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1、房地产估价房地产估价程序房地产估价程序房地产估价程序房地产估价程序房地产估价房地产估价程序房地产估价程序房地产估价全过程中各项具体工作房地产估价全过程中各项具体工作 按其内在联系所排列的先后顺序按其内在联系所排列的先后顺序 明确基本事项明确基本事项明确基本事项明确基本事项拟定作业方案拟定作业方案拟定作业方案拟定作业方案搜集所需资料搜集所需资料搜集所需资料搜集所需资料实地查勘对象实地查勘对象实地查勘对象实地查勘对象选定方法计算选定方法计算选定方法计算选定方法计算确定结果确定结果确定结果确定结果撰写估价报告撰写估价报告撰写估价报告撰写估价报告估价资料归档估价资料归档估价资料归档估价资料归档房地产估
2、价程序房地产估价程序房地产估价一、明确估价基本事项一、明确估价基本事项明确物质实体状况、权益状况明确物质实体状况、权益状况 实体范围由委托方提供由估价目的决定实体范围由委托方提供由估价目的决定 （三）明确估价时点（三）明确估价时点 公历表示，精确到日公历表示，精确到日 （二）明确估价对象（二）明确估价对象（一）明确估价目的（一）明确估价目的 估价目的源自于对估价的需要估价目的源自于对估价的需要 其其其其中中中中估估估估价价价价目目目目的的的的是是是是龙龙龙龙头头头头房地产估价程序房地产估价程序房地产估价二、拟定估价作业方案二、拟定估价作业方案 （一）初选估价方法（一）初选估价方法 1 1、对同
3、一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价 2 2、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍 3 3、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法 4 4、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法 5 5、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法 6 6、在不宜采用比较法、收益法、假
4、设开发法进行估价的情况下，、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法可采用成本法作为主要的估价方法 房地产估价程序房地产估价程序房地产估价二、拟定估价作业方案二、拟定估价作业方案资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定 （三）其他估价作业环节安排（三）其他估价作业环节安排 时间、人力、经费和进度时间、人力、经费和进度 房地产估价程序房地产估价程序（二）拟定调查搜集的资料（二）拟定调查搜集的资料房地产估价三、搜集所需要资料三、搜集所需要资料 （一）宏观资料和市场状况资料（一）宏观资料和市场状况资料 对房地
5、产价格有普遍影响的资料对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料 政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；相关的法律、法规；相关的法律、法规；相关的法律、法规；相关的法律、法规；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；人口数量、人口素质、家庭规模；人口数量、人口素质、家庭规模；人口数量、人口素质、家庭规模；人口数量、人口
6、素质、家庭规模；需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况 房地产估价程序房地产估价程序（三）估价对象状况资料（三）估价对象状况资料 区位、权益、实物区位、权益、实物 （二）估价方法所需资料（二）估价方法所需资料房地产估价四、实地察看估价对象四、实地察看估价对象（一）实体确认（一）实体确认 坐落、面积坐落、面积（二）权利状态确认（二）权利状态确认 房地产估价程序房地产估价程序房地产估价五、选定估价方法计算五、选定估价方法计算 初步方法能否最初步方法能否最初步方法
7、能否最初步方法能否最终采用取决于所搜集终采用取决于所搜集终采用取决于所搜集终采用取决于所搜集资料的数量和质量资料的数量和质量资料的数量和质量资料的数量和质量 房地产估价程序房地产估价程序房地产估价方法方法方法方法: : : :加权算术平均加权算术平均加权算术平均加权算术平均 简单算术平均简单算术平均简单算术平均简单算术平均 中位数中位数中位数中位数 众数众数众数众数 其他其他其他其他六、确定估价结果六、确定估价结果房地产估价程序房地产估价程序房地产估价七、撰写估价报告七、撰写估价报告 （一）估价报告的形式（一）估价报告的形式 （二）估价报告的要求（二）估价报告的要求 内在质量：结果准确、参数合
8、理、方法正确内在质量：结果准确、参数合理、方法正确外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量1 1、叙述式报告、叙述式报告2 2、表格式报告、表格式报告房地产估价程序房地产估价程序1 1、封面、封面2 2、目录、目录3 3、致委托方函、致委托方函4 4、估价师声明、估价师声明5 5、估价的假设和限制条件、估价的假设和限制条件6 6、估价结果报告、估价结果报告7 7、估价技术报告、估价技术报告8 8、附件、附件 （三）估价报告的内容（三）估价报告的内容房地产估价房地产估价程序房地产估价程序八、资料归档八、资料归档房地产估价对估价报告的要求对估价报告的要求l l方
9、法选择正确方法选择正确l l参数选择合理参数选择合理l l结果基本准确结果基本准确l l格式符合规范格式符合规范l l表达清晰流畅表达清晰流畅l l打印装订整齐打印装订整齐房地产估价程序房地产估价程序房地产估价估价报告的组成估价报告的组成l l 封面一封面一l l 封面二封面二l l 目录目录l l一、致委托方函一、致委托方函l l二、估价师声明二、估价师声明l l三、估价的假设和限制条件三、估价的假设和限制条件l l四、估价结果报告四、估价结果报告l l五、估价技术报告五、估价技术报告l l六、附件六、附件 房地产估价程序房地产估价程序房地产估价四、估价结果报告四、估价结果报告（一）委托方（
10、一）委托方（一）委托方（一）委托方 （二）估价方（二）估价方（二）估价方（二）估价方 （三）估价对象（三）估价对象（三）估价对象（三）估价对象 1 1、坐落、坐落、坐落、坐落 2 2、权利状况、权利状况、权利状况、权利状况 3 3、建筑物状况或土地状况、建筑物状况或土地状况、建筑物状况或土地状况、建筑物状况或土地状况 4 4、区域状况、区域状况、区域状况、区域状况（四）估价目的（四）估价目的（四）估价目的（四）估价目的（五）估价时点（五）估价时点（五）估价时点（五）估价时点房地产估价程序房地产估价程序房地产估价（六）价值定义（六）价值定义（六）价值定义（六）价值定义（七）估价依据（七）估价依据
11、（七）估价依据（七）估价依据（八）估价原则（八）估价原则（八）估价原则（八）估价原则（九）估价方法（九）估价方法（九）估价方法（九）估价方法（十）估价结果（十）估价结果（十）估价结果（十）估价结果（十一）估价人员（十一）估价人员（十一）估价人员（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十二）估价作业日期（十二）估价作业日期（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期（十三）估价报告应用的有效期（十三）估价报告应用的有效期（十三）估价报告应用的有效期房地产估价程序房地产估价程序四、估价结果报告四、估价结果报告房地产估价五、估价技术报告五、估价技术报告（一）个别因素分析（一）个别因素分析（一）个别
12、因素分析（一）个别因素分析 （详细说明、分析估价对象的个别因素）（详细说明、分析估价对象的个别因素）（二）区域因素分析（二）区域因素分析（二）区域因素分析（二）区域因素分析 （详细说明、分析估价对象的区域因素）（详细说明、分析估价对象的区域因素）（三）市场背景分析（三）市场背景分析（三）市场背景分析（三）市场背景分析 （详细说明、分析市场状况）（详细说明、分析市场状况）（四）估价方法选用（四）估价方法选用（四）估价方法选用（四）估价方法选用 ( (详细说明：选择理由和方法详细说明：选择理由和方法, ,每种方法的含义、每种方法的含义、思路与公式思路与公式) )（五）估价测算过程（五）估价测算过程
13、（五）估价测算过程（五）估价测算过程房地产估价程序房地产估价程序房地产估价1 1、市场比较法、市场比较法至少至少10个交易实例，说明：个交易实例，说明：具体地址、总价、面积、单价、交易日期、交易情况等；具体地址、总价、面积、单价、交易日期、交易情况等；资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。（2）选取可比实例）选取可比实例至少至少3 3个个房地产估价程序房地产估价程序（1）搜集交易实例）搜集交易实例房地产估价估价对象估价对象实例实例A实例实例B实例实例C坐落坐落成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期2005.6.30
14、2005.6.182005.5.242005.3.16交易情况交易情况正常正常正常正常正常正常正常正常区区域域因因素素交通条件交通条件一般一般较好较好一般一般较好较好商业配套商业配套一般一般较好较好一般一般较好较好公共设施公共设施一般一般一般一般一般一般较好较好环境状况环境状况较好较好一般一般较好较好很好很好个个别别因因素素建造年代建造年代2000年年2000年年1998年年2002年年朝向朝向南南南南南南南南层次层次2/61/63/66/6装修装修普装普装普装普装精装精装精装精装（3 3）估价对象与可比实例因素比较）估价对象与可比实例因素比较房地产估价程序房地产估价程序房地产估价估价对象估价
15、对象实例实例A实例实例B实例实例C成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710171017141611交易情况交易情况100100100100房房地地产产状状况况交通条件交通条件100102100103商业配套商业配套100103100102公共设施公共设施100100100101环境状况环境状况10098100105建造年代建造年代10010097103朝向朝向100100100100层次层次1009810496装修装修100100101105合计合计100101102115（4 4）比较因素分值分析）比较因素分值分析房地产估价程序房地产估价程序房地产估价
16、实例实例A实例实例B实例实例C成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情况交易情况100/100100/100100/100交通条件交通条件100/102100/100100/103商业配套商业配套100/103100/100100/102公共设施公共设施100/100100/100100/101环境状况环境状况100/98100/100100/105建造年代建造年代100/100100/97100/103朝向朝向100/100100/100100/100层次层次100/98100/104100/96装修
17、装修100/100100/101100/105修正后价格修正后价格109001110810170比准价格比准价格10726元元/（5 5）比准价格计算）比准价格计算房地产估价程序房地产估价程序房地产估价2 2、收益还原法、收益还原法至少至少5个实例，说明：个实例，说明：具体地址、租金、面积、配置、装修、新旧等；具体地址、租金、面积、配置、装修、新旧等；资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。（1）搜集收益实例）搜集收益实例（2）求取年潜在毛收入）求取年潜在毛收入（3）求取年有效毛收入）求取年有效毛收入有效毛收入有效毛收入=潜在毛收入潜在毛收入（1-空
18、置率）空置率）=潜在毛收入潜在毛收入出租率出租率房地产估价程序房地产估价程序房地产估价2 2、收益还原法、收益还原法租金中所包含的费用租金中所包含的费用由出租方所付的费用由出租方所付的费用管理费、维修费、税费管理费、维修费、税费 、保险费、保险费（5）计算年净收益）计算年净收益年净收益年净收益=有效毛收入有效毛收入-运营费用运营费用（6）求取还原利率）求取还原利率（7）确定收益年限）确定收益年限（8）计算收益价格）计算收益价格房地产估价程序房地产估价程序（4）估算运营费用）估算运营费用房地产估价3 3、估价结果、估价结果理由、计算、结论理由、计算、结论房地产估价程序房地产估价程序房地产估价估价
19、报告的组成估价报告的组成l l 封面一封面一l l 封面二封面二l l 目录目录一、致委托方函一、致委托方函二、估价师声明二、估价师声明三、估价的假设和限制条件三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告四、估价结果报告五、估价技术报告五、估价技术报告六、附件六、附件 房地产估价程序房地产估价程序房地产估价房地产估价程序房地产估价程序房地产估价全过程中各项具体工作房地产估价全过程中各项具体工作 按其内在联系所排列的先后顺序按其内在联系所排列的先后顺序 明确基本事项明确基本事项明确基本事项明确基本事项拟定作业方案拟定作业方案拟定作业方案拟定作业方案搜集所需资料搜集所需资料搜集所需资料搜集所需资料实地
20、查勘对象实地查勘对象实地查勘对象实地查勘对象选定方法计算选定方法计算选定方法计算选定方法计算确定结果确定结果确定结果确定结果撰写估价报告撰写估价报告撰写估价报告撰写估价报告估价资料归档估价资料归档估价资料归档估价资料归档房地产估价程序房地产估价程序房地产估价一、明确估价基本事项一、明确估价基本事项明确物质实体状况、权益状况明确物质实体状况、权益状况 实体范围由委托方提供由估价目的决定实体范围由委托方提供由估价目的决定 （三）明确估价时点（三）明确估价时点 公历表示，精确到日公历表示，精确到日 （二）明确估价对象（二）明确估价对象（一）明确估价目的（一）明确估价目的 估价目的源自于对估价的需要估
21、价目的源自于对估价的需要 其其其其中中中中估估估估价价价价目目目目的的的的是是是是龙龙龙龙头头头头房地产估价程序房地产估价程序房地产估价二、拟定估价作业方案二、拟定估价作业方案 （一）初选估价方法（一）初选估价方法 1 1、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价 2 2、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍 3 3、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法 4 4、收益性房地产的估价应选用收益法作为其
22、中的一种估价方法、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法 5 5、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法 6 6、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法可采用成本法作为主要的估价方法 房地产估价程序房地产估价程序房地产估价二、拟定估价作业方案二、拟定估价作业方案资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定 （三）其他估价作业环节安排（三）其他估价作业环节安排 时间、
23、人力、经费和进度时间、人力、经费和进度 房地产估价程序房地产估价程序（二）拟定调查搜集的资料（二）拟定调查搜集的资料房地产估价三、搜集所需要资料三、搜集所需要资料 （一）宏观资料和市场状况资料（一）宏观资料和市场状况资料 对房地产价格有普遍影响的资料对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料 政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；相关的法律、法规；相关的法律、法规；相关的法律、法规；相关的法律、法规；自然条件、城市规划、基础设施、公共设
24、施；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；人口数量、人口素质、家庭规模；人口数量、人口素质、家庭规模；人口数量、人口素质、家庭规模；人口数量、人口素质、家庭规模；需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况 房地产估价程序房地产估价程序（三）估价对象状况资料（三）估价对象状况资料 区位、权益、实物区位、权益、实物 （二）估价方法所需资料（二）估价方法所需资料房地产估价四、实地察看估价
25、对象四、实地察看估价对象（一）实体确认（一）实体确认 坐落、面积坐落、面积（二）权利状态确认（二）权利状态确认 房地产估价程序房地产估价程序房地产估价五、选定估价方法计算五、选定估价方法计算 初步方法能否最初步方法能否最初步方法能否最初步方法能否最终采用取决于所搜集终采用取决于所搜集终采用取决于所搜集终采用取决于所搜集资料的数量和质量资料的数量和质量资料的数量和质量资料的数量和质量 房地产估价程序房地产估价程序房地产估价方法方法方法方法: : : :加权算术平均加权算术平均加权算术平均加权算术平均 简单算术平均简单算术平均简单算术平均简单算术平均 中位数中位数中位数中位数 众数众数众数众数 其
26、他其他其他其他六、确定估价结果六、确定估价结果房地产估价程序房地产估价程序房地产估价七、撰写估价报告七、撰写估价报告 （一）估价报告的形式（一）估价报告的形式 （二）估价报告的要求（二）估价报告的要求 内在质量：结果准确、参数合理、方法正确内在质量：结果准确、参数合理、方法正确外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量1 1、叙述式报告、叙述式报告2 2、表格式报告、表格式报告房地产估价程序房地产估价程序1 1、封面、封面2 2、目录、目录3 3、致委托方函、致委托方函4 4、估价师声明、估价师声明5 5、估价的假设和限制条件、估价的假设和限制条件6 6、估价
27、结果报告、估价结果报告7 7、估价技术报告、估价技术报告8 8、附件、附件 （三）估价报告的内容（三）估价报告的内容房地产估价房地产估价程序房地产估价程序八、资料归档八、资料归档房地产估价A.0.7A.0.7估价技术报告：估价技术报告： （标题：）房地产估价技术报告（标题：）房地产估价技术报告（标题：）房地产估价技术报告（标题：）房地产估价技术报告（一）个别因素分析（一）个别因素分析（一）个别因素分析（一）个别因素分析 详细说明、分析估价对象的个别因素详细说明、分析估价对象的个别因素（二）区域因素分析（二）区域因素分析（二）区域因素分析（二）区域因素分析 详细说明、分析估价对象的区域因素详细说
28、明、分析估价对象的区域因素详细说明、分析估价对象的区域因素详细说明、分析估价对象的区域因素（三）市场背景分析（三）市场背景分析（三）市场背景分析（三）市场背景分析 详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、 现在和可预见的未来现在和可预见的未来（四）最高最佳使用分析（四）最高最佳使用分析（四）最高最佳使用分析（四）最高最佳使用分析 详细分析、说明估价对象最高最佳使用详细分析、说明估价对象最高最佳使用（五）估价方法选用（五）估价方法选用（五）估价方法选用（五）估价方法选用 详细说明估价的思路和采用的方法及其理由详细说明估价的思路和采用的方法及其理
29、由（六）估价测算过程（六）估价测算过程（六）估价测算过程（六）估价测算过程 详细说明测算过程，参数确定等详细说明测算过程，参数确定等（七）估价结果确定（七）估价结果确定（七）估价结果确定（七）估价结果确定 详细说明估价结果及其确定的理由详细说明估价结果及其确定的理由详细说明估价结果及其确定的理由详细说明估价结果及其确定的理由 房地产估价程序房地产估价程序房地产估价（五）估价方法选用（五）估价方法选用1 1、选用方法及理由、选用方法及理由2 2、方法概念及公式、方法概念及公式（六）估价测算过程（六）估价测算过程房地产估价程序房地产估价程序房地产估价1 1、市场比较法、市场比较法（1）搜集交易实例
30、）搜集交易实例至少至少10个实例的基本情况：个实例的基本情况：坐落、单价、日期、情况坐落、单价、日期、情况（2）选取可比实例）选取可比实例面积、房型、层次、朝向面积、房型、层次、朝向（3）比较因素分析比较因素分析（表格）（表格）（4）比较因素分值）比较因素分值（表格）（表格）（5）比准价格计算）比准价格计算房地产估价程序房地产估价程序房地产估价2 2、收益法、收益法（1）计算潜在毛收入计算潜在毛收入搜集租赁实例搜集租赁实例至少至少5个实例的基本情况：个实例的基本情况：坐落、租价、日期、情况坐落、租价、日期、情况确定租赁价格确定租赁价格计算潜在毛收入计算潜在毛收入（2）计算有效毛收入）计算有效毛收入（3）计算运营费用计算运营费用（4）计算净收益）计算净收益（5）确定还原利率）确定还原利率（6）计算收益价格）计算收益价格房地产估价程序房地产估价程序房地产估价3 3、估价结果、估价结果简单算数平均简单算数平均加权算数平均加权算数平均以一种方法未主，另外一种方法做参考以一种方法未主，另外一种方法做参考房地产估价程序房地产估价程序
