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1、房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛淮安建华汤始项目市场调研报告房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛Part 1Part 1第一部分两个理解城市解析UrbanAnalysis项目土地属性terraincharacteristics第二部分四个解析宏观政策Macroeconomicpolicy整体市场Overallmarket区域市场Regionalmarket客群分析Segmentsconstitute第三部分两个研究典型楼盘研究Typicalproperties社区底商研究CommunityBusinessPart
2、2Part 2Part 3Part 3房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛理解淮安这座城UnderstandingofthiscityHuaian第一部分两个理解城市解析UrbanAnalysis项目土地属性terraincharacteristics房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么。美国著名城市学家伊里尔沙里宁房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛地理区位南北枢纽/苏北腹地/交通要道淮安位于江淮平原东部，江苏省中部偏
3、北，地处以上海为龙头的长三角地区。淮安南经扬州可通往省会南京市及苏南地区，东与盐城市接壤、西与西南接安徽省，北可通往宿迁、连云港及徐州、山东等地，为连接江苏南北的咽喉之地。淮安地跨淮河两岸，是我国重要的南北地理分界线。城市解析房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛历史人文&行政区划文化名城/名人故里/五区四县/交通便利淮安具有2200多年的悠远历史，有着丰厚的文化底蕴与浓郁的人文气息。淮安城区，大运河、里运河、古黄河、盐河四条河流穿城而过，形成“四水穿城”的城市景观。淮安是大军事家韩信、大文学家吴承恩和新中国开国总理周恩来的故乡。淮安交通便利，京杭大运河贯通
4、南北，京沪、宁连、宁徐、徐淮盐等多条高速公路在境内交汇。开发区开发区淮安现辖清河、清浦、楚州、淮阴及开发区五区和涟水、洪泽、金湖、盱眙四县。城市解析房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛人口规模&城镇化率人口总量缓增，城镇化率不断提高2009年末，淮安全市户籍总人口534.16万人，05-09年，总人口增加6.39万，平均每年的人口增长率在2.4，保持了低速平稳增长。同时，淮安市城镇规模不断扩大，人口迁移流动速度加快，城镇化率不断提高，2009年淮安城镇化率达43.5%；05-09年，淮安城市化率提高了6个百分点。城市解析房地产机密网房地产机密网 策风行
5、旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛城市定位长江三角洲地区先进制造业基地/综合交通枢纽/区域性服务中心从先进制造业上看，以台湾鸿海集团投资的富士康科技城项目为标志，表明苏北地区成为长三角核心区产业转移的第一阵地。从交通上看，整个长三角的高速公路网密度明显呈现由核心区向南北外围地区递减，而北部地区的淮安四面被高速公路包围，呈现明显的公路枢纽特征。而随着淮安机场的建设，加上京杭运河，形成多方式联运的交通枢纽。从区域性服务中心上看，目前淮安是苏北腹地的中心城市，包括市域，及连云港、盐城、宿迁的部分县。城市解析房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛空间结构由哑铃状
6、格局向三城联动发展东扩东扩南南连连主城主城新城新城古城古城城市发展框架拉开，把淮安建成辐射2000万人口的苏北腹地中心城市和江苏第四商圈。目前淮安城市发展较为成熟的主城区与楚州古城分别距于西北、东南方位，新兴发展区域为连接两城的开发区，整体城市空间格局由哑铃状向三城联动发展。东扩南连三城融合五区联动东扩南连：主城区向东拓展，向南连接楚州城区三城融合：主城（清河、清浦、淮阴城区）、古城（楚州城区）、新城（开发区）三城相互融合，形成同城概念，合三为一。五区联动：清河、清浦、楚州、淮阴、开发区五区联动发展，形成合力。（资料来源：淮安市规划局）（资料来源：淮安市规划局）城市解析房地产机密网房地产机密网
7、 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛经济快速增长带动房地产进入高速发展淮安市GDP近年来保持持续平稳高速发展。自2006年以来，淮安GDP平均每年增速超过15%，09年GDP总值突破千亿，达1121.75亿元，增幅达19.68%。在苏北、苏中七市对比中可以发现，淮安经济发展水平远远落后于南通、扬州等苏中城市，与苏北的徐州、盐城也存在一定差距，经济发展空间较大。房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于大于8%8%小于4% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展高速发展根据GDP增速与房地产发展的关系，可以看出淮安市房地
8、产已处于高速发展期。（资料来源：淮安市统计年鉴）（资料来源：淮安市统计年鉴）城市解析房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛人均收入稳步增长，有效推动当地房地产业的发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800100010004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征快速发展单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合型发展淮安市人均GDP在2005年突破1万元，受全球经济危机影响，08年增速有所回落，但仍保持两位数
9、以上。09年人均GDP达23300元。根据国际通用衡量标准计算，淮安目前处于房地产快速发展阶段。对比苏北/苏中七市，淮安人均GDP及增幅仅高于连云港和宿迁，较为落后，人均GDP增速相对处于中等水平。城市解析房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛即将进入工业化发展加速阶段，城市发展势头强劲目前，第二产业在经济结构中占据了重要位置，这与政府所走的新型工业化道路分不开。三大产业中第二产业处于主导地位。且比例不断提高，显示出强劲的发展势头，淮安正在向一个新兴的工业城市大步前进。第三产业比例不断加大，表明服务业发展情况良好。经济发展阶段第一阶段：工业化初始阶段第二阶段
10、：工业化起飞阶段第三阶段：工业化加速成熟阶段第四阶段：后工业化阶段第一产业比重大于10%第一产业比重小于10%，且第二产业比重明显高于第三产业第一产业比重小于5%，且第二产业与第三产业比重大体相当第一产业比重进一步下降，而第三产业比重达60%以上产业结构特征淮安工业发展阶段依据淮安的三产结构来看，淮安处于工业化初始阶段向起飞阶段的过渡期，现阶段城市经济发展的主力军是制造业，主要承接长三角的产业转移。城市解析房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛投资&消费&贸易“三驾马车”并驾齐驱，经济稳步发展淮安近年来社会固定资产投资高速发展，平均增速达30%以上。2009
11、年规模以上社会固定资产投资总额达745.58亿元，增幅达32.4%。近年来淮安消费市场稳中有升，消费者的消费理念发生很大变化，潜在的消费需求得到释放。淮安近5年来进出口贸易总额逐年增加，2009年进出口贸易总额达21.4亿美元，外向型经济比重加速明显。城市解析房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛财政收入&支出持续稳步增长，市政投入不断增强近年来淮安市财政收入逐年快速增长，增幅逐年扩大，每年保持17%以上的增速，近两年增速达30%以上，经济发展势头迅猛。财政收入的稳定增长保证了政府对城市建设和市政配套的持续投入，而城市配套的完善、区域成熟度的提高能够增强消费
12、者的购买信心，从而促进商品房的销售，提升商品房的销售价格。七市比较中发现，淮安财政收入与苏中地区及徐州、盐城地区仍有一定差距，在苏北地区位于中等水平。城市解析房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛居民收入&消费逐年上涨，同比生活水平存在较大提升空间人民生活不断改善，城镇居民收入稳定增加，相应居民消费支出也逐年上涨，2009年居民收入增幅有所回落，而居民消费性支出却快速增加。在苏中、苏北七市比较中，淮安居民收入和支出都处于中下等水平，一方面由于统计口径的缘故，其他六市以城市居民收入、支出为统计数据，而淮安市以城镇居民收入支出作为统计数据，在一定程度上拉低了淮安
13、的指标。同时也可以看出，淮安居民的生活水平存在较大提升空间。城市解析房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛城市规划形成“三轴、四带、多组团”的空间结构三轴，即东部新兴产业发展轴、中部城市服务功能轴和西部特色产业发展轴；四带，分别为盐河现代物流产业带、古黄河生态功能带、里运河文化景观带和苏北灌溉总渠田园风光带；多组团：分别为中心组团、淮阴组团、清浦组团、经济开发区组团、楚州组团、黄码组团和南部组团。城市解析房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛城市“大交通”框架已经拉开，“公铁水空”全面发展陆运，1.01万平方公里的淮安大地
14、上，公路总里程突破1.1万公里，高速公路和干线公路构筑了外联内畅的高等级公路网络，区域铁路枢纽也已雏形初现；航运，盐河这条历史上的苏北通海航运黄金水道经过彻底整治，筑起了借港出海迈向海河经济的水上高速通道；空运，随着淮安涟水机场的即将建成，空中对外通道将开启淮安对外开放和各类高端资源集聚形成裂变。城市解析房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛综合淮安的基础资源与整体发展水平，可将其总体优势归纳为以下几点：淮安地跨淮河两岸，处于苏北地理几何中心，是长三角北部地区综合性交通枢纽；具有悠久的历史文化传统和丰富的生态自然资源，宜居条件充足；城市经济发展迅速，产业结构
15、不断优化，人民生活水平有较大程度提高；淮安新城、省运会、地铁、淮安海港等城市发展题材丰富，发展机遇良好。在肯定淮安城市优势的同时，同样不可回避其发展过程中存在的不足：城市位于苏北地区，经济基础相对薄弱，城市化进程滞缓；产业发展缺乏主导型知名企业，难以形成集聚效应；外来人口导入相对不足，人才高地近期难以形成；处于苏北腹地，是江苏省“三圈、五轴、四沿”战略政策概念低谷区，受经济圈辐射较小。淮安城市竞争力分析城市解析房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛理解建华这片土地Understandingthelandofjianhua第一部分两个理解城市解析UrbanAn
16、alysis项目土地属性terraincharacteristics房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛项目所在地处于淮安新城和楚州东部新城的交界处淮安新城楚州东部新城本案淮安新城：淮安新城位于主城区与楚州古城区连接处，总面积约28.9平方公里，城市总体规划将淮安新城纳入城市发展，结合城市发展历程和特征，淮安新城的发展目标是整合城市结构，塑造城市核心，成为五区联动的动力之源，未来的淮安市政府即将迁入此区域。楚州东部新城：东部新城是楚州未来发展的重要战略区域，将是楚州区融入主城的前沿优势地段，是楚州经济发展的重要增长极。未来的楚州区政府也将迁移至此。本项目地
17、块处于两大新城的交汇之处，是两区域规划利好的直接受益者，未来将受到两大新城的“双核辐射”，具有着强大的发展潜力。项目土地属性房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛楚州区总体发展规划（资料来源：淮安市规划局）（资料来源：淮安市规划局）楚州是历史文化名城，拥有着丰富的交通、文化、自然资源，具有着明显的发展优势；楚州组团作为综合功能组团是淮安市中心城区空间结构“三轴四带多组团”的重要组成部分；楚州区后发优势明显，坐拥高速公路路口、城市骨干交通、城市客运站等优势资源，具有着较强的发展潜力；淮安新行政商务中心离楚州极近，是楚州城市发展的重大利好条件。项目土地属性房地产
18、机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛楚州商务商业中心楚州东部区域极核楚州“双核”功能结构楚州“双核”位于淮安市中心体系的核心轴线翔宇大道，具有着极强的现实意义。楚州商务商业中心：利用五星级酒店、商业中心等项目，整合原楚州行政中心资源，是楚州市场地标区域，是展示现代化楚州的窗口，具有楚州CBD意义。楚州东部区域“极核”：楚州行政文化中心、新区生活服务中心、新区中央公园三个功能聚集区，是楚州新区发展战略重点。翔宇大道本案项目土地属性房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛楚州四大片区功能定位四大片区功能定位：古城区域历史名城、文化旅
19、游度假和自然人文环境优美的居住区。河西区域历史文化积淀丰富、自然环境优美，水乡特色鲜明的文。化生态居住区。西北区域对接淮安行政商务中心和淮安中心区的重要区域，以商贸、商务、居住为主。东部区域文教、行政中心区、生态居住去，新型都是工业园区。西北区域东部区域河西区域古城区域本案项目土地属性房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛项目所在地东部新区的功能规划东部新区作为楚州区重要组成部分，其承载的城市功能主要有：1、对接淮安行政商务中心和淮安市中心的重要区域，主要包含商贸、商务功能。2、传承历史文化名城积淀，自然人文环境优美的区域，主要包含居住功能。3、受行政商务中
20、心影响，及淮安国际商贸城、河下古镇等重点项目带动，形成科、教、文、卫等配套完善的宜居新城。本案作为对接淮安行政商务中心和淮安市中心的重要区域，本项目所处位置是楚州区的西北门户，是楚州区对接主城的桥头堡，是生态商务新城直接带动的前沿优势地段。楚州东部新区功能规划图项目土地属性房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛本案东部新区规划布局西北居住片区西部居住片区站前居住片区核心居住区城东居住片区东部新区的战略定位：楚州行政中心和公共服务中心，楚州老城区人口疏散和空间东扩的重要载体，集生产、生活、文化休憩、对外交通等功能为一体的综合性城市新区，是楚州社会经济发展的重要
21、增长极。规划布局结构：“一核、两带、四心、五片”一核“：楚州东部新区极核，服务覆盖整个楚州东部新区,由行政文化中心、公共服务中心、新区中央公园共同组成。”两带“：沿相遇大道发展带沿楚州大道景观带”四心“：淮安国际商城商业中心、火车站前市场商业中心、楚州商务商贸中心、南部商业文化中心”五片“：西北居住区、西部居住区、核心居住区、站前居住片区、城东居住片区项目土地属性房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛东部新区的路网规划路网结构：以主干道、次干道、支路三级路网整体形成“井”字结构。主干道：主干道主要形成”六纵六横“的路网格局，”六横“分别是承恩大道、纬三路、翔
22、宇大道、华西路、纬七路和南巽路，”六纵”分别是经一路、城西北路、北门大街、楚州大道、经十路以及铁云路。楚州共规划三条轨道交通，其中轨道一号线规划四个站点：1）国际商城市场区北侧2）楚州大道和翔宇大道交岔口3）永怀路和楚州大道交叉口4）古城墙遗址公园本案项目土地属性房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛楚州东部新城规划对本项目的影响项目处于楚州东部新城的西北桥头堡，是楚州融入主城的最前沿地段，亦是规划中的商贸商业中心，未来将聚集大量商务商业高端人群，带来充足的高消费需求和购买力支持。楚州东部新城的规划发展，完善了城市发展配套，加强了政府公共投入，优化了各级路网
23、交通，创造了宜居的城市环境，扩大了周边的人口吸纳范围，为房地产市场发展提供了有效支持。相比主城区，楚州经济发展较为落后，各项城市公共建设欠缺，房地产发展相对缓慢，而项目所在西北区域，现阶段除淮安国际商贸城外，并无其它配套建设，人口密度不足，实现规划建设尚需时日，但楚州房地产相对价格洼地和新城规划以及生态环境将吸引大批主城客户和周边乡镇客户。项目土地属性房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛淮安新城发展规划（资料来源：淮安市规划局提供的（资料来源：淮安市规划局提供的淮安新城概念规划深化方案淮安新城概念规划深化方案，该方案由上海复旦规划建筑设计研究院设计），该方
24、案由上海复旦规划建筑设计研究院设计）淮安新城位于主城区与楚州古城区连接处，总面积约28.9平方公里，分为里运河东片区（商务大楼周边为核心功能区）、京杭大运河西片区及两河生态廊道片区。新一轮总体规划将淮安新城纳入城市发展，结合城市发展历程和特征，淮安新城的发展目标是整合城市结构，塑造城市核心，成为五区联动的动力之源。淮安新城位于建成区三面包围，空间上位于城市几何重心上，其独立性很弱，融入城市发展是淮安新城建设成败的关键。项目土地属性房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛淮安新城功能布局功能布局根据不同的功能建筑所体现出的风貌进行的区域风貌分区。分为城市公共活动
25、风貌区、运河休闲旅游风貌区、创智中心风貌区、休闲体育风貌区、行政商务风貌区、总部经济风貌区、专业市场风貌区、水乡居住风貌区。（资料来源：淮安市规划局提供的（资料来源：淮安市规划局提供的淮安新城概念规划深化方案淮安新城概念规划深化方案，该方案由上海复旦规划建筑设计研究院设计），该方案由上海复旦规划建筑设计研究院设计）本案本案项目土地属性房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛淮安新城发展现状河西区域基本处于尚未开发状态，土地现状基本为农田和村庄，部分村庄正在拆迁；体育场用地已拆迁完毕，设有围挡；河东区域正处于开发状态，以绿地世纪城为主要项目，建筑面积达300万的
26、超级大盘，目前已对外销售，销售状况火爆；规划的市政府尚未开工建设；生态公园正在建设中。在建项目规划项目绿地世纪城淮安政府用地待开发用地生态公园枚皋路跨河大桥用地农田/村庄绿地世纪城村庄拆迁中体育场用地本案体育场用地项目土地属性房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛项目紧邻淮安新城，能享受未来新城的发展与利好，但由于目前该区域发展仍处于规划建设阶段，更多利好还处于预期。项目在借势新城发展的同时，更需依靠自身项目品质和产品特色，寻求自身发展。对本项目利好因素淮安新城规划带来的区域成熟和人口吸纳作用。受政府搬迁利好影响及绿地项目的率先启动，淮安新城东南部未来将赢得
27、更多市场关注。淮安新城发展成熟阶段带来的大量高端商务消费和高端人群。快速城市化进程过程中对周边市县人口的吸纳作用。城市路网及轨道交通的的建设，将打破交通瓶颈，实现三城联动，吸纳人口。高起点大手笔的新城规划，将大幅提升人居环境。对本项目不利因素区域离城区较远，房产开发刚起步，区域认知度与接受度较低；周边配套极其缺乏，需要自身配置；城市规划与实现的时间差。VSVS淮安新城对本项目的影响项目土地属性房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛宏观政策Macroeconomicpolicy全市市场Overallmarket区域市场Regionalmarket客群分析Seg
28、mentsconstitute第二部分四个解析房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛宏观政策环境随着新国十条颁布已达半年之久，市场经历了急速冷冻与缓慢回暖的过程，而伴随着传统销售旺季”金九银十“的到来，成交量又创新政以来的新高，国家再次面临“空调”的尴尬，在开发商们为中秋小长假的楼市“开门红”振奋不已时，9月29日国家楼市政策再度“夜半鸡鸣”，国家再次加强了房地产市场的调控力度。国家此次调控的目的究竟是什么？作为开发商如何认清当前的宏观政策形势？如何应对未来可能出现的政策变化？房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛调控阶段
29、出台政策政策效果2005年2006年国八条、国六条市场仅仅出现短暂的观望，之后城市房价出现大幅度的上涨，房地产的领域的三大问题（大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱）没有得到根本解决。2007年2008年多次加息、提升存款准备金率，加强税收征收管理力度，加大保障性用地供应政策逐渐被架空、高价卖地、大力招商引资以及银行系统为房地产巨额房贷仍然存在，在国际金融危机的压力下，政府于2008年开始救市，地产调控再一次失败。2009年2010年新国十条，全力针对多套房价投机进行精确打压，例如上调二套房贷款利率和首付，直接抑制三套房贷款发放等。政策一出台造成市场严重恐慌，成交量迅速萎
30、缩，房地产企业股票全线跌停。但市场度过一段深度观望后，于8月份全国几大城市的住房成交量开始全面回升。历次有重大市场影响的房地产调控从过去的历次调控及房价走势来看，政府出台的每一项房地产打压措施，都不能根本扭转房价上升的趋势，都是上升趋势中的次级调整。宏观政策环境房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛2010年国家房地产调控政策一览宏观政策环境2010年1月要求大力增加保障性住房和普通商品住房供给，继续鼓励居民自主和改善型需求，抑制投机性需求，加强房地产市场监管，完善房地产市场制度，综合运用土地、金融、税收等市场调整手段，稳定房价。上调存款准备金。2010年2
31、月将首套房的优惠利率由7折升至8.5折。上调存款准备金。2010年3月对两个或两个以上共同购买90平方米以及以下普通住房，其中一人或多人已购房记录，该套房产的共同购买人均不适合首次购买普通住房的契税优惠政策。2010年4月新国十条，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。对于第三套房大幅提高首付比例和贷款利率。2010年6月住建部、中国人民银行及银监会联合发布关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知,对贷款申请人的第二套住房认定标准做出明确规定:二套房的认
32、定在以家庭为单位的基础上,执行“认房又认贷”的严厉政策。 2010年9月商品住房首付比例调整至30以上，暂停第三套房贷的发放，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等在内的一系列措施。 从“4.15”新政到7、8月份的逐渐回暖，正当国家再次面临“调控失效”的尴尬局面时，“十一黄金周”前，国家再次加强了调控的力度，此次政策的再度收紧，一方面表明国家进行楼市调控的决心没有改变，另一方面也表明政府害怕黄金周市场再次失控，形成”空调“尴尬，因此我们在深刻认识中央政府意图和房地产市场当前形势的同时，我们必须要对未来的房地产市场保持一份谨慎的乐观。房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策
33、风行旗下资源整合论坛1、中央调控房地产，意在抑制房价上涨过快、过猛，试图控制房价不涨或少涨，并不是要房价、股市暴跌。2、从政策来看，国务院及部委的调控政策都早有预案，并非临时应急之举，因此政府的政策篮子里，还有可选的工具，视形势变化而用，因此在现阶段楼市继续回暖的形势下，并不排除二次调控的可能。3、房地产调控肯定会影响房价，因为这是中央调控的政治目的之一。但房地产市场毕竟还是一个市场，供需关系还是在起作用。只要不立刻出现恶性通胀、中国不大幅加息，在经历一定程度的价格调整之后，房价仍会维持在较高位置。4、房地产调控不会引发经济崩溃。防止经济复苏滑坡，这也中央调控政策的一条底线。当前国际国内经济形
34、势的变化，尤其是国内经济强劲复苏，实际上为政府调控房地产增加了底气。持续上涨的高房价促使中央出重拳打压，但更要看到，政府的意图在于保持房地产市场稳定健康的长足发展，所以，调控是一把双刃剑。对于本次调控的解读宏观政策环境房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛对于“9.29”国家再次调控的理解首先，政府调控的决心没变。此轮楼市调控一个值得关注的方面，就是调控政策出台以来，楼市博弈一直处于摇摆之中，甚至在一些二、三线城市还出现了不降反升的现象，导致公众对调控的信心也越来越低。此次调控，表明了政府继续楼市调控的信心。其次，新政不”新“。此次新政大部分是新国十条的细化
35、，比如差别化的房贷政策，对开发商捂盘囤地的打击，加快保障房的建设等，目的是督促地方政府尽快出台细则，使新国十条能够具有可操作性，加强政策执行的力度，使之能够真正落到实处。最后，房产税改革试点工作扩大到全国范围。这和“4.17”新政有区别。房产税的长效调节作用在未来将会非常明显。但是房产税的落地将会是一个非常复杂的过程，要考虑到方方面面的因素和评判的标准，因此短期内不会大范围内推广。宏观政策环境房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛1、将会对消费者的消费心理产生不良影响，消费冷战开始，消费者的观望情绪加重，楼市新一轮博弈开始。但对于三线城市淮安来说，政策到达需
36、要一定传导期。2、对首次置业的刚需伤害比较大，首付比例提高到30%以上，增加一成首付，对年轻人来说是一个很大的负担，很多初次购房者可能会因此望而却步，这一政策必然会造成淮安楼市的刚需形成一定的压抑。3、全面叫停第三套及以上购房贷款后，淮安大户型销售可能将会出现困难，购买140以上的大户型的多属于第三次置业，但是全面叫停第三套，购买大户型面临要付全款的可能，必然给大户型的销售带来困难。综上所述，此次新政虽然是新国十条的细化和落实，不过力度更强，调控面更广，但对于泡沫并不大的三线城市淮安楼市影响并不大，而政策传导到淮安，也需要一定时间，在接下来的十月，淮安各楼盘可能还是以稳为住，加紧销售跑量。对于
37、建华项目而言，还是需要在自身产品打造上下功夫，以”不变应万变“，以性价比较高的优质精品，应对不确定性颇多的现阶段房地产市场，无论市场如何变化，对房地产的需求短期内不会改变，认清形势，对后市保持谨慎的乐观才是正确的态度。”9.29新政“对淮安楼市以及建华项目的影响宏观政策环境房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛对未来房地产市场形势的判断1、房地产仍是中央及地方政府拉动经增长，扩大内需的必然选择，仍需依靠的重要的产业力量。2、供求关系决定了房价处于上升通道，土地成本推动房价上涨的大众预期坚不可摧。3、现有国家调控房价的主要措施，并无实质打压房地产的上升趋势。短
38、期平静后，有可能进入新一轮价涨量平的行情。4、房地产是特珠商品，高度的金融资产性质，决定了其在新兴市场国家的快速发展时代较高的投资价值。未来可能引起市场突变的政策因素：1、下半年加息行为，加息的幅度。若加息幅度较大，对房地产将起到明显压制作用。2、房价恢复上涨，引致的民意反弹，政府会否取消改善性住房这一概念，一刀切的针对所有第二套房实施高首付、和高利率，这二个政策在2010年上半年出现的概率极小，在2010年下半年出现的概率极大。可以说，政策是2010年房地产发展的最不确定因素。3、未来市场的较大放量，开发商在09年拿到新地后均紧锣密鼓的加快进度，最迟到2010下半年将有一轮供应高潮，会对市场
39、信心有所压制。4、房产税改革，未来楼市的温度如果继续保持高温状态，房产税一旦推出，势必会对楼市造成巨大影响。但是鉴于国内外经济情况的不明朗，不到万不得已，政府不会轻易推行房产税。需要明确的房地产行业属性：宏观政策环境房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛宏观政策Macroeconomicpolicy整体市场Overallmarket区域市场Regionalmarket客群构成Segmentsconstitute四个解析第二部分房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛淮安房地产市场概述土地市场2010年1-9月份土地市场成交量
40、，淮安出让土地面积859万平米，较09年上涨176万，2010年1-9月份土地成交1200元/m2，较09年下降12.6%。土地成交量的大幅度上涨，主要归功于一、二月份淮安土地市场的异常活跃，而新政后，土地市场随即进入静默期，之后仅有少量地块推出，而土地成交价的下跌，一方面受新政影响，开发商拿地信心不足，另一方面因为推出地块多集中在经济开发区、青浦区等较为偏远地段。住宅市场淮安2010年上半年可售商品住宅量为227.85万，同比增加18.8%，商品房住宅均价3278元/，同比增加13.7%，受房地产调控影响，成交量有所萎缩，但价格跌幅不大，8月初，政策“适应期”过后，淮安开始重新回到量价齐升的
41、局面。产品建筑风格各类建筑风格已经在淮安市场上纷纷出现，如地中海建筑风格、古典主义建筑风格、英伦风格、中式风格等。户型市场主流户型为三室两厅，以改善型居住为主。品质地产大鳄纷纷进驻，在激烈市场竞争环境下，开发企业开始注重项目品质打造。整体市场印象房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛从2007年到2010年，淮安的土地市场同全国其他市场一样，都经历了从火爆到冷清再到活跃的过程，09年，便成功出让土地216宗2010年截止到9月份，市区土地市场共发布经营性用地拍卖公告164宗，出让土地面积858万平米，土地成交均价1200元/m2，土地出让楼面地价为965元/
42、m2。09年、10年土地出让数量大幅度上升，未来土地供应量继续加大土地供应量20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年1 19 9月月成交均价成交均价11131113元元/ / 948948元元/ / 13511351元元/ / 12001200元元/m2/m2土地市场房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛从土地供应结构来看，中心城区土地供应量偏大，整体市场竞争激烈u清河、清浦区土地存量共占53%，中心区开发量较大，区域内竞争环境将趋向白热化。u土地整体供给规模偏大，未来市场向新区发展，市场主要供应量在开发区、清河区和楚
43、州区。u2009年，清河区、开发区两区土地出让面积较多，其中开发区土地成交面积最大；u从商品住宅的交易情况来看，现有土地供应量偏大，去化周期拉长。土地供应结构土地市场房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛2010上半年淮安房地产开发概况表商品房新开工面积商品住宅新开工面积施工面积竣工面积投资面积（万）同比（%）面积（万）同比（%）面积（万）同比（%）面积（万）同比（%）面积（万）同比（%）全市497.33102.2373.777.81275.4760.1164.138.4130.1343.7清河区50.919.636.7727.3189.832.924.25
44、23.617.8216青浦区21.64171.919.818.272.0430.69.3756.115.118.3开发区113.13297.890.047.4224.240.540.0420.638.8172.1淮阴区34.6138.324.231.2101.610.63.579.27.3755.3楚州区49.93341.236.1393.2112.4885.219.57106.211.85267.9土地开发情况土地市场房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛5月份供销逆转（供销比达到1.52，供求局面开始逆转）新政后，淮安商品房住宅市场供销态势开始逆转，呈现
45、供大于求的态势，这是自1月份以来，淮安延续了三个月的供不应求状况后，首次出现供大于求的现象。2010年5月淮安的商品房住宅市场供销比1.52.，六月份的供销比为1.30，7月份供销比1.26，供销比开始有所收窄。住宅市场住宅供求关系房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛房价持续微涨在观望气氛下，新房的市场成交量持续下降，但从淮安的全市范围来看，价格并没有出现下滑，仅在新政公布的后一个月也就是5月底才出现下跌现象，随后持续上扬。值得注意的是淮安自2010年以来上，商品房成交套数是稳步上扬的，而到了5月份成交套数开始下跌，出现量跌价升的现象。我们可以看出，房地产
46、政策调控对淮安是有一定影响的，从相关数据来看，政策调控影响了一部份购房者的心理预期，造成了市场成交量急速下滑。但是从价格上来看，5月份均价下浮后，一直持续攀升，而8月，成交量陡然上升，8月份的成交套数比7月份的成交套数高出64%，淮安楼市度过一段时间的政策消化期，量价齐升，市场出现一定的回暖迹象。住宅价格走势住宅市场房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛中心城区（清河区、开发区）是上半年市场成交主力，青浦区、淮阴区、楚州区市场份额接近。中心城区依旧是市场主力，但是开发区成交量亦占有较大份额，近期主城区份额上升对整体均价的上涨具有一定影响。住宅市场住宅成交区域
47、结构房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛2010上半年，14月份成交面积均保持上升趋势，4月到达成交顶点，受地产新政调控的影响，5月份成交面积开始回落，回落幅度明显，67月份成交面积回落趋势缓和，市场进入买卖双方观望的胶着状态。8月份成交放量，回暖迹象明显。可以看出地产调控政策对淮安有一定影响，有其表现在成交量方面，5-7月是低谷期，随即进入8月份，成交量开始回升。2010年淮安楼市成交量走势住宅市场住宅成交面积房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛90-120户型是市场供给主力，占总供给量的48%，该面积段的成交比重为
48、47%，60以下产品供给不足；市场需求以90-120、120-144为主，占总需求量的76%大盘云集，90-120平米房源成为现阶段市场供求主力住宅市场住宅成交主力面积房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛从表中可以看出，淮安2010上半年购买自住性房产人数较多，而以本地客户为主。淮安购房客群大部分集中在2840岁的年龄段，以企事业单位、个体户以及公务员为主。2010年已售住宅购房人群本外地人分类2010年已售住宅购房人群购房目的分类2010年已售住宅购房人群职业分类2010年已售住宅购房人群年龄分类住宅市场消费者结构房地产机密网房地产机密网 策风行旗下
49、资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛土地层面近两年淮安土地成交量急剧增长，未来供应量巨大。从区域上来看，开发区为主要土地出让集中区，土地价格仅次于清河主城区，平均楼面地价居全市之首；众多品牌开发商入驻淮安，市场已然进入大盘开发时代，竞争逐步加剧；房地产行业持续稳步发展，逐步成为淮安经济发展的支柱行业；2010年受到房贷新政影响，市场销量下降，但经8月份后，市场出现量价齐升的局面。淮安五区构建房地产五大板块框架，老城发展东移，开发区等新兴板块成为热点。市场层面客群层面政府机关、企事业单位人员成为市场购房主力，年龄大多集中于30-50岁之间；中高端客群多为职业稳定群体，如公务员、教师、医生等；购房需
50、求以自住为主，地段、价格是客户关注的重点，产品品质关注度也正在逐步提高。供需层面大规模土地的出让，使得未来房地产市场供销结构面临考验。以09年的商品房销售速度计算，当前市场已成交的土地供应量消化周期长达5年之久。淮安住宅市场综述整体市场综述房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛宏观政策Macroeconomicpolicy整体市场Overallmarket区域市场Regionalmarket客群分析Segmentsconstitute四个解析第二部分房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛淮阴区清河区清浦区经济技术开发区楚州
51、区价格区间2900-5000元/价格区间3500-6800元/价格区间3000-5000元/价格区间3600-5500元/n清河区：淮安市中心，也是全市政治、交通、经济、文化中心，市政配套齐全；n清浦区：以运河为界限，分为老城、新城两大区域，市场差异性较大；老城生活氛围浓郁，新城正处于开发状态，居住人口较少，以拆迁户为主；n经开区：紧依老市区东侧，是淮安城市新兴发展的区域。该区域西邻清河老城区，居住氛围较好，区域中部及东部均以工厂企业为主；n淮阴区：原淮阴市老城区所在地，全区人口密集度较高，达85万；n楚州区：原县级淮安市中心，目前远离主城中心，发展独立，是淮安的历史文化名城。价格区间3000
52、-4500元/淮安四大行政区域构成房地产市场主要板块框架，即清河区板块、清浦区板块、经开区板块、淮阴区板块，而楚州区板块脱离主城，发展相对独立。四大行政区域构成主力板块，楚州发展相对独立区域市场房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛世纪佳苑翡翠城金陵名府书香门第本区域客户+城乡客户3000-4500多层、小高层、高层环境+区域前景+文化随着市政府的搬迁，该区域北部逐渐成为热点开发区域，大盘云集，建设速度逐步加快楚州区板块茂华国际汇、丰球白鹭湖山庄、长岛美墅馆新区：5000-15000新区：高层、别墅益兴名人湾蓝庭印象本区域改善型客户+异地客户2900-500
53、0多层、高层环境+配套板块的开发热度渐减，呈平稳态势淮阴区板块红豆美墅翔宇一号大湖城邦香榭丽花苑全市范围的首次置业客户+异地客户4000-6000高层、多层、别墅未来发展方向城市新兴热点开发区域，开发速度较快，供应量和需求量均较大。目前开发项目以翔宇大道沿线为主开发区板块清江华府联盛国际广场华德力运河城全市范围的改善型客户为主3600-5500高层、多层教育淮安热点开发的区域之一，老城起步较早，目前开发区域正逐渐南移，向新城发展清浦区板块万达广场、水韵天成、亿力未来城全市的高端客户+全市范围的改善型客户为主市区：4500-6800市区：高层、洋房、小高层地段+配套+开发商品牌目前品质大盘主要集
54、中在水渡口区域，清河新区发展亦较迅速，但主要以别墅项目为主清河区板块代表楼盘客户主力价格（元/）产品类型价值驱动开发状态板块市场格局正逐渐发生转变，“东扩、南连”的城市发展战略方针下，淮安东部、南部的房地产项目增量速度快，且以大盘为典型，逐步影响着淮安房地产市场，如绿地世纪城等。各板块房地产市场概述房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛定位于城市行政中心和商业中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其核心价值在于区位和配套优势区位优势：中心城区房地产是以市政府为核心发展起来的，经过多年发展已进入成熟阶段；配套优势：中心城区客户认知度最高，商业生活配套最为
55、齐全的区域；强烈的区域情节和对主城区的城市向心力是淮安人置业的主要驱动因素。榕兴水韵天成万达国际广场香格里拉花园亿力未来城奥林晴园中天花园茂华国际汇区域市场清河区板块房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛项目名称建筑形态销售均价客群情况置业驱动因素水韵天成别墅、多层、小高层5600元/私营业主和公务员为主，淮安高端人群集中区位、产品万达国际广场高层6300元/下属区县公务员及私营业主为主，投资客群占有一定比例区位、品牌、自身配套亿力未来城高层5400元/以项目周边公务员为主，部分教育客群教育资源、区位香格里拉花园多层、高层、联排5300元/下属区县公务员及私
56、营业主为主，投资客群占有一定比例自然资源、项目品质茂华国际汇高层5400元/以项目周边公务员为主，部分教育客群项目品质、区位清河公寓项目价格最高，主流价格区间4500-6800元/平方米客群价格敏感度较低，在售项目体量都是较大，未来供应充足客户层次高，主要来自政府公务员和私营业主中心区位和完善的配套是客户置业核心价值驱动区域市场清河区板块房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛主城重要组成区域，人口密集配套完善，随着城南大学城的发展，区域价值将进一步提升区位优势：主城区域重要组成部分，区域内集中了发电厂、卷烟厂等大部分的淮安大型事业单位；配套优势：商业、交通、
57、教育等各项配套齐全，尤其是淮阴中学为区域带来了大量的教育客群；项目供给较大，随着市区发展南扩，结合南部大学城的开发，区域的价值逐步显现。华德利运河城天龙御城金满华府恒大名都区域市场清浦区板块房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛项目名称建筑形态销售均价客群情况置业驱动因素恒大名都高层（精装修）4980元/起售下属区县公务员及私营业主为主，投资客群占有一定比例品牌、项目品质华德利运河城高层、多层、别墅4000元/下属区县公务员及私营业主为主项目品质、自身配套金满华府多层、高层4000元/属区县公务员及私营业主为主项目品质、自身配套公寓项目为主，主流价格区间37
58、005500元/平方米清河区房地产市场的重要补充，客户价格有一定敏感度以周边企事业单位职工为主要客群，区域客户占主要比例价格以及就地置业的便捷性是客户置业的主要驱动区域市场清浦区板块房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛新城市东扩的延伸带，聚集了大量的工业企业，周边配套相对缺失，人流量不足。区位特征：翔宇大道以东区域，政府规划的工业园集中带，发展速度快，内部交通发达；配套现状：商业配套欠成熟，商业配套集中在深圳路沿街，同时辐射半径较弱，远逊色于市中心商业圈；车辆与人流量明显不足，外部人口导入群集中在蓝领工人，收入不高；但是随着政府政策的导向，城市的向东发展，
59、未来具有很大的发展潜力。大湖城邦罗马假日东方凯旋城香谢丽花苑世袭雅园翔宇一号上海新城区域市场开发区板块房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛房价逐级递减，主流价格区间35005000元/平方米；主力购房群体层次较低，刚性需求是大部分楼盘主力；客户层次跳级明显，公务员、私营业主至蓝领工人；总价低、价格低，产品需求级别较低，偏向于经济型产品；项目名称建筑形态销售均价客群情况置业驱动因素翔宇一号高层4500元/ 私营业主，周边居民以及厂区工人产品、地段上海新城高层4000元/私营业主，开发区管委会公务员、周边居民以及厂区工人产品、价格、地段东方凯旋城多层、小高层、
60、高层4200元/开发区管委会公务员、厂区工人，以及周边居民地段、景观、户型罗马假日多层、小高层4000元/30%市区购房者、30%公务员、30%富士康以及其他补充客源地段，意大利风格产品，规模区域市场开发区板块房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛受城中心地带直接辐射，梯形差异化代表性板块，独立性与依赖性的统一体。区位关系：运河北部区域，以王营镇为核心衍射，大淮安中心区域的重要补充板块；配套现状：无核心商业配套，依托于市区商业配套，区域零散性配套较为完善；价格吸引力和区域情节，以及收入限制是该区域内购房的策动元素，因此楼盘档次相对一般，外部客源较少，高档客源
61、外流量较大。兰庭印象银河湾益兴名人湾爱琴海区域市场淮阴区板块房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛黄河东路以南价格较高，主流价格区间34005000元/平方米客群功能性需求较强，产品以小三房为主客户层次良莠不齐，主要来自拆迁户、泛公务员价格与区域地缘偏好是购房的主要置业驱动力项目名称建筑形态销售均价客群情况置业驱动因素蓝庭印象多层、高层4300元/淮阴区政府的公务员以及乡镇居民 产品、景观塑造益兴名人湾多层、小高层、别墅多层均价4200元/，景观小高层5000-6000元/区域内部高档人群以及来自清河区域的客源品牌、地段、学区、规模爱琴海高层、小高层4100
62、元/主要清河区的首次置业的客源，以及部分再改人群；学区、配套、高性价比产品银河湾小高层、多层3600元/淮阴区的公务员以及私营业主，主要是内部区域的中档人群；地段、景观、自身配套幼儿园区域市场淮阴区板块房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛区位优势：楚州区房地产是以原淮安市老城区为基础发展起来的，房地产市场起步较晚；配套优势：楚州区客户认知度一般，区域内交通生活配套及自然资源丰富；强烈的区域情节和对教育、自然资源的依赖是楚州区人置业的主要驱动因素。定位于老城区行政中心，房地产市场起步较晚，其核心价值在于区位资源和配套优势丰泰东方康桥东方希尔顿翡翠城世纪佳苑如
63、意里区域市场楚州区板块房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛楚州公寓项目价格较低，主流价格区间30004500元/平方米客群价格敏感度较强，在售项目体量都是较大，未来供应充足客户层次较高，主要来自政府公务员和私营业主教育资源和交通生活配套是客户置业核心价值驱动项目名称建筑形态销售均价客群情况置业驱动因素如意里多层、小高层、高层3900元/区域改善，教师、私营企业主品牌、产品、规模东方希尔顿高层3900元/下属区县公务员及私营业主为主，投资客群占有一定比例地段、投资价值翡翠城高层、小高层3600元/区域首置部分区域改善，青年人婚房产品、价格丰泰东方康桥多层、小
64、高层4000元/区域改善型，公务员、教师教育资源、区位、产品区域市场楚州区板块房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛市场供应量较大，总体品质及价格趋同，市场竞争激烈，个别大盘在市场竞争中占有优势规划设计基本采用兵营式排布，产品单一，以多层为主体，社区总体品质感趋同；随着市场竞争的加剧，新建项目在社区配套和户型设计上有所提升，使得这些项目在市场竞争中优势明显；营销展示意识普遍淡薄，缺少惊艳的景观示范；万达广场、恒大名都、绿地世纪城、茂华国际汇、亿力未来城等大盘在社区品质、产品细节及营销展示上优于其他楼盘，在市场竞争中占有优势。区域市场市场总结房地产机密网房地产
65、机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛宏观政策Macroeconomicpolicy整体市场Overallmarket区域市场Regionalmarket客群分析Segmentsconstitute四个解析第二部分房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛青河与青浦区作为中心城区，其区域客户多依赖于区域便利的生活配套环境区区域域核心竞争力核心竞争力客户构成客户构成客户基本特征客户基本特征需求驱动因素需求驱动因素清清河河区区区域发展成熟，配套齐全公务员、企事业单位职工、小型私营业主、教师生活习惯与生活圈子于此，依赖市中心教育，医疗和商业配套；易纳
66、新，有较强的购买力。公务员、教师、周边小型私营业主等对更高品质物业有强烈需求清清浦浦区区未来大规划学府新区,汽车总站改善居住条件的原住居民（少量拆迁户），公务员，烟厂，电厂职工，教师城市化水平稍低,拆迁户较多,周边原住民及学区教师聚集效应较强.务实、较贪图小便宜有强烈的换房需求，希望能在熟悉的区域拥有更好的居住品质中心城区的成熟，客户的自身生活习惯牵制着其置业方向的选择，体现出很强的地域性；中心城区的成熟，客户的自身生活习惯牵制着其置业方向的选择，体现出很强的地域性；更高的产品品质，更为优良的产品整体表现有可能吸引并拉动此类客户选择区域外项目进行置业。更高的产品品质，更为优良的产品整体表现有可
67、能吸引并拉动此类客户选择区域外项目进行置业。依赖成熟区域配套，中依赖成熟区域配套，中高层级，有一定支付能高层级，有一定支付能力，追求高品质居住生力，追求高品质居住生活的客户。活的客户。层级中等，寻求更好改层级中等，寻求更好改善性居住条件，务实谨善性居住条件，务实谨慎的客户。慎的客户。客群分析房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛淮阴区客户在拥有地域性特征的同时对城市化生活存在向往，开发区客户则更复合区域区域核心竞争力核心竞争力客户构成客户构成客户基本特征客户基本特征需求驱动因素需求驱动因素开发开发区区政府主导，新城市规划带来的全新城市形象进驻企业中高层职工，
68、原住民，公务员；市区私营业主及高收入人群受主城区价格压迫客户购买力有限的价格受压者；要求一般的刚性需求；强烈需求高品质项目，以满足置业升级；工作在区域内人群刚性需求；市区客户追求更高的居住品质和环境；周边乡镇居民拆迁后换房。淮阴淮阴区区城市建设加速中小型私营业主，少量公务员及教师对中心城区有强烈向往，但收入有限；有较强的地域性渴望城市化的高品质居住生活；换房带来的产品升级需求。部分解决刚性需求，部部分解决刚性需求，部分被价格所吸引，部分分被价格所吸引，部分寻求更高档次的项目进寻求更高档次的项目进行产品换代行产品换代地域性强的同时，对主地域性强的同时，对主城区充满向往，希望拥城区充满向往，希望拥
69、有更好的城市化居住生有更好的城市化居住生活活成长中和相对封闭性较强的区域客户，自有数量不足及置业能力有限是其主要的特征；成长中和相对封闭性较强的区域客户，自有数量不足及置业能力有限是其主要的特征；价格较低或者档次较高，品质优秀，并能带有城市化生活意向的项目能复合的吸引此二区域的客价格较低或者档次较高，品质优秀，并能带有城市化生活意向的项目能复合的吸引此二区域的客户。户。客群分析房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛楚州区客群对楚州历史文化资源有着相当的自信，具有较强的地域特征；对市政府南迁后的城市发展充满信心区域区域核心竞争力核心竞争力客户构成客户构成客户基
70、本特征客户基本特征需求驱动因素需求驱动因素楚州楚州区区三城融合的大发展规划战略市政府南迁原住民/公务员区内私营业主及高收入人群周边乡镇进城客群多为小私营业主，有很强的潜在购买力；要求一般的刚性需求；区域房地产多年发展滞后，需要高质量产品唤醒被压抑的购房需求；工作在区域内人群刚性需求；区内追求更高居住品质和环境；周边乡镇居民拆迁后换房。区域房地产业发展相区域房地产业发展相对滞后，需要高质量对滞后，需要高质量的产品唤醒被压抑的的产品唤醒被压抑的购房需求购房需求楚州区客户具有强烈的地域性，喜欢就近置业，但是由于楚州区长期缺乏优质物业供应，楚州楚州区客户具有强烈的地域性，喜欢就近置业，但是由于楚州区长
71、期缺乏优质物业供应，楚州人对居住配套质素不满，因此产生一部分楚州人到其它区域置业，而由于中心城区房价较高，人对居住配套质素不满，因此产生一部分楚州人到其它区域置业，而由于中心城区房价较高，多而选择离楚州较近的开发区。多而选择离楚州较近的开发区。性价比性价比/ /良好的地段良好的地段/ /优质的自然资源和生活配套，是楚州人置业关注的主要因素，社区配套齐优质的自然资源和生活配套，是楚州人置业关注的主要因素，社区配套齐全，生活便利是评定是否购买的重要因素。全，生活便利是评定是否购买的重要因素。客群分析房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛区域区域楼盘楼盘主要客户特
72、征主要客户特征清河区清河区淮海第一城客户以自住为主，主要为周边私营业主及政府官员，本区域客户占到60%，区县客户30%左右；承受的总价区间：40-50万（小三房）。康城明珠客户以自住为主，少量兼投资，以项目周边私营业主、公务员、教师为主，少量区县客户；能承受的总价区间：35-60万（三房）青浦区青浦区日月星城多为烟厂、电厂、淮钢厂职工为主，少量公务员及教师。烟厂职工一年收入：7-8万元；淮钢厂职工收入相对较低，偏好小两房户型；承受总价区间，两房30-32万，三房(130平米)40-50万开发区开发区香格里拉投资、自住兼顾，以周边生意人，烟厂、电厂职员为主，少量区县客户客户承受的总价区间：35万
73、左右（三房）淮阴区淮阴区淮安威尼斯以项目周边原住民为主,客户类型包含教师、生意人、公务员楚州区楚州区如意里客户以自主为主，客户来源项目周边政府官员、公务员、教师东方希尔顿以楚州私营业主、公务员为主，少量投资客总体而言，产品品质较为突出，居住环境良好，具备较高性价比，并且能让客户实际体会到以上总体而言，产品品质较为突出，居住环境良好，具备较高性价比，并且能让客户实际体会到以上特点的项目能吸取到客户。特点的项目能吸取到客户。典型楼盘实际成交客户构成与特征分析房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛置业观念层面置业观念层面消费者置业观念比较保守，但接受外界新鲜事物的
74、能力较强；淮安人比较追捧时尚、城市化意向的东西，害怕落伍，喜欢跟风；淮安整体都市感不强，消费者向往都市生活；不愿离开市区；生活圈子观念很重。对楼盘的看法和关注点层面对楼盘的看法和关注点层面产品品质与生活方式是客户最关注的两大因素；其次是环境和交通；重视物业管理、社区规划环境和安全性，追求尊贵感；对距离较为敏感；对价格及赠品敏感；有经济实力，但未找到自己需求的高端物业；承受的总价区间多在：30-35万（90平米左右）、40-60万（大三房）。对区域的看法层面对区域的看法层面目前对楚州区域有兴趣的客户主要集中于当地公务员及当地企业中高管（烟厂、电厂等）；看好片区未来发展前景，目前区域陌生、吸引力不
75、足，认为2-3年后有大发展。追捧品质感、城市追捧品质感、城市现代感，离开市区现代感，离开市区需要理由需要理由需要高品质物业并需要高品质物业并有一定支付能力，有一定支付能力，市场没有充分满足市场没有充分满足楚州当地客群认为楚州当地客群认为城南有潜力，但是城南有潜力，但是现状陌生，心理认现状陌生，心理认知低知低对淮安市场业内人士访谈房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛72淮海第一城淮海第一城区域公务员/私营业主为主,少量区县客户,地段/配套/身份感为主要购买因素部分楼盘客户置业特征房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛73康
76、城明珠康城明珠区域公务员/企事业单位职工为主,兼有城南区县客户，地段及子女教育为主要购买因素部分楼盘客户置业特征房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛74欧洲城欧洲城原住民/企事业单位/烟厂职工和教师为主，少量中心区客户，教育配套/小区品质/自然环境为主要购因部分楼盘客户置业特征房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛盛世名门盛世名门公务员/企事业单位职工及教师为主，少量中心区客户，教育配套及自然环境为主要购因部分楼盘客户置业特征房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛76如意里如意里本区域
77、电厂/烟厂/周边原住民为主,少量中心区及区县客户,教育配套和低总价为主要购因部分楼盘客户置业特征房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛地段、价格至上，中高端客群逐步开始关注产品品质，如景观、社区环境等。但目前淮安当地客户对于产品品质的理解尚处于初级阶段，仅限于感官层面，而对于智能化系统、物业管理服务等理性品质，关注度不高。此外，在特殊置业原因中，子女上学所占比重较大，因此，教育设施配套也是部分淮安购房者所关注的要点。购房目的以自住为主，多为刚性需求，买房市场呈现较为理性的状态，投资置业所占比重较小；在购房区域选择上，淮安客户地缘性较强，大多数项目以周边客户为
78、主；新兴片区项目以老城人口外溢和乡镇居民进城两大群体为主；产业区和高教区，则多以周边工作性质人群为主，如经济开发区的产业人群和高教园区的教师客群。政府机关人员、企事业单位人员是当前淮安的购房主力，这些客户大多为公务员、教师、医生等职业群体，经济收入稳定；随着城市经济的发展，城市私营业主、企业职工所占比例逐步提高。客群小结房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛典型楼盘研究Typicalproperties社区底商研究CommunityBusiness两个研究第三部分房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛n多层物业目前主要集中
79、于经济开发区，以经济型住宅为主，价格相对较低，约3000-4000元/；楚州区因远离主城，多层基本上是淮安五区的价格低谷，约3000-3500元/；而清浦新城作为新兴的地产板块，大多项目以多层物业入市，随着市场关注的提高，价格也不断的拉升，目前均价在4000元/左右；n小高层物业分布较广，除水渡口以外，其他区域的小高层均价基本在3500-4000元/之间；n目前淮安在售的高层物业大多集中于水渡口中心区域，定位高端，均价在5000-6000元/之间，标杆型物业甚至突破6000元/，如万达广场。典型案例分析物业类型销售均价（元/）万达广场高层6300茂华国际汇高层5400榕兴水韵天成高层5300香
80、格里拉多层5400小高层5200高层4800亿力未来城小高层5800高层5300翔宇一号高层4300绿地世纪城高层4000运河城多层4200小高层3750中央美地多层3600东方希尔顿高层3800小高层4000多层价格区间（元）小高层价格区间（元/）高层价格（元/）5000-5500清河区域5000-55005000-60003500-4500清浦新城3500-40003000-3500楚州区3500-40003200-40003000-4000经济开发区4000-4500典型楼盘在售价格房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛住宅供应面积主要集中在80-12
81、0面积段n多层物业主要分布于开发区、清浦新城等新兴区域，户型以经济型为主，户型多为80-100两房和100-120三房。其中香格里拉花园项目较为特殊，因地理位置优越，多层产品以舒适型为主，面积集中在130-150之间；n小高层物业仍以开发区为主，面积在100左右，偏经济型；部分水渡口区域楼盘也有小高层供应，户型面积较舒适，主要集中在00-130之间，少量楼盘顶跃户型，面积可达200以上；n高层物业户型面积呈两极化态势，以新兴片区为主的90-110经济型和以水渡口区域为主的120-140舒适型。此外，少量定位高端楼盘户型面积在200-250之间，这类户型主要集中在茂华国际汇项目中。典型案例分析物
82、业类型户型面积区间（）万达广场高层90-140茂华国际汇高层90-270榕兴水韵天成高层83-130香格里拉多层137-145小高层90-138高层100-138亿力未来城小高层105-203高层96-140翔宇一号高层73-131绿地世纪城高层95-148小高层96-130运河城多层86-120小高层67-120中央美地多层80-110东方希尔顿高层125-137小高层100-128多层主力户型区间小高层主力户型区间高层主力户型区间80-120100-13090-110/120-140典型楼盘不同物业类型主力户型面积区间说明：对于户型设计将在产品定位报告中重点诠释。房地产机密网房地产机密网
83、 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛项目绿化率景观主题立面风格万达广场28%五大园林系统，以园景为主现代简约亿力未来城35%以高绿化打造生态宜居社区哥德式茂华国际汇50%楼间距较宽，景观空间大现代简约香格里拉30%法国欧陆风情景观现代简约水韵天成47%打造淮安首创的水岛式住宅，植入巴厘风情新古典主义运河城38%以3300中央莱茵湖为核心打造水系景观新古典主义绿地世纪城30%组团式园林景观ARTDECO益兴名人湾40%大型水景社区欧式风格n社区景观设计逐步提升，引入各类园林、水系等景观主题，进一步凸出产品品质。但由于高物业费以及维护管理问题，以水景为主题的社区在后期实现力度上较弱，如
84、早期的益兴名人湾。因此，引入水景的品质楼盘需关注后期的维护及管理。n现代简约是目前淮安市场的主流风格，高端楼盘逐步融入一些元素，提升项目视觉感。茂华国际汇榕兴水韵天成益兴名人湾典型项目建筑立面及景观房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛项目立面外墙窗材电梯智能化配置新技术万达广场涂料外墙保温中空断层铝合金窗三菱标准配置无亿力未来城贴砖外墙保温双层中空铝合金奥梯斯全套配置新型建筑、环保节能茂华国际汇涂料外墙保温双层中空铝合金三菱标准配置无香格里拉涂料外墙保温双层中空铝合金奥梯斯标准配置无水韵天成面砖外墙保温断热桥双层中空三菱标准配置无运河城面砖+涂料外墙保温双
85、层中空三菱标准配置无益兴名人湾面砖外墙保温断桥隔热彩铝三菱标准配置无n目前淮安市场上，大部分项目在立面、外墙、窗材、智能化配置上，均采用标准配置，即涂料+面砖的立面、外墙保温、双层中空玻璃、三菱电梯、标准配置智能化系统，基本无新技术、新材料的运用。n随着品牌开发商的进驻，市场上逐步出现了全套配置的智能化系统，即闭路电视监控、可视对讲、门禁系统、智能安防、防越报警、停车管理、智能联网、电子巡更、背景音乐等。一些高端物业、大型社区开始运用新型建筑结构、环保节能技术、地源热泵系统等新技术，如亿力未来城、清江华府。未来更多品牌开发商的进驻，市场竞争的加剧，将进一步推动市场向高标准智能化、新技术材料运用
86、方向发展。典型项目建筑材质房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛项目社区内部配套亿力未来城会所、健身设施、健身房、幼儿园、综合性超市茂华国际汇商务会所、运动会所、10万商业街区、6000幼儿园、3万学校香格里拉会所、机关幼儿园水韵天成双会所、游泳池、网球场、羽毛球场、篮球场、中老年人健身设施、孩童游戏场地、休闲广场、5000平米幼儿园运河城会所（娱乐健身中心）益兴名人湾中心会所、社区服务中心、社区商业n当前市场上，社区内部配套大多以商业配套为主，通过社区商业、中心会所等形式实现；n大多项目在社区商业中将引进综合型超市，会所的功能多为休闲、娱乐；n淮安购房客群
87、对于教育配套的重视度不亚于商业配套，因此，大盘项目均设置了幼儿园或小学；n随着大盘竞争加剧，产品体系也逐步完善，社区内部除商业配套、教育配套以外，还开始出现运动设施配套、商务设施配套等，进一步大盘项目的品质感。典型项目社区配套房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛供应层面清浦/清河/老城区/水渡口等区域供应物业以高层为主，客户因区域情结被动接受；清河新区、清浦新城供应以多层、低层物业为主，旨在消除地段抗性。多层物业在销售速度及价格上都要优于电梯物业；未来供应将向规模化/品质化发展，茂华/万达/绿地等进入市场已有一段时间，恒大/融侨紧随其后，未来还将出现国信/
88、万科等多家地产大鳄;新增项目逐渐增多，土地放量供应，后期供应量呈增长趋势。开发热点外移，已由清浦/清河老城区转向水渡口/清浦新城/淮安新城三大区域。未来城市重点将向东、向南转移；大量品牌开发商进驻淮安市场，未来将出现多个品质规模大盘，市场竞争加剧；新政对楼市的影响及后市供应量的增加，使得未来市场销售压力倍增。市场层面产品层面120以下的中、小户型在市场上供需两旺，其中小高层、高层物业以90两房与120三房较为热销，多层物业以80-90两房与110-120三房热销。大部分项目的建材配置与智能化均属于标准配置，未来市场将在标杆项目的推动下发展。大多数项目的景观与建筑外立面以现代简约为主，大盘项目引
89、入园林景观、特色建筑风格，以凸出品质；学区、商业配套是项目必备配套，会所运用以休闲运动健身为主。典型楼盘市场小结房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛对本案住宅开发的启示1、实用主义消费仍是市场主流，户型设计可注重实用，兼顾舒适，在此基础上能有较多元素的创新以增加产品的附加值；（1）现代简约风格为主，适当融合中式元素，以区隔于市场；（2）户型面积以90-120平米为主，兼顾部分90平米以下经济型房源和120平米以上能够设置较多附加元素的舒适型房源，整体走多元化以丰富产品线，以期获得市场广泛认同；（3）新科技运用和先进的物业管理将为项目赢得更多口碑；2、社区整
90、体氛围的营造有待改进，可通过社区园林景观的主题营造以及持续不断的社区文化活动，激发业主的凝聚力和归属感。房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛典型楼盘研究Typicalproperties社区商业研究CommunityBusiness两个研究第三部分房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛大盘社区商业统计项目名称亿力未来城水韵天成茂华国际汇华德利运河城总体量（万）87757056（一期16.19）商业体量（万）10310一期1.62商业比重11.49%4.00%14.29%10.00%楼盘社区商业统计项目名称学林雅苑金榜花园
91、金满华府红豆美墅总体量（万）2322.2614.8210.27商业体量（万）2.32.250.860.97商业比重10.00%10.11%5.80%9.44%项目名称清河嘉园东方凯旋城清江华府中天虹桥花园总体量（万）98.9585.4商业体量（万）0.80.60.50.6商业比重8.89%6.70%6.25%11.11%50万以上的大盘商业体量所占比重大多在10-15%，代表性的如亿力未来城；总体量在10-25万的楼盘社区商业所占比重为10%左右，体量在10万以下的楼盘社区商业所占比重集中在6-9%。典型楼盘社区商业体量配比房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合
92、论坛项目名称中天虹桥花园金鼎御庭华德利运河城层数111层高（m）4.55.24.5开间（m）84-53-4进深（m）148-1010项目名称清江华府学府街69号学林雅苑层数222层高（m）1F44.54.22F33.93.9开间（m）3-103-44进深（m）141012社区商业多为沿街街铺，规划为两层；一层层高集中在4-4.5m，二层层高基本都在3m以上，3.9m居多；开间多为4-5m，进深为10m左右。社区商业空间设计房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛面积区间套数销售套数面积配比去化率30以下1233.5%25.0%30-50422812.4%66.
93、7%50-70613218.0%52.5%70-100403211.8%80.0%100-1201115932.7%53.2%120-1401444.1%28.6%140-1601363.8%46.2%160以上461013.6%21.7%总计339174100%51.33%据不完全统计，社区商业产品供应以中小套型为主，面积大多在120以下，其中100-120所占比重较大，其次是50-70。从去化情况来看，70-100去化情况最好，其次是30-50。社区商业面积配置房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛代表个案中天虹桥花园清河嘉园清江华府学府街69号学林雅苑
94、所属区域清河区清河区清浦区开发区（高教园区)开发区（高教园区）层数12222主力面积（）200以上50-120100-13042-45100-120销售价格（元/）12000-160007000-800012000-300007000-80006000-8000淮安社区商业售价因区位/产品规划/面积等差异，售价高低不一。老城中心社区商业一二层连卖的售价在12000元/以上，最高达到30000元/；高教园区社区商业的售价偏低，两层连卖售价约7000元/左右。n从区位来看，位于老城中心的社区商业因周边商业氛围较好，售价较高，基本都在12000元/以上，如中天虹桥花园、清江华府；而位于高教园区的社区
95、商业，由于区域商业基础薄弱，售价偏低，两层连卖售价约7000元/左右。n面积也是影响价格的重要因素，面积过大，商业售卖难度大，价格上不去，如中天虹桥花园。社区商业在售价格房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛代表个案中天虹桥花园清河嘉园清江华府学府街69号学林雅苑所属区域清河区清河区清浦区开发区开发区层数12222主力面积（）200以上50-120100-13042-45100-120销售价格（元/）12000-160007000-800012000-300007000-80006000-8000去化率15.38%70.45%17.94%81.25%86%价
96、格适中的中小套型去化较快，如学林雅苑；而面积过大（如中天虹桥家园）或价格过高（如清江华府）的社区商业，去化情况不佳。社区商业去化率房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛所属区域项目名称商业体量(）小计(）清河区老城区中天花园30000263000榕兴水韵天成30000天力熙园3000水渡口广场茂华国际汇100000亿力未来城100000清浦区老城区金满华府860024800清浦新城华德力运河城16200开发区东方凯旋城600021700红豆美墅9700中央美地6000生态商务新城绿地世纪城200000总计（未计入本案）509500从市场已知项目的社区配套商业
97、来看，未来市场集中供应主要在清河区，其次是清浦区和开发区。其中，水渡口广场和生态商务新城为未来社区商业供应的主要区域。这主要由于清河区为传统的老城中心，商业基础较好，且区域内项目开发的急剧扩张带动了整体社区商业供应的增加。而水渡口广场周边几个大盘的开发，对社区商业供应拉动明显，如茂华国际汇、亿力未来城等，体量与本案相似。绿地世纪城20万的商业体量将成为本案最直接的对手。社区商业后市供应房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛社区商业小结供应层面未来供应集中在新城区，尤其是新城区大盘的开发，对社区商业未来供应拉动最为明显，如茂华国际汇、亿力未来城、绿地世纪城等；
98、住宅用地的大量供应，随之带来的社区商业供应量也相当大，加之当前市场社区商业的存量，未来社区商业的总体供应量巨大。社区商业主要分布在中心城区，清河区分布最为集中；社区商业销售的区域、产品差异性较大，价格适中的中小套型商铺受市场追捧，价格高或面积过大的社区商业去化较慢。市场层面产品层面主力面积在120以下，其中100-120所占比重较大，70-100面积段的商业去化最快；老城中心的售价为12000元/以上，最高达到30000元/；高教园区社区商业两层连卖售价为7000元/左右；社区商业多规划为两层；一层层高集中在4-4.5m，二层层高基本都在3m以上，3.9m居多；开间多为4-5m，进深为10m左
99、右。客群社区商业的主力客群大多为本地投资客群。趋势老城中心的社区商业价格较高，投资成本高。同时，考虑到未来供应主要集中在新城区，加之新城区社区商业较主城有明显的价格优势，商业投资需求或向新城区转移。多方面因素将促使新城区成为社区商业投资的热点区域。未来市场供应量过大，或带来供大于求的状况。房地产机密网房地产机密网 策风行旗下资源整合论坛策风行旗下资源整合论坛对本案商业开发的启示1、尽量控制商业总体量，或增加住宅体量，或通过物业类型合理转换来降低新区大体量商业的运作风险；2、产品打造在迎合市场主力需求的同时，以特色商业集聚人气，形成知名度，带来城市标志性效应，如：（1）尽量控制单套产品面积，单套主力面积控制在100平米以内；（2）通过挑高、独立上下水、独立卫生间等来增加项目附加值；（3）通过铺铺临街来实现商业价值最大化，并与城市保持密切的沟通；（4）从建筑的表现形式上加以优化，从众多社区商业街中脱颖而出；3、明确的定位，强大的招商能力和主力店的引入等。
