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1、第第 十十 章章 房房地地产产市市场场调调控控政政策策学习目标学习目标v房地产市场调控政策的目标房地产市场调控政策的目标v房地产市场调控政策的手段房地产市场调控政策的手段土地政策土地政策住房政策住房政策货币政策货币政策信贷政策信贷政策税收政策税收政策一、房地产市场调控政策的内涵和特点二、房地产市场调控政策的目标三、房地产市场调控的主要政策手段 第一节第一节 房地产市场调控政策概述房地产市场调控政策概述v（一）房地产市场调控政策的内涵v房地产市场调控政策房地产市场调控政策是指国家为了实现对房地是指国家为了实现对房地产市场的调控目标而制定的一系列政策。它是产市场的调控目标而制定的一系列政策。它是一
2、个相互联系、相互配合的政策体系。一个相互联系、相互配合的政策体系。包括财政政策、货币政策、产业政策、土地包括财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、投资政策等多种类型、多种功能的政政策、投资政策等多种类型、多种功能的政策。策。一、房地产市场调控政策的内涵和特点房地产市场房地产市场调控政策调控政策前瞻性前瞻性区域性区域性稳定性稳定性灵活性灵活性（二）房地产市场调控政策的特点（二）房地产市场调控政策的特点（二）房地产市场调控政策的特点（二）房地产市场调控政策的特点一、房地产市场调控政策的内涵和特点一、房地产市场调控政策的内涵和特点u总体目标总体目标：保持房地产经济总量基本平衡，优化房地产行保持房地
3、产经济总量基本平衡，优化房地产行保持房地产经济总量基本平衡，优化房地产行保持房地产经济总量基本平衡，优化房地产行业结构，引导房地产行业持续、快速、健康的发展，提高业结构，引导房地产行业持续、快速、健康的发展，提高业结构，引导房地产行业持续、快速、健康的发展，提高业结构，引导房地产行业持续、快速、健康的发展，提高人们的居住水平。人们的居住水平。人们的居住水平。人们的居住水平。uu具体可分为以下四个目标：具体可分为以下四个目标： 二、房地产市场调控政策的目标二、房地产市场调控政策的目标qq总量供求均衡目标总量供求均衡目标总量供求均衡目标总量供求均衡目标：qq实现区域内的供求总量均衡；实现区域内的供
4、求总量均衡；qq房地产市场供应与其他商品的相对均衡；房地产市场供应与其他商品的相对均衡；qq房地产商品供给总量与居民对房地产的有效需求总量均衡；房地产商品供给总量与居民对房地产的有效需求总量均衡；qq房地产业与整个国民经济特别是地区经济发展比例均衡。房地产业与整个国民经济特别是地区经济发展比例均衡。qq结构优化目标结构优化目标结构优化目标结构优化目标：qq房地产业的发展与其他产业发展相协调；房地产业的发展与其他产业发展相协调；qq房地产业内部结构协调（不同类型、不同档次）。房地产业内部结构协调（不同类型、不同档次）。qq抑制投机目标抑制投机目标抑制投机目标抑制投机目标qq福利保障目标福利保障目
5、标福利保障目标福利保障目标 三、房地产市场调控的主要政策手段n n土地政策土地政策：主要是城市土地政策。主要是城市土地政策。n n措施集中在三方面：土地供应总量调控、土地供应结构调控、措施集中在三方面：土地供应总量调控、土地供应结构调控、措施集中在三方面：土地供应总量调控、土地供应结构调控、措施集中在三方面：土地供应总量调控、土地供应结构调控、对不同区域的土地供应进行调控。对不同区域的土地供应进行调控。对不同区域的土地供应进行调控。对不同区域的土地供应进行调控。n n住房政策住房政策：住房供给政策、住房需求政策：住房供给政策、住房需求政策n n货币政策货币政策：具体调控两个方面：具体调控两个方
6、面供给与需求供给与需求。n n税收政策税收政策：主要通过调整税种、税率、附加和减免来：主要通过调整税种、税率、附加和减免来改变房地产供求双方主体的收益水平。改变房地产供求双方主体的收益水平。n n其他政策其他政策：如产业政策、投资政策等。：如产业政策、投资政策等。第二节第二节 土地政策与住房政策土地政策与住房政策v一、土地政策v二、住房政策一、一、 土地政策土地政策（一）土地政策概述v土地政策是政府为了一定的目标而制定的是政府为了一定的目标而制定的计划、准则，由政策主体、政策目标和政计划、准则，由政策主体、政策目标和政策手段（或工具）三个要素构成；策手段（或工具）三个要素构成；是国家和政党等政
7、治实体为了实现土地管理任务和土地利用目标，而规定的用以调整土地关系的一系列规范和准则。从广义上从广义上，土地政策参与宏观调控的内涵指的是国家从土，土地政策参与宏观调控的内涵指的是国家从土地供给与需求入手，实现土地市场的总平衡，对土地收地供给与需求入手，实现土地市场的总平衡，对土地收益分配调控，使中央政府与地方政府之间、不同区域的益分配调控，使中央政府与地方政府之间、不同区域的地方政府之间、地方政府与土地使用者之间的土地收益地方政府之间、地方政府与土地使用者之间的土地收益得以合理分配，同时通过土地调控、固定资产投资、产得以合理分配，同时通过土地调控、固定资产投资、产业结构等，促进经济社会和资源环
8、境的协调发展。业结构等，促进经济社会和资源环境的协调发展。狭义上狭义上狭义上狭义上的土地政策参与宏观调控的土地政策参与宏观调控的土地政策参与宏观调控的土地政策参与宏观调控是指从是指从是指从是指从土地供给土地供给土地供给土地供给和土地需求和土地需求和土地需求和土地需求两个方面入手，在土地供给与土地需两个方面入手，在土地供给与土地需两个方面入手，在土地供给与土地需两个方面入手，在土地供给与土地需求的作用下，形成真正反映土地市场价值的土地求的作用下，形成真正反映土地市场价值的土地求的作用下，形成真正反映土地市场价值的土地求的作用下，形成真正反映土地市场价值的土地价格，实现土地供给和土地需求的总体平衡
9、和国价格，实现土地供给和土地需求的总体平衡和国价格，实现土地供给和土地需求的总体平衡和国价格，实现土地供给和土地需求的总体平衡和国民经济的稳定发展。民经济的稳定发展。民经济的稳定发展。民经济的稳定发展。在我国，土地政策参与宏观调控的内涵多数情况下是从狭义的层在我国，土地政策参与宏观调控的内涵多数情况下是从狭义的层面理解的。面理解的。（二）土地政策参与宏观调控的内涵（二）土地政策参与宏观调控的内涵（二）土地政策参与宏观调控的内涵（二）土地政策参与宏观调控的内涵土地供应机制土地供应机制资产价格机制资产价格机制约束引导机制约束引导机制（聚集效益、要素替代）（聚集效益、要素替代）土地政策的土地政策的土
10、地政策的土地政策的调控机制调控机制调控机制调控机制（三）土地政策的调控机制（四）我国土地政策发展v土地政策参与宏观调控主要表现在四个方面。土地政策参与宏观调控主要表现在四个方面。土地政策参与土地政策参与宏观调控宏观调控1. 1. 开展土地储备收购开展土地储备收购开展土地储备收购开展土地储备收购2 2进行土地市场进行土地市场进行土地市场进行土地市场整顿整顿整顿整顿4. 4. 实施土地出让实施土地出让实施土地出让实施土地出让“招拍挂招拍挂招拍挂招拍挂”政策政策政策政策3 3强化土地审批和供应强化土地审批和供应强化土地审批和供应强化土地审批和供应u收购储备政策及经济分析 土地的收购储备政策，是指土地
11、收购储土地的收购储备政策，是指土地收购储备机构，备机构，将要盘活的国有土地使用权依法收将要盘活的国有土地使用权依法收回、收购予以储存回、收购予以储存，并通过前期开发利用和，并通过前期开发利用和承担政府委托的土地使用权供应准备工作，承担政府委托的土地使用权供应准备工作，实现土地资产保值增值实现土地资产保值增值，合理配置土地资源。，合理配置土地资源。（五）主要土地政策及其经济分析（五）主要土地政策及其经济分析PQP2P1P0Q1Q0S1S0D1D0E0E1土地收购储备的供求曲线及地价的变动土地储备前的土地供给土地储备前的土地供给曲线为曲线为S S0 0，需求曲线为，需求曲线为D D0 0，因此决定
12、的土地供，因此决定的土地供应量和土地均衡价格分应量和土地均衡价格分别为别为Q Q0 0和和P P0.0.土地收购储备控制土地供应，会造成土地价格一定程度的上涨。土地收购储备控制土地供应，会造成土地价格一定程度的上涨。PQP1P0Q1Q0S1S0D1D0土地收购储备的供求曲线及土地收购储备的供求曲线及房价房价的变动的变动商品房市场的初始供给商品房市场的初始供给量和均衡价格分别为量和均衡价格分别为Q Q0 0和和P P0 0 。土地收购储备后土地供土地收购储备后土地供应量减少，使得短期内应量减少，使得短期内商品房的供应量减少，商品房的供应量减少，供给曲线左移。供给曲线左移。土地收购储备政策促进了地
13、价上涨进而引起了房价的上升。土地收购储备政策促进了地价上涨进而引起了房价的上升。u“招拍挂”政策及经济分析S1S2S2D1D1P1P2PE2E1QO（五）主要土地政策及其经济分析采用划拨或协议出让土地，采用划拨或协议出让土地，使得土地的取得成本很低，使得土地的取得成本很低，供给曲线由弹性很小扭曲为供给曲线由弹性很小扭曲为完全有弹性，为水平线完全有弹性，为水平线S S1 1，这时土地价格为这时土地价格为P P1 1。实行实行“招拍挂招拍挂”政策后，在政策后，在市场调节下供给曲线恢复到市场调节下供给曲线恢复到正常情况正常情况S S2 2，地价回归到正，地价回归到正常的价值水平常的价值水平P P2
14、2。“招拍挂招拍挂”政策使土地的资产价值得到了经济上的实现，将市政策使土地的资产价值得到了经济上的实现，将市场机制引入土地市场，为土地政策参与宏观调控提供了可能。场机制引入土地市场，为土地政策参与宏观调控提供了可能。二、住房政策v（一）住房政策的含义p在西方经济学中，一般把中央和地方政府干预及解决住房问题的手段和方法统称为广义的“住宅政策”，主要政策措施包括：租金政策、公共住房政策、住宅自由化政策、住宅补贴政策等。p狭义上的住房政策，是政府在一定的社会、经济和政治形势下，为了改善住房的数量、质量、价格以及所有权和使用权状况，为适应不同时期的住房需求和住房供应模式而设计的调节和干预措施。u住房政
15、策根据不同标准可以做不同的类型划分：根据住房主体：针对中等收入以上的居民的住房政策，即商品房政策；针对中等收入以上的居民的住房政策，即商品房政策；针对中低收入居民的住房政策，即公共住房政策。针对中低收入居民的住房政策，即公共住房政策。根据政策作用对象：住房需求政策住房需求政策住房供给政策住房供给政策根据政策调控范围：一般性政策一般性政策具体政策具体政策（二）住房政策的分类（二）住房政策的分类v住房需求政策是政府为了满足社会各阶层的住房消费，刺激住房需求采取的向中低收入者提供住房货币补贴，提高中低收入者的购房能力的举措。如我国的住房公积金制度如我国的住房公积金制度（三）住房需求政策由于住房货币补
16、贴政策增加了购房消费能力，进而增加了由于住房货币补贴政策增加了购房消费能力，进而增加了购房消费需求，而房地产商品的供给价格弹性较小，这样购房消费需求，而房地产商品的供给价格弹性较小，这样就导致房价升高，最终造成补贴流入开发商的手里。就导致房价升高，最终造成补贴流入开发商的手里。注意住房货币补贴归宿注意住房货币补贴归宿u按照政府的介入程度可以分为政府直接介入住房供给和政府间接介入住房供给。u直接介入直接介入有两种供给方式：有两种供给方式：一是一是政府通过政府通过直接自建直接自建提供公共住房提供公共住房给中低收入给中低收入家庭居住；家庭居住；二是二是政府通过政府通过向开发商提供补贴向开发商提供补贴
17、来增加公共住房来增加公共住房的供给。的供给。u间接介入间接介入是通过是通过提供优惠贷款、减免税收、降低土地提供优惠贷款、减免税收、降低土地成本、简化管理程序等形式成本、简化管理程序等形式减少投资成本，间接增加减少投资成本，间接增加住房供给。住房供给。（四）住房供给政策第三节第三节 金融政策与税收收策金融政策与税收收策房地产金融政策房地产金融政策包括包括房地产货币政策房地产货币政策、房地产信贷政策房地产信贷政策、房地产证券政策、房地产证券政策、房地产信托政策、房地产保险政策和房地产信托政策、房地产保险政策和房地产金融监管政策等。房地产金融监管政策等。货币政策货币政策信贷政策信贷政策税收政策税收政
18、策一、房地产货币政策的概念房地产货币政策的概念房地产货币政策是指国家为实现特定的房地产调控目标所制定的关于调整货币供应的基本方针及其相应的措施。l我国的房地产货币政策就是通过货币手段控制金融机构在房地产市场发放过量货币，稳定房地产价格，适时挤出房地产泡沫。利率利率存款准备金率存款准备金率资产组合效应资产组合效应优惠利率优惠利率房地产货币政策房地产货币政策房地产货币政策房地产货币政策的调控机制的调控机制的调控机制的调控机制二、房地产货币政策的调控机制利率利率v对于对于对于对于开发商开发商开发商开发商来说：来说：来说：来说：提高利率增加了房地产开发成本。提高利率增加了房地产开发成本。提高利率增加了
19、房地产开发成本。提高利率增加了房地产开发成本。v对于对于对于对于消费者消费者消费者消费者来说：来说：来说：来说：降低了购房者的支付能力，使得市场需求降低。降低了购房者的支付能力，使得市场需求降低。降低了购房者的支付能力，使得市场需求降低。降低了购房者的支付能力，使得市场需求降低。存贷款基准利率存贷款基准利率存贷款基准利率存贷款基准利率vv2011201120112011年年年年2 2 2 2月月月月9 9 9 9日日日日起起起起上调上调上调上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期金融机构人民币存贷款
20、基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调存贷款基准利率分别上调存贷款基准利率分别上调存贷款基准利率分别上调0.250.250.250.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相个百分点，其他各档次存贷款基准利率相个百分点，其他各档次存贷款基准利率相个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。应调整。应调整。应调整。 2011201120112011年年年年2 2 2 2月月月月9 9 9 9日日日日：住房和城乡建设部发布：住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存款利率的通关于调整住房公积金存款利率的通知知，要求从，要求从20112011年年2 2月月9 9日起，上调个人住房公积金贷款利率。
21、五年期以上日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调个人住房公积金贷款利率上调0 02020个百分点，调至个百分点，调至4.50%4.50%。五年期以下（含。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调五年）个人住房公积金贷款利率上调0.250.25个百分点，调至个百分点，调至4.00%4.00%。vv2011201120112011年年年年4 4 4 4月月月月6 6 6 6日日日日起起起起上调上调上调上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期金融机构人民币存贷款基准利
22、率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调存贷款基准利率分别上调存贷款基准利率分别上调存贷款基准利率分别上调0.250.250.250.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。个人住房公积金贷款利率相应调整。个人住房公积金贷款利率相应调整。个人住房公积金贷款利率相应调整。vv2011201120112011年年年年7 7 7 7月月月月7 7 7 7日日日日起起起起上调上调上调上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期金融机构人民币存贷款基准利率。金融
23、机构一年期金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调存贷款基准利率分别上调存贷款基准利率分别上调存贷款基准利率分别上调0.250.250.250.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。个人住房公积金贷款利率相应调整。个人住房公积金贷款利率相应调整。个人住房公积金贷款利率相应调整。vv2012201220122012年年年年6 6 6 6月月月月8 8 8 8日日日日起起起起下调下调下调下
24、调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调存款基准利率下调存款基准利率下调存款基准利率下调0.250.250.250.25个百分点，一年期贷款基准利率下调个百分点，一年期贷款基准利率下调个百分点，一年期贷款基准利率下调个百分点，一年期贷款基准利率下调0.250.250.250.25个百分个百分个百分个百分点。点。点。点。存款准备金率存款准备金率v存款准备金存款准备金存款准备金存款准备金是指金融机构为保证客户提取存款和是指金融机构为保证客户提取存
25、款和是指金融机构为保证客户提取存款和是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款。资金清算需要而准备的在中央银行的存款。资金清算需要而准备的在中央银行的存款。资金清算需要而准备的在中央银行的存款。中央银行通过调整货币准备金率，可以影响金融机构中央银行通过调整货币准备金率，可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。v存款准备金占金融机构存款总额的比例则叫做存款准备金占金融机构存款总额的比例则叫做存款准备金占金融机构存款总额的比例则叫做存款准备金占金融机构存款总额的比例则叫做存存存存款准备金率款准备金率款准备金率款准备金
26、率。存款准备金率存款准备金率vv2011201120112011年年年年1 1 1 1月月月月20202020日起，日起，日起，日起，上调上调存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率0.50.50.50.5个百分点。个百分点。个百分点。个百分点。vv2011201120112011年年年年2 2 2 2月月月月24242424日起，日起，日起，日起，上调上调存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率0.50.50.50.5
27、个百分点。个百分点。个百分点。个百分点。vv2011201120112011年年年年3 3 3 3月月月月25252525日起，日起，日起，日起，上调上调存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率0.50.50.50.5个百分点。个百分点。个百分点。个百分点。vv2011201120112011年年年年4 4 4 4月月月月21212121日起，日起，日起，日起，上调上调存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率0.50.5
28、0.50.5个百分点。个百分点。个百分点。个百分点。vv2011201120112011年年年年5 5 5 5月月月月18181818日起，日起，日起，日起，上调上调存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率0.50.50.50.5个百分点。个百分点。个百分点。个百分点。vv2011201120112011年年年年6 6 6 6月月月月20202020日起，日起，日起，日起，上调上调存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率
29、0.50.50.50.5个百分点。个百分点。个百分点。个百分点。vv2011201120112011年年年年12121212月月月月5 5 5 5日起，日起，日起，日起，下调下调存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率0.50.50.50.5个百分点。个百分点。个百分点。个百分点。vv2012201220122012年年年年2 2 2 2月月月月24242424日起，日起，日起，日起，下调下调下调下调存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机构人民币存款准备金率存款类金融机
30、构人民币存款准备金率0.50.50.50.5个百分点。个百分点。个百分点。个百分点。 这是自这是自20112011年年1212月月5 5日，央行三年来首次下调存款准备金率之后的第二次下调。日，央行三年来首次下调存款准备金率之后的第二次下调。 优惠利率优惠利率v指中央银行对国际拟重点发展的某些部门、行指中央银行对国际拟重点发展的某些部门、行业和产品规定较低的利率，以鼓励其发展，有业和产品规定较低的利率，以鼓励其发展，有利于国民经济产业机构升级和产品结构的调整利于国民经济产业机构升级和产品结构的调整换代。换代。三、房地产信贷政策的概念三、房地产信贷政策的概念v房地产信贷政策房地产信贷政策房地产信贷
31、政策房地产信贷政策是房地产金融政策的重要组是房地产金融政策的重要组是房地产金融政策的重要组是房地产金融政策的重要组成部分，也是央行调控房地产市场结构的常成部分，也是央行调控房地产市场结构的常成部分，也是央行调控房地产市场结构的常成部分，也是央行调控房地产市场结构的常用工具之一。它是中央银行根据国家宏观调用工具之一。它是中央银行根据国家宏观调用工具之一。它是中央银行根据国家宏观调用工具之一。它是中央银行根据国家宏观调控和房地产产业政策要求，通过经济、法律、控和房地产产业政策要求，通过经济、法律、控和房地产产业政策要求，通过经济、法律、控和房地产产业政策要求，通过经济、法律、行政等多种手段行政等多
32、种手段行政等多种手段行政等多种手段对金融机构的房地产信贷总对金融机构的房地产信贷总对金融机构的房地产信贷总对金融机构的房地产信贷总量和投向实施引导、调控和监督量和投向实施引导、调控和监督量和投向实施引导、调控和监督量和投向实施引导、调控和监督，实现信贷，实现信贷，实现信贷，实现信贷资金优化配置并促进经济结构改善的重要手资金优化配置并促进经济结构改善的重要手资金优化配置并促进经济结构改善的重要手资金优化配置并促进经济结构改善的重要手段。段。段。段。四、房地产信贷政策的调控机制四、房地产信贷政策的调控机制vv(1)(1)(1)(1)需求控制需求控制需求控制需求控制 一是一是一是一是比例控制比例控制
33、比例控制比例控制 即对个人住房贷款的首付成数做出最低限制；即对个人住房贷款的首付成数做出最低限制； 二是二是二是二是期限控制期限控制期限控制期限控制 即对个人住房贷款的还款期限做出最高限制。即对个人住房贷款的还款期限做出最高限制。 三是三是三是三是购房套数控制购房套数控制购房套数控制购房套数控制vv(2)(2)(2)(2)供给控制供给控制供给控制供给控制 一是一是一是一是房地产开发企业资格控制房地产开发企业资格控制房地产开发企业资格控制房地产开发企业资格控制 即规定具有一定条件的主体方可贷款；即规定具有一定条件的主体方可贷款； 二是二是二是二是贷款项目控制贷款项目控制贷款项目控制贷款项目控制
34、即规定房地产项目中信贷资金的比例或者自有资金的比例。即规定房地产项目中信贷资金的比例或者自有资金的比例。n房地产税收政策房地产税收政策是国家根据宏观经济形势和产业是国家根据宏观经济形势和产业政策，政策，通过开征或停征税种，调整税目和税率，通过开征或停征税种，调整税目和税率，减免税收等手段减免税收等手段，调整房地产业税制结构和税负，调整房地产业税制结构和税负水平，从而影响房地产市场的供给和需求，以实水平，从而影响房地产市场的供给和需求，以实现国家调控目标的政策手段。现国家调控目标的政策手段。房地产税收政策是国家调控房地产的重要政策。积极房地产税收政策是国家调控房地产的重要政策。积极的房地产税收政
35、策，可以增加政府的财政收入，为城的房地产税收政策，可以增加政府的财政收入，为城市建设积累资金，还可以引导居民消费，优化市场结市建设积累资金，还可以引导居民消费，优化市场结构，改善供需关系，促进房地产经济快速、健康、稳构，改善供需关系，促进房地产经济快速、健康、稳定的发展。定的发展。五、房地产税收政策的内涵税税收收政政策策税税率率税税基基土地开发和土地开发和房屋建设成本房屋建设成本房地产购买成本、转让成本房地产购买成本、转让成本房地产房地产投资规模投资规模房地产保有成本房地产保有成本供供给给需需求求市市场场供供求求关关系系图5 税收政策传导机制六、税收政策的传导机制六、税收政策的传导机制（1 1
36、）在开发环节征税）在开发环节征税（2 2）在流通环节征税）在流通环节征税（3 3）在保有环节征税）在保有环节征税税收转嫁？税收转嫁？2010201020132013主要主要房地产市场调控政策房地产市场调控政策2010201020102010年年年年4 4 4 4月月月月17171717日日日日，国务院出台了国务院出台了国务院出台了国务院出台了关于坚决遏制部分城市关于坚决遏制部分城市关于坚决遏制部分城市关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知房价过快上涨的通知房价过快上涨的通知房价过快上涨的通知新国十条新国十条vv“新国十条新国十条”再次重申严打再次重申严打“炒房炒房”现象，对商品住房价格过高、上
37、涨现象，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三暂停发放购买第三套及以上住房贷款套及以上住房贷款；对不能提供；对不能提供1 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的明的非本地居民暂停发放购买住房贷款非本地居民暂停发放购买住房贷款。史上最严厉调控，史上最严厉调控，不亚于西伯利亚寒流不亚于西伯利亚寒流 ！vv一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责l l（一）统一思想，提高认识（一）统一思想，提高认识（一）
38、统一思想，提高认识（一）统一思想，提高认识l l（二）建立考核问责机制（二）建立考核问责机制（二）建立考核问责机制（二）建立考核问责机制 vv二、坚决抑制不合理住房需求二、坚决抑制不合理住房需求l l（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。 l l（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。vv三、增加住房有效供给
39、三、增加住房有效供给l l（五）增加居住用地有效供应。（五）增加居住用地有效供应。（五）增加居住用地有效供应。（五）增加居住用地有效供应。 l l（六）调整住房供应结构。（六）调整住房供应结构。（六）调整住房供应结构。（六）调整住房供应结构。vv四、加快保障性安居工程建设四、加快保障性安居工程建设l l（七）确保完成（七）确保完成（七）确保完成（七）确保完成20102010年建设保障性住房年建设保障性住房年建设保障性住房年建设保障性住房300300万套、各类棚户区改造住万套、各类棚户区改造住万套、各类棚户区改造住万套、各类棚户区改造住房房房房280280万套的工作任务。万套的工作任务。万套的工
40、作任务。万套的工作任务。vv五、加强市场监管五、加强市场监管l l（八）加强对（八）加强对（八）加强对（八）加强对房地产房地产房地产房地产开发企业购地和融资的监管。开发企业购地和融资的监管。开发企业购地和融资的监管。开发企业购地和融资的监管。 l l（九）加大交易秩序监管力度。（九）加大交易秩序监管力度。（九）加大交易秩序监管力度。（九）加大交易秩序监管力度。 l l（十）完善房地产市场信息披露制度。（十）完善房地产市场信息披露制度。（十）完善房地产市场信息披露制度。（十）完善房地产市场信息披露制度。 新国十条新国十条房价何时降？房价何时降？ 中国社科院中国社科院房产专家房产专家房价会降多少？
41、房价会降多少？房价会降多少？房价会降多少？清华大学经济管理学院金融清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵系主任李稻葵 ：近期房价出：近期房价出现现10%以内下跌很正常以内下跌很正常 （2010年年4月月30日）日）中国社科院中国社科院房产专家房产专家2010201020102010年年年年9 9 9 9月月月月29292929日日日日，在国庆长假前夕国家七部委又出重拳，在国庆长假前夕国家七部委又出重拳，在国庆长假前夕国家七部委又出重拳，在国庆长假前夕国家七部委又出重拳，发布房地产调控新政发布房地产调控新政发布房地产调控新政发布房地产调控新政“国五条国五条”vv在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩
42、序等在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序等在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序等在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序等5 5 5 5个方面开出直接影响个方面开出直接影响个方面开出直接影响个方面开出直接影响楼市的楼市的楼市的楼市的“重磅条款重磅条款重磅条款重磅条款”，其中包括：，其中包括：，其中包括：，其中包括：vv首套房首付款比例调整至不少于首套房首付款比例调整至不少于首套房首付款比例调整至不少于首套房首付款比例调整至不少于3 3 3 3成成成成；vv二套房首付比例不低于二套房首付比例不低于二套房首付比例不低于二套房首付比例不低于5 5 5 5成、贷款利率不低于基准利率成、贷款利率不低于
43、基准利率成、贷款利率不低于基准利率成、贷款利率不低于基准利率1.11.11.11.1倍；倍；倍；倍；vv各商业银行暂停第三套房贷款；各商业银行暂停第三套房贷款；各商业银行暂停第三套房贷款；各商业银行暂停第三套房贷款；vv对不能提供对不能提供对不能提供对不能提供一一一一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购房贷款。暂停发放购房贷款。暂停发放购房贷款。暂停发放购房贷款。 国五条实为国五条实为“新国十条的升级版新国十条的升级版”“
44、二次调控二次调控”出拳出拳温总理终于发出大降房价的信号温总理终于发出大降房价的信号温总理终于发出大降房价的信号温总理终于发出大降房价的信号 ?!?!?!?!vv温总理首次用温总理首次用温总理首次用温总理首次用“保持房地产价格的合理和稳定保持房地产价格的合理和稳定”的的的的表述来界定中央对于房价的目标。表述来界定中央对于房价的目标。表述来界定中央对于房价的目标。表述来界定中央对于房价的目标。vv总理此言传出一个重要信号，即中央政府将出台相总理此言传出一个重要信号，即中央政府将出台相总理此言传出一个重要信号，即中央政府将出台相总理此言传出一个重要信号，即中央政府将出台相关举措，关举措，关举措，关举
45、措，大幅降低商品房价格大幅降低商品房价格大幅降低商品房价格大幅降低商品房价格，理由如下：，理由如下：，理由如下：，理由如下： 首先，保持房地产价格的合理即意味着大降房价。首先，保持房地产价格的合理即意味着大降房价。首先，保持房地产价格的合理即意味着大降房价。首先，保持房地产价格的合理即意味着大降房价。 其次，总理在如此重要的场合表明欲保持房地产其次，总理在如此重要的场合表明欲保持房地产其次，总理在如此重要的场合表明欲保持房地产其次，总理在如此重要的场合表明欲保持房地产价格的合理和稳定，表明中央对于房地产调控的价格的合理和稳定，表明中央对于房地产调控的价格的合理和稳定，表明中央对于房地产调控的价
46、格的合理和稳定，表明中央对于房地产调控的目标已经由目标已经由目标已经由目标已经由“稳定房价稳定房价稳定房价稳定房价”、“遏制房价过快上涨遏制房价过快上涨遏制房价过快上涨遏制房价过快上涨”，转变为，转变为，转变为，转变为“将房价调整到合理水平将房价调整到合理水平将房价调整到合理水平将房价调整到合理水平”，即大幅，即大幅，即大幅，即大幅降低商品房价格。降低商品房价格。降低商品房价格。降低商品房价格。 vv据中央电视台据中央电视台据中央电视台据中央电视台2010201020102010年年年年9 9 9 9月月月月30303030日日日日新闻联播新闻联播新闻联播新闻联播报道，国务院总理温家宝报道，国
47、务院总理温家宝报道，国务院总理温家宝报道，国务院总理温家宝30303030日表日表日表日表示，要增加保障性住房供给，保持房地产价格的合理和稳定，加快转变经示，要增加保障性住房供给，保持房地产价格的合理和稳定，加快转变经示，要增加保障性住房供给，保持房地产价格的合理和稳定，加快转变经示，要增加保障性住房供给，保持房地产价格的合理和稳定，加快转变经济发展方式，调整经济结构。济发展方式，调整经济结构。济发展方式，调整经济结构。济发展方式，调整经济结构。vv温家宝是在温家宝是在温家宝是在温家宝是在“庆祝中华人民共和国成立庆祝中华人民共和国成立庆祝中华人民共和国成立庆祝中华人民共和国成立61616161
48、周年周年周年周年”招待会上做此表述的。招待会上做此表述的。招待会上做此表述的。招待会上做此表述的。房价大幅上涨是做梦，大幅下跌也是做梦房价大幅上涨是做梦，大幅下跌也是做梦新政的目的是强化执行力！新政的目的是强化执行力！ 资深财经评论员资深财经评论员资深财经评论员资深财经评论员叶檀叶檀叶檀叶檀：20112011年年1 1 1 1月月月月26262626日日日日“新国八条新国八条”出台出台vv国务院总理温家宝国务院总理温家宝国务院总理温家宝国务院总理温家宝1 1 1 1月月月月26262626日主持召开国务院常务会议确定八项政日主持召开国务院常务会议确定八项政日主持召开国务院常务会议确定八项政日主
49、持召开国务院常务会议确定八项政策措施：策措施：策措施：策措施：l l一是各地一季度要公布房价控制目标，一是各地一季度要公布房价控制目标，一是各地一季度要公布房价控制目标，一是各地一季度要公布房价控制目标，l l二是增加公共租赁住房供应，二是增加公共租赁住房供应，二是增加公共租赁住房供应，二是增加公共租赁住房供应，l l三是住房不足三是住房不足三是住房不足三是住房不足5 5 5 5年转手按销售款全额征税，年转手按销售款全额征税，年转手按销售款全额征税，年转手按销售款全额征税，l l四是二套房首付款比例提至四是二套房首付款比例提至四是二套房首付款比例提至四是二套房首付款比例提至60%60%60%6
50、0%，l l五是土地两年不开工要收回使用权，五是土地两年不开工要收回使用权，五是土地两年不开工要收回使用权，五是土地两年不开工要收回使用权，l l六是暂停省会城市居民购第三套房，六是暂停省会城市居民购第三套房，六是暂停省会城市居民购第三套房，六是暂停省会城市居民购第三套房，l l七是未完成调控目标政府将被问责，七是未完成调控目标政府将被问责，七是未完成调控目标政府将被问责，七是未完成调控目标政府将被问责，l l八是散布虚假消息要追责。八是散布虚假消息要追责。八是散布虚假消息要追责。八是散布虚假消息要追责。 vv2011201120112011年年年年1 1 1 1月月月月27272727日，日
51、，日，日，沪渝版房产税落地沪渝版房产税落地vv20112011年年6 6月底月底住建部设定保障房进程公布大限住建部设定保障房进程公布大限 按照计划，今年按照计划，今年按照计划，今年按照计划，今年1000100010001000万套保障性住房必须在万套保障性住房必须在万套保障性住房必须在万套保障性住房必须在10101010月底前全部开工。住建月底前全部开工。住建月底前全部开工。住建月底前全部开工。住建部上月下发通知，要求各地方在部上月下发通知，要求各地方在部上月下发通知，要求各地方在部上月下发通知，要求各地方在6 6 6 6月月月月6 6 6 6日前必须公布保障房的项目进程，日前必须公布保障房的
52、项目进程，日前必须公布保障房的项目进程，日前必须公布保障房的项目进程，包括年度保障房计划、开工项目以及竣工项目信息等。包括年度保障房计划、开工项目以及竣工项目信息等。包括年度保障房计划、开工项目以及竣工项目信息等。包括年度保障房计划、开工项目以及竣工项目信息等。vv2011201120112011年年年年12121212月月月月4 4 4 4日：日：日：日： 住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示，住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示，房地产调控政策房地产调控政策房地产调控政策房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年从严落实的方向不会改变，并将延续至明年从严落实的方向
53、不会改变，并将延续至明年从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。而此前有媒体证实，住。而此前有媒体证实，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年年底到期的城市，地方建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后对限购政策进行延续。政府需在到期后对限购政策进行延续。vv2011201120112011年年年年12121212月月月月9 9 9 9日：日：日：日： 胡锦涛胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势变化做出预调、微调；根据形势变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，
54、促进房坚持房地产调控政策不动摇，促进房坚持房地产调控政策不动摇，促进房坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归价合理回归价合理回归价合理回归；保证物价总水平基本稳定。；保证物价总水平基本稳定。2012201220122012年房地产市场以年房地产市场以年房地产市场以年房地产市场以“暖冬暖冬暖冬暖冬”落幕，落幕，落幕，落幕，调控不能放松调控不能放松调控不能放松调控不能放松vv挤出了投机泡沫、调整了市场结构、抑制了房价过挤出了投机泡沫、调整了市场结构、抑制了房价过快上涨，持续了两年多、号称快上涨，持续了两年多、号称“史上最严史上最严”的房地的房地产调控，也随着近期楼市产调控，也随着近期楼市“暖冬
55、暖冬”的到来，的到来，逐渐显逐渐显逐渐显逐渐显露出调控露出调控露出调控露出调控“边际效应边际效应边际效应边际效应”减弱的迹象减弱的迹象减弱的迹象减弱的迹象。vv在当前房地产市场平稳发展基础尚不稳固的情况下，在当前房地产市场平稳发展基础尚不稳固的情况下，现行调控政策仍有必要继续坚持，现行调控政策仍有必要继续坚持，更具长效性、更更具长效性、更更具长效性、更更具长效性、更具市场化的政策具市场化的政策具市场化的政策具市场化的政策也亟待出台。也亟待出台。 取消限购取消限购取消限购取消限购orororor房产税扩征房产税扩征房产税扩征房产税扩征? ? ? ? 后十八大楼市调控将何去何从？后十八大楼市调控将
56、何去何从？后十八大楼市调控将何去何从？后十八大楼市调控将何去何从？vv一、完善稳定房价工作责任制。一、完善稳定房价工作责任制。 vv二、坚决抑制投机投资性购房。二、坚决抑制投机投资性购房。vv三、增加普通商品住房及用地供应。三、增加普通商品住房及用地供应。vv四、加快保障性安居工程规划建设。四、加快保障性安居工程规划建设。vv五、加强市场监管。五、加强市场监管。2013201320132013年年年年2 2 2 2月月月月20202020日日日日 新新“国五条国五条”出台出台出台出台 十八届三中全会公报只字不提房地产十八届三中全会公报只字不提房地产v2013201320132013年年年年11
57、111111月月月月15151515日，日，日，日，中共中央关于全面深化改中共中央关于全面深化改中共中央关于全面深化改中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定革若干重大问题的决定革若干重大问题的决定革若干重大问题的决定( ( ( (以下简称以下简称以下简称以下简称“决定决定决定决定”)”)”)”)公布公布公布公布 。v决定决定决定决定没有提及房地产调控，而是开始涉及没有提及房地产调控，而是开始涉及没有提及房地产调控，而是开始涉及没有提及房地产调控，而是开始涉及更深层次的问题，如更深层次的问题，如更深层次的问题，如更深层次的问题，如农村农村农村农村土地土地土地土地流转改革流转改革流转改革流转改
58、革、推进推进推进推进城镇化进程城镇化进程城镇化进程城镇化进程、提出房地产税立法与改革提出房地产税立法与改革提出房地产税立法与改革提出房地产税立法与改革，这是，这是，这是，这是市场化市场化市场化市场化手段，是长效机制的体现。手段，是长效机制的体现。手段，是长效机制的体现。手段，是长效机制的体现。 在连续两年高调在连续两年高调在连续两年高调在连续两年高调“不动摇不动摇不动摇不动摇”后，后，后，后，房地产房地产房地产房地产调控的字调控的字调控的字调控的字眼今年没有出现在中央经济工作会议框定眼今年没有出现在中央经济工作会议框定眼今年没有出现在中央经济工作会议框定眼今年没有出现在中央经济工作会议框定的主
59、要任务中。的主要任务中。的主要任务中。的主要任务中。vv2013201320132013年年年年12121212月月月月13131313日，一年一度的中央经济工作会议在北日，一年一度的中央经济工作会议在北日，一年一度的中央经济工作会议在北日，一年一度的中央经济工作会议在北京闭幕，这也是习李新班子上台之后的首次中央经济京闭幕，这也是习李新班子上台之后的首次中央经济京闭幕，这也是习李新班子上台之后的首次中央经济京闭幕，这也是习李新班子上台之后的首次中央经济工作会议，会议明确了工作会议，会议明确了工作会议，会议明确了工作会议，会议明确了2014201420142014年经济工作的六项主要任年经济工作
60、的六项主要任年经济工作的六项主要任年经济工作的六项主要任务。其中提到，要努力解决好住房问题，加大廉租住务。其中提到，要努力解决好住房问题，加大廉租住务。其中提到，要努力解决好住房问题，加大廉租住务。其中提到，要努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。户区改造。户区改造。户区改造。vv此次中央经济工作会议部署的六项任务中，没有明确此次中央经济工作会议部署的六项任务中，没有明确此次中央经济工作会议部署的六项任务中，没
61、有明确此次中央经济工作会议部署的六项任务中，没有明确提到商品房和房地产调控工作的内容，也没有提及城提到商品房和房地产调控工作的内容，也没有提及城提到商品房和房地产调控工作的内容，也没有提及城提到商品房和房地产调控工作的内容，也没有提及城镇化。镇化。镇化。镇化。vv梳理近年来中央经济工作会议内容发现，过去五年里梳理近年来中央经济工作会议内容发现，过去五年里梳理近年来中央经济工作会议内容发现，过去五年里梳理近年来中央经济工作会议内容发现，过去五年里(2008(2008(2008(2008年年年年-2012-2012-2012-2012年年年年) ) ) )，中央经，中央经，中央经，中央经济工作会议
62、均涉及商品房内容，其中，济工作会议均涉及商品房内容，其中，济工作会议均涉及商品房内容，其中，济工作会议均涉及商品房内容，其中，2011201120112011年、年、年、年、2012201220122012年连续强调年连续强调年连续强调年连续强调“坚持房地产调坚持房地产调坚持房地产调坚持房地产调控不动摇控不动摇控不动摇控不动摇”。vv实际上，十八大以来，新一届中央领导集体很少提及有关商品房和房地产调控的实际上，十八大以来，新一届中央领导集体很少提及有关商品房和房地产调控的实际上，十八大以来，新一届中央领导集体很少提及有关商品房和房地产调控的实际上，十八大以来，新一届中央领导集体很少提及有关商品
63、房和房地产调控的话题话题话题话题，仅有的一次是在，仅有的一次是在，仅有的一次是在，仅有的一次是在12121212月月月月3 3 3 3日的中央政治局会议上，在这次分析研究日的中央政治局会议上，在这次分析研究日的中央政治局会议上，在这次分析研究日的中央政治局会议上，在这次分析研究2014201420142014年经年经年经年经济工作的会上，提出要抓好住房保障和房地产调控工作。济工作的会上，提出要抓好住房保障和房地产调控工作。济工作的会上，提出要抓好住房保障和房地产调控工作。济工作的会上，提出要抓好住房保障和房地产调控工作。近年中央经济工作会议有关房地产的表态近年中央经济工作会议有关房地产的表态近
64、年中央经济工作会议有关房地产的表态近年中央经济工作会议有关房地产的表态vv2008200820082008年年年年：增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住：增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住：增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住：增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担。普通商品住房负担。普通商品住房负担。普通商品住房负担。vv2009200920092009年年年年：增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善：增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善：增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善：增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。性购房需求。性购房需求
65、。性购房需求。vv2010201020102010年年年年：加大保障性安居工程建设力度，大力发展公共：加大保障性安居工程建设力度，大力发展公共：加大保障性安居工程建设力度，大力发展公共：加大保障性安居工程建设力度，大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。房体系。房体系。房体系。vv2011201120112011年年年年：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理：要坚持房地产调控政策
66、不动摇，促进房价合理：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。vv2012201220122012年年年年：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。1.1.1.1.什么是房地产市场调控政策？有哪些特点？什么是房地产市场调控政策？有哪些特点？什么是房地产市场调控政策？有哪些特点？什么是房地产市场调控政策？有哪些特点？2.2
67、.2.2.房地产市场调控政策手段主要有哪些？房地产市场调控政策手段主要有哪些？房地产市场调控政策手段主要有哪些？房地产市场调控政策手段主要有哪些？3.3.3.3.土地政策如何对房地产市场产生影响？土地政策如何对房地产市场产生影响？土地政策如何对房地产市场产生影响？土地政策如何对房地产市场产生影响？4.4.4.4.如何用经济学原理分析土地收购储备政策和如何用经济学原理分析土地收购储备政策和如何用经济学原理分析土地收购储备政策和如何用经济学原理分析土地收购储备政策和“招拍挂招拍挂招拍挂招拍挂”政策？政策？政策？政策？5.5.5.5.住房政策是如何对房地产住房政策是如何对房地产住房政策是如何对房地产住房政策是如何对房地产市场产生作用的？市场产生作用的？市场产生作用的？市场产生作用的？复习思考题复习思考题
