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1、限购下的青岛别墅限购下的青岛别墅/ /洋房市场洋房市场3洋房市场分析洋房市场分析 宏观政策及市场分析宏观政策及市场分析1 1别墅市场分析别墅市场分析2 23 3一、宏观政策一、宏观政策及市场分析及市场分析政策回政策回顾顾2010.9.29购买首套住房首付款比例统一为30%以上停发第三套房贷款，严厉限制非自住性购房需求2010.10.20上调住房公积金贷款利率（五年期以上从3.87%调整为4.05%）2010.11.3公积金房贷二套房首付至少50%，三套房停止贷款2010.11.27对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭
2、唯一住房的，按1%税率征收契税，90-144平方米按1.5%征收。凡不符合上述规定的，均按3%征收。2010.11.30二套房公积金贷款，须满足人均住宅建筑面积低于28.81平方米，否则二套房将无法申请公积金贷款2011.1.26新国八条出台，二套房首付提至六成2011.1.29青岛限购令纲领出台，严厉程度超过济南20112011年，政策严厉程度明显提高年，政策严厉程度明显提高近期主要政策近期主要政策贷贷款首付提升、限款首付提升、限购购令出台令出台1 1月月2626日国务院常务会议提出：日国务院常务会议提出：贷款购买第二套住房的家庭首付贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于款比例不低于60%
3、60%，贷款利率不，贷款利率不低于基准利率的低于基准利率的1.11.1倍倍1 1月月2626日，日，二套房首付款二套房首付款比例由比例由50%50%提高到提高到60%60%用二套住房贷款措施来严格抑制投资投机，用二套住房贷款措施来严格抑制投资投机，且收紧银根，且收紧银根，20112011年的金融、货币政策整体年的金融、货币政策整体相对严谨。相对严谨。1 1月月2929日，青岛市日，青岛市限购令限购令正式落地正式落地1 1月月2929日青岛市限购令出台日青岛市限购令出台: :对已有对已有1 1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供当套住房的本市户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳
4、证明的非当地地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购户籍居民家庭，限购1 1套住房（含新建商品住房和二套住房（含新建商品住房和二手住房）；手住房）；对已拥有对已拥有2 2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有有1 1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本市市区新购住房。地户籍居民家庭，暂停在本市市区新购住房。 近期中央密集出台最为严厉的信贷、税收、土地等一系列近期中央密集出台最为严厉的
5、信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，透露出管理层对当前房价上涨过快房地产宏观调控政策，透露出管理层对当前房价上涨过快的担忧，全面加强房地产市场的调控力度的担忧，全面加强房地产市场的调控力度下面从几个具有一定区域代表性的项目的下面从几个具有一定区域代表性的项目的来电来来电来人情况人情况来看一来看一下限购令所带来的具体影响。下限购令所带来的具体影响。政策效果分析政策效果分析q从万科魅力之城与万科城市花园的从万科魅力之城与万科城市花园的20112011年各周的来人来电情况可以看出，政策后的来人、年各周的来人来电情况可以看出，政策后的来人、来电情况整体出现了下降态势，但受春节销售淡季的影响，限
6、购令所带来的市场影响尚需来电情况整体出现了下降态势，但受春节销售淡季的影响，限购令所带来的市场影响尚需继续观察继续观察1.3-1.91.10-1.161.17-1.231.24-1.301.31-2.62.7-2.1305101520252013770811109706魅力之魅力之城城2011年年各周来人、来各周来人、来访情况情况周来电量（位）周来访量（位）1.3-1.91.10-1.161.17-1.231.24-1.301.31-2.62.7-2.1302468101214161813161111491617107414城市城市花园花园2011年年各周来人、来访情况各周来人、来访情况周来电
7、量（位）周来电访（位）政策前政策前政策政策后后政策前政策前政策政策后后政策效果分析政策效果分析q青特花溪地与万科蓝山的来电来访量整体同样呈下滑态势（备注：由于万科蓝山青特花溪地与万科蓝山的来电来访量整体同样呈下滑态势（备注：由于万科蓝山2 2月月7 7日至日至2 2月月1313日举行了填问卷送日举行了填问卷送200200元油卡活动，使得来访量骤增。）元油卡活动，使得来访量骤增。）1.3-1.91.10-1.161.17-1.231.24-1.301.31-2.62.7-2.1301020304050607080343222801647725012021花溪花溪地地2011年各周来人、来年各周来
8、人、来访情况情况周来电量（位）周来访量（位）1.3-1.91.10-1.161.17-1.231.24-1.301.31-2.62.7-2.130204060801001201401601802004620915331892113157225万科万科蓝山山2011年各周来人、来年各周来人、来访情况情况周来电量（位）周来访量（位）政策前政策前政策政策后后政策前政策前政策政策后后全市供需走全市供需走势势q20112011年年1 1月市场供应量环比下降月市场供应量环比下降58%58%不仅受销售淡季开发商减少出货影响，不仅受销售淡季开发商减少出货影响，也受到新国八条的直接影响；也受到新国八条的直接影响
9、；q20112011年年1 1月份全市成交月份全市成交109109万平米，同比增长万平米，同比增长68%68%；q从供销比来看，从供销比来看， 20112011年年1 1月份供销比为月份供销比为0.60.6，是，是20102010年以来的最低值。年以来的最低值。1 1月份市场供应明显收紧，去化主要来自存量房源，销售淡季的销售火月份市场供应明显收紧，去化主要来自存量房源，销售淡季的销售火爆主要因为限购令给市场带来恐慌，刺激了部分购房者快速签约。爆主要因为限购令给市场带来恐慌，刺激了部分购房者快速签约。全市存全市存销销分析分析q受受1 1月份供应量大幅下滑影响，本月市场存量下降明显。月份供应量大幅
10、下滑影响，本月市场存量下降明显。q从存销比来看从存销比来看1 1月份市场存销比为月份市场存销比为5.55.5，近，近3 3个月均保持在个月均保持在5-5.55-5.5。q20102010年以来市场月均去化速度为年以来市场月均去化速度为84.384.3万平米，在不考虑其它因素的前提下，按此速度万平米，在不考虑其它因素的前提下，按此速度消化目前存量，需要大约消化目前存量，需要大约7 7个月的时间。个月的时间。1 1月份数据显示青岛整体市场销售压力不大，但考虑到包含了部分受月份数据显示青岛整体市场销售压力不大，但考虑到包含了部分受限购令刺激的客户需求的释放，以及限购令的作用尚未显现，未来青限购令刺激
11、的客户需求的释放，以及限购令的作用尚未显现，未来青岛整体市场并不乐观岛整体市场并不乐观市内七区供市内七区供销对销对比分析比分析q1 1月份城阳区供应量仅次于市北区位列七区第二，成交量仅次于李沧区与黄岛区位列月份城阳区供应量仅次于市北区位列七区第二，成交量仅次于李沧区与黄岛区位列七区第三，供销比为七区第三，供销比为1.321.32。从从1 1月份七区的供销对比中可以看出，月份七区的供销对比中可以看出，20112011年年1 1月城月城阳区的供应成交均位居七区前列，供销比较大，市阳区的供应成交均位居七区前列，供销比较大，市场供应放量场供应放量市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区0200004
12、000060000800001000001200001400001600001800000.000.501.001.502.002.5036491498873606798355270431086304395063525646064057916170472683825651497270.062.320.890.610.371.320.29七区七区2011年年1月供月供销情况情况供应量（平米）成交量（平米）供销比城阳供需走城阳供需走势势q20112011年年1 1月份城阳市场与青岛整体市场表现不一：月份城阳市场与青岛整体市场表现不一：供应量有所上升（青岛整体市场下滑）；供应量有所上升（青岛整体市场
13、下滑）；成交量有所下滑且维持低位（青岛整体市场虽有下滑但维持高位）；成交量有所下滑且维持低位（青岛整体市场虽有下滑但维持高位）；供销比增长明显（青岛整体市场供销比大幅下降）。供销比增长明显（青岛整体市场供销比大幅下降）。城阳与青岛整体市场表现不一，市场的周期有所区别，受淡季影响限城阳与青岛整体市场表现不一，市场的周期有所区别，受淡季影响限购令作用不明显。购令作用不明显。城阳成交量价走城阳成交量价走势势q近一年以来城阳区成交均价波动上扬，近一年以来城阳区成交均价波动上扬，10-1210-12月城阳部分别墅项目集中签约，使得城阳月城阳部分别墅项目集中签约，使得城阳区的成交价格大幅拉升，区的成交价格
14、大幅拉升，1 1月份市场销售价格回落。月份市场销售价格回落。从从20102010年年4 4、9 9月国家相继出台较为严厉调控政策以来，城阳区成交月国家相继出台较为严厉调控政策以来，城阳区成交量波动上扬，但量波动上扬，但20112011年的新国八条的出现相信会给市场年的新国八条的出现相信会给市场带来更大带来更大的的冲击。冲击。全市供需走全市供需走势势限购令将对市场产生极大影响是毋庸置疑的，从其正式出台前市场的集限购令将对市场产生极大影响是毋庸置疑的，从其正式出台前市场的集中签约就可以看出开发商及客户的恐慌，但目前尚无法量化其给市场带中签约就可以看出开发商及客户的恐慌，但目前尚无法量化其给市场带来
15、的具体影响来的具体影响q1 1月月1616日至日至2222日，城阳区单周网签达到日，城阳区单周网签达到223223套，是套，是1 1月份以来的最高值，多数楼盘月份以来的最高值，多数楼盘1 1月月1919日日开始进行集中签约；开始进行集中签约；q1 1月月2929日限购令出台，日限购令出台，1 1月月3030日至日至2 2月月1 1日城阳区日城阳区3 3天仅签约天仅签约2323套房源。套房源。q此次限购令正赶在春节前夕推出，正是历年的销售淡季此次限购令正赶在春节前夕推出，正是历年的销售淡季，尚无法，尚无法判断限购令对市场的实质判断限购令对市场的实质作用。作用。1 1月月1919日，济南、青岛确定
16、实施限日，济南、青岛确定实施限购令，但政策尚未正式出台购令，但政策尚未正式出台1 1月月2929日，青岛限购令正式出台日，青岛限购令正式出台1 1月月2626日，二套房首付提高日，二套房首付提高小小 结结新国八条对城阳区而言同样会带来很大的冲击，但目前市场处于销新国八条对城阳区而言同样会带来很大的冲击，但目前市场处于销售淡季，政策的作用尚需继续观察，但此次政策力度之大使我们对售淡季，政策的作用尚需继续观察，但此次政策力度之大使我们对城阳区的改善型市场态度无法城阳区的改善型市场态度无法乐观乐观年内七区房地产市场尤其是改善型住房市场观望气氛浓厚，半年内年内七区房地产市场尤其是改善型住房市场观望气氛
17、浓厚，半年内整体供应量、成交量将出现暂时性萎缩，而整体供应量、成交量将出现暂时性萎缩，而6 6、7 7月份之后将波动上月份之后将波动上扬；但预计成交价格将持续坚挺，首置产品将成为去化主力，部分扬；但预计成交价格将持续坚挺，首置产品将成为去化主力，部分投资客将转向商业地产。投资客将转向商业地产。二、别墅市场分析二、别墅市场分析青青岛别岛别墅板墅板图图划分划分温泉板块温泉板块市区及崂山板块市区及崂山板块惜夏板块惜夏板块胶州板块胶州板块西海岸板块西海岸板块流亭板块流亭板块本案本案p目目前前青青岛岛别别墅墅市市场场可可划划分分为为以下六大板以下六大板块块；以以惜夏惜夏及温泉板及温泉板块块为为主；主；以
18、以市市区区及及崂崂山山板板块块、西西海海岸岸板板块为辅块为辅；流流亭亭板板块块是是0808年年开开始始发发展展的的，虽虽然然起起步步晚晚，但但目目前前别别墅墅开开发发如火如荼；如火如荼；胶胶州州板板块块作作为为拥拥湾湾发发展展后后的的新新兴兴板板块块，目目前前别别墅墅开开发发刚刚刚刚开始。开始。流亭与惜夏板块由于竞争属性相似流亭与惜夏板块由于竞争属性相似，为，为本案的主要竞争本案的主要竞争板块，板块，而温泉板块对于本案来说同样具有较大的竞争威胁而温泉板块对于本案来说同样具有较大的竞争威胁重点板重点板块别块别墅体量分析墅体量分析限购政策的出台对于城阳别墅市场将产生极大的限购政策的出台对于城阳别墅
19、市场将产生极大的影响，未来各开发商供应将会十分谨慎影响，未来各开发商供应将会十分谨慎板块项目名称总体量（万）已上市量（万）2010年去化量（万）已去化总量（万）已推未售量（万）2011年预计推量（万）流亭板块卓越蔚蓝群岛/2.80.82.50.33龙湖滟澜海岸约509.59.59.508青特花溪地18未开盘未开盘未开盘未开盘3小计/12.310.3120.314惜夏板块百通香溪庭院16163.413.92.10100福国际山庄20112.610.30.73财宝山庄103.43.23.404泰晤士河1.21.20.20.210山水太和月光7未开盘未开盘未开盘未开盘3中国墅12未开盘未开盘未开盘未
20、开盘5小计66.231.69.427.83.815合计/43.919.739.84.129城阳板块城阳板块重点板重点板块别块别墅体量分析墅体量分析限购政策对即墨板块将是即墨等郊区板块的一大限购政策对即墨板块将是即墨等郊区板块的一大机会点，预计未来供应将放量，而市区的万科红机会点，预计未来供应将放量，而市区的万科红郡项目同样会受到政策的极大限制郡项目同样会受到政策的极大限制板块项目名称总体量（万）已上市量（万）2010年去化量（万）已去化总量（万）已推未受量（万）2011年预计推量（万）温泉板块海信温泉王朝2651.61.63.46芭东小镇4.74.72.82.81.90海尔原乡墅102.61.
21、82.60.87领海约150555010即墨中心板块鲁商一山一墅822206市区板块万科红郡3.4未开盘未开盘未开盘未开盘0合计约20219.313.2146.129其它板块其它板块重点个案分析重点个案分析龙湖滟澜海岸龙湖滟澜海岸开开 发发 商：商： 龙湖置业龙湖置业占地面积：占地面积：5151万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：6262万平方米万平方米容容 积积 率：率：1.21.2所在位置：所在位置：城阳白沙河南，环胶高速北，胶州城阳白沙河南，环胶高速北，胶州 湾白沙河入海口以东，双元路西湾白沙河入海口以东，双元路西物业类型：物业类型：公寓、公寓、别墅别墅建筑风格：建筑风格：西班牙、托斯卡
22、纳西班牙、托斯卡纳面积区间：面积区间：280-500280-500平方米平方米均均 价：价： 一期联排一期联排1650016500元元/ /平方米平方米 二期合院别墅预计二期合院别墅预计2000020000元元/ /平方米平方米 联排联排1800018000元元/ /平米平米开盘时间：开盘时间：一期一期20102010年年1010月月2323日日 二期预计二期预计20112011年年3 3月份月份开盘开盘备备 注：注：二期主要以合院别墅二期主要以合院别墅为主，共为主，共3636套，另外也套，另外也有少量联有少量联排产品，合院别墅总价在排产品，合院别墅总价在800800万左右，联排产品在万左右，
23、联排产品在400400万左右万左右重点个案分析重点个案分析开盘销售开盘销售1313亿，创造了青岛别墅市场的多个记录亿，创造了青岛别墅市场的多个记录, ,目前二期已开始蓄客，预计今年目前二期已开始蓄客，预计今年3 3月份开盘月份开盘产品类型面积户数供应比例已售户数销售率类独栋170-20021948%219100%220-23021948%21598%330-340204%1785%合计458100%45197%数据截止数据截止20112011年年2 2月月1111日日10月11月12月050100150200250300350309114242010年成交走年成交走势成交套数重点个案分析重点个
24、案分析宏宏观观市市场场分析分析开开 发发 商：商： 青岛中联盈地置业青岛中联盈地置业建筑面积：建筑面积：24.724.7万平方米万平方米容容 积积 率：率：0.460.46所在位置：所在位置：城阳惜福镇空港路城阳惜福镇空港路1010号号产品类型：产品类型：联排、双拼、独栋联排、双拼、独栋建筑风格：建筑风格：美式美式主力面积：主力面积：联排联排210-260210-260均均 价：价：1100011000备备 注：注：今年今年6 6月份将有月份将有100100套左右联排别套左右联排别墅上市，均为大户型，面积在墅上市，均为大户型，面积在380380左右左右100100福国际山庄福国际山庄重点个案分
25、析重点个案分析宏宏观观市市场场分析分析各面各面积积段段联联排排产产品去化品去化较为较为平均平均户型面积上市量（套）供应比例销售量（套）销售率联排186-19110339%103100%231-232176%1694%211-2527428%7297%289-2986826%6494%总计262100%25597%数据来自青岛房地网，截止数据来自青岛房地网，截止20112011年年2 2月月1111日日1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月05101520253035403222188436193582010年成交走年成交走势成交套数三、洋房市场分析三、洋房市场分析洋房版洋房版图
26、图划分划分宏宏观观市市场场分析分析本案的竞争区域较为广泛，除城阳的洋房项目外，本案的竞争区域较为广泛，除城阳的洋房项目外，李沧区的理想之城与山水嘉园也是本案的关键竞李沧区的理想之城与山水嘉园也是本案的关键竞争项目争项目中冶圣乔维斯中冶圣乔维斯卓越蔚蓝群岛卓越蔚蓝群岛青特花溪地青特花溪地绿城理想之城绿城理想之城本案本案阳光公园一号阳光公园一号山水嘉园山水嘉园城阳区城阳区李沧区李沧区洋房市洋房市场场数据一数据一览览由于洋房多为改善型产品，受限购政策影响，预由于洋房多为改善型产品，受限购政策影响，预计未来供应同样会缩量计未来供应同样会缩量区域项目名称总体量（万）已上市量（万）2010年去化量（万）已
27、去化总量（万）已推未售量（万）2011年预计推量（万）城阳区中冶圣乔维斯2.71.51.31.30.21.2阳光公园一号10.40.10.10.30.6卓越蔚蓝群岛/9.40.39.403青特花溪地8未开盘未开盘未开盘未开盘5李沧区绿城理想之城/4.504.506山水嘉园4.54.53.93.90.60和达和城4.72.32.12.10.22.4合计/22.67.721.31.318.2重点个案分析重点个案分析绿城理想之城绿城理想之城开开 发发 商：商：绿城集团绿城集团总占地面积：总占地面积：273273万（包含行政、教育等用地）万（包含行政、教育等用地）（其中二期御园（其中二期御园9.3 9
28、.3 万平方米）万平方米）商品住宅建筑面积：商品住宅建筑面积：210210万（其中二期御园万（其中二期御园9.19.1万平万平方米）方米）容容 积积 率：率：1.471.47 （整体）（整体） 1.01.0（二期御园）（二期御园）所在位置：所在位置：李沧灵川路李沧灵川路6 6号（天水路以南、灵川路号（天水路以南、灵川路以西，九水东路以北）以西，九水东路以北）物业类型：物业类型：洋房、小高层、高层、别墅洋房、小高层、高层、别墅建筑风格：建筑风格：法式（二期御园）法式（二期御园）主力面积：主力面积：128-200128-200平方米（二期御园）平方米（二期御园）均均 价：价： 1500015000
29、元元/ /平方米（预计）平方米（预计）开盘时间：开盘时间：一期蓝庭一期蓝庭20082008年年5 5月推出，已售罄月推出，已售罄 二期御园预计二期御园预计20112011年年6 6月推出月推出项目特色：项目特色：楼间距高达楼间距高达6060米，洋房以四层为主米，洋房以四层为主重点个案分析重点个案分析房型面积户数供应比例已售户数销售率二房96-1184413%44100%三房119-13210532%105100%三房138-15910231%102100%四房172-1948024%80100%合计331100%331100%洋房洋房产产品于品于0808年年5 5月月推出，推出，0909年年1010月全部月全部售罄，月均去化售罄，月均去化1919套套数据截止数据截止20112011年年2 2月月1111日日一期蓝庭一期蓝庭房型面积户数供应比例二房11517630%三房125305%三房140-16035460%四房190-218305%合计590100%二期御园二期御园预计预计20112011年年6 6月开盘月开盘御园御园预计预计今年今年6 6月份月份面世，面世，户户型以型以140-140-160160平米的三房平米的三房为为主主谢谢谢谢
