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1、第三章工程建设用地法律制度内容提要n掌握土地征用与工程建设用地的法律规定。n掌握土地使用权的出让与划拨的法律规定。n熟悉土地所有权和使用权制度。n熟悉土地使用权的终止。第三节土地征用与建设用地一、土地征用一、土地征用1、土地征用的概念与特征 土地征用土地征用是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为。国家行政机关有权依法征用公民、法人或者其他组织的财物、土地等。行政征收与行政征用的区别主要是：行政征收取得的是财产所有权，而行政征用取得的是财产使用权。土地征用作为一种行政行为，在法律关系上具
2、有以下几个特征：1、土地征用法律关系主体双方是特定的，征用方只能是国家，被征用方只能是所征土地的所有者，即农民集体；2、征用土地具有强制性；3、征用土地具有补偿性；4、征用土地将发生土地使用权转移，土地所有权仍然属于农民集体，征用条件结束需将土地交还给农民集体。2、土地征用程序、土地征用程序（1）建设用地申请（2）拟定用地有关方案（3）建设用地审查（4）建设用地审批a、农用地转用审批b、征用土地审批C、使用存量建设土地的批准d、使用国有未利用土地的批准e、有关方案的批准3、土地征用的补偿范围和标准、土地征用的补偿范围和标准范围：范围：a、土地补偿费。b、安置补偿费c、地上附着物和青苗补助费。我
3、国土地的所有形式包括两种，一是土地的国家所有制，二是土地的农村集体所有制。我国农村土地征用是发生在国家与农村集体之间所有权的转移，它是国家为了公共利益的需要，依照法律的规定，在给予了农村集体经济组织和农民个人相应的补偿后，将农村集体经济组织所有的土地转变为国家所有。二、建设用地二、建设用地1、概念和分类、概念和分类建设用地，是指建造建筑建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地，工矿住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等。用地，军事用地等。 建设用地分
4、类建设用地分类建设用地按其使用土地性质的不同，可分为农业建设用地和非农业建设用地；按其土地权属、建设内容不同，又分为国家建设用地、乡（镇）建设用地、外商投资企业用地和其他建设用地；按其工程投资和用地规模不同，还分为大型建设项目用地、中型建设项目用地和小型建设项目用地。二、国有建设用地n国家进行各项经济、文化、国防建设以及举办社会公共事业所需要使用的土地n城镇居民住宅用地和公共设施用地n工矿区用地n交通用地n水利建设用地n旅游区用地n军事设施用地n其他有特殊要求地用地二、国有建设用地1、国有建设用地使用权的取得n有偿使用的方式n出让、租赁、作价或者入股n划拨方式n国家机关用地和军事用地n城市基础
5、设施用地和公益事业用地n国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地n法律、行政法规规定的其他用地二、国有建设用地2、国有建设用地的使用n以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地n建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地二、国有建设用地3、国有建设用地的收回n为公共利益需要使用土地的n为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的n土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的n因单位撤销、
6、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的n公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的n依照前面（1）、（2）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿n注意：土地使用权出让和转让暂行条例第39条有关地上建筑物的规定二、国有建设用地4、国家建设征收土地和补偿n国家为了公共利益的需要，将集体所有土地转变为国有土地的强制手段n征收土地的审批权限n征收下列土地的，由国务院批准n基本农田n基本农田以外的耕地超过35公顷的n其他土地超过70公顷的n征收前款以外的其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案；征收农用地的，应当先行办理农用地转用审批二、国有建设用地4、国家建设征收土
7、地和补偿n征收土地的实施n征地公告n征地补偿公告n补偿登记二、国有建设用地4、国家建设征收土地和补偿n征收土地的补偿n土地补偿费n安置补助费n地上附着物和青苗补偿费n新菜地开发建设基金重庆市征地补偿标准重庆市征地补偿标准二、国有建设用地5、农用地转用n指将耕地、林地、草地等农业生产用土地，按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后，转变为建造建筑物、构筑物的土地的行为二、国有建设用地5、农用地转用n审批手续n省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准n在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设
8、用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准二、国有建设用地5、农用地转用n程序n市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府n有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准n农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地二、国有建设用地6、临时用地n指在建
9、设施工过程中或者地质勘查过程中需要临时使用国有或者集体所有的土地，使用完毕后，即恢复土地原状或改善土地利用状况，并归还土地所有人的土地的行为n临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年三、法律责任三、法律责任n土地民事法律责任n土地行政法律责任n行政处罚n行政处分n土地刑事法律责任n非法转让、倒卖土地使用权罪n非法占用耕地罪n非法批准征用、占用土地罪和非法低价出让国有土地使用权罪第四节第四节 土地使用权的出让与划拨土地使用权的出让与划拨一、土地使用权出让一、土地使用权出让1、土地使用权出让土地使用权出让（land us
10、er granting）是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、取得出让土地使用权有以下几个特征、取得出让土地使用权有以下几个特征（1）取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，表现为一定年期内的地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。（2）取得的土地使用权是有期限的。土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的最高年限。（3）取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有
11、权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。3、土地使用权出让程序、土地使用权出让程序由于土地使用权出让的形式有三种，即协议出让、招标出让和拍卖出让，所以出让的程序也各不相同。a、协议出让土地使用权的程序是：、协议出让土地使用权的程序是：（1）用地者向政府申请取得出让土地使用权。（2）用地申请经政府同意后，用地者与政府协商出让土地的用地面积、使用年限、出让地价等用地条件，双方就有关内容达成一致后，草签土地使用权出让合同。（3）土地使用权出让合
12、同草签完毕后，持有关材料，按审批管理的规定报有批准权限的政府批准出让土地使用权。（4）土地使用权受让人按合同约定支付出让金价款，政府按合同约定提供土地使用权。（5）办理土地登记的有关手续。b、招标出让土地使用权的程序是：、招标出让土地使用权的程序是：（1）准备招标文件，如招标书、投标书、土地使用和规划条件等。（2）发布招标公告。（3）有意受让人办理竞标手续。（4）政府确定中标人并签订出让合同。（5）中标人按合同约定支付出让金并办、理土地登记手续。C、拍卖土地使用权的程序是：、拍卖土地使用权的程序是：（1）准备拍卖文件。（2）发布拍卖公告。（3）有意受让人索取有关文件，办理竞投手续。（4）在指定
13、地点、时间竞投。（5）签订出让合同。（6）支付土地出让金，办理土地登记手续。二、土地使用权划拨二、土地使用权划拨1、土地使用权划拨、土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨形式：有偿划拨和无偿划拨2、土地使用权划拨的范围、土地使用权划拨的范围（1）国家机关用地。它是行使国家职能的各种机关用地的总称，具体包括各级权力机关、国家行政机关、国家审判机关、国家检察机关和国家军事机关用地。（2）军事用地。它是指符合中华人民共和国军事设施保护法规定的军事设施用地，包括建筑、场地和设施用地。（3）
14、城市基础设施用地。它包括城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、市内公共交通等设施用地。（4）城市公益事业用地。指城市内的各种学校、医院、体育场所、图书馆等文体、卫生、教育事业用地。（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。包括中央投资、中央与地方共同投资和中央、地方共同引进外资及其他投资者投资，国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天燃气、电力等能源项目用地，铁路、港口码头等交通项目用地，水力发电工程、农田灌溉工程、排水、江河治理工程以及城市、工业输水工程等水利项目用地。3、土地使用权划拨作为一种特殊的土地资源配、土地使用权划拨作为一种特殊的土地资源配置方式具有以下特征置
15、方式具有以下特征：（1）、土地使用权划拨是一种政府行政行为，而非民事行为。土地使用权划拨无需划拨双方协商，土地使用者只要经过法定的程序，即可获得土地使用权。（2）、划拨土地使用权只需付较小费用或无偿取得。依土地管理法及城市房地产管理法的有关规定，有偿划拨的形式也只是支付少量的土地补偿费和安置补助费，这些费用远比土地使用权出让金小。（3）、划拨土地使用权无使用期限的限制。城市房地产管理法第22条2款规定，“以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”（4）、划拨土地使用权的转让、出租、抵押依法受到限制。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第44条规定：“划拨土地
16、使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第45条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；2、领有国有土地使用证；3、具有地上建筑物、其他附着物的产权证明；4、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”应当指出，在土地使用者因客观原因不需要使用土
17、地或不按批准用途使用土地时，国家有权注销国有土地使用证，收回土地使用权。（5）、土地使用权划拨具有社会公益性。土地管理法第54条规定，“下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：1、国家机关用地和军事用地；2、城市基础设施用地和公益事业用地；3、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；4、法律、行政法规规定的其他用地。”以划拨方式取得土地使用权的使用者通常是国家机关、军队、人民团体以及由国家财政部门拨付事业经费的单位等。将国有土地使用权无偿划拨上述单位使用，其目的是为了实现社会公益事业的需要，具有社会公益性。因此，在我国上述单位的用地不仅通过划拨取得，还通常免征城镇土
18、地使用税和耕地的占用税。第五节第五节 土地使用权的转让、出租与抵押土地使用权的转让、出租与抵押1、土地使用权转让概念、土地使用权转让概念 土地使用权出转让土地使用权出转让指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。2、土地使用权转让与土地使用权出让的区别土地使用权转让与土地使用权出让的区别出让是指土地所有权的部分权能(占有、使用、收益)与所有权相分离而作为独立的财产权；转让则是作为独立财产权的土地使用权在公民或法人之间的转移。转让有出售、交换、赠与、继承等方式。3、土地使用权转让的方式、土地使用权转让的方式关于土地使用权转让的方式，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九条规
19、定有出售、交换和赠与三种方式。后城市房地产管理法第三十六条略作发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。至于何谓“其他合法方式”，该法没有细说。本书根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这一特点，结合有关立法例，试以转让的对价为标准对土地使用权转让的方式归纳如下：（1）、买卖。）、买卖。作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。下文关于土地使用权转让合同的讨论实际上也是关于土地使用权买卖合同的讨论，所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让
20、”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为；当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。（2）、抵债。抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。（3）、交换。以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。（4）、作价入股。作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用
21、权用来作价，所作之价如同买卖之价金；说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。（5）、合建。）、合建。在开发房地产时，合建与以土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。为合作建房的目的而设立独立法人的，土地使用权转让的对价是股权；不设立独立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的，土地使用权的对价是房屋建成以后的产权。因合建而分配产权以后原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使用权，却不再拥有原来意义上的土地使用权，可视为交换的一种特殊形式，即用地人以部分土地使用权换取房屋产权。（6
22、）、赠予。）、赠予。赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。以赠予方式转让土地使用权的，土地使用权的移转没有直接的对价，它无需价金的支付或财产权利的提供作为对应条件。但土地使用权赠予合同可能会附加其他条件，如用地人在将土地赠予给学校使用时，可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。（7）、继承。）、继承。在用地人是自然人时，用地人的死亡会使其继承人取得相应的土地使用权。在用地人是法人或其他组织时，其合并或分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用权。通过继承取得土地使用权时，土地使用权的移转也没有直接的对价，但可能会有间接的对价，如在通过合并取得土地使用权的法律关系中，新公
23、司继承了原公司的财产，也会继承原公司的债务，新公司取得土地使用权的对价，可能以承担原公司的其他债务的方式体现出来。4、土地使用权转让条件、土地使用权转让条件（1）、以出让方式取得国有土地使用权的土地进行转让的，需按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得国有土地使用证。（2）、以划拨方式取得国有土地使用权的土地进行转让的，需取得国有土地使用证，经批准补办土地使用权出让手续，缴纳完土地使用权出让金。 5、土地使用权出租概念、土地使用权出租概念土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
