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1、应城项目市调报告联动地产2011年11月14日一、市场分析与预期1.房地产宏观市场研究2.2012年房地产市场趋势预测3.区域规划4.重点项目调查本报告阐述内容二、项目综合定位1.地块基本状况研究2.项目SWOT分析3.项目核心竞争力建议4.项目定位5.目标客户群6.项目总体规划7.价格预估21、房地产宏观市场研究2、2012年房地产市场趋势预测3、区域规划4、重点项目调查市场分析与预期3城市历史:应城，为古蒲骚之地南朝宋孝武帝孝建元年（公元454年）置县，析安陆县南境置应城县，属郢州安陆郡。应城历史悠久，人文荟萃，是古蒲骚故地,以“因地处要冲，应置城为守”而得名。应城物华天宝，资源富集，素有
2、“膏都盐海”之称，是一座新兴的工矿城市。石膏、岩盐、温泉并称“应城三宝”，名扬四海。应城简介位置面积：应城市位于湖北省中部偏东。面积1105平方千米。人口民族：2010年末总人口68.11万人，99%为汉族。行政区划:应城属于孝感市，周边相邻城市有云梦县、孝感市等地区。2004年底，应城市管辖5个街道、10个镇，18个居委会、396个村委会。42006-2010应城市房地产开发投资及商品房销售情况 受房地产政策及金融危机影响，2009-2010年应城市房地产市场有一定比例波动。但商品房销售额一直高于开发投资金额。5应城市商品房销售面积（）20111至10月 自2009年起，应城市商品房销售面积
3、有下降趋势，但销售均价不降反升，显示市场刚性需求存在，房产价格有市场支撑。应城市商品房销售均价（元/）2011（1至10月）6序号项目名称项目地址开发单位总规模预售面积1黄都银府黄滩镇三八村地段广厦房地产26700129782海山应置城主城区城南大道以南海山房地产43969669158.373北美城市花园长荆大道以北、广场大道以东加泰房地产2683252180424蒲城新苑应城市古城大道550号光大房地产6494.652890.75三眼井社区商住楼应城市大智路53号光大房地产202020206明星居城南小商品市场西侧光大房地产5331.482643.67翡翠新城二期古城大道与古盐路交汇处光大房
4、地产7686.65219.858鑫龙公寓鑫龙纺织公司以西城北教育组以南世纪凯发房地产11035.611035.69金港一品二期、三期1号楼城中广场大道99号金港实业2046596343110长江埠商业步行街长江埠西正街东马坊房地产8013.485596.711双鑫佳苑应城市东马坊化工大道以西应城市房地产公司26912.46264152011年应城市在售楼盘统计7区域地段户型价格楼层面积()单价（元/)城中区加泰步行街二室二厅38万元21063585城南区环水花园复式47万元31553032城中区解放街中段二室二厅27万元61052571城中区泰合花园附近二室二厅265000面议4932849城
5、中区泰合花园附近三室二厅二卫39万元11392806城南区立天银都二室二厅39万元61073645城南区月圆四村三室二厅二卫46万元61383333城中区解放街北二室一厅16万元2682353城南区立天银都三室二厅二卫32万元61472177城南区立天银都三室二厅二卫31万元61402214城南区北美高层三室一厅405000面议41073785城中区建设街老一中二室二厅28万元3913077城中区新河公交站旁二室二厅20万元61002000城中区古城新都车库车库层4000元/M21413902城中区汉宜大道园林二室二厅25万元5783205城中区铭新居小区二室二厅292000面议1923174
6、应城市二手房销售信息统计8区域地段户型价格楼层面积()单价（元/)城中区新河小学附近二室二厅185000面议2922011城中区杉树阁三室二厅33万元61103000城中区西大街流星花二室一厅185000面议2702643城中区电影院家属楼二室二厅32万元11003200城南区光大公寓复式43万元31502867城南区月圆四村三室二厅二卫50万元51483378城南区月圆四村三室二厅二卫54万元21483649城南区月圆一村二室二厅295000面议4883352城南区金港一品二室二厅285000面议6883239城南区北美高层三室二厅47万元91223852城中区汪家台二路二室二厅12万元69
7、61250城南区大兴家私城门店5000元/M211075000城南区北美小区二室二厅337000面议7903744城中区解放街布匹巷私房2800元/M221602800城南区欣城印象门店门店21万元1484375城北区古城加油站旁二室二厅30万元21003000城南区欧景花园二室二厅20万元7902222城中区地主街广厦二室一厅17万元67123949区域地段户型价格楼层面积()单价（元/)城南区月圆六村三室二厅35万元61153043城中区东后巷（老电私房22万元21861183城中区电影院车库一室一厅5万元1212381城南区富华东区小高二室二厅415000面议21093807城南区凯发锦
8、绣城二室二厅30万元61042885城南区月圆六村三室二厅二卫46万元61343433城中区解放街中段二室二厅258000面议4923098城南区凯发康城三室二厅二卫46万元21243710城中区工商银行对面四室二厅36万元51402571城南区欧景花园西区三室二厅二卫40万元31253200城南区光明大市场三室二厅二卫38万元41282969城中区水仙花园三室二厅二卫46万元41283594城南区富华西区车库单间9万元1204500城中区粮贸街中段二室二厅210000面议6802625城中区欧景花园西区二室二厅29万元11082685城中区工农路富水人二室二厅24万元699242410房地产
9、政策因素2010年1月国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知(国十一条)2010年3月国土资源部出台19条土地调控新政2010年3月10日关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知2010年3月各地暂停出让住房用地2010年3月国资委要求78户央企退市2010年4月缩小首购普通房契税优惠范围2010年4月国家发改委提出要进一步加强房地产市场调控2010年4月加快研究制定合理引导个人住房消费税收政策2010年4月二套房贷首付不低于50%2010年4月国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国十条)2010年6月土地增值税预征率由0.5%提高到2%2010年6月按家庭
10、成员拥有住房数认定二套房.随着房地产价格的日益增加，政府不断出台房产新政，旨在打击炒楼，通过一系列行政调控手段干预房地产市场。112011年房地产政策下市场特点1.随着温州信贷危机的出现，货币政策有望转向；2.银行贷款银根紧缩，贷款放款难度增加；3.房地产行业调控政策进入稳步消化期，重在执行；4.房价快速上涨的势头得到明显遏制；5.房增市场依然活跃，需求旺盛；6.房地产开发企业市场集中度明显提升，重点明显转移到二三线城市；7.目前应城房地产销售呈现限贷不限购的局面。12被称为史上最严的“新国五条”自2010年9月29日出台以来，限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“五大利器”在楼市调控中
11、发挥了积极作用。一年多来，在这些调控政策影响下，楼市成交急剧萎缩，房价过快上涨势头得到遏制，尤其是一线城市房价已连续两月止涨。相对来说，二、三线城市受影响较小，房价仍呈现涨势，但涨幅有收窄趋势。新国五条加 大楼 市宏 观调 控力 度完 善差 别化 的住 房信 贷政 策调 整住 房交 易环 节税 收优 惠政 策切 实增 加住 房有 效供 应加 大住 房交 易市 场检 查力 度131应城房地产供应量呈现减缓趋势，此时楼盘区位及品质将成为竞争诉求中心。2房地产政策影响中，应城房地产交易市场量价仍缓步提升，市场显示出有刚性需求的支撑。3二线城市和部分三线城市今年受制于限购政策，上半年多数成交量有所回落
12、，但价格依然坚挺；三线未限购城市正处于房增快速发展期，其量价走势受政策影响均较小。4国家新政可能逐渐辐射到三线城市，未来势必对波动中的房地产市场造成影响，抓紧时机开发成为2012市场主调。5应城房地产市场限贷不限购政策对项目有一定影响。联动观点141、房地产宏观市场研究2、2012年房地产市场趋势预测3、区域规划4、重点项目调查市场分析与预期15联动公司认为，联动公司认为，尽管尽管2011年通货膨胀的势头并未得年通货膨胀的势头并未得到有效抑制，但考虑到进入到有效抑制，但考虑到进入2012年货币供应量推动因素、国年货币供应量推动因素、国际输入型因素都在减弱，我们认为未来通胀压力将趋于缓和。际输入
13、型因素都在减弱，我们认为未来通胀压力将趋于缓和。2012年在翘尾及以上因素的综合作用下，年在翘尾及以上因素的综合作用下，CPI将逐步回落，将逐步回落，货币政策趋紧的态势有望扭转。货币政策趋紧的态势有望扭转。2012年经济发展趋势预判162012年房地产发展趋势预判土地市场：难有作为亮点，土地供应以市场稳健为主；市场供应量：2011年推盘量有所减少，2012年趋于稳定、恢复市场一般水平，市场总体供应压力较大；市场供应特征：中、大户型仍是市场的主流，小户型受限购令影响,供应量预计较少。市场需求量：2012年刚性需求量依然坚挺，但受政策、供应方制约，消化压力不小。政策下的发展：此前颁布的限贷和限购政
14、策对于市场的影响效力持续，但鉴于目前房价尚未真正松动，政府将持续加强限价政策的执行力度，主要体现为一、二线大中城市。171、房地产宏观市场研究2、2012年房地产市场趋势预测3、区域规划4、重点项目调查市场分析与预期18城城 南南 新新 区区城北老城区城北老城区项目区位项目区位应城目前正在大力发展城南新区建设，卓越的区位优势将逐渐突显。城北老城区作为前期行政中心，区位配套完善，但中心地位会被城南新区逐渐替代。19民营经济园位于城区外环线古城大道以东,省膏矿铁路线以北,盐水河以西,应安公路两侧,总面积约2平方公里.园区交通便捷,政策优惠.区域优势明显.园区以民营中小企业为主,产业定位为:环保型,
15、科技型,劳动密集型企业,优先发展民营纺织服装,塑料机械，工程材料，食品伺料，商业贸易，综合服务等产业城北重点工程民营经济园201、房地产宏观市场研究2、2012年房地产市场趋势预测3、区域规划4、重点项目调查市场分析与预期21项目地块翡翠新城蒲城新苑明星居海山应置城金港一品北美城市花园123456123456应城楼盘分布22物业名称翡翠新城二期总体规划总建面7686销售均价约3200元/开盘日期2010年入伙日期2012年地理位置应城市古城大道与古盐路交汇处配套设施无周边景观无楼盘点评：楼盘销售周期长，体量不大，在一定市场口碑下，较容易消化。园林风格无主力户型117-121，三房为主项目卖点价
16、格优势销售情况体量小，A栋基本售馨翡翠新城二期23物业名称蒲城新苑总体规划独栋多层总建面6494.65销售均价约3400元/开盘日期2011年入伙日期2012年年底地理位置古城大道与大智路交汇处配套设施底商周边景观无楼盘点评：楼盘体量较小，街角位置交通方便，商住性质便于多种用途使用，市场竞争力小。园林风格无主力户型104-114三房项目卖点商住性质销售情况体量较小，住宅共41套出售，剩余19套可售，出售率约50%底商目前出售中，价格约16800元/蒲城新苑24物业名称明星居总体规划2栋多层总建面5331.48销售均价开盘日期2011年入伙日期2011年年底地理位置应市市城南小商品市场西侧配套设
17、施商业周边景观无园林风格无主力户型73二房，118-129三房项目卖点区位优势楼盘点评：现房销售，地理位置优越，体量小，消化快。销售情况A栋全部售馨明星居25物业名称海山应置城总体规划多层，小高层楼盘点评：城南新区大盘，配套完善，户型新颖，后期发展潜力大，受市场欢迎总建面439696销售均价约3750元/地理位置应城市主城区城南大道以道配套设施商业、游泳池、羽毛球场、运动设施周边景观应城广场园林风格中式园林景观主力户型117三房二厅、138四房二厅、245花园洋房项目卖点城南新区大型高层住宅小区，规模庞大，配套完善销售情况9栋共计522户，已销售394户，销售率约75%海山应置城26物业名称金
18、港一品二期总体规划多层，小高层、高层楼盘点评：小区位于城南新区，住宅社区集中，后市发展潜力巨大。小区开发周期较长，市场有一定知名度。总建面57794销售均价约3700元/地理位置应城市广场大道99号配套设施商业周边景观无园林风格园林水系主力户型80-120项目卖点小区规模、城南新区未来发展销售情况二期共6栋，268户，已销售260户，销售率约97%。三期未开盘金港一品二期27物业名称北美城市花园总体规划多层，小高层楼盘点评：小区销售时间较长，从2008年就开始销售，有一定市场口碑，随着不断开发，小区规模越来越大，具有一定市场竞争力总建面268325销售均价小高层3300元/多层3800元/地理
19、位置长荆大道以北，广场大道以东配套设施周边配套周边景观无园林风格北美风情园林主力户型102-206多种户型，空中别墅项目卖点小区规模、新区发展销售情况12栋房，共计800套，已售633套，销售率约79%北美城市花园281应城在售楼盘规模两极分化，大型楼盘基本集中在城南，小型楼盘集中在城北；2应城目前在售楼盘剩余可售单位不多，挑选范围不大。3应城在售楼盘均价约为3600左右，部分楼盘销售价格突破4000，在三线城市中属于中等水平。4年底销售量有显著提升，多为外出务工人员返城消费。联动观点291、地块基本状况研究2、项目SWOT分析3、项目核心竞争力建议4、项目定位项目综合定位4、目标客户群4、项
20、目总体规划4、价格预估30一、地块基本情况1、地理位置项目位于应城市古城大道与省膏矿铁路线交汇处（原瑞丰粮油食品厂）。2、用地总面积：80余亩土地容积率：2.5可建面积：17万平方米3、土地有坡度，需要拆迁，原工厂已搬迁31二、项目周边具体环境、配套城北中心初中蒲阳医院蒲阳小学邮政储蓄中医院蒲阳中学人民公园本案本案32项目周边交通环境项目地处古城大道边，交通便利，四通八达4路公汽经过项目，行驶线路为：盐矿路公汽经过项目，行驶线路为：盐矿翡翠新城翡翠新城中百仓储中百仓储新汽车站新汽车站33教育配套：。城北小学城北初中蒲阳小学项目周边教育配套教育资源丰富，城北小学、城北初中、蒲阳小学、蒲阳初中遍布
21、项目周边34生活配套：项目周边生活配套齐全，购物、超市、菜市场、公园、银行、邮政、医院应有尽有，生活极其便利。应城中医院蒲阳市场人民公园商业步行街351、地块基本状况研究2、项目SWOT分析3、项目核心竞争力建议4、项目定位项目综合定位4、目标客户群4、项目总体规划4、价格预估36项目优势竞争优势：片区目前无其他大型项目销售，片区内市场竞争力小。区位优势：项目地处应城城北繁华城区，城区历史悠久，客户认知度高。交通优势：项目位于古城大道边，且有公共汽车通达，交通便利。配套优势：周边大型购物商场、菜市场、学校、医院等市政及生活配套完善。规模优势：项目总建筑面积17万方，属于大中型项目，社会关注率较
22、高。地块优势：项目地块较方正，有一定坡度，易于规划且能通过高低落差造景。项目劣势环境因素：项目周边无自然景观，且临近铁路，噪音污染成为不可回避的劣势。开发商名气：开发商在应城尚未有开发项目经验，企业品牌及产品形象仍需要塑造提升37项目机会房地产发展趋势：目前二、三线城市房地产销售以刚性需求为主，有一定抗政策调控能力，交易量持续平稳、销售价格稳步小幅提升。区域竞争力：目前该区域的楼盘均为小规模开发且基本售馨，无市场竞争力。开发前景：应城整体房地产开发水平正处品质提升期，多样性开发及产品品质有较大挖掘空间。项目威胁城南竞争楼盘：城南片区属于新开发区，逐渐替代城北片区成为城市发展重心，城南片区商品房
23、开发火爆，楼盘集中，且品质较高，同期市场份额被瓜分。政策因素：政府为制止房价虚高，实施一系列政策应对，如加大对二、三线城市的政策制压，将会给项目造成威胁。经济因素：2011年温州民间次贷危机可能引起房地产市场连锁反应。381、地块基本状况研究2、项目SWOT分析3、项目核心竞争力建议4、项目定位项目综合定位4、目标客户群4、项目总体规划4、价格预估39核心竞争力建议：1、当前项目的优势主要为：成熟片区、交通便捷、建设规模大、未来升值潜力大、市政配套齐全等。而目前真正有市场号召的优势则只有地段和配套这两个优势。提升板块居住和投资价值，在项目开发注入更多的产品含金量，是项目成功开发的关键。2、从市
24、场和产品的细分看，多样性及附加值开发更具市场潜力。增加实用面积、多变性居住空间、环保节能产品、舒适生态居住社区等产品均可作为项目切入市场的产品类型。“物超所值”的产品开发思路应当更具有现实意义，更具有市场竞争力。401、地块基本状况研究2、项目SWOT分析3、项目核心竞争力建议4、项目定位项目综合定位4、目标客户群4、项目总体规划4、价格预估41城北核心城北核心. .大型住宅社区大型住宅社区大型的现代化地标建筑大型的现代化地标建筑总体形象定位总体物业多层洋房多层洋房小高层住宅小高层住宅高层住宅高层住宅产品类别的定位项目定位项目定位421、地块基本状况研究2、项目SWOT分析3、项目核心竞争力建
25、议4、项目定位项目综合定位4、目标客户群4、项目总体规划4、价格预估43中高端客户所选择的住宅需要具有较强的环境及出色的产品表现目标客户应锁定：中高层次客户中追求高品质的一群人中层客户是房地产市场发展的基础中层客户是房地产市场发展的基础难以支撑本案总体发展，难以为项目带来品牌、口碑溢价价值本项目完全能够满足此特定的需求44经济实用型客户AIO量表资料来源：消费者访谈经济实用特征与住房价值取向角色外来就业人口为主，青年无小孩的为主。v自住需求v紧凑型户型生活习惯v在消费上很理性务实v认为家庭和事业一样重要v购房从经济承受能力出发，以实用舒适为原则。v注重上班方便片区看法v与城南新区的楼盘价格相比
26、较，城北片区的楼价相对较低，能够满足那些经济能力有限的置业者。v对小区环境、品牌、档次有一定的需求，但非必要条件客户定性描述客户定性描述与本产品的契合度与本产品的契合度关键词：价格关键词：价格45健康养老型客户AIO量表资料来源：消费者访谈健康养老特征与住房价值取向角色中老年人为主，基本下一代已经自立，有一定的经济基础。v自住需求v对老城区配套较为依赖v面积不用太大生活习惯v注重身体的保健和锻炼v家庭比事业更重要v希望多点运动场所v希望离子女近片区看法v周边医疗配套完善。v希望交通便利，方便孙子上学。v买菜、日用品等方便v公共交通要便利客户定性描述客户定性描述与本产品的契合度与本产品的契合度关
27、键词：便利46望子成龙型客户AIO量表资料来源：消费者访谈望子成龙特征与住房价值取向A青年为主，孩子尚小。v自住需求v紧凑型户型Iv注重小孩的教育成长v消费上理性务实v家庭和事业一样重要v改善环境，为孩子创造更好的生活条件。v价格仍然是购房的关键要素O城北片区教育设施，各类学校在数量与质量上相对有优势。最好小区自带幼儿园或小学客户定性描述与本项目的契合度关键词：教育47社会新锐型客户AIO量表城市新贵城市新贵特征与特征与住房价值取向住房价值取向角色角色应城原住、常住人口或来应城原住、常住人口或来自周边县市的青年人，公自周边县市的青年人，公务员等白领阶层居多，一务员等白领阶层居多，一般都为三口之
28、家。般都为三口之家。v自住需求，喜欢一定创新自住需求，喜欢一定创新v所需产品需要一定舒适度所需产品需要一定舒适度生活生活习惯习惯v生活中追求品位和情调生活中追求品位和情调v关注身体健康和锻炼关注身体健康和锻炼v注重小孩的教育成长注重小孩的教育成长v喜欢小资场所喜欢小资场所v喜欢交朋友喜欢交朋友v希望多点运动场所希望多点运动场所v希望小孩读书方便希望小孩读书方便v喜欢有点档次的生活氛围喜欢有点档次的生活氛围v喜欢邻里关系，居住氛围好喜欢邻里关系，居住氛围好 的地方的地方片区片区看法看法v片区无自然景观条件，但片区无自然景观条件，但生活配套设施相对完善。生活配套设施相对完善。v更喜欢与城市发展趋势
29、同更喜欢与城市发展趋势同步。步。v希望有大型的超市希望有大型的超市v希望交通便利希望交通便利v希望城市感强一点希望城市感强一点客户定性描述客户定性描述与本项目的契合度与本项目的契合度关键词：氛围、创关键词：氛围、创新、沟通、品质新、沟通、品质48资料来源：消费者访谈富贵之家富贵之家特征与特征与住房价值取向住房价值取向角色角色应城原住人口、附近区域及少数周边应城原住人口、附近区域及少数周边地区的高收入者，私营企业主及各界地区的高收入者，私营企业主及各界名流居多，包括部分外地投资客。名流居多，包括部分外地投资客。v自住需求和为家人置自住需求和为家人置业的情况都存在业的情况都存在v较高层面的改善居住
30、较高层面的改善居住环境环境生活习生活习惯惯v家庭与事业一样重要家庭与事业一样重要v有很多时间用于与朋友交往有很多时间用于与朋友交往v年轻一辈消费上稍微偏向冲动年轻一辈消费上稍微偏向冲动v注重身体的保健，喜欢在空闲时娱注重身体的保健，喜欢在空闲时娱乐休闲乐休闲v对环境、品牌、物管对环境、品牌、物管的要求都较高的要求都较高v对产品的要求高对产品的要求高片区看片区看法法v对居住环境要求高，喜欢周边自然对居住环境要求高，喜欢周边自然景观丰富。景观丰富。希望生活优越希望生活优越客户定性描述客户定性描述与本产品的契合度与本产品的契合度关键词：档次关键词：档次富贵之家型客户特点49锁定主要目标客户锁定主要目
31、标客户客户类型客户类型适合产品类别适合产品类别与项目契合度与项目契合度社会新锐社会新锐小高层、高层小高层、高层经济实用经济实用多层、小高层多层、小高层健康养老健康养老多层、小高层多层、小高层望子成龙望子成龙小高层、高层小高层、高层富贵之家富贵之家低层洋房、联排、双拼、低层洋房、联排、双拼、独栋别墅独栋别墅50从客户来源看，应城区大部分购房客户为本地原居民；购房用途多以自用为主；如果只依靠应城原居民，很难在较短周期内支撑项目销售；根据项目分析，应“走出去”，实施兵分三路策略。51消费消费消费消费客群客群客群客群应城本地应城本地客源客源应城乡镇应城乡镇应城乡镇应城乡镇居民居民居民居民外出务工外出务
32、工外出务工外出务工人员人员人员人员乡镇居民：希望提升居住品质家庭、子女在应城就业（读书）家庭、乡镇企业家、子女解决父母医疗养老的家庭等。应城原居民：公务员、教师、医生等白领阶层；中高端管理阶层、中高端工人阶层；子女有结婚购房的家庭；私营企业主等。离退休职工、养老或拆迁需更换居住用地客群。外出务工人员：应城籍驻外地企业主；应城外出务工人员，或子女有一定经济基础，敬孝父母购买。此人员应抓住长假或是春节等黄金销售时期。521、地块基本状况研究2、项目SWOT分析3、项目核心竞争力建议4、项目定位项目综合定位4、目标客户群4、项目总体规划4、价格预估53总体规划战略思路：纯住宅（多层总体规划战略思路：
33、纯住宅（多层+高层高层+小高层）小高层） 产品建议：l户型设计：采用多变的N+1户型，增加产品附加值，通过自由组合的形式达到多变的效果。l园林设计：采用统一的园林风格，少量园林水景的点缀，烘托整体园林效果同同时，利于压缩后期护理成本。l道路设计：采用人车分流形式，保障居住安全同时，保持园林统一性。l车位设计：采用半地下，阳光停车场，节省能源，提升生态环境。l配套设施建议：中心花园、运动场所等。本案规划设计时要充分考虑地块内在价值的分布，挖掘土地的最大价值本案规划设计时要充分考虑地块内在价值的分布，挖掘土地的最大价值54城北城北地标性地标性整体整体舒适性舒适性项目的容积率与项目规模在城北具有绝对
34、优势势，打造项目地标建筑符合项目发展战略；（高度、外立面、天际线）整体规划设计理念契合市场整体发展潮流，以满足最细微的居住需求指标进行打造，满足项目整体发展目标；（户型、装修、配置）节能节能环保性环保性结合应城市场消费潮流，创造独特的生态环境，把握趋势超越主流打造极具价值的项目；（环保材料应用、环保科技应用）独特独特领先性领先性项目在社区配置及建筑品配置上突破区域市场消费习性，形成区域引领型品质项目；（楼王、园林、小区配套）55建筑风格建议：整体ARTDECO风格整体建筑风格端庄、大气，礼仪感强天际线及装饰细节方面在采用ARTDECO的整体建筑形式上，利用玻璃幕墙突显项目品质56建筑风格建议采
35、用现代主义建筑风格，提倡简练的建筑处理手法和纯净的形体美，尽可能去掉繁琐而哗众取宠的环节。57外立面建议外立面采用玻璃幕墙与金属构件，使墙面窗体化，加大观景面；外立面色彩要求简洁、雅致，建议采用蓝灰色等相应经久耐看的色调。58社区入口建议59园林景观建议60投资策略及建议开发周期投资策略及建议开发周期本项目占地面积5.3万方，容积率2.5。总建筑面积达17万方。本司建议：项目分三期开发，开发形式为多层-小高层-高层，通过逐步提升的销售价格，将项目利润最大化。61开发对象：多层开发目的：通过多层住宅销售提升人气，带动后期住宅价格提升项目形象：城北规模最大的楼盘，全城认购！.一期二期三期开发对象：
36、小高层开发目的：通过小高层提升项目品质、形象。带动后期高层价格提升项目形象：全城最超值的楼盘，无可挑剔开发对象：高层开发目的：最后一期开发高层，迎合市场消费习惯的同时，达到开发利润最大化。项目形象：城北新地标62面积区间户型区间户型配比80-902房（+创意空间）20%90-110三房40%110-1303房（+创意空间）30%130以上舒适四房10%户型配比建议63户型：户型：2房房2厅厅1卫卫+花园花园+双阳台双阳台项目户型建议1（80-90）户型：户型：2房房2厅厅1卫卫+1花园花园+阳台阳台64户型：户型：3房房2厅厅1卫卫+阳台阳台项目户型建议2（90-110）户型：户型：3房房2厅
37、厅2卫卫+2阳台阳台+1露台露台65户型：户型：3房房2厅厅2卫卫+阳台阳台+阳光房阳光房项目户型建议3（110-130）户型：户型：3房房2厅厅2卫卫+1阳台阳台+1花园花园66户型：户型：4房房2厅厅2卫卫+3阳台阳台项目户型建议4（130以上）户型：户型：4房房2厅厅2卫卫+2阳台阳台67其他细节配置建议：迎合项目定位客群体要求，融入现代新颖科技设计理念，从细节品质上提升项目价值。智能化管理智能化管理人 性 化智能安防外墙保温涂料外墙保温涂料隔 热 窗环保材料太阳能照明太阳能照明低碳生活环保能源室内换风室内换风隔 噪音新风系统681、地块基本状况研究2、项目SWOT分析3、项目核心竞争力
38、建议4、项目定位项目综合定位4、目标客户群4、项目总体规划4、价格预估69价格策略低开入市：采用低价入市策略，对抗城南新区大盘优势，抢占市场份额，创造市场性价比最高的楼盘形象，刺激销售。逐步调升：项目利润比例与楼盘高度成正比，项目利润最大的小高层、高层分别为二三期开发，此时逐渐提升价格，不但顺应了市场价格的变化，客户较容易接受，也使项目利润最大化。“低开入市逐步调升”70对于房地产价格的估定，目前市场最为常用方法的有三种：市场比较法、成本法、收益法。根据对三种方法的分析，本项目的定价方法，采用“市场比较法”最为合适，在市场日益完善、竞争激烈的情况下，能最为精确的反映市场的动向，较为准确的判断出项目的市场价值。71目前，主要竞争项目的价格如下表（2011年11月）项目翡翠鑫城二期蒲城新苑海山应置城金港一品二期北美城市花园均价（元/m）32003400375037003800上述价格为现时住宅出售均价72通过市场比较，本项目如2012年入市，综合各种因素，建议市场价格（毛坯）为：一期多层3600元/二期小高层3800元/三期高层4000元/以上价格定位为意向均价，实际销售时需要根据市场变动、客户需求及行情价格进行适当调整。价格预估73
