物业经营管理范宝芬第章收益性物业价

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1、第四章第四章 收益性物业价值评估收益性物业价值评估范宝芬范宝芬范宝芬范宝芬考试大纲：考试大纲：n考试目的考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益性本部分的考试目的是测试应考人员对收益性物业价格及其特征、价格和价值的种类、影响物业价格及其特征、价格和价值的种类、影响价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟悉程度，以及运用基本的估价技术，在物业资悉程度，以及运用基本的估价技术，在物业资产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策的能力和知识水平。析与价格决策的能力和知识水平。考试大纲：考试大纲：n 掌握掌握

2、：物业价格的构成，投资价值、市场价物业价格的构成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别；市场值、成交价格、市场价格的联系与区别；市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。步骤。n熟悉熟悉：收益性物业价格及其特征，收益性物业：收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。其应用。n了解了解：影响收益性物业价格的因素，市场法和：影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用。成本法的应用。本章考试知识要点：本章考试知识要点： 1. 1. 物业价格的特征物业价格的

3、特征 2. 2. 收益性物业价格和价值的种类收益性物业价格和价值的种类 3. 3. 影响收益性物业价格的因素影响收益性物业价格的因素 4. 4. 收益性物业价值评估的基本方法、内容收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤及步骤第一节第一节 收益性物业的概念收益性物业的概念 收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。 影响收益性物业价值的因素影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等 收益性物业价值的高低主要取决于下列收益性物业

4、价值的高低主要取决于下列3 3个因个因素：素： 未来净收益的大小未来净收益的大小未来净收益越大，未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；物业的价值就越高，反之就越低； 获得净收益期限的长短获得净收益期限的长短获得净收益期获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；限越长，物业的价值就越高，反之就越低； 获得净收益的可靠性获得净收益的可靠性获得净收益越可获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低靠，物业的价值就越高，反之就越低。一、物业价格的概念（熟悉）一、物业价格的概念（熟悉） 物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。第二节第

5、二节 收益性物业价格的概念及特征收益性物业价格的概念及特征二、物业价格的形成条件二、物业价格的形成条件 物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。要具备有用性、稀缺性和有效需求。 有用性有用性是指物品能够满足人们的某种需要，是指物品能够满足人们的某种需要，经济学上称为使用价值。经济学上称为使用价值。 稀缺性稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。缺乏。 有效需求有效需求是指对物品的有支付能力支持的是

6、指对物品的有支付能力支持的需要需要不但愿意购买而且有能力购买。不但愿意购买而且有能力购买。三、三、物业价格的特征（熟悉）物业价格的特征（熟悉） 物业价格主要有下列五个特征：物业价格主要有下列五个特征： 物业价格受区位的影响很大；物业价格受区位的影响很大； 物业价格实质上是物业权益的价格物业价格实质上是物业权益的价格同一物同一物业不同权益价格不同业不同权益价格不同 物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；的租金； 物业价格形成的时间较长物业价格形成的时间较长长时间达成交易长时间达成交易 物业价格容易受交易者的个别因素的影响物业价格容易受交易者的个别

7、因素的影响物业的独一无二性；交易者的偏好、从众心理、还价物业的独一无二性；交易者的偏好、从众心理、还价能力能力第三节第三节 收益性物业价值和价格的种类收益性物业价值和价格的种类 一、使用价值和交换价值一、使用价值和交换价值 使用价值，是指该种商品能使用价值，是指该种商品能满足人们某种需满足人们某种需要的效用要的效用； 交换价值，是指该种商品交换价值，是指该种商品同其他商品相交换同其他商品相交换的量的关系或比例的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。价物。 人们在经济活动中一般简称的价值

8、，指的是交换价值。人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。二、投资价值和市场价值（掌握）二、投资价值和市场价值（掌握）n 投资价值一词有两种含义： 一是指值得投资，一是指值得投资，例如，人们在为某个物业项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值； 二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度所衡量的价值。的角度所衡量的价值。 n 市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。 同一物业对不同的投资者会有不不同的价值：成本优同一物业对不同的投资者会有不不同的价值：成本优势、经验等。势、经验等。

9、在某一时点，市场价值是惟一的。在某一时点，市场价值是惟一的。n 投资价值与市场价值都可以采用收益法来评投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估估价值是未来净收益的现值之和，价值是未来净收益的现值之和，但其中但其中选取参数的立场不同。选取参数的立场不同。市场价值市场价值社会一般报酬率社会一般报酬率投资价值投资价值投资者要求的报酬率投资者要求的报酬率该物业的投资价值该物业的投资价值大于大于物业市场价值物业市场价值投资行为实现得基本条件：投资行为实现得基本条件：三、成交价格、市场价格和理论价格三、成交价格、市场价格和理论价格 （一）成交价格n成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双成交价格简称

10、成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易方实际达成交易买者同意付出、卖者同意接受，买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。物。n 正常成交价格是指交易双方在正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。格。

11、三、成交价格、市场价格、理论价格三、成交价格、市场价格、理论价格n市场价格市场价格简称市价，指某种房简称市价，指某种房地产在市场上的一般、平地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结产大量成交价格的抽象结果果(如平均数、中位数或如平均数、中位数或众数众数)。n理论价格理论价格：假设的假设的“经济人经济人”的行的行为和预期是理性的，或真实为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件需求与真实供给相等的条件下形成的价格。下形成的价格。价值、价值、内在价值、自然价值、自然内在价值、自然价值、自然价格等。价格等。四、总价格和单位价格四、总价格和单位价格

12、 总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。 单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价格。宗地面积为宗地面积为40004000 ，容积率，容积率5 5，建筑面积，建筑面积2000020000，土地总价土地总价50005000万元，土地单价万元，土地单价12501250元，楼面地价元，楼面地价250250元元房地产售价：房地产售价：60006000元元楼面地价楼面地价 楼面地价楼面地价：按照土地上的建筑物面积均按照土地上的建筑物面积均摊的土地价摊的土地价格。楼面地价是按照建筑面积均格。楼面地价是按照建筑

13、面积均摊的土地价格摊的土地价格。五、五、实际价格和名义价格（熟悉）实际价格和名义价格（熟悉）n 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。n 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。nP81-P82例题六、现房价格和期房价格六、现房价格和期房价格 现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。 期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。 在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现

14、房价格管理等）下，期房价格低于现房价格 P83P83例例4-14-1n 起价是指所销售的商品房的最低价格。n 标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价。n 成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般是成交价格。n 均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。七、起价、标价、成交价和均价七、起价、标价、成交价和均价八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。 保留价又称拍卖底价，是在

15、拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。 起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。 应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。 成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。九、买卖价格、租赁价格九、买卖价格、租赁价格n 买卖价格简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式买卖价格简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人（作为卖方）收将其物业转移给他人，由物业权利人（作为卖方）收取或他人（作为买方）支付的货币额、商品或其他有取或他人（作为买方）支付的货币额、商品或其他有价物。价物。 （熟悉）（熟

16、悉）n 租赁价格通常称为租金，在土地场合称为地租，在租赁价格通常称为租金，在土地场合称为地租，在土地与建筑物合在一起的场合称为房租，是物业权利土地与建筑物合在一起的场合称为房租，是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。 九、买卖价格、租赁价格九、买卖价格、租赁价格n 商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产

17、税、保险费、地租和利润八项因素构成房产税、保险费、地租和利润八项因素构成；n 成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成；因素构成；n 准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金。准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金。真正的房租构成因素应当包括真正的房租构成因素应当包括（掌握）掌握）n地租；地租；n房屋折旧费，包括结房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的构、设备和装饰装修的折旧费；折旧费；n维修费；维修费；n管理费；管理费；n投资利息；

18、投资利息；n保险费；保险费；n物业税（城镇土地使物业税（城镇土地使用税、房产税、城市房用税、房产税、城市房地产税）；地产税）；n租赁费用，如租赁代租赁费用，如租赁代理费；理费；n租赁税费，如营业税、租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；费附加、租赁手续费；n利润。利润。十、市场调节价、政府指导价和政府定价十、市场调节价、政府指导价和政府定价 市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。 政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。 经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置

19、费、经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润控制在理费、贷款利息和税金七项因素，利润控制在3%3%以下。以下。 物业管理费物业管理费十、市场调节价、政府指导价和政府定十、市场调节价、政府指导价和政府定价价 政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。 限价房限价房十一、原始价值、账面价值、市场价值十一、原始价值、账面价值、市场价值n 原始价值

20、简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等。n账面价值又称账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。n市场价值又称实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格；或者假设把该项资产拿到市场上去交易，它最可能实现的价格账面价值账面价值= =资产的原始价值资产的原始价值已计提折旧已计提折旧 n 原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。市场价值与账面价值或原始价值可能有关，市场价值与账面价值或原始价值可能有关，但通常情况下是无关的。但

21、通常情况下是无关的。n一、物业价格的影响因素概述一、物业价格的影响因素概述n二二人口因素人口因素n三、居民收入因素三、居民收入因素n四、物价因素四、物价因素n五、利率因素五、利率因素n六、汇率因素六、汇率因素n七、物业税收因素七、物业税收因素n八、城市规划因素八、城市规划因素n九、交通管制因素九、交通管制因素n十、心理因素十、心理因素 第四节第四节 影响收益性物业价格的因素影响收益性物业价格的因素（了解）（了解）n一、物业价格的影响因素概述一、物业价格的影响因素概述n1.不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的；向是不尽相同的；n2

22、.不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的；度是不尽相同的；n3.不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的；关系是不尽相同的；n4.有些物业价格影响因素对物业价格变动的影响与时有些物业价格影响因素对物业价格变动的影响与时间有关，有些与时间无关；间有关，有些与时间无关；n5.某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，更多的影响因素对物业价学公式或数学模型来量化，更多的影响因素对物业价格的影响难以数学公式

23、或数学模型来描述。格的影响难以数学公式或数学模型来描述。第四节第四节 影响收益性物业价格的因素影响收益性物业价格的因素（了解）（了解）一、物业价格的影响因素概述一、物业价格的影响因素概述1、不同的影响因素或者、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格其变化，引起房地产价格变变动的方向动的方向是不尽相同的：有是不尽相同的：有的因素或者其变化会降低房的因素或者其变化会降低房地产价格，有的因素或者其地产价格，有的因素或者其变化化会提高房地产价格。变化化会提高房地产价格。n铁路铁路或增值（工业房地或增值（工业房地产）；或减值（住宅房地产）产）；或减值（住宅房地产） n2、不同的影响因素或者其变化，引起

24、房地产价格变、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的动的程度程度是不尽相同的：是不尽相同的：有的因素或者其变化引起有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较大，有的因素或者其变化引的房地产价格升降幅度较大，有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较小。起的房地产价格升降幅度较小。n住宅住宅朝向影响大；商业朝向影响大；商业楼层影响大楼层影响大3 3、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：关系是不尽相同的： 有的因素随着其变化会有的因素随着其变化会一直提高或一直降一直提高或一直降低低房地产价格，房地产价格，n随其变化会降低或

25、提高随其变化会降低或提高房地产价格房地产价格n有的因素从有的因素从某一角度某一角度看会看会提提高房地产价格，但高房地产价格，但从从另一角度另一角度看会看会降低降低房地产价格房地产价格n道路、高架桥道路、高架桥便捷、噪音便捷、噪音居住、商业居住、商业据道路远近据道路远近4、有些影响因素对房地产价格的影响、有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有与时间无关，有些与时间有关些与时间有关：需求因素需求因素会立刻引起房地产价格的变会立刻引起房地产价格的变动，动，供给、税收因素供给、税收因素对房地产价格的影响则会经过一对房地产价格的影响则会经过一段时间才表现出来。段时间才表现出来。供给弹性大供给弹性大

26、、小？小？?房价，短时间内房价，短时间内我需求说了算！我需求说了算！5、某些影响因素对房地产价格的影响可以用来、某些影响因素对房地产价格的影响可以用来量化量化或只能通过或只能通过估价理论知识、实践经验以及估价理论知识、实践经验以及市场的深入调查市场的深入调查作出判断。作出判断。GDPGDP、人口、人口、可支配收入、可支配收入、成本、税收成本、税收房地产价格房地产价格定量定量环境、房型环境、房型经验经验 二二 人口因素人口因素人口因素人口因素人口数量人口数量人口素质人口素质人口结构人口结构三、居民收入因素三、居民收入因素居民收入的真正增加（非名居民收入的真正增加（非名义增加），意味着人们的生活义

27、增加），意味着人们的生活水平将提高，其居住与活动所水平将提高，其居住与活动所需空间会扩大，增加对房地产需空间会扩大，增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。的需求，导致房地产价格上涨。结论：结论：不同收入水平需求价不同收入水平需求价格弹性不同格弹性不同！n衣衣食食都都较较困困难难的的低低收收入入者者的的收收入入增增加加买买房吗？房吗？n中中等等收收入入者者的的收收入入增增加加买房吗？买房吗？n高高收收入入者者的的收收入入增增加加买房吗？买房吗？四、物价因素四、物价因素n居居民民消消费费价价格格指指数数(CPI)和和生生产产资资料料价价格格指指数数(PPI)。n房房地地产产是是被被列列入入固固定

28、定资资产产投投资资，(CPI)和和(PPI)对房地产价格的变动的间接为影响对房地产价格的变动的间接为影响n“房房地地产产投投入入要要素素”的的价价格格上上涨涨，会会增增加加房房地地产产开开发发建建设设成成本本，从从而而可可能能推推动动房房地地产产价价格格上上涨。涨。n结结论论：从从一一段段较较长长时时期期来来看看，房房地地产产价价格格的的上上涨涨率率要要高高于于一一般般物物价价的的上上涨涨率率和和国国民民收收入入的的增增长率。长率。五、利率因素五、利率因素n房地产开发建设成本房地产开发建设成本利率上升或下降会增加或降利率上升或下降会增加或降低房地产开发的投资利息，低房地产开发的投资利息，房地产

29、价格上升或房地产价格上升或下降。下降。n房地产需求房地产需求房地产抵押贷款利率的上升或下降房地产抵押贷款利率的上升或下降减少或增加房地产需求，导致房地产价格下降或上减少或增加房地产需求，导致房地产价格下降或上升。升。n房地产投资增值房地产投资增值房地产价值与折现率负相关，而房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。产价格下降或上升。n综合来看，房地产价格与利率负相关：利率上升，房综合来看，房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升地产价格会下降；利率下降，房地产价

30、格会上升六、汇率因素六、汇率因素n汇率是指一种货币折算成另一种货币的比率汇率是指一种货币折算成另一种货币的比率n某地区市场，房地产升值，但如果该房地产所在国的货某地区市场，房地产升值，但如果该房地产所在国的货币发生了贬值，那么相对于国际交易，其房地产升值可币发生了贬值，那么相对于国际交易，其房地产升值可能与货币贬值相互抵消，从而导致房地产投资失败。能与货币贬值相互抵消，从而导致房地产投资失败。n相反，如果该房地产所在国的货币发生了升值，那么即相反，如果该房地产所在国的货币发生了升值，那么即使相对于当地市场房地产没有升值，但相对于国际交易使相对于当地市场房地产没有升值，但相对于国际交易也会获得较

31、好的房地产技资收益。也会获得较好的房地产技资收益。n当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；n相反，会导致其房地产价格下降相反，会导致其房地产价格下降七、物业税收因素七、物业税收因素n房地产开发环节的税收房地产开发环节的税收 n房地产转让环节的税收房地产转让环节的税收 n房地产持有环节的税收房地产持有环节的税收 开发环节开发环节税收税收增加税收增加税收减少税收减少税收买方市场买方市场卖房市场卖房市场买方市场买方市场卖方市场卖方市场降低利润降低利润内部消化内部消化转

32、嫁买方转嫁买方价格上涨价格上涨房地产房地产价格下降价格下降 开发商超额开发商超额利润利润转让环节转让环节税收税收买方税收买方税收卖方税收卖方税收契税契税经营税金经营税金消费税消费税土地增值税地增值税所得税所得税转让环节转让环节税收税收买方税收买方税收卖方税收卖方税收增加税收增加税收减少税收减少税收增加税收增加税收减少税收减少税收房地产房地产价格下降价格下降房地产房地产价格上升价格上升房地产房地产价格上升价格上升 房地产房地产价格下降价格下降持有环节持有环节税收税收买方税收买方税收卖方税收卖方税收契税契税经营税金经营税金消费税消费税土地增值税地增值税所得税所得税持有环节税收持有环节税收城镇土地使

33、用税城镇土地使用税 房产税房产税或物业税或物业税增加税收增加税收价格下降价格下降n土地使用性质土地使用性质n容积率容积率n建筑密度建筑密度n建筑高度建筑高度n停车位数量停车位数量n绿地比例绿地比例九、交通管制因素九、交通管制因素八、城市规划因素八、城市规划因素十、心理因素十、心理因素 影响房地产价格的心理因素：影响房地产价格的心理因素：n购买或出售心态购买或出售心态急买急卖；急买急卖；n个人欣赏趣味个人欣赏趣味(偏好偏好)；n时尚风气、跟风或从众心理；很可怕呀时尚风气、跟风或从众心理；很可怕呀！n接近名家住宅心理；接近名家住宅心理；n讲究风水或吉祥号码。讲究风水或吉祥号码。 物业估价三大基本方

34、法（掌握名称）三大基本方法（掌握名称）n 市场法市场法n 成本法成本法n 收益法收益法 第五节第五节 收益性物业估价的基本方法收益性物业估价的基本方法第五节第五节 收益性物业估价的基本方法收益性物业估价的基本方法一、市场法一、市场法（一）市场法概述（一）市场法概述 (1)(1)市场法定义市场法定义市场法，也称为市场法，也称为比较法、市场比较法比较法、市场比较法、交易实例、交易实例比较法。比较法。n简单定义：是根据简单定义：是根据类似房地产类似房地产的成交价格来求取估价的成交价格来求取估价对象价值的方法；对象价值的方法；n较具体地说，是选取一定数量的较具体地说，是选取一定数量的可比实例可比实例并

35、将它们与并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行进行适当的处理适当的处理来求取估价对象价值的方法。来求取估价对象价值的方法。n比准价格比准价格（一）市场法概述（一）市场法概述(2)(2)市场法适用的估价对象（掌握）市场法适用的估价对象（掌握） 市市场场法法适适用用的的估估价价对对象象是是同同种种类类型型的的数数量量较较多多且且经经常常发发生生交交易易的的房房地产：地产：n住宅，包括普通住宅、住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅。别是存量成套住宅。n写字楼写字楼n商铺商铺n标准厂房标准厂房n

36、房房 地地 产产 开开 发发 用用 地地(3)(3)市场法估价需要具备的条件市场法估价需要具备的条件n 市场法估价需要具备的条件：是在市场法估价需要具备的条件：是在估价时点的近期估价时点的近期有有较多的类似房地产的交易较多的类似房地产的交易。n如果在房地产市场发育不够或者类似房地产的交易如果在房地产市场发育不够或者类似房地产的交易较少的地区，就难以采用市场法估价。较少的地区，就难以采用市场法估价。n即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情某些情况下况下市场法也可能不适用市场法也可能不适用。收集交易实例收集交易实例选取可比实例选取可比实例建立价格可比基础

37、建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易情况修正进行交易日期修正进行交易日期修正进行房地产状况修正进行房地产状况修正求取比准价格求取比准价格收集交易实例收集交易实例选取可比实例选取可比实例可比实例可比实例A建立价格可比基础建立价格可比基础可比实例可比实例B建立价格可比基础建立价格可比基础可比实例可比实例C建立价格可比基础建立价格可比基础交易日期调整交易日期调整房地产状况修正房地产状况修正比准价格比准价格A求取比准价格求取比准价格交易情况修正交易情况修正交易日期调整交易日期调整房地产状况修正房地产状况修正比准价格比准价格B交易情况修正交易情况修正交易日期调整交易日期调整房地产状况修正房地产状况修

38、正比准价格比准价格C交易情况修正交易情况修正估价程序估价程序（二）搜集交易实例（二）搜集交易实例搜集搜集内容完整、真实的交易实例内容完整、真实的交易实例,一般包括：一般包括：交易实例房地产的基本状况，交易实例房地产的基本状况，例如例如n名称、坐落、四至、面积、用途、产权、土地形状、名称、坐落、四至、面积、用途、产权、土地形状、n土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、n周围环境景观等；周围环境景观等；交易双方交易双方，例如，例如n卖方和买方的名称，卖方和买方的名称，n卖方和买方之间的关系；卖方和买方之间的关系；成交日期；成交日期；成交价格，成交价格，包括

39、包括n总价、单价总价、单价n计价方式计价方式(如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等按使用面积计价、按套计价等)；付款方式付款方式，例如，例如n一次性付款、分期付款一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款额包括付款期限、每期付款额或付款比率或付款比率)、n贷款方式付款贷款方式付款(包括首付款比例、贷款期限包括首付款比例、贷款期限)；交易情况，交易情况，例如例如n交易目的交易目的(卖方为何而卖，买方为何而买卖方为何而卖，买方为何而买)，n交易方式交易方式(如协议、招标、拍卖、挂牌等如协议、招标、拍卖、挂牌等)，n交易税费负担方式

40、交易税费负担方式(如买卖双方是依照规定或者按照如买卖双方是依照规定或者按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的，还是全部由卖方负当地习惯各自缴纳自己应缴纳的，还是全部由卖方负担，担，n或者全部由买方负担等或者全部由买方负担等)，n有无利害关系人之间的交易、有无利害关系人之间的交易、n急于出售或急于购买等特殊交易情况。急于出售或急于购买等特殊交易情况。( (三三) )选取可比实例选取可比实例(1)(1)选取可比实例的数量要求选取可比实例的数量要求n从理论上讲，选取的可比实例越多越好。从理论上讲，选取的可比实例越多越好。n从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精

41、而不在于多，一般选取多，一般选取3 3个以上个以上( (含含3 3个个) )、 1010个以下个以下( (含含1010个个) )的可比实例即可。的可比实例即可。(2)(2)选取可比实例的质量要求选取可比实例的质量要求 可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，应符合以下结果的准确性，应符合以下4 4个要求；个要求；n可比实例房地产应是估价对象房地产的可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；类似房地产；n可比实例的可比实例的交易类型应与估价目的交易类型应与估价目的吻合；吻合；n可比实例的成交日期应可比实例的成交日期应尽量接近估价时

42、尽量接近估价时点点；n可比实例的成交价格应可比实例的成交价格应尽量为正常价格尽量为正常价格。 （四）（四） 建立价格可比基础建立价格可比基础建立比较基准一般包括：建立比较基准一般包括：n（1）统一付款方式）统一付款方式n（2）统一采用单价）统一采用单价n（3）统一币种和货币单位）统一币种和货币单位n（4）统一面积内涵）统一面积内涵n（5）统一面积单位）统一面积单位 P95P95例例4-24-2 对可比实例成交价格进行的修正和调整，对可比实例成交价格进行的修正和调整，分别简称为分别简称为: :n交易情况修正交易情况修正n市场状况调整市场状况调整n房地产状况调整（区位、权益、实物）房地产状况调整（

43、区位、权益、实物）（五）（五） 交易情况修正交易情况修正 1 1、交易情况修正的含义、交易情况修正的含义如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它修正为正常的。修正为正常的。非正常可比实例非正常可比实例成交价格成交价格正常可比实例正常可比实例成交价格成交价格修正修正 2 2、交易中的特殊因素较复杂，归纳起来、交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列方面：主要有下列方面：(1)强迫出售或强迫购买的交易；强迫出售或强迫购买的交易；(2)利害关系人之间的交易利害关系人之间的交易(3)交易双方或某一方对交易对交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交象

44、或市场行情缺乏了解的交易；易；(4)急于出售或急于购买的交易；急于出售或急于购买的交易；(5)交易双方或某一方对所交易交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易；的房地产有偏好的交易；(6)相邻房地产的合并交易相邻房地产的合并交易(7)特殊交易方式的交易；特殊交易方式的交易；(8)交易税费非正常负担的交易；交易税费非正常负担的交易；(9)受迷信影响的交易。受迷信影响的交易。 30万30万100万4040万属于？万属于？交易税费非正常负担的修正交易税费非正常负担的修正 （例（例4-3、4-4、4-5）n正常成交价格正常成交价格应由卖方缴纳的税费应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到卖方实际得到的金额

45、的金额n正常成交价格正常成交价格=卖方实际得到的金额卖方实际得到的金额+应由卖方缴纳的应由卖方缴纳的税费税费n应由卖方缴纳的税费应由卖方缴纳的税费=正常成交价格正常成交价格应由卖方缴纳的应由卖方缴纳的税费比率税费比率n正常成交价格正常成交价格+应由买方缴纳的税费应由买方缴纳的税费=买方实际付买方实际付出的金额出的金额n正常成交价格正常成交价格= =买方实际付出的金额买方实际付出的金额 应由买方缴纳的税费应由买方缴纳的税费n应由买方缴纳的税费应由买方缴纳的税费=正常成交价格正常成交价格应由买方应由买方缴纳的税费比率缴纳的税费比率n买方实际付出的价格买方实际付出的价格卖方实际得到的价格卖方实际得到

46、的价格= =应由买卖双方缴纳的税费应由买卖双方缴纳的税费 （六）交易日期调整（六）交易日期调整n估价对象的价值应当是估价对象的价值应当是估价时点时的价值估价时点时的价值，是应当在，是应当在估价时点时的房地产市场状况下形成的。估价时点时的房地产市场状况下形成的。n可比实例的成交价格是其可比实例的成交价格是其成交日期时的价格成交日期时的价格，是在其，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。成交日期时的房地产市场状况下形成的。n应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，点时的价格。这种对可比实例成交价格

47、进行的调整，称为称为市场状况调整市场状况调整，也称为，也称为交易日期调整交易日期调整。 （六）交易日期调整（六）交易日期调整n在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的流逝，房地产市场价格可能发生的变化有流逝，房地产市场价格可能发生的变化有3 3种情况种情况:平稳；平稳；上涨；上涨；下跌。下跌。 价格上涨价格上涨价格下跌价格下跌价格平稳价格平稳增价调整增价调整减价调整减价调整不调整不调整（六）交易日期调整（六）交易日期调整可比实例在交易日期可比实例在交易日期的成交价格的成交价格可比实例在估价时点可比实例在估价时点的成交价格的成交价格调调整整应将

48、可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格。应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整市场状况调整，也称，也称为为交易日期调整交易日期调整。（七）物业状况调整（七）物业状况调整 1 1、物业状况调整的含义、物业状况调整的含义 进行房地产状况调整，进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。的价格。因此，经过房地产状况调整之后，就把可比因此，经过房地产状况调整之后，

49、就把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在估价对象实例在其自身房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。房地产状况下的价格。n可比实例房地产状况应是其可比实例房地产状况应是其成交日期成交日期所对应或反映的所对应或反映的房地产状况，而不房地产状况，而不是它在估价时点是它在估价时点或其他时候的状况。或其他时候的状况。可比实例在其自身可比实例在其自身状况下的成交价格状况下的成交价格可比实例在估价可比实例在估价对象房地产对象房地产状况下的价格状况下的价格调整调整2 2、物业状况调整的内容、物业状况调整的内容（便于理解增加的（便于理解增加的内容）内容）房地地产产状况状况调整调整区位状况调

50、整区位状况调整权益状况调整权益状况调整实物状况调整实物状况调整繁华程度繁华程度交通便捷程度交通便捷程度临路状况、朝向等临路状况、朝向等土地使用年限土地使用年限城市规划限制条件（容积率）城市规划限制条件（容积率） 面积大小、形状、土地平整面积大小、形状、土地平整地质水文、地势、装修等地质水文、地势、装修等 (1)(1)确定对估价对象这类房地产的价格有影确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素响的各种房地产自身因素，包括，包括区位因素、实区位因素、实物因素和权益物因素和权益因素。因素。 (2)(2)判定估价对象房地产和可比实例房地产判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的

51、状况在这些因素方面的状况，将可比实例房地产与，将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况估价对象房地产在这些因素方面的状况逐一进逐一进行比较行比较，找出它们之间的差异程度。，找出它们之间的差异程度。3 3、物业状况调整的思路、物业状况调整的思路 (3)(3)将可比实例与估价对象之间的房地产状况将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度。即找出房地产差异程度转换为价格差异程度。即找出房地产状况差异程度所造成的价格差异程度状况差异程度所造成的价格差异程度。n可比实例房地产状况与估价对象房地产状况之间的差可比实例房地产状况与估价对象房地产状况之间的差异程度不一定等于它们

52、之间的价格差异程度。因此，异程度不一定等于它们之间的价格差异程度。因此，需要根据不同的具体情况，需要根据不同的具体情况，将可比实例与估价对将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度。程度。( (4)4)根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。调整。根据各影响因素对价格影响程度的不同赋予根据各影响因素对价格影响程度的不同赋予不同的权重。不同的权重。 n同一使用性质的房地产，各种影响因素对价格的影响程度同一使用性质的房地产，各种影响因素对价格的影响程度不同；不同；n不同使用性质的房地产，即使某

53、些价格影响因素相同，但不同使用性质的房地产，即使某些价格影响因素相同，但这些因素对价格的影响方向和程度不一定相同。这些因素对价格的影响方向和程度不一定相同。n因此，对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重因此，对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重应有所不同；应有所不同；n不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同。不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同。（八）求取最终比准价格的方法（八）求取最终比准价格的方法n 每个可比实例的成交价格经过上述各种修正和调整之每个可比实例的成交价格经过上述各种修正和调整之后，都会相应地得到一个比准价格。后，都会相应地得到一个比准价

54、格。n 这些比准价格往往是不同的，从而需要把它们综合这些比准价格往往是不同的，从而需要把它们综合成一个比准价格，以作为市场法的测算结果。成一个比准价格，以作为市场法的测算结果。n 综合的方法主要有以下综合的方法主要有以下3 3种：种： 平均数：算数平均法、平均数：算数平均法、加权平均法加权平均法 中位数；中位数； 众数。众数。二、成本法二、成本法（一）（一） 成本法概述成本法概述1 1、成本法的概念、成本法的概念n简简要要概概念念：是是根根据据估估价价对对象象的的重重新新购购建建价价格格来来求求取估价对象价值的方法。取估价对象价值的方法。n具具体体概概念念：是是求求取取估估价价对对象象在在估估

55、价价时时点点的的重重新新购购建建价价格格和和建建筑筑物物折折旧旧，然然后后将将重重新新购购建建价价格格减减去去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。n 成成本本法法是是求求取取估估价价对对象象在在估估价价时时点点时时的的重重置置价价格格，然然后后扣扣除除折折旧旧，以以此此估估算算估估价价对对象象的的客客观观合合理理价价格格或价值或价值的方法。的方法。 n新新近近开开发发建建设设完完成成的的房房地地产产(简简称称新新开开发发的的房地产房地产)n可可以以假假设设重重新新开开发发建建设设的的现现有有房房地地产产(简简称称旧的房地产旧的房地产)n正在开发建设的房地产正

56、在开发建设的房地产(即即在建工程在建工程)n计划开发建设的房地产计划开发建设的房地产2 2、成本法适用的估价对象、成本法适用的估价对象特别适用成本法估价的房地产：特别适用成本法估价的房地产：n很少发生交易很少发生交易无法采用市场法无法采用市场法n没有经济收益或没有潜在经济收益没有经济收益或没有潜在经济收益无法采用收益法无法采用收益法n为个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产为个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产n单纯的建筑物或者其装饰装修部分单纯的建筑物或者其装饰装修部分 n房地产保险房地产保险( (包括投保和理赔包括投保和理赔) )及其他房地产损害赔偿及其他房地产损害赔偿 例如例如 学校、

57、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房、化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、办公楼、军队营房、化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计的房地产。码头、机场之类有独特设计的房地产。 3、成本法估价的操作步骤成本法估价的操作步骤 搜集有关房地产开发的成本、税费、利润搜集有关房地产开发的成本、税费、利润 估算重新构建价格估算重新构建价格 测算建筑物折旧测算建筑物折旧 求取积算价格求取积算价格n注注意意：在在现现实实中中，房房地地产产的的价价格格直直接接取取决决于于其其效效用用，而而非非花花费费的的成成本本，成成本本的的增增减减一一定定要要对

58、对效用有所作用才能形成价格。效用有所作用才能形成价格。 成本法估价程序成本法估价程序测算房地产开发成本、利润、税金测算房地产开发成本、利润、税金重置成本、重建重置成本、重建成本确定成本确定C建筑物折旧计算建筑物折旧计算D积算价格测算积算价格测算V=C-D物业价格通常由物业价格通常由7 7大项大项构成：构成： 土土地地取取得得成成本本开开发发成成本本管管理理费费用用投投资资利利息息销销售售费费用用销销售售税税费费开开发发利利润润（二）物业价格构成（掌握）（二）物业价格构成（掌握）1、土地取得成本、土地取得成本n土地取得成本为用地单位为取得土地使用权而土地取得成本为用地单位为取得土地使用权而支付的

59、各项费用之和。支付的各项费用之和。n因土地使用权取得的方式或所取得土地的因土地使用权取得的方式或所取得土地的生熟生熟程度不同程度不同，土地取得成本的，土地取得成本的构成不同构成不同。 取得房地产开发用地的途径可归纳取得房地产开发用地的途径可归纳为以下为以下3类情况：类情况：n通过市场购买取得（转让所得）通过市场购买取得（转让所得）n通过征收集体土地取得（出让所得）通过征收集体土地取得（出让所得）n通过城市房屋拆迁取得通过城市房屋拆迁取得 （出让所得）（出让所得）土地费用土地费用土地取得费土地取得费土地开发费土地开发费 开开发发成成本本是是在在取取得得开开发发用用地地后后进进行行土土地地开开发发

60、和和房房屋屋建建设设所所需需要要的的直直接接费费用用、税税金金等等。在在实实际中主要包括下列几项：际中主要包括下列几项：n1 1、勘察设计和前期工程费、勘察设计和前期工程费n2 2、基础设施建设费、基础设施建设费n3 3、建筑安装工程费、建筑安装工程费n4 4、公共配套设施建设费、公共配套设施建设费n5 5、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等 n6 6、开发过程中的税费、开发过程中的税费2 2、开发成本、开发成本3、管理费用、管理费用n管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用产开发

61、经营活动所必要的费用n包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，费、差旅费等，n可按照土地取得成本与开发成本之和的一定比可按照土地取得成本与开发成本之和的一定比例，例如例，例如5%估算。估算。4、投资利息、投资利息n投资利息与财务费用不完全相同，是指在房投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款的利息要费用应计算的利息，而不仅是借款的利息和手续费。和手续费。n因此，土地取得成本、开发成本、管理费用因此，土地取得成本、开发成本、管理费用和销售

62、费用，和销售费用，无论它们是来自借贷资金无论它们是来自借贷资金还是还是自有资金，均应计算利息。自有资金，均应计算利息。5、销售费用、销售费用n销售费用也称为销售成本，是指预售未来开发完成销售费用也称为销售成本，是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费用，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间用，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。费等。n 广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、广告费、销售资料制作费、样板房或

63、样板间建设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的，销售代理费售楼处建设费一般是在销售之前发生的，销售代理费一般是与销售同时发生的。一般是与销售同时发生的。n 销售费用通常按照售价乘以一定比例来测算，例如销售费用通常按照售价乘以一定比例来测算，例如为售价的为售价的4%4%左右左右 。 销销售售税税费费是是销销售售开开发发完完成成后后的的房房地地产产应应由由开开发发商商（卖方）交纳的税费。可分为两类：（卖方）交纳的税费。可分为两类：n1 1、销售税金及附加、销售税金及附加: :“两税一费两税一费”一般为售价的一般为售价的5.5% n2 2、其其他他销销售售税税费费, , 包包括括印印花花税税、交交

64、易易手手续续费费等等。6 6、销售税费、销售税费7 7、开发利润、开发利润n 开发利润是指开发利润是指房地产开发商房地产开发商( (业主业主) )的利润的利润，而不是，而不是建筑承包商的利润。建筑承包商的利润。n 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。价）减去各种成本、费用和税金后的余额。n 运用成本法估价需要先估算出开发利润：开发利润运用成本法估价需要先估算出开发利润：开发利润则是典型的房地产开发商进行特定的房地产开发所期则是典型的房地产开发商进行特定的房地产开发所期望获得的利润望获得的利润( (客观利润

65、）客观利润）（三）成本法的基本公式（三）成本法的基本公式1、最基本的公式、最基本的公式成本法最基本的公式为：成本法最基本的公式为：针对对象：针对对象：新开发土地新开发土地新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）物业价格物业价格= =重新构建价格重新构建价格- -建筑物折旧建筑物折旧2、适用于新建房地产的基本公式、适用于新建房地产的基本公式n新建房地价格新建房地价格= =土地取得成本土地取得成本+ +土地开发土地开发 成本成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管理费用

66、管理费用 + +投资利息投资利息+ +销售费用销售费用+ +销售税费销售税费 + +开发利润开发利润 （四）物业的重新购建价格（四）物业的重新购建价格1、重新购建价格的概念、重新购建价格的概念n 重重新新构构建建价价格格是是假假设设在在估估价价时时点点重重新新取取得得或或重重新新开开发发、重重新新建建造造全全新新状状况况的的估估价价对对象象所所需需的的一一切切合合理理、必必要要的的费费用用、税税金金和和应应得得的的利利润润之之和。和。 注意注意： 第一、重新购建价格是估价时点的第一、重新购建价格是估价时点的 第二、重新购建价格是客观的第二、重新购建价格是客观的 第第三三、建建筑筑物物的的重重新

67、新构构建建价价格格是是全全新新状状况下的价格，未扣除折旧况下的价格，未扣除折旧 物业的重新构建价格是在估价时点时的价格物业的重新构建价格是在估价时点时的价格2、建筑物重新购建价格的求取方式、建筑物重新购建价格的求取方式n建筑物重建价格建筑物重建价格n建筑物重置价格建筑物重置价格3、重建价格、重建价格n重建价格也称为重建成本重建价格也称为重建成本，是指采用与估价对是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在设备和建筑技术及工艺等，在估价时点估价时点时的国时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与家财税制度和市场价格体

68、系下，重新建造与估估价对象建筑物相同的全新建筑物价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和的必要支出和应得利润。应得利润。n可以把这种重新建造方式形象地理解为可以把这种重新建造方式形象地理解为“复制复制”。4、重置价格、重置价格n重置价格也称为重置成本重置价格也称为重置成本，是指采用，是指采用估价时点时估价时点时的建的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物新建造与估价对象建筑物具有同等效用具有同等效用的的全新建全新建筑物筑物

69、的必要支出和应得利润。的必要支出和应得利润。当今还能当今还能“复制复制”故宫吗？故宫吗？仿古建筑是重置仿古建筑是重置还是重建？还是重建？n重重置置价价格格适适用用于于一一般般建建筑筑物物和和因因年年代代久久远远、已已缺缺乏乏与与旧旧建建筑筑物物相相同同的的建建筑筑材材料料、建建筑筑构构配配件件和和建建筑筑设设备备，或或因因建建筑筑技技术术和和建建筑筑标标准准改改变变等等，使使旧旧建建筑筑物物复复原原建建造造有有困困难难的的建建筑筑物的估价。物的估价。n重重建建价价格格适适用用于于有有特特殊殊保保护护价价值值的的建建筑筑物物的的估价。估价。n重置价格的出现是技术进步的必然结果，同重置价格的出现是

70、技术进步的必然结果，同时也是时也是“替代原理替代原理”的体现。的体现。 （五）建筑物的折旧（五）建筑物的折旧 1、建筑物折旧的概念和原因、建筑物折旧的概念和原因 估价上的折旧是指估价上的折旧是指各种原因所造成的价值损失各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额。构建价格之间的差额。即：即：建筑物折旧建筑物折旧 = = 建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格 - - 建筑物市场价值建筑物市场价值建筑物的折旧包括建筑物的折旧包括3个方面：个方面：n 物质折旧物质折旧 n 功能折旧功能折旧 n 经济折旧经济折旧（

71、1 1）物质折旧）物质折旧 物物质质折折旧旧又又称称物物质质磨磨损损、有有形形损损耗耗，是是建建筑筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。物在实体方面的损耗所造成的价值损失。 进一步可归纳为进一步可归纳为4 4个方面：个方面：n自然经过的老朽自然经过的老朽n正常使用的磨损正常使用的磨损n意外的破坏损毁意外的破坏损毁n延迟维修的损坏残存延迟维修的损坏残存 功功能能折折旧旧，又又称称精精神神磨磨损损、无无形形损损耗耗，是是指指由由于于消消费费观观念念变变更更、设设计计更更新新、技技术术进进步步等等原原因因导导致致建建筑筑物物在在功功能能方方面面的的相相对对残残缺缺、落后或不适用所造成的价值损失。落后

72、或不适用所造成的价值损失。n功能缺乏功能缺乏 n 功能落后功能落后 n 功能过剩功能过剩 （2 2）功能折旧）功能折旧（3 3）经济折旧）经济折旧n经济因素经济因素(如市场供给过量或需求不足如市场供给过量或需求不足)n区位因素区位因素(如环境改变，包括景观被破坏如环境改变，包括景观被破坏n自自然然环环境境恶恶化化、环环境境污污染染、交交通通拥拥挤挤、城城市市规规划划改改变变等等n也也可可能能是是其其他他因因素素：如如政政府府政政策策变变化化、采采取取宏宏观观调调控控措施等措施等注意：将经济折旧区分为永久性的和暂时性的注意：将经济折旧区分为永久性的和暂时性的见见【例例4-6】 经济折旧，又称外部

73、折旧，是指建筑物本身以外经济折旧，又称外部折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失。的各种不利因素所造成的价值损失。（1）年限法的定义）年限法的定义n年限法也称为年龄年限法也称为年龄-寿命法寿命法,是根据建筑物是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。取建筑物折旧的方法。n建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分2、建筑物折旧的求取之年限法、建筑物折旧的求取之年限法（2 2）直线法）直线法n Di第第i年的折旧额，或称做第年的折旧额，或称做第i年的折旧。年的折旧。Di是一个常数是一个常数

74、D。C建筑物的重新购建价格。建筑物的重新购建价格。S建筑物的净残值，建筑物的净残值，N建筑物的经济寿命。建筑物的经济寿命。R建筑物的净残值率建筑物的净残值率例例4-7（一）收益法概述（一）收益法概述 1、收益法含义、收益法含义收益法又称收益资本化法、收益还原法。收益法又称收益资本化法、收益还原法。收益法又分为直接资本化法和报酬资本化法。收益法又分为直接资本化法和报酬资本化法。收益法的本质是以房地产的收益法的本质是以房地产的预期收益能力预期收益能力为导向为导向求取估价对象的价值。求取估价对象的价值。三收益法三收益法收益法是指预测估价对象的收益法是指预测估价对象的未来收益未来收益，然后将其转换，然

75、后将其转换为为价值价值来求取估价对象价值的方法。来求取估价对象价值的方法。收益性房地产的价值就是其未来净收益的收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列现值之和，该价值高低主要取决于下列3 3个因个因素：素：未来净收益的大小未来净收益的大小未来净收益越大，房地未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低产的价值就越高，反之就越低;获得净收益的可靠性获得净收益的可靠性获得净收益越可靠，获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低房地产的价值就越高，反之就越低;获得净收益期限的长短获得净收益期限的长短获得净收益期限越获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越

76、低。长，房地产的价值就越高，反之就越低。2、收益法的理论依据、收益法的理论依据 第一节收益法概述决定房地产当前价值的决定房地产当前价值的不是过去的因素不是过去的因素而是未来的因素而是未来的因素n某笔资金某笔资金利率利率=房地产净收益房地产净收益n房地产价格房地产价格利率利率=房地产净收益房地产净收益n房地产价格房地产价格=预期原理预期原理3、收益法适用的对象、收益法适用的对象（掌握）（掌握）n有收益的房地产有收益的房地产n有潜在收益的房地产有潜在收益的房地产 如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。第一

77、节收益法概述4、收益法估价的操作步骤（掌握）收益法估价的操作步骤（掌握） 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料； 预测估价对象的未来收益（如净收益）； 求取报酬率或资本化率、收益乘数； 选用适宜的收益法公式计算出收益价格。 （二）报酬资本化法的主要计算公式（二）报酬资本化法的主要计算公式 a1=a2=a3=an=a n= 有限年公式有限年公式无限年公式无限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a aP112，例，例4-8例例4-9（三）物业净收益的求取（三）物业净收益的求取 可用于收益法可用于收益法( (

78、含报酬资本化法与直接资本含报酬资本化法与直接资本化法化法) )中转换为价值的未来收益主要有中转换为价值的未来收益主要有4 4种种n潜在毛收入潜在毛收入n有效毛收入有效毛收入n净运营收益净运营收益n税前现金流量税前现金流量 基于租赁收入测算净收益的基本公式为：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益净收益= =潜在毛收入潜在毛收入- -空置等造成的损失空置等造成的损失- -运营费用运营费用 = =有效毛收入有效毛收入- -运营费用运营费用 潜在毛收入潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况下假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入可获得的收入 有效毛收入有效毛收入由潜在毛收入扣除空置、

79、拖欠租金等原由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入因造成的收入损失所得到的收入 运营费用运营费用 维持房地产正常使用必须支出的费用，维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益及归属于其他资本或经营的收益 第四节 收净益的求取不同类型房地产的净收益求取不同类型房地产的净收益求取出租的房地产净收益求取，出租的房地产净收益求取，n净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。用后的余额。n租赁收入：租赁收入：租金收入租金收入和租赁保证金或押金的和租赁保证金或押金的利利息收入息收入n出租人负担的费用是出租人负担的

80、费用是(例如表例如表43所列的费用所列的费用中中)出租人与承租人约定或按惯例由出租人负出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。担的部分。分析租约分析租约租金构成租金构成确定扣除项目确定扣除项目第四节 收净益的求取（四）报酬率的求取（四）报酬率的求取 1、报酬率的实质、报酬率的实质n投资回收是指所投入的资本的回收投资回收是指所投入的资本的回收保本保本n投资回报是指所投入的资本全部回投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金收之后所获得的额外资金报酬报酬1、报酬率的实质、报酬率的实质报酬率的实质报酬率的实质n收益率收益率n利率利率n折现率（基准收益率）折现率（基准收益率）n目标收益

81、率目标收益率n内部收益率内部收益率n不同用途、不同性质、不同用途、不同性质、不同地区、不同时间不同地区、不同时间的房地产的投资风险的房地产的投资风险不同，报酬率也不同不同，报酬率也不同报酬率报酬率=2、报酬率的求取方法、报酬率的求取方法（1 1）累加法）累加法 将报酬率视为包含将报酬率视为包含无风险报酬率无风险报酬率和和风险补风险补偿率偿率两大部分，然后分别求出每一部分，再将两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加它们相加n报酬率报酬率= =无风险报酬率无风险报酬率+ +投资风险补偿投资风险补偿 + +管理负担补偿管理负担补偿+ +缺乏流动性补偿缺乏流动性补偿 - -投资带来的优惠投资带来

82、的优惠（2 2）市场提取法）市场提取法 市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。的报酬资本化法公式，反求出报酬率。可比实例可比实例净收益净收益A（万元万元/年）年）价格价格（万元万元）V报酬率（报酬率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8（五）直接资本化法（五）直接资本化法1、直接资本化法概述、直接资本化法概述直接资本化法的概念和基本公式，直接资直接资本化法的概念和基本

83、公式，直接资本化法是将估价对象本化法是将估价对象未来某一年的某种收益未来某一年的某种收益除除以以适当的适当的资本化率资本化率或者乘以适当的或者乘以适当的收益乘数收益乘数转转换为价值的方法。换为价值的方法。未来某一年的某种收益通常是采用未来第未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的，其种类有毛租金、潜在毛收入、有效一年的，其种类有毛租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。毛收入、净收益等。第六节 直接资本化法n资本化率价格价格=第六节 直接资本化法2 2、几种收益乘数、几种收益乘数 将估价对象一年的将估价对象一年的某种收益某种收益，乘以，乘以相应的收益乘数相应的收益乘数转转换成价值换成价值 毛

84、租金乘数法毛租金乘数法潜在毛收入乘数法潜在毛收入乘数法有效毛收入乘数有效毛收入乘数净收益乘数净收益乘数 收收益益乘乘数数计计算算房地产价格房地产价格= =某种租金某种租金某种租金乘数某种租金乘数 某种收益乘数某种收益乘数= =房地产价格房地产价格某种租金某种租金 2 2、几种收益乘数、几种收益乘数物业价值物业价值=有效毛租金有效毛租金有效毛租金乘数有效毛租金乘数物业价值物业价值= =年收益年收益收益乘数收益乘数 收益乘数收益乘数= =物业价格物业价格年收益年收益 物业价值物业价值= =毛租金毛租金毛租金乘数毛租金乘数 3、收益乘数法的优缺点、收益乘数法的优缺点n优点优点n方便易行，数据调查方便易行，数据调查简单简单容易获得物业容易获得物业的租金和价格资料的租金和价格资料n毛租金乘数是比较客毛租金乘数是比较客观的数值观的数值相似物业相似物业的租金和价格受相同的的租金和价格受相同的市场因素的影响市场因素的影响n避免了累积误差避免了累积误差缺点缺点n忽略了租金以外的收入忽略了租金以外的收入n忽略了不同物业的空置忽略了不同物业的空置率和运营费用的率和运营费用的差异差异大家辛苦了大家辛苦了