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1、物业管理纠纷法律问题研讨会物业管理纠纷法律问题研讨会http:/一、主体问题一、主体问题业主委员会的法律地位如何？是否有诉讼业主委员会的法律地位如何？是否有诉讼/仲裁主体资格？仲裁主体资格？1 1、业主委员会是业主大会的执行机构，其职责：、业主委员会是业主大会的执行机构，其职责：（1 1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （2 2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； （3 3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管）及时了解业主、物业使用人的意见和建
2、议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；理企业履行物业服务合同； （4 4）监督业主公约的实施；）监督业主公约的实施； （5 5）业主大会赋予的其他职责。）业主大会赋予的其他职责。 2 2、物业管理条例物业管理条例 第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限业所在地的区、
3、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 业主大会、业主、业委会、物管公司在业主大会、业主、业委会、物管公司在物业管理服务合同物业管理服务合同履履行过程（如收管理费）中的权利义务关系如何？行过程（如收管理费）中的权利义务关系如何？1、业主大会履行的职责、业主大会履行的职责（1 1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2 2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3 3）选聘、解聘物业管理企业；）选聘、解聘物业管理企
4、业；（4 4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5 5）制制定定、修修改改物物业业管管理理区区域域内内物物业业共共用用部部位位和和共共用用设设施施设设备备的的使使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6 6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。职责。 一、主体问题一、主体问题业主的权利业主的权利（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提
5、出建议；（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。 业主的义务业主的义务（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业
6、主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。 一、主体问题一、主体问题业主委员会的职责业主委员会的职责（1 1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （2 2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； （3 3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；理企业履行物业服务合同； （4 4）监督业主公约的实施；）
7、监督业主公约的实施； （5 5）业主大会赋予的其他职责。）业主大会赋予的其他职责。一、主体问题一、主体问题物管物管公司的职责公司的职责1 1、根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法；、根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法；2 2、按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；、按照物业服务合同的约定，提供相应的服务； 3 3、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业；4 4、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目；服务项目；5 5、根据有关法规
8、，并结合实际情况制定管理办法；、根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法；6 6、对对物物业业管管理理区区域域内内违违反反有有关关治治安安、环环保保、物物业业装装饰饰装装修修和和使使用用等等方方面面法法律律、法法规规规规定定的的行行为为应应当当制制止止，并并及及时时向向有有关关行行政政管管理理部部门报告。门报告。一、主体问题一、主体问题一、主体问题一、主体问题业主大会业主大会业委会业委会业主业主物管物管公司公司执执行行机机构构选选举举产产生生服服务务与与被被服服务务选举、监督选举、监督参加、提议参加、提议合同聘用合同聘用选聘、解聘选聘、解聘二、违约及责任认定问题酬金制合同下物业公司对某业主不收
9、费或少收费，业酬金制合同下物业公司对某业主不收费或少收费，业主以预期违约要求物业公司承担违约责任，如何处理主以预期违约要求物业公司承担违约责任，如何处理？ 依据依据中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则第四条第四条“民事民事活动应当遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用活动应当遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用”及及“谁收益，谁负担谁收益，谁负担”的原则的原则 ，应从物业公司，应从物业公司1010的酬的酬金中支付。金中支付。物业物业管理合同到期或业主大会决议解聘物业公司，但管理合同到期或业主大会决议解聘物业公司，但物业公司不退出，未移交物业管理资料，应当承担的物业公司不退出，未移交物业管理资
10、料，应当承担的赔偿责任如何认定？对期后发生的物业管理费用应由赔偿责任如何认定？对期后发生的物业管理费用应由谁承担？谁承担？ 1、应按相关法律法规或物业管理合同的约定来认定；、应按相关法律法规或物业管理合同的约定来认定； 2、先挂帐，直到合法公司进驻后，由业主补交。、先挂帐，直到合法公司进驻后，由业主补交。二、违约及责任认定问题物业物业公司未履行约定或法定的公布帐目的义务，如何公司未履行约定或法定的公布帐目的义务，如何承担违约责任？业主是否可以因此不履行交纳物业管承担违约责任？业主是否可以因此不履行交纳物业管理费的义务？理费的义务？ 1、按物业管理合同约定的违约责任执行，或提前终止、按物业管理合同约定的违约责任执行，或提前终止合同；合同； 2、业主还是应按物业管理合同约定交纳物业管理费。、业主还是应按物业管理合同约定交纳物业管理费。二、违约及责任认定问题
