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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。南中心，第一创意综合体南中心，第一创意综合体! !湘林项目定位及运营策略湘林项目定位及运营策略湖南中原 事业一部出品 Hunan Changsha.01.2011叛叛实实庙庙札札蔚蔚冀冀王王陵陵案案村村茫茫笑笑呆呆齐齐觉觉躬躬讣讣柏柏梭梭呜呜点点叼叼瞬瞬浦浦吓吓傍傍砌砌行行特特弛弛含含神神20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘
2、湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010报告体系报告体系Analyze System中原对城市综合体的运营经验中原对城市综合体的运营经验中原对项目目标的理解中原对项目目标的理解中原对城市发展的洞察及项目占位中原对城市发展的洞察及项目占位中原对竞争、客户的洞察及项目定位中原对竞争、客户的洞察及项目定位基于整体定位的物业发展建议及经济测算基于整体定位的物业发展建议及经济测算执执成成语语抄抄醚醚情情狱狱岿岿浸浸包包泳泳偶偶滦滦萤萤袭袭剑剑郴郴椅椅超超所所或或力力渐渐
3、儒儒赴赴还还崔崔诌诌熟熟置置帧帧玖玖20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010中原，城市综合体运营专家！中原，城市综合体运营专家！中原，城市综合体代理项目最多公司！中原，城市综合体代理项目最多公司！氛氛速速歹歹业业绩绩耍耍油油秩秩盈盈亿亿咬咬匀匀即即谢谢犊犊坠坠抹抹议议劲劲瓤瓤姬姬郑郑著著铣铣延延秒秒垫垫毛毛珊珊货货持持颤颤20110124湘湘林林国国际际城城市
4、市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010项目名称 1、佳兆业水岸新都（94万 ） 2、郡原美村(80万) 3、卓越麓山别墅（38万 ） 4、卓越蔚蓝海岸（50万 ）5、中铁水映加州（40万） 6、嘉盛格兰小镇（51万） 7、恒基凯旋门（72万 ） 8、奥林匹克花园（70万） 9 9、北辰、北辰三角洲（三角洲（530530万万 ） 10 10、新华都、新华都万家城（万家城（330330万万 ） 11
5、 11、建鸿达、建鸿达万博汇（万博汇（5050万万 ） 12 12、湘腾城市广场（、湘腾城市广场（1515万万 ） 13 13、嘉盛国际广场（、嘉盛国际广场（7.77.7万万 ） 14 14、长房、长房时代城（时代城（4040万万 ） 15 15、长沙奥克斯广场（、长沙奥克斯广场（4040万万 ） 16 16、纳爱斯（、纳爱斯（3030万万 ） 17、三一街区(47万) 18、万科金域华府（56万 ） 19、珠江实业珠江花城（ 48万 ） 20、幸福里润城(64万) 21、岳阳巴陵尚都（14万 ） 22、郡原广场(12.8万) 23、郡原居里(10万) 综综合合体体量量第第一一! !目前代理城
6、市综合体项目目前代理城市综合体项目8 8个，是湖南代理城市综合体规模最大个，是湖南代理城市综合体规模最大的公司。的公司。城城碾碾瘸瘸豺豺旁旁检检歹歹屡屡磊磊鳞鳞殉殉甸甸氰氰胆胆弯弯瑰瑰褒褒罩罩例例禽禽纶纶鹤鹤玲玲租租恤恤猛猛瞪瞪吊吊虹虹凤凤猖猖淀淀20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010中原运营城市综合体表现中原运营城市综合体表现20102010年年3 3月引
7、领中心区价格月引领中心区价格首度破万首度破万刷新片区价格新标杆，实现刷新片区价格新标杆，实现75007500至至90009000元的价格飞跃元的价格飞跃嘉盛国际广场嘉盛国际广场建鸿达建鸿达万博汇万博汇甲甲檄檄拄拄质质办办斗斗罩罩仅仅闻闻厚厚硅硅戎戎绚绚歼歼翔翔仆仆檬檬厚厚域域哮哮预预驴驴乎乎肘肘兰兰侧侧秃秃普普值值击击蔷蔷晒晒20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2
8、010300300万平米，再造三湘神奇。万平米，再造三湘神奇。 9292亿全国地王，亿全国地王，530530万平世界级万平世界级“文化曼哈文化曼哈顿顿”，超大型城市综合体，超大型城市综合体中原运营城市综合体表现中原运营城市综合体表现北辰三角洲北辰三角洲新华都新华都万家城万家城光光蜗蜗嘉嘉磅磅壤壤沾沾蓟蓟贱贱弛弛剐剐缩缩痛痛毅毅俞俞邱邱劫劫砍砍醋醋堤堤岿岿话话财财矫矫衡衡钥钥腰腰伯伯抢抢钟钟少少抢抢艰艰20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this r
9、eport | 7 Copyright Centaline Group, 2010奥克斯广场奥克斯广场长房时代城长房时代城城市综合体，城市综合体，4545万平高尚住区，成就片区价万平高尚住区，成就片区价格标杆！格标杆！4545万城市综合体，大河西，第一综合体！万城市综合体，大河西，第一综合体！中原运营城市综合体表现中原运营城市综合体表现拙拙蝎蝎蜂蜂汹汹附附秆秆蚜蚜倚倚虏虏喂喂懊懊欧欧乳乳哨哨央央靳靳揖揖馈馈骗骗某某姆姆舞舞驭驭内内尸尸登登痞痞污污现现们们吵吵稳稳20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项
10、项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010纳爱斯纳爱斯湘腾城市广场湘腾城市广场城市综合体，市府中心缔造者！城市综合体，市府中心缔造者！城市综合体，沃尔玛城市综合体，沃尔玛雨花亭中心区！雨花亭中心区！中原运营城市综合体表现中原运营城市综合体表现只只恃恃镇镇志志手手烷烷汝汝颊颊孩孩珍珍渗渗侩侩脐脐更更色色纯纯吕吕陷陷魁魁穗穗讹讹威威烬烬阿阿葫葫胆胆害害悉悉芋芋织织庶庶收收20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广
11、场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010中原运营城市综合体的经验总结中原运营城市综合体的经验总结1 1、中原认为综合体的运营需站在、中原认为综合体的运营需站在城市的角度城市的角度去思考！去思考！2 2、中原认为综合体的运营、中原认为综合体的运营要以某项物业功能为核心要以某项物业功能为核心，驱动，驱动整体运营！整体运营！我们发现，城市综合体项目成功运营和实现高溢价的关键在于我们发现，城市综合体项目成功运营和实现高溢价的关键在于虑虑己己总总痘痘疆疆旗旗放放伦伦纬纬蹄蹄郑郑睬睬歧歧窝窝毖毖挡
12、挡侗侗坯坯淑淑必必务务酮酮狞狞研研滥滥刻刻狐狐巧巧锦锦潭潭赞赞侯侯20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010报告体系报告体系Analyze System中原对城市综合体的运营经验中原对城市综合体的运营经验中原对项目目标的理解中原对项目目标的理解中原对城市发展的洞察及项目占位中原对城市发展的洞察及项目占位中原对竞争、客户的洞察及项目定位中原对竞争、客户的洞察及项
13、目定位基于整体定位的物业发展建议及经济测算基于整体定位的物业发展建议及经济测算懊懊伞伞以以浴浴董董斋斋畸畸宰宰愿愿摧摧脆脆詹詹签签情情膘膘湿湿撒撒抄抄斤斤神神门门滑滑蓖蓖得得篆篆监监瀑瀑汤汤了了黎黎汁汁置置20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010目标解读：目标解读：3232万总建面城市综合体，万总建面城市综合体，1616万平商业指标规划，拥万平商业指标规划，
14、拥有良好的商圈积淀、交通及配套条件。有良好的商圈积淀、交通及配套条件。商业占地面积：40亩商业容积率：6住宅占地面积：80亩住宅容积率：3总建筑面积：32万平米有条件以商业带动实现高溢价。有条件以商业带动实现高溢价。瓦瓦堪堪麦麦践践舔舔呛呛妮妮兄兄椰椰菱菱烛烛帖帖影影瓜瓜受受洼洼嫁嫁伞伞寿寿源源谦谦癣癣凋凋对对辆辆孩孩毅毅舔舔杖杖患患深深花花20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 12 Copyright Centaline
15、 Group, 2010目标解读：目标解读：大市场，货车横行，商家业态缺乏规划，道路形象差大市场，货车横行，商家业态缺乏规划，道路形象差给项目溢价的实现带来挑战！给项目溢价的实现带来挑战！嘛嘛呐呐诣诣恭恭雀雀跺跺快快冬冬值值熙熙摸摸啤啤歌歌腆腆荔荔恿恿励励食食昼昼梅梅痈痈步步咙咙周周患患墟墟晶晶油油恍恍东东裁裁慑慑20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010报告
16、体系报告体系Analyze System中原对城市综合体的运营经验中原对城市综合体的运营经验中原对项目目标的理解中原对项目目标的理解中原对城市发展的洞察及项目占位中原对城市发展的洞察及项目占位中原对竞争、客户的洞察及项目定位中原对竞争、客户的洞察及项目定位基于整体定位的物业发展建议及经济测算基于整体定位的物业发展建议及经济测算卷卷妓妓尔尔洞洞逃逃暗暗崭崭品品楔楔黔黔帛帛卓卓辈辈蕴蕴悄悄兑兑壤壤折折氏氏美美蒂蒂绊绊策策牛牛狰狰箭箭涎涎食食宣宣利利贬贬攘攘20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定
17、位位及及运运营营策策略略Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010【城市综合体的本源是城市】【城市综合体的本源是城市】项目占位必须站在城市发展的高度审视项目占位必须站在城市发展的高度审视就就蓉蓉贱贱墙墙歉歉资资当当好好甚甚泡泡膊膊桐桐绥绥镶镶逞逞凰凰纵纵沦沦产产听听尽尽坑坑懦懦草草甩甩籍籍饵饵槐槐脱脱哉哉扼扼龚龚20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 15
18、 Copyright Centaline Group, 2010长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展第一阶段：单核心扩张第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成第三阶段：都市群形成长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成在长株潭融城的规划推动下，南城迎来新的发展契机。在长株潭融城的规划推动下，南城迎来新的发展契机。长沙发展态势：基于城市快速发
19、展，长沙由单核进入长沙发展态势：基于城市快速发展，长沙由单核进入多核发展多核发展阶段。阶段。钟钟盟盟锑锑尖尖吩吩沪沪洗洗葡葡水水埃埃矾矾弧弧亢亢矣矣悲悲盐盐辖辖驱驱腾腾闸闸挖挖众众说说垦垦秩秩印印掖掖屿屿和和彩彩虚虚盛盛20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010交通：2008年9月18日，重大基础设施项目芙蓉大道（长潭段）和红易大道全线开工 媒体：三市广播电视
20、将交叉落地、长株潭区号一体化。新南城是长沙长沙发展的核心极，也是长沙长沙的“新中心”，因为它支撑着“城市中心”的四大功能：即中央政务功能（CPD）、中央经济功能（CBD）、中央生活功能（CLD）、中央信息功能（CED）。 未来大长沙城市发展的核心方向未来大长沙城市发展的核心方向政府长株潭政府长株潭“两型社会两型社会”综合配套改革试验区综合配套改革试验区“的推动的推动长沙发展态势：两型社会建设的城市大背景下，长株潭融城，长沙发展态势：两型社会建设的城市大背景下，长株潭融城，长沙长沙向南发展成为城市发展的主流方向向南发展成为城市发展的主流方向。天天幌幌勺勺夕夕羹羹蛔蛔粪粪疾疾恿恿芹芹侯侯茸茸篱篱投
21、投莆莆更更柱柱郁郁蒸蒸用用深深向向战战茸茸扼扼铺铺筏筏王王封封豺豺以以逆逆20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010长沙发展态势：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮，长沙发展态势：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮，城市功能及品质迅速提升城市功能及品质迅速提升，一个国际化大都市崛起的身影若现，一个国际化大都市崛起的身影若现武广客运线开通武广客运线开通高
22、档次物业高档次物业地铁效果图地铁效果图长沙新城长沙新城地铁修建地铁修建辖辖煞煞仙仙埂埂碌碌咨咨辩辩尸尸弹弹册册真真削削贰贰谭谭孝孝末末讥讥槽槽伺伺绣绣稍稍胞胞布布疑疑柄柄题题妙妙啸啸你你遍遍汀汀肥肥20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010从三市基础经济数据及发展趋势来看，从三市基础经济数据及发展趋势来看，经济支撑强劲经济支撑强劲。长株潭。长株潭未来将形成超大
23、规模的城市群落。未来将形成超大规模的城市群落。地区生产总值地区生产总值增长增长农业增产值农业增产值固定资产投固定资产投资资财政收入财政收入株洲株洲1022.61022.61022.61022.61022.6长沙长沙3744.763744.763744.763744.763744.76湘潭湘潭739.38739.38739.38739.38739.38合计合计5506.745506.745506.745506.745506.745506.745506.745506.745506.745506.74单位：亿元20092009年三地基础经济数据年三地基础经济数据条条叠叠摔摔凌凌搅搅材材晚晚阴阴岛岛敷
24、敷豁豁认认梗梗雏雏剑剑棕棕菊菊喊喊厄厄微微柠柠井井问问尖尖噎噎商商薪薪掉掉惠惠无无瘴瘴揽揽20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数 对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策 第二套房界定标准不同，不同金融机构出现以“
25、家庭”或“个人”为单位进行辨别现象个人已贷款还清或无贷款再购房算不算二套房未进行说明4月15日，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平4月17日，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率的倍（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套及以上成套住房的。（二）借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的。（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈，必要时居访等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有
26、一套及以上住房的。关键词：界定标准未定关键词：认贷，以家庭为单位关键词：认房，以家庭为单位，首付50%关键词：三套房喊停，首套房三成首付各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。从2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且为家庭唯一住房，则减半征收契税；对个人购买90平米及以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房
27、的，减按1%征收契税。（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）2010年4月2008年2007年2010年6月2010年9月市场背景：从市场背景：从“认贷认贷”“”“认房认贷认房认贷”“”“三套房喊停三套房喊停”，政策频出，严厉程度空前。政策频出，严厉程度空前。爹爹逐逐诅诅庸庸付付答答便便孝孝纵纵怖怖裤裤腺腺贞贞哺哺稼稼歧歧戌戌掖掖涌涌栖栖例例熊熊球球逊逊然然畸畸嘻嘻躺躺睹睹缘缘洼洼仲仲20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this repor
28、t | 20 Copyright Centaline Group, 2010市场背景：央行年内第六次上调存款准备金率，货币从稳；中央市场背景：央行年内第六次上调存款准备金率，货币从稳；中央经济工作会议未提房产税，房产税预期降温。经济工作会议未提房产税，房产税预期降温。中国人民银行10日晚间宣布，从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已是年内第6次上调存款准备金率，既显示政府稳定物价、控制通货膨胀的决心，也是对货币政策回归“稳健”的诠释。分析认为，11月份信贷规模超预期、外汇占款规模较大、CPI数据继续攀升，是央行再次动用存款准备金率的主要原因。中央经
29、济工作会议要求将“稳定价格水平”放在更加突出位置。从会议释放的信息来看，“积极稳健、审慎灵活”、“不盲目追求高速度，全面加强价格调控监管”、“把好流动性闸门”等成为政策重点。而备受关注的个人所得税、房产税改革等话题，则呈现出不同预期：个人所得税改革可期，而房产税改革前景并不明朗，会议报告未涉及该话题。事事盎盎掩掩催催凳凳耘耘援援皑皑诸诸桑桑钾钾醉醉鄙鄙惨惨览览蚤蚤背背侄侄言言俐俐盾盾芽芽本本泞泞绢绢忽忽佐佐花花警警蛊蛊曝曝闺闺20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略C
30、ode of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010市场背景：长沙整体市场成交量及成交价格在一定程度上受政策市场背景：长沙整体市场成交量及成交价格在一定程度上受政策影响，但整体呈稳中有升的态势，政策影响相对较小。影响，但整体呈稳中有升的态势，政策影响相对较小。成交量走势成交量走势2010全年整体呈“w”型分布，在起伏中逐步上升；成交量在一定程度上受政策影响，调控政策后出现下滑，但随即开始稳步攀升成交价格走势成交价格走势从09年到10年11月，成交价格整体呈上升趋势；09年下半年开始，价格连续较大幅度上升，4月新政后价格出现下滑，随着10
31、年下半年政策频出，价格也开始高低起伏，但整体趋稳。女女俱俱逢逢骨骨擂擂裔裔梧梧墟墟预预顿顿猖猖惟惟贼贼意意件件林林郡郡霄霄疹疹炎炎邱邱昧昧迟迟坚坚较较醚醚垒垒逃逃竞竞霞霞杂杂慈慈20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010市场背景：市场背景：929929新政后新政后9 9周成交量及成交价格均值相较均有一定幅周成交量及成交价格均值相较均有一定幅度的提升，政策未体现
32、直接影响。度的提升，政策未体现直接影响。929929新政前后新政前后9 9周均值对比周均值对比929929后后9 9周均值与全年对比周均值与全年对比929929后后9 9周均值与周均值与415415后后9 9周对比周对比929新政前后9周均值对比，新政后成交套数、面积、均价环比均上涨；与全年市场均值对比，929后9周套数、面积、价格均高于全年均值；与415新政后9周均值对比，929后9周价量均有较大幅度上讣讣间间遇遇熄熄肛肛暗暗纳纳敖敖票票眷眷明明靛靛挤挤培培庇庇师师桅桅店店毁毁仙仙倘倘硷硷尚尚冰冰合合玩玩芳芳栈栈抵抵擂擂粳粳侧侧20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位
33、及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010一个伟大时代的到来一个伟大时代的到来长沙进入全面升级时代长沙进入全面升级时代缴缴氨氨柒柒秃秃谋谋纠纠绿绿屉屉唐唐创创坑坑笑笑烂烂已已椽椽常常皮皮狭狭镰镰弹弹棵棵州州侦侦溜溜拯拯沼沼境境侦侦腮腮尾尾训训肚肚20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code o
34、f this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010长沙迎来全面升级阶段，国际化大都市若现长沙迎来全面升级阶段，国际化大都市若现【升级】【裂变】【南移】成为主旋律【升级】【裂变】【南移】成为主旋律【升级】城市功能、档次升级，一个国际大都市的身影渐现；【裂变】城市中心由一极到多极，五一商圈单极优势削弱；【南移】南向融城长株潭融城，城市一主两次四组团的扩城发展。城市融城的本质是将是城市群落的新定义城市融城的本质是将是城市群落的新定义沉沉先先誓誓咀咀胡胡校校前前第第栅栅黔黔对对事事待待涛涛钧钧奖奖赣赣咆咆啊啊对对让让蝗蝗况况杆杆挟挟闺闺桑桑涸涸松松监监
35、黍黍讣讣20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010融城之下，我们发现，红星、南站、中信、省府商圈将处于融融城之下，我们发现，红星、南站、中信、省府商圈将处于融城中心位置，是未来巨型城市群落的核心区。城中心位置，是未来巨型城市群落的核心区。红星红星商圈商圈良好的发展前景、绝对的区位优势、巨大的升值潜力毋庸置疑，红星商业中心在未来长株潭三市融城后，将激发其更大的潜
36、力，作为将来财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈，重点将放在发展品牌餐饮、酒店业。同时，圭塘河旅游风光带建设进程的加速，将促进该区域不仅仅是未来的全省政治文化经济中心区，也是集购物、美食、娱乐、休闲于一体的休闲区。可见，未来5-10年，将有近20万人陆续迁入该区域生活和工作。届时，一个商业繁荣、文化勃兴、人气齐聚的中央政务区将会在这片充满活力的土地上迅速崛起，成为成为 未来城市群落的核心区未来城市群落的核心区。 商圈前景商圈前景省府省府商圈商圈南站南站商圈商圈中信中信商圈商圈长株潭融城、巨型城市群落的中心将是长株潭融城、巨型城市群落的中心将是全面升级后的全面升级后的“南中心南中心”容容啸
37、啸扔扔区区窑窑年年悍悍撞撞魏魏识识逃逃疟疟箕箕迂迂讼讼渔渔二二湘湘潮潮鸦鸦瓶瓶肇肇奶奶惶惶卢卢耘耘更更签签窜窜诬诬伞伞鼓鼓20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010典型项目典型项目开发商开发商总建面总建面（万平米）（万平米）北辰北辰300（商业）万达广场万达地产100 （商业20）德斯勤广场德斯勤地产145 （商业）奥克斯奥克斯商业地产43 （商业20）保利4
38、号地块保利集团65本案上海喜盈门45（商业20）汇金国际建发集团19.3化机厂通用集团83.4水泵厂建鸿达66纳爱斯纳爱斯25盛和国际建鸿达50圭塘河嘉盛地产160奥园湘天房地产40万科城万科集团49合计合计1131.41131.4汇金国际化机厂万科城中建南湖地块水泵厂纳爱斯万博汇北辰新河三角洲友阿大厦华都嘉盛国际金领家族德斯勤广场圭塘河湘江世纪城万达广场奥克斯城市广场湘腾城市广场世贸项目保利4号地块华晨上河本案五一商圈滨江新城商圈红星商圈南湖商圈东塘商圈雨花亭商圈商圈升级的本质是商业配套的升级商圈升级的本质是商业配套的升级店店裙裙练练簇簇僚僚逝逝鳃鳃暑暑躺躺抵抵茄茄挪挪楞楞商商脸脸稍稍吃吃铃
39、铃眩眩按按翱翱枕枕疾疾茂茂主主缘缘疫疫宪宪股股焰焰容容斗斗20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010北辰三角洲：北辰三角洲： CLD CLD。以居住为驱动的城市综合体，商业主要满足。以居住为驱动的城市综合体，商业主要满足自身需要，将成为未来伍家岭商圈升级的核心驱动。自身需要，将成为未来伍家岭商圈升级的核心驱动。北辰三角洲北辰三角洲所属商圈：伍家岭泛商圈交通情况
40、：西邻湘江大道、南临五一大道、营盘路隧道附近、东北边为中山路。运营优势：北辰新河三角洲目标为打造长沙CLD，两馆一厅、一线江景、社区内地铁站、大规模生活社区、完善的生活配套项目占地面积约110万平方米，总建筑规模达500万平方米。其中，黄海标高39米架空平台上住宅面积300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米； 维维鸡鸡涅涅纵纵厉厉乒乒棋棋佣佣刮刮眯眯磺磺巳巳雾雾们们痘痘饶饶垛垛膊膊尤尤桑桑辗辗轩轩从从惭惭袍袍默默掇掇至至馏馏尖尖林林沫沫20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项
41、项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010德思勤广场：大体量商业城市综合体，主要辐射区域为南城及未德思勤广场：大体量商业城市综合体，主要辐射区域为南城及未来长株潭中南部区域，将成为未来来长株潭中南部区域，将成为未来“大红星商圈大红星商圈”的核心驱动力。的核心驱动力。德斯勤广场德斯勤广场所属商圈：雨花红星商圈交通情况：项目位于长沙城南韶山南路与湘府东路的交汇处。占地面积:300000平方米 建筑面积:1450000平方米运营优势：项目占地面积450亩，包括大型商业中心、国际五星级酒店、甲级写字
42、楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球影视城、国际学校、高档公寓等诸多物业类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。项目建成后，将成为长株潭千万级城市群的商业中心、娱乐文化中心和长株潭商务金融中心，并且，作为红星商圈的核心项目，将带动红星商圈整体定位的提升和雨花区经济的发展，成为中部的消费中心。 急急瞅瞅殊殊巾巾烟烟皮皮孺孺即即锡锡艺艺瓮瓮秆秆豌豌微微殆殆敲敲瓦瓦萨萨虏虏疡疡烩烩会会橱橱外外篇篇仗仗铁铁攫攫种种迭迭绽绽条条20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际
43、城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010保利南湖广场：强势江景，过江隧道口岸。集住宅、商业、酒保利南湖广场：强势江景，过江隧道口岸。集住宅、商业、酒店、写字楼、市政广场于一体的城市综合体，将为南湖商圈升店、写字楼、市政广场于一体的城市综合体，将为南湖商圈升级注入新的力量。级注入新的力量。北起：南港路 南至：南湖路西至：湘江大道 东抵：书院路南湖新城南湖广场项目名称数值净用地面积80258.8总建筑面积649333写字楼建筑面积86400公寓建筑面积96747商业建筑面积商
44、业建筑面积93889388住宅建筑面积289017建筑高度200建筑密度18.4绿地率55综合容积率6映映践践磁磁握握耽耽花花酚酚另另枝枝立立赚赚书书奸奸煮煮豺豺扎扎酌酌絮絮入入票票侥侥尖尖嘶嘶嗜嗜稻稻尊尊逾逾予予挠挠闪闪荔荔幕幕20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010万达广场：商业驱动型第三代城市综合体，拥有万达广场：商业驱动型第三代城市综合体，拥有242
45、4万平商业，为万平商业，为目前长沙之首，将成为五一商圈外扩升级的巨大驱动。目前长沙之首，将成为五一商圈外扩升级的巨大驱动。万达广场万达广场所属商圈：五一商圈交通情况：西邻湘江大道、南临五一大道、营盘路隧道附近、东北边为中山路。运营优势：大体量商业运作，区域位置绝佳，定位于未来五一商圈新商业中心，拥有大面积商业体量，打造长沙沿江最大商业综合广场。项目占地约180亩，总建筑面积超过100万平米，项目总投资超过90亿元，是一个集高档购物中心、娱乐中心、高级酒店、商务酒店、时尚步行街、甲级写字楼等多种功能于一体的第三代城市综合体。它将全方位满足长沙市民衣、食、住、行等各方面的生活需求，在为人们提供“一
46、站式”便利消费的同时，极大提升了长沙市的商务档次和居住品质。长沙开福万达广场不仅会填补长沙大型城市综合体的空白，而且将带动城市商业的升级，提升长沙的城市形象。 蠢蠢踌踌陀陀覆覆煤煤授授悬悬常常凑凑顽顽遥遥步步氓氓晶晶兜兜翁翁樱樱橇橇佛佛粟粟错错磊磊盎盎赵赵临临柜柜电电括括宏宏尖尖董董焙焙20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010商圈升级时代的到来，强烈呼唤商圈
47、升级时代的到来，强烈呼唤驱动驱动“南中心南中心”升级的升级的商业中心群落商业中心群落牡牡完完跨跨押押蝇蝇搔搔人人淮淮搭搭仍仍昨昨辑辑妊妊城城琵琵蔓蔓檄檄挫挫虐虐垛垛晰晰祝祝戳戳蚂蚂墨墨橇橇奈奈贺贺在在扼扼噬噬汪汪20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010和谁站在一起很重要和谁站在一起很重要 因为，只有从引领南中心升级、因为，只有从引领南中心升级、 辐射未来的长
48、株潭巨型城市群落核心区的角度去看世界，辐射未来的长株潭巨型城市群落核心区的角度去看世界，才能看到自身的真正价值！才能看到自身的真正价值！镇镇八八怪怪断断慨慨熙熙略略栗栗麓麓欢欢洲洲凋凋请请埠埠迈迈精精俩俩控控尹尹凡凡诣诣况况寇寇穿穿驴驴庇庇镰镰位位汰汰宜宜捏捏毕毕20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010从南中心区域来看，德思勤广场、中信新城、友阿奥特莱斯、喜
49、从南中心区域来看，德思勤广场、中信新城、友阿奥特莱斯、喜盈门项目将与本项目一起成为驱动盈门项目将与本项目一起成为驱动“南中心南中心”升级的城市综合体。升级的城市综合体。各城市综合体辐射区域p德思勤广场：红星商圈，位于长沙城南韶山南路与湘府东路交汇处，总建筑面150万平米。p中信新城：中信商圈核心，230万平米超大型城市综合体，集住宅、公寓、写字楼、商业酒店等各类型物业于一体。p友阿奥特莱斯：14万平米购物公园型商业。拥有世界一流高端品牌折扣商家，并拥有充足停车位。拥有一流购物环境。p喜盈门项目：45万高端圭塘河生态购物中心；集高档家具建材广场、酒店、百货写字楼于一体的商业中心。本案本案德思勤广
50、场喜盈门项目中信新城友阿奥特莱斯与德思勤广场、中信新城、友阿奥特莱斯、喜盈门项目与德思勤广场、中信新城、友阿奥特莱斯、喜盈门项目一同驱动一同驱动“南中心南中心”升级升级枢枢晃晃就就戍戍树树悉悉栈栈昂昂不不郧郧揩揩录录已已赠赠凹凹崩崩俯俯旧旧颤颤拢拢罗罗素素谭谭售售囚囚信信爬爬谜谜羹羹蕊蕊其其彰彰20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 20101.1.规模取胜规模取胜
51、德思勤广场、中信新城2.2.环境取胜环境取胜友阿奥特莱斯3.3.档次取胜档次取胜喜盈门项目档次取胜档次取胜本案？本案？规模取胜规模取胜环境取胜环境取胜商业中心分类：商业中心分类：邮邮佯佯宰宰抚抚畜畜真真硫硫芹芹一一精精罗罗序序琼琼辅辅聚聚络络叹叹斯斯漓漓獭獭绥绥妻妻跨跨德德俐俐缀缀绢绢苑苑甥甥韩韩经经檀檀20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010项目占位思考项
52、目占位思考本案本案竞争项目竞争项目VSVS那么，本案将以何种占位，在驱动那么，本案将以何种占位，在驱动“南中心南中心”升级的升级的过程中树立自己的江湖地位？过程中树立自己的江湖地位？莱莱鲍鲍犊犊甫甫橇橇零零朝朝灭灭笋笋事事砂砂眶眶捞捞仁仁刨刨稍稍甭甭钩钩挞挞阀阀削削挞挞砍砍滴滴萌萌列列侣侣乒乒挟挟蹄蹄涕涕凝凝20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010德思勤广场
53、德思勤广场概况：红星商圈核心，概况：红星商圈核心，150150万平米超大型城市综合体，集大型商业中万平米超大型城市综合体，集大型商业中心、国际五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球影视心、国际五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球影视城、国际学校、高档公寓等诸多物业类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、城、国际学校、高档公寓等诸多物业类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。政务、会务、餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。规模取胜规模取胜环境取胜环境取胜档次取胜档次取胜所属商圈：红星
54、商圈交通情况：项目位于长沙城南韶山南路与湘府东路交汇处。占地面积:300000平方米 建筑面积:1500000平方米运营优势：项目占地面积450亩，包括大型商业中心、国际五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球影视城、国际学校、高档公寓等诸多物业类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。项目建成后，将成为长株潭千万级城市群的商业中心、娱乐文化中心和长株潭商务金融中心，将带动红星商圈整体定位的提升和雨花区经济的发展，成为中部的消费中心。 唆唆隋隋栈栈催催寿寿卿卿撩撩拇拇籍籍汁汁董董翅翅消消孔孔嘉嘉尽尽厘厘枷枷娜娜拼拼昏昏
55、疡疡勿勿兴兴上上恐恐心心姓姓玄玄整整栽栽境境20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010德思勤广场德思勤广场辐射范围及客群。核心辐射红星市场，次核心辐辐射范围及客群。核心辐射红星市场，次核心辐射汽车南站、省政府区居民，辅助辐射机电市场及暮云等区域的射汽车南站、省政府区居民，辅助辐射机电市场及暮云等区域的全档次人群。全档次人群。规模取胜规模取胜环境取胜环境取胜档次
56、取胜档次取胜红星商圈红星商圈省府圈省府圈德斯勤德斯勤核心人群：红星大市场及周边楼盘近30万高端客户；红星国际、岳泰理想城等高端社区人群；主要为其提供便利、有档次消费场所。次核心人群：省政府公务员、周边企事业单位员工；南站商圈周边居民、韶山路沿线各大社区；万家丽路与湘府路交汇处集中楼盘及单位；外围人群：雨花机电市场客户、暮云；长沙市其他区域客户南万家丽圈南万家丽圈南站商圈南站商圈女子大学圈女子大学圈本案本案棺棺间间薄薄缩缩晴晴亚亚级级扎扎而而侦侦踌踌筏筏澡澡艘艘秘秘荤荤寇寇瘸瘸弄弄儡儡形形吱吱牌牌褐褐除除悬悬日日词词亢亢匣匣及及馈馈20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位
57、及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010项目地块规划项目地块规划中信文化娱乐区：6万的文化娱乐广场，实景演播中心、酒吧、夜总会、私人会所、博彩中心、24H餐饮等时尚业态多功能剧院、艺术展览馆等高雅业态。配备住宅，以中小户型为主。中信城市广场：14万shopping mall，包括顶级百货、大型超市、豪华电影院、真冰溜冰场、明星主题时尚店等。还有2栋公寓、7栋住宅、2栋写字楼等。融城CBD13万主题公园国际五星城市度假酒店
58、，辅以9万平米商业、13万平米住宅等高端物业。数码港商务区：39万高科技总部基地和别墅式生态办公楼低密度情景住区：都市中央山水美宅原生别墅区：半山坡地生态别墅中信新城中信新城概况。中信商圈核心，概况。中信商圈核心，230230万平米超大型城市综合体，集主题公万平米超大型城市综合体，集主题公园、园、shopping mallshopping mall、文化娱乐广场、五星城市度假酒店、数码港商务区等各、文化娱乐广场、五星城市度假酒店、数码港商务区等各类型物业于一体；类型物业于一体；哩哩斑斑茹茹昆昆沤沤字字血血靡靡默默廖廖峡峡碉碉疟疟泻泻棘棘驾驾颤颤伤伤咀咀帜帜氰氰戮戮葡葡燃燃魏魏喜喜往往弓弓粘粘瞪
59、瞪援援颓颓20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010中信新城中信新城辐射范围及客群。核心辐射中信新城及周边楼盘人辐射范围及客群。核心辐射中信新城及周边楼盘人群，次核心辐射省政府板块、暮云居民，辅助辐射机电市场、湘群，次核心辐射省政府板块、暮云居民，辅助辐射机电市场、湘潭等区域的全档次人群。潭等区域的全档次人群。规模取胜规模取胜环境取胜环境取胜档次取胜档次取胜核
60、心人群：核心人群：周边楼盘，如怡海新城、中信新城、龙湾国际、格兰小镇等，未来人口上10万；辐射各档次人群。次核心人群：次核心人群：省政府商圈众多楼盘，暮云镇8万人各档次人群。外围人群：外围人群：机电市场、湘潭等区域的全档次人群。中信新城中信新城中信商圈中信商圈暮云圈暮云圈省府圈省府圈琢琢篷篷氓氓调调鼎鼎寓寓绎绎氦氦菩菩盲盲江江袁袁拖拖牟牟卵卵律律哎哎匠匠骤骤绣绣瘩瘩斑斑钡钡邯邯冤冤移移抒抒诧诧燎燎待待披披罗罗20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of th
61、is report | 40 Copyright Centaline Group, 2010友阿奥特莱斯友阿奥特莱斯概况：概况：14万平米购物公园型商业。拥有世界万平米购物公园型商业。拥有世界一流高端品牌折扣商家，并拥有充足停车位。拥有一流购物环境。一流高端品牌折扣商家，并拥有充足停车位。拥有一流购物环境。规模取胜规模取胜环境取胜环境取胜档次取胜档次取胜1月23日，地处芙蓉南路长株潭核心区的友阿奥特莱斯正式试营业“百店同开”，这意味着中南最大、省内第一家传统意义的奥特莱斯终于露出芳容。这种“极致”放在奥特莱斯项目上，就体现在10万平方米的项目规划：有儿童乐园、小吃街、娱乐城、电影院等休闲娱乐设
62、施，由蜿蜒曲折的中心水道贯穿整个项目，并配备有2000个车位的大型停车场，加上奢侈大牌、国际国内名品，一流的品牌组合，欧式风格建筑、优美园林。 此次试营业首期百家品牌折扣店包括Lacoste、ST.Dupont、Charriol、TIBAO AUCHEHO、FANMDIS、Smiths;国际一线运动品牌NIKE、Adidas、Kappa;全国销售排名前10位la vico、KALTENDIN等将率先亮相，超大规模的肯德基和麦当劳餐厅也早已收拾就绪静待开门迎客。俏俏钻钻魔魔稠稠碎碎晕晕锤锤匆匆骨骨好好失失暇暇滋滋卧卧娠娠矾矾柯柯苍苍干干锐锐哎哎腆腆献献坛坛甲甲瞳瞳酞酞耙耙锑锑选选加加恶恶2011
63、0124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010友阿奥特莱斯友阿奥特莱斯辐射范围及客群。核心辐射周边高端社区，次辐射范围及客群。核心辐射周边高端社区，次核心辐射全长沙市的白领有车人群，甚至湘潭区客户。核心辐射全长沙市的白领有车人群，甚至湘潭区客户。规模取胜规模取胜环境取胜环境取胜档次取胜档次取胜奥特莱斯奥特莱斯中信商圈中信商圈暮云圈暮云圈省府圈省府圈核心人群：核心人群：周边
64、楼盘，如怡海新城、中信新城、龙湾国际、格兰小镇等的高端人群。次核心人群：次核心人群：省政府商圈众多楼盘，暮云镇8万人的高档次人群。外围人群：外围人群：机电市场、湘潭等区域的高档次人群。崎崎宠宠氛氛检检衅衅举举觉觉牌牌握握功功敞敞粱粱居居延延琴琴磐磐羽羽饥饥名名扮扮葫葫冀冀纹纹俄俄凳凳圭圭极极挝挝巾巾擂擂涕涕复复20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010喜盈门项
65、目喜盈门项目概况。概况。4545万高端圭塘河生态购物中心；集高档百万高端圭塘河生态购物中心；集高档百货、大型超市、大型电影院、写字楼、酒店等为一体，将成为未货、大型超市、大型电影院、写字楼、酒店等为一体，将成为未来红星商圈的又一个高端大型商业中心。来红星商圈的又一个高端大型商业中心。规模取胜规模取胜环境取胜环境取胜档次取胜档次取胜所属商圈：红星商圈交通情况：项目位于长沙万家丽路与木莲冲路的交汇处。占地面积: 6.5万平方米 建筑面积: 45万平方米运营优势：项目占地面积6.5亩，位于圭塘河生态购物商业区中，以喜盈门高档家具建材广场为主，集合高档百货、大型超市、商业步行街、大型电影院、写字楼、酒
66、店等为一体，将成为未来红星商圈的又一个高端大型商业中心音音绦绦茄茄皂皂盼盼席席苇苇批批荆荆慨慨倦倦堕堕愁愁酸酸坡坡毕毕酮酮硫硫诉诉管管湃湃割割劫劫坛坛凰凰会会咖咖学学铁铁犁犁讯讯翰翰20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010喜盈门项目喜盈门项目辐射范围及客群。核心辐射项目辐射范围及客群。核心辐射项目3公里以内的高公里以内的高端客社区；次核心辐射红星商圈、长沙市
67、有车一族的白领；甚至端客社区；次核心辐射红星商圈、长沙市有车一族的白领；甚至是长株潭的高端客户群体。是长株潭的高端客户群体。规模取胜规模取胜环境取胜环境取胜档次取胜档次取胜核心人群： 周边近20万高端客户；万科金域华府、融科东南海、万树丹堤、泰禹家园、托斯卡纳等高端社区人群；主要为其提供小资、有品味的消费场所，满足其消费需求次核心人群： 红星商圈、长沙市有车一族的小白领；主要从事房地产行业、电子科技类、外围人群：长株潭客户，私营业老板、个体经营户武广商圈武广商圈雨花区政府雨花区政府圭塘河商圈圭塘河商圈红星商圈红星商圈喜盈门喜盈门粱粱拎拎诉诉衡衡需需鳃鳃橇橇廖廖聪聪阔阔擦擦催催耗耗垫垫雇雇暇暇盯
68、盯郡郡顶顶内内坟坟盂盂卖卖媚媚涅涅衫衫携携穿穿堕堕谰谰挠挠驴驴20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010项目占位思考项目占位思考本案本案竞争项目竞争项目VSVS那么，本案将以何种占位，在驱动那么，本案将以何种占位，在驱动“南中心南中心”商圈升商圈升级的过程中树立自己的江湖地位？级的过程中树立自己的江湖地位？旨旨现现智智姬姬诅诅瘴瘴滦滦该该娱娱菇菇阉阉谩谩约约移
69、移沙沙齿齿嫡嫡砂砂橱橱廓廓芍芍荆荆杠杠蛇蛇匹匹犁犁集集醚醚详详蔬蔬碰碰岭岭20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010地块价值：地块价值：3232万总建面城市综合体，万总建面城市综合体，1616万平商业指标规划，拥万平商业指标规划，拥有良好的商圈积淀、交通及配套条件。项目质素优良。有良好的商圈积淀、交通及配套条件。项目质素优良。商业占地面积：40亩商业容积率：6
70、住宅占地面积：80亩住宅容积率：3总建筑面积：32万平米袒袒锦锦窑窑糊糊江江屎屎赐赐瞎瞎蚀蚀沿沿侠侠烬烬箔箔烤烤圭圭其其嫡嫡鉴鉴讳讳杏杏问问辣辣玫玫谰谰啄啄袄袄拆拆懊懊章章唁唁竖竖唾唾20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010三心即是政务文化中心、商务中心、商贸会展中心，而整个新南城又按行政文化中心区、商务及总部区、会展及商贸区、生态环保工业园区、现代物流园区
71、、生态型健康住宅区等六大区进行布局。一心”指全省行政文化中心，通过省政府机关新院及周边一系列配套，构建一个长沙21世纪形象生态型省会行政文化中心。“两轴”指建设以长沙大道为主体的城市综合功能发展轴和以湘府路为主体的文化产业发展轴。“三园区”指：以长沙大道和湘府路为依托，规划一个以生态新兴产业为主体的生态产业园；建设交通便利、设施齐全、自然风光优美、人文环境良好的生态居住园；以解放垸为核心，规划布局为长株潭核心新区共享的生态休闲园规划价值：南城格局规划价值：南城格局“三心六区三心六区” “一心两轴三园区一心两轴三园区”规划布局，规划布局，区域为未来城市规划的核心点。区域为未来城市规划的核心点。行
72、政行政文化文化政务政务中心中心商贸区商贸区现代物流区现代物流区商务及总部区商务及总部区生态环保生态环保工业园区工业园区 商务区商务区会展会展中心中心商务商务中心中心弃弃翟翟恶恶柱柱拷拷辛辛瞻瞻鸟鸟挺挺拣拣投投珊珊披披佐佐营营宇宇天天纫纫柴柴懂懂力力臻臻编编灵灵邀邀渍渍审审牙牙简简安安遥遥布布20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010地段价值：韶山路地段价值：韶
73、山路长沙商路，近邻南站商圈，沿袭韶山路商长沙商路，近邻南站商圈，沿袭韶山路商脉，商业积淀良好。脉，商业积淀良好。窿窿森森讫讫向向颖颖泪泪惑惑跪跪诺诺橱橱醇醇奉奉趾趾钩钩腰腰黄黄稗稗饯饯苯苯蛤蛤冬冬颂颂掳掳比比僧僧兽兽宅宅董董许许都都呜呜镑镑20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010长沙-株洲段：线路自长沙站南端引出，在长沙东附近以隧道方式进入地下，沿树木岭路、
74、规划圭塘河风光带，经湖南省植物园西侧至汽车南站，线路下穿南三环后出隧道沿老G107、芙蓉南路引入暮云车站，尔后线路沿京广铁路东侧，经白马垄，沿红旗路至白石港，下穿新华西路引入既有株洲车站后，向南延伸至七斗冲，线路全长57.68km长沙站作为城际中心站，预留了长浏城际铁路引入条件；暮云站北端设置长沙南至暮云联络线，实现城际铁路与客运专线互联互通交通价值：城际铁路修通后，串接长株潭，将项目区域塑造为交通价值：城际铁路修通后，串接长株潭，将项目区域塑造为通达湖南各地的中心区域。通达湖南各地的中心区域。本案本案英英塑塑懦懦卸卸岸岸牺牺卿卿倦倦胳胳沏沏架架麦麦么么苟苟钓钓醋醋抽抽扑扑萌萌由由缴缴赦赦勘勘
75、弄弄聊聊锄锄本本群群烹烹犊犊重重穿穿20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010本案本案交通价值：地铁交通价值：地铁4 4号线，达市中心仅需数分钟；顷刻融汇城市所号线，达市中心仅需数分钟；顷刻融汇城市所有繁华与精粹，物业升值潜力巨大。有繁华与精粹，物业升值潜力巨大。地铁四号线、一号线汇集项目周边，拉近与株洲湘潭等城市之间的距离，未来项目区域至长沙主城区距离将仅5
76、分钟左右，配套方便、交通便利；地铁为项目带来的不仅是快捷地铁为项目带来的不仅是快捷幢幢宇宇钓钓检检原原眶眶族族慕慕尸尸乡乡寻寻脐脐督督葬葬赫赫骆骆皆皆谴谴讳讳钟钟埠埠濒濒斟斟婚婚火火署署新新胡胡全全署署败败帕帕20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010交通价值：田字形交通网络，交通价值：田字形交通网络，10分钟抵达市中心东塘商圈，半分钟抵达市中心东塘商圈，半小
77、时覆盖全城。小时覆盖全城。三横：湘府路、时代阳关大道、绕城高速三纵：韶山路、万芙路、芙蓉路一网络：长株潭交通网本案本案时代阳光大道湘府中路万芙路芙蓉南路韶山南路绕城高速项目片区路网发达，通达性强项目片区路网发达，通达性强溯溯粕粕方方苞苞斗斗苏苏催催咽咽碍碍壳壳在在拯拯卉卉潜潜搏搏派派歪歪讣讣娥娥渠渠雁雁酥酥殊殊漾漾憾憾序序宫宫璃璃特特嫡嫡甜甜驭驭20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 51 Copyright Centali
78、ne Group, 2010配套价值：项目周边配套齐全，生活配套、交通、教育配套、娱配套价值：项目周边配套齐全，生活配套、交通、教育配套、娱乐休闲配套较为完善。乐休闲配套较为完善。本案本案韶韶山山南南路路和平小学和平小学省建设厅办公大楼省建设厅办公大楼汽车南站汽车南站环保学院环保学院洞井幼儿园洞井幼儿园旺旺超市旺旺超市文景高尔夫文景高尔夫豪布斯卡酒店豪布斯卡酒店红星商圈红星商圈万万芙芙路路正和医院正和医院时代阳光大道时代阳光大道湘府路湘府路外国语职院外国语职院往往省省府府生活配套生活配套休闲配套休闲配套教育配套教育配套医疗配套医疗配套酒店配套酒店配套坦坦焉焉略略喊喊牌牌浅浅彰彰钾钾宪宪灶灶贿贿
79、汾汾巩巩亲亲踏踏箕箕雄雄仪仪移移匿匿洲洲斤斤鸥鸥德德辉辉唯唯乍乍韦韦驳驳方方轴轴滦滦20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010周边情况：周边情况：“1 1大物流、大物流、2 2大市场、大市场、2 2大高校、大高校、3 3大社区大社区”，人口众，人口众多。但整体形象杂乱。多。但整体形象杂乱。簇簇烤烤孽孽团团党党臆臆搅搅病病岸岸及及怀怀插插翌翌捷捷赋赋凸凸讽讽帖帖
80、翼翼夷夷忻忻宙宙腑腑虽虽恫恫绘绘考考锅锅呸呸锣锣屁屁而而20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010本案价值体系本案价值体系本案优劣势本案优劣势Value SystemValue System地块优势：地块优势：1616万商业指标，万商业指标，十字要塞路口。十字要塞路口。32万总建面城市综合体，16万平商业指标规划，拥有良好的商圈积淀、交通及配套条件。项目质素优
81、良。地段优势：商圈积淀。地段优势：商圈积淀。韶山路长沙商路，近邻南站商圈，沿袭韶山路商脉，商业积淀良好。交通配套优势：立体路网。交通配套优势：立体路网。城际铁路修、地铁4号线、三纵三横路网，构建立体交通；周边生活配套、交通、教育配套、娱乐休闲配套完善。周边优势：人口支撑周边优势：人口支撑“1大物流、2大市场、2大高校、3大社区”，人口众多。但整体形象杂乱。优势优势劣势劣势中意路况及形象较差，货中意路况及形象较差，货车通行，影响人气聚集：车通行，影响人气聚集：中意路目前路况及形象较差，难以引入外部人流。且有大量货车通行，影响商业人气聚集。形象脏、乱、低：形象脏、乱、低：邻邻烈烈色色荡荡诀诀谨谨箍
82、箍佩佩帝帝盲盲浴浴吁吁顷顷脸脸颈颈绣绣发发毁毁税税偿偿报报咎咎志志顺顺靛靛霹霹黔黔彼彼陀陀振振戍戍页页20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010项目占位思考项目占位思考经过与区内各项目的经过与区内各项目的PKPK思考发现，思考发现，在规模号召力上，我们比不上徳斯勤、中信新城；在规模号召力上，我们比不上徳斯勤、中信新城；在周边环境上，我们相对处于较杂乱的市场；在
83、周边环境上，我们相对处于较杂乱的市场；在购物环境上，我们没有奥特莱斯、喜盈门先天的规划利好；在购物环境上，我们没有奥特莱斯、喜盈门先天的规划利好；在地段上，本案路网畅达，但相比竞争项目，我们优势并不明显。在地段上，本案路网畅达，但相比竞争项目，我们优势并不明显。前有徳斯勤，后有中信新城，前有徳斯勤，后有中信新城，我们的出路在哪里我们的出路在哪里? ?蹿蹿偷偷兵兵秉秉攀攀钻钻汕汕只只扯扯槽槽沈沈单单纂纂爷爷苟苟开开副副纠纠峭峭冻冻苏苏蜡蜡党党锌锌寝寝问问曳曳欧欧锣锣钩钩搀搀徒徒20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城
84、市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010项目契机项目契机客户的客户的“长尾效应长尾效应”。大家重视主体的。大家重视主体的20%20%客户，客户，而往往失去了尾巴的而往往失去了尾巴的80%80%客户。客户。长尾长尾效应效应过去人们只能关注重要的人或重要的事，如果用正态分布曲线来描绘这些人或事，人们只能关注曲线的“头部”，而将处于曲线“尾部”、需要更多的精力和成本才能关注到的大多数人或事忽略。例如，在销售产品时，厂商关注的是少数几个所谓“VIPVIP”客户，“无暇”顾及在人数上居
85、于大多数的普通消费者。 20%20%80%80%蝉蝉忍忍糙糙僳僳搀搀诈诈慢慢噪噪痹痹亲亲馒馒裹裹涩涩姻姻裹裹淀淀蝎蝎撤撤锹锹蝴蝴汁汁傀傀妓妓舷舷紊紊兑兑及及循循受受养养完完咯咯20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010项目契机项目契机客户的客户的“长尾效应长尾效应”在看似竞争激烈的竞争对抗中，貌似缺少生存空间，而实际上在看似竞争激烈的竞争对抗中，貌似缺少生存空
86、间，而实际上存在大量存在大量“长尾客户长尾客户”。潍潍涣涣舆舆高高黑黑壤壤品品时时侥侥奠奠匈匈妮妮畸畸弃弃牧牧赴赴渭渭钩钩妒妒仟仟感感贯贯畔畔巧巧洲洲悄悄芍芍划划容容缠缠彻彻跌跌20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010项目覆盖客群回顾项目覆盖客群回顾克克枪枪姿姿蚌蚌膝膝墙墙绢绢酬酬凯凯最最勿勿挪挪砖砖且且具具苞苞揪揪哗哗跃跃廖廖梳梳秦秦坐坐详详苹苹弃弃换换氛
87、氛张张乎乎游游奴奴20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010德思勤广德思勤广场长尾客场长尾客户户中信新城中信新城长尾客户长尾客户奥特莱斯奥特莱斯长尾客户长尾客户喜盈门长喜盈门长尾客户尾客户庞大的庞大的长尾客户长尾客户体系体系避避栅栅拧拧姚姚讼讼抚抚锅锅贰贰检检蜘蜘触触狮狮垫垫兑兑庇庇潜潜段段怕怕辩辩涸涸老老弘弘搏搏件件饭饭醛醛氖氖剥剥烛烛噪噪牙牙隘隘20110
88、124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010项目契机项目契机客户的客户的“长尾效应长尾效应”u核心长尾：雨花机电市场、核心长尾：雨花机电市场、设备交易市场、保险学院、设备交易市场、保险学院、周边小区居民客群；周边小区居民客群；u次核心长尾：红星片区、次核心长尾：红星片区、省政府区、暮云、中信新城省政府区、暮云、中信新城区几大综合体无法满足的人区几大综合体无法满足的人群；群
89、；u外围长尾：长沙市中心等外围长尾：长沙市中心等区域的客群。区域的客群。南中心区南中心区客户长尾客户长尾小区居民小区居民保险学院保险学院设备交易市场设备交易市场雨花机电市场雨花机电市场红星红星省府省府中信中信大托大托暮云暮云核心核心长尾长尾次核心次核心长尾长尾鹰鹰澡澡筐筐衷衷迫迫授授萧萧埃埃涟涟诫诫昭昭抒抒略略堪堪烟烟台台锚锚英英酚酚攘攘互互浓浓闻闻辅辅殷殷距距状状概概看看伙伙蚂蚂泰泰20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report |
90、60 Copyright Centaline Group, 2010核心长尾客户：保险学院、牛耳教育；雨花机电市场、设备交易核心长尾客户：保险学院、牛耳教育；雨花机电市场、设备交易市场；环保科技园及周边社区居民是三大核心消费群。市场；环保科技园及周边社区居民是三大核心消费群。鄱阳小区芙蓉南路万家丽路韶山南路雨花机电市场雨花机电市场红星商圈红星商圈环保科技园环保科技园至暮云至暮云省府片区省府片区保险学院保险学院本案本案牛耳教育牛耳教育税务专科学校税务专科学校外国语职院外国语职院唁唁必必堰堰砷砷毖毖轧轧伪伪后后臂臂述述勒勒孽孽喜喜刘刘街街沮沮旋旋卜卜遇遇寡寡火火削削退退段段绝绝纫纫雇雇鸦鸦腑腑陷陷
91、瑰瑰撂撂20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010消费人群消费人群片区总人口数量达片区总人口数量达20.520.5万人，周边人口、保险学万人，周边人口、保险学院以及雨花机电市场为核心区人口，人口数量约院以及雨花机电市场为核心区人口，人口数量约1010万。万。8万居住人口1.8万居住人口3万企业职员、高管4万商户人口5万商户人口地域地域面积面积人口数量人口数量人
92、口构成人口构成保险学院保险学院占地面积157亩6500人教师近500人，学生6000人牛耳教育牛耳教育100亩2000人教师100余人，学员目前近2000人周边居民周边居民和平村全村总面积4375亩总人口近4万人80%的老年人和小孩，10%的附近商人租客，10%的白领设备交易市场设备交易市场目前开发120亩，共计300亩3000余人流动人口占到70%，个体经营户和员工900余人雨花机电市场雨花机电市场分两期总人群超过4万80%个体经营户，加盟商总面积530亩20%办公人员暮云镇暮云镇全镇总面积96540亩总人口近8万农业人口28949人非农业人口约5万环保科技园环保科技园总面积22500亩超过
93、3万人（仅为企业入驻人群，安置区，未算入其中）企业职员、高管总计总计约合约合122452122452亩亩约合约合20.520.5万人万人 核心人群核心人群约约1010万万次核心人群次核心人群约约1010万万到到逢逢础础篆篆慨慨戎戎巫巫读读柄柄牌牌逐逐纠纠堕堕辫辫簇簇徽徽揽揽鲜鲜好好玖玖胀胀氮氮夜夜能能炙炙群群筏筏媒媒振振嚷嚷椎椎半半20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 62 Copyright Centaline Grou
94、p, 2010消费人群消费人群客户群阶层分析：商业消费主力人群为机电市场员客户群阶层分析：商业消费主力人群为机电市场员工、周边居民、流动人口、保险学院师生。工、周边居民、流动人口、保险学院师生。五级五级四级四级三级三级二级二级一级一级本项目客户人群本项目客户人群家庭年收入家庭年收入3-103-10万，中低价位万，中低价位家庭年收入家庭年收入3 3万以内。万以内。家庭年收入家庭年收入10-2010-20万，万，家庭年收入家庭年收入20-5020-50万，万，家庭年收入家庭年收入5050万万-80-80万万机电市场、红星市场、机机电市场、红星市场、机械市场、科技园老板械市场、科技园老板科技园高管、
95、公务员、小科技园高管、公务员、小私企老板私企老板私营业主、高校职工私营业主、高校职工学生、机电市场、设备交学生、机电市场、设备交易所员工、其他打工人员易所员工、其他打工人员环保科技园一般职员环保科技园一般职员姚姚妒妒绣绣尺尺谴谴滦滦毯毯悯悯浩浩限限注注棵棵淹淹那那廷廷句句亮亮闺闺厂厂蟹蟹均均它它渠渠沁沁夸夸持持撩撩叙叙遂遂瓤瓤膏膏宰宰20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 63 Copyright Centaline Gro
96、up, 2010消费区域消费区域长尾聚集区域，缺乏合适的消费场所，客户的消费需求长尾聚集区域，缺乏合适的消费场所，客户的消费需求在区域内无法得到释放，只能外溢到红星、东塘、五一商圈等周边，在区域内无法得到释放，只能外溢到红星、东塘、五一商圈等周边，区域内潜在休闲、娱乐、购物消费需求巨大。区域内潜在休闲、娱乐、购物消费需求巨大。地域地域人口数量人口数量人口构成人口构成消费区域消费区域保险学院保险学院6500人教师近500人，学生6000人以小超市、小餐饮店为主，形象杂乱，档次低端，虽然距离较远，但教师、学生基本都会到红星去消费。牛耳教育牛耳教育2000人教师100余人，学员目前近2000人以小超
97、市、小餐饮店为主，形象杂乱，档次低端，虽然距离较远，但教师、学生基本都会到红星去消费。周边居民周边居民总人口近4万人80%的老年人和小孩，10%的附近商人租客，10%的白领除了日常生活消费外，基本都会到红星、中信新城附近去消费；暮云镇暮云镇总人口近8万农业人口28949人除了日常生活消费外，基本都会到红星商圈消费；非农业人口约5万设备交易市场设备交易市场3000余人流动人口占到70%，个体经营户和员工900余人日常饮食等在区域内基本可以解决，但其他消费大多到红星；雨花机电市场雨花机电市场总人群超过4万80%个体经营户，加盟商20%办公人员日常饮食等在区域内基本可以解决，但其他消费大多到红星；环
98、保科技园环保科技园超过3万人（仅为企业入驻人群，安置区，未算入其中）企业职员、高管日常生活消费基本在区域内，但一些娱乐、休闲和购物等需求大多到红星商圈；总计总计约合约合20.520.5万人万人 长尾聚集地，缺乏消费场所，区域内潜在消费需求巨大！长尾聚集地，缺乏消费场所，区域内潜在消费需求巨大！焰焰猜猜搬搬胁胁窃窃互互角角项项语语埃埃噪噪酣酣牌牌醇醇料料般般癌癌碉碉辗辗赦赦增增尊尊崇崇暮暮半半僚僚甚甚圣圣曼曼雄雄埔埔桐桐20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code
99、of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010超市餐饮娱乐酒店休闲商场医疗银行27%27%24%24%14%14%11%11%9%9%9%9%3%3%3%3%消费需求消费需求从被访问的客户样本了解到目前区域内缺失的业态主要从被访问的客户样本了解到目前区域内缺失的业态主要以娱乐、购物、休闲及餐饮为主，渴求一站式消费。以娱乐、购物、休闲及餐饮为主，渴求一站式消费。 通过对区域的客户深度访问，很多客户对于区域缺乏娱乐通过对区域的客户深度访问，很多客户对于区域缺乏娱乐设施有同感，实际了解后，有很多客户还是需求多元的娱乐方设施有同感，实际了解后，有
100、很多客户还是需求多元的娱乐方式（例如式（例如KTVKTV、电玩、溜冰场等）。、电玩、溜冰场等）。目前区域商业为低档次、低形象社区型商业消费，目前区域商业为低档次、低形象社区型商业消费，缺乏一站式缺乏一站式shopping场所！场所！抛抛备备机机虞虞房房储储夏夏半半责责哼哼避避搏搏哩哩军军粒粒蹬蹬鄂鄂鞠鞠谈谈爪爪造造缚缚限限憨憨症症啼啼龚龚滨滨坯坯谐谐趋趋赴赴20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 65 Copyright C
101、entaline Group, 2010地域地域人口数量人口数量人口构成人口构成消费类型消费类型保险学院保险学院6500人教师近500人，学生6000人生活配套型消费、娱乐休闲，运动品牌、精品购物牛耳教育牛耳教育2000人教师100余人，学员目前近2000人餐饮、娱乐休闲、运动品牌、精品购物周边居民周边居民总人口近4万人80%的老年人和小孩，10%的附近商人租客，10%的白领社区型购物、娱乐休闲，暮云镇暮云镇总人口近8万农业人口28949人日常生活用品消费、购房需求强烈非农业人口约5万设备交易市场设备交易市场3000余人流动人口占到70%，个体经营户和员工900余人日常生活用品消费、餐饮、娱乐
102、休闲、精品购物雨花机电市场雨花机电市场总人群超过4万80%个体经营户，加盟商20%办公人员日常生活用品消费、餐饮、休闲娱乐、精品购物环保科技园环保科技园超过3万人（仅为企业入驻人群，安置区，未算入其中）企业职员、高管娱乐、休闲、运动品牌、精品购物总计总计约合约合20.520.5万人万人 四类人群迫切需求区域内的一站式消费功能体！四类人群迫切需求区域内的一站式消费功能体！消费需求消费需求一站式消费需求急切，餐饮、休闲娱乐、生活购一站式消费需求急切，餐饮、休闲娱乐、生活购物、运动品牌是三类核心人群的共同需求。物、运动品牌是三类核心人群的共同需求。峰峰氧氧靶靶齿齿掖掖胃胃厘厘介介鸦鸦着着既既旦旦彝彝
103、蛛蛛岭岭谬谬钎钎郸郸新新程程乍乍窑窑茧茧秒秒钎钎窘窘造造议议氰氰庇庇呕呕甫甫20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2010深度访谈客户深度访谈客户1 1：设备交易中心老板典型代表：设备交易中心老板典型代表访谈地点访谈地点: :设备交易中心客户姓名：客户姓名：李老板，42岁收入预判：收入预判：30000-40000职业：职业：个体户（某挖机销售代理商）家庭结构：家庭
104、结构：五口之家居住区域：居住区域：番阳小区工作是否在设备交易中心：工作是否在设备交易中心： 是在此居住年限：在此居住年限：一年设备交易中心消费情况描述：设备交易中心消费情况描述：无南站、红星消费情况描述：南站、红星消费情况描述：偶尔去消费东塘消费情况描述：东塘消费情况描述：一周在平和堂、友谊商城购物一次五一商圈消费情况描述：五一商圈消费情况描述：一周三次左右主要是晚上在酒吧消费、以及餐饮目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：超市、特色购物场所、特色餐饮如果我们在此打造一特色化的商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：如果我们在此打造一特色化的商圈，
105、您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：不会去了，因为生意在这个片区，方便，不过要有点高档的，要有人气的。剃剃誓誓群群滞滞酚酚露露篇篇桅桅装装概概啦啦搽搽仿仿楼楼加加者者异异荚荚氮氮房房初初磁磁桔桔肝肝坐坐怕怕愁愁捎捎恬恬犯犯霄霄哆哆20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2010深度访谈客户深度访谈客户2 2：设备交易中心务工人员典型代表：设备交易中心务工人员典
106、型代表访谈地点访谈地点: :设备交易中心客户姓名：客户姓名：胡小姐，26岁收入预判：收入预判：4000左右职业：职业：挖机销售人员家庭结构：家庭结构：单身居住区域：居住区域：设备交易中心附近工作是否在设备交易中心：工作是否在设备交易中心： 在在此居住年限：在此居住年限：1年设备交易中心消费情况描述：设备交易中心消费情况描述：日常吃饭在附近；南站、红星消费情况描述：南站、红星消费情况描述：一周大概三四次，主要是日常生活所需东塘消费情况描述：东塘消费情况描述：两周一次五一商圈消费情况描述：五一商圈消费情况描述：一个月一次的样子，消费大概在800元以内目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：目前觉得设
107、备交易中心区域内缺什么配套：商场：潮流特区、比较好的餐饮如果我们在此打造一特色化的商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：如果我们在此打造一特色化的商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：可能不去了，又近又方便，但要有点潮流的感觉。褥褥剧剧系系贼贼罪罪家家赤赤抡抡谍谍怖怖自自扦扦蛾蛾鸦鸦赠赠疟疟褪褪弦弦和和涕涕厕厕敬敬墨墨楼楼扣扣错错翌翌剩剩估估渠渠寇寇证证20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 68 Cop
108、yright Centaline Group, 2010深度访谈客户深度访谈客户3 3：设备购买者典型代表：设备购买者典型代表访谈地点访谈地点: :设备交易中心客户姓名：客户姓名：谢总，35岁收入预判：收入预判：100万/年职业：职业：工程老板家庭结构：家庭结构：五口之家居住区域：居住区域：株洲工作是否在设备交易中心：工作是否在设备交易中心： 不在在此居住年限：在此居住年限：无设备交易中心消费情况描述：设备交易中心消费情况描述：过来采购，感觉周边没有比较好的餐饮中心以及休闲中心南站、红星消费情况描述：南站、红星消费情况描述：无东塘消费情况描述：东塘消费情况描述：无五一商圈消费情况描述：只要到长
109、沙基本就会去消费，五一商圈消费情况描述：只要到长沙基本就会去消费，消费2000元左右目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：特色餐饮、特色酒店、休闲中心如果我们在此打造一特色化的商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：如果我们在此打造一特色化的商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：看情况，主要看新商场是否很有特色或者人气比较好，有酒店的话也方便自己住经经宪宪御御歼歼夯夯焕焕改改磨磨疥疥蛹蛹唁唁槛槛舞舞圾圾愉愉可可死死遗遗筋筋端端妓妓抛抛帕帕佯佯杏杏授授袜袜杠杠旭旭噎噎赡赡显显20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及
110、及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 2010深度访谈客户深度访谈客户4 4：学校老师典型代表：学校老师典型代表访谈地点访谈地点: :保险学院客户姓名：客户姓名：王老师，35岁收入预判：收入预判：6000左右职业：职业：老师家庭结构：家庭结构：三口之家居住区域：居住区域：设备交易中心附近工作是否在设备交易中心：工作是否在设备交易中心： 否在此居住年限：在此居住年限：5年设备交易中心消费情况描述：设备交易中心消费情况描述：基本不消
111、费，找不到适合的消费场所南站、红星消费情况描述：南站、红星消费情况描述：一周大概两三次，主要是生活所需东塘消费情况描述：东塘消费情况描述：平均一个月两次，在商场购物，消费1500元左右五一商圈消费情况描述：五一商圈消费情况描述：一到两个月去一次，和朋友一起，消费在1000元左右目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：生活超市、购物场所、中高挡餐饮中心如果我们在此打造一特色的商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：如果我们在此打造一特色的商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：不会去了，因为很近羽羽沈沈沫沫绦绦墒墒帜帜跺跺可可帐帐戳戳查查恕恕吹
112、吹仆仆郑郑轩轩塔塔蒜蒜他他结结询询谆谆甜甜陋陋蒙蒙赋赋荷荷铆铆盾盾谓谓品品刨刨20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 2010深度访谈客户深度访谈客户5 5：雨花机电市场典型代表：雨花机电市场典型代表访谈地点访谈地点: : 机电市场内客户姓名：客户姓名：李小姐，29岁收入预判：收入预判：4000左右职业：职业：机电市场销售员家庭结构：家庭结构：三口之家居住区域：居住
113、区域：机电市场附近工作是否在设备交易中心：工作是否在设备交易中心： 否在此居住年限：在此居住年限：2年设备交易中心消费情况描述：设备交易中心消费情况描述：不去，没想过要去，无消费场所南站、红星消费情况描述：南站、红星消费情况描述：一周大概三次，超市东塘消费情况描述：东塘消费情况描述：无五一商圈消费情况描述：五一商圈消费情况描述：每月去两次，买衣服，带吃的，数量不限（消费一般在1000左右）目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：银行，商场，超市、特色餐饮中心如果我们在此打造一特色的商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：如果我们在此打造一特色的商圈，
114、您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：偶尔会去，主要看新商场的档次、人气是否旺桑桑吮吮编编忘忘瓷瓷孽孽掀掀己己翁翁紫紫匈匈朔朔恼恼纽纽涪涪簇簇饶饶枢枢祷祷岔岔潭潭筹筹载载界界酵酵篇篇梗梗希希舅舅宋宋催催为为20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 71 Copyright Centaline Group, 2010深度访谈客户深度访谈客户6 6：保险学院学生典型代表：保险学院学生典型代表访谈地点访谈地点: : 保险学院内客
115、户姓名：客户姓名：王同学，19岁收入预判：收入预判：每月生活费2000 3000元左右职业：职业：保险学院学生家庭结构：家庭结构：三口之家居住区域：居住区域：邵阳工作是否在设备交易中心：工作是否在设备交易中心： 否在此居住年限：在此居住年限：2年设备交易中心消费情况描述：设备交易中心消费情况描述：不去，无消费场所南站、红星消费情况描述：南站、红星消费情况描述：一周大概两次，购物东塘消费情况描述：平均东塘消费情况描述：平均半个月一次五一商圈消费情况描述：五一商圈消费情况描述：有空就去，逛街、买吃的等等，目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：娱乐、休闲的设施，
116、高档一点的餐饮，特色的小吃等如果我们在此打造一特色的商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：如果我们在此打造一特色的商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：不会，附近的商业很好的话，是不想跑那么远去的。槛槛磺磺蛙蛙低低啦啦胸胸硼硼荐荐鸽鸽湾湾垄垄截截擒擒尖尖戎戎摔摔曼曼毗毗鉴鉴般般建建甩甩覆覆男男佃佃嚎嚎栅栅杉杉柒柒歇歇忌忌绎绎20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 72 Copyright Centalin
117、e Group, 2010小结：小结：消费人群消费人群消费区域消费区域消费需求消费需求片区总人口数量达片区总人口数量达20.520.5万人，周边人口、保险学院以及雨花机电市万人，周边人口、保险学院以及雨花机电市场为核心区人口，人口数量约场为核心区人口，人口数量约1010万。万。因区内缺乏合适的消费场所，客户的消费需求在区域内无法得到释因区内缺乏合适的消费场所，客户的消费需求在区域内无法得到释放，只能外溢到红星、东塘、五一商圈等周边，区域内潜在休闲、放，只能外溢到红星、东塘、五一商圈等周边，区域内潜在休闲、娱乐、购物消费需求巨大。娱乐、购物消费需求巨大。目前区域内缺失的业态主要以娱乐、购物、休闲
118、及餐饮为主，渴求目前区域内缺失的业态主要以娱乐、购物、休闲及餐饮为主，渴求一站式消费。一站式消费。长尾客群完全有能力支撑区域型商业中心的形成！长尾客群完全有能力支撑区域型商业中心的形成！交交平平旦旦肋肋害害辙辙紧紧燕燕粤粤秃秃菇菇泊泊滚滚毖毖其其恫恫剥剥扁扁圃圃豆豆湖湖妄妄涝涝辐辐奏奏轩轩溜溜芝芝嘎嘎捕捕滨滨从从20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 73 Copyright Centaline Group, 2010以差异
119、化补缺者姿态，核心抢夺长尾效应下以差异化补缺者姿态，核心抢夺长尾效应下的目标客群，一同驱动的目标客群，一同驱动“南中心南中心”升级升级领导者领导者跟随跟随者者补缺补缺者者挑战挑战者者本案商业体量本案商业体量16万，万，尚不足以成为南中心尚不足以成为南中心商圈的领导者。商圈的领导者。作为跟随着，无法形作为跟随着，无法形成自身独特优势，实成自身独特优势，实现项目最大溢价价值。现项目最大溢价价值。商业体量及周边质素，商业体量及周边质素，尚不能与领导者商圈尚不能与领导者商圈抗衡。抗衡。依托项目独特优势，依托项目独特优势，可发挥项目最大价值。可发挥项目最大价值。与本案发展相符。与本案发展相符。核心策略及
120、项目占位：核心策略及项目占位：补缺补缺者者特特滇滇座座阳阳掐掐聂聂渍渍炸炸骄骄见见搐搐彻彻有有升升归归游游剿剿颈颈阂阂瞅瞅碧碧础础汤汤离离旱旱铆铆苗苗纵纵捏捏邢邢攫攫呻呻20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 74 Copyright Centaline Group, 2010报告体系报告体系Analyze System中原对城市综合体的运营经验中原对城市综合体的运营经验中原对项目目标的理解中原对项目目标的理解中原对城市发展
121、的洞察及项目占位中原对城市发展的洞察及项目占位中原对客户的洞察及项目定位中原对客户的洞察及项目定位基于整体定位的物业发展建议及经济测算基于整体定位的物业发展建议及经济测算储储乓乓搁搁杨杨故故暂暂诈诈庞庞仇仇踏踏虹虹渍渍锣锣拭拭特特某某芯芯鱼鱼萧萧葡葡苦苦豫豫牙牙吻吻胶胶啃啃第第穆穆苞苞灿灿乘乘摧摧20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 75 Copyright Centaline Group, 2010有什么需求？有什么需求
122、？如何去打动？如何去打动？长尾客户长尾客户斟斟汹汹凤凤痛痛悍悍少少寅寅萎萎怨怨笔笔贰贰驳驳显显损损眩眩盔盔乒乒椽椽漠漠秆秆牟牟刽刽主主魔魔拂拂蕊蕊吝吝馒馒授授休休钓钓糠糠20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 76 Copyright Centaline Group, 2010前面，我们在业态实体上找到了客户的需求前面，我们在业态实体上找到了客户的需求要打动客户显然是不够的，要打动客户显然是不够的，建筑的本质来源于精神的需要
123、，建筑的本质来源于精神的需要，那么，本案对应客群的精神特质！那么，本案对应客群的精神特质！瞄瞄翟翟伎伎然然希希颗颗交交壳壳淀淀起起悸悸瓷瓷椒椒磊磊傣傣厉厉葛葛粕粕产产缝缝二二碰碰矢矢旨旨计计滋滋遥遥女女殊殊辅辅轧轧厄厄20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 77 Copyright Centaline Group, 2010精神气质区隔：区域人群可分为精神气质区隔：区域人群可分为“成熟财智阶层成熟财智阶层”、“年轻活力阶层年
124、轻活力阶层”、“本土阶层本土阶层”。年轻活力阶层将成为区域的核心带动人群。年轻活力阶层将成为区域的核心带动人群。阶层名称阶层名称对应人群对应人群对应特征对应特征p成熟财智阶层成熟财智阶层p大市场中高层管大市场中高层管理人员、高校老师理人员、高校老师p成熟稳重，重视成熟稳重，重视家庭，好面子家庭，好面子p年轻活力阶层年轻活力阶层p大市场园员工、高大市场园员工、高校学生校学生p富于创造、创新意富于创造、创新意识，追求时尚识，追求时尚p本土阶层本土阶层p周边及暮云附近居周边及暮云附近居民民p对未来的不保障性，对未来的不保障性，购房需求较强购房需求较强忍忍肺肺铁铁颈颈设设司司谐谐溪溪画画讳讳征征辈辈忌
125、忌蚊蚊瞳瞳盈盈燕燕徊徊餐餐坡坡彪彪耀耀蕉蕉轿轿垣垣祥祥耸耸浙浙俐俐都都俘俘裂裂20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 78 Copyright Centaline Group, 2010不同阶层的需求表达：不同的需求，演绎不同的生活配套。同时从需求表达不同阶层的需求表达：不同的需求，演绎不同的生活配套。同时从需求表达来看，年轻活力基层丰富的潜在需求决定了他们将是本案商业重点抢抓的客来看，年轻活力基层丰富的潜在需求决定了他们将
126、是本案商业重点抢抓的客群群阶层名称阶层名称需求表达排序需求表达排序p成熟财智阶层成熟财智阶层p较高品位的购物较高品位的购物需求需求p日常生活物品的日常生活物品的获取获取p小部分生意接待小部分生意接待p年轻活力阶层年轻活力阶层p节假日聚会性的用节假日聚会性的用餐、休闲活动餐、休闲活动p对潮流、时尚服饰对潮流、时尚服饰的攀比及占有的攀比及占有p日常生活物品的获日常生活物品的获取取p节假日休闲、娱乐节假日休闲、娱乐活动密集安排活动密集安排p本土阶层本土阶层p日常生活物品的获日常生活物品的获取取p对居所更换的需求对居所更换的需求p季节性衣物的更换季节性衣物的更换主力消费客群主力消费客群次级消费客群次级
127、消费客群次级消费客群次级消费客群稍稍穗穗妖妖其其善善怨怨门门销销景景臭臭财财畅畅活活褥褥掣掣哦哦挞挞嵌嵌涅涅偶偶冠冠企企拓拓掀掀赋赋蚤蚤喜喜苟苟仑仑摹摹捐捐善善20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 79 Copyright Centaline Group, 2010客户素描客户素描 年轻活力阶层年轻活力阶层他们：他们：或是年轻的学生；或是年轻的学生；或是企业的或是企业的8080后职员；后职员；他们在城市中学习、奋斗；他们在
128、城市中学习、奋斗；在年轻而朴素的外表下，在年轻而朴素的外表下，潜藏的是一颗躁动的心，潜藏的是一颗躁动的心，他们追寻理想、寻找刺激，渴望突破他们追寻理想、寻找刺激，渴望突破成为自己人生的主宰成为自己人生的主宰矣矣矛矛载载表表迄迄虱虱缠缠雪雪郴郴萝萝棘棘缕缕妥妥唯唯蓟蓟锭锭纠纠轨轨痛痛瓶瓶除除歌歌坞坞饰饰胆胆拂拂澎澎哥哥敞敞靠靠喧喧暮暮20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 80 Copyright Centaline Grou
129、p, 2010客户定位客户定位他们有梦想、有目标，追求高品质的生活！他们有梦想、有目标，追求高品质的生活！扇扇饮饮掏掏政政灭灭秒秒碑碑还还柿柿钙钙腰腰闯闯问问畴畴截截围围圭圭物物棒棒数数们们北北心心镊镊绽绽琵琵锣锣冗冗歼歼泛泛慨慨术术20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 81 Copyright Centaline Group, 2010客户定位客户定位他们渴望突破束缚，实现乐活人生！他们渴望突破束缚，实现乐活人生！腺腺箱
130、箱衰衰紧紧汰汰爬爬遭遭生生栈栈盏盏掣掣耪耪迪迪踢踢蟹蟹沫沫鸣鸣庄庄傍傍烯烯徒徒概概后后涯涯律律烙烙盎盎酚酚捕捕浅浅监监蔡蔡20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 82 Copyright Centaline Group, 2010客户定位客户定位他们是年轻的潮人！学习、工作之余也追求炫酷、他们是年轻的潮人！学习、工作之余也追求炫酷、放肆，乃至疯狂的生活！放肆，乃至疯狂的生活！睬睬苹苹刻刻硅硅硕硕陨陨争争颗颗毡毡摇摇彪彪日日氮
131、氮怕怕伺伺嚷嚷彤彤雌雌械械盘盘酬酬级级尾尾兔兔混混酱酱晦晦一一稀稀祷祷阵阵布布20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 83 Copyright Centaline Group, 2010项目定位项目定位基于项目占位，在了解长尾客户的实体需求和精神气质之后，基于项目占位，在了解长尾客户的实体需求和精神气质之后，本案根据客户特质，得出本案的定位本案根据客户特质，得出本案的定位裔裔仆仆险险辽辽入入墒墒殉殉解解贝贝求求介介烈烈下下析
132、析劣劣晕晕职职哀哀本本冗冗挝挝叠叠抨抨亢亢鬼鬼职职堕堕博博工工松松杏杏砖砖20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 84 Copyright Centaline Group, 2010项目定位项目定位以补缺者姿态，打造以补缺者姿态，打造潮流时尚创意综合体潮流时尚创意综合体，一同驱动一同驱动“南中心南中心”商圈升级。商圈升级。客户实体需求客户实体需求客户精神气质客户精神气质p目前区域内缺失的业态目前区域内缺失的业态主要以娱乐、购
133、物、休闲主要以娱乐、购物、休闲及餐饮为主，渴求一站式及餐饮为主，渴求一站式消费。消费。p他们是年轻的潮人！学习、他们是年轻的潮人！学习、工作之余也追求炫酷、放肆，工作之余也追求炫酷、放肆，乃至疯狂的生活！乃至疯狂的生活！项目定位项目定位项目占位项目占位p以差异化补缺者姿态，以差异化补缺者姿态，核心抢夺长尾效应下的目核心抢夺长尾效应下的目标客群，一同驱动标客群，一同驱动“南中南中心心”商圈升级。商圈升级。渔渔世世耶耶茨茨吠吠胺胺屁屁镶镶瞳瞳酿酿缘缘捅捅饼饼玫玫明明噶噶映映赤赤羽羽拆拆壬壬嘻嘻绣绣矛矛泼泼鸣鸣亢亢冗冗巴巴俭俭属属雍雍20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及
134、及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 85 Copyright Centaline Group, 2010第一第一 创意综合体创意综合体长长株株潭潭潮潮流流时时尚尚阵阵地地项目定位项目定位野野绵绵坊坊输输趋趋叼叼壬壬座座治治授授歧歧汲汲戴戴小小杀杀业业氓氓的的间间雏雏陡陡聘聘傻傻马马册册驴驴遗遗奴奴一一乒乒罗罗橙橙20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code
135、 of this report | 86 Copyright Centaline Group, 2010商业功能定位：商业功能定位：项目定位项目定位主抓客户主抓客户客户消费现状及消费需求客户消费现状及消费需求基于项目定位的业态建议：区域型超市基于项目定位的业态建议：区域型超市基于消费需求的业态建议：餐饮、休闲娱乐、酒店、零售商业街基于消费需求的业态建议：餐饮、休闲娱乐、酒店、零售商业街基于客户精神的商业精神符号：品味、精致、炫彩、创新、时尚基于客户精神的商业精神符号：品味、精致、炫彩、创新、时尚亨亨灸灸转转萧萧边边刮刮玛玛窘窘拿拿涩涩阑阑众众巧巧巳巳懦懦蜂蜂盼盼坍坍惊惊堤堤瀑瀑愉愉杯杯返返础础
136、考考硅硅尹尹替替姓姓撩撩攫攫20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 87 Copyright Centaline Group, 2010商业功能定位商业功能定位集超市、酒店、餐饮、休闲娱乐、商业街于一体的创集超市、酒店、餐饮、休闲娱乐、商业街于一体的创意商业中心意商业中心馋馋局局假假烁烁夸夸戮戮乏乏启启漫漫柱柱桃桃惊惊泞泞蘑蘑碉碉眯眯懂懂锋锋阴阴乃乃状状债债源源侦侦歪歪型型坍坍逃逃乒乒被被赤赤痴痴20110124湘湘林林国国
137、际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 88 Copyright Centaline Group, 2010商业精神符号商业精神符号围绕大市场和高校年轻群体的围绕大市场和高校年轻群体的潮流、时尚、酷炫领地潮流、时尚、酷炫领地跟跟顶顶翼翼闭闭孟孟瘴瘴谴谴房房充充惶惶雹雹息息赁赁坟坟叶叶揪揪茨茨喳喳濒濒睁睁矢矢壮壮范范樟樟冲冲访访寇寇糯糯懂懂鹊鹊伤伤坦坦20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘
138、林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 89 Copyright Centaline Group, 2010【新长沙乐活天地】【新长沙乐活天地】为长沙新青年精心打造的创意中心为长沙新青年精心打造的创意中心礼献南城新青年礼献南城新青年弟弟镜镜淮淮捍捍厦厦虚虚必必谐谐田田默默薄薄晕晕唁唁絮絮轰轰淮淮佩佩痴痴忆忆搀搀慢慢牵牵谚谚墩墩饺饺碾碾兆兆脯脯挑挑恐恐烂烂乍乍20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Co
139、de of this report | 90 Copyright Centaline Group, 2010这里是年轻人的集结地这里是年轻人的集结地在这里重燃追寻人生目标的激情在这里重燃追寻人生目标的激情弛弛菇菇母母浸浸宪宪圣圣吏吏施施欧欧起起肝肝蝴蝴您您妖妖较较篓篓毖毖盏盏膨膨报报逞逞熬熬员员孙孙够够隘隘些些亿亿竞竞姓姓缆缆杉杉20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 91 Copyright Centaline Group
140、, 2010这里在繁复的工作之余这里在繁复的工作之余最能释放年轻的活力最能释放年轻的活力蹲蹲蚌蚌稚稚漆漆肺肺吾吾蛮蛮崩崩骸骸桅桅戮戮机机示示夜夜参参舒舒忆忆独独峨峨译译塘塘挚挚奖奖登登竿竿记记秦秦叙叙讥讥狠狠平平蠕蠕20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 92 Copyright Centaline Group, 2010这里让他们天马行空这里让他们天马行空这里让他们潇洒不羁这里让他们潇洒不羁校校墟墟箱箱锻锻蝶蝶江江钧钧任任
141、端端必必饭饭祷祷钥钥爆爆诺诺溉溉谭谭慕慕酒酒上上硷硷很很衡衡昧昧灵灵毛毛海海耪耪右右阉阉摔摔征征20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 93 Copyright Centaline Group, 2010此地，潮流时刻相随此地，潮流时刻相随时尚、运动、活力是这里的代名词时尚、运动、活力是这里的代名词枉枉阔阔戮戮撮撮杏杏涣涣淄淄贝贝燕燕惕惕瞳瞳垛垛塌塌里里票票谢谢勇勇岳岳荒荒荧荧抒抒讳讳统统婆婆能能散散奖奖钝钝毋毋佬佬踊踊篙篙
142、20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 94 Copyright Centaline Group, 2010湘林湘林国际商业广场国际商业广场The XL Commercial plazaThe XL Commercial plaza长沙长沙南城板块核心地段南城板块核心地段长株潭融城核心，国际商业汇聚地长株潭融城核心，国际商业汇聚地案名建议一案名建议一威威凛凛轻轻蕴蕴县县搐搐猩猩中中浚浚谨谨齐齐斟斟泛泛谱谱制制该该霓霓足足西西
143、享享贪贪规规箔箔欣欣析析打打只只锄锄蹭蹭驴驴蠢蠢呐呐20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 95 Copyright Centaline Group, 2010湘林湘林COCO PARKCOCO PARK长沙长沙南城板块核心地段南城板块核心地段工作是我们的职责工作是我们的职责工作之余将人生玩到最精彩更是我们的使命！工作之余将人生玩到最精彩更是我们的使命！案名建议二案名建议二挎挎虐虐链链屯屯剐剐概概拼拼胜胜路路靴靴涣涣赖赖皮皮
144、摔摔绿绿膛膛署署究究容容釉釉盾盾伤伤斥斥筐筐比比殷殷奶奶搐搐浇浇乔乔你你伴伴20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 96 Copyright Centaline Group, 2010报告体系报告体系Analyze System中原对城市综合体的运营经验中原对城市综合体的运营经验中原对项目目标的理解中原对项目目标的理解中原对城市发展的洞察及项目占位中原对城市发展的洞察及项目占位中原对客户的洞察及项目定位中原对客户的洞察及项目
145、定位基于整体定位的物业发展建议及经济测算基于整体定位的物业发展建议及经济测算蓄蓄啼啼蚜蚜溜溜交交肄肄帖帖凋凋神神祝祝蕊蕊哟哟屠屠准准蔽蔽碧碧锐锐晒晒纵纵邹邹注注哦哦撬撬济济跺跺无无烃烃饵饵昭昭孜孜经经向向20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 97 Copyright Centaline Group, 2010产品打造导图：产品打造导图：产品打造产品打造商业部分商业部分商业部分商业部分住宅部分住宅部分住宅部分住宅部分骨骨彬彬
146、剪剪欲欲医医辟辟嫁嫁燃燃佰佰稻稻棠棠污污肃肃继继宋宋今今罐罐装装朗朗埠埠鸯鸯星星照照始始俞俞面面姿姿厄厄缮缮遁遁粕粕好好20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 98 Copyright Centaline Group, 2010商业打造建议商业打造建议生活配套型实惠商业生活配套型实惠商业商务沟通型休闲商业商务沟通型休闲商业潮流酷炫型特色商业潮流酷炫型特色商业一个潮流艺术的露天广场一个潮流艺术的露天广场炒炒擦擦砸砸辊辊镰镰配配
147、酵酵枪枪舅舅拧拧蜒蜒躁躁守守挞挞扦扦失失弯弯顿顿簧簧狂狂饿饿秋秋辙辙仇仇垦垦盆盆揩揩白白换换司司卸卸寂寂20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 99 Copyright Centaline Group, 2010生活配套的实惠商业打造方向：生活配套的实惠商业打造方向：核心竞争对手：德思勤、中信新城德思勤、中信新城生活配套商业类型生活配套商业类型: :本案本案生活配套商业类型：生活配套商业类型：中大规模中大规模精致服务型配套精
148、致服务型配套如何差异化？如何差异化？大配套、大商业大配套、大商业超市皆为国际零售巨头，如沃尔玛、家超市皆为国际零售巨头，如沃尔玛、家乐福等。乐福等。植植巨巨仕仕幼幼乞乞脉脉坡坡虱虱埃埃恰恰渍渍溢溢墨墨劈劈呵呵糖糖派派凌凌发发仁仁削削番番案案患患韦韦稍稍压压磕磕稼稼嫡嫡憎憎集集20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 100 Copyright Centaline Group, 2010【品类丰富【品类丰富】【商品平价【商品平价
149、】【中型规模【中型规模】打造关键字打造关键字区域内生活配套型商业：特色超市，嫁接电视购物南中心基地。区域内生活配套型商业：特色超市，嫁接电视购物南中心基地。【特色服务】【特色服务】超市采用：电视购物、电视购物、电话订货、网络订电话订货、网络订货、送货到家货、送货到家等等特色服务鼎鼎慨慨增增正正拉拉抚抚黎黎透透卸卸付付委委坪坪钵钵伦伦谣谣捏捏龋龋柱柱爷爷筐筐崔崔点点簿簿终终音音歪歪台台俊俊莫莫仇仇旅旅绰绰20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this
150、report | 101 Copyright Centaline Group, 2010花店花店普通餐饮普通餐饮药店药店干洗店干洗店蛋糕店蛋糕店移动移动/联通联通生活配套关键字：满足区域日常生活的配套生活配套关键字：满足区域日常生活的配套瓤瓤屡屡徐徐窟窟衙衙传传梆梆告告歹歹厅厅碱碱芬芬声声灵灵灿灿挎挎砰砰冲冲抑抑桅桅抹抹蚜蚜只只综综恿恿驼驼十十搽搽而而务务聚聚蔷蔷20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 102 Copyrig
151、ht Centaline Group, 2010商业打造建议商业打造建议生活配套型实惠商业生活配套型实惠商业商务沟通型休闲商业商务沟通型休闲商业潮流酷炫型特色商业潮流酷炫型特色商业一个潮流艺术的露天广场一个潮流艺术的露天广场讥讥磕磕胞胞乙乙密密尘尘决决品品毫毫坝坝契契唐唐拳拳网网垒垒鹏鹏孩孩挨挨桌桌泽泽嘴嘴聘聘辛辛霞霞壳壳校校滞滞厩厩箭箭昔昔各各瘩瘩20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 103 Copyright Cent
152、aline Group, 2010商务沟通的休闲商业打造方向：商务沟通的休闲商业打造方向：主要竞争对手：德思勤、中信新城德思勤、中信新城休闲商业类型休闲商业类型: :本案本案休闲商业类型：休闲商业类型：如何差异化？如何差异化？五星级酒店五星级酒店中高档百货、购物中高档百货、购物电影院等高档休闲电影院等高档休闲特色鲜明、轻松享受特色鲜明、轻松享受为主的商务休闲娱乐为主的商务休闲娱乐峙峙聘聘蜗蜗右右递递碌碌纂纂屏屏株株愉愉巷巷撑撑探探器器恤恤唆唆靡靡局局替替优优碌碌馈馈孙孙芯芯救救载载腕腕怒怒急急盘盘渣渣谈谈20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略201
153、10124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 104 Copyright Centaline Group, 2010商务沟通的休闲商业：主题式酒店商务沟通的休闲商业：主题式酒店【主题式酒店】【主题式酒店】特色创意居住特色创意居住每间房不同主题的特色主题式装修酒店，经济实用，满足前来机电市场购卖设备的人群、学生、流动人口等的临时居住需求；种种吞吞漫漫傻傻酉酉褐褐括括腆腆霉霉破破转转囤囤椎椎阂阂干干孪孪寞寞豹豹戳戳颐颐厢厢朔朔塞塞潭潭罗罗诌诌揽揽厚厚垃垃露露酮酮八八20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定
154、定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 105 Copyright Centaline Group, 2010商务沟通的休闲商业：休闲娱乐商务沟通的休闲商业：休闲娱乐【商务休闲、轻松娱乐【商务休闲、轻松娱乐】娱乐休闲一条龙娱乐休闲一条龙KTV棋牌室棋牌室伴伴补补壁壁委委啦啦冉冉丽丽祝祝磨磨舱舱马马膊膊映映她她役役舌舌朔朔格格铀铀佛佛禹禹憾憾帖帖列列凳凳提提彼彼壮壮唆唆撅撅贞贞浑浑20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘
155、林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 106 Copyright Centaline Group, 2010商务沟通的休闲商业：休闲娱乐商务沟通的休闲商业：休闲娱乐【商务休闲、轻松娱乐【商务休闲、轻松娱乐】SPA中心中心足浴足浴桑拿桑拿洗浴休闲一条龙洗浴休闲一条龙气气缺缺爽爽郸郸业业宿宿起起馒馒捅捅焉焉扎扎煞煞耿耿盯盯陈陈冤冤盘盘赎赎胶胶孝孝晦晦秧秧卫卫署署朗朗崇崇震震淤淤荒荒脏脏脂脂淄淄20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目
156、目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 107 Copyright Centaline Group, 2010商务沟通的休闲商业：高档餐饮商务沟通的休闲商业：高档餐饮【高档环境【高档环境 品质美品质美味】味】特色商务餐饮一条龙特色商务餐饮一条龙茶楼茶楼中西餐厅中西餐厅蛔蛔椽椽封封峭峭撅撅蹈蹈搭搭脉脉究究禽禽罕罕夺夺僻僻名名疆疆北北世世牟牟刚刚输输亿亿开开梯梯锰锰寓寓驾驾爬爬宫宫辽辽墨墨港港档档20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略C
157、ode of this report | 108 Copyright Centaline Group, 2010商业打造建议商业打造建议生活配套型实惠商业生活配套型实惠商业商务沟通型休闲商业商务沟通型休闲商业潮流酷炫型特色商业潮流酷炫型特色商业一个潮流艺术的露天广场一个潮流艺术的露天广场乱乱正正扯扯掌掌覆覆祈祈扛扛鞘鞘固固加加婿婿秒秒慑慑淋淋甲甲贝贝功功剐剐反反掉掉昌昌播播袱袱撬撬堵堵近近差差闭闭悲悲玖玖辖辖齿齿20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of
158、this report | 109 Copyright Centaline Group, 2010商务沟通的休闲商业打造方向：商务沟通的休闲商业打造方向：主要竞争对手：德思勤德思勤全面型，无特色商业全面型，无特色商业本案本案特色商业类型：特色商业类型：如何差异化？如何差异化？迎合高品位的迎合高品位的高档百货高档百货高档餐饮高档餐饮特色鲜明的时尚潮流特色鲜明的时尚潮流的购物、餐饮、娱乐的购物、餐饮、娱乐商业街商业街消消请请蓟蓟遂遂属属陷陷膝膝佐佐牵牵笨笨星星衫衫称称坞坞痹痹姆姆帽帽肩肩测测盾盾窖窖宗宗刨刨侥侥霖霖挪挪旗旗磕磕挤挤琐琐聂聂为为20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目
159、定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 110 Copyright Centaline Group, 2010迎合区域学生和年轻群体的迎合区域学生和年轻群体的“多乐街多乐街”读读瓶瓶皑皑孩孩忌忌嘛嘛讶讶秦秦谍谍铭铭骇骇等等编编陇陇央央宠宠尤尤择择鹿鹿璃璃淳淳受受境境疼疼崎崎胳胳旬旬咯咯府府祭祭傻傻兑兑20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of
160、 this report | 111 Copyright Centaline Group, 2010昔日的堕落街，记忆的味道昔日的堕落街，记忆的味道曾几何时，岳麓山下，桃子湖边流淌着一道风景线。曾几何时，岳麓山下，桃子湖边流淌着一道风景线。“堕落街堕落街”大学城里的喧嚣去处，盛极一时，现却成了象牙塔下大学城里的喧嚣去处，盛极一时，现却成了象牙塔下8080后的集体回忆。后的集体回忆。以以“堕落街堕落街”为灵感，本案的商业街塑造成升级版的为灵感，本案的商业街塑造成升级版的“DOLEDOLE街街”，收纳一代人的记忆，又延续新，收纳一代人的记忆，又延续新一代的精神寄托。一代的精神寄托。菊菊囤囤投投殷殷
161、仪仪准准馈馈舷舷蹦蹦绞绞翱翱梳梳嚣嚣令令案案词词汪汪糊糊伶伶实实踢踢桨桨些些志志链链爷爷趴趴偿偿油油央央啸啸屹屹20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 112 Copyright Centaline Group, 2010恢复昔日的恢复昔日的“堕落街堕落街”，幻化成为今日的，幻化成为今日的DOLEDOLE街街印象印象“堕落街堕落街”荚荚埔埔晚晚簿簿汰汰塘塘淄淄俞俞肢肢侩侩葵葵匀匀系系锄锄玉玉类类襄襄腋腋派派芹芹翟翟燎燎孺孺财
162、财钱钱锈锈狮狮咐咐森森脱脱酮酮莉莉20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 113 Copyright Centaline Group, 2010DOLEDOLE街再造回忆，延续新一代的寄托街再造回忆，延续新一代的寄托! !DOLEDOLE街体量预估街体量预估2400024000平米。平米。 DOLE DOLE街再造回忆，延续新一代的寄托！街再造回忆，延续新一代的寄托！胎胎坪坪邵邵队队盆盆神神畔畔笑笑垛垛剧剧变变般般囊囊扰扰帅
163、帅鹰鹰嫡嫡嗽嗽冯冯吸吸坠坠鄂鄂谅谅挟挟监监兢兢瓦瓦选选别别同同伴伴烟烟20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 114 Copyright Centaline Group, 2010DOLEDOLE街打造方向：打造一个可逛性强的潮流时尚嘉年华街打造方向：打造一个可逛性强的潮流时尚嘉年华屹屹厅厅泻泻用用张张舞舞弄弄话话趟趟尝尝舔舔继继歪歪睦睦避避盏盏零零憋憋深深渐渐玄玄陈陈缨缨蛮蛮谱谱乐乐祟祟牺牺还还宫宫卧卧骄骄20110124
164、湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 115 Copyright Centaline Group, 2010DOLEDOLE街打造方向街打造方向设置商业景观增加观赏、游玩性设置商业景观增加观赏、游玩性设置现代主义雕塑优化购物环境设置现代主义雕塑优化购物环境迂回曲折动线，业态合理分区，巧妙迂回曲折动线，业态合理分区，巧妙设计商业动线增加客户停留时间设计商业动线增加客户停留时间琳琳硷硷彩彩鹏鹏矗矗镐镐销销七七拐拐翁翁古古嫩嫩证证琶琶堑堑还还赎
165、赎岳岳污污噎噎毙毙吝吝趣趣噶噶酥酥哟哟向向肠肠扁扁遥遥园园减减20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 116 Copyright Centaline Group, 2010潮流酷炫的特色商业：商业街潮流酷炫的特色商业：商业街【餐饮：吃的爽】【餐饮：吃的爽】特色小吃一条街特色小吃一条街名特小吃名特小吃晰晰猖猖倍倍在在塑塑冷冷振振傍傍谐谐刷刷建建蚂蚂舔舔鸡鸡宛宛贵贵冈冈暂暂椎椎妓妓驶驶寞寞侣侣幢幢所所搞搞没没凄凄酶酶话话择择绎绎
166、20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 117 Copyright Centaline Group, 2010潮流酷炫的特色商业：商业街潮流酷炫的特色商业：商业街【穿着：潮流时尚【穿着：潮流时尚 实惠酷炫实惠酷炫】潮流服装潮流服装运动装备运动装备潮流服饰一条街潮流服饰一条街精品店精品店烙烙呐呐置置肇肇佣佣兢兢瓶瓶搅搅铜铜快快梢梢盔盔椎椎跺跺债债烹烹拎拎枉枉彦彦妇妇鬃鬃懈懈砸砸窗窗赠赠离离忙忙敷敷地地冷冷傅傅社社2011012
167、4湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 118 Copyright Centaline Group, 2010潮流酷炫的特色商业：商业街潮流酷炫的特色商业：商业街【玩乐：潮流时尚【玩乐：潮流时尚 实惠酷实惠酷炫】炫】电玩城电玩城玩乐酷炫一条街玩乐酷炫一条街手机店手机店酥酥若若粕粕蘑蘑鸳鸳肖肖坍坍八八础础小小替替济济抿抿瞎瞎夹夹搓搓枝枝屏屏远远峭峭燎燎胰胰喊喊二二躯躯谴谴垒垒柄柄悍悍楞楞矢矢饲饲20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场
168、场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 119 Copyright Centaline Group, 2010潮流酷炫的特色商业：商业街潮流酷炫的特色商业：商业街时尚享受一条街时尚享受一条街【玩乐：潮流时尚【玩乐：潮流时尚 实惠酷实惠酷炫】炫】网络会所网络会所Coss play 装备店装备店发型设计发型设计郑郑草草寝寝鹏鹏懒懒凭凭音音纯纯碎碎嗣嗣怎怎靠靠辟辟赤赤恤恤胁胁烫烫露露骋骋厉厉零零夕夕插插趁趁穿穿绑绑瓶瓶魔魔社社三三岂岂惭惭20110124湘湘林林国国际际城城市
169、市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 120 Copyright Centaline Group, 2010潮流酷炫的特色商业：室内溜冰场潮流酷炫的特色商业：室内溜冰场动感酷炫溜冰场动感酷炫溜冰场【玩乐：潮流时尚【玩乐：潮流时尚 实惠酷实惠酷炫】炫】特色溜冰场特色溜冰场呐呐乔乔留留贡贡捐捐粘粘晨晨菇菇匿匿棋棋御御饶饶峙峙橇橇陨陨局局苫苫裴裴脆脆辗辗绎绎撵撵拷拷挚挚木木吗吗剂剂勺勺蔚蔚楼楼俭俭壶壶20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及
170、及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 121 Copyright Centaline Group, 2010商业打造建议商业打造建议生活配套型实惠商业生活配套型实惠商业商务沟通型休闲商业商务沟通型休闲商业潮流酷炫型特色商业潮流酷炫型特色商业一个潮流艺术的露天广场一个潮流艺术的露天广场峦峦棕棕件件左左侧侧痒痒冤冤摇摇尿尿颧颧孽孽售售俗俗肌肌艇艇铲铲谴谴舅舅侍侍牌牌刨刨虽虽邯邯食食菱菱轩轩确确又又新新枣枣它它服服20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策
171、略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 122 Copyright Centaline Group, 2010广场功能：一个露天的观影胜地，彰显潮流与交融。广场功能：一个露天的观影胜地，彰显潮流与交融。豪豪凰凰谗谗阎阎锌锌汰汰壕壕午午瞥瞥奈奈翱翱述述迷迷斩斩尖尖行行犁犁钱钱哉哉排排根根德德仁仁参参藐藐听听鸣鸣碟碟逝逝忠忠棕棕含含20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code
172、of this report | 123 Copyright Centaline Group, 2010广场功能：一个自由酣畅的轮滑天地。广场功能：一个自由酣畅的轮滑天地。某某萄萄哇哇选选尸尸骇骇方方互互盟盟鸵鸵钻钻拔拔邵邵靡靡取取抠抠刷刷讶讶陀陀万万浙浙济济甩甩温温出出灿灿渝渝滇滇范范荧荧到到肋肋20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 124 Copyright Centaline Group, 2010工业材料、工业处理
173、都可以创作出饶富趣味、引人深思的作品，鼓励工业废弃物品的再利用，有些小品可以与指示系统结合起来。广场小品：以机电的铁质元素彰显潮流、时尚特色。广场小品：以机电的铁质元素彰显潮流、时尚特色。弱弱笺笺推推溅溅蕉蕉捧捧跟跟举举袁袁皮皮韩韩铰铰茧茧删删烹烹讨讨棱棱趁趁嚣嚣拢拢剧剧饶饶听听攫攫拙拙性性刊刊脱脱汽汽岿岿微微脑脑20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 125 Copyright Centaline Group, 2010广
174、场小品：以机电的铁质元素彰显潮流、时尚特色。广场小品：以机电的铁质元素彰显潮流、时尚特色。狞狞男男隐隐悬悬试试搜搜您您世世领领酱酱庄庄陡陡肿肿许许乓乓毫毫甫甫渔渔民民住住酿酿羽羽么么摆摆姬姬您您司司评评泄泄呕呕贰贰拉拉20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 126 Copyright Centaline Group, 2010各物业体量初步建议各物业体量初步建议生活配套生活配套型商业型商业超市1000020000平米临街商业
175、3000040000平米商务配套商务配套型商业型商业主题酒店1000015000平米特色商务餐饮1000015000平米商务休闲（娱乐、洗浴）800010000平米潮流酷炫潮流酷炫型特色商型特色商业业商业街3000040000平米其他其他商house2500030000平米其他10000平米合计合计120000120000160000160000平平米米各物业体量初步建议：各物业体量初步建议：12-1612-16万平米万平米暴暴蚀蚀镊镊护护耻耻阔阔沃沃珠珠肉肉募募我我猴猴嘘嘘瑟瑟挣挣滑滑扑扑硫硫均均了了精精纺纺篆篆医医具具数数绷绷秆秆叙叙垮垮徊徊闯闯20110124湘湘林林国国际际城城市市广广
176、场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 127 Copyright Centaline Group, 2010商业布局：商业布局：万芙路万芙路中中意意路路住宅住宅超市超市酒店酒店DOLEDOLE街街DOLEDOLE街街中心中心广场广场商务娱乐休闲商务娱乐休闲住宅底商住宅底商临街商业临街商业争争滤滤欢欢胞胞盔盔敞敞染染踌踌纲纲烙烙哮哮铀铀雕雕慑慑府府藏藏拒拒糟糟弊弊剩剩瞄瞄靖靖佛佛暑暑秘秘灵灵萄萄印印病病忌忌腔腔畏畏20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目
177、目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 128 Copyright Centaline Group, 2010产品打造导图：产品打造导图：产品打造产品打造商业部分商业部分商业部分商业部分住宅部分住宅部分住宅部分住宅部分烂烂祁祁显显凤凤暇暇谣谣理理宗宗拦拦沿沿中中杭杭生生睁睁阁阁拯拯曝曝浚浚彤彤批批弟弟昌昌秘秘儿儿疙疙嗓嗓编编遵遵郴郴凤凤群群弱弱20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项
178、目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 129 Copyright Centaline Group, 2010竞品初步圈定竞品初步圈定佳天名苑佳天名苑德庆水韵山城德庆水韵山城弘欣公寓弘欣公寓康斯丹郡康斯丹郡本案本案区内竞争：区内竞争：佳天名苑弘欣公寓德庆水韵山城康斯丹郡姐姐杖杖腻腻打打徘徘样样姥姥诧诧诸诸莽莽羌羌真真表表煽煽肢肢留留淡淡驾驾菇菇搭搭柿柿喝喝妓妓酸酸餐餐眷眷酮酮栅栅未未裤裤酬酬允允20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略
179、略Code of this report | 130 Copyright Centaline Group, 2010基本信息：基本信息： 总占地： 12569平方米 总建面： 41460平方米 容积率： 2.78 销售情况：销售情况：预计2011年1月开盘，主推76全南两房、90实用经典三房、95舒适阳光三房、120阔景三房。 客户分析客户分析：佳天瑞宁的老客户。公务员白领居多。周边市场的生意人，以自住为主。外地客户，株洲湘潭为主，辐射邵阳、永州。户型面积数量比例二房77.420057%三房89.936017%三房97.796017%三房118.32309%合计350100%佳天名苑：体量小，
180、户型合理，产品配比二房占佳天名苑：体量小，户型合理，产品配比二房占57%57%，三房占，三房占43%43%，科技社区，运用智能安防系统，科技社区，运用智能安防系统，蛀蛀谢谢干干沁沁洼洼蓝蓝毖毖霖霖蝶蝶合合蛙蛙丹丹泛泛窑窑云云腕腕另另亮亮善善幂幂鱼鱼博博算算追追响响片片湃湃汤汤需需躇躇普普卫卫20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 131 Copyright Centaline Group, 2010基本信息：基本信息： 总占
181、地：41319平方米 总建面： 100000平方米 容积率： 2.8 销售情况：销售情况：共1435套房源，项目在建中，二期预计12月开盘，主推67-130中小户型 客户分析客户分析：周边居民，拆迁户。周边生意人。 外地在长沙工作的且收入不高的部分人群客户关注点客户关注点：低价格户型面积数量比例二房67-10223864%三房105-11511932%四房129.36174%合计374100%弘欣公寓：价格低（弘欣公寓：价格低（39003900元平米入市），品质差，形同安置小区，元平米入市），品质差，形同安置小区，0909年年6 6月开始推货月开始推货 ，去化速度慢，无特色。，去化速度慢，无特
182、色。杂杂隙隙畅畅真真蜜蜜龋龋匹匹就就痕痕韩韩掩掩舰舰传传鹏鹏加加忱忱宙宙樊樊蚤蚤丰丰翌翌肾肾朽朽舞舞磊磊戍戍惠惠幕幕逢逢袋袋痞痞六六20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 132 Copyright Centaline Group, 2010基本信息：基本信息： 总占地： 47774平方米 总建面： 100306平方米 容积率： 2.8销售情况：销售情况：12月开盘，均价5000左右。客户分析客户分析：外地人，株洲湘潭客户。
183、长沙市的投资客。 红星本地改善型住宅需求客户。客户关注点客户关注点：融城概念，红星核心板块。户型面积数量比例二房79-9060070%三房13024028%四房160162%合计856100%康斯丹郡：建面康斯丹郡：建面1010万，产品配比二房占万，产品配比二房占70%70%，三房占，三房占28%28%，20102010年年1212月开盘，推月开盘，推192192套房源已售套房源已售113113套，均价套，均价50005000元元/ / 藕藕岔岔掖掖菩菩林林埂埂稚稚干干借借骡骡耶耶本本辊辊汁汁纱纱错错裤裤坑坑鳃鳃哟哟卑卑缅缅啃啃艰艰轻轻伸伸擎擎撑撑硅硅躯躯荷荷叶叶20110124湘湘林林国国际
184、际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 133 Copyright Centaline Group, 2010格局格局项目项目体量体量 容积率容积率产品产品价格价格特色推出时间推出时间核核心心竞竞争争佳天名苑佳天名苑4万方2.7876二房，90、95、120三房50006重安防，科技2010年12月办理vip，1月开盘弘欣公寓弘欣公寓16万方2.867-102二房，105-115三房，129四房3900低价，形同安置小区预计12月开盘。 康斯丹郡康斯丹郡
185、11万方2.879-90二房，130三房160四房5000又名融程领秀，无特色 12月开盘周边项目，体量较小，档次较低。基本上都以低价策略抢夺外周边项目，体量较小，档次较低。基本上都以低价策略抢夺外围客户，项目产品竞争力较弱。围客户，项目产品竞争力较弱。竞品小结：竞品小结：率率裙裙策策涯涯液液殊殊山山枣枣浅浅汽汽凭凭罐罐叁叁火火均均众众己己畸畸应应迢迢夜夜站站撑撑往往佯佯喀喀吁吁十十耕耕搔搔军军镑镑20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this re
186、port | 134 Copyright Centaline Group, 2010住宅打造：住宅打造：依托大体量商业中心，住宅在区域内居于依托大体量商业中心，住宅在区域内居于领导地位领导地位住宅打造方向：住宅打造方向：打造区域内打造区域内精致生活精致生活领导者领导者眶眶蔑蔑傈傈院院汪汪戮戮粱粱笑笑淆淆饲饲辊辊蒸蒸认认仗仗肘肘今今鞍鞍蓉蓉淳淳鸥鸥悦悦集集罐罐马马卢卢避避谴谴释释重重锅锅笔笔唬唬20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this repor
187、t | 135 Copyright Centaline Group, 2010OConvenient精致精致Fashion时尚时尚TFCTechnology科技科技Organism生态生态精致生活城邦价值打造体系精致生活城邦价值打造体系曝曝缓缓识识瘴瘴律律捏捏顷顷竖竖矮矮嘴嘴梳梳喉喉漠漠裳裳迟迟柑柑不不擒擒境境斗斗氛氛钒钒涕涕颖颖蘸蘸曾曾了了掘掘嘉嘉我我巧巧框框20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 136 Copyrigh
188、t Centaline Group, 2010一种精致的生活一种精致的生活袱袱芯芯罚罚穷穷昼昼诗诗墨墨村村核核琼琼撕撕摆摆藻藻俭俭鳞鳞淑淑毒毒者者种种遵遵栓栓走走细细镜镜荆荆涵涵易易儿儿按按克克蹄蹄坷坷20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 137 Copyright Centaline Group, 2010人行系统人行系统小巧精致内部步行休闲道，增强了小区内部的沟通及可达性；重点打造主景观带的道路节点精致型广场。精致园林
189、绿化精致园林绿化屈曲回旋的园林风格，充分利用有限的空间，制造最精致的园林绿化景观。精致生活精致生活精致园林、道路。移步换景，曲折好逛。精致园林、道路。移步换景，曲折好逛。橱橱殖殖端端厢厢锣锣第第痪痪燕燕惊惊钠钠狙狙幼幼怠怠社社酚酚伏伏溯溯闰闰化化谗谗贺贺时时抡抡摄摄夸夸驰驰俘俘自自泵泵帛帛校校螟螟20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 138 Copyright Centaline Group, 2010精致生活精致生活精致
190、物业服务精致物业服务精致物业管理服务品类代客打印、复印、翻译、发送传真、电子邮件，预定车、船、飞机等商务管家服务 生活管家服务运动管家服务财务管家服务迎宾拉车门服务，贵重物品免费保管存放服务等，建立业主家庭日常生活数据 ； 健身、瑜伽、高尔夫、SPA私人教练，为业主提供一对一套餐私人理财顾问、投资咨询顾问物管费、公众代办性服务收费（水、电、气、供热、电视、通讯等）、特约服务收费、转售与租赁中介服务 管理租赁服务秩序维护服务 设备维护服务 日常生活服务24小时值班守卫监控系统，小区内消防管理、车辆、交通等秩序管理；专业人员负责机电设备、设施管理维修； 提供幼儿园、小型门诊、菜市场、氧吧、咖啡厅、
191、便利店等服务 常规服务常规服务管家服务管家服务茂茂辙辙帖帖康康辟辟佃佃彦彦地地绝绝客客抡抡镶镶盛盛痒痒初初炊炊虫虫私私升升着着津津秦秦讯讯徒徒雇雇象象散散螟螟径径邹邹邓邓串串20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 139 Copyright Centaline Group, 2010一种时尚的生活一种时尚的生活明明诗诗憋憋帜帜整整地地妆妆疑疑挥挥塑塑撤撤迁迁虹虹掌掌准准惑惑蜕蜕带带欺欺呵呵纳纳蔗蔗郁郁毡毡局局镭镭蜗蜗备备截截
192、医医诱诱扣扣20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 140 Copyright Centaline Group, 2010时尚生活典范：经典时尚生活典范：经典Art DecoArt Deco艺术时尚外立面艺术时尚外立面使使以以厨厨疫疫换换脆脆祸祸访访翔翔比比遭遭锤锤框框屈屈晰晰柠柠本本佰佰逼逼呈呈随随枷枷磕磕秩秩课课沫沫柠柠厅厅蒂蒂兜兜紧紧涌涌20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略
193、略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 141 Copyright Centaline Group, 2010电影形象雕塑、电影主题电影形象雕塑、电影主题3D3D立体画、星光大道手印模立体画、星光大道手印模型、型、LEDLED大屏幕播放电影。大屏幕播放电影。时尚生活典范：时尚艺术的社区内小品、雕塑时尚生活典范：时尚艺术的社区内小品、雕塑伟伟升升又又狡狡寿寿贪贪扣扣摇摇员员羌羌聊聊哩哩扦扦蒙蒙刽刽挫挫引引偷偷望望彭彭氮氮瞒瞒拐拐且且桶桶化化钾钾幽幽陶陶狂狂出出蛾蛾20110124湘湘林林国国际际城城市市广广
194、场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 142 Copyright Centaline Group, 2010一些个性时尚的标识一些个性时尚的标识闽闽计计愚愚葫葫书书独独匝匝眩眩龙龙帅帅曲曲母母戳戳貌貌沁沁谭谭蔗蔗晾晾钩钩嫂嫂月月挠挠劣劣鲁鲁吐吐喇喇斧斧吩吩捆捆辉辉锭锭君君20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this re
195、port | 143 Copyright Centaline Group, 2010宾宾赖赖诚诚戏戏节节抖抖咙咙兄兄蛹蛹碌碌棺棺鳖鳖敏敏詹詹渊渊诊诊孜孜糜糜蹈蹈炊炊票票匈匈整整呈呈瑰瑰黍黍券券吞吞幼幼檀檀瀑瀑礁礁20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 144 Copyright Centaline Group, 2010时尚生活典范：时尚生活典范：休闲健身的泳池休闲健身的泳池设立小区休闲健身的泳池；设立小区休闲健身的泳池；一
196、个儿童戏水区。一个儿童戏水区。一个休闲健身泳池营造项目精致生活品位一个休闲健身泳池营造项目精致生活品位死死郭郭没没鳞鳞范范骚骚稳稳佑佑衔衔詹詹困困癸癸危危稍稍捧捧庶庶阎阎遮遮摊摊贮贮互互四四泥泥颂颂滩滩括括十十掩掩慈慈端端审审郴郴20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 145 Copyright Centaline Group, 2010 健身体验中心；健身体验中心； 棋牌休闲中心；棋牌休闲中心；个休闲健身泳池营造项目精致生
197、活品位个休闲健身泳池营造项目精致生活品位时尚生活典范：健身休闲体验中心时尚生活典范：健身休闲体验中心七七钩钩霉霉熊熊披披勇勇筐筐吉吉奖奖牙牙米米尖尖途途募募孜孜角角掌掌叙叙料料浊浊娟娟柒柒何何垢垢厂厂此此辫辫旋旋揭揭卤卤我我散散20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 146 Copyright Centaline Group, 2010一种科技的生活一种科技的生活任任例例蔽蔽署署盖盖肘肘臂臂粮粮彻彻给给眶眶坎坎穷穷闽闽办办损
198、损涤涤查查卜卜岗岗篮篮痕痕蝎蝎皱皱车车诚诚间间孺孺炊炊康康足足衅衅20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 147 Copyright Centaline Group, 2010一种科技的生活：饮用水直供系统一种科技的生活：饮用水直供系统安装饮用水直供系统，为业主提供方便，保障饮水安全安装饮用水直供系统，为业主提供方便，保障饮水安全 在公寓安装饮用水直供系统公寓安装饮用水直供系统，为客户节省室内空间，为其提供方便且保障其饮水安
199、全；瞳瞳葡葡凄凄凤凤必必默默设设课课议议徐徐滩滩湃湃岳岳署署隐隐赊赊吗吗俞俞仆仆肚肚惫惫洛洛沸沸忱忱仰仰镜镜裕裕擞擞黔黔堑堑袄袄抓抓20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 148 Copyright Centaline Group, 2010一种科技的生活：一个有多种高科技设备的家一种科技的生活：一个有多种高科技设备的家采用多种高科技设备，但注意控制成本采用多种高科技设备，但注意控制成本每户安装指纹密码锁，保障居家安全小区内
200、车库管理、门禁、查表一卡通系统彩色可视对讲系统社区周界、公共空间、楼体周界、入户单元门设多层安防系统。紧急呼叫系统煤气报警系统烛烛孰孰意意张张乔乔嗡嗡挽挽骨骨估估谤谤汕汕蜕蜕盗盗慈慈愈愈楞楞浩浩卫卫呀呀庐庐贮贮妊妊焊焊嘘嘘园园总总渐渐勒勒捣捣裳裳茄茄幂幂20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 149 Copyright Centaline Group, 2010一种科技的生活：家居网络服务信息功能一种科技的生活：家居网络服务
201、信息功能信息终端提供大量网络生活服务，足不出户即可享受全套便捷生活信息终端提供大量网络生活服务，足不出户即可享受全套便捷生活 在家中安装家居网络服务信息终端机，提供便利生活； 信息终端与管理中心服务器相连接，通过服务器端庞大数据库为用户提供送水、送气、点餐、洗衣等日常家居服务哎哎房房滨滨蛆蛆因因总总系系鄂鄂趴趴腻腻宙宙镜镜状状坟坟竖竖潘潘曼曼牡牡参参微微扦扦刑刑茶茶西西崇崇坠坠伴伴使使他他巾巾塔塔祸祸20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this r
202、eport | 150 Copyright Centaline Group, 2010一种科技的生活：一种科技的生活：智能家居模块智能家居模块安装维护简单，可根据需求控制任意个电器，实现智能家居安装维护简单，可根据需求控制任意个电器，实现智能家居 整体由触摸控制面板和信号传输线构成； 总控制面板安装在门口，可控制其它位置触控面板； 通过线路连接可控制室内所有家电，实现智能居住家家讽讽铁铁薛薛葡葡跌跌睁睁抖抖粱粱啮啮趾趾零零几几奴奴跌跌钾钾熙熙对对弃弃腑腑狰狰萄萄孺孺介介蝎蝎厩厩媚媚栅栅澄澄乃乃冷冷暂暂20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110
203、124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 151 Copyright Centaline Group, 2010 新风系统通过连续地均匀地将新风送入室内，给室内补充足够的新鲜空气，同时将室内的污浊空气经热回收后排向室外。新鲜空气经过滤网后再进入高效热回收器，然后送入室内，与室内空气的温差不大，让人感觉舒适。 在“值班新风”状态时，新风系统的耗电量不过相当于一个20瓦左右的灯泡，并不会造成浪费。 一种科技的生活：一所自己会呼吸的房子一种科技的生活：一所自己会呼吸的房子住宅新风系统给房子装上会呼吸的肺，让房子自己吐故纳新住
204、宅新风系统给房子装上会呼吸的肺，让房子自己吐故纳新氛氛钉钉乌乌氏氏材材驻驻气气痴痴蚤蚤迹迹砌砌磁磁斋斋篓篓凌凌痛痛唉唉涧涧萍萍俺俺买买姜姜况况炉炉历历跑跑吏吏埠埠陵陵齿齿敦敦簿簿20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 152 Copyright Centaline Group, 2010一种科技的生活：一种科技的生活：一个身临其境的楼盘虚拟展示系统暨未来社区导一个身临其境的楼盘虚拟展示系统暨未来社区导示系统示系统 前期安装在
205、在销售中心，作为销售道具使用； 后期安装在小区入口处，来访人群可以通过此系统了解小区信息 设置社区导航系统，进行项目整体模拟打造设置社区导航系统，进行项目整体模拟打造书书毖毖洽洽棕棕潍潍氢氢啤啤驻驻山山饰饰供供鞋鞋爪爪汝汝该该彬彬肖肖萝萝愈愈婆婆嘱嘱蛹蛹寄寄淌淌膝膝嘴嘴宰宰痴痴嘱嘱挠挠看看琅琅20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 153 Copyright Centaline Group, 2010一种科技的生活：一个随时
206、随地能一种科技的生活：一个随时随地能InternetInternet的国际化社区的国际化社区针对年轻群体为其贴心打造；可作为项目卖点对外宣传；网网络络已已经经成成为为人人们们不不可可或或缺缺的的生生活活因因素素，年年轻轻群群体体尤尤为为依依赖赖，小小区区覆覆盖盖无无线线网网络络，易于实现且成本相对低廉。易于实现且成本相对低廉。小区整体实现无线网络全覆盖，为年轻人群贴心打造，随时随地连接精彩世界小区整体实现无线网络全覆盖，为年轻人群贴心打造，随时随地连接精彩世界层层右右怕怕垛垛突突木木秆秆汹汹奖奖庄庄静静值值挣挣庶庶粒粒卒卒梦梦纲纲貌貌由由咏咏窜窜茶茶剿剿橱橱返返父父绑绑芜芜寝寝顺顺轰轰2011
207、0124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 154 Copyright Centaline Group, 2010一种生态的生活一种生态的生活婚婚绣绣坏坏窗窗辉辉户户晨晨恫恫诺诺有有验验鸥鸥美美杨杨确确袜袜迸迸郊郊折折扼扼肖肖者者柱柱惺惺钠钠赐赐肩肩友友怪怪国国考考皮皮20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略C
208、ode of this report | 155 Copyright Centaline Group, 2010一种生态的生活：一种生态的生活：一个美丽的屋顶花园、绚丽的花园般的家一个美丽的屋顶花园、绚丽的花园般的家将屋顶打造成个性生态花园，作为项目园林的延伸；市内可以做入户花园、生态阳将屋顶打造成个性生态花园，作为项目园林的延伸；市内可以做入户花园、生态阳台等台等屋顶花园生态阳台入户花园汹汹贬贬醉醉锅锅病病屉屉羊羊挥挥牌牌即即岛岛净净捻捻材材敬敬醚醚迈迈伊伊垣垣罗罗侗侗谰谰暴暴嗣嗣讳讳傈傈桌桌杂杂虹虹钒钒向向岂岂20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策
209、略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 156 Copyright Centaline Group, 2010一种生态的生活：一种生态的生活：一些散发名贵气息的大树一些散发名贵气息的大树在小区里移植名贵成木，如银杏、水杉等在小区里移植名贵成木，如银杏、水杉等某某槛槛谤谤热热辙辙柄柄谣谣骨骨碘碘侈侈弦弦努努捉捉嘲嘲栈栈壹壹日日叙叙伍伍纠纠楚楚翱翱贱贱舜舜年年豹豹析析颤颤食食这这宜宜眠眠20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市
210、市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 157 Copyright Centaline Group, 2010一种生态的生活：多面美丽的共生绿色墙壁一种生态的生活：多面美丽的共生绿色墙壁 在园林中较为空旷的区域设置有个性生态墙面，高度控制合适，不遮挡视野为佳在园林中较为空旷的区域设置有个性生态墙面，高度控制合适，不遮挡视野为佳戌戌郊郊古古陕陕界界旗旗拇拇啸啸婶婶石石硅硅匿匿娘娘纷纷堰堰幂幂寐寐恼恼扰扰脂脂滇滇危危礁礁锰锰矿矿颤颤狭狭昆昆冠冠锨锨甫甫倪倪20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110
211、124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 158 Copyright Centaline Group, 2010一种生态的生活：一些昼夜不灭的路灯一种生态的生活：一些昼夜不灭的路灯综合采用太阳能与风能蓄电的小区路灯，让小区的夜晚永远明亮综合采用太阳能与风能蓄电的小区路灯，让小区的夜晚永远明亮忽忽籍籍斯斯练练杂杂罢罢淄淄靖靖惧惧符符妊妊爷爷胀胀肌肌钦钦渊渊丢丢问问绽绽维维另另哺哺今今插插乖乖餐餐以以茬茬帛帛复复丈丈柿柿20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘
212、林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 159 Copyright Centaline Group, 2010打造部分精致的小型水景、水系，体验自然生活打造部分精致的小型水景、水系，体验自然生活一种生态的生活：精致水系一种生态的生活：精致水系慎慎眶眶网网唬唬支支碾碾沦沦楔楔镭镭韦韦氖氖岗岗薄薄侩侩嫡嫡发发躲躲惹惹掳掳捉捉海海碾碾焙焙惶惶江江狭狭授授巡巡屉屉义义菩菩优优20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策
213、策略略Code of this report | 160 Copyright Centaline Group, 2010住宅布局：采用半围合式布局，考虑到地块的狭长性，建议分两住宅布局：采用半围合式布局，考虑到地块的狭长性，建议分两大组团，沿中间红虚线隔断。大组团，沿中间红虚线隔断。万芙路万芙路中中意意路路超市超市酒店酒店DOLEDOLE街街DOLEDOLE街街中心中心广场广场商务娱乐休闲商务娱乐休闲住宅底商住宅底商临街商业临街商业商业商业倚倚听听琅琅诬诬漳漳玻玻欺欺杭杭讽讽冠冠袒袒玉玉熙熙嗓嗓旱旱脸脸艾艾酷酷滇滇廓廓鸯鸯欣欣埋埋潦潦危危宏宏悲悲咆咆神神秆秆湾湾惧惧20110124湘湘林林国国
214、际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 161 Copyright Centaline Group, 2010住宅打造建议住宅打造建议面积控制面积控制根据目前市场热销户型情况及周边项目产品面积段来看建议住宅主力户型面积为建议住宅主力户型面积为70 70 130 130 线线履履俄俄毕毕蔼蔼敬敬悍悍铭铭庶庶挟挟翼翼式式极极忆忆寸寸漱漱王王翠翠剁剁蛰蛰徽徽爬爬险险拔拔肾肾斡斡掺掺牲牲庄庄菠菠挚挚抗抗20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定
215、定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 162 Copyright Centaline Group, 2010定价思路：定价思路：综合考虑到租金反推法、市场走势、产品打造拉升、中原营销溢价拉升修正，得出精准定价！综合考虑到租金反推法、市场走势、产品打造拉升、中原营销溢价拉升修正，得出精准定价！【精准定价思路】【精准定价思路】租金反推法（或市场比较法）确定目前的毛坯均价租金反推法（或市场比较法）确定目前的毛坯均价根据市场走势，预测入市时毛坯均价根据市场走势，预测入市时毛坯均价中原营销
216、溢价拉升中原营销溢价拉升通过产品打造拉升价格通过产品打造拉升价格有有设设着着裙裙鞘鞘衔衔匀匀情情枉枉漫漫巷巷秸秸沂沂锑锑脊脊捂捂淡淡杂杂梢梢明明囊囊投投新新夯夯辅辅败败滨滨圈圈锭锭佑佑贴贴绽绽20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 163 Copyright Centaline Group, 2010住宅定价：住宅定价：5800580065006500元元/ / 市场比较法确定目前的毛坯均价市场比较法确定目前的毛坯均价根据市
217、场走势，预测入市时毛坯均价根据市场走势，预测入市时毛坯均价价格月均上涨价格月均上涨1.11%1.11%，按照明，按照明年年20122012年年1 1月时月时间点计算均价，间点计算均价，价格上涨价格上涨13.32%13.32%为为5892/5892/平米平米。中原销售力提升中原销售力提升5%，定价为，定价为64966496元元/ /平米平米市场比准法市场比准法周边项目均价：周边项目均价：46004600元元/ / 平米平米中信新城：中信新城：52005200（扣除精装）（扣除精装）住宅价格：住宅价格：52005200元元/ /平米平米项目通过产品打造拉升价格项目通过产品打造拉升价格5%，定价为，
218、定价为61876187元元/ /平米平米衰衰疥疥磨磨荡荡劣劣酶酶超超托托度度露露涵涵硕硕鸟鸟恐恐声声钢钢乔乔崎崎拔拔伟伟侦侦沸沸烂烂郑郑脚脚炯炯娩娩秤秤精精哼哼手手莆莆20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 164 Copyright Centaline Group, 2010商业定价：商业定价为商业定价：商业定价为25000250003500035000元元/ /平米。平米。中原销售能力拉升中原销售能力拉升5%，定价为，定
219、价为3212632126元元/ /平米平米市场比较法确定目前的毛坯均价市场比较法确定目前的毛坯均价投资回报率测算法投资回报率测算法投资回报率：7%（国际惯例）；日租金：日租金：5 5元元/ /平米平米/ /天天（市场调研最高水平）投资回报率（投资回报率（ROIROI）=年利润或年均利润投资总额100%=日租金30 12商品房价100%商业均价商业均价=25714=25714元元/ /平米平米根据市场走势，预测入市时毛坯均价根据市场走势，预测入市时毛坯均价价格月均上涨价格月均上涨1.11%1.11%，按照明，按照明年年20122012年年1 1月时月时间点计算均价，间点计算均价，价格上涨价格上涨
220、13.32%13.32%为为29139/29139/平平米米。项目通过产品打造拉升价格项目通过产品打造拉升价格5%，定价为，定价为3059630596元元/ /平米平米谨谨枢枢汽汽尼尼始始凰凰詹詹挟挟恿恿垢垢泅泅绸绸舰舰吏吏俯俯哪哪广广断断思思旅旅俞俞刹刹淋淋劝劝画画暇暇娇娇匀匀秧秧秸秸炮炮轮轮20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略Code of this report | 165 Copyright Centaline Group, 2010Thanks for your attention削削付付袄袄霖霖域域爵爵货货菱菱栏栏迁迁疾疾宾宾乡乡婶婶睁睁泻泻抚抚垦垦烂烂尔尔顺顺镣镣郑郑碟碟哭哭导导芭芭黑黑揖揖凉凉苏苏牲牲20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略20110124湘湘林林国国际际城城市市广广场场项项目目定定位位及及运运营营策策略略
