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1、渝能国际幸福成双 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第48版 投放日期：12月30日 记忆残余信息：文案 广告语：幸福靠山 生活有城 广告公司：DUBAI迪拜传媒 精练的文案表达能在标题将项目的最大卖点传达给购房者。在策略上，“幸福靠山生活有城”，将渝能国际的两大卖点准确的提炼，使购房者一目了然，并且没有多余的信息干扰；在平面上，通过蜡笔画的表达方式，在版式上重点突出环境和城市的第一视觉，从而将平面表达和文案有机的结合，强化购房者对项目的认知。村上春树 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第32版 投放日期：7月21日 记忆残余信息：案名 广告语：这个世界很疯狂 买个公园又何妨 广告公司：重庆嘉
2、恒广告&平面艺术设计机构 案名很另类，“村上春树”对于喜欢他的作品的读者而言，不知道该用什么样的情绪来表达被用作一个楼盘的案名，我想，这是村上春树先生所不能想到，当然，这个文学的符号被用于商业之上，至少在知名度上是毋庸置疑的，对于这个小户型项目而言，实在是个取巧的行为。“这个世界很疯狂，买个公园有何妨”文案有些戏虐，把卖点很好的表达出来，小户型、公园，对于购房者，还是具备吸引力的。当然，画面的处理显得有些过于的草率，相对于案名和文案，画面被忽略了，比较单薄，这是不足的地方。富力城幸福里 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第32版 投放日期：6月18日 记忆残余信息：平面 广告语：幸福在哪里？
3、广告公司：深圳态度广告 案名很另类，“村上春树”对于喜欢他的作品的读者而言，不知道该用什么样的情绪来表达被用作一个楼盘的案名，我想，这是村上春树先生所不能想到，当然，这个文学的符号被用于商业之上，至少在知名度上是毋庸置疑的，对于这个小户型项目而言，实在是个取巧的行为。“这个世界很疯狂，买个公园有何妨”文案有些戏虐，把卖点很好的表达出来，小户型、公园，对于购房者，还是具备吸引力的。当然，画面的处理显得有些过于的草率，相对于案名和文案，画面被忽略了，比较单薄，这是不足的地方。和泓南山道 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第23版 投放日期：7月9日 记忆残余信息：文案 广告语：6.18，重庆与上海
4、同步，在上海买一个蜗居，在南山道可以拥有整个重庆。 广告公司：黑蚁设计 通过对比的方式，将重庆未来的城市价值抬升到与上海同样的地位，同时，在凸显城市价值的前提下，将投资的属性通过文案进行表达，在总体的策略诉求上，对于投资客的吸引非常明确。文案诉求上，以两江新区为噱头，以上海为对比的对象，将南山道与重庆相结合，最大限度呈现项目的价值，当所有的楼盘都在讲两江新区的时候，靠的是表达的技巧；在画面的表达上，通过插画的形式，活泼的呈现出文案所要表达的内容，记忆度比较强。宫和碧水云天 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第29版 投放日期：7月9日 记忆残余信息：策略 广告语：无忧生活芯 宜居正当时 广告公
5、司：TODAYAD|今天广告 通过这则报广我们可以看到，其策略的核心缘自大型超市的入驻，通过超市的入驻为节点，传达出项目配套丰富，宜居的优势。因此，在表达上，都围绕给策略来进行。在创作上，如何表达超市所带来的宜居价值，既不落俗套，也能够形象到位的表达，成为关键？线描的方式简洁，通俗易懂，同时，也能够非常清晰明确的传达出策略的核心，是一个不错的选择，但是，线描的方式过于的冷静，或者说其张力不够，五彩缤纷的生活感呈现得不够，所以，这一点，如何兼顾，可以做一个探讨。油画风格的画面色彩浓郁，五彩缤纷的视觉呈现出翡翠城春天的精彩，这是一个活动信息告知的报版，在策略的处理上非常简单，即清晰、准确的传递出信
6、息，但是在文案的创作上，用了一句“洋房区的第一个春天”，用“第一”标榜洋房区，自然能引发受众的好奇，这样的表达方式，远比信息的直白铺陈更能吸引关注的目光，何况，在这个春风灿烂的季节，去看看、走走，亦是不错的选择。华港翡翠城 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第48版 投放日期：3月19日 记忆残余信息：文案 广告语：洋房区的第一个春天 广告公司：深圳优点传播 一个地产项目具有什么样的属性，购房者往往会通过对项目调性的第一感觉做出判断，因此，在项目调性的把握上，主色与辅助色的运用就显得十分重要：不仅是购房者辨别项目的标签，还是体现项目个性的重要元素。 黑色自春森彼岸之后，被越来越多的项目所采用，
7、其代表的沉稳、商务、尊崇感在各个项目上都有不同的表达，对于黑色而言，商务感永远都是受众的第一反应： 黑色永远都是商务感比较强的颜色，在商务项目的推广中，黑色被赋予了更多的价值属性。 线外在报版的运用上采用了全黑色的调性，给受众以强烈的视觉冲击，容易形成深刻的记忆点，能够在一瞬间脱颖而出，引起受众关注；豹子元素的运用凸显出线外作为商务项目的尊贵感，整个画面很单纯，没有多余的装饰，能够一目了然的把项目的商务感传达给受众，但是文案在对产品和销售的即时信息传递上，明显被忽略了，这是一个不应该犯的错误。 线外商政公园 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第32版 投放日期：1月6日 记忆残余信息：平面 广
8、告语：在CBD起步，去线外发展 广告公司：达恒广告 庆隆南山高尔夫国际社区山外山 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第21版 投放日期：1月8日 记忆残余信息：文案 广告语：CEO之外，是骑士 广告公司：黑弧奥美西南 山外有山，对于成功名仕而言，财富永远不过是一个数字，重要的是，他们懂得知足，更懂得退后一步，海阔天空的睿智，所以，豁达的胸怀，便是对于生活的不争。“CEO之外，是骑士”名利之外，不争便是对生活最好的感悟，把有限的时光浪费在美好的事物上，只值得的，因为，对于这些富翁而言，最奢侈的东西，是时间。广告最核心的地方在于，通过挖掘产品表面的物理属性，提炼出契合目标客群的精神标签，以此与他们
9、彼此呼应，与其强迫式的叫卖，不如深入心扉，让目标可群主动接受。山外山，用淡薄的心境完成了对于目标可群的写实。庆隆南山高尔夫国际社区山外山媒介：重庆晨报版面：整版版位：第51版投放日期：1月29日记忆残余信息：策略广告语：山外山墅外墅临山观湖观世广告公司：黑弧奥美西南山外山这则报广，重在策略，其表达的核心平面与文案各不相同。对于别墅项目而言，与客群的深入沟通是强化客户认同项目的最好方式。从平面来看，远山、湖面、背影，传达出智者豁达于天地，隐于山林的淡泊心态，看到这则平面，第一感觉想到的关键词是：谦逊。对于财智人群而言，有容，天地才宽。从文案的表达上，“山外山墅外墅临山观湖观世”，将物理属性与精神
10、属性相结合，表达简明扼要，将项目的卖点用6个字呈现在受众眼前。庆隆南山高尔夫国际社区【山外山】 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第35版 投放日期：4月15日 记忆残余信息：文案 广告语：平常心 山外山 广告公司：主岛广告 从黑弧奥美到主岛广告，山外山的平面创作调性得到了很好的延续，并没有因为更换广告公司也使得推广的延续性、一致性和有效性上得到破坏，对于开发商而言，在广告推广上的坚持，如果不考虑销售的因素，是需要勇气与决心的。别墅的推广，意境在沟通过程中扮演着非常重要的角色，在平面的处理上，以层峦叠嶂的连绵山丘铺陈山外山的价值，而这种价值更多的是建立在于受众内心的功名之上，登高为峰，层云激荡
11、，人生风光，就此荣耀，建筑是一个符号，记录的，是一个人的不凡，一个家族的传奇。庆隆南山高尔夫国际社区【山外山】 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第51版 投放日期：3月5日 记忆残余信息：平面 广告语：入山 众仰 广告公司：黑弧奥美西南 别墅在推广，在我看来，必须向购房者传达到两个层面的诉求：首先，别墅是一种身份的象征，而身份的区隔，首先来自于距离。因此，在推广中如何让自己的距离感区别于竞争项目，便成为考量的首要因素；第二，如何体现别墅的等级感，必须要向购房者传达占有的概念，对资源的占有对于有产阶层而言，便代表着地位感的建立。同时，别墅在线上推广，是一个撒拦河网的过程，因此，线上把形象做足，
12、线下开拓渠道，才是关键。山外山在形象上把山的意境做得很足，比较有禅意；在文案诉求上，“入山众仰”，一种不露自威的感情油然而生。通过挖掘目标客群内心的情感，从而达到让项目真正深入人心的目的，就策略上而言，比较到位。蓝光十里蓝山媒介：重庆晨报版面：整版版位：第32版投放日期：2月25日记忆残余信息：文案广告语：一山，一世，一家人。通过对“家”的诠释，来丰满建筑的形象，从单纯的物理层面的沟通上升到情感的交流，从这个层面来说，广告赋予项目的，首先是情感的认同、共鸣；其次是对项目价值的提升。 2010年的市场，不可与2009年同日而语，在推广上，同样如此，并非传达一个信息就能卖掉房子，目前的市场环境，从
13、单纯的卖产品时代，已经向客户经济时代转变，因此，在推广上，就必须要从客户的情感附加值上去做打算，在产品同质化的今天，文化、情感、历史等附加值就成为购房者为之买单的选择之一，因此，需要给予重视。 万友七季城3七季向上 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第32版 投放日期：1月15日 记忆残余信息：文案、平面 广告语：好室成双 广告公司：领域机构 “中国队勇夺世界杯”，不争气的中国男足在广告上也被人恶搞了一把。小户型项目的推广，表达可以很酷，可以很特别，这也与目标消费群年轻有关。“好室成双”，文案一语双关，也把跃层小户的卖点清晰的传达给受众，非常简单但是却十分清晰。平面的策略，则是依靠卡通插画的方
14、式来与目标人群沟通，一方面，能够很容易的在许多报版中被消费者所记住；另一方面，也符合年轻人的生活方式。万友七季城【七季向上】 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第32版 投放日期：3月5日 记忆残余信息：文案 广告语：小有城就 大有钱途 广告公司：领域广告 一直以来，万友七季城【七季向上】的推广都做的可圈可点，不管是从策略，还是从文案、平面的角度来看，都有值得称道的地方。 “小有城就，大有钱途”，文案的策略性比较强，从产品出发，直接给购房者利益性诉求，解决了购买者的购买理由问题；平面策略，还是一直遵循此前的手绘风格，营造青春、活力的青年社区气氛，从平面上解决了项目是什么类型的项目的问题。 华宇
15、北城中央 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第45版 投放日期：1月15日 记忆残余信息：文案 广告语：财高八斗 很抢手 广告公司：领域广告 很简单的设计，运用得当，其实也具有非常大的冲击力。 大面积的留白与红色的字体形成强烈的视觉反差，并形成重要的视觉符号，在传播中，具有很强的标签作用，标题用大字报的处理方式，能够紧抓消费者的眼球，整个平面的策略就是通过色彩的对比和字体的排列造成强烈的反差，并形成记忆的元素。 “财高八斗 很抢手”，典型的重庆语文，将“才”换成“财”，向市场传达地段带来财富的区域优势，“很抢手”传达出项目倍受追捧的紧迫感，节奏性很强，再加上排版的配合，平淡的设计，却排出了不平
16、淡的效果。 康德国会山 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第16版 投放日期：5月25日 记忆残余信息：文案 广告语：读名校 不用等 直白的表达，大字报的排版，一直是康德国会山的标签，所以，某个阶段，康德国会山就等于大字报，大字报就是康德国会山。 好的教育资源永远都是稀缺的，所以，当楼盘与这些稀缺的教育资源嫁接的时候，便会受到市场的一致追捧，这是没有办法的事情，公共资源不可能平等的分配到每一个公民，所以，才成为生财的工具。 “读名校 不用等”，直白的文案诉求，往往能产生最强大的爆发力，那些王子成龙的家长们，是不会管什么广告策略、广告概念的，他们只关心眼见为实的利益，而“名校”就是触动他们的利益
17、，所以，这是最具打动力和销售力的广告。 有时候，坚持一些最基本、最简单的做法，远比眼花缭乱的概念对市场更有撬动意义。 龙湖春森彼岸 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第25版 投放日期：4月1日 记忆残余信息：策略 广告语：世界再远 心系同一个春森彼岸 广告公司：深圳优点广告 策略紧扣销售，从成交客户入手，向市场传达外地投资客的信息，进而提升市场对项目的整体信心，龙湖春森彼岸的策略点显然是有的放矢，更稳、狠、准，所带来的推广效果也更有针对性。近段时间以来，市场再次火爆，外地客户大量涌渝，制造了一波楼市高潮，“小阳春”再次来临，而这些投资客，无外乎几个选择：城市中心、两江四岸、别墅当重庆的价值被
18、深度挖掘，以春森彼岸为代表的高端楼盘必然需要捍卫重庆的地位。龙湖春森彼岸 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：15版 投放日期：8月5日 记忆残余信息：策略 广告语：跨国企业在CBD 国际CEO在龙湖春森彼岸 广告公司：深圳优点广告策略紧扣销售，从成交客户入手，向市场传达外地投资客的信息，进而提升市场对项目的整体信心，龙湖春森彼岸的策略点显然是有的放矢，更稳、狠、准，所带来的推广效果也更有针对性。近段时间以来，市场再次火爆，外地客户大量涌渝，制造了一波楼市高潮，“小阳春”再次来临，而这些投资客，无外乎几个选择：城市中心、两江四岸、别墅当重庆的价值被深度挖掘，以春森彼岸为代表的高端楼盘必然需要捍卫
19、重庆的地位。龙湖悠山时光 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第53版 投放日期：3月12日 记忆残余信息：形式 广告语：风景盛开的时光 广告公司：深圳优点 龙湖悠山时光在调性上延续了此前的风格，清新、自然的风格扑面而来，在创作上，优点广告总是能开创作之先河，赋予平面更多的表现手法，从版画到油画，再到纸雕，优点在创作手法上求新、求异，赋予了创作更多的想象空间。 纸雕创作的运用，使得龙湖悠山时光在平面表现上具有十足的立体感，层次感极强的平面表现给人以极强的视觉冲击力，同时，新颖的创作手法，所表现的内容，与项目、季节结合度比较强，赋予了受众极大的联想空间，因此，从平面表现来看，这则广告在信息传达的准
20、确性、记忆度上，表现得较为出彩。龙湖悠山时光 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第6版 投放日期：4月8日 记忆残余信息：平面 广告语：沿着风景，遇见最好的时光。 广告公司：深圳优点 龙湖悠山时光，这个项目很火，尚在开发中的礼嘉，龙湖高层均价已突破7000元的关口，这是一种品牌的力量。龙湖悠山时光，这个项目的广告很美，无论是之前的油画，还是如今的纸雕，总能在视觉上呈现清新、自然、剔透的质感，层次分明、立体十足的视觉效果，莺飞草长、鸟语花香的画面，在这个春天，尤其动人，这或许就是来自于心底的打动力吧。其实，受众也是感性的。金源利青国青城媒介：重庆晨报版面：整版版位：第53版投放日期：1月29日记
21、忆残余信息：平面广告语：住生态玩科技3G小户真神气广告公司：领域广告在平面表现以卡通成为流行的时代，比的是谁的创意更新颖，比的是谁的想法更出彩，领域广告以卡通为平面表达的创意源点，万友七季城向上和金源利青国青城都比较不错，虽然不是第一家以卡通作为平面表现的广告公司，但在创作上却保持了一贯的高水准。从策略上来讲，这是一则靠平面表现抓住受众眼球的报版，作为小户型社区，3G这个概念虽然比较新颖，但在表达上，高科技感的东西表达出来会存在冰冷的感觉，因此，采用卡通的表达方式，更加独特。在元素上，采用了西游记的四个师徒，形成强烈的反差，非常有趣，使人在会心一笑的同时，能记住这个项目。在文案的表达上，“住生
22、态玩科技3G小户真神气”也比较直接的说了本项目的两个卖点：3G、小户。金科西城大院 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第31版 投放日期：3月12日 记忆残余信息：文案 广告语：年轻人的好房子 广告公司：奥尔贝拉OURBLA 广告传播的首要目的，即以客户为导向，直接诉求以客户关注目标为核心的广告内容，解决信息传达的针对性。金科西城大院从传播策略来看，直接从产品出发，从5080平米的产品推导目标客群，再以目标客群作为广告传播的焦点进行诉求，“年轻人的好房子”有两个方面的指向性：目标客群、产品属性。很好的解决了房产广告大而划之的通病，能够有效的锁定产品所针对的目标客群。平面表现呼应“挑三拣四是年轻
23、人的通病”这个主题，但似乎与“年轻人的好房子”关联度不强，策略的诉求与平面的诉求显得脱节，从个人的角度出发，平面诠释的重点应该是“年轻人的好房子”，而不是“挑三拣四是年轻人的通病”，在这里，仅作探讨。但就其整体平面表现而言，简约、现代的风格，张力很足，具有很强的记忆度。壹江城媒介：重庆晨报版面：整版版位：第35版投放日期：3月19日记忆残余信息：版式广告语：我的北滨我的家广告公司：非也广告灵活的布局、简洁的排版，版式、文案均紧紧围绕“我的北滨我的家”这一策略核心进行诉求，信息的准确度、印象的深刻度均能让人过目不忘。软文硬做的方式对于传达项目的形象，与丰满项目的卖点均有较好的诠释作用，壹江城的创
24、作，胜在对于版式的雕琢，平面用手绘的表现手法，亲切、自然，而不生硬，文案诉求紧紧围绕主题从“地段、规模、产品、宜居”四个方面进行阐述，很好的避免了版式过于生硬、文案过于冗长的弊端。奥山 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第67版 投放日期：4月8日 记忆残余信息：平面 广告语：吟唱地中海 广告公司：申乙广告（重庆） 地中海是一种什么样的生活？直观的就是梵高的向日葵，热情、活力、阳光这样的生活，怎能不让人向往？奥山别墅，地中海风格的建筑，需要呈现的是生活的价值，带给受众最直接的生活联想。在平面创作上，采用水彩的创作的方式，勾勒出似梦似幻的建筑场景，为受众提供可以想象的空间，沉静中透露出欢快，一如
25、其主题表达：吟唱地中海。协信阿卡迪亚 媒介：重庆晨报 版面：双通半版 版位：第40、41版 投放日期：4月1日 记忆残余信息：文案 广告语：让世界看到重庆的美 广告公司：申乙广告（重庆） 简约的线条、唯美的实景，协信阿卡迪亚最新一期的报版让人眼前一亮，相较于此前，从策略，到文案，再到平面表现，都有了不同程度的提升。对于阿卡迪亚这个项目，一直以来在市场上都不温不火，从产品来看，有别墅，也有高层，如何对应各自的市场，提升价值便成为关键。“让世界看到重庆的美”，以一个更高的视野来看待渝中的江山价值，并对产品类型进行了重新的梳理和定位，使其与“鼎级产品”的属性相匹配；在设计上，白底条纹的平面处理方式，
26、看起来简洁、大气、国际感十足，而实景的画面深邃、意境深远。整体而言，这则报广在本周显得比较的出色，吸引眼球。北城国际中心优品公馆 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第35版 投放日期：1月22日 记忆残余信息：话题 广告语：拒绝luo婚 广告公司：朝代广告 蜗居之后，“luo婚”一度流行，这是当下的现实反应，在卡奴、房奴、孩奴之后，“luo婚”成为都市年轻人逼不得已的选择，这是一种态度，以及都市年轻人的现实观点，没有车、没有房、没有钱，但不能没有爱情，毕竟，爱情不是为了物质而生。嫁接流行话题，从而让更多的目标受众关注项目，并为项目的价值买单，已经成为楼盘推广的选择之一，打开北城国际中心优品公馆
27、有关luo婚的谈论，正反两方的观点共200余票，场面并不激烈，可见关注的人也并不多，排除枪手因素，真正的目标受众实在太少。就平面而言，留白的版面与红色的气球形成强烈的反差，在视觉上能够脱颖而出，文案的表达简单明了，“拒绝luo婚”旗帜鲜明的打出了自己的主张，潜意识告诉客户：买套小户型，告别裸婚吧。一个很好的网络话题营销，却未能深入，实在是个遗憾！北城国际中心优品公馆媒介：重庆晨报版面：整版版位：第35版投放日期：1月29日记忆残余信息：文案广告语：一张纸的爱情也该有个“家”广告公司：朝代广告本周点评的三个项目，都是小户型的项目，他们表达的手法各不相同，市场的策略也各也千秋，但就执行而言，三个项
28、目各有各的优势，具有各自不同的市场吸引力。 从“拒绝裸婚”到“一张纸的爱情 也该有个家”，表达的目的都殊途同归，以社会热门话题为切入点，激发目标客群的内心共鸣，引发他们对于家的向往，从而达到为项目买单的目的。在平面表达上，优品公馆化繁为简，视觉的冲击力在红白的对比之下非常醒目，用简单的手法做出了不一样的表达。 长江国际媒介：重庆晨报版面：整版版位：第32版投放日期：12月18日记忆残余信息：平面广告语：尽享非凡广告公司：HBB高戈广告没有就长江而卖长江，长江国际跳出了一般推广的窠臼。从一而终，长江国际通过报纸平面呈现给市场的，是其出类拔萃的设计调性，整个设计感非常简洁，大气，没有丝毫的拖泥带水
29、，达到了通过广告实现产品溢价的目的。从策略上来看，长江国际通过对精神气质的提炼，着重表达产品卓越的气质，使之成为市场识别项目的一个标签，实现产品的溢价销售。所以，不管是文案表达，还是平面表达，都围绕着呈现长江国际应有的气质来展开，始终坚持的设计感，形成了自己独特的风格。长江国际媒介：重庆晨报版面：整版版位：第32版投放日期：1月22日记忆残余信息：平面广告语：前所未有，只因超越所有广告公司：HBB高戈广告把产品讲清楚，远比故弄玄虚更有促销作用。长江国际平面的表达简单、直接、具备冲击力，通过设计感规避了因为直接上效果图而可能产生的品质不够的问题；通过细化产品的楼层功能让客户更加了解产品，这远比软
30、文更加有效和直观。投资者关注的，就是广告所诉求的，对于硬广而言，不能赋予太多的诉求点，眉毛胡子一把抓的后果，就是什么都抓不倒，猴子掰包谷到头来什么都得不倒，这是我们在推广中所应该规避的最大问题。“第一时间”实在不像一个案名，但就是这个实在不像案名的案名将楼盘最大的卖点表达得最清楚。 案名是给客户的第一个直观印象，通过案名，客户能够自己这是一个什么品质的楼盘，什么物业，是投资型还是自住型，所以，一个好的案名，可以在最短的时间传递最大的信息。 大鼎第一时间的策略很清晰，就是诉求地段的优越，从案名到文案再到平面表现，不断的重复，加深客户对项目的认知，平面广告所要解决的问题最核心的就是传达信息。此外，
31、针对这个项目地段的优越性，长达几百米的围墙广告就是大大的户外，价值不言而喻，所以，做好户外和销售中心的工作对于这个项目而言，显然是重中之重。 大鼎第一时间媒介：重庆晨报版面：整版版位：第37版投放日期：1月22日记忆残余信息：案名广告语：第一时间让城市找到你广告公司：凹凸广告大鼎第一时间 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：47版 投放日期：7月30日 记忆残余信息：调性 广告语：7月31日 火热加推 广告公司：凹凸广告 对调性的把握，大鼎第一时间一直坚持得很好，通过线描背景和元素构成的方式，很好的诠释了楼盘小户的特性，在近段时间的众多出街报广中，大鼎第一时间系列稿比较出色。新盘汇购房超市 媒介
32、：重庆晨报 版面：整版 版位：第32版 投放日期：2月24日 记忆残余信息：形式 广告语：公告 2010重庆新春房屋交易会 暨首届租房节3月5日隆重启幕 2010年重庆楼市战争提前打响了！赶在官方的春季房交会之前，由知名的房屋中介机构新盘汇购房超市主办的“2010重庆新春房屋交易会”拉开了战争的序幕。2010年的楼市，注定不是一马平川，考验开发商的，产品是基础，服务是支撑，品牌是导向，而渠道则是实现销售目标的重要手段，因此，渠道的争夺与创新便是关键。就新盘汇购房超市而言，是一个新鲜事物，就想超市一样，把所有的产品汇集起来，供消费者自由选择。单就广告本身而言，采用“公告”的形式，用套红的方式发布
33、，就视觉而言，冲击力强，不加辨别，并且还有一定的迷惑性，信息传达的准确性和关注率应该可以达到理想的效果。绿地翠谷勃朗廷媒介：重庆晨报版面：整版版位：第36版投放日期：3月12日记忆残余信息：平面广告语：在岭上，又见勃朗廷化繁为简，从推广策略来看，这取决于开发商营销策划的思路与眼界，因为，大部分的开发商在进行推广的时候，都希望一个报版能够承载最多的卖点，从出发点来看，这是正确的，但是从消费者角度来看，这又是极度错误的，因为，什么都想说，到最后，就变成了消费者什么都记不住。相对于绿地翠翠谷以往的推广，勃朗廷这一次真正做到了化繁为简，首先，给人记忆深刻的是对平面品质的把控，深褐色的调性沉稳、内敛，具
34、有古典的贵族气质，所传达的精神内涵与项目的风格具有一致性；其次，文案的表达，简单、有气势，“在岭上，又见勃朗廷”将项目的位置、产品的风格分别进行了交代，非常明确九街高屋媒介：重庆晨报版面：整版版位：第4版投放日期：4月6日记忆残余信息：策略广告语：敢作敢为的空间广告公司：TAD独力思考中心地段、小户型，常规的推广手法只会沦为平庸，更何谈出彩？九街高屋，“敢作敢为的空间”，从策略上很明显，即脱离物理层面的窠臼，在精神层面注入当下的时代特性，梦想、冒险、奋斗显然是其中的关键词，但这种梦想、冒险与奋斗显然并非那种小格局的激情，而是一种大场面的胸襟与眼光，这，也是其策略的区别之处。平面的处理，采用木雕
35、与清水样板间实拍的手法，冷色调的场景，线条硬朗，空间层次丰富，在视觉上更富有张力。九街高屋媒介：重庆晨报版面：整版版位：第5版投放日期：4月14日记忆残余信息：平面广告语：步行街1号投资品广告公司：TAD独力思考九街高屋，一个特立独行的项目，一个在平面表现上，给人留下深刻记忆的项目。在平面上，九街高屋匠心独韵，设计师在进行软文排版的时候并没有遵循以往的经验，而是将项目具备特色的建筑立面移植到版面的设计中，将项目的特点表现得淋漓尽致，第一，是视觉上的冲击力；第二，是实效信息的冲击力；第三，是价值梳理的记忆力。三者都得到了很好的体现，并在版式的创新上，给软文的排版提供了更多的借鉴。山语间4期【爱尚
36、】媒介：重庆晨报版面：整版版位：第44版投放日期：4月23日记忆残余信息：策略广告语：先别说归宿，所有的付出都是对家人的眷顾。广告公司：SIMPLE简法广告从策略上来看，山语间4期【爱尚】以家人的情感为沟通主线，诉求在事业初成后，需要一个更大的空间，予家庭以更多的眷顾，唤醒在喧嚣世界中匆忙奔波的人们的家庭观，赋予房子以感情色彩，让房子成为可以延伸的生活关爱。这则平面报广，与台湾信义房屋的TVC有异曲同工之妙，均是以情感作为沟通的主要元素，意图以情感为纽带，触碰受众内心最柔软的心脏，寻求精神上的共鸣，从而达到关注品牌（项目）的目的。线外商政公园 媒介：重庆时报 版面：整版 版位：第27版 投放日
37、期：4月23日 记忆残余信息：版式 广告语：两江中心企业总部集群 广告公司：达恒广告 线外这个项目，是个异类。在市场上风生水起，成为一种现象。软文的表达，如何让受众留下深刻的记忆？通过排版的创新，突出重要信息，强行让受众去关注，这也是一种方式。黑色的底纹，用于商务项目，永远都不会错误，在字体的排版上，将几个重要的数字作为视觉的中心，引导受众的阅读步骤，增加被关注的几率，同时，几大重要的卖点通过标题表达出来，言简意赅。其实，软文到底做不做，一直都是一个争论的焦点。如果做，怎么才能真正吸引人，那么，版式上的考究就显得特别的重要，既要让重点突出，同时，也不能过于的繁琐，这样，才能尽量让软文发挥其应有
38、的作用。招商江湾城【T5】 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第21版 投放日期：3月19日 记忆残余信息：策略 广告语：别墅之后 更懂T5 广告公司：及时沟通（重庆）表达T5万千宠爱于一身的优势，策略便成为关键。对于表达而言，平面形象塑造和文案的表达是关键，但是，从创作上来说，真正考验的是策略的诉求。从T5的表现来看，采用纯黑色的底似乎并没有达到创作想要达到的效果，这也与报纸的印刷有关系，对于豪宅而言，黑色是一个绝对不会错的色系。文案的表达从“极于一栋”这一核心策略诉求出发，进行物理层面的诉求，方向是对的，但是，“别墅之后更懂T5”传达的核心心境多余物理，因此感觉依旧有所欠缺。招商会 媒介：
39、重庆晨报 版面：整版 版位：31版 投放日期：7月30日 记忆残余信息：招商会 广告语：招商会10周年 会员升级计划 即将启动 广告公司：重庆及时沟通 整合商家资源，深挖客户资源，以客户会为平台，通过营造优质的客户关系，为品牌房企后继销售提供全面支撑，将成为房地产企业发展的核心竞争力。随着市场竞争的加剧，更多的房企将面临客户资源流失和客户信任度降低的现实困境，对于旗下拥有多个同类型楼盘的品牌房企而言，甚至还面临项目与项目间同质化竞争的窘境，在此局面下，在品牌建设上，就必须重视客户会的发展：第一，整合商家资源，为业主提供便利，同时也为商业招商奠定基础；第二，维系客户关系，深挖客户资源；第三，以此
40、为平台，开展“客户关怀活动”，将利于客户满意度的提升，减少业主与开发商之间的摩擦及对立情绪；第四，通过整合资源，还能够将客户会发展成客户生活圈，面对业主及准业主的各种活动便可以此为资源整合的平台，为创造独特的社区文化提供基础。“深挖洞，广积粮”，客户永远都是可以感化的，通过客户会，招商江湾城的目的不言自明。国汇中心 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：55版 投放日期：7月30日 记忆残余信息：策略 广告语：国际生活圈的全新高度动 广告公司：深圳优点广告 系列稿的形式，通过对比的手法，分别强调国汇中心的服务、硬件配置、外立面、室内空间的优越性，一目了然。在媒体投放上，两个竖半版和一个整版的组合投
41、放，完全没有必要，因为一个整版便将事情说得很清楚了，两个竖半版，实在是画蛇添足，当然，对于媒体而言，肯定是热烈欢迎，多多益善。华宇金沙时代 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：13版 投放日期：8月6日 记忆残余信息：画面 广告语：爱，告急！ 广告公司：嘉恒广告&品牌推广机构 该项目开盘后，就职于该项目的朋友便在我QQ上留言，项目热销，快乐自然需要共同分享。同样是热销，华宇金沙时代在文案和画面的处理上没有遵循常规，而是将策略充分的在文案和画面中进行执行，所以，同样的直接、暴力，但显得更加有意思。在推广中，我们总是贪多求全，殊不知，这反而犯了兵家大忌，说得越多，消费者却什么都记不倒，在这个眼球经济
42、的时代，求新、求异、求简单，才是最有效的，简单就好。美利山美丽生活 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第25版 投放日期：7月16日 记忆残余信息：策略 广告语：山中，意难忘 广告公司：广东省广 策略是本案的核心，延续美利山传统风骨，中国风早已深入人心，在浮躁的房地产传播领域，美利山在产品的基础之上，在传播中保持同一个声音，显得尤为可贵。始终如一的传播风格，对于别墅类高端产品而言，显得尤其重要，对于抢占购房者的心智资源，建立统一、完整的项目形象，作用非常明显。在广告调性上，与前期一脉相承，对中国元素进行了恰如其分的继承，以山寓志，以古论今，采用对比手法，勾勒出与之对应的目标受众的精神图腾，在画
43、面处理上，泛黄古画的处理，使得平面更具历史感，同时，在排版上，对文字和画面采用竖式的排版方式，画面干净，整体风格儒雅。美利山更换了广告公司，对于很少进入重庆的广东省广而言，此番挥师大西南，是来者不善，还是善者不来呢？上邦仰止 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第45版 投放日期：7月8日 记忆残余信息：文案 广告语：唯时间 方可读懂的别墅 广告公司：重庆及时沟通 别墅的沟通，精神层面的诉求远比物质层面更具打动力，对于动辄数百万的产品而言，撬动荷包的秘诀在于如何深入这部分新富阶层的内心，引发他们的共鸣，毕竟，别墅这么多，选谁还真还需要一番比较，广告作为他们了解项目的第一印象，切入的方式就显得比较
44、重要。分析上邦仰止的广告策略，“适合传世的别墅”，是其策略的出发点，在画面的表达上并没有一般别墅推广的故弄玄虚，或者说是哗众取宠，而通过比较朴实的画面来表达，一个老人，一只狗，一片阳光灿烂的天空，一幅惬意的偷得浮生半日闲的画面，一场慵懒的生活铺张，足以让目光停留下来，这已足够。半山华府 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第39版 投放日期：7月2日 记忆残余信息：文案 广告语：掌控中场，生活由你进退 广告公司：今天广告 世界杯如火如荼，有人留下，有人离开，留下的，离开的，都吸引了无数的眼光，这就是足球。关于社会热点事件与广告推广，我想起了杭州联合麦田在奥运会期间所作的一系列广告推广，他们的推广
45、策略便是结合社会热点事件，诉求项目的价值。这系列广告给我留下了深刻的印象，借势热点，对于项目而言，将非常省力。世界杯让人狂热，在广告创造上却很少看到与此相结合的，所以，当看到半山华府的这则广告时，我便毫不犹豫的选择这则广告作为评论的对象，虽然在画面上，设计有些牵强，但毕竟与世界杯搭上了边。文案的策略性很强，“掌控中场，生活由你进退”，恰倒好处的将项目的地段优势、生活价值凸显出来，在版面的功能区，有专门的户型推荐和特价房推荐，促销性还是比较强。搭顺风车，对于推广而言，是个不错的选择，关键是我们如何在策略上让热点与项目相结合。珠江太阳城捌零公馆 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第21版 投放日期
46、：6月25日 记忆残余信息：文案 广告语：中国三大新区 皆以CBD领航 广告公司：十一和弦两江新区为重庆城市跃进注入新的动力，在这个政策动荡不安的敏感时节，两江新区赋予重庆楼市新的题材，但是，对于开发商而言，应该慎对这一题材，不能以透支未来作为代价，而应该以敬畏之心，对待这一城市利好，楼市需要稳步的成长，而不是一步登天。通过类比的方式，让已经成为现实的样板成为人们信心的基础，这是珠江太阳城捌零公馆的目的所在，当然，“好风凭借力，送我上青天”，乘着两江新区的发展东风，亦是借力打力，通过市场的热点提升项目价值，这是最终的目的；此外，在视觉表现上，海军衫的条纹一直沿用，成为记忆的符号，对于项目而言，
47、记忆深刻的视觉符号，显得尤其重要。“第一时间”实在不像一个案名，但就是这个实在不像案名的案名将楼盘最大的卖点表达得最清楚。 案名是给客户的第一个直观印象，通过案名，客户能够自己这是一个什么品质的楼盘，什么物业，是投资型还是自住型，所以，一个好的案名，可以在最短的时间传递最大的信息。 大鼎第一时间的策略很清晰，就是诉求地段的优越，从案名到文案再到平面表现，不断的重复，加深客户对项目的认知，平面广告所要解决的问题最核心的就是传达信息。此外，针对这个项目地段的优越性，长达几百米的围墙广告就是大大的户外，价值不言而喻，所以，做好户外和销售中心的工作对于这个项目而言，显然是重中之重。 万科缇香郡媒介：重
48、庆晨报版面：双通整版版位：第24、25版投放日期：6月18日记忆残余信息：策略广告语：新牌坊影响了城市万科缇香郡影响城市中的洋房生活广告公司：重庆及时沟通顺祥壹街区|壹街购物中心 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第3版 投放日期：6月10日 记忆残余信息：策略 广告语：大渡口的大事记 广告公司：TAD独力思考显而易见，顺祥壹街区|壹街购物中心之于大渡口，充满了野心。对于任何一个商业项目而言，都希望自己能够为区域商业带来翻天覆地的变化，成为区域乃至全市关注的焦点。从顺祥壹街区|壹街购物中心的策略梳理来看，目的相当明确，即通过塑造繁荣的商业来提升公寓、住宅的价值，这是他们的终极目的。在平面表现上
49、，黑色调是永恒不变的，而出彩之处在于细节的处理，通过颜色的线条勾勒出建筑的形状，而丰富的线条颜色寓意着这里游走于时尚的T台，将为生活带来五彩缤纷的色彩。总体而言，在视觉上赋予了受众很强的记忆度，而策略，则成为其中的关键，“大渡口的大事记”，由此可见他们的梦想与征途。协信天骄城1314 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第21版 投放日期：6月11日 记忆残余信息：平面 广告语：情定天骄 一生一世 广告公司：Longkee龙骑广告 同样的小户型推广，两种不同的风格。看到这个平面，我首先想到的是“白衣飘飘的年代”，充满了浪漫与柔情，那是大学校园里单纯的爱，浓浓的情或许，这种情感永远只能保留于记忆的
50、最深处，让时间去哀悼了。平面的处理很具有怀旧感，用一张碟片的形势展现一段让人无法忘怀的时光，显然是勾起记忆深处的最好办法，这样做的好处，在于在短时间内触动受众情感的G点，在情感的共鸣中进一步加深对于项目的关注，这是一个很讨巧的做法。浮躁的世界，你还有多少诚挚的情感记忆？庆隆南山高尔夫国际社区荟澜山 南区 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第51版 投放日期：6月4日 记忆残余信息：平面 广告语：印象荟澜山 广告公司：主岛广告 同样的小户型推广，两种不同的风格。看到这个平面，我首先想到的是“白衣飘飘的年代”，充满了浪漫与柔情，那是大学校园里单纯的爱，浓浓的情或许，这种情感永远只能保留于记忆的最深
51、处，让时间去哀悼了。平面的处理很具有怀旧感，用一张碟片的形势展现一段让人无法忘怀的时光，显然是勾起记忆深处的最好办法，这样做的好处，在于在短时间内触动受众情感的G点，在情感的共鸣中进一步加深对于项目的关注，这是一个很讨巧的做法。浮躁的世界，你还有多少诚挚的情感记忆？壹江城 记忆残余信息：策略 广告语：欢迎。调控 观望。有理。 保值。秘芨 广告公司：非也广告 壹江城壹江城 记忆残余信息：策略记忆残余信息：策略 广告语：欢迎。调控广告语：欢迎。调控 观望。有理。观望。有理。 保值。秘芨保值。秘芨 广告公司：非也广告广告公司：非也广告欢迎新政，是的，“渝10条”出台，开发商曙光乍现，一切都柳暗花明。
52、对于壹江城的这组广告创意而言，更多的，是抢市场的位，告诉消费者，新政下赶快买房，要不然房价还得继续往上涨，当然，壹江城的价格是不错的选择。这个市场是需要教育的，虽然把房价要涨的真相告诉给市场要招致骂名，但这就是现实。东原黄山大道东 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第21版 投放日期：5月28日 记忆残余信息：版式 广告语：新牌坊的新主人 这个楼盘让我想其了罗大佑的那首歌曲，因为他的案名显得比较有意思，其目的就是为了强调他区位的唯一性、稀缺性，但是，黄山大道东确实是一个陌生的名字，相比于新牌坊，这个名字几乎没有任何的市场号召力，所以，除了有意思之外，实在看不出有什么值得吸引市场。当然，在主题的
53、表达中，“新牌坊的新主人”对这个案名做了诠释，里面的内文也基本围绕着地段，做了饶舌歌手般的演绎，这段文案会让你联想起顺口溜，如果你有耐心看完，你才会在最后以哦结束，然后说，原来是讲的地段。不过，在周五铺天盖地的报版中，这个楼盘的案名得以跳出这些竞争对手的围追堵截。东原黄山大道东 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第21版 投放日期：5月28日 记忆残余信息：版式 广告语：新牌坊的新主人 这是一则比较温情的广告，让人看了，不免有些感动。曾经有一套“纯棉”系列的书籍，倡导人们在这个虚浮、脆弱、以冷为酷的“化纤时代”，感触一下“纯棉”，才会发现许多我们距离生命中最朴实、最真实、最坚实，引领我们更靠近
54、幸福的“纯棉”品质：包容、体贴、理解、谦卑这才是生活本来的意义，只是早已经离我们太遥远。当人与人之间的关系全部以利益作为纽带的时候，这个社会难免会成为冰冷的钢铁型社会，对于我们而言，这是现实的“杯具”，再云端以纯棉生活倡导一种宽容、舒适的生活方式，提供一种全新的生活态度，赋予了市场温馨的符号，线上的宣传贴近人柔软的心房，还需要线下用活动来再次丰满“纯棉”的生活形态，这样，才能让“纯棉”的概念落到实处，拭目以待。“世界太浮躁纯棉最生活”，还原了生活的现实，倡导了生活的本质。金科地产 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第26版 投放日期：5月20日 记忆残余信息：策略 广告语：邻里，相亲相爱的一家
55、人 新政调控下，楼市陷入僵局已成必然，维艰时期，提升品牌美誉度、提高业主满意度，成为市场竞争的一大法宝，金科地产继续倡导“隔壁邻里”文化，大打感情牌，以此来巩固金科品牌在市场中的影响力。靠单纯的广告促销的时代已经远去，品牌的建设已经上升到一个前所未有的高度，越是在艰难的世道，就越能体现出品牌的优越性，对于市场而言，品牌所起的作用是潜移默化性质的，所以，品牌建设是一个长期的过程，需要在产品、客服、推广上不断去巩固，任何急功近利的心态不可取。逸静花开香地 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第19版 投放日期：5月20日 记忆残余信息：平面 广告语：公园旁 很洋房的高层 广告公司：Zea.idea正
56、雅广告 用绿色的树叶作为整个平面的视觉核心，明确了项目的生态属性，赋予了项目连贯的想象空间，卡通形象的点缀，使得其小户型社区的物业类型得以彰显，整个平面清新、自然，较好的传达出项目的特点。在文案的处理上，“大公园”、“大景观”、“大花园”、“大视野”将卖点非常明确的传达给市场，非常的直观、有效，在户型区间的文案设置上，建议放在醒目一点的位置，太靠下了，受众找起来还是很吃力，不利于有效信息的传达。华宇商铺推广 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第35版 投放日期：5月20日 记忆残余信息：平面 广告语：红利铺 硬通货 广告公司：嘉恒广告& 嘉恒品牌推广设计机构 在平面布局上，耍了一个小花招，用新
57、闻专题的形式与项目相结合，具有一定的吸引力，在阅读的引导性上做得比较够，使受众在第一瞬间能够被版面所引导，继续阅读下面的内容，从而使得整个信息的传达性得到提升。新政下，商业地产将迎来机会，社区商铺也将分得更多的市场份额，在推广中，就应该对市场进行适度的引导，在投资者利益的诉求中应加大挖掘的力度。天景雨山前【九天】 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第25版 投放日期：3月26日 记忆残余信息：意境 广告语：一山藏春秋 广告公司：深圳优点传播 对于风格的坚持与诠释，来自于对于策略的一贯坚持，天景雨山前一如既往，深研禅意修为，让项目对山的理解更进一步丰满，延续此前的风格意境，天景雨山前新推的别墅席
58、位【九天】，禅意的味道越发凸显，水墨风格的画面挥洒自如，从精神气质上升华了项目的内涵，使其卓尔不凡，从推广上赋予项目独具一格的形象高度。文案是其中的关键，“城市的房子会越来越多，山中的洋房只会越来越少”，两相对比，将项目的稀缺突显出来，再配以清爽的实景图，整体呈现的视觉张力很足，在一片浑浊的城市中，有一丝沁入心扉的凉意。天景雨山前 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第19版 投放日期：5月14日 记忆残余信息：文案 广告语：城市的房子会越来越多， 山中的洋房只会越来越少。 广告公司：深圳优点传播 香港的地产企业给人的感觉很稳重，内敛，不浮夸，让人觉得很实在，这一点，从他的广告中便可以看得出来。
59、在文案的表达上，没有任何花哨的表达，而是实在的陈述一个事实，在平面上，则比较追求品质感，实景拍摄的图片，表达出产品精致的一面，远胜过文案的天花乱坠，或许，这就是港资企业务实的作风吧。重庆天地雍江艺苑 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第25版 投放日期：5月14日 记忆残余信息：平面 广告语：5月15日 交房标准发布 从前期的“敢作敢为的空间”，到现在的“他最大的特点就是适合办公一点”，策略所表达的核心，越来越趋于直接。作为小户型投资公寓，在新政频出的今天，是否还能引起市场的热烈追捧，而作为公寓，主打办公的卖点，是否妥当，实在值得商榷。版面采用的是特殊版面，这种媒介投放的目的，在吸引眼球方面，
60、肯定是正确的，但是，遗憾的是，“敢作敢为的空间”，刚开了个头，就被“太监”了，是个遗憾。九街高屋 媒介：重庆晨报 版面：特殊版面 版位：第8版 投放日期：5月7日 记忆残余信息：版面 广告语：他最大的特点 就是适合办公一点 广告公司：TAD独力思考 作为异地推广项目，雅居乐清水湾在平面的调性上一直把握得比较到位，简洁、干净，给人的第一感觉品质感十足，对于设计而言，化繁为简，更能凸显项目的品质感，相比之下，雅居乐在重庆的首个项目的广告推广，就显得繁琐。海南被热炒之后，又面临着新政的侵袭，实在不知道在这样的市场现状之下，投资客还有多少冲动掘金海南？雅居乐清水湾 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第
61、23版 投放日期：5月7日 记忆残余信息：平面 广告语：国际的旅游到 世界的清水湾 从“裸婚”开始，北城国际中心便在推广上开始走情感路线，在一片粗暴的喧嚣中，显得尤其的珍贵，在新政下，或许会有越来越多粗暴的价格+产品的广告出现，但这种广告真正具有多大的吸引力，不得不打个问号，当然，那种价格一跌到底的则另当别论。不知道是巧合还是有意为之，这个周末正好是母亲节，北城国际中心【御景湾】在策略上，通过情感路线的基调来引发目标人群的心里共鸣，这则广告对于那部分结了婚，有了孩子，想换一个大点户型的客户肯定具有打动力，煽情恰到好处，远比粗暴直接更有打动力。北城国际中心【御景湾】 媒介：重庆晨报 版面：整版
62、版位：第29版 投放日期：5月7日 记忆残余信息：平面 广告语：那段爬满蔷薇的长廊， 是父母一生最钟爱的风景 广告公司：朝代广告 国奥村 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第21版 投放日期：4月29日 记忆残余信息：平面 广告语：心向世界 广告公司：HBB高戈广告 从策略上来看，国奥村大开大合，从伟大事件诞生的伟大生活方式，追根溯源，从实力上予市场以信心，对于一个陌生的市场，这样的实力与信心是必须的，同样，在目前的市场形势之下，做如此的形象铺陈，更有利于市场的认知。平面给人的印象深刻，传统的元素，让人肃穆，反映出国企一向的审慎与稳重，传达出强烈的文化底蕴，主题“心向世界”，表达国奥村东西兼容
63、，包容并蓄的企业风格。与目标受众沟通，不同的物业有不同的方式，有些讲求信息的直接、直白，有些讲求意境的渲染、营造，对于别墅项目而言，信息的传达远非准确与及时，而应该将项目放在一个长的时间节点之内，营造不一样的生活氛围，是一种格调、是一种气质、是一种修为，抑或一种生活方式，经过长时间的潜移默化，最终形成项目的产品性格，赋予其不一样的身份标签。晋愉碧怡林畔在整体视觉的营造上始终坚持采用整体的视觉调性，以维持在推广中视觉的一致性，并形成记忆、联想和传播晋愉碧怡林畔 媒介：重庆时报 版面：整版 版位：第49版 投放日期：3月31日 记忆残余信息：画面 广告语：一湖山水 一宅天下强调稀缺，对于别墅的推广
64、而言，本平淡无奇，但是，对于晋愉碧怡林畔而言，却因为湖山而具有了价值。平面的表达，一片胡光潋滟，一栋别墅生活，暗色调的处理，为平面平添了几分瑰丽的色彩，予人美好生活的想象空间；“再见湖山”，简洁有力，将别墅、湖、山的稀缺属性直接传递给市场。晋愉碧怡林畔 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第109版 投放日期：4月28日 记忆残余信息：策略 广告语：再见湖山 广告公司：主岛广告万科渝园 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第25版 投放日期：4月29日 记忆残余信息：策略 广告语：取舍之道阅人生而立 广告公司：HBB广告 什么样的别墅，匹配什么样的人生。广告的沟通，在于通过情感的共鸣建立别墅的属性
65、，树立市场对于项目的认识。万科渝园，在策略上，从人生的取舍之道入手，建立与目标人群的沟通途径，通过对于人生历练的铺陈，来传达渝园之于人生的意义。“取舍之道，阅人生而立”，文案的表达，恰如其分，没有多余的修饰，让对于人生的理解跃然纸上。跳出产品，才能避免冷冰冰的描述，赋予建筑更多的感情色彩。星平面：中安长岛翡翠山 广告语：一栋 一江山 广告公司：深圳优点传播 油画风格，远山、近湖，一片歌舞升平的镜像，从平面上，刻画出一幅世外桃源般的生活意境，对于别墅而言，重要是生活，奢侈的是时间。“一栋一江山”，恰如其分，别墅文案的惯用手法。万科渝园 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第25版 投放日期：4月2
66、9日 记忆残余信息：策略 广告语：取舍之道阅人生而立 广告公司：HBB广告 策马扬鞭，快意人生，这是征服者的生活。中安长岛【翡翠山】的最新推广，从策略上可以看出，着力渲染生活方式，以情感沟通为主线，采用实景拍摄的手法，表现中安长岛不凡的生活意境。骑马，本身就是贵族运动，英伦三岛，均以此为标志，代言上流生活，今日中国，也不乏名流新贵钟情于此，王中军、俞敏洪均钟爱名马，用策马扬鞭的实景场面，表现新贵的生活方式，在表达上，感染力十足。“不是每一个打下江山的人，都有纵马江山的幸运。”文案的表达与平面相结合，对于每个功成名就的人而言，纵马江山的生活方式并非每个人都能享受，适时的停下脚步，让时间慢下来，因
67、为，时间，是最后的奢侈品。万科地产 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第9版 投放日期：12月22日 记忆残余信息：文案 广告语：2010 为你创造 广告公司：黑弧奥美西南 作别2009，展望2010，开发商们都在为这一年道别，万科地产从2009年的“为你而来”到2010年的“为你创造”，实现了从无到有的跨越，随着万科旗下项目的热销，万科地产亦被重庆市场所接受，品牌在重庆的落地可谓顺风顺水。品牌对于地产开发商而言，大部分都是可有可无，很少看到开发商对自己品牌营造的重视，但是，对于购房者而言，开发商的品牌依旧是他们选择购买理由的重点，因此，在品牌建设上，万科地产有许多值得称道的地方，从“重庆为你
68、而来”，到“感谢山”、“感谢路”、“感谢磐石”，再到如今的“2010为你创造”，在品牌的塑造上，万科一直保持着谦逊的心态，为购房者传达着品质、专业、责任的市场印象，在购房者心目中建立起了很好的品牌印记。万科地产 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第19版 投放日期：2月5日 记忆残余信息：企业理念 广告语：创品质 造专业 行责任 广告公司：黑弧奥美西南 2010年的市场情况将会如何？好或者坏，对于重视品牌营建的地产企业而言，都不足为惧，因为，对于他们而言，世道好的时候，品牌能为产品提供溢价空间，世道差的时候，品牌能使产品更具竞争力，所以，品牌的营建是一家在行业内有长远打算的地产企业的必修课。从
69、“2010万科重庆为您创造”，到“创品质造专业行责任”，万科地产不断向市场传达出清晰的品牌轨迹，使其品牌形象能够深入人心，所谓上兵伐谋，攻心为上，万科所要的做的，就是要寻求市场对于万科品牌的深入认识，积蓄更多的潜在客户群。重庆万达广场 媒介：重庆晨报 版面：整版 版位：第19版 投放日期：1月8日 记忆残余信息：文案 广告语：大愿 大成 广告公司：TAD独力思考 2009年，是重庆万达广场收获的一年，在这一年，重庆万达广场不仅取得了良好的销售业绩，而且实现了顺利开业，助推南坪商圈的繁荣，目前，重庆万达广场不仅实现了产品的整体溢价，而且所剩的产品也不多，应该是属于一个自然销售的过程，因此，在策略
70、上，着眼于品牌，来带动产品的销售。“大愿大成”，从文案上来看，万达集团是一家很务实，也很低调的企业，从平面的风格来看，稳重、塌实是给人的第一印象。年底了，各家开发商也可以总结过去，展望未来，从这些开发商的总结性报版中，我们往往能读懂一家开发商的气质与内涵。协信地产 媒介：重庆晨报 版面：双通整版 版位：第24、25版 投放日期：2月5日 记忆残余信息：品牌形象 广告语：欢迎回家 协信2010的温暖问候无论何时何地，回家都是一个温暖的词语，在这个春节岁末，协信地产以“回家”为主题词，颇有几分煽情的味道。确实如此，一个“家”字牵动了无数人的心，所以，春节，回家是如此的亲切，我觉得，协信地产这一次的
71、品牌推广更多的是从寻求购房者的内心认同出发，激发购房者的共鸣，再转而关注品牌，关注项目。这亦是一条不错的捷径。星策略：鲁能领秀城竹里馆 广告语：有记忆的别墅 广告公司：黑蚁设计从产品出发，为推广提供核心策略，通过对传统居住的溯源，让居住从向西的潮流中向东，这不仅是居住的回归，同时，也是价值观的重新塑造：传统的，才是历久弥新的。“有记忆的别墅”，中式合院，代表的是中国传统居住文化的价值观，这在一片西风中，尤其珍贵。如何进行房地产市场分析学习内容理论部分案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分
72、析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过
73、程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、专业物
74、业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场
75、特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房
76、地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房
77、地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发
78、展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增增幅幅25%适度投资利于
79、拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房
80、地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额
81、与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格
82、2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身
83、资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素地段要素环境要素地块要素项
84、目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重
85、要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好
86、，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点
87、，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容理论部分案例学习如何进行房地产市场分析学习内容理论部分案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会
88、，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定
89、物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？
90、区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步
91、：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区
92、域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方
93、统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼
94、有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资3
95、7反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标
96、标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%
97、12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分
98、析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理
99、特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素地段要素环境要素地块要素项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等
100、（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少
101、劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容理论部分案例学习
