全椒全椒***置业城南大道项目前期置业城南大道项目前期市场调研及营销策划报告市场调研及营销策划报告 谨呈：全椒***置业有限公司 ****** 地产顾问 二零一一年二月 前前 言言 遵照项目实际情况及开发商有关要求，针对全椒县城南大道地块，我司进行了前期市场调研，并结合房地产市场发展规律及全椒楼市特征，在打造开发商品牌、保证项目利润、实现快速销售的前提下，对本地块作出最合适的定位，在此基础上优化项目资源配置，通过营销推广将项目包装成为全椒县地区最高档的楼盘之一 3报告思路第一篇：城市篇 全椒印象第二篇：政策篇 楼市前景第三篇：市场篇 调研分析第四篇：产品篇 规划建议第五篇：定位篇 开发战略第六篇：营销篇 推广战略第七篇：形象篇 V I 体系 4第一篇：城市篇 全椒印象地理位置：东依南京48公里，距上海360公里，北邻滁州18公里，西接&&98公里，南距马鞍山70公里。
面积：总面积1568平方公里人口：全县总人口48万人，县城人口12万人气候：属北亚热带向暖温带过渡性气候，四季分明，光照充足历史文化：全椒建制于西汉，历史文化深厚，境内古迹众多，民风淳朴明代四大高僧之一憨山大师和开讽刺小说之先河《儒林外史》的作者吴敬梓都出生在这片文化底蕴深厚的土地上全椒城市发展概况全椒城市发展概况 5滁州南大门滁州南大门全椒北邻滁州市18公里，位于滁州的南大门，是滁州对接长三角、实施东向发展战略的必经门户扼守合宁高速公路、京沪高速铁路等咽喉要塞，地理位置十分重要， 素有素有“滁州的南大门滁州的南大门”之称之称第一篇：城市篇 全椒印象城市定位：滁州南大门城市定位：滁州南大门 6据滁州发展规划，大滁州由琅琊、南谯二区和来安、全椒两县构成，总面积为4472平方千米全椒县是滁州市构建“一个城镇密集区”的重要组成部分，也是滁州城市发展的一个副中心，规划2020年县城人口达到25万人滁州市全椒县合宁高速马滁扬高速淮宁高速南洛高速18公里滁州市全椒县南京市第一篇：城市篇 全椒印象城市定位：滁州城市副中心城市定位：滁州城市副中心 7““南京都市圈南京都市圈””的核心城市之一的核心城市之一南京都市圈，也称“南京一小时都市圈”。
南京都市圈以南京为龙头，包含了周边100公里左右的区域，地跨苏皖两省，面积达43236平方公里，覆盖人口约2600万人其中核心圈层是指与核心城市联系紧密、接受核心城市强烈辐射，城市间相互作用最强、最广泛的区域规划范围包括核心城市和距核心城市中心约50公里范围内的城市（镇）和区域，包括南京市、仪征市、句容市、马鞍山市、滁州市区市区、来安县、全椒县 南京市南京市全椒县全椒县第一篇：城市篇 全椒印象城市定位：南京都市圈核心城市城市定位：南京都市圈核心城市 8全椒县位于安徽东部，与经济发达的长三角地区山水相连，是安徽以及中西部地区实施“东向战略”，融入长三角的通道前沿，作为“皖江城市带承接产业转移示范区”的重要组成部分，是长三角经济发达地区向中西部地区产业转移的第一阶梯自古被誉为“江淮背腹、吴楚冲衢”，的全椒县，地处安徽省东部，位于南京与&&两省会之间，属南京都市圈核心层，是安徽东向发展战略的门户县全椒区位独特，拥有一定的工业基础，具有一定的文化底蕴，主动融入“长三角”，以全柴集团和县综合经济开发区、重点乡镇崛起和丰富的旅游资源为主，采取小渗透、定战略和找支点的方法，让全椒的产业、要素、环境能和南京、“长三角”逐步接轨，承接“长三角”产业转移，使全椒成为南京和“长三角”的绿色食品基地，加工制造业基地，成为南京半小时旅游度假基地。
国家“中部崛起”战略和安徽“东向战略”的实施，为全椒的发展提供了千载难逢的机遇全椒县委、县政府带领全县人民，以科学发展观统领经济社会发展全局，坚定不移地坚持工业化、城镇化发展战略，发挥区位、交通、产业、资源和政策优势，优化投资环境，鼓励全民创业，强力招商引资，着力把全椒打造成为长三角腹地重要的加工制造业基地、生态农业基地、物流中心和休闲度假胜地 第一篇：城市篇 全椒印象城市定位：皖江城市带承接产业转移示范区一员城市定位：皖江城市带承接产业转移示范区一员 9上海上海 全椒全椒 长江三角经济圈长江三角经济圈 南京南京 杭州杭州 && 苏州苏州 第一篇：城市篇 全椒印象 10陆路交通方面：陆路交通方面：l3条高速公路：合宁高速、马滁扬高速、淮宁高速l3条高速铁路：京沪高铁、宁西高铁（南京至西安）、沪汉蓉城际快速通道l3个火车站：城北京沪高铁一级停靠站、城南火车站、马厂货运站l3条铁路线：京沪铁路、合滁宁城际铁路、淮滁宁城际铁路空中交通方面：空中交通方面：2个航空港：南京禄口机场、&&骆岗机场水运交通方面：水运交通方面：距全国最大的内陆港口南京新生圩港仅一小时里程，境内400吨位船舶可通过六级航道直达长江。
第一篇：城市篇 全椒印象城市交通：四通八达、通江达海城市交通：四通八达、通江达海 11南洛高速马滁扬高速淮宁高速全椒全椒 合宁高速沪汉蓉高速铁路合滁宁城际轨道宁西高速铁路京沪高铁京沪铁路第一篇：城市篇 全椒印象 12全椒县按照“生态立县、科教兴县、工业富县”的发展战略，加快农业调整步伐，提高工业运行质量，大力展第三产业，经济实力不断增强，社会各项事业稳步推进拥有皖东第一家上市公司全柴动力股份有限公司等一批骨干企业，目前已经形成了机械制造、服装玩具、医药化工、粮油饲料加工、建材生产的五大支柱产业，工业基础较为厚实全椒全椒县县近年来地区生近年来地区生产总值产总值、社会消、社会消费费品零售品零售总额统计总额统计年份年份地区生地区生产总值产总值（（GDP亿亿元）元）增增长长率率（（%））社会消社会消费费品零售品零售总额总额（（亿亿元）元）增增长长率率（（%））2007年41.4013.6%14.517.3%2008年48.6017%17.923.4%2009年54.2712%21.1818.3%2010年64.0018%24.917.6%第一篇：城市篇 全椒印象城市经济：持续快速增长，产业结构更加合理城市经济：持续快速增长，产业结构更加合理 13全椒地区生产总值，连续多年保持两位数增长，表明区域经济正步入快速发展阶段，全椒的崛起成为必然。
经济的发展，势必加速城市扩张、提高居民收入水平、增强社会消费能力，从而推动商贸业的兴起和房地产开发产业的兴盛全椒社会消费品零售总额保持高速增长，表明居民消费能力强劲，消费市场十分繁荣第一篇：城市篇 全椒印象城市经济：城市经济：GDP高速增长，消费水平不断上升高速增长，消费水平不断上升 14全椒全椒县县居民收入水平居民收入水平统计统计年份城镇在岗职工平均工资（元）增长率（%）农民人均收入（元）增长率（%）2007年1624429.5%406122.2%2008年2110029.9%495522.0%2009年2469617.0%53337.6%2010年2985020.9%618015.9%居民收入水平增长迅猛居民收入水平增长迅猛城镇在岗职工平均工资2010年较2007年增长了近一倍，居民收入水平增长趋势明显居民收入水平的提高，意味着居民的消费能力有了大幅的提升对商品的档次、商品的种类、商品的品质、购物环境都提出了更高的要求，推动了城市商业向更高级别发展商贸业更加繁荣，进而推动经济快速发展，经济的发展又将推动居民收入的提升第一篇：城市篇 全椒印象城市经济：城镇居民收入水平城市经济：城镇居民收入水平5年内实现翻番年内实现翻番 15全椒县近年来结合“大滁州”建设，呼应滁州市南移的战略举措，确立了全椒县城市建设“东扩南移、北联内整”的发展思路，把开发区、老城区、城南新区作为县城建设的重心。
全椒把城南新区作为全椒中心城区的一个重要组团来发展，通过高起点规划、高品位建设，着力打造一个新城区城南新区规划面积：8平方公里功能定位：商务政务、商贸物流、生活居住的现代化园林式新城区目前，新区框架全面拉开，道路网络基本形成，城南新区现已完成慈济园区配套道路内环南路、南岳东路、慈济路主路工程等，启动大吴路、孙塘路、站前路建设，拉开了城南新区大框架一批投资在亿元以上的重大项目（如仪邦物流、意大利国际商贸城、全椒农副产品大市场、瑞祥五星级大酒店等）陆续入驻，以及公共服务中心、县医院等公益性项目和大批量的商住小区相继开工建设，必将把城南新区建成高档次、高标准的现代化新城区第一篇：城市篇 全椒印象城市发展：城南新区发展概况城市发展：城南新区发展概况 16对项目开发的启示：对项目开发的启示：1、关注需求，产品围绕需求定位；、关注需求，产品围绕需求定位； 2、注重品质，提升项目档次；、注重品质，提升项目档次； 3、整合资源，从城市的角度为项目命名整合资源，从城市的角度为项目命名项项 目目城城 市市刚性需求持续增长刚性需求持续增长城市发展、城市经济呈上升态势，居民收入得到提高，城市人口不断增长，刚性住房需求持续增长，为楼市发展奠定了基础。
消费趋于理性，重视品质消费趋于理性，重视品质随着城市的进步，居民消费“品位”、“档次”得到提升特别是房产市场中，项目品质成为制约客户购买的关键因素之一项目与城市互补、互荣项目与城市互补、互荣开发高品质楼盘，可以提升城市居住品质；而项目契合城市发展主题，能够更好的利用资源，营造概念、提升项目品质第一篇：城市篇 全椒印象总结：城市发展对项目开发启示总结：城市发展对项目开发启示 17第一篇：城市篇 全椒印象结论：城市发展对项目开发启示结论：城市发展对项目开发启示从城市发展的角度分析，全椒县城市发展处于快速上升阶段，潜力巨大，前景看好；从城市发展的角度分析，全椒县城市发展处于快速上升阶段，潜力巨大，前景看好；从城市经济现状分析，全椒县拥有一定工业基础，并且工业经济呈稳步上升状态，有助于提从城市经济现状分析，全椒县拥有一定工业基础，并且工业经济呈稳步上升状态，有助于提高居民收入，为房产带来更多的客户资源；高居民收入，为房产带来更多的客户资源；从城市规划的方向分析，项目处于城南政务新区核心位置，符合本片区的城市规划；从城市规划的方向分析，项目处于城南政务新区核心位置，符合本片区的城市规划；从城市人口的数量分析，城区人口数量不多，意味着必须扩大消费层面，应看到从城市人口的数量分析，城区人口数量不多，意味着必须扩大消费层面，应看到“乡镇入城乡镇入城”客户机会潜力大。
客户机会潜力大全椒地处江淮之间，是安徽东向发展的桥头堡，处于南京一小时都市圈的核心圈层，区位优势明显，发展潜力巨大，预计在未来十年城市化水平将实现飞跃，城市规模、城市人口，不断增大，消费需求更加旺盛，为房地产行业发展奠定了坚实的城市基础随着京沪高铁、沪汉蓉高铁的修建，全椒同南京联系更加密切，“同城化”趋势更加明显届时，全椒将会吸纳一定数量的南京住房消费需求，将更好的促进全椒消费市场的繁荣 18报告思路第一篇：城市篇 全椒印象第二篇：政策篇 楼市前景第三篇：市场篇 调研分析第四篇：产品篇 规划建议第五篇：定位篇 开发战略第六篇：营销篇 推广战略第七篇：形象篇 V I 体系 19自自20092009年春季以来，房地产市场供需双方同时发力，市场持续火爆，楼市迎来一个发展高峰；年春季以来，房地产市场供需双方同时发力，市场持续火爆，楼市迎来一个发展高峰；市场呈现出市场呈现出““量价齐升量价齐升””的态势自2009年春季以来，全国楼市一片火爆，交易量持续攀升，不断刷新销售记录在销售火爆的基础上，房价节节攀升，呈现出了价格拔高、成交量剧增的全线飘红的火热势头受此影响，各地掀起了土地拍卖高峰，众多开发商争抢买地，土地市场异常活跃，“地王”频出，成为推高房价的又一个重要因素。
土地供给迅猛增加，直接加速了开发商推盘量，新盘纷纷入市，市场更加火爆第二篇：政策篇 楼市前景楼市行情回顾：楼市行情回顾：2009年，楼市一个发展的高峰年，楼市一个发展的高峰 202010年年3月以来，调控力度不断加强，收效不大，楼市主体呈现月以来，调控力度不断加强，收效不大，楼市主体呈现“价涨量跌价涨量跌”的局面进入2010年以后，政府相继出台了多项楼市调控政策，但收效甚微，政策呈现进一步收紧的趋势，给后市增添了很大的不确定性2010年3月份，国土资源部下发了《关于加强地产用地供应和监管有关问题的通知》，即业界所说的“国十九条”，对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求，剑指高房价， 拉开了第一轮调控的序幕国十条”重拳出击，影响深远，4月17日，国务院发出通知，要求商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款并要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策 “国十条”主要是从调控不合理的需求入手，打击各种投机、炒房的行为，对消费者心理预期影响较大，市场短期内“观望”情绪浓厚，对销售产生了一定的影响。
第二篇：政策篇 楼市前景楼市行情回顾：楼市行情回顾：2010年春，第一轮调控，收效甚微年春，第一轮调控，收效甚微 2120102010年年9 9月份，月份，““限购令限购令””横空出世，第二轮调控拉开序幕，楼市强劲发展势头不减横空出世，第二轮调控拉开序幕，楼市强劲发展势头不减2010年8月底，各地城市的楼市再度呈现出“量价齐升”的局面，在楼市传统旺季“金九银十”来临之前的9月29日，再次出台调控政策遏制部分城市房价过快上涨房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数 被业界称之为“限购令”的由此诞生各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房 其中针对地方职能部门的“问责制”，将直接增强政策的执行力度，对未来楼市发展将产生重要影响而“限购令”等政策，虽然对楼市产生了一定的影响，但总体上仍然未能改变楼市强劲的发展势头。
第二篇：政策篇 楼市前景楼市行情回顾：楼市行情回顾：2010年秋，第二轮调控，政策持续收紧年秋，第二轮调控，政策持续收紧 2220102010年年底楼市年年底楼市““涨声一片涨声一片””，，20112011年春节前，第三轮调控再度出击，抑制过快增长，对一线城市影年春节前，第三轮调控再度出击，抑制过快增长，对一线城市影响较大中国指数研究院数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%北京、上海等8大重点城市，房价平均高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%国务院于2011年1月26日出台新“国八条”，强调继续有效遏制投资投机性购房在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码，其中制定“房价控制目标”和“限购令升级”两大措施将对楼市产生较大影响业内人士称，“此次调控力度再次达到新的巅峰”对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍提高二套房贷款利率、取消按揭优惠、信贷审核更加严厉等对消费者购房产生了最为直接的影响本轮调控，预示着前两轮调控中未落实的部分政策将在2011年更加收紧，2011年楼市发展将趋于平稳。
第二篇：政策篇 楼市前景楼市行情回顾：楼市行情回顾：2011年春节，第三轮调控，调控再度加码年春节，第三轮调控，调控再度加码 234月17日，为了遏制部分城市房价过快上涨，国务院发出通知，提出了十条举措，被业内称为“新国十条”新国十条”除了重申提高第二套房的贷款利率外，还首次提出暂停第三套及以上住房贷款，成为此次调控的新亮点房贷政策的明令严限，使全国楼市尤其是北京、上海、杭州等前期房价涨幅过大的热点城市的楼市交易短暂降温然而，在经历短期观望后，各地楼市逐渐回暖，并在传统的楼市销售旺季9月达到了交易的顶峰于是，9月29日，中国政府网站公布了“国十条”的“升级版”即“新国五条”，再次重申“首付款比例不低于30%”、“三套房停贷”等政策与中央直接部署楼市调控政策相呼应的，是住建部、国土部、发改委、央行、银监会等相关主管部门相继出台的一系列配套措施，涉及保障房、土地、房贷、限制外资、开发商资金、加息等多个方面系列政策的轮番“轰炸”之下，市场惊呼，2010年乃中国楼市“史上最严厉调控年”然而，高强度和高密集度的调控措施并没能阻止房地产市场的回暖从10月开始，热点城市的楼市交易量仍呈现回升态势。
业界普遍预计，2011年将延续2010年的调控基调第二篇：政策篇 楼市前景楼市行情回顾：楼市行情回顾：2010年史上最严调控年，效果有限，调控延续年史上最严调控年，效果有限，调控延续 24政策调控短期性十分明显政策调控短期性十分明显房价一路走高房价一路走高从2001年以来，全国房价一路走高，仅2008年时，出现负增长；从发展的角度看，房价上升是必然趋势增长率呈增长率呈““波浪式波浪式””上升上升房价增长率呈现出波浪式上升的特点，当前一阶段，房价增长率缓慢时，接下来的年份会出现一次快速增长的“波峰”并且当年销售量增幅迅猛，再往后的年份增长率会趋向于缓慢，形成一次“波谷”，销量锐减，循环往复政策调控多出现于“波峰”之时，待楼市发展趋向平稳后，调控政策逐步放松、取消，需求经过挤压后，迅速放大，将迎来新的增长高峰第二篇：政策篇 楼市前景楼市调控解读：以短期调节市场为目的，仍然遵循市场规律楼市调控解读：以短期调节市场为目的，仍然遵循市场规律 25回归理性：短期内不会大涨大跌回归理性：短期内不会大涨大跌l房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在2011年会停止大幅增长的势头，而后再逐步平稳健康发展。
l房地产发展是个长期过程这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面l目前的房地产价格基本已经达到高位2011年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现第二篇：政策篇 楼市前景楼市发展趋势：回归理性楼市发展趋势：回归理性 26走向健康发展：发展空间依然很大，房地产市场在国民经济中占据重要位置走向健康发展：发展空间依然很大，房地产市场在国民经济中占据重要位置l房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，严重影响经济增长和金融安全；其次，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长l 从中国房地产当前的形势看，2011年的调控政策应该重点关注两个层面，一是加强抑制房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。
政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫2011年的中国房地产将会更加“健康稳定和成熟”l全椒本地房产市场，发展相对比较健康，旨在防范风险的新政，对其影响不大全椒本地房产市场，发展相对比较健康，旨在防范风险的新政，对其影响不大第二篇：政策篇 楼市前景楼市发展趋势：走向健康发展楼市发展趋势：走向健康发展 27报告思路第一篇：城市篇 全椒印象第二篇：政策篇 楼市前景第三篇：市场篇 调研分析第四篇：产品篇 规划建议第五篇：定位篇 开发战略第六篇：营销篇 推广战略第七篇：形象篇 V I 体系 281、房地产开发规模持续增长、房地产开发规模持续增长2009年全椒县房地产开发面积约50万平方米，同比增长27.1％，其中住宅建设面积34.92万平方米，同比增长35.5％，占房地产开发面积的87.68％2、房地产开发投资持续增长、房地产开发投资持续增长2009年全椒县房地产投资完成9.02亿元，同比增长33.7%，占全县固定资产投资的13.7%，占全县GDP总量的5.6%，同比增长54.6%，其中，住宅完成投资3.45亿元，同比增长107.6%，占房地产开发投资的89.7%。
3、房地产施工竣工面积持续增长、房地产施工竣工面积持续增长2009年全椒县全年建筑业完成产值11.43亿元，同比增长23.3%完成房屋建筑施工面积143.1万平方米，同比增长51.3%房屋竣工面积96.3万平方米，同比增长17.0%4、商品房销售量持续增加、商品房销售量持续增加整体市场价格稳中有升，商品房价格与全椒县城镇居民可支配收入、商品零售价格都在同步增长2009年全椒县房地产销售规模23.58万平方米，同比增长85%，商品房销售额6.87亿元，同比增长18.8%住宅销售面积10.08万平方米，同比增长54%，销售金额为2.59亿元，同比增长69.3%，整体市场平均价格为2580元/㎡，同比上升10个百分点第三篇：市场篇 调研分析市场调研：房地产市场综述市场调研：房地产市场综述 295 5、、8080～～120120㎡㎡的户型成为市场主要需求的户型成为市场主要需求户型供应配比方面，80平米以下的小户型占总供应量5%，80～120平米的中等户型占总供应量55%左右，120平米以上的大户型占总供应量约40%统计数据表明，全椒县2009年房地产销售形势较好，户型以大户型为主，市场需求以中等户型为主，销售增长的原因一是外地有实力开发企业的加入，二是成片开发项目的增加，三是旧城改造力度的加大。
2010年上半年全椒县房地产市场受经济形势、居民消费能力、供应总量、建筑材料涨价和土地实行招标、挂牌拍卖以及国家宏观调控等打压市场因素的影响，总体来说房价相对平稳，但销售量有所下降6 6、房地产开发带动城市建设、房地产开发带动城市建设房地产开发企业达到22家，通过公开拍卖国有土地使用权、盘活城市国有资产，拓宽城市建设资金渠道工作取得成效新区建设和老城区改造完成开发面积50多万平方米，完成投资6亿多元建成了诸如儒林新城、金色阳光等一批具有一定规模、环境优美、配套完善的住宅小区，提高了城市品位，改善了人居环境第三篇：市场篇 调研分析市场调研：房地产市场综述市场调研：房地产市场综述 30代表楼盘的选取代表楼盘的选取全椒房地产市场日趋繁荣，开发规模不断扩大，在售及新开发项目多达20多个，在此我们选取几个代表性的楼盘进行个案的调研，通过对个案的分析及对比，得出本案开发优势及需要重视的价值点，从而给本案的开发带来更多的启发我们选取6个住宅项目进行个案调研，分别是：莲花山庄、世纪花园、瑞祥国际名都、江海儒林新城、汉一·金都国际 、晶禾·学府苑选取3个商业项目进行个案调研，分别是：南屏农贸城、盛大装饰城、奥康商业步行街第三篇：市场篇 调研分析市场调研：代表性楼盘调研市场调研：代表性楼盘调研 31个案调研个案调研1——莲花山庄莲花山庄开发商：安徽禾高地产项目位置：港口路，紧临南屏山森林公园占地面积：100000平米总建筑面积：150000平米容积率：1.49绿化率：35%物业性质：住宅、别墅建筑类别：多层、小高层主力户型：3室2厅2卫、 2室2厅1卫主力面积：91—136平米销售状况：2010年5月份开盘，销售率达到85%价格：均价4700元/平米定位：高档社区，全椒市场上高端楼盘之一综合评价：临近南屏山森林公园，景观条件首屈一指，是支撑其高端楼盘的重要因素之一。
个案调研个案调研2——福联世纪花园福联世纪花园开发商：全椒福联置业有限公司项目位置：内环南路与南四路交汇处容积率：1.36总建筑面积：83600平米绿化率：36.5%物业性质：住宅建筑类别：多层主力户型：3室2厅1卫、2室2厅1卫主力面积：92—140平米销售状况：2011年12月底交付，目前销售率约65%价格：住宅均价3800元/平米，商铺均价7600元/平米综合评价：道路施工，影响了现场环境；大户型销售有一定压力第三篇：市场篇 调研分析市场调研：个案调研分析市场调研：个案调研分析 32个案调研个案调研3 3————瑞祥国际名都瑞祥国际名都开发商：安徽瑞祥置业有限公司项目位置：火车站对面占地面积：126000平米总建筑面积：230000平米容积率：1.78绿化率：33%物业性质：住宅、商业街、酒店建筑类别：多层、小高层主力户型：3室2厅1卫、 2室2厅1卫主力面积：116—131平米销售状况：2010年7月开盘，在售的4栋多层，销售率达到90%价格：均价4100元/平米综合评价：位于火车站对面，未来发展潜力大，当前配套较少，有待进一步建设开发企业开发的瑞祥国际大酒店、瑞祥商业街等配套有助于提高项目整体实力。
个案调研个案调研4 4————江海儒林新城江海儒林新城开发商：全椒江海投资置业有限公司项目位置：儒林大道占地面积：400000平米总建筑面积：700000平米容积率：1.75绿化率：35%物业性质：住宅、商业街建筑类别：多层、小高层、高层主力户型：3室2厅1卫、 2室2厅1卫主力面积：85—130平米销售状况：销售率达到70%价格：均价4300元/平米定位：高档社区，全椒市场上规模最大的楼盘综合评价：项目开发周期长，积累了一定口碑，随着城南新区的发展，项目优势更加明显第三篇：市场篇 调研分析市场调研：个案调研分析市场调研：个案调研分析 33个案调研个案调研5——汉一汉一·金都国际金都国际 开发商：全椒汉一房地产有限公司项目位置：城南大道公安巷占地面积：10000平米总建筑面积：41000平米容积率：3.8绿化率：35%物业性质：住宅、商铺、农贸市场建筑类别：高层（1栋28层，1栋32层）销售状况：暂未对外销售价格：预计住宅价格约4200元/平米综合评价：底层商业定位为农贸市场，方便居民购物的同时，对居住环境会产生一定的影响个案调研个案调研6——晶禾晶禾·学府苑学府苑 项目位置：北临内环南路、西接慈济路占地面积：75130平米总建筑面积：250000平米容积率：3.28绿化率：36%物业性质：住宅、商业街建筑类别：高层（14栋，18—31层不等）主力户型：2室2厅1卫、3室2厅1卫、 3室2厅2卫、4室2厅2卫主力面积：92—140平米销售状况：暂未销售综合评价：毗邻慈济高级中学，学区优势明显，纯高层社区，容积率高，对消费者有一定的影响；部分户型结构较差，不易为县城消费者所接受。
第三篇：市场篇 调研分析市场调研：个案调研分析市场调研：个案调研分析 34个案调研个案调研7——南屏农贸城南屏农贸城开发商：安徽老知青置业有限公司项目位置：健康路与新华路路口占地面积：8000平米总建筑面积：33000平米容积率：3.5绿化率：28%物业性质：住宅、商铺、农贸市场建筑类别：24层高层主力户型：住宅3室2厅2卫、 1室1厅1卫；商铺面积28—70平米主力面积：78—128平米销售状况：销售率达到80%，一层为农贸市场，内部摊位6—12万/个，沿街商铺均价40000元/平米价格：住宅均价4400元/平米综合评价：住宅户型公摊较大，实用率不高个案调研个案调研8——盛大装饰城盛大装饰城开发商：全椒盛华建材市场开发有限公司项目位置：南屏大道占地面积：68800平米总建筑面积：100000米容积率：1.45绿化率：%物业性质：专业市场（建材市场）建筑类别：多层（3层）价格：商铺价格1层6000元/平米，二层5000元/平米，三层4000元/平米，内街商铺略低定位：以建材产品为主的专业市场，集交易、商务、办公、休闲、餐饮功能于一体综合评价：专业市场采用返租模式经营，对投资客吸引力大，但租赁经营的商户对市场依赖性小，市场运营风险增大。
第三篇：市场篇 调研分析市场调研：个案调研分析市场调研：个案调研分析 35个案调研个案调研9——奥康商业步行街奥康商业步行街开发商：安徽奥康置业有限公司项目位置：新华路与吴敬梓路交汇处占地面积：65780平米总建筑面积：93485平米容积率：1.42绿化率：34%物业性质：住宅、商铺建筑类别：多层销售状况：住宅以拆迁安置为主，商业入驻达到了75%价格：1层商铺均价20000元/平米，二层13000元/平米综合评价：重视营销推广工作，知名度高；引进主力店苏果超市，提升了项目的人气，营造出了较为浓厚的商业氛围第三篇：市场篇 调研分析市场调研：个案调研分析市场调研：个案调研分析 36地段始终是决定楼盘价值的最主要的一个因素从右侧地图可以看出，本案位于城南新区的核心区域，依傍城市主干道城南大道（椒陵大道）老城区可供开发土地越来越少，新的项目多集中在城南新区，而本案正处于城南新区的核心位置，可以说本案在地段上具有一定的优势本案地段价值主要表现为：本案地段价值主要表现为：l政务核心，城市发展的先锋；l潜力地段，升值空间巨大；l优质学区，教育资源丰富；l商业中心，未来城南的商业副中心第三篇：市场篇 调研分析市场分析：地段价值分析市场分析：地段价值分析 37早期开发楼盘多在10万平米以下，新开发项目规模较大，其中市场上最大的楼盘是江海儒林新城。
消费者喜好大盘，主要是因为大盘通常意味着配套更加完善，如配套商业、会所、广场、健身运动设施等本案总建筑面积可以达到180000平米，社区基本配套基本具备，能够建立大盘气势第三篇：市场篇 调研分析市场分析：规模分析市场分析：规模分析 38现有市场已有容积率超过3以上的楼盘，本案并不是唯一的高容积率楼盘，相对压力减小容积率高，意味着楼层高，从现有市场建筑形态看，小高层及18层高层已得到了消费者的认可，18层以上的高层也陆续出现，正逐步被消费者接纳本案高层结构，有一定压力，但不足以影响开发但是，高的容积率并不代表居住的舒适度下降，通过合理规划反而可以开发出“视野开阔”、“公共空间大”、“低建筑密度”的高舒适性社区3的容积率，通常需要建设18层以上的高层第三篇：市场篇 调研分析市场分析：容积率、建筑形态分析市场分析：容积率、建筑形态分析多层多层小高层小高层多层多层多层多层小高层小高层多层多层小高层小高层高层高层高层高层高层高层高层高层 39市场上现有楼盘绿化率普遍在30%—37%之间，差异化很小而从我司操盘经验看，景观已经成为“消费者购买商品房的主要动机之一”景观可以显著提高楼盘品质“……一言以蔽之，景观对楼盘品质提升的作用越来越明显，也是消费者在购买”期房“时衡量项目品质的重要参考。
建议本案，提高项目绿化率，使之达到40%以上，在景观规划上做足文章，实现超越一枝独秀！一枝独秀！第三篇：市场篇 调研分析市场分析：绿化率、景观配比分析市场分析：绿化率、景观配比分析 40从下图可以看出，目前在售的楼盘户型主力面积基本上都在80——140平米之间即以“3室2厅2卫”、“3室2厅1卫”户型为主，面积在100—136平米；以“2室2厅1卫”、“4室2厅2卫”户型为辅，面积在80—100平米、136平米以上通过此，可以反映出来，3房户型是市场主导户型，也是消费者最喜爱的户型房户型是市场主导户型，也是消费者最喜爱的户型而随着房价的上升，预计房价一旦突破5000元/平米以后，消费者对住房面积需求会产生重大变化主要是因为总价飙升，超出了部分消费者的购买能力，不得不降低要求选择较小面积的户型，80—110平米的户型将成为未来几年市场主导户型平米的户型将成为未来几年市场主导户型现有户型比较单一，可以适当推出部分”40—70平米的小户型“、”160—180平米的豪宅“、”90—110平米的复式楼中楼“等，丰富产品的同时，增加项目宣传亮点第三篇：市场篇 调研分析市场分析：户型、面积区间分析市场分析：户型、面积区间分析 41全椒住宅均价区间在3800—4700元/平米之间，市场均价水平在4100—4300元/平米之间。
从市场调研中可以得出，影响住宅价格的主要是”楼盘的品质“，而能够体现出楼盘品质的核心要素主要有”地段“、”配套“、”景观“、”学区“、“户型”、”形象（包括企业形象、视觉形象、现场包装、建筑外立面）”、“居住氛围”、“物业管理”等县城，特别是在城市新区，楼盘之间地段因素差距减小，“景观”、“配套”、“形象”、“物管”等软实力就成为项目提升品质，实现超越的重要因素，也是支撑高房价的基础第三篇：市场篇 调研分析市场分析：楼盘均价分析市场分析：楼盘均价分析 42①商业地产市场，目前在售的商业项目主要有”奥康商业步行街“、”南屏农贸城“、”盛大装饰城等“②商铺价格3500—40000元/平米不等商铺价格受地段影响十分明显③沿街商铺价格，明显高于市场内商铺盛大装饰城、奥康商业步行街，都有采用返租经营的模式返租模式通常以销售为主，能够加速回笼资金，但经营难度较大l划分物业区域，产权型商铺对外出售，但并非自主经营，业主不稳定性比较大；l投资户购铺，返租后，需依靠二次招商来解决开业问题，为招商工作增添了难度；l经营户以租赁形式入驻，将给市场经营带来不稳定性，市场培育期风险加大第三篇：市场篇 调研分析市场分析：商业地产发展状况简析市场分析：商业地产发展状况简析 43全椒商业发展状况简述全椒商业发展状况简述l全椒县的商贸业逐渐兴起，但其在专业化和发展速度上仍有不足之处，能叫的响的新型商业街区仍处于空白，目前商业的发展境地比较尴尬。
现有的商业多为自发形成，在形象上、规模上处于商业发展的低级阶段，缺乏统一的经营管理、业态上呈现纷繁复杂、缺少专业化的运作和商业包装推广l结构与业态：大多商业门面主要为上下两层结构，部分有3层或3层以上结构，1-2层结构主要为百货、服饰、烟酒、超市、专卖店等，大多1层为经营门面，2层为居住，新型的商业体经营状况一般，人气略微表现不足1-3层结构门面大多为酒店、宾馆等休闲服务业l全椒县专业市场发展总体上较为落后，后续市场开发空间大，未来潜力巨大目前专业市场发展仍比较落后，大多市场处于自发形成或政府引导下形成的，市场没有形成统一的商业运营管理l零散布局，分散经营各种类型的商业零散分布，错综复杂，商业整体形象不高，消费者选购商品需要东奔西走，无法形成规模效益，影响了城市市容、市貌，不利于商业结构的升级和竞争力的提升l租赁经营现有经营户多数租铺经营，缺乏自主性，容易受到场地、租金等因素的影响，降低了经营的积极性，不利于商业的发展商业发展滞后、布局凌乱、缺乏服务意识，亟待提高商业发展滞后、布局凌乱、缺乏服务意识，亟待提高第三篇：市场篇 调研分析市场分析：城市商业发展状况简析市场分析：城市商业发展状况简析 441、全椒楼市不规范，消费者渴望高品质楼盘出现、全椒楼市不规范，消费者渴望高品质楼盘出现全椒早年土地市场管理混乱，土地交易不透明，不规范，私人买地、建房现象较为严重，房地产开发较为混乱，增加了消费者购房风险。
在政府及消费者双重要求下，全椒房地产市场正逐步走上规范化发展之路由于全椒房产开发不成熟，多数开发商心态停留在“卖方市场”上，在开发之时，不愿意花费更多的资金、更多的心思去提升项目品质，产品设计简单，不具特色，无品质而言，导致全椒当前缺乏高品质的楼盘，消费者渴望高品质楼盘的出现，提升居住水平2、购买力不断增强，发展空间大、购买力不断增强，发展空间大 随着区域经济的快速发展，居民收入不断提高，可用于房产消费的资金也越来越多，改善性居住需求较多，人们已不再满足于“够住就行”，正由“居住型”向“享受型”转变二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大；房地产业伴随着城市化进程，无论数量、规模、价格都存在着较大的潜力和发展空间第三篇：市场篇 调研分析市场分析：房地产市场特征总结市场分析：房地产市场特征总结 453、开发量大，但楼盘分布不均、开发量大，但楼盘分布不均全椒总体开发量超过了150万平米，相对于城市规模来说，这么大的开发量将意味着激烈的竞争但是全椒现有楼盘分布极度不均匀，主要的大盘，如儒林新城、瑞祥置业等都位于城市新区，老城区项目减少，本案相对于新区项目在地段上有一定优势4、传播途径狭窄，营销方式落后、传播途径狭窄，营销方式落后全椒市目前尚没有形成主流媒体，地方报纸、电视台影响力有限，不能肩负推广的主要任务，户外广告成为楼盘推广的重要途径。
其他的广告形式主要为:条幅、短信、网站、ＤＭ单页等推广手段落后，导致营销工作比较枯燥，消费者对推广兴趣不高第三篇：市场篇 调研分析市场分析：房地产市场特征总结市场分析：房地产市场特征总结 465、全椒市场消费者特征、全椒市场消费者特征l全椒主要客户来源于本地，其中乡镇居民购房比重较大，且有持续增大的趋势；l从当前市场销售情况来看，全椒购房客户首选三房户型，面积以110平米的犹佳；l消费者在了解项目信息时，更加愿意相信亲朋好友的介绍，对广告相信度不高；l投资性购房比重增加，对产品要求更加丰富，如对公寓、精装房需求开始出现；l随着土地成本增高及城市规划需要，多层日渐减少，小高层、高层逐步为客户所接受；l消费者，对社区周边生活配套、小区内部景观环境、物业管理、产品舒适度等要求增加，购房趋向于理性，对产品提出了更高的要求l收入不断提高，购买力不断增强，用于房产消费的资金也越来越多，改善性居住需求较多，人们已不再满足于“够住就行”，正由“居住型”向“享受型”转变二次置业、投资置业的消费群体逐步扩大第三篇：市场篇 调研分析市场分析：房地产市场特征总结市场分析：房地产市场特征总结 476、全椒房地产市场特征综述：、全椒房地产市场特征综述：全椒市相对于大城市来说，其房产市场规模比较小，抗风险能力弱，受政策环境、市场环境影响较为明显，但是，作为起步晚的小城市，全椒房产市场发展空间大，在潜力方面优势明显，从长期的角度看，在全椒进行房产开发前景看好。
消费者购房置业更加理性，对产品及服务都提出了更高的要求项目脱颖而出不仅要有出众的产品，还要有精准的市场定位、出色的包装宣传，各项条件缺一不可全椒县房产市场，整体行情较好，销售去化速度较快住宅市场均价约住宅市场均价约4200元元/平米平米，同全省其他县城相比，房价处于中上等房地产开发趋势主要表现为以下几点：１）、开发规模扩大，全椒建设步伐的加快，带动了新一轮的开发热潮，房地产计划投资保持了较强的增长势头；２）、开发后劲增强随着城市化进程的加快，土地开发投资加大，土地购置面积增加，房地产开发后劲增强；3）、商品房开发品牌意识增强随着全椒房产市场的发展，一些区域知名的房地产企业进入全椒从事开发活动，推动了企业更加注重品牌意识，在保证商品房开发质量和适用功能外，开发企业在房屋结构、外观造型、小区配套设施、物业管理、环境绿化等方面增加投资，形成了各开发企业风格迥异的建筑特色第三篇：市场篇 调研分析市场分析：房地产市场特征总结市场分析：房地产市场特征总结 481、全椒楼市已经进入了一个硬件（规划、建筑）拼“综合实力”、软件（定位和推广）讲“特色” 和“差异”的时代而硬件的比拼越来越趋于同质化，所以楼盘与楼盘之间的竞争更加体现在软件方面的较量。
只有具有一定实力、市场定位准确、规划布局新颖、包装推广到位的楼盘才受市场追捧；2、竞争楼盘在售卖策略上大多以炒作“概念”为主，通过概念制造差异性卖点，引导消费者的观念3、价格战在当前的房产市场上，将是一把杀手锏，价格的优势已经成为最强的吸引力，产品的质量和档次同样也是关注的焦点，但价格始终是杠杆价格力是产品销售主导，创意的包装将推波助澜价格力是产品销售主导，创意的包装将推波助澜可以预测，全椒市房价目前处于相对合理的阶段，价格比较适中，有一定的上升空间主要在于开发经营者与营销者是否具备独到的眼光、超前的意识运用正确的策略挖掘出市场的空白点第三篇：市场篇 调研分析市场分析：房地产市场特征总结市场分析：房地产市场特征总结 49l全椒房地产发展逐步走向正轨，开发前景看好，但未来竞争将更加激烈；当前政策因素给房产市场带来了不确定性，对项目开发将产生影响，但不会构成大的威胁l项目的开发应站在城市发展的高度上运营，以城市为蓝本，成为代言城市的名片，成为区域市场的最高水准l地段的价值，需要进一步的发掘、炒作，推出城市板块的概念，联袂政府及媒体共同炒热城南新区，项目的地段价值自然飙升l景观因素，是消费者购买决策的重要因素，通过打造高品质的社区景观体系，能够大大的提升整个项目的品质及经济效益。
l产品是消费者购买的根本，优质的产品是以符合消费者需求为导向的，只有打造最适合消费者的产品，才是市场的王道在产品设计上，可考虑以挑高户型、错层户型、赠送入户花园等形式打造出领先、独一无二的产品，提升产品及项目品质；户型仍然以110平米的三房主打，适当增加部分小户型、或大套户型；l城南新区开发力度不断加大，预计未来竞争更加激烈，但也应看到随着楼盘的增多区域活力、热度都将大幅提升，对项目开发是利大于弊的同时，本案高端的定位决定了，项目开发过程中更应该重视的是自身品质的提高，竞争对手只能作为我们决策的一个参考l应加强活动营销，如开展路演活动、举办论坛等方式，打造强势品牌第三篇：市场篇 调研分析结论：市场调研对项目开发的启示结论：市场调研对项目开发的启示 50报告思路第一篇：城市篇 全椒印象第二篇：政策篇 楼市前景第三篇：市场篇 调研分析第四篇：产品篇 规划建议第五篇：定位篇 开发战略第六篇：营销篇 推广战略第七篇：形象篇 V I 体系 51地块位置：城南大道（椒陵大道）南侧总占地面积：56312平米，其中地块一，13717平米，地块二，42959平米总建筑面积：约168936平米容积率：3建筑密度：地块一小于45%，地块二小于25%。
土地性质：居住（70年）、商业（40年）建筑限高：80米以下车位：0.8个/户 商业0.5个/100平米主入口：城南大道建筑风格要求：现代风格、柔和、淡雅的色彩系统第四篇：产品篇 规划建议项目基本经济技术指标项目基本经济技术指标 52l3的容积率，决定了项目不适合开发多层、小高层，项目将是以高层为主的高档住宅；l项目计容积率总建筑面积约约168936平米，规模上属于中上等社区，内部配套以实用功能为首要目的；l项目处于城南新区，地块四周目前人气不足，商业氛围一般，商业规模不宜过大；l项目定位为高档楼盘，需要有一定的景观配套作为支撑，建议打造小规模的主题景观广场；l结合市场情况及项目定位，在产品上需要有所创新：观景大户型、挑高（墅式楼中楼）等第四篇：产品篇 规划建议项目产品开发综合建议项目产品开发综合建议 53基础条件： 占地面积56312平米，容积率3在产品规划设计时，原则上不建议降低容积率，提高楼面地价，即容积率达到最大值3则项目地上总建筑面积：168936平米平米车位要求：0.8个/户 商业0.5个/100平米我们建议建设”大型地下停车场“，1-2万平米，在满足规划要求的同时，也可以增加收益来源。
则项目总建筑面积约：180000平米第四篇：产品篇 规划建议项目总建筑面积规划建议项目总建筑面积规划建议 54基础条件： 容积率3，建筑限高80米容积率达到3的项目，建筑形态通常为：高层（18层以上的高层）限高80米，以单层2.9米计算，则最高可建27层据此，可以得出本案建筑高度主要为：18—27层在容积率不变的情况下，稍微减少项目建筑物基地面积，即降低建筑密度，提高项目居住舒适度；当楼层高度超过18层以后，楼层差异化减小，即消费者觉得购买20层和更高的25层并没有多少差距因此，我们建议本案以：24—27层的高层为主层的高层为主配置少量（约3-5栋）18层建筑第四篇：产品篇 规划建议项目建筑形态规划建议项目建筑形态规划建议 55容容积积率在率在3 3左右的楼左右的楼盘盘参考参考项目名称区位占地面积（平米）容积率总建筑面积（平米）绿化率（%）建筑高度（楼层）栋数住宅总面积（平米）住宅总户数住宅户型平均面积华盛格林丽景&&包河区72910320000042%18层，12栋22层，8栋20183219192695.1绿城玉兰公寓&&包河区600002.819589348.3%28层，2栋14-18层，8栋19-21层，3栋131551191221127御湖观邸&&经开区800002.9626000041%18层，8栋28层，1栋33层，7栋162282432253101发能太阳海岸&&政务区570853.1922700040%30层，7栋32层，2栋9188494222784.6天目未来&&新站区55054318000043%18层，2栋26、27层9栋11158276196081第四篇：产品篇 规划建议项目建筑形态建议：类似案例参考项目建筑形态建议：类似案例参考 56第四篇：产品篇 规划建议项目建筑形态建议：类似案例参考项目建筑形态建议：类似案例参考——&&绿城玉兰公寓绿城玉兰公寓2 2栋栋2828层层3 3栋栋19-2119-21层层8 8栋栋14—1814—18层层容积率容积率2.82.8，绿化率，绿化率48.3%48.3% 57第四篇：产品篇 规划建议项目建筑形态建议：类似案例参考项目建筑形态建议：类似案例参考——&&御湖观邸御湖观邸容积率容积率2.962.96，绿化率，绿化率41%41%7 7栋栋3333层层1 1栋栋2828层层8 8栋栋1818层层 58第四篇：产品篇 规划建议项目建筑形态建议：类似案例参考项目建筑形态建议：类似案例参考——&&天目未来、格林丽景天目未来、格林丽景 59项目地上总建筑面积：168936平米规划设计要求没有明确商业、住宅配比，建议以住宅为主，商业为辅。
则l住宅部分约占住宅部分约占88%88%，即，即147000147000平米；平米；l商业部分约占商业部分约占12%12%，即，即2000020000平米；平米；l公共设施部分公共设施部分, ,约约19361936平米l地下停车场地下停车场1-21-2万平米社区拥有一定的商业配套，具备完善社区功能的作用同时通过商业的操作可以有效提升项目价值，并且商业可以为项目带来更高的利润，但社区底商体量不宜较大结合项目地块特点，我们建议以主题商城及沿街商铺为主，建筑面积约2万平米，其中1万平米为综合商业，建议单层面积５０００平米左右，适合综合性大商业入驻第四篇：产品篇 规划建议项目物业形态配比建议项目物业形态配比建议 60现代风格，线条简洁流畅，以“简洁的处理手法和纯净的体型”闻名简约的设计风格，一目了然，适合都市的快节奏，更易被接受和欣赏靓丽的外立面，犹如一到风景线，为城市增添不少美感富有内涵设计理念，让建筑充满韵味，耐人寻味第四篇：产品篇 规划建议项目建筑风格建议项目建筑风格建议——现代风格现代风格 61地中海风格，在色彩上明而不艳，淡黄色的主色调，明朗大气，舒畅明快同时能够营造出沉稳有格调的社区氛围，符合成功人士追求出众、淡定的心理。
建议项目建筑风格上采用地中海风格，营造温暖、温馨的居住氛围第四篇：产品篇 规划建议项目建筑风格建议项目建筑风格建议——地中海风格地中海风格 62户型的设计原则：户型的设计原则：市场逐步重视产品竞争的时代，户型的重要性被凸显出来作为建筑设计的细分，户型设计除了遵守建筑设计三原则之外，也有自己的特殊要求，分为五大设计原则，即：实用性、安全性、经济性、灵活性、艺术性实用性、安全性、经济性、灵活性、艺术性以上五点是评价户型优劣的通则，贯穿于地产开发、销售、使用的全程，也应被参与的三方：开发商、设计师、消费者共同遵守户型的设计类型：户型的设计类型：项目主要以三房两厅一卫为主力户型，两房两厅一卫、三房两厅两卫为辅三房两厅一卫为主力户型，两房两厅一卫、三房两厅两卫为辅；适当配置部分四房两厅户型及一室一厅户型l尽量不出现不规则的房间，使用空间尽量做到方正；l全面做两进深全明户型结构，南北进深控制在11米以左右； l三房以上户型，至少要有两个卧室朝南；l三房以上户型尽量设计两个以上阳台，阳台面积可以适当增减，但数量要保证，东南阳台宽大，北阳台最好与厨房相连，做为厨房操作空间的自然延伸，隔户阳台不要并列设计，以克服互相攀爬之虑，更有利于通风采光；主阳台做局部玻璃阳台，增加通透性。
l在满足两房朝南的基础上，客厅的设置可相应随景而设，但绝对不能做成仅靠采光井采光的中间厅和西北放置；l需注意分摊率的控制，高层在20%左右，低于20%的公摊较为受到客户青睐；l空间布局体现“动静分区，干湿分离”等时尚消费理念 第四篇：产品篇 规划建议项目户型建议项目户型建议——户型设计原则户型设计原则 63当前市场上110—120平米户型，销售状况最佳，建议以此为主力户型；考虑到随着商品房单价的提升，受消费者支付能力影响，消费者需求面积将呈下降趋势，因此建议：““9090——110110平米平米””的户型为主力户型的户型为主力户型 (以平均户型面积105平米、住宅总建筑面积147000平米计算，则住宅总套数约1400套)l110—130平米，3房，占总户数的25%，户型包括3室2厅2卫、 3室2厅1卫，约350户；l90—110平米，“大2房”、“小3房”，占总户数的35%，户型包括3室2厅1卫、 2室2厅1卫，约490户；l“挑高户型”、“复式楼中楼”，占总户数的8%，户型包括3室2厅2卫、 3室2厅1卫，约112户，合计602户；l70—90平米，2房，占总户数的20%，户型包括2室2厅1卫，约280户；l70平米以下，“小2房”、“1房”，占总户数的8%，户型包括2室1厅1卫、单身公寓，约112户；l150—180平米，4房、“大3房”，占总户数的4%，户型包括3室3厅2卫、 4室2厅2卫、复式等，约56户.第四篇：产品篇 规划建议项目户型建议项目户型建议——户型配比建议户型配比建议 64户户型面型面积积配比建配比建议议面积区间户数户数比例户型备注70平米以下1128%2室1厅1卫、单身公寓单身型、紧凑型70—90平米28020%2室2厅1卫经济型90—110平米60243%3室2厅2卫、3室2厅1卫、 2室2厅1卫实用型110—130平米35025%3室2厅2卫、 3室2厅1卫舒适型150—180平米564%3室3厅2卫、 4室2厅2卫、复式豪华型建议以建议以90—110平米户型为主，约占总户数的平米户型为主，约占总户数的43%。
第四篇：产品篇 规划建议项目户型建议项目户型建议——户型配比建议户型配比建议 65居民收入水平、房价、户型面积对应关系居民收入水平、房价、户型面积对应关系2010年，全椒县城镇在岗职工平均工资水平29850元，合每月工资2487元，以每个家庭有2个在岗职工计算，则城镇家庭平均月收入2487*2=4974元假设以家庭为单位的购房者，每月购房还款消费占家庭月收入的40%，则家庭月还款能力是4974*40%=1989元在居民收入水平，没有显著变化的情况下，我们来分析在不同的“住宅单价水平下”居民所能购买的户型面积的变化消消费费者者选择选择住宅面住宅面积积和住宅和住宅单单价的关系价的关系住宅单价元/平米户型面积平米总房款元首付3成元贷款年限年每月还款元备 注情况一4200100420000126000252003利率以2011年2月9日基准利率计算，即年利率6.6%情况二5000100500000150000252385首付相对于一增加2.4万元，月还款增加380元情况三500085425000127500252027与”一“基本相似当房价上涨后，居民收入水平没有相应的增幅，居民购房时只能选择相对小面积的户型，以避免经济上承受更多负担。
在不考虑收入变化的情况下，居民选择住房面积同单价之间成反比例关系，房价上升，需要的单套面积下降第四篇：产品篇 规划建议项目户型建议项目户型建议——户型配比分析户型配比分析 66赠送面积赠送面积—— 入户花园入户花园l部分户型半赠送“空中花园”、“入户花园”；l 赠送面积不计入容积率，对项目整体建安成本影响轻微；l 赠送面积、让利客户符合消费者心理是目前品牌开发商常用策略中国铁建 国际城 89㎡户型（&&）入户花园第四篇：产品篇 规划建议项目户型建议项目户型建议——赠送面积赠送面积 入户花园入户花园 67赠送面积赠送面积——阳阳 台、露台、露 台台l 客厅设置观景阳台，宽度约1.2—1.8M，栏杆采用通透的铁花栏杆或玻璃栏杆；l 厨房设置生活阳台，生活阳台面积小而精致；l 复式、错层房可设较大面积的露台观景阳台观景阳台生活阳台生活阳台上城国际 户型（&&） 观景阳台观景阳台露台第四篇：产品篇 规划建议项目户型建议项目户型建议——赠送面积赠送面积 露台、阳台露台、阳台 68客厅&&绿城 玉兰公寓 88 ㎡户型客厅开间 3.8 M3.8 M主卧主卧开间 3.7 M3.7 M次卧开间3M3M&&金域蓝湾 125125 ㎡㎡户型户型客客 厅厅客厅开间4.2M4.2M客客 厅：厅：两室、三室户型客厅开间约3.6 ～4.2M；客厅通常位于向阳面（南或东南），采光效果要求较高。
卧卧 室：室：二室及小三室主卧开间约3.3～3.6M，大三户以上户型3.6～4.0M；二室次卧开间约3.0 ～3.3 M，小户型次卧开间约2.7 M第四篇：产品篇 规划建议项目户型建议项目户型建议——客厅、卧室设计建议客厅、卧室设计建议 69干湿分离 厨厨 房房l 厨房设计首先考虑实用性、合理性，符合烹饪操作习惯，为生活提供便利；合理的动线规划，依照冰箱、水槽、炉子的顺序形成最方便的动线，达到储存、清洗、料理一气呵成的功效 ；l 设置移拉门，成半封闭式，既能阻隔油烟又可顾及视角效果 卫生间卫生间l 卫生间要求采光通风，两房设一个卫生间，三房以上可设两个卫生间；l 卫生间排水方式设计为户内侧墙出水，并要求设两个地漏，一个为排洗浴用水，一个排地面水；l 卫生间外墙预留排风扇、热水器孔洞，及相关电源插口L L型厨房型厨房第四篇：产品篇 规划建议项目户型建议项目户型建议——厨房、卫生间设计建议厨房、卫生间设计建议 70 门、窗门、窗l 入户门采用防火防盗门，可考虑设子母门，宽度约1.2M，相邻入户门不得相互干扰，尽可能拉开间距；阳台的门设为推拉门或外开门；l 客厅、卧室的窗设计为凸台窗，主卧窗可设计为转角凸窗，窗扇中设景观大玻璃，凸窗窗台进深约0. 6M。
转角窗凸 窗入户门第四篇：产品篇 规划建议项目户型建议项目户型建议——门、窗设计建议门、窗设计建议 71B1户型面积：99㎡A1户型面积：83㎡进进深深10.310.3米米进进深深8.78.7米米开开 间间 10.6 10.6 米米开开 间间 11.111.1米米ü亮点一：亮点一：面积小于100㎡；ü亮点二：亮点二：赠送空中花园；ü亮点三：亮点三：户型布局合理、大方实用第四篇：产品篇 规划建议项目户型建议项目户型建议——&&中环城户型参考中环城户型参考 72l 单栋建筑2个单元，每单元两梯四户，单层共8户，建筑开间约60米，进深约14米l 单栋建筑1个单元，每单元两梯四户，单层共4户，建筑开间约30米，进深约14米中 环 城第四篇：产品篇 规划建议项目户型建议项目户型建议——&&中环城户型参考中环城户型参考 73A户型面积约：110㎡B户型面积约：80㎡AB客厅次卧主卧卫生间书房厨房餐厅次卧阳台客厅餐厅厨房卫生间主卧阳台入户花园进深约9.8米卧室配置转角窗3.8米开间客厅连接观景阳台赠送入户花园厨房、餐厅相连卧室、书房集中分布于房间一侧进深约8.6米客厅开间约3.6米主卧开间约3.3米厨房配生活阳台天井采光第四篇：产品篇 规划建议 74入户厨房客厅挑高卫生间卧室阳台卧室楼梯客厅上空主卧卫生间户型创新：挑高户型户型创新：挑高户型——&&“恒泰悦城恒泰悦城”墅式楼中楼墅式楼中楼68平米（单层计面积），墅式楼中楼，挑高设计，改变了原本一层不变的家居空间，更具经济性；楼上楼上的生活格局，也让年轻人与父母有了和谐生活的基础，更具实用性。
第四篇：产品篇 规划建议项目户型建议：户型创新项目户型建议：户型创新——“楼中楼楼中楼” 75第四篇：产品篇 规划建议项目户型建议：户型创新项目户型建议：户型创新——错层阳台、空中复式错层阳台、空中复式 76一套房子，厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上起居室、厨房等与卧室相对独立，便于生活；室内环境错落有致，极富韵律感 ，居住舒适度高第四篇：产品篇 规划建议项目户型建议：户型创新项目户型建议：户型创新——“错层错层” 77３７——５３平米，一室一厅，小户型，适合单身贵族居住，另外小户型非常适合家长陪读使用小户型具有功能齐全，总价的低的特点第四篇：产品篇 规划建议项目户型建议：户型创新项目户型建议：户型创新——“小户型小户型” 78住宅的景观汲取东方传统智慧，借鉴西方园林大家手笔，演绎中西合璧园景大观，塑造高贵、博大、同时兼热情与奔放的园林景观景观功能布置：主景观与公共空间的相互烘托，以树、灯、灯柱等景观小品渗透到大环境体系，再者是功能性景观的大量运用（儿童戏沙场、戏水小径、秋千架、健身步道）同时在景观中轴性运用硬性、刚性的精神符号加以古典风格的图腾式提升景观规划要求：1）、小区整体景观采用点线面进行结合，由中央主体景观向5-6处景观点串联，形成互动；2）、景观规划上体系出功能性的景区或小品设置，加强公众的参与性与休憩性。
以营造浪漫、开放、自由、现代的生活情调；3）、需高度关注景观规划的通透和开放性4）、高层物业规划上分布到景观带周围，通过景观等卖点来制造高层景观房，并扩大项目卖点，促进高层物业的销售第四篇：产品篇 规划建议项目景观建设建议项目景观建设建议 79第四篇：产品篇 规划建议项目景观建设建议：中央景观广场项目景观建设建议：中央景观广场 80第四篇：产品篇 规划建议 81第四篇：产品篇 规划建议项目景观建设建议：景观小品项目景观建设建议：景观小品 82智能化及社区其他配套建议智能化及社区其他配套建议三重安全保障体系：三重安全保障体系：第一重：社区保全（A、社区出入口24小时保安值勤；B、主要盲点装置闭路电视监控设施 第二重：门栋保全 （A、可视对讲系统 ； B、单元入口门锁第三重：各户保全 （ A、防火防盗安全门； B、煤气泄露自动报警系统小区公共照明声控系统 ；小区背景音乐系统；宽带、、有线电视接口入户项目会所设置建议：项目会所设置建议：社区健康生活运动中心，服务人群：社区内所有居民、周边辐射1公里半径的居住人口；康体设施 ：乒乓球室、棋牌室、桌球室、儿童游乐中心、老年健身园地、篮球场、羽毛球场等。
恒温游泳池：恒温游泳池设置，体现项目档次；幼儿园：标准九班制幼儿园，满足客户教育需求物业管理建议，服务的人性化：物业管理建议，服务的人性化： 在“以人为本”服务理念的基础上，提出独特的“以爱为本”的服务；思想与“诚心、尽心、细心、专心、贴心、热心” 的“六心” 服务第四篇：产品篇 规划建议项目基本配套设施建议项目基本配套设施建议 83第四篇：产品篇 规划建议项目配套设施建议项目配套设施建议——运动器材运动器材 84第四篇：产品篇 规划建议项目配套设施建议项目配套设施建议——会所、游泳池会所、游泳池 85随着居民收入水平的提高，汽车逐步走进普通家庭社区必须处理好车辆与行人不同需要，实行“人车分流”的设计，使社区生活更加和谐有序，其乐融融第四篇：产品篇 规划建议项目道路体系：项目道路体系：“人车分流人车分流”建建议议 86第四篇：产品篇 规划建议项目商业形象建议项目商业形象建议 87报告思路第一篇：城市篇 全椒印象第二篇：政策篇 楼市前景第三篇：市场篇 调研分析第四篇：产品篇 规划建议第五篇：定位篇 开发战略第六篇：营销篇 推广战略第七篇：形象篇 V I 体系项目分析项目分析市场定位市场定位主题定位主题定位价值展示价值展示客群分析客群分析开发节奏开发节奏价格定位价格定位商业定位商业定位 88本案位于全椒县城南新区城南大道南侧，大吴路西侧，移动公司西南侧，占地面积约56312平方米，呈梯形。
地块由两部分组成，其中37-001面积为13717平方米，规划性质为商业；37-002面积为42959平方米，规划性质为住宅绿化率≥35％，容积率≤3.0，建筑限高80米从右侧地图可以看出，本案位于城南新区的核心区域，依傍城市主干道城南大道（椒陵大道）本案地段价值主要表现为：l政务核心，城市发展的先锋；l潜力地段，升值空间巨大；l优质学区，教育资源丰富；l商业中心，未来城南的商业副中心港港 口口 路路儒林路城南大道县政府火车站南屏大道老老 城城 区区城城南南新新区区本案本案第五篇：定位篇 开发战略项目分析：地块区位分析项目分析：地块区位分析 89儒儒林林路路城城南南大大道道本本 案案交通条件交通条件：依傍城南大道（椒陵大道）、临近儒林路，进可直达市中心，左右繁华，出可快速到达高速入口、火车站、汽车站，通达四方生活配套：生活配套：地块周边拥有学校、银行、移动大厅、农贸市场、商业街等生活配套，居家十分便利人文环境：人文环境：临近众多政府机关，区域人文环境好，居民素质高，具备打造高尚社区的人文基础第五篇：定位篇 开发战略项目分析：本案周边配套状况项目分析：本案周边配套状况 90土地平整，易于开发。
第五篇：定位篇 开发战略项目分析：地块现状项目分析：地块现状 91优势优势——S核心地段：核心地段：位于城市政务中央，城市未来发展的核心，区位优势明显，升值潜力巨大；交通枢纽：交通枢纽：地块临近城市主干道，交通条件好，居家生活、出行十分便利；配套成熟：配套成熟：项目5分钟生活圈内，汇聚了商业街、医院、公园、银行、酒店、学校等众多配套资源，轻松生活；优质学区：优质学区：项目靠近慈济中学、儒林小学等名校，拥有不可比拟的教育资源，是家长首选的学区房；高端产品：高端产品：项目产品设计上具有领先优势，成为消费者追捧的对象；高尚社区：高尚社区：周边人文环境好，打造全椒高尚人居典范，汇聚上流人士的贵族领地，居住氛围舒适第五篇：定位篇 开发战略项目分析：项目分析：SWOT分析分析——优势优势 92机会机会——O：：发展机会：发展机会：南京都市圈的发展，必然推动全椒走上快速发展之路，城市化进程提高，商品房需求广阔；区位机会：区位机会：城南板块的发展得到了政府的高度重视，城市板块的上升，将项目推到了高点；定位机会：定位机会：全椒目前缺乏真正意义上的高档项目，中高档消费需求未得到释放，市场机会大；客源机会：客源机会：项目交通条件优异，更容易为周边乡镇入城客户所接受，潜在客户资源丰富；同时全椒的大建设产生了大量的有资金的”拆迁户“，将成为有力的客户资源。
创新机会：创新机会：现有项目产品单一、营销手段保守，项目通过产品、营销方式的创新必将能够引起客户的高度关注打造高品质的社区园林景观，可以使项目高人一筹，成为市场的领导者，建立市场高度第五篇：定位篇 开发战略项目分析：项目分析：SWOT分析分析——机会机会 93劣势劣势——W城市新区：城市新区：城市新区，人气不足，配套设施缺乏，现场的环境不足以对消费者产生足够的吸引力；环境嘈杂：环境嘈杂：城市建设，工程车辆往返频繁，容易产生噪声、灰尘等环境问题；容积率大：容积率大：3的容积率，项目主要以高层产品为主，没有多层及小高层产品，增加了入市的难度威胁威胁——T竞争激烈：竞争激烈：全椒目前拥有20多个项目，市场竞争较为激烈，且开发总量在不断增大，未来竞争将更加激烈；政策调控：政策调控：楼市面临政策调控的机率增大，将致使部分客户持观望态度，影响了去化速度，增加了开发资金压力第五篇：定位篇 开发战略项目分析：项目分析：SWOT分析分析——劣势、威胁劣势、威胁 94如何在一个房地产市场处于初级阶段的城市打造相对的高档项目？如何在一个消费品牌意识比较淡薄的城市树立开发商品牌？如何实现快速销售，并保证一定的利润？问题一：问题一：问题二：问题二：问题三：问题三：占占 位位v本项目在全椒房地产市场上抢占一个高位！v在消费者心中抢占一个品牌形象！通过占位，在竞争激烈的市场中突围而出，是争取最高利润、最快销售速度、最佳品牌效应的关键。
我们的占位策略是：传承传承+ +突破突破传承是基础，突破是飞跃第五篇：定位篇 开发战略市场定位：定位策略市场定位：定位策略 95传承：区位优势＋交通优势传承：区位优势＋交通优势＋＋配套优势配套优势吸引：中高档消费者吸引：中高档消费者但是，老城区竞争对手同样有此优势但是，老城区竞争对手同样有此优势而且，我们的楼面价高于对手而且，我们的楼面价高于对手怎么办？？怎么办？？突破：守正出奇突破：守正出奇＋＋人无我有人无我有＋＋人有我优人有我优突破项目形象主题突破项目形象主题，提升客户心理预期，提升客户心理预期打造高端产品形象，面向高端客户同时兼顾普通客群突破全椒产品惯性，创新吸引客户关注突破全椒产品惯性，创新吸引客户关注板式高层新鲜产品，最大限度吸引客户的眼球突破虚名，以真实获得客户认可突破虚名，以真实获得客户认可驾御城市，繁华为我所用，引领全椒都市生活超越＞＞＞建立市场高度超越＞＞＞建立市场高度第五篇：定位篇 开发战略 96ü发挥优势，抢占机会：以产品创新突破市场包围，吸引眼球，抢占先机ü利用机会，克服劣势：独树一帜以领先的身姿，入主城市，制造气势ü放大优势，淡化劣势：复合产品价值，打造产品差异化，提高客户心理预期。
ü争取主动，避免威胁：开展多元营销，展现附加值，扬长避短，主动出击第五篇：定位篇 开发战略市场定位：超越，建立市场高度市场定位：超越，建立市场高度超越，脱颖而出，领跑全椒！超越，脱颖而出，领跑全椒！超越，成为楼市的领航者！超越，成为楼市的领航者！超越，成就全椒第一名盘！超越，成就全椒第一名盘！领跑区域，主动占领市场！创新，超越竞争！领跑区域，主动占领市场！创新，超越竞争！市场定位 97高端的市场定位要求项目完成自我的超越高端的市场定位要求项目完成自我的超越自我超越：自我超越：l整合各方面的专业资源，l高点起步，高点占位，l从战略角度、品牌角度，通盘考虑整个项目的运作战略超越：战略超越：以品牌建设为基础，营造出高端楼盘 品质，从而占领市场至高点推广赢得市场关注推广赢得市场关注产品获取市场认可产品获取市场认可品质得到市场尊重品质得到市场尊重占领市场至高点占领市场至高点服务取得客户口碑服务取得客户口碑细节体现项目档次细节体现项目档次第五篇：定位篇 开发战略市场定位的支撑内容市场定位的支撑内容 98超越建立品牌，品牌占领市场高度超越建立品牌，品牌占领市场高度“差异化”意味着“独有”，意味着“超越”；“超越”意味着“品质”，品质是品牌建设的基础。
实现超越的六大着眼点：□□产品创新差异化：产品创新差异化：全新创新产品□□客户差异化：客户差异化：城市上游圈层□□形象差异化：形象差异化：全椒人居史的改变者、推动者、领导者□□营销差异化：营销差异化：关系营销、体验营销、标杆营销开路、 口碑营销、品牌营销跟进□□推广差异化：推广差异化：视觉/现场色袭，极具突破力和震撼力的视觉包装； 物料/高档品质包装（对开宣传单页/楼书）；□□服务差异化：服务差异化：品牌物业管理顾问创新建立品牌创新建立品牌定位提炼品牌定位提炼品牌形象展示品牌形象展示品牌营销塑造品牌营销塑造品牌推广提升品牌推广提升品牌服务强化品牌服务强化品牌第五篇：定位篇 开发战略市场定位的支撑内容市场定位的支撑内容 99先声夺人，制造舆论，以王者的气势，席卷全城先声夺人，制造舆论，以王者的气势，席卷全城发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会☼重点强化打造全椒高档住宅为标志，拉开差距，减少竞争；☼强化项目自身品质感，核心地段，卓越的产品、规划、配套、景观等；☼炒作都市生活概念，以引领潮流的生活方式，吸引关注；☼强势宣传，塑造项目形象，提高客户心理预期；☼开发企业的品牌树立与资源优势整合，形成企业品牌＋项目品质的复合优势。
克服劣势，规避威胁克服劣势，规避威胁Ø集中优质资源，全力以赴，做好启动区营销工作，把握入市时机，赢得开门红；Ø针对产品的特色度身定做差异化社区内涵规避同质化竞争，减小竞争；Ø着力打造项目高端形象，充分展示项目价值，在全椒形成一道风景线，引导客户关注项目优势，冲淡劣势；Ø利用项目规模优势，规避项目现有周边配套不足之劣势第五篇：定位篇 开发战略市场定位的表现市场定位的表现 100核心价值体系核心价值体系区位价值：区位价值：政务核心，配套完善，交通便利，5分钟繁华尽在掌握之中；教育价值：教育价值：社区内配置标准幼儿园，临近知名学府，零距离享受优质教育资源；产品价值：产品价值：板式板式高层，领先的设计理念，打造全椒高档人居典范；概念价值：概念价值：都市豪门，成就巅峰人生，以王者的气魄震慑一方；营销价值：营销价值：开展丰富多元的营销方式，提升项目附加值，炒作全椒第一名盘；Ø感受豪门高贵气质：沉稳大气的外立面，略显奢华、精致，流淌着艺术的气息，高贵典雅经典园林，回归自然，置身田园，宁谧、安详，浪漫温馨，富有人情味Ø定制专属私家领域：高尚生活街区，有品位、有鉴赏力的生活艺术家云集于此恢宏气派的建筑、别具风味的特色小品、引领潮流的社区商业同儒雅之士相遇，相映成趣。
Ø体验皇室尊享礼遇：高品质的物管团队，24小时全方位服务，殷勤富有礼貌、体贴入微，享受皇室贵宾般的礼遇智能安防体系，定时保安巡逻，构筑家的堡垒，高枕无忧Ø传承经典引领风尚：一面记载人类文明流传的千古风流与生命轮回，一面见证人类最理想的归宿，建筑的创新与资源的独有，领袖城市风采，品位传世贵族豪情，引领风范只有实现产品、形象、客户的无缝对接，才能只有实现产品、形象、客户的无缝对接，才能““叫好又叫座叫好又叫座””！！第五篇：定位篇 开发战略市场定位市场定位——核心价值体系核心价值体系 101打造高档精致住宅价值标杆打造高档精致住宅价值标杆理念诠释：理念诠释：高档：高档：强调起点、立意要高，才能从众多同质化的产品中凸现出来；主要目标客户群是面对众多新兴和成长中的中产阶层；精致：精致：有品位，通过创新型的建筑技术及户型设计有效吸引中高端客户；不是普通住宅，而是规划、建筑、质量、品味都超越现有产品、属更高层次的豪宅；不会因总价过高出现曲高和寡的局面；价值标杆：价值标杆：就是从规划理念、建筑形式、物业服务等方面体现品质楼盘的与众不同，树立全椒市场楼盘的标杆和典范，给客户带来价值的最大化Ø 从做建筑到做艺术品：从冰冷单一的钢筋混凝土建筑中解脱出来，感受居住的艺术和魅力Ø 从关注产品到关注服务：当大家都开始关注产品时，我们要意识到，关注产品实质是关注客户，所以高品质客户服务贯穿销售，签约，物管等购房者体验的全程，服务在地产中的价值最终会体现出来。
Ø 从人文角度去吸引目标购房者：从社区文化氛围营造，高质量甚至个性化物管服务等从内心层次打动潜在购房者，使客户产生共鸣第五篇：定位篇 开发战略市场定位的深度诠释市场定位的深度诠释 102项目品牌塑造项目品牌塑造我们需要项目拥有独一无二的气质，我们需要通过案名和产品定位，赋予了产品无限的价值观，营造出全椒高端项目品牌，就是高度凝炼了项目优势，将项目价值集中展现给客户，使客户接受项目、信赖项目、向往项目，将项目的价值放大到最大化塑造品牌需要注意以下几个要点塑造品牌需要注意以下几个要点首先，产品值得称道，有特色、有亮点，经得起客户的推敲；其次是，通过营销手段将项目价值灌输给客户，塑造项目品牌需要注意的几个原则l统一性：项目形象有统一的主题，所有推广工作都将围绕这一主题开展，增加项目凝聚力；l强势性：体现项目的领先地位，体现项目的独一无二，在气势令人折服；l亲和性：形象及推广活动，具有高度亲和性，容易被客户感知，易于同客户建立交流；l广泛性：项目需要建立的广泛知名度，达到了家喻户晓效果，一举一动能够引起广泛关注；l持续性：品牌塑造是个持续性的工作，将项目价值及生活理念，延续不断地传递给客户，才能取得成效。
第五篇：定位篇 开发战略主题定位：定位的原则主题定位：定位的原则 103***·中央世家案名诠释：案名诠释：将开发企业名称放在项目前，在推广项目的同时，可以提高开发企业的知名度，有利于开发企业的品牌建设本案市场定位为市场的领导者，案名必须大气，与市场定位相适应，便于建立高度中央，政务中央，是对项目位置的肯定；同时也是对市场高度的一个肯定，得中央者，得天下，中央意味着项目的高端形象，成就全椒第一名盘美誉荟萃众多优势于一身，书写无限精彩世家，传承家族的荣耀，是财智阶层身份的象征，犹如一枚烫金的家徽，熠熠生辉备选案名：备选案名：***·新天地、南城印象、先锋公馆、缤纷时代、汇金广场新天地、南城印象、先锋公馆、缤纷时代、汇金广场第五篇：定位篇 开发战略主题定位：案名建议主题定位：案名建议 104——政务中心，国际生活样板街区——定位诠释：定位诠释：项目定位，需要凸显出项目的特征， “政务中央的地段优势“及“高端楼盘的形象”是本案最为显著的两个特征，主题定位语概括了这两个特征，易于向消费者传递项目的品质及价值全椒城市化的快速发展催生了项目的诞生，项目的建设也将进一步推动全椒城市化的进程高端的楼盘定位、超越的产品创新、完善的配套设施、优质的服务体系等，都将项目打造成为区域楼盘的典范，开创居住的新纪元，引领都市生活风向。
备选定位语：18万平米中央生活特区万平米中央生活特区 18万平米，财智新贵专属领地！万平米，财智新贵专属领地！ 第五篇：定位篇 开发战略主题定位：推广主题语拟定主题定位：推广主题语拟定***·中央世家 105树立都市标杆，品鉴主流风范树立都市标杆，品鉴主流风范 名流世家，品味世界级的精彩名流世家，品味世界级的精彩高居中央，成就巅峰人生高居中央，成就巅峰人生名门府邸，驾御繁华名门府邸，驾御繁华政务中心，都市豪门政务中心，都市豪门高居中央，大气天成高居中央，大气天成第五篇：定位篇 开发战略主题定位：推广主题广告语主题定位：推广主题广告语 106***中央世家中央世家2011年开辟全椒居住新纪元年开辟全椒居住新纪元一部全椒建筑史上的新传奇，一首改变数十万居民居住梦想恢弘诗篇雄踞政务新区，18平米城市地标蕴涵无数希望与梦想，从今天开始，奕奕生辉，势不可挡！一一次惊艳、一生璀璨！次惊艳、一生璀璨！一处杰出地拔地而起、雍容凌霄的生活地带；中央世家，一个迎接名宅的莅临、拥抱贵族文化的造访与定居，高尚生活的专署区；这里绚丽着全城最时尚，最炫丽的居住天堂、商业街区、财富星系，城市高尚生活的“品位盛会”。
第五篇：定位篇 开发战略主题定位理念延伸主题定位理念延伸 107***中央世家中央世家全椒中产阶级高尚生活示范街区！全椒中产阶级高尚生活示范街区！政务核心，驾御繁华，名门府邸，开阔尺度，品位天地，幸福生活随之而来；高尚社区，优雅的社区氛围，荟萃名流人士，情怀日渐高远一一尊贵天成，万众敬仰尊贵天成，万众敬仰人类的过去、现在甚至未来，都在讲述着人与土地的爱恋，传承城市与自我的梦想；站在巅峰的财富力量，总是以唯我独尊的特质，傲视四方；中央世家以超卓的眼光选择自己的生活土壤，使得地理成为地位的一道自然分界，由此而开创了一个非凡的生活领域第五篇：定位篇 开发战略主题定位理念延伸主题定位理念延伸 108“最火的地段与最好的产品加上最优秀的服务，卖出最贵的价格最火的地段与最好的产品加上最优秀的服务，卖出最贵的价格立足代言全椒的高度，满足了高端人群的精神需要立足代言全椒的高度，满足了高端人群的精神需要标志性建筑，树立一面光鲜的旗帜，升华家的荣耀感标志性建筑，树立一面光鲜的旗帜，升华家的荣耀感富丽堂皇的示范单位，给人视觉上冲击，无可挑剔富丽堂皇的示范单位，给人视觉上冲击，无可挑剔完善社区配套设施，营造未来成熟的生活氛围完善社区配套设施，营造未来成熟的生活氛围采用较高的立意，拔高形象，营造理念，引领生活采用较高的立意，拔高形象，营造理念，引领生活产品多元化，丰富有品味，增添项目的内涵产品多元化，丰富有品味，增添项目的内涵专业的团队，优质的服务，宾至如归，令人怦然心动专业的团队，优质的服务，宾至如归，令人怦然心动立足高远，广开门路，吸收最广泛的消费需求立足高远，广开门路，吸收最广泛的消费需求重视营销，循序渐进，小步快跑，保持热销，持续升温重视营销，循序渐进，小步快跑，保持热销，持续升温打造至尊园林景观，优越感油然而生，独步全城打造至尊园林景观，优越感油然而生，独步全城定位的高度：定位的高度：立面的大气：立面的大气：视觉的冲击：视觉的冲击：配套的全面：配套的全面：园林的气质：园林的气质：理念的温馨：理念的温馨：产品的极致：产品的极致：开发的专业：开发的专业：需求的广度：需求的广度：热销的氛围：热销的氛围：第五篇：定位篇 开发战略项目核心价值展示项目核心价值展示 109城市的自信城市的自信世界的第一眼，总是展现城市魅力的最高舞台。
每一个充满活力的城市，总是将其理想，构建在一个标志性的建筑之上城南大道，政务中央，***中央世家，打造全椒罕有的世界级建筑，守望城市最有价值的未来所在，荟萃世界级的精彩世界的舞台在历史悠久的全椒，铸就现代化的极致建筑风景，融入国际化发展潮流，打造接轨国际的都汇生活样板街区恢宏的建筑，成就了城南政务中央的价值王座，绘制一副璀璨夺目的城市立面，光耀一方，值得永久的铭记与珍藏第五篇：定位篇 开发战略项目核心价值展示项目核心价值展示——高度高度 110标注一个时代全椒城市化进程的快速发展，是这个美好时代的一个缩影，有智慧的结晶、有责任的引导、有激情的燃烧、有奋斗的理想、有涵养的培育……一代人造就了一个时代中央世家，荟萃这个时代的精英，镌刻人性的光辉，标注一个时代，让时间去品味当下韵味，历久弥香超越全椒的未来让世界欣赏的建筑，肩负一座城市的理想和未来超越，不仅超越了全椒的现在，也将引领全椒的未来，不会被超越18万平米的国际生活样板街区，纯高层的形象，优美的园林景观，绚丽的商业街，极致的建筑，成就超越的理想，用自己的生活演绎世界级的精彩第五篇：定位篇 开发战略项目核心价值展示项目核心价值展示——高度高度 111宏伟的建筑，挺拔秀丽；气势恢弘的建筑群落，屹立城市的巅峰，代言城市的高度；都市豪门的名流气质，璀璨荣耀的家徽，熠熠发光。
第五篇：定位篇 开发战略项目核心价值展示项目核心价值展示——恢宏恢宏 112宽敞、明亮、高贵、典雅、富丽堂皇的示范单位，展现企业的专业及品质，吸引客户停留并促使其留下美好、难忘的第一印象展示单位包括“营销中心”、“样板间”、“看房通道”等第五篇：定位篇 开发战略项目核心价值展示项目核心价值展示——华丽华丽 113第五篇：定位篇 开发战略 114主城区中央生活圈：项目位于市中心，临近城市商业中心周边配套完善，商场、银行、专卖店、医院、学校一应俱全；社区拥有丰富的配套，会所、广场、商业街等应有尽有；5分钟都市生活圈，轻松生活，无需远行驾御繁华不可比拟的城市制高点，永不落幕的繁华，隶属少数人的荣耀第五篇：定位篇 开发战略项目核心价值展示项目核心价值展示——成熟成熟 115多功能会所璀璨夺目多功能会所璀璨夺目 会所设施功能建议会所设施功能建议减压桑拿室——提供休闲桑拿服务乒乓球室、桌球室——标准设备健身室——完善健身设备器材，日夜开放书吧——安静的休闲文化娱乐生活康乐棋牌室——完善的棋牌设施亲子托儿室——提供托儿服务，设有丰富的儿童玩具和儿童读物社区服务中心或管家部（为客户提供钟点工等相关服务）第五篇：定位篇 开发战略项目核心价值展示项目核心价值展示——成熟成熟 116室外休闲活动设施室外休闲活动设施儿童活动天地——户外的组合玩具设施。
休闲按摩步道——通过铺设沿路的特制按摩石卵，引入流行的足部穴位保健按摩疗法第五篇：定位篇 开发战略项目核心价值展示项目核心价值展示——成熟成熟 117智能化管理智能化管理采用住宅小区智能化系统平台，实现总台控制、车辆出入管理、公共设施监控、电子巡更、周界防报警系统、可视门禁系统等电子设备， 24小时保安巡，智能的安防体系，打造安全的私家生活领地，构筑家的堡垒第五篇：定位篇 开发战略项目核心价值展示项目核心价值展示——成熟成熟 118在环境设计上,讲究“植物是建筑的外立面”，从借助外部环境到打造园区环境紧密结合起来，营造了提升项目品位的“景观大道”，项目未动，园林先行以“生态居家，健康生活”的社区规划设计理念，打造移步换景、美不胜收的社区景观建筑与景观错落分布，局部形成围合式景观，最大限度享受阳光眷顾的同时呈现全方位无遮挡观景视野户户景观视野均好，园林美景一览无余，喧哗嘈杂挡之于外从动态角度出发，以人流动线为牵引，自然串起多重景观节点，层层推进，或静或动、或开敞或封闭、或独立或互动，各具形态，惟妙惟肖无论全家欢聚，孩子游耍，亦或一人闲坐，都自有天地，各得其乐 第五篇：定位篇 开发战略项目核心价值展示项目核心价值展示——园林园林 119第五篇：定位篇 开发战略项目核心价值展示项目核心价值展示——园林园林 120***中央世家是一种信仰，一个蓝图，她珍视并升华人文气韵，以塑造“和谐社区”的理念指引社区总体营造，从软硬件设施上，构筑一个您期待中的生活小镇——它依托和谐亲切的人际交往，形成井然有序的生活空间；它如同一个涵纳万象的小型社会，在这里居者可以尽享自由与便利；它使人们与同道者为邻，修身养性，事业与人生更上一层……由此催生您与社区的新型互动关系，为您和家人的未来生活带来更多的能量和希望。
一户一世界、一席观天下一户一世界、一席观天下有多少个露台就有多少种迎接春天的姿态中央世家，实现每一户均能私享蓝天；层层境界不同、风景各异，蕴含人生哲理，一户一世界，饱览无边秀色，一席观天下，洞悉人世变化、练达人情世故建筑立面上，打破了以往住宅呆板的形式和封闭的关系，变化丰富，客户完全可以根据条件选择比传统的住宅更好的生活方式户户露台、阳光凸窗，是观景房对比普通住宅的绝对优势，它能够确保居住者最大程度地捕获阳光、清风，令你在安静、私密、优美的环境中，享受身体和精神的放松观景房是西洋式建筑理念与中国居住文化的完美结合实现了完美的人居生活梦想当一座房子可以升华人精神境界时，当一座房子可以升华人精神境界时， 建筑的生命与人的心灵将产生共鸣建筑的生命与人的心灵将产生共鸣一种是以感性的手法，通过对中央世家的描述，展现出项目所引领的国际化人居方向，以及这种新产品的高贵血统和独特的产品特点和优势，以求市场迅速认知、接纳、期待、追捧一种是以自然的带有尊贵意向的手法，在表现出项目亲近自然的观景特性的同时，把身居别墅区的尊贵感觉找到，提高项目的价值感感性的表现，多以融合生活场景的美图来表现，对应最佳人居形态的价值；感性的诠释。
世界级人居形态给全椒人界级人居形态给全椒人民带来的革命性居住改变民带来的革命性居住改变第五篇：定位篇 开发战略项目核心价值展示项目核心价值展示——理念理念 121用建筑表达生活的态度，以色彩彰显生活的内涵用建筑表达生活的态度，以色彩彰显生活的内涵 “多业态综合开发”，业务覆盖普通住宅、洋房、公寓、购物中心、商业街等，丰富多样，值得称道以消费者为导向，兼顾“规划、审美、空间、居住理念”四大原则打造出最舒适的人居环境、最杰出的生活空间人性化的建筑细节处理，既生动又具有亲和力，以精巧的细部形成与人和谐对话的第三层次，亦使建筑宏观造型更加丰富饱满建筑设计的每一处精心构思均使人会意于心，由此，以人为本的设计理念被建筑师深切而真实地贯彻在整体的每一个角落明快的建筑风格、高雅的色彩、诗情画意的意境、丰富多样的形态融为一体，让社区内部无处不洋溢着贵族气息时尚会所、风情商业街，交相辉映，同步体验国际流行元素；尊贵板式高层建筑，大开间、短进深，阳光通透，开启美好生活第五篇：定位篇 开发战略项目核心价值展示项目核心价值展示——产品产品 122聘请知名物管团队，提供五星级物业服务，精心呵护每一天用真心和行动完美诠释服务的优越。
专业的销售团队，消费者置业的“顾问”，以“专业的素养”、“服务的心态”赢得客户的尊重第五篇：定位篇 开发战略项目核心价值展示项目核心价值展示——服务服务 123时尚绚丽的商业街与城市商业中心相呼应，形成完整的城市公共空间体系及和谐有机的城市街道形象，营造出一条商业景观步行街，不仅点缀了城市风景，更赋予了城市道路“社区化”的性质，同步体验国际流行元素，潮流所向第五篇：定位篇 开发战略项目核心价值展示项目核心价值展示——潮流潮流 124购买力购买力地域地域消费观念消费观念持续稳定或上升的购持续稳定或上升的购买群体买群体履盖范围广，吸引所履盖范围广，吸引所有潜在客户资源有潜在客户资源心态开放，易接受新心态开放，易接受新鲜事物鲜事物定义范围定义范围较宽的目标客户定较宽的目标客户定义义目标客户目标客户滁州区域客户滁州区域客户地缘客户地缘客户在外务工客群在外务工客群投资客投资客政府、企、事业单位公务员政府、企、事业单位公务员私营企业主及中级管理阶层私营企业主及中级管理阶层企业单位白领阶层企业单位白领阶层第五篇：定位篇 开发战略客户群定位：客户群定位： 125我们的目标群体，是处在金字塔上层的一群具有思想的人群我们的目标群体，是处在金字塔上层的一群具有思想的人群 自我自我价值实现价值实现赢得认同尊重赢得认同尊重归属的需要安全的需要满足生理的需要 边缘客户边缘客户重要客户重要客户核心核心客户客户其他乡镇其他高收入人群 全椒泛公务员、私营企业主 政府、行政机关人员 ，税务、电信、银行人员，学校教职工•••••第五篇：定位篇 开发战略客户群定位：目标客群解读客户群定位：目标客群解读 126特征描述特征描述年龄25——50岁，家庭人口2-3人，为小型私营企业主，公务员、事业单位、教师、企业中层管理人员等；家庭年收入约5万元以上。
工作稳定积极，文化背景多元化，心态开放，对新事物有较强接受能力，自我意识强烈，消费容易被引导置业动机置业动机刚性需求、改善居住、投资置业驱动因素驱动因素优美舒适的生活环境、地段及交通便利、升值的空间潜力置业倾向置业倾向寻觅城市中自己的精神家园，追求幸福、温情生活，认为人应该生活在幸福的港湾中，家，是让人放松心情，释放自我的地方，爱，让我们充满活力与激情，社区是我们体味生活中的亲情、爱情、友情的乐园，追求自我精神家园Ø区域客户仍是本项目深挖的资源，客户年龄以25—50岁为主，客户购房主要是为了追求高品质生活，价格必须要有相当的产品支撑；Ø 中产阶层是我们主要的目标客户，其中知识层次、收入较高的青年新锐也有实力去化部分房源Ø 目标客户多为公务员、教师、企业高管等，属于“高学历、高收入、高品味”的三高人群，对产品较为挑剔、关注时事动态、购房较为理性，相对而言，对销售人员的专业知识和营销推广要求较高Ø 目标客户较易接受符合自身审美标准的新鲜事物，一旦产品的创新、营销推广的创新等获得客户内心的共鸣，必将引发其对项目的高度追捧第五篇：定位篇 开发战略客户群定位：目标客群解读客户群定位：目标客群解读 127他们是他们是——名副其实的中产阶级名副其实的中产阶级……“有钱有闲有生活，有热爱的事业，追求更加有品质的生活。
作为社会中流砥柱的一群，承担责任的同时，重视追求健康的身心、良好的人际关系、温暖的家庭事业向上，生活向上，幸福向上 ——中产阶级生活观中产阶级生活观 第五篇：定位篇 开发战略客户群定位：目标客群特征解读客户群定位：目标客群特征解读 128目标客户群生活形态目标客户群生活形态1、收入可观，身家富裕2、注重生活品质—健康品位文化，渴望平静与安逸3、具有一定阅历，思想成熟；心态平和，行事平稳4、希望对自我的认同能得到印证5、注重家庭，并追求自己喜爱的生活方式6、感情丰富细腻，给心爱的人一个幸福的港湾………………………… 总之，他们并非就是城市的富豪，但他们是城市的精英，具有较好的生活品味，追求自己独特的道德价值观和生总之，他们并非就是城市的富豪，但他们是城市的精英，具有较好的生活品味，追求自己独特的道德价值观和生活方式，是活方式，是“享富享富”而非而非“显富显富”的精英一族。
的精英一族第五篇：定位篇 开发战略客户群定位：目标客群特征解读客户群定位：目标客群特征解读 129新中产阶级新中产阶级理想主义但不乏实际的思想者通过事业追求，实现社会地位稳定拥有的城市资源高的文化品味良好的精神气质有关爱、有责任心、尊重社会道德……社会价值的拥护者、执行者特别指出，对于他们，精神比物质更重要特别指出，对于他们，精神比物质更重要第五篇：定位篇 开发战略客户群定位：目标客群特征解读客户群定位：目标客群特征解读 130知富阶层（物质生活）知富阶层（物质生活）+ +波西米亚波西米亚（（理想浪漫）理想浪漫）新中产阶级新中产阶级 = 中产阶层中产阶层 & 知识阶层知识阶层（两个阶层的交集，同时具备了两个阶层的核心特征）知知 识识 丰丰 富富在通常的生活、工作过程中，评判他们的价值不仅仅是靠物质财富，另外以知识、人生观、道德和责任的“软资本”更是成为判断他们级别高低的重要依据情情 怀怀 高高 尚尚他们信奉传统的优秀品质，同时也正不断丰富着现有的社会文化另外，他们却始终脚踏实地的拼命学习、工作，不遗余力的提高自己的综合素质锐锐 意意 进进 取取他们有一个共同点：靠头脑吃饭，经济前景稳定。
他们的满足除了在于行业内的成功和专业领域的成就，最大的在于一种精神追求的实现事事 业业 有有 成成第五篇：定位篇 开发战略客户群定位：目标客群特征解读客户群定位：目标客群特征解读 131目标客户群需求特征分析目标客户群需求特征分析环境景观：环境景观：不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境要求小区环境的营造必须有主题特色，具有较高的欣赏价值和较多的文化艺术元素，强调小区景点须与物业风格相协调 规划：规划：社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观的关系建筑：建筑：社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外空间的创造，其外形与色彩尤为引人风格须能体现其尊贵形象，有主题特色及欣赏价值 文化：文化：应营造出浓郁的“爱”文化氛围以满足客户精神生活的需求配套：配套：社区教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备智能化设施需求：智能化设施需求：基本智能化是指花园洋房区和屋内设有安全性的智能系统，可令生活更放心、更安全 物业管理服务：物业管理服务：社区的物业服务要突出优质、贴心、到位不仅只是一般的保安和环境管理服务，还要求保安系统全智能化，24小时严密地保护业主人身及财物的安全，对日常生活所需提供尽至尽美的服务，还应提供如理财等其它服务，令业主的生活轻松方便安全。
商业设施配套：商业设施配套：不仅是居家之需要，同时亦是享受悠闲、享受亲情温暖之港湾社区商业配套不再只是提供几样便利，更重要是体现优悠生活，对精神文化的追求，同时亦可体现业主的精神追求第五篇：定位篇 开发战略客户群定位：目标客群特征解读客户群定位：目标客群特征解读 132价值习惯身份规范情感购买决定购买决定的五个动的五个动机圈机圈消费者之所以喜欢我们的产品，是因为相信它给他们带来的价值比同类竞争产品的大消费者之所以喜欢我们的产品，是为了避免或消除一种与其规范和价值相左的内心冲突消费者之所以喜欢我们的产品，是因为他无意识地形成了这样的消费习惯消费者之所以喜欢我们的产品，是因为产品帮助他们在自己和他人面前显露出理想的身份消费者之所以喜欢我们的产品，是因为产品符合他们的生活理念和追求第五篇：定位篇 开发战略客户群定位：客户价值取向模型客户群定位：客户价值取向模型 1331）、公务员、事业单位员工）、公务员、事业单位员工客源特征：客源特征：目前多已有住房，且为有车族他们在各行政事业机关工作，有着较强的经济实力；年龄阶层：年龄阶层：约为30-50岁之间；购买目的：购买目的：用于自住，改善居住环境，部分兼带投资；考虑因素：考虑因素：对本区域发展前景认可、想提高自己的居住品质，体味更好的生活环境。
2）、企业主、高级管理人员）、企业主、高级管理人员客源特征：客源特征：在县城企业工作，目前多已有住房，但原住房不能满足其居住满意度，有一定的经济实力，收入颇高(年薪8万以上)，向往舒适的生活；年龄阶层：年龄阶层：约为30-45之间；购买目的：购买目的：主要是用于自住，改善居住环境，少量用于投资；考虑因素：考虑因素：对本区域发展前景认可、工作的便捷，向往舒适的生活，考虑价格因素，考虑社区的品质、规模、档次、觉得性价比较高，物有所值第五篇：定位篇 开发战略客户群定位：潜在的目标客群客户群定位：潜在的目标客群 1343）、私营业主）、私营业主客源特征：客源特征：多已有住房，但现有住房在地段、环境、品质上已滞后，不能与之自身的经济条件相适应，急需改善年龄阶层：年龄阶层：约为30-50岁之间；购买目的：购买目的：用于自住，改善居住环境，部分兼带投资；考虑因素：考虑因素：重视面子，社区需要有良好的形象，能够成为其夸耀的资本4）、白领等高收入年轻人）、白领等高收入年轻人客源特征：客源特征：参加工作不久，有一定积蓄，主要靠父母的支持，多为首次置业；事业处于上升阶段，向往高品质生活，但由于工作时间不长，经济能力有限，关注中小户型。
年龄阶层：年龄阶层：约为25-35岁之间；购买目的：购买目的：主要是用于自住，少量用于投资；考虑因素：考虑因素：考虑地段及未来升值空间，要求周边配套齐全、生活便利，追求品质、重视社区景观环境，受总价制约较为明显第五篇：定位篇 开发战略客户群定位：潜在的目标客群客户群定位：潜在的目标客群 1355）、教师）、教师客源特征：客源特征：他们多在周边区域学校工作，经济实力中上，工资稳定，对物质领域和精神领域有着一定的追求年龄阶层：年龄阶层：约为30-50岁之间；购买目的：购买目的：用于自住，部分兼带投资；考虑因素：考虑因素：重视社区环境及人文气息，看重产品的附加价值和增值潜力，要物有所值6）、拆迁户）、拆迁户客源特征：客源特征：原先就生活在城市周边区域，新城建设产生的动迁需求，拆迁补偿后有一定的经济实力，想追求更高品质的居住环境，对新事物接受度不高；年龄阶层：年龄阶层：约为35-50岁之间；购买目的：购买目的：基本用于自主；考虑因素：考虑因素：对本区域发展前景认可、对居住环境的熟悉，向往舒适的生活，觉得性价比较高，物有所值；重视学区第五篇：定位篇 开发战略客户群定位：潜在的目标客群客户群定位：潜在的目标客群 136 1）、规模的考虑）、规模的考虑项目规模是分期基础，只有一定规模才需进行分期开发。
2）、资金的考虑）、资金的考虑开发为了资本安全，通常采用滚动开发策略，首先注入启动资金，开发一部分地块，回笼资金以后，再继续开发下一部分的地块 3）、销售的考虑）、销售的考虑项目到底分为几期？最重要的是市场回笼资金状况，现行市场已有楼盘，年推盘量，是我们参考重要的参考指标之一 4）、产品的考虑）、产品的考虑不同产品可以考虑搭配开发，丰富产品，便于营销，提升形象 5）、价格的考虑）、价格的考虑随着项目知名度的提高、社区氛围的形成，项目的价值逐步走高分期推盘，成为营销的重要手段，利于提高项目价格，实现利润最大化 6）、规划的考虑）、规划的考虑根据地形及建设需要，后期开发建设中尽量减少对前期物业产生影响 7）、风险的考虑）、风险的考虑市场瞬息万变，充满了不可预测性，通过分期开发，可以及时根据当前市场行情，调整开发策略，规避风险 8）、成本的考虑）、成本的考虑分期会产生成本，过多的分期，反而会增加项目开发成本第五篇：定位篇 开发战略开发节奏建议：分期开发的基本条件开发节奏建议：分期开发的基本条件 137本案自本案自身条件身条件本案可售面积约18万平方米，属于中等楼盘。
本案土地成本高，前期有一定的资金压力大市场单个楼盘年去化量约3—5万方，本案可参照此速率市场潜力大，价格呈逐步上升趋势，多分期便于调价楼市起伏不定，分期开发可及时调整策略，便于应对分期过多会造成成本上升，包括审批手续、推广费用等住宅易于操作，建议先开发住宅，商业价值需要培育开发从一点起，朝一个方向逐步推进，简便易操作第五篇：定位篇 开发战略开发节奏建议：分期开发的基本条件开发节奏建议：分期开发的基本条件 1382期多组团期多组团周期周期3.6年年需要分期需要分期周期是多少？周期是多少？分期方式？分期方式？要不要分期？要不要分期？项目前期投入多，资金压力大，18万方难以一次开发，需要通过分期开发，及时回笼资金，缓解压力结合市场销售状况，预测本案每年可去化5万方，则本案开发周期约3.6年，即2011年初年初—2014年年建议本案采用分期分组团滚分期分组团滚动开发方式动开发方式，增加推盘次数，减少房源数量，以“开盘+加推”的方式，持续推盘，保持项目影响力，吸引客户；便于及时调整营销策略降低风险，实现利润最大化规模、资金市场销量价格、风险、成本第五篇：定位篇 开发战略开发节奏建议：分期开发建议开发节奏建议：分期开发建议 139启动期作用：启动期作用：l树立形象：树立形象：确立项目特有的气质及概念，提升影响力，赢得竞争主动；l预热区域：预热区域：提升地块人气及关注度，消除客户对项目的陌生感；l资金回流：资金回流：首期开发成功，可以及时回笼资金，缓解开发前期资金压力，同时可以保证项目顺利推进；l试探市场：试探市场：通过启动期的开发可以了解到客户对项目、对产品的看法，便于调整策略。
项目启动期肩负打造楼盘品牌、回笼资金等重要任务，面临在竞争市场“占位”的压力，建议项目一期推售“南侧层数略低的楼栋”，以最优越的位置、最好的产品突破市场同时启动期物业开发，应便于项目后续开发，选择项目地块边缘产品第五篇：定位篇 开发战略开发节奏建议：启动期开发建议开发节奏建议：启动期开发建议 140第五篇：定位篇 开发战略项目启动期开发时机的选择，核心目标是实现利润最大化，启动期开发节奏确定，主要考虑两个因素，工程进度及市场行情工程进度工程进度 项目规划完成后报建成功估计需要６个月时间，预计项目报建等手续顺利的话，可以在2011年中旬，公开市场行情市场行情房产市场受政策影响明显，发展呈现出波动上升的规律政策调控力度增强，楼市趋于疲软销售下降价格下跌；政策开始松动，被挤压的需求集中爆发，市场出现报复性猛涨 当前市场正处于调控阶段，预计1年以后将出现新的增长高峰故建议入市时间稍微后延综合考虑，建议项目第一次开盘时间放在综合考虑，建议项目第一次开盘时间放在2011年年9、、10月份开发节奏建议：启动期入市时间建议开发节奏建议：启动期入市时间建议 141““低开高走低开高走””策略策略1）、价格控制应在“低开高走”的基础上，分时间段制定不断上升的价格走势，以“逐步走高，并留有升值空间”为原则，结合首次开盘价格的市场反应不断类推调价频率和幅度。
2)、目前的市场形式下，项目首次亮相，采用“低开高走”的策略，可以聚集大量人气，增加项目曝光度，物美价廉全城关注3)、项目作为高档楼盘定位的拔高包装，将项目整体优势体现在产品的价值上，给受众造成高档社区、高档物业的印象，而销售时以低于客户心理预期的价格入市，形成物超所值的感觉，从而促使客户掀起“抢购”浪潮第五篇：定位篇 开发战略价格制定：价格策略价格制定：价格策略 142低开高走低开高走1234这里的这里的“低低”是相对于项目后期价格是相对于项目后期价格启动阶段，项目的价值难以全面体现，客户对项目认知不足，难以接受高价，随着项目知名度、价值的提升，价格将逐步上调这里的这里的“低低”是相对于消费是相对于消费者心理的预期价格者心理的预期价格通过高效的营销包装，展现项目价值，提升潜在客户对项目的心理预期然后我们以稍微低于客户预期的价格入市，引爆市场这里的这里的“低低”并不意味着低于市场价格并不意味着低于市场价格”价格“始终围绕着”价值“，只要项目的价值得到认可，就能够支撑高于市场的价格，这里的”低”并不是相对于市场价格低低开高走，是一种营销策略，低开高走，是一种营销策略，目的是赚取最大利润目的是赚取最大利润通过低开高走的策略，能够达到吸引人气，促进客户成交的目的，进而提升项目形象，促使项目的价值得到认可、提升。
然后，及时调整策略，赚取最大利润第五篇：定位篇 开发战略价格制定：价格策略价格制定：价格策略 143在成本不变的情况下，项目开发静态总投资额约6.5亿元，预计净利润率需要达到20%—25%则住宅部分均价为4780—50004780—5000元元/ /平米；平米；商铺部分均价为8700—92008700—9200元元/ /平米以上价格区间是根据项目的“总成本”及“预期净利润率”推算出来的，是保证项目盈利需要达到的保底价格下文将根据市场价格推算住宅均价水平第五篇：定位篇 开发战略价格制定：成本定价法价格制定：成本定价法 144市场定价法是根据市场在售楼盘价格预测项目的价格，根据不同楼盘和本案的相似程度得出各楼盘的价格参考权重再对本案及各楼盘，影响价格的主要因素进行打分，进而测算出项目的均价最后，考虑到市场价格年增长速率，推算出项目均价在此，我们选择“莲花山庄”、“世纪花园”、“国际名都”、“儒林新城”、“学府苑”5个楼盘作为参考楼盘，测算本案价格其中“学府苑”、“国际名都”、“儒林新城”权重较大竞竞争楼争楼盘权盘权重确定重确定项项目名称目名称权权重因素及重因素及对应对应分分值值得得 分分权权 重重区位因素（区位因素（5050））同同质质化因素（化因素（5050））莲花山庄15203511.3%11.3%世纪花园25123711.9%11.9%国际名都39407925.4%25.4%儒林新城42327423.8%23.8%学府苑38488627.7%27.7%合计159152311100.0%100.0%第五篇：定位篇 开发战略价格制定：市场定价法价格制定：市场定价法 145项项目均价合成（市目均价合成（市场场定价法）定价法） 莲莲花山庄花山庄世世纪纪花园花园国国际际名都名都儒林新城儒林新城学府苑学府苑本本 案案项目权重分值权重分值权重分值权重分值权重分值权重分值权重地段地段0.259523.758521.256516.25802088227719.25交通交通0.1808858.5757.5909858.5858.5规规模模0.06804.8704.2905.4985.88905.4855.1规规划划0.08937.44756907.2957.6887.04927.36产产品品0.158713.057811.78913.358913.358512.759313.95配套配套0.169014.48012.87712.328814.089014.48513.6景景观观0.2100206813.67915.8851780169519合合计计1——91.44——78.05——77.82——86.91——86.09——86.76项项目均价目均价 47003800410043004200 参考价格参考价格4459 4459 4224 4224 4571 4571 4293 4293 4233 4233 项项目目权权重重11.30%11.90%25.40%23.80%27.70%价格合成价格合成504 503 1161 1022 1172 4362 4362 第五篇：定位篇 开发战略价格制定：市场定价法价格制定：市场定价法 146根据市场竞争楼盘推算出本案当前均价水平约4360元/平米。
项目开发周期约3—4年以市场楼盘均价每年平均增长7%计算则：2011年本项目住宅均价约4360*（1+7%)=4660元/平米； 2012年本项目住宅均价约4660* （1+7%)=4990元/平米； 2013年本项目住宅均价约4990* （1+7%)=5340元/平米； 2014年本项目住宅均价约5340* （1+7%)=5710元/平米； 以4年均价为本案住宅均价则：51755175元元/ /平米平米商铺价格取住宅均价的1.83倍推算，则本案商铺均价水平约为：94709470元元/ /平米平米第五篇：定位篇 开发战略价格制定：市场定价法价格制定：市场定价法 147预计净利润率需要达到20%—25%则住宅部分均价为：47804780——50005000元元/ /平米平米根据市场竞争楼盘推算出本案住宅部分均价为：51755175元元/ /平米平米综合考虑本案住宅部分均价约为：49004900——51005100元元/ /平米平米预计净利润率需要达到20%—25%则商业部分均价为8700—9200元元/平米平米根据市场竞争楼盘推算出本案商业部分均价为：9470元元/平米平米综合考虑本案商业部分均价约为：9000—9300元/平米第五篇：定位篇 开发战略价格制定：本案目标均价价格制定：本案目标均价 148大型卖场大型卖场大型卖场大型卖场+ + + +主题商城主题商城主题商城主题商城+ + + +商业街商业街商业街商业街大型卖场：大卖场、专卖店大型卖场：大卖场、专卖店服务业态：生活服务业、社会服务业服务业态：生活服务业、社会服务业 主题商城：特色餐饮、体验式主题店、家电、数码主题商城：特色餐饮、体验式主题店、家电、数码休闲娱乐：大型电玩城、休闲娱乐：大型电玩城、 KTVKTV、运动休闲馆、运动休闲馆第五篇：定位篇 开发战略商业定位：业态定位商业定位：业态定位 149项项目整体目整体商商业业功能功能休休闲闲功能功能文化功能文化功能娱乐娱乐功能功能保健功能保健功能餐餐饮饮功能功能社区公共社区公共服服务务功能功能购购物功能物功能第五篇：定位篇 开发战略商业定位：业态定位商业定位：业态定位 150类类 型型业业 态态购购物物精品百货、店中店室内步行街家居、家电卖场品牌专卖店便利店特色店运动100/儿童城/体验式主题店餐餐饮饮中式快餐、西式快餐店休闲式餐饮店特色风味店、异国风情餐饮店自助餐厅美食广场、餐饮街咖啡店、冰激淋店、面包店、甜品店水吧、茶吧、酒吧类类 型型业业 态态休休闲闲娱娱乐乐大型电玩城SPA生活馆发型设计中心婚纱、儿童摄影KTV、夜总会网吧、游戏室书城运运 动动养养 生生美容、美发、健身中心、洗浴、足疗游泳馆、球类馆、棋牌室溜冰场、攀岩馆、瑜伽养生馆服服务务咨咨询询商务中心、金融机构、星级酒店花店、精品店邮政、电信、移动服务厅冲印、中介、干洗、航空、铁路等服务第五篇：定位篇 开发战略商业定位：业态定位商业定位：业态定位 151本案依傍城南大道等城市主干道，需要较强的商业氛围展示，建议设大面积广告位，增强商业氛围及现代建筑风格。
外立面建议采用大幅落地窗外铺配合彩色霓虹点缀，突显时尚、活泼、前卫的风格第五篇：定位篇 开发战略商业定位：商业规划建议商业定位：商业规划建议 152沿街外铺：沿街外铺：主要外立面幕墙配置电子屏幕，既可发布商家信息，也可播放节目，利于人气导入门：全玻璃地弹门；电：一户一表，铜心线分线到户,双回路供电系统；电器配置：双插座到户；：分设独立线，接口到户；电视：有线电视终端到户；网络系统：宽带网接入户第五篇：定位篇 开发战略商业定位：商业规划建议商业定位：商业规划建议 153报告思路第一篇：城市篇 全椒印象第二篇：政策篇 楼市前景第三篇：市场篇 调研分析第四篇：产品篇 规划建议第五篇：定位篇 开发战略第六篇：营销篇 推广战略第七篇：形象篇 V I 体系 154使命使命/ /目标目标策略策略/ /方向方向手段手段/ /利益利益建立品牌形象建立板块高度建立区块认同绝对的市场关注绝对的市场关注绝对的市场差异绝对的市场差异绝对的产品体验绝对的产品体验建立产品高度建立项目特质开发实力开发实力体验营销体验营销区域联动推进区域联动推进物料包装物料包装品质景观中心品质景观中心卓越资源卓越资源紧俏产品紧俏产品产品体验产品体验品质建筑品质建筑体验营销价值释放组团开盘组团开盘蓄水期开盘促销产品说明客户维系先造势，展现价值，塑造品牌，后销售客户答谢价值重新组合进入下一次循环第六篇：营销篇 推广战略整体营销思路整体营销思路 155循序渐进，步步为营循序渐进，步步为营期待期待确立项目确立项目形象高度形象高度震撼震撼正式发售前的正式发售前的市场震撼市场震撼爆发爆发认筹开盘的认筹开盘的强力攻击强力攻击颠峰颠峰持续影响持续影响成就颠峰成就颠峰概念导入概念导入中央世家惊艳亮相全城瞩目产品演绎产品演绎完善配套高档住宅典范生活认筹开盘认筹开盘认筹开盘信息价格优惠公布活动刺激品牌热销品牌热销全城热销再续辉煌2期上市第六篇：营销篇 推广战略单期推广思路单期推广思路 156项 目传媒炒作售楼部包装样板楼的包装电台广告宣传单张售楼书户外媒体促销活动高尚生活方式高尚生活方式尊贵、舒适、气派尊贵、舒适、气派本项目主要的媒介资源包括：售楼部包装、销售道具、户外媒体、样板房、电台广告等。
在营销策略上，我们以“体验式营销”作为总体营销策略思路，贯穿整个销售阶段通过引导潜在客户对本项目外部环境与内部环境的直接、深刻体验来影响其购房过程，实现产品的顺利去化第六篇：营销篇 推广战略全方位整合媒介资源全方位整合媒介资源 157高调姿态高调姿态高调形象高调形象高调推广高调推广感性层面的高度营感性层面的高度营销感染力销感染力优越的规划优越的规划优质的展示优质的展示强势的产品强势的产品理性层面的项目实理性层面的项目实体说服力体说服力必然高价的消费必然高价的消费者心理预期者心理预期相对略低于消费者预相对略低于消费者预期的平实价格期的平实价格高度刺激消费者高度刺激消费者购买欲望购买欲望强力催动成交强力催动成交第六篇：营销篇 推广战略营销策略：提高客户心里预期营销策略：提高客户心里预期 158购房体验购房体验现场包装线现场包装线现场包装线现场包装线借势发力线借势发力线借势发力线借势发力线创意活动线创意活动线创意活动线创意活动线媒体推广线媒体推广线媒体推广线媒体推广线活动线：活动线：方式：各种各种SP活动及活动及PR活活动动目的：让准业主们直接体验到本项目的尊崇品质及优雅人居氛围，影响其购房过程与结果，同时配合广告线扩大宣传面。
现场包装线：现场包装线：方式：主要为营销中心包装、工地美化包装与样板房体验目的：通过直接的展示效果，将本项目独特的隐贵生活概念进行表达与宣传，加强客户的直接参与和体验，从而对目标客群产生最有效的销售促进力借势发力线：借势发力线：方式：借助区位造势目的：以其人气和客源，增强本项目的市场认知度，并灵动出击，截流其他楼盘客源媒体推广线：媒体推广线：方式：户外广告、报广、路牌等目的：以产品的特征、特色为主诉求点，强而有力地传达本项目的信息，同时吸引潜在客户的注意，配合销售进度进行深入宣传第六篇：营销篇 推广战略营销策略：体验式营销营销策略：体验式营销 1591开工、认筹、开工、认筹、开盘活动要开盘活动要做足文章做足文章2特色活动特色活动巩固品牌巩固品牌树立旗帜树立旗帜3结合主题结合主题节庆日举节庆日举相应活动相应活动扩大影响扩大影响开工盛典开工盛典+ +高端品牌展示高端品牌展示现场开工盛典、演出等互动等庆典性活动，有效聚集人气，并针对来访客户举行抽奖等活动，有效的制造气氛，形成互动，扩大项目的知名度产品推介会产品推介会+ +中产阶级理财论坛中产阶级理财论坛活动内容：活动内容：邀请来访客户参与产品推介会，同时邀请知名财经专家畅谈理财之道。
活动目的：活动目的：加强与意向客户的沟通，提高客户对项目信心，树立项目形象，扩大知名度，促进销售第六篇：营销篇 推广战略营销策略：活动造势营销策略：活动造势 160合力政府，举办合力政府，举办““城南新区发展峰会城南新区发展峰会 ””，，与政府一同炒作区域，提升项目区域价值，并带动开发商品牌影响力传播与政府一同炒作区域，提升项目区域价值，并带动开发商品牌影响力传播策略原由：策略原由：Ø 城南是政府重点提升区域，全椒未来行政、文化、商务、高端住宅中心，是城市形象展示窗口；Ø 本案作为城南新区的代表楼盘之一，其开发过程将融入以城市板块运营商角色出现，将带动整个区域成熟度的提高与价值提升；Ø 政府与***置业具有提升区域前景想象力的共同目的峰会执行：峰会执行：Ø双方：邀请政府领导参与，并邀请城南新区企业家、商会等参加；政府为主办方，开发商作为承办方；Ø内容：城市区域发展及***中央世家开发 所能带来的重要意义；Ø宣传：邀请本地媒体参与；进行新闻跟踪与专栏报道第六篇：营销篇 推广战略营销策略：活动造势营销策略：活动造势 1611）、团购模式）、团购模式一方面根据前期成交客户分析，走出售楼处，进行有针对性的企业拜访，调动已购房客户积极性，为项目销售服务。
另一方面，通过网络媒体等开设虚拟散客团购空间，只要报名均可享受团购优惠2）、观光看房车增设）、观光看房车增设建议项目购置1辆观光车，可以接送客户，同时亦可作为客户参观小区的观光车，让客户亲身了解周边的配套、环境等优势观光车本身就是一道风景，且在全椒地产界也较少3）、开通周末看房直通车）、开通周末看房直通车在临近乡镇及客户集中区域布置，做到以较少的支出培育发掘大市场，可以将项目推广工作有机深入到媒体难于到达的角落区域与当地媒体合作，组织周末看房直通车，方便乡镇客户看房第六篇：营销篇 推广战略营销策略：多元化营销营销策略：多元化营销 162客客 户户优优 惠惠老客老客户户(业业主主)享受减免一年物业费优惠新客新客户户同等享受减免一年物业费的房价优惠老带新，优惠计划，提升口碑老带新，优惠计划，提升口碑与首批房源推售同期启动已购房客户老带新计划，持续促进后续房源成交活动主题：老带新优惠活动活动启动时间：启动期成功开盘客户身份确认：前期购房业主关键动作：参加活动的老客户，需与新客户一同到展示中心，新客户填写入会申请书，老客户填写推荐确认表活动方法：老客户推荐新客户成交后，经身份确认后，享受相应优惠，通过口头传播方式发布由老客户推荐可获优惠权。
第六篇：营销篇 推广战略营销策略：多元化营销营销策略：多元化营销 163报告思路第一篇：城市篇 全椒印象第二篇：政策篇 楼市前景第三篇：市场篇 调研分析第四篇：产品篇 规划建议第五篇：定位篇 开发战略第六篇：营销篇 推广战略第七篇：形象篇 V I 体系 164第七篇：形象篇 V I 体系LOGOLOGO释义释义 风格：中式风骨 圆润通达； 韵味：皇家风范 大气天成； 色彩：红为至尊 黄为贵胄； 材质：璀璨明珠 赤足黄金； 结构：坐镇中央 挈领四方； 寓意：金玉满堂 富贵千年 LOGO1——LOGO1——金玉满堂金玉满堂 165第七篇：形象篇 V I 体系LOGO2——LOGO2——金色丰碑金色丰碑LOGOLOGO释义释义 金色的宝石，屹立城市之巅，熠熠生辉，成为一座城市荣耀的图腾 166第七篇：形象篇 V I 体系LOGO3——LOGO3——至尊家徽至尊家徽LOGOLOGO释义释义 雄狮之尊，添翼之利，王者之相，贵者之气，豪门华府，烫金家徽 167第七篇：形象篇 V I 体系销售中心示意销售中心示意 168第七篇：形象篇 V I 体系背景墙示意背景墙示意 169第七篇：形象篇 V I 体系导示系统导示系统 170第七篇：形象篇 V I 体系导示系统导示系统 171第七篇：形象篇 V I 体系导示系统导示系统 172第七篇：形象篇 V I 体系平面表现平面表现 173第七篇：形象篇 V I 体系平面表现平面表现————楼书楼书 174第七篇：形象篇 V I 体系平面表现平面表现————楼书楼书2 2 175第七篇：形象篇 V I 体系平面表现平面表现————户型单页户型单页 176第七篇：形象篇 V I 体系平面表现平面表现————户外高炮户外高炮 177第七篇：形象篇 V I 体系 178第七篇：形象篇 V I 体系平面表现平面表现————围墙围墙 179第七篇：形象篇 V I 体系平面表现平面表现————道旗道旗 180第七篇：形象篇 V I 体系应用部分应用部分————手提袋手提袋 181第七篇：形象篇 V I 体系应用部分应用部分————信笺、名片、便签信笺、名片、便签 182第七篇：形象篇 V I 体系应用部分应用部分————礼盒礼盒 183第七篇：形象篇 V I 体系应用部分应用部分————礼品礼品 184第七篇：形象篇 V I 体系应用部分应用部分————茶杯茶杯 185第七篇：形象篇 V I 体系 186第七篇：形象篇 V I 体系应用部分应用部分————胸牌胸牌 187报告结束报告结束谢谢阅览谢谢阅览 。