期实现收入4.9亿元。当项目即将售罄时，置业公司的现金流动较少。企业现状企业现状 企业发展策略-南昌土地市场供应量分析供应量分析 1、南昌市土地供应总量同比有较大幅度增加。 今年以来，随着政府狠抓投资项目，土地供应量
37、也逐步得到回升。前三季度，南昌市建设用地供应总量493.47公顷，同比增加了107.89。 2、土地供应结构调整明显。 前三季度工矿仓储用地184.77公顷，约为去年同期的30倍；商业住宅用地供应142.94公顷，同比减少36.11%； 企业发展策略-南昌土地市场房地产开发房地产开发 1、房地产开发用地供应量同比减少，但从季度供应情况看回暖迹象明显。 前三季度房地产开发用地供应142.94公顷，同比减少36.11%，占供应总量的28.97%。而三季度房地产开发用地（商服、住宅用地）供应114.67公顷，与去年同期基本持平，环比增加了91.72%，占供应总量的30.12，市场呈现回暖迹象。2、住
38、宅用地总量有所减少。 住宅用地供应为83.21公顷，同比减少43.17%，占房地产开发用地的58.21%。3、商服用地总量增加明显。 商服用地供应59.73公顷，同比减少22.75%，环比增加84.18%。占房地产开发用地总量的41.78%。 企业发展策略-南昌土地市场区域分布区域分布 片 区市中心红谷滩朝阳洲京东城南湾里英雄合计宗数（宗）182921326面积0.2475.406.3512.4818.780.675.66119.58比重（）0.263.055.3110.4415.700.564.73100 1、收去年楼市低迷影响，目前南昌住宅土地市场还处于调整期，成交地块面积较小；加上今年全
39、年楼市以去化存量房为主，预计未来2年内楼市可供应房源或将有所减少，竞争压力可能减小。 2、今年前3季度南昌市成交土地集中在红谷滩区域，加上前期项目的后续开发，未来3-5年内该区域市场可能出现同质化严重、竞争压力大的局面。 3、老城区和城东区域今年前3季度的土地出让份额较小，竞争压力相对较小。老城区拥有优越的地段和配套，且房源稀缺，房价稳定在高位运行，在该类区域拿地风险较小。城东区域目前地价较低，地铁的开建和瑶湖新城的开发加上绿地、恒茂等大型开发企业的进驻势必带动该区域房价的上扬，该区域拿地开发的前景较为看好。 综上，我司建议企业扩张拿地的方向可以考虑为老老城区或者城东区域。城区或者城东区域。企
40、业发展策略-南昌土地市场建议总结建议总结 企业发展策略-南昌土地市场宗地编号位置所属区域宗地面积（亩）容积率成交单价（万元/亩）JDP0705 阳明东路以南市中心653.5750JDP0811 西湖区同盟水产场以北 朝阳洲152.2301JDP0907 朝阳片区D15-4部分 地块朝阳洲213.5280JDP0905 南京东路125号 城东112.7257JDG0907 昌东大道以西 城东292.0120JDP0903 青山湖大道以东 城东293.5150JDP0813 北京东路以南 城东692.2207建议总结建议总结 综上，目前南昌市老城区和城东区域的土地价格在120-750万元/亩之间，根据项目的回款情况和企业发展规划，建议集团在上述2类区域中选择拿地50-200亩。THANKS
