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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。九龙仓江北嘴商务中心A10、A11商业地块商业、酒店市场研究与定位报告重庆中原顾问事业部 Chong Qing.06.2010Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010内容说明本报告主要解决九龙仓集团重庆江北嘴CBD商业项目与重庆市场无缝对接的定位问题，因项目所处的高区域价值决定了项目发展为标杆型综合体，项目内有商业、写字
2、楼、公寓及酒店等业态，结合开发企业背景和项目特征，最终选择写字楼作为项目树立标杆的核心物业，项目写字楼以前瞻性的视野把握重庆写字楼变化趋势和客户需求变化趋势，充分依托不断增长的区域价值，把握未来一波大型企业入渝的热潮，主要面对大型金融企业总部和大型跨国跨地域企业的总部，打造中国第四城领先综合体，通过标杆写字楼来带动酒店、公寓以及商业的发展，从而树立项目标杆综合体形象。注：此部分主要是商业和酒店部分。Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 20101、商、商业部分部分2、酒店部分、酒店部分3、经济测算算市场分析市场定位产品建议Code
3、 of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010重重庆城市商城市商业格局格局Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010重庆商圈格局重庆的商业主要分布在五个区域，已形成一定规模的五大商圈有解放碑商圈、沙坪坝商圈、南坪商圈、观音桥商圈、杨家坪商圈。次级商圈主要有朝天门批发市场、两路口上清寺区域、大坪商圈、石桥铺电脑市场、鱼洞商圈以及大渡口商圈。Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010解放碑商圈为市级核心商圈，
4、辐射整个重庆市，定位为档次最高、现代化程度最高、经营业态多样化、辐射范围最广的现代都市商贸中心31%36%16%17%常住人口近郊区的消费者重庆市远郊区县外省市及外国人到解放碑地区购物的消费者，常住人口占31%，近郊区的消费者占36%，重庆市远郊区县的占16%，外省市及外国人占17%，商品辐射范围主要是本市及周边的省市。解放碑商圈整体业态种类齐全，主要以零售业为主，其中百货商场为主力购物中心，其次餐饮娱乐比重也较大，约20%。代表项目：大都会购物广场代表项目：大都会购物广场Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010观音桥重要的
5、二级核心商圈，时尚、年轻、有活力；不仅仅作为居民生活商业服务功能，它以其街区型购物的时尚定位，辐射全市的主力消费群体，最终与解放碑一级城市核心商圈齐平并逐渐超越业态体量体量建筑形建筑形态代表商家代表商家档次档次百货15万m2独立建筑或裙楼，分布在地上5-6层，部分带地下一层新世界百货、新世纪百货、茂业百货、重庆百货、远东百货中档和中高档超市4万m2建筑底商，一般分布在负一层家乐福、永辉超市、重百超市、新世纪超市、茂业超市、华联超市、远东超市中档和高档专 业 市场23万m2建筑裙楼，一般分布在地上1-4层，部分带负一层家电、电子（苏宁、商社电器，泰兴、赛博）；小商品（香港城、天街2号、女人印象、
6、尚云绿都）；家具（青田、皇朝家私、金观音家具市场）中档和中高档大 型 商业Mall13万m2独立建筑，地上4-5层北城天街、黄金海岸中档和高档其 他（ 休 闲娱乐等）12万m2一般分布建筑裙楼2-5层，部分分布在地下餐饮（中、西餐、火锅、特色菜等）；娱乐（全市连锁KTV5家、高档夜总会1家、洗浴、足疗）中档和中高档临 街 门面6万m2临街独立门面，分布在地上一层餐饮、糕点、通讯、日杂、中介、金融、服装等中档和中高档合合计73万万m2商圈以专业市场、百货以及餐饮娱乐为主，其中专业市场所占比重较大，包括电器、数码、女人商场、家具等，业态完善，档次丰富；商圈商业供应不仅满足区域居民生活所需，同时购物
7、、餐饮、娱乐等吃喝玩乐业态也丰富完善，供应结构完整、完善。代表项目：龙湖代表项目：龙湖北城天街北城天街Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010南坪商圈为重庆市二级商圈，属区域性商圈，与整个区域定位相匹配，中端居住人群聚集，定位为以会展和建材经济为主，以必需品买卖消费为主导的商业市场，档次为中档，辐射本区域和南部其他区域业态体量体量建筑形建筑形态代表商家代表商家档次档次百货8万m2独立建筑或裙楼，分布在地上5-6层，部分带地下一层浪高百盛、元旦百货、新世纪百货、重庆百货中 档 和中低档超市6万m2建筑底商或群楼，一般分布在负一
8、层好又多超市、人人乐超市、中百仓储超市、新世纪超市、沃尔马超市中档专 业 市场30万m2独立建筑或建筑裙楼，一般分布在地上1-4层，部分带负一层电器（国美、苏宁、商社）；建材（百安居、建玛特、美克美家）；会展中心中 档 和中低档大 型 商业Mall5万m2独立建筑，地上5层帝景摩尔、万达、上海城中档其 他（ 休 闲娱乐等）8万m2建筑裙楼，一般分布在2-5层，部分地下一层KTV（帝豪歌城、梦回唐朝）；洗浴（富侨）；健身（忆念美、贝迪俱乐部）；餐饮（中餐、火锅）中档临 街 门面5万m2临街独立门面，分布在地上一层专卖店、精品店、眼镜店、药房、小吃等中档合合计62万万m2目前南坪商圈商业以专业市场
9、为主要业态，其中会展中心所占比重很大，其作为重庆市最大的会展中心，其次超市所占比重较大，而其他购物中心、餐饮娱乐比重较少，主要由于南坪商圈目前正以买卖必需品为主要消费结构。代表项目：万达广场代表项目：万达广场Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010沙坪坝作为城市二级区域性商圈，以浓厚文化气息为背景，集文化、科技、教育氛围的商业文化中心，根据商圈主力消费群体定位为中档和中低档次业态体量体量建筑形建筑形态代表商家代表商家档次档次百货15万m2独立建筑或裙楼，分布在地上5-6层，部分带地下一层重百沙坪商场、新世纪凯瑞商都、王府井百
10、货、立洋百货、嘉茂百货中档和中高档超市6万m2建筑底商，一般分布在负一层新世纪、重百、家乐福超市、王府井超市、好又多、山城超市/专业市场8万m2建筑裙楼，一般分布在地上1-4层，部分带负一层女人专卖市场（金诚广场、开泰百货、金鹰女人街）；电器数码（锦阳数码、赛博数码）中档其 他（休闲娱乐等）10万m2建筑裙楼，一般分布在1-5层酒吧、KTV（好乐迪、音乐龙、828酒吧）；网吧；餐饮（火锅、中餐、小吃）中档和中低档临街门面8万m2临街独立门面，分布在地上一层专卖店、服饰、精品店、小吃等中档合合计47万万m2沙坪坝商圈百货业仍为主力，其他各业态分布相对均匀，主要以纯消费为主的超市、女人专卖、数码、
11、电脑以及网吧、KTV等业态分布。Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010杨家坪作为城市普通二级商圈，区域性商圈，根据本区域居民消费特征自然形成，定位以满足普通生活配套服务为主，商圈随着区域人口结构的变化而商业业态、档次等随之发生变化业态体量体量建筑形建筑形态代表商家代表商家档次档次百货12万m2独立建筑或裙楼，分布在地上5-6层，部分带地下一层重百、富安、立丹、津乐汇百货、新世纪百货中档和中高档超市6万m2建筑底商，一般分布在负一层家乐福、跃华超市、立丹超市、新世纪超市等/专业市场5万m2建筑裙楼，一般分布在地上1-4层，
12、部分带负一层电器（国美、苏宁、商社）；金鹰女人街中档大型商业Mall11万m2独立建筑，地上5层斌鑫世纪城、龙湖西城天街中档和中高档其他（休闲娱乐等）5万m2建筑裙楼，一般分布在2-5层娱乐（富侨、大浪淘沙、欢乐迪KTV、迪情酒吧）；休闲餐饮（米罗咖啡、上岛咖啡、星巴克咖啡、肯德基）；影院（UME、今典、建设电影院）中档和中高档临街门面8万m2临街独立门面，分布在地上一层小吃、精品店、金融、专卖店等中档合合计47万万m2杨家坪商圈以百货和大型商业Mall为主，其次为超市、休闲娱乐等为补充，主要是龙湖西城天街的进驻，改变了杨家坪商圈的供应结构，使商圈不仅仅为消费者提供商品买卖消费场所，同时提供体
13、验购物中心，丰富商业结构。代表项目：龙湖代表项目：龙湖西城天街西城天街Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010重庆各大主要商圈基本情况商圈商圈规模模供供应结构构档次档次消消费者构成者构成解放碑解放碑占地0.92平方公里，目前供应规模为80余万方，其中地下商业6.5万方以大型百货商场、超市、专业市场和沿街铺面（含便利店、专业店、专卖店）为主导的商用物业格局高档和中高档及中档全重庆市，包括周边区县及城市，辐射人口超过500万人观音音桥观音桥商圈作为重庆市第二大商圈，供应规模达70余万方，其中1.4万方地下商业以百货商场、街区购
14、物中心、专业市场和休闲娱乐于一体的购物、休闲娱乐区中档和中高档以江北、渝北、北部新区域为主，渝中、沙坪坝、九龙坡区部分人口为辅，辐射人口超过250万人南坪南坪占地1.1平方公里，目前供应规模约66万方，其中地下商业1.4万方以大型百货商场、超市、专业市场和沿街铺面为主导的商用物业格局中档以南岸区为主，巴南、渝中部分人群为辅，辐射人口超过140万人沙坪沙坪坝占地约1.1平方公里，百货业现营经面积约18万，各类专业市场总经营面积约15万，超市经营面积约8.5万以专业市场、百货、超市、地下商场、临街门面为主中档以沙坪坝区为主，北碚区和部分渝中区人群为辅，辐射人口超过140万人杨家坪家坪占地0.9平方
15、公里，整体商业供应量达到了60万平米百货商场、街区购物中心、地下商业街、临街门面为主中档以九龙坡区、大渡口区为主，部分渝中区人群为辅，辐射人口超过150万人Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010各商圈未来发展预测商圈商圈目前定位目前定位未来定位未来定位预判判解放碑解放碑市核心商圈，高档、都市商贸中心 市核心市核心顶级商商业中心中心观音音桥市次级商圈，时尚、年轻、有活力的生态购物中心市高档商圈，以市高档商圈，以时尚、年尚、年轻为特色特色南坪南坪市次级区域性商圈，发展会展经济中心市次市次级区域性区域性购物商圈物商圈沙坪沙坪坝
16、市次级区域性商圈，集文化、科技、教育氛围的商业文化中心市区域市区域级购物商圈物商圈杨家坪家坪市次级区域性商圈，休闲购物中心市区域市区域级购物商圈物商圈Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010小结从目前重庆市各商圈的现状及未来来看，各商圈首先以区域级商圈作为基础，在此基础上某些商圈开始根据区域定位进行富有特色的商圈升级，进而吸引全市性的消费者。作为本项目而言，虽所在的江北嘴区域拥有良好的规划前景，但要在重庆分布非常分散的商业市场中占有一席之地，必须具有自身独特的特点和吸引力。Code of this report | 14
17、Copyright Centaline Group, 2010已供已供应商商业竞争争项目分析目分析Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010已供应的商业项目中，本项目的主要竞争项目主要为：龙湖北城天街、大都会购物广场、万达广场、龙湖西城天街解放碑观音桥杨家坪南坪北城天街西城天街万达广场大都会龙湖湖北城天街北城天街总建筑面积17万平米商业营业面积13.7万平米开业时间2003年包含业态商业、商务公寓大都会大都会购物广物广场总建筑面积约17万平米商业营业面积8.8万平米开业时间1997年包含业态商业、写字楼、酒店万达广万达广场总
18、建筑面积78万平米商业营业面积14万平米开业时间2009年包含业态住宅、商业、写字楼、公寓、酒店龙湖湖西城天街西城天街总建筑面积25万平米商业营业面积7.8万平米开业时间2008年包含业态商业、写字楼、公寓、酒店Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010各个竞争项目除大都会为都定位为时尚潮流购物中心，相似的定位加剧市场竞争项目目北城天街北城天街大都会大都会西城天街西城天街万达广万达广场定位定位国国际时尚潮流尚潮流购物物中心中心现代代综合性高端合性高端购物物中心中心国国际时尚潮流尚潮流购物中心物中心都市都市时尚尚购物中心物中心
19、所属商圈所属商圈观音桥解放碑杨家坪南坪开开业时间2003年1997年2008年2009年业态体量体量比例比例体量体量比例比例体量体量比例比例体量体量比例比例主力店主力店4.3万31%2.2万25%0.8万12%4.1万41%专卖店店7.6万55%5.2万59%4.3万62%2.6万26%餐餐饮1万8%0.94万11%1万14%1.5万15%娱乐0.8万6%0.45万5%0.85万12%1.8万18%各个购物中心的业态比例差异较大，但专卖店的比例是最高店的比例是最高的，其次是主力店；新新兴开开业的的购物中心物中心“餐餐饮娱乐”所占比例所占比例较高，以此吸引人气，解决前期高，以此吸引人气，解决前期
20、刚开开业时的人气不足的的人气不足的。Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010业态分析：服装占绝对比例，尤其以女装为主，其次是餐饮0%20%40%60%80%100%服装钟表珠宝眼镜家居装饰美容服务鞋帽箱包饰品影音娱乐餐饮休闲百货超市大都会北城天街西城天街万达广场36%4%5%7%30%1%2%9%3% 3%大都会大都会经营品牌种品牌种类服装钟表眼镜珠宝首饰鞋帽箱包运动休闲童装美容护肤特色饮食休闲娱乐数码影音各个购物中心中，服装所占比例最大，大都会占到了64%，最少的万达广场也占到了30%；其次是餐饮，最多的万达广场，有40
21、家各式餐饮店，最少的大都会也有12家餐饮店；46%012%05%03%03%07%014%06%04% 0女装男装钟表首饰家居装饰童装/玩具美容/服务鞋帽箱包运动休闲娱乐/影音Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010大都会购物广场过去一直代表着重庆最高端的商业综合体购物中心物中心品牌品牌经营面面积（）（）种种类价格（元）价格（元）款式款式大都会大都会ONLY400T恤199-349款式新颖，新款比例较大裙子349-599jeckJones450T恤199-249裤子399-599SELECTED400T恤299-399西服
22、套装1699北城天街北城天街Vero moda118.8短袖249-349款式新颖，新款比例较大裙子349-449裤子449jeckJones194.4短袖249-399裤子399-499ONLY113.4T恤179-299裤子299-599裙子399-599万达广万达广场ONLY165.6短袖149-349老款相对较多裙子349-549裤子349-449Vero moda127.75短袖249-349裙子399-549裤子399-449表：各个竞争购物中心同一品牌售价和款式差异Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010各个
23、购物中心开业后都不断进行调整升级，以适应竞争激烈的市场环境A区中档零售店铺国际品牌店B区家具店铺青春时尚品牌店新馆北京华联商场意大利潮流品牌店-1层华联超市BHG超市+餐饮店2007年之前业态2009年之前业态2005/06年进行调整，将A区和B区的进行全面的调整升级；07年、08年，由于部分经营品牌不符合定位，不具备品牌竞争力。需要提升品牌组合。于是定位为“引领时尚，汇聚潮流”；09年3月，因为华联的整体定位不符合北城天街的定位而退出，9月新馆开始营业，打造世界潮流品牌集合。CASE：北城天街升：北城天街升级大都会在开业以来这10多年中，每隔一段时间都在进行品牌调整升级，以适应不断变化的市场
24、环境，从最开始的中高端档次逐渐升级成现在高端品牌云集的购物中心，最明显是这两年来的改造升级。重庆中原三级市场商业中心蔡经理西城天街原主力店“津乐汇”和“名品运动中心”于2010年4月撤出，将由龙湖自己回收升级，重新打造成与北城天街新馆类似的商业城。九龙坡杨家坪商圈办Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010已供应的购物中心项目硬件或比较陈旧，跟不上目前的需求，或规划设计不够人性化，不能为消费者提供良好的购物环境CASE：北城天街卫生间设施陈旧、脏乱、异味严重，且蹲位数量不足CASE：大都会休憩设施设置相对较少，不能满足消费者
25、逛街休息需求CASE：万达广场国美电器入口出现塌陷CASE：万达广场内街感觉压抑，直线型回路设计，单调缺乏逛味CASE：西城天街卫生间，装修用材用料档次与购物中心不相符合Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010已供应的购物中心因所在区域和经营情况决定，租金水品差异较大，其中品牌店承担着主要的租金收益部分项目目北城天街北城天街大都会大都会西城天街西城天街万达广万达广场租金租金备注注租金租金备注注租金租金备注注租金租金备注注B1待查超市待查太平洋百货160零售租金100-200零售、娱乐LG700品牌专卖店800品牌专卖店20
26、0品牌专卖店400左右品牌零售1490品牌专卖店640品牌专卖店240步行街平街层300左右品牌零售2340品牌专卖店510品牌专卖店145百货主力店旁待查大家玩娱乐场3240运动休闲410品牌专卖店120影院入口待查大时代KTV4115大型餐饮330品牌专卖店80大型餐饮待查万达影院5待查影院260运动休闲6210娱乐餐饮7150餐饮单位：元/ 月表：各个竞争购物中心租金情况Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010各个购物中心因定位和经营时间的差异而不同，大都会和北城天街有较明确的客户构成，而西城天街和万达广场因处于养商
27、阶段，目前客户尚未定型项目目客客户整体描述整体描述主力客主力客户来源地来源地主力客主力客户年年龄段段客客户消消费理念理念大都会大都会经济实力雄厚，购买力强，追求名牌，消费相对传统重庆为主，周边区县及省市为辅3045岁比较传统北城天街北城天街具有较强的购买能力，追求时尚潮流，紧随流行趋势重庆市内为主，主要来自三北区域，其次是渝中、沙坪坝2540岁前卫西城天街西城天街具有一定购买力，追求时尚潮流，目前并未完全定型以九龙坡为主，其次是大渡口、高新区2035岁比较前卫万达广万达广场具有一定经济实力，目前尚未完全定型以南岸为主，其次为巴南2035岁比较前卫表：各个竞争购物中心客户构成Code of th
28、is report | 23 Copyright Centaline Group, 2010小结已供应购物中心主要分布在核心商圈，依托商圈已有的大量人流，立足于本区域是伺机辐射更大的范围；已供应购物中心大多定位为时尚潮流，其形成的竞争也更为激烈；主题鲜明的购物中心只有“大都会”和“北城天街”，其余项目处于养商培育阶段，尚未定型；已供应购物中心整体环境打造存在不足，不能很好味消费者提供良好的购物环境；综上所述，重庆购物中心正处于发展阶段，为本项目发展高品质购物中心提供了市场机会。Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010潜在商
29、潜在商业竞争争项目分析目分析Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010潜在竞争项目主要分布在传统的商业中心，将在未来几年陆续面市解放碑观音桥南坪协信城金融街太阳谷协信中心龙湖hills潜在竞争项目推出时间预估201020112012201320142015协信中心太阳谷重庆金融街龙湖hills协信城代表中原预计珊瑚水岸珊瑚水岸Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010潜在竞争项目体量大，定位档次高，龙湖HILLS项目跳出传统购物中心模式，打造差异化的文化艺
30、术主题购物中心，跳出传统购物中心的竞争项目目业态构成构成总建筑建筑面面积商商业营业面面积档次定位档次定位代表意向商家代表意向商家协信中心信中心商业、酒店、公寓、写字楼15万4.5万西部最顶级的奢侈品购物中心与澳门最大的国际品牌代理商彩虹集团合作，引入GUCCI、ARMANI、卡地亚等奢侈品牌协信城信城公寓、商业46万23万城市高端综合体华润万家百货、金逸IMAX电影城、重庆购书中心概念店、重庆先锋文化殿堂等太阳谷太阳谷商业、酒店、公寓、写字楼50万待定待定待定重重庆金融街金融街商业、酒店、公寓、写字楼90万13万精品零售商业待定龙湖湖hills商业、酒店、公寓、写字楼93.5万约30万艺术商业
31、，文化中心待定珊瑚水岸珊瑚水岸商业、住宅45万6.3万滨江高端商业待定Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010商业市场总结重庆购物中心处于发展阶段，为发展高品质的购物中心提供了良好的市场机会，但同时面临重庆商业市场布局分散，呈组团式发展，各自为政，五分天下；潜在购物中心多，体量大，定位档次高的局面。本项目作为新兴CBD中的大型商业综合体，面临市场竞争激烈、前期人气不足的市场时，如何准确的定位，以此减少项目开发的风险是关键。Code of this report | 28 Copyright Centaline Group,
32、 20101、商、商业部分部分2、酒店部分、酒店部分3、经济测算算市场分析市场定位产品建议Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010市场结论梳理市场研究主要结论市场研究主要结论对本项目的影响对本项目的影响宏观经济与城宏观经济与城市平台市平台中央政府对于重庆进行城市新定位，要将其发展为长江上游经济中心和金融中心，将为重庆提供持续的发展动力；内陆保税港区和两江新区的成立，将吸引大量海内外投资进入，带来大量资金和人流；重庆的经济发展带动居民收入水平的提高，整体社会富裕程度将持续增加；大量外来资本的进入带来全新的理念和大量收入不断增
33、长人群，必将如同深圳、上海的发展类似，产生新兴的中产阶级阶层；经济的持续发展必将对商业零售的发展提供强大的支持；外来的资本和人流将逐渐改变重庆原有的消费理念和方式，逐步提升商业理念和档次；预计未来一段时间内经济迅速发展所产生新兴中产阶级阶层，将对商业产生重大的影响；区域价值平台区域价值平台江北嘴作为重庆以商务为主的CBD，定位为金融企业和跨国跨区域大型企业总部，将吸引大量高端企业入驻，带来大量高端商务人群；随着江北嘴的逐渐成熟，未来有可能成为重庆CBD的核心，区域价值将进一步提升，成为重庆乃至西部的制高点；区域价值的提升带来大量高端的人流，势必需要江北嘴有高端的商业配套供应；随着区域价值的进一
34、步提高，其辐射的范围将远远超出重庆，面对更大的客户群；整体商业市场整体商业市场版块状发展的城市格局决定了重庆商业呈现多个中心；各个商业中心都努力发展，市场竞争激烈；各商圈首先以区域级商圈作为基础，在此基础上个别商圈开始根据进行富有特色的商圈升级，进而吸引全市性的消费者；面对商业市场的竞争激烈，必须通过特色化、差异化的定位赢取市场；市场空白的顶尖高端商业可能是一个突破点；Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010市场结论梳理市场研究主要结论市场研究主要结论对本项目的影响对本项目的影响已供应竞争市已供应竞争市场场各个商圈均衡分布
35、，体量较大，业态多样，功能复合；各个项目定位明确，同时项目定位于商圈定位相结合，形成较为鲜明的项目个性，且一直处于升级调整中；部分项目差异化的定位，已不再是区域性的项目，而是面对全市的购物中心；购物中心中，专卖店奠定档次，餐饮娱乐带来人气；中高端、高端是未来购物中心的主要发展趋势更加人性化的购物环境将成为购物中心的在未来的主要竞争力之一越来越多的购物中心面市，将逐渐改变传统的购物消费理念；潜在供应竞争潜在供应竞争市场市场传统的商圈以及资源强势的滨江板块是潜在购物中心的主要供应区域；潜在项目大多定位高端，且体量较大，随着这些项目的面市将加剧市场竞争；项目分析项目分析项目位于江北嘴的商务区的核心位
36、置，拥有良好的区位价值和商业价值；项目周边多条市政道路连接，同时临近轻轨江北城站，便于汇聚人流；良好的区域价值和便利的交通条件为项目商业发展体量了良好的条件；综合考虑地理优势和内部结构，并充分利用；Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010项目SWOT分析项目地块为全新的熟地，内部平坦，周边为市政干道，便于规划；项目临近江北城轻轨站，以及多条规划公交线路，便于汇聚人流；项目紧邻中央公园和绿化带，具有良好的生态环境，可加以充分利用，与项目购物环境结合，打造生态购物环境；项目开发公司九龙仓集团拥有多个高端购物中心开发和经营经验，
37、且积累了大量的商家资源，项目成功打造奠定了一定的基础； 项目所在的江北嘴目前商业氛围不浓，不具备良好的商业环境；优势劣劣势交通规划利于项目汇聚人流交通规划利于项目汇聚人流周边良好的环境资源可以为项目借力周边良好的环境资源可以为项目借力开发公司深厚的商业资源积淀和经营经验开发公司深厚的商业资源积淀和经营经验区域目前处于开发阶段，不具备良好的商业氛围区域目前处于开发阶段，不具备良好的商业氛围Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010项目SWOT分析项目所在的江北嘴是规划中的以商务为主的CBD，区域价值高，已经得到市场的认可，具有
38、良好的发展前景；江北嘴规划以金融行业、跨国跨区域企业总部为主，将带来大量高端人群，为项目带来大量潜在需求市场；重庆已有的购物中心存在硬件落后、购物环境不够人性化，在这方面将是项目重要的机会点；随着重庆经济的高速发展，购买力也会持续增长； 重庆多个潜在购物中心正在规划打造中，多个项目定位高端，势必加剧未来市场竞争；江北嘴虽有良好的规划前景，但具体开发推进速度存在不确定性；机会机会威威胁良好的区域价值带来大量高端的消费人群良好的区域价值带来大量高端的消费人群经济的高速发展催生购买力的持续增长经济的高速发展催生购买力的持续增长已有购物中心的短板将成为项目的重要机会点已有购物中心的短板将成为项目的重要
39、机会点未来市场竞争的加剧未来市场竞争的加剧江北嘴的开发进度存在不确定性江北嘴的开发进度存在不确定性Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010市场空白点主力客户年龄大小高低档次大都会广场消费理念前卫传统高低档次大都会广场北城天街西城天街万达广场北城天街西城天街万达广场空白空白主要竞争项目中，“北城天街”和“大都会”有着较为鲜明的定位，其余两个项目目前处于未定型阶段；随着重庆经济的发展和居民购买力的持续增强，新兴产业输入带来的大量中高端消费群体已逐渐被商家重视；重庆市场缺乏人性化购物环境、主题鲜明、休闲消费为主导的特色高端商业；
40、综合项目地块价值、区域价值以及项目内部其他物业档次，定位为高端是可行的方案定位为高端是可行的方案。Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010项目商业市场定位项目位于高区域价值的江北嘴商务CBD核心，有着极度稀缺的土地价值；项目的其他物业定位为“市场标杆”，高标准的市场定位将为项目带来高端的消费群体；江北嘴区域大量高端写字楼和公寓面市，将吸引大量高端产业进入，从而带来大量高端消费群体；随着经济增长而催生消费购买力的增加，同时大量外来高端消费群体的注入，将逐渐提升重庆已有消费理念；重庆已有购物中心存在硬件和环境方面的不足，同时定
41、位存在空白，为项目发展提供了市场基础；全感官体验型休闲购物中心全感官体验型休闲购物中心提供视觉、听觉、触觉、嗅觉、味觉全方位的购物体验Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010生态、体验、休闲生态、体验、休闲不同于传统意义上的购物中心，它是生态的购物公园，是最具品味的一站式休闲购物场所，是有趣的乐享天地，是充满健康人文气息的舞台，是时尚动感的活动策源地将时尚、休闲、娱乐、文化、品牌、互动和体验很好地结合在一起，给消费者带来了非凡的感官享受和与众不同的休闲购物体验;将中央公园、项目中心花园与项目内部生态小品有效地融合在一起，形
42、成重庆前所未有的生态购物体验，让消费者徜徉于生态公园中购物。重庆未来顶级购物中心重庆未来顶级购物中心过去15年大都会代表着重庆最高端的购物中心，未来15年本项目代表着重庆最高端的购物中心；主要体现在品牌更高端、高端品牌的比例更高、品牌设店等级更高等几方面Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010业态定位建议商业类型1主题性休闲购物中心以主题专卖店形式为主打破传统百货布局形式，不以性别作为楼层分割以明确的功能主题为线索，提供良好的购物体验参照中国主要购物中心的业态组合模式以“主力店主力店+品牌品牌专卖店店+餐餐饮休休闲娱乐”等
43、业态为主业态分布构想2业态组合构想3品牌品牌专卖店：店：树立购物中兴形象档次餐餐饮休休闲娱乐：汇聚人流，吸引人气主力店：主力店：吸引人气，丰富购物中心业态业态功能组合4Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010主力店定位建议形式建议百百货+高端超市高端超市档次建议百百货：中高端百货（类似远东百货），以国际一线品牌为主超市：超市：高端，国际化商品组合，精致包装（类似OLE精致超市）体量建议百百货：2.7万平米左右（占商业营业面积的30%左右）超市：超市：2700平米左右（占百货营业面积的10%左右）目标客户群百百货：消费理念比
44、较前卫、具有较强购买能力的时尚潮流人群超市：超市：追求品质生活的中高端人群Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010品牌专卖店定位建议体量建议业态组合建议档次建议目标客户群4万万平平米米左右（占项目商业总营业面积的45%左右）以服装、饰品、钟表、珠宝、鞋帽箱包为主；辅以部分顶级汽车展厅、汽车用品，Golf用品，IT电子等重重庆最高端最高端（超越大都会）汇聚大量世界顶级品牌，包括已经进驻重庆的和部分未进驻的奢侈品牌；顶级品牌的比例相比大都会和协信中心更高;设店级别在专卖店以上，引入几家西部旗舰店。专卖店以重庆及周边区县、周边省
45、市富裕阶层组成的高端客户为主；新兴高端产业带来的高端消费群体；Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010餐饮休闲娱乐定位建议（本项目餐饮休闲娱乐比例相对竞争项目大，主要是考虑前期吸引人流，经营后期可适当缩小比例）体量建议1业态组合建议2档次建议32.25万平米万平米左右（占项目商业营业面积的25%左右）影院6000平米左右，餐饮8000平米左右，其余8000平米左右餐餐饮+休休闲+娱乐+文化文化+美容美容护理理主题餐饮、专业影院、艺术酒廊、咖啡厅、运动会馆、顶级SPA、KTV等以中高端档次为主，部分高端特色品牌，具有很具有很
46、强的目的性消的目的性消费导向向目标客户群4餐餐饮：尽量抓住CBD区域的商务客户，作为区域内商务宴请的首选场所；休休闲娱乐：吸引人气最佳业态，主要针对消费理念叫前卫的高端群体；文化文化艺术主体会主体会馆：主要针对高端商务人群和较高品位的消费群体；美容美容护理：追理：追求品质生活的中高端人群，以女性消费群体为主；Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010餐饮休闲娱乐业态演绎说明这是一个现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、主题餐馆、咖啡酒吧法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音乐餐厅夜夜摇
47、滚乐绕梁不绝；巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演华美的家具、时尚的艺术品、成熟的设计、舒适的音乐、魅力的鲜花组成的闲散时光，缓缓地细品Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010业态布局建议B2层（平街）B1层LG层B3层（车库）品牌百货主入口品牌专卖店百货入口品牌形象店百货卖场餐饮娱乐餐饮娱乐品牌专卖店项目业态垂直布局建议项目业态平面布局建议B1FB2F品牌专卖店餐饮休闲娱乐说明：明：百货（主力店）主要设置在B1层，但在B2层设置入口，以便汇聚人流，百货的B2层可布置化妆品、珠宝、钟表、箱包等业态；“餐饮休闲娱乐”设置在人流动线
48、最远位置，因其业态具有强烈的消费目的性，以便于更多吸引人流穿过“品牌专卖店”和“百货区”，从而达到带动人气的目的。Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010租金价格建议主力店1品牌专卖店2休闲餐饮娱乐3平均租金平均租金5060元元/B2层(平街平街)：300元元/B1层：210元左右元左右L0层：180元元/ 左右左右B2层(平街平街)：80元元/左左右右B1层：60元元/左右左右CASE：重庆王府井百货平均租金70元/ 月CASE：北城天街起租价175元/，楼层差价为30%，大都会起租价320元/，楼层差价为20%，西城天
49、街起租价200元/，楼层差价为15%30%，万达广场起租价400元/（以上起租价为LG层）CASE：北城天街餐饮起租价50元/，大都会目前餐饮娱乐租价150元/ ，西城天街餐饮娱乐租价80元/租金增长率建议：前三年不前三年不变，三年后按每年，三年后按每年15%20%的增幅增的增幅增长Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 20101、商、商业部分部分2、酒店部分、酒店部分3、经济测算算人流动线建议产品细节建议市场分析案例借鉴市场定位产品建议Code of this report | 44 Copyright Centaline G
50、roup, 2010人流动线和电梯布局规划原则1、注重内外沟通，脉络清晰；2、注重立体人流的自然顺畅，平均分配关系；3、避免盲区和死角问题；4、合理设置宽度。1、扶梯布局原则商场的电梯部数，布局位置，要以有效疏散运载人流作为出发点；避免电梯口的人流堵塞，电梯与过道衔接处的空间宽于过道，或有交叉过道。引导顾客向上购物2、垂直电梯的布局原则货人分流商场垂直电梯，货梯与载人梯分开设置，实行有效的货流与人流的分流。专用通道设置结合商场功能定位，避免行业经营冲突。项目人流动线的规划原则项目电梯布局的规划原则Code of this report | 45 Copyright Centaline Grou
51、p, 2010外部人流动向：从项目外部主要车流动线和项目周边车流及人流动线可以看出，项目的西部为动区，东部为静区轻轨站站人流人流动向向车流流动向向N动区区静区静区项目主要目主要车流流动向向项目外部主要车流动线图项目周边主要车流人流动线北北南南东西西Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010主要入口与电梯数量建议项目平面入口建议项目垂直入口和交通体系建议B2层（平街）B1层LG层B3层（车库）入口入口扶梯扶梯电梯与观光电梯楼梯参照北城天街营业面积10平米、人流量平均9万/天、单方营业额在1.3万元/年，共有电梯62部（其中扶梯
52、50部）计算；本项目人流量在8万人/天左右，共需电梯55部左右，按一般比例，建建议项目目设置置垂垂直直电梯梯10部部左左右右，扶扶梯梯45部部左左右右，楼楼梯梯间设置置10处以上。以上。商商业人行入口人行入口车行入口行入口商商业主主入入口口Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010人流动线设计参考案例案例：北京东方新天地案例：成都万达广场广场东方新天地单层面积超过4万平米，采用围绕中庭的环形主动线设计，通过内回环发射到各个区域形成“环形网状”结合的人流动线设计。主力店主力店品牌专卖店成都万达广场入驻了两大主力店，分居两侧，中
53、部一条主人流通道连接，引导人流在达到主力店的同时到达品牌专卖店。Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010内部人流动向建议中央花园中央花园B2层主要人流动线建议B1层主要人流动线建议电梯扶梯Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 20101、商、商业部分部分2、酒店部分、酒店部分3、经济测算算人流动线建议产品细节建议市场分析案例借鉴市场定位产品建议Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010全感
54、官体验型休闲购物中心产品体系生态全感官体全感官体验型型休休闲购物中心物中心体验有效地融合中央公园项目中心花园生态小品外立面内部装修细节处理规划指标视觉、听觉、触觉、嗅觉、味觉全方位的感官体验全感官生全感官生态体体验型休型休闲空空间Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010重要的规划指标建议说明：以下建议根据中原项目组对业内人士或客户的访谈获知项目目建建议参数参数备注注品牌品牌专卖店店层高高5.2m以上高端品牌注重店面形象，希望店面层高要高，能体现品牌档次，同时一般要求预留空调增容位置影院影院层高高8m以上一般放映厅设计改造，
55、至少在8m以上，最好采用定制模式，以减少后期的制约条件餐餐饮店要求店要求下水管道直径必须在16cm以上，同时通电，电力一定要预留足够的增容管道主入口主入口最好设置广场，面积不小于10*10m过道道宽度度入口过道宽度6-8m，内部主通道6m左右，次通道2-4mSPA类要求在防渗、承重等方面有特殊要求，最好设置在在靠边角位置，或者定制建造Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010生态打造建议将中央公园、项目中心花园与项目内部生态小品有效地融合在一起，形成重庆前所未有的生态购物体验，让消费者徜徉于生态公园中购物。Code of t
56、his report | 53 Copyright Centaline Group, 2010立面建议充分体现高档，大量LED在立面中运用，融入新兴科技材料和技术，演绎了色低碳环保。Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010内部装修建议内部装修用材用料选用品牌，整体体现高档、时尚，灯光搭配合理，建议采用暖色系，细部景观化处理。CASE：上海金茂中心商业装修和细部处理连廊底部装灯连廊上部主通道装修Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010景观小品设置建议景观
57、小品在购物中心外部和内部穿设置，既可以作景观设施，部分还可作休憩设施。Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010细节处理车库、休息空间、电梯、卫生间设置建议地下车库灯光明亮，地面墙面装饰处理，将部分服务式商业置于车库中。卫生间预留足够的空间，用材用料高档，体现品质感；扶梯采用自动感应式，有效节约能源。室外休憩设施室内休憩设施室外休憩空间和建筑环境良好的结合，形成和谐统一室内休憩空间体现舒适，与环境有机协调。Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010细节处理
58、无线网络、导购视觉设计、VIP服务区、候车服务区等服务设施设置建议购物中心中所有位置覆盖无线上网信号，以方便商务人士办公或查询资料所用。形象鲜明、个性突出、视觉识别性强的导购视觉设计系统便于引导项目内部人流。装修温馨，空间设置合理的VIP服务区。Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 20101、商、商业部分部分2、酒店部分、酒店部分3、经济测算算市场分析酒店定位Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010重重庆酒店市酒店市场整体分析整体分析Code of thi
59、s report | 60 Copyright Centaline Group, 2010重庆市星级酒店市场整体供应现状指指 标2004年年2005年年2006年年2007年年2008年年增长率星星级酒店数量（个）酒店数量（个）1681892072192399.2%三星三星级及以上（个）及以上（个）9110312113715915.0%其中：五星级4557922.5% 四星级232633374316.9% 三星级6472839310713.7%客房数合客房数合计（间）135101496616669243002636612.3%其中：五星级1746205920592803323816.7% 四星
60、级4499487358856599749013.6% 三星级72658034872595851076810.3%床位数合床位数合计（张）236112611929058429134622011.8%其中：五星级2627314631464244489216.8% 四星级756881599783108551232713.0% 三星级134161481416129176421968910.1%20042008年重年重庆市星市星级酒店酒店结构分布构分布数据来源：重庆市历年统计年鉴Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010重庆市星级酒店
61、结构及分布主城区三星级及以上酒店结构 （单位：家）主城区三星级及以上酒店区域分布重庆市旅游局统计显示，目前重庆市场共有三星级以上饭店159余家，其中五星级9家，四星级43家，三星级107家。由此可见，三星级的饭店仍然是重庆星级饭店的主体，占了星级饭店数量的一半以上。其中五星级酒店主要分布在渝中区和北部片区，四星级酒店分布相对较为分散，仍以渝中区居多，北部片区位居第二；三星级酒店在各个区域均有分布。数据来源：重庆市历年统计年鉴Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010重庆市04年-08年三星级以上酒店客房数增长迅速星星级以上酒
62、店客房数增以上酒店客房数增长三星三星级以上星以上星级酒店床位数增酒店床位数增长数据来源：重庆市历年统计年鉴截止2008年，全市范围内共有投入使用的星级酒店239家家，其中三星级以上的酒店约159个，占酒店总数的66.52%.2002-2008年年均增速达到15%，每年全市将增加约17家的三星级以上酒店。三星级以上酒店合计房间数量和床位数分别为：26366间、46220张，年均增速为18.2%18.3%。按星级分，三星级酒店数量最多，共107家、10768间客房、19689张床位，分别占星级酒店总量的67.30%、40.84%、42.60%。五星级酒店最少，共9家、3238间客房、4892张床位
63、，分别占星级酒店总量的5.66%、12.28%、10.58%。从酒店数量增长来看，五星级和四星级酒店增速分别为22.5%、16.9%，高于酒店平均9%的增速。Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010星级酒店酒店平均客房数量及床位数量走势：呈现规模逐步减少特征、舒适化发展特征2004年年-2008年酒店平均床位数量走年酒店平均床位数量走势2004年年-2008年酒店平均客房数量走年酒店平均客房数量走势重庆市三星级以上酒店产品均呈现规模逐步减少的特征，2008年三星级及以上酒店平均客房数和床位数分别为135间、232张。其中五
64、星级酒店的平均客房数和床位数减少更加明显，但平均值更高。从客房和床位数的比值看，三星级及以上酒店配比为1.83，即1间房间配置1.83张床。其中五星级配比最小，为1.51，表明酒店星级越高，床位配置越少。而且从04年到08年，三星级以上酒店的客房床位比例也在逐渐降低，表明越来注重舒适度的提高。Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010重重庆酒店市酒店市场需求分析需求分析Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2010重庆酒店市场主要需求来源分析商务客户：商务客户
65、：大部分国际性企业或全国性企业每年均需接待一定量的高层管理人员、技术人员、客户或者供应商等，一般会与酒店签订长期协议（通常一年一签）以获得较为优惠和个性化的服务需求稳定，价格承受力高。通常选择四星级以上酒店。五星级酒店最主要的需求，所占比重一般在50%以上；会议客户：会议客户：新需求增长点，且能有力带动酒店其他收入，通常选择四星级以上酒店，重庆市场中有相当大的份额为会议会展所占据 ；旅游团队：旅游团队：季节性需求，通常选择四星级以下酒店。重庆自身有丰富的旅游资源，但数量和质量较高的不多；休闲娱乐客户：休闲娱乐客户：休闲娱乐是重庆高星级酒店市场的重要特点，本地消费者会经常光顾酒店，麻将、KTV等
66、是主要的休闲娱乐活动，需求较为稳定持续，但支付能力有限，以选择四星级以下酒店为主。Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2010星级酒店主要客源构成五星级酒店客源主要来源五星级酒店客源主要来源四星级酒店客源主要来源四星级酒店客源主要来源30351510100510152025303540商务商务会议会议旅游旅游休闲娱乐休闲娱乐其他其他商务会议旅游休闲娱乐其他五星级的客源中约有45%来自商务需求，20%来自会议；四星级酒店的客源则主要来自会议，其次为商务和旅游；各酒店由于自身的定位差别，各自的客源结构会有一定不同。Code of
67、this report | 67 Copyright Centaline Group, 2010重重庆酒店市酒店市场经营状况分析状况分析Code of this report | 68 Copyright Centaline Group, 2010酒店星酒店星级单 间标 间套套 房房整体入住率整体入住率备 注注三星级198-328198-328328-588约60%实际成交均价200元左右四星级208-492208-492488-88050-80%实际成交均价400元左右五星级468-662468-662827-12805070%（平均约51%）实际成交均价500元左右客房价格实施标准及出租情
68、况分析（单位：标价RMB元/天）据调查，各星级酒店客房标价、成交价以及协议价有较大差距。并且价格依酒店淡旺季的区分而有相应的变动；一般来说酒店根据星级的不同而有不同的价格底线和上限，协议价格则依据客人与酒店签订的协议，根据客人年消费量的多少来决定最终协议价格。各协议价格在价格底线和上限之间浮动，有很大差异。三星级、四星级及五星级酒店标间的折后均价分别为200-300、300-400和500-660元/天，较一线城市酒店的价格偏低。Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 2010入住率分析从酒店入住率来看，目前四、五星级酒店整体入住
69、率约为60%左右，经营状况较好；据中原调查，当前重庆三星级以上酒店客房入住率达到40%时，酒店基本达到盈亏平衡点。而三星级酒店经营状况普遍不佳，受经济型酒店市场冲击较为严重。Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 2010经营状况分析酒店前期投入资金大、回收期长，故在短期内难以实现赢利，从主城区在营业酒店的经营状况来看，大部分账面净利率为负值，呈亏损状况（当然不排除部分酒店出于纳税角度的考虑），实际值应该高于这一水平。总体来看，重庆酒店经营状况较好，尤其是四星级以上酒店，如大世界酒店、扬子江假日酒店处于赢利的状态。从目前酒店经营业
70、绩分析，酒店餐饮、商务会议收入日益成为酒店行业的主要收入来源，并在个别四、五星级，该部分收入超过了客房收入，如：大世界酒店02年餐饮收入就超过客房收入，成为酒店最主要的收入来源。从酒店经营状况分析，目前重庆酒店市场呈现星级越高，入住率越高的趋势，三星级酒店将陆续被经济型酒店代替。Code of this report | 71 Copyright Centaline Group, 2010重庆酒店市场总结重庆目前星级酒店随着经济的快速增长呈快速发展态势，尤其是高星级酒店近年来增长较快，呈现规模增速逐渐降低品质逐渐走高趋势；重庆高星级酒店主要分布在渝中和新兴商务区北部区域，未来潜在高星级酒店主要
71、分布在解放碑和南滨路这两个区域；高星级酒店的经营状况相比低星级酒店经营状况好，餐饮和商务会议及娱乐逐渐占据了酒店收入的重要比例；综合重庆酒店市场特别是高星级酒店的经营和布局情况看，同时结合本项目的高区域价值和T1栋的良好景观价值，本项目存在发展高星级酒店的机会，那本项目发展什么样的高星级酒店呢？Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 2010重重庆酒店酒店竞争市争市场分析分析Code of this report | 73 Copyright Centaline Group, 2010重庆五星级酒店区域分布：中部和北部为主,中部属
72、于传统的商圈如解放碑，北部属于新兴的商务区如北部新区。解放碑：万豪、海逸、洲际、豪生两路口：希尔顿江北：金源、君豪北部新区：戴斯、金科、维景、喜地山戴斯酒店南坪：艾美高新区：申基索菲特、南方君临渝中区凭借良好的商业圈传统基础，五星级酒店供应量最大。江北区域良好的商务发展前景带动了酒店产业的发展，酒店多为近年修建，以满足商务需求。Code of this report | 74 Copyright Centaline Group, 2010重庆14家五星级酒店集中在渝中和三北区域，渝中作为传统中心最先集聚了多家酒店，三北区域作为城市发展方向，近年来新增多家五星级酒店酒店酒店定位定位总建面（万）建
73、面（万）总投投资（亿元）元） 客房数客房数区域位置区域位置开开业时间万豪万豪商务酒店9.6（包含写字楼）15517渝中区1999海逸海逸商务酒店3.05390渝中区1998希希尔顿商务旅游酒店3.57423渝中区2002豪生豪生商务酒店4.53.5445渝中区2007洲洲际商务酒店5.8338渝中区2006金源金源商务酒店14.86.8402江北区2004君豪君豪商务酒店5.5405江北区2005金科金科商务旅游酒店3.4206北部新区2006天来天来商务酒店5300北部新区2007维景景商务酒店282北部新区2008喜地山戴斯喜地山戴斯商务酒店175北部新区2009南方君南方君临商务酒店33
74、0九龙坡2004申基索菲特申基索菲特商务旅游酒店464九龙坡2007万达艾美万达艾美商务酒店4.3319南岸区2009重庆目前的五星级酒店，渝中区是重庆传统的商贸中心，因此成为五星级酒店最早选址区域，数量较大。江北区和北部新区是近年政策推动发展起来的新兴商务地区，五星级酒店业随之发展起来，基本上每年增加一家，酒店的规模和设施远超过渝中区。万达艾美酒店是万达广场的配套酒店，也是目前重庆硬件条件最好的酒店。Code of this report | 75 Copyright Centaline Group, 2010重庆早期五星级酒店多位于传统商圈，由于历史或其他因素，周边环境对酒店形象影响较大成
75、熟商业区酒店，海逸酒店为例成熟商业区酒店，海逸酒店为例优势优势地处成熟商业区城市配套良好，地段优越，交通、购物方便租金均价较低，性价比高劣势劣势地处于繁华商业街闹市区，噪音大，人流密集杂乱，居住舒适性低景观资源较少，没有强势自然景观城市中心区域交通拥堵，停车位数量紧张，出行不便酒店修建年代久远，硬件设施相对落后配套餐饮娱乐设施较少，水平偏低服务人员质量偏低入驻客户评价新兴商业区酒店，艾美酒店为例新兴商业区酒店，艾美酒店为例优势优势地处南坪商业中心，地段优越，交通、购物方便大堂挑高很高设计感强，大方阔气，装修风格现代，卫浴、床具舒适、艺术地处于繁华商业街闹市区，但晚上人流量较小，噪音小，居住舒适
76、性强酒店在南岸区，距离欣赏夜景的地方近服务人员态度好，热心周到，平易近人餐饮娱乐独特，形式丰富劣势劣势距离重庆核心商务区较远，交通不便入驻客户评价海逸酒店楼下是解放碑步行街，白天人潮川流不息，早晚上下班时间交通拥堵，汽车噪音大。解放碑虽然为重庆最高端的商业区，但重庆特有的文化传统亦随处可见，“棒棒”、“路边小贩”较多，严重影响了酒店入驻客户。Code of this report | 76 Copyright Centaline Group, 2010大多五星级开业时间不长，硬件设备良好，早期的五星级酒店多进行翻新装修，整体硬件良好重庆近3年来修建了6家五星级酒店，从档次来看，酒店的硬件设备将
77、不断提升，从开发区域来看，新兴商务区将是新的开发热点。目前重庆五星级酒店硬件条件主要表现在如下几方面（例子：希尔顿酒店）：客房客房独立制冷的冷暖空调系统、电子保险箱、30个国际卫星频道、语音信箱、双层隔音玻璃等，另外行政、商务楼层套房均有两条电话线餐饮餐饮西餐厅：自助加烧烤，最大可容纳180人进餐，面积约200平米；中餐厅：大厅可容纳138人进餐；大包房9间，自带卫生间，约25平米；小包房5间，约15平米，最低消费2000元；酒吧：共设52个座位，包括12个吧台座位，面积约70平米康乐康乐康乐中心位于8、9楼层，其中8楼为女宾专用健身会所，主要配套：室内恒温游泳池、蒸气房、桑拿房、按摩浴、各式
78、水疗、美发中心、心血管测量仪，转轴系统力量训练器械材等健身设备。商务商务3楼为多功能厅，大厅约550平米，空高7米，最多可容纳500人开会；该层另有5间较小的多功能厅，面积53100平米；会议室，共有9间3378平米小型会议室。会议室有较为现代的会议设施配置，如LCD液晶投影仪。Code of this report | 77 Copyright Centaline Group, 2010客房规划标准分析 高层：行政标间、套房；总统套房中层：豪华商务标间、套房低层：豪华标间、套房；高级标间从统计数据来看，低层主要是低档标间、套房，高级客房多位于高层，高层景观好、私密性佳。面积方面标间主要集中于
79、38-48平方米，套房主要集中于50-70平方米，其中行政客房的面积均大于同种类客房面积。总统套房类客房，一般在最高层，作为标志性客房，面积达300多平方米，套数只有1至4套左右。楼层高中低30 50 70 90 100 300 豪华标间行政标间商务标间豪华套房行政套房商务套房总统套房面积（平方米）酒店名称酒店名称客房种客房种类套数套数比重比重金源大酒店标间35487%套房4712%总统级套房11%申基索菲特酒店标间27058%套房317%总统级套房31%公寓16034%客房楼层分布图各种客房面积范围酒店标间与套房的数量比例五星级酒店市场中，标间所占比重最大，主要满足一般旅游、商务、行政人群需
80、要。套房数量少，面积大租金贵、近年，重庆五星级酒店开始修建酒店公寓，用于日租或短租，户型小巧紧凑，租金较低。总统级套房数量有所增加。Code of this report | 78 Copyright Centaline Group, 2010商务会议、康体娱乐、特色餐饮是五星级酒店的主要配套，且已逐渐成为重庆五星级酒店收入的重要来源，其比重更有上升趋势酒店酒店餐餐饮体量体量娱乐商商务体量体量海逸酒店1998西餐厅、咖啡厅、酒吧、客房送餐服务室内游泳池、健身室、按摩室、桑拿浴室会议厅、商务中心宴会厅可溶600人，4间多功能厅希尔顿酒店2002酒吧、中餐厅、西餐厅、全天送餐服务、大堂吧246个座
81、位的中餐厅及9间包间，104个座位的大堂吧，54个座位的龙吧健身室、按摩室、桑拿浴室、室内游泳池，拥有独立女士楼层提供服务会议厅、票务服务、商务中心、外币兑换服务600平方米的宴会厅，可同时容纳400人的会议室、5间小型会议室、南方君临酒店2004中餐厅、西餐厅中餐厅28个装修豪华的包房外，宽敞的大厅可同时容纳200人用餐迪斯科舞厅、卡拉OK、棋牌室、桌球室、乒乓球室、网球场、健身室、按摩室、桑拿浴室会议厅、商务中心容纳500人的宴会厅，8个会议厅，共1941.36万达艾美酒店2009中餐厅、送餐服务室内泳池、夜总会、健身房、洗浴桑拿中心、棋牌麻将、医疗支持、儿童看护会议厅、商务中心、礼宾司服
82、务、外币兑换、提供泊车位、大巴或轿车租赁服务1093平方米大宴会厅,1694平方米会议厅目前五星级酒店的配套齐全，主要以商务配套为主。商务服务种类丰富，日趋细化；娱乐类功能更加完善，增加如儿童看护类的人性服务。未来，酒店竞争不仅是价格、硬件设施的竞争，更侧重于各项服务功能的完善和齐备。Code of this report | 79 Copyright Centaline Group, 2010重庆五星级酒店整体租金低于一线城市，各酒店之间价位相差较大，整体五星级酒店入住率情况良好，传统商务中心解放碑入住率最高客房种类租金（元/天）面积（m）豪华标间438-82838-48商务标间650-93
83、150-70行政标间748-96530-40豪华套房998-154550-70商务套房1590-195337-48行政套房1338-226660-73总统套房2万起（金源酒店为例）310重庆五星级酒店客房租金范围目前重庆五星级酒店的租金要低于一线城市，性价比较高。价位相对较高的酒店主要出于地段优势（洲际酒店）或是外国奢华酒店品牌的影响力（申基索菲特酒店）。相对于修建年代较远的酒店（海逸酒店），或是新兴酒店区位较远、硬件存在不足的酒店（维景酒店），其租金价格相对较低。影响五星级酒店入住率因素分析酒店入住情况酒店入住情况重庆整体60%解放碑商圈70-75%洲际酒店80%海逸酒店70%希尔顿50%艾
84、美酒店10%-15%因素一：价格价格与入住率一定程度上成反比，对尚处于发展中的酒店市场影响较大。艾美大酒店其价格相对重庆市场较高，因此入住率较低，不超过15%因素三：形象良好的酒店软、硬件形象有利于入住率的提升。如先进的硬件设施，丰富的休闲娱乐形式和高水平服务素质等 因素二：区域五星级酒店的区域位置也是影响入住率的原因。解放碑成熟商圈的入住率全市最高，区域价值大，交通等配套完善，对于商务、旅游人士吸引力大Code of this report | 80 Copyright Centaline Group, 2010重庆潜在五星级酒店区域分布：中部和南部为主区域区域酒店酒店预计推出推出时间中部中
85、部香格里拉2012年威斯汀2014年环球金融中心酒店2013年中心城上城喜来登2010年北部北部协信锦江酒店2010年财信江北嘴酒店2013年南部南部丽笙世家2011年凯宾斯基2013年喜来登2010年皇冠假日2013年庆隆南山希尔顿2010年上海城希尔顿2015年Code of this report | 81 Copyright Centaline Group, 2010竞争市场总结重庆五星级酒店供应市场与潜在供应市场格局空白档次高低2000万达艾美海逸万豪希尔顿金源君豪金科洲际豪生天来申基索菲特维景喜地山戴斯20102015协信锦江城上城喜来登丽笙世家南山希尔顿香格里拉环球金融中心酒店财
86、信江北嘴酒店凯宾斯基皇冠假日威斯汀上海城希尔顿Code of this report | 82 Copyright Centaline Group, 20101、商、商业部分部分2、酒店部分、酒店部分3、经济测算算市场分析酒店定位Code of this report | 83 Copyright Centaline Group, 2010案例借鉴：位于上海陆家嘴CBD核心的金茂君悦酒店定位为“超五星级商务旅游酒店”，在满足商务接待的同时充分利用了良好的城市景观超豪华五星级酒店金茂君悦酒店5387层上海陆家嘴CBD金茂君悦酒店位于上海陆家嘴CBD核心区的88层金茂大厦内的53-87层，是世界最
87、高酒店之一；酒店地处浦东商业金融区陆家嘴的中心，距离上海证券交易所、上海环球金融中心和国际会议中心只有5分钟。酒店定位：超五星级商务旅游酒店金茂君悦酒店主要参数金茂君悦酒店主要参数客房客房555间58层以上餐餐厅咖啡厅、粤珍轩、食在56、金茂俱乐部上海餐厅、精饼屋酒廊酒廊钢琴吧、九重天、天庭康体康体“世界上最高的健身俱乐部之一”绿洲健身中心会会议两间豪华无柱长方形宴会厅九间多功能厅及两间董事会议厅Code of this report | 84 Copyright Centaline Group, 2010酒店定位定位依据定位依据江北嘴作为重庆新兴规划的以商务为主的CBD，具有高区域价值和非常
88、良好的发展前景，未来将吸引大量的高端企业进驻；作为重庆未来最高端、最具国际化的区域，潜在酒店规划较少，且其潜在酒店推出时间存在不确定性，本项目存在发展高端酒店的良好机会；项目定位为城市标杆综合体，其大体量的写字楼将带来大量高端商务客户；项目T1栋300米的高度，具有非常好的景观资源；从项目长远收益的角度讲，高端酒店对项目利润贡献大；高端酒店便于树立形象，从而为项目的标杆写字楼提供有力支撑。酒店定位酒店定位超五星级全景观商务旅游酒店超五星级全景观商务旅游酒店在满足CBD区域大量高端商务接待的同时，兼顾旅游接待的超五星酒店Code of this report | 85 Copyright Cen
89、taline Group, 2010档次定位档次定位超五星级酒店建议装修费用超过5000元/；全面颠覆外来高端客户对重庆五星级酒店的印象；树立未来重庆五星级酒店的标杆形象，做中国西部最有特色的商务旅游酒店。主主题定位定位西部最高超五星级全景观酒店建议酒店位于T1栋44F63F内，属于中国西部最高的酒店所有房间都拥有良好景观的，江景景观、公园景观、城市景观、南山景观档次高低2000万达艾美海逸万豪希尔顿金源君豪金科洲际豪生天来申基索菲特维景喜地山戴斯2010本项目Code of this report | 86 Copyright Centaline Group, 2010酒店客户定位核心客户高
90、端商务人士高端商务人士以CBD及两江新区内的高端企业带来的高端商务客户为主；与重庆又长期业务往来，并对本酒店高度认可，具有一定消费忠诚度的商务客户；CBD内高端企业的商务会议需求承载；CBD区域内的高端商务宴请需求承载；重要客户旅游客户旅游客户到重庆旅游的高端散客；到重庆旅游的国外旅行团；Code of this report | 87 Copyright Centaline Group, 2010价格定位（市场比较法修正系数）对比比项目目权重重 本本项目目 万达艾美万达艾美 国国贸豪生豪生 金源酒店金源酒店 金科酒店金科酒店 区位价区位价值 10108988交通便捷度交通便捷度 109889
91、9周周边环境境 10108789商商业配套配套 1099996酒店配套酒店配套1098897建筑外建筑外观 10108887房型房型创新新 1098888房型配比房型配比10109988景景观资源源 10107787房房间采光采光 10109999合合计 1009683828478星星级修正修正值 1.157 1.171 1.143 1.231 平均成交价格平均成交价格 650600550500修正价格修正价格751.81 702.44 628.57 615.38 权重重30%30%20%20%权重价格重价格225.54 210.73 125.71 123.08 建建议本本项目租金目租金685
92、.07建议本酒店主力户型租金为：700元元/日日（含早）Code of this report | 88 Copyright Centaline Group, 2010酒店风格建议酒店大堂、公共过道、客房以现代时尚简约风格为主，部分配套空间可做与之主题相匹配风格充分展现时尚的简约精髓，浪漫、时尚、简约、舒适；用色大胆，如红和黑配，黑白灰配；主体风格多为高纯度色；线条简单，装饰元素少；现代新型装饰材料，如钢化玻璃，不锈钢，马赛克Code of this report | 89 Copyright Centaline Group, 2010酒店规模建议体量建议4 4万平米左右万平米左右客房与配套比
93、例为6：4；共计301间客房房房型型面面积区区间（套内）（套内）房房间数量（数量（间）套数比例套数比例备注注普通标间40m220468%客房面积根据项目标准层建面2000m2；房间配比按照国际酒店房间配比标准计算；酒店客房部分共计12层；套内面积按公摊35%计算。普通单间40m26020%豪华标间70m21412%豪华套房70m214行政套房162.5m28总统套房650m21Code of this report | 90 Copyright Centaline Group, 2010酒店客房配套及服务建议独立调较空调系统、卫星电视及电影频道、直拔国内国际长途电话、房间保险柜、咖啡及茶饮设施
94、、吹风机、迷你酒吧、电脑、宽带网接口、110/220V 电源插座、文具用品等提供叫醒服务，留言服务、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补服务，提供擦鞋服务，24小时提供中西式早餐，正餐送餐服务等酒店客房配套设施：酒店客房配套设施：酒店客房配套服务：酒店客房配套服务：Code of this report | 91 Copyright Centaline Group, 2010酒店楼层分布建议63F62F61F60F59F58F57F56F55F54F53F52F51F50F49F48F47F46F酒店配套酒店高端配套普通标间、普通单间行政酒廊（只针对高端客房）行政楼层大堂酒店大堂、商务中心、咖啡厅平面分
95、布建平面分布建议：63F朝江面1间总统套房；62F设置8间行政套房；61F设置18间豪华套房或豪华标间；60F设置高端客户大堂，10间豪华套房或豪华标间设置在朝江面。备注：高端客房由1F电梯直达，其行政酒廊也只针对高端客房服务。总统套房、行政套房、豪华标间、豪华套房64F平面分布建平面分布建议：52-59F单层设置33间普通标间或普通单间，两种房型相互间插分布。夜总会、KTV健身中心、泳池、SPA各种会议室宴会厅、多功能厅餐厅、包房Code of this report | 92 Copyright Centaline Group, 2010配套设施建议种种类建建议项目目建建议设置位置置位置餐
96、餐饮中餐厅、西餐厅、自助餐厅、异域餐厅、扒房、特色小吃、茶艺居、酒吧、咖啡厅、茶楼等50F、51F、64F康康乐健身房、游泳池、桑拿浴室、水疗服务、SPA、美容护肤、夜总会、KTV、雪茄吧等47F、48F商商务宴会厅、多种规格会议室、多功能厅、商务中心、外汇兑换服务、49F、50FCode of this report | 93 Copyright Centaline Group, 2010电梯间中餐厨房餐饮包房西餐厅 西餐厅厨房51F51F休息区电梯间休息区多功能厅50F50F餐饮包房宴会厅休息区电梯间休息区中型会议室大型会议室49F49F多个小会议室48F48F47F47F46F46F电梯
97、间电梯间酒店大堂电梯间-3F-3F设备间设备间监控中心洗衣房酒店库房酒店配套及楼层分布建议酒店办公室商务中心咖啡厅KTV包房夜总会电梯间健身中心高端SPA室内泳池Code of this report | 94 Copyright Centaline Group, 2010酒店各项配套面积建议项目目面面积（套内）（套内）设置楼置楼层备注注酒店大堂酒店大堂650m246F挑空一层行政楼行政楼层大堂大堂300m260F只针对60-63F的高端客户入住登记咖啡咖啡厅150m246F靠近大堂，作为大堂配套商商务中心中心200m246F设置服装、精品销售及商务服务酒店酒店办公室公室300m246F作为酒
98、店中高管理的办公用房KTV/夜夜总会会650m247F因会制造噪音，设置于同一层健身中心健身中心650m248F设置多种健身功能区，部分位置朝向景观最好的面室内恒温游泳池室内恒温游泳池350m248F顶级的空中室内恒温游泳池高端高端SPA300m248F高端的美容SPA会会议室室1300m249F整层配置不同规模的会议室，同时小会议室可灵活组合宴会宴会厅/多功能多功能厅1300m250F宴会厅尽量无柱设置中餐中餐厅750m251F设置多个规模不等、风格各异的包房，满足高端商务宴请需求西餐西餐厅550m251F满足酒店的自助早餐功能及各时段的西餐正餐行政酒廊行政酒廊整层64F专门针对行政楼层提供
99、高端配套服务，设置餐厅、茶室、咖啡、酒吧、雪茄吧等功能Code of this report | 95 Copyright Centaline Group, 2010公共部分装修建议酒店大堂项目大堂建议设在46层；大堂面积建议半层（建面1000平米，套内在650平米左右），并挑空一层（两层高）；作为大堂的配套性功能补充，大堂后面设置商务中心和咖啡厅；Code of this report | 96 Copyright Centaline Group, 2010酒店配套建议咖啡厅主要作用：酒店大堂配套服务，承接大堂会客功能的补充；建议打造休闲类型咖啡厅。使用较鲜亮的颜色，带有识别感的简洁风格；咖
100、啡厅大小在150平方米左右为适宜，主要经营以咖啡为主，此外有少量的甜品；Code of this report | 97 Copyright Centaline Group, 2010酒店配套建议酒店商务中心主要作用：酒店配套服务，满足酒店商务需求功能；建议打造休闲类型商务中心。使用较鲜亮的颜色，带有识别感的简洁风格；建议商务中心大小在200平方米左右为适宜，经营范围主要以服装、精品、商务服务等为主；Code of this report | 98 Copyright Centaline Group, 2010酒店娱乐配套建议KTV、夜总会酒店KTV是为了满足酒店团体顾客的需要，提供相对独立、
101、无拘无束、畅饮畅叙的娱乐休息场所，为客人提供轻松愉快的环境。配备多个装修风格迥异的KTV包厢；考虑到KTV、夜总会等娱乐设施的噪音等因素，因此建议；娱乐设施空间占用较大，在确定空间时都可根据接待人数，将空间面积分为小型、中型、大型及夜总会娱乐大厅。Code of this report | 99 Copyright Centaline Group, 2010酒店配套建议会议室装修风格突出，并富有个性化；考虑到区域市场对酒店会议需求旺盛，建议采用整层设置专用会议楼层；设置多媒体综合会议室：会议系统配备同声传译、会议投票、表决、主席控制、会议视听等多种现代化电子会议设备；会议室空间占用较大，可根据
102、接待人数规模，将空间面积分为小型、中型、大型会议室，满足不同会议需求。Code of this report | 100 Copyright Centaline Group, 2010酒店配套建议宴会厅打造现代化多功能宴会厅，建议项目50层设置；空间及功能使用灵活，可根据不同宴会需求，可分为多个小型的宴会厅及包厢。同时还可以通过临时布置，满足会议需求；宴会厅建议无中柱设置。Code of this report | 101 Copyright Centaline Group, 2010装修豪华气派风格各异的餐厅包房中餐厅建议设置月51F，与西餐厅同一楼层；中餐厅面积建议半层（套内750平米，含
103、厨房）左右；多个装修风格各异的豪华餐饮包房，注重视觉效果的强烈；采光通风良好，景观视野开阔；针对高端商务接待及高端餐饮需求的零散顾客接待；体验高品质的酒店专业服务；Code of this report | 102 Copyright Centaline Group, 2010西餐厅建议设置月51F，与中餐厅同一楼层；布局合理、装饰豪华的西餐厅，配有独立的西餐厨房；同时满足酒店的自助早餐功能及各时段的西餐正餐；突出较强商务接待能力及同时用餐人数接待充足，建议半层（套内550平米，含厨房）左右适宜。酒店配套建议酒店西餐厅Code of this report | 103 Copyright Ce
104、ntaline Group, 2010酒店配套建议康乐健身中心功能区分明确、装修豪华、设施最齐全、项目丰富、专业教练，集休闲、娱乐为一体的综合性康乐中心；建议设置650平方米左右的豪华健身运动会所，拥有齐全的室内健身项目：有氧操房，瑜伽馆，单车房，有氧器械，拳击台，VIP贵宾室，休闲营养吧，洗浴房等功能;建议设置350平米左右的室内恒温游泳池；建议设置300平米左右的高端SPA；Code of this report | 104 Copyright Centaline Group, 2010酒店配套建议行政酒廊供酒店行政楼层的CLUB MEMBER及其访问者开会休息场所，拥有极好的环境，因为楼
105、层够高，可以俯视整个渝中半岛、南岸、南山及两江美景；建议中午11点左右和傍晚5点左右供应丰富的茶点、水果、寿司、COOKIE CAKE、广东点心、SHRIMPCOCKTAIL。 Code of this report | 105 Copyright Centaline Group, 2010酒店配套建议茶艺馆以传统饮茶习俗为经营主导，突出浓郁的茶文化氛围；装修风格上具有文化气息，体现茶艺馆自身的高雅；不需要太大的经营场所，茶楼以小而精致为上策，管理较轻松，总投资量也较小；设置在顶楼64F的行政酒廊里，视野开阔，景观资源优越。Code of this report | 106 Copyright
106、 Centaline Group, 20101、商、商业部分部分2、酒店部分、酒店部分3、经济测算算测算前提测算结果Code of this report | 107 Copyright Centaline Group, 2010施工与销售计划说明1、公寓及写字楼销售率按100%计算；2、各分项建筑面积及总建筑面积指标按4.26日提供我司的方案进行测算；3、施工安排：商业和车库最先完成，然后开始修上面的塔楼，塔楼部分公寓先动工，其次开始依次动工其他3栋写字楼，T1塔楼按所有其他楼修完、卖完后才开始修建。4、招商部分：T1栋3年招商达到90%入住率，商业部分3年招商完成，酒店经营2年内稳定入住率
107、达80%。Code of this report | 108 Copyright Centaline Group, 2010销售及经营收入说明1、T1栋塔楼10年后租金计：如现有价格为250元/平米*月，按甲级写字楼租金6%增长，10年后为450元/平米*月，此后为简化计算，所有出租面积价格增长为6%；2、酒店经营：按甲方自己经营计算，也作为现金流的补充，按50%入住，此后3年时间经营后稳定在80%左右，房间按1200元/间*天计算，前2年不变，此后每年递增5%；3、餐饮、会议收入按总收入的40%计；4、客房成本：现有五星级酒店客房成本（出售客房为200元/间，未出售的为80元/间）计，10年
108、后成本按10%每年增长，则10年后出售客房成本为500元/间，未出售的为200元/间。Code of this report | 109 Copyright Centaline Group, 20101、商、商业部分部分2、酒店部分、酒店部分3、经济测算算测算前提测算结果Code of this report | 110 Copyright Centaline Group, 2010表表1：用地：用地规划指划指标序号序号 项目目规划指划指标楼面地价（元楼面地价（元/平米）平米）1用地面积()3200.002容积率3总建筑面建筑面积458000.003.1公寓及写字楼368000.003.2商业
109、90000.00Code of this report | 111 Copyright Centaline Group, 2010表表2：出售部分：出售部分总投投资估算表估算表(含含财务、销售售费用用)序号序号项目名称目名称总额（万元）（万元）单价价(元元/)占占总投投资比例比例1土地成本146560.003200.0034.07%2前期工程费20747.40453.004.82%3建安工程206100.004500.0047.91%4室外工程费18091.00395.004.21%5基础设施费3206.0070.000.75%6管理费6183.00135.001.44%7不可预见费5152.
110、50112.501.20%8其他费用5954.00130.001.38%9财务费用4007.9887.510.93%10销售费用14166.37309.313.29%11合计430168.269392.32100.00%注：单价为按计容积率建筑面积分摊计算的单价Code of this report | 112 Copyright Centaline Group, 2010表表3：预售售项目利目利润估算表估算表序号序号项目目计算公式算公式 金金额（万元）（万元） (1)销售收入566654.97(2)开发成本411993.90(3)经营成本1558.88(4)销售费用14166.37(5)销售
111、税金及附加39402.50(6)土地使用税0.00(7)契税0.00(8)土地增值税5666.55(9)财务费用4007.98(10)利润总额(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)-(8)-(9)89858.78(11)所得税(6)25%22464.70(12)净利润(6)-(7)67394.09(13)投资利润率利润/总投资20.89%(14)投资净利润率净利润/总投资15.10%Code of this report | 113 Copyright Centaline Group, 2010表表4：结果指果指标序号序号项目目指指标单位位1占地面积0.002总建筑面积（出售部
112、分）458000.003项目总投资430168.26万元4项目经营收入566654.97万元5利润总额89858.78万元6税后利润67394.09万元7投资利润率（税前）20.89%8投资净利润率（税后）15.10%9财务净现值（FNPV）12173.19万元10财务内部收益率（FIRR）7.24%11动态投资回收期14.67年Code of this report | 114 Copyright Centaline Group, 2010表表5：项目目资金构成金构成序号序号项目目资金金(万元万元)比例比例1自有资金190,000.0044.17%2银行融资40,000.009.30%3垫资113,698.5026.43%4销售收入及租金回款86,469.7620.10%5总投资430,168.26100.00%Code of this report | 115 Copyright Centaline Group, 2010Thanks for your attentionWish you a good day!
