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1、精工之作细节之美南京典型豪宅价值解析南京豪宅产品专题研究报告2015年7月15日南京同策 咨询研究中心前言物以稀为贵，定义豪宅的核心在于其稀缺性。不可复制的资源和产品赋予豪宅居住以外的功能，比如品质生活享受、彰显身份地位、体现圈层文化等等，高价值必然带来高溢价。按物业类型，可以分为大平层公寓类豪宅和别墅类豪宅：与上海总价1000万元的硬性门槛不同，南京市场有些大平层公寓项目环境条件和产品确实达到豪宅标准，但价格仍然受制于板块价值，从总价角度将南京当前豪宅市场界定为以下三档：两江板块在280万以上，城南、城北、仙西板块在350万以上，城东、城中、河西在500万以上；别墅类豪宅强调对自然资源的占有
2、、产品赋予收藏价值，物业类型通常为独栋或类独栋，南京市场顶级别墅产品价格至少在2000万以上。Part1大平层公寓型豪宅产品篇市场容量板块2014.1-2015.5各板块公寓类豪宅市场成交情况总价段成交面积()成交占比成交套数()成交占比城中500万以上234782311311%城东260857%1043河西18232014%7738%城南350万以上259005%1423%城北369156%1763仙西127872%411%江宁300万以上1465486%6263%浦口250万以上531612%2471数据来源：njhouse城中、河西、城东三板块占主导地位，河西豪宅成交量是其他板块7倍，两
3、江板块成交量较好主力成交数据来源：njhouse总价段面积段144-160160-180180-200200-250250-300300-350400-6001000以上500-55059570000550-600048100000600-700041120000700-80000075000800-90000013100900-1000000002001000-1200000400002500-3000000000103500-4000000000012014.1-2015.5城中板块豪宅总价、面积交叉分析城中豪宅成交总价集中在500-800万、面积段集中在160-300主力成交数据来源：n
4、jhouse总价段面积段160-180180-200200-250250-300300-350350-400400-600500-550951920011550-60002142300600-70001731400700-80000001022014.1-2015.5城东板块豪宅总价、面积交叉城东豪宅成交总价集中在500-700万、面积段集中在160-350主力成交数据来源：njhouse总价段面积段144-160160-180180-200200-250250-300300-350350-400400-600500-55020251303019000550-60080134018700600
5、-7004031272134700700-8000001013600800-90000017202210900-1000000100011000-1200000000111200-1500000000011500-2000000000112014.1-2015.5河西板块豪宅总价、面积交叉河西豪宅成交总价集中在500-900万、面积段集中在180-350板块分布典型公寓类豪宅项目集中分布于城中、河西两大板块，基本都具备或山或江或地段等稀缺资源雅居乐滨江国际仁恒江湾天成华润悦府苏宁滨江壹号中海凤凰西岸金茂御景华府斯亚首府中城国府世茂外滩新城复地御钟山景枫法兰谷雅居乐藏龙御景南京在售公寓类豪宅项目
6、板块分布典型项目去化城中项目去化缓慢，月均12套左右；其他板块典型项目月均能达到2030套201120122015201620132014复地御钟山中城国府斯亚首府华润悦府藏龙御景雅居乐滨江国际菲呢克斯2011年开盘，1栋65年公寓楼共3.2万方，去化0.7万方，月均不到1套2013年11月开盘，共推出21万方，去化7万方，月均24套左右2012年11月开盘，共推出13.3万方，去化10.4万方，月均20套左右2012年11月开盘，共推出22.7万方，去化19万方，月均30套左右2011年10月开盘，共推出24.6万方，去化23.7万方，尾盘剩余一套，月均30套左右2013年10月开盘，共推出
7、4.5万方，今年大幅降价后，才有成交，去化11套2011年底开盘，1栋住宅楼共3万方，去化1万方，月均1-2套数据来源：njhouse，数据截至2015年5.24市场小结“东富西贵”传统豪宅板块仍然占据绝对地位；两江板块以资源和总价优势成交量较好典型板块主流豪宅成交集中在总价500-900万、面积段160-350公寓类豪宅项目多分布在稀缺自然资源、人文资源或占有绝版地段，城中和河西两大板块分布较为集中单个项目来看，除城中外，月均去化基本都在20套以上，城中项目因品质缺乏整体去化缓慢市场容量主流产品板块分布去化速度项目对比豪宅项目土地成本较高，位于板块核心区域，占有先天资源，周边配套成熟，土地价
8、值稀缺价值指标土地价值对比中城国府仁恒江湾天成华润悦府复地御钟山景枫法兰谷雅居乐滨江国际土地成本2007年出让的旧改综合体项目，或将被远洋收购仁恒江湾城四期，2007年楼面地价高达6861元20092009年河西地王，年河西地王，楼面价楼面价79927992元元20112011年，折年，折后楼面地价后楼面地价84898489元元别墅项目加州城的三期2013年江北地王，楼面地价达7813元区位城中板块，新街口商圈河西奥体板块，河西商业中轴河西中央区位、新江东板块核心紫金山东麓，毗邻环陵路江宁方山板块、临近大学城浦口新城核心、临长江隧道资源主城地段江景地段紫金山景山景、人文江景配套主城配套医院、社
9、区商业、学区、滨江公园、文体配套；1、2、10号多地铁商业休闲配套齐全；2号线招商花园城、小学、医院、社区商业；2号线医院、社区商业、规划文体场馆；1号线规划多个大型商业及休闲配套；10号线临江站规划规划河西滨江高端宜居片区，板块规划利好已基本实现规划为第二个新街口，集商务、商业、酒店、旅游为一体国家级江北新区高端居住区项目对比规划上注重私密性和资源均好性，多采用平墅概念，立面以干挂石材为主，园林多以水景为主题价值指标规划价值对比中城国府仁恒江湾天成华润悦府复地御钟山景枫法兰谷雅居乐滨江国际建筑指标项目B地块总建面7.6万方四期建面约18万，容积率2.79总建面27.5万方，容积率3.4总建面
10、33万方，容积率1.45，高度小于24米总建面15万方，容积率1.03，别墅、大平层总建面115万方，容积率2.7，分三期开发规划排布规划3栋住宅楼，1、2号楼多层南北朝向排布，3号楼东西向排布规划7栋高层、1栋小高层，依江一字排布，转向45度，栋栋可观江景、资源均好规划12栋高层，高围墙保证私密性，组团布局保证资源均好性多层板楼，兵营式排布，以地形微台，景观价值最大化被别墅区合抱的山谷地形，因此得名，组团排布，多层一梯一户组团围合，60m以上楼距，资源均好，地面整体抬高6.4，保证私密性，降噪建筑立面风格：公建立面用材：玻璃幕墙为主风格：现代简约用材：自上而下依次为玻璃幕墙、铝板幕墙、底部四
11、层干挂石材风格：新古典用材：干挂石材、真石漆风格：法式用材：干挂石材风格：法式用材：石材风格：地中海风格，仿效星河湾设计用材：干挂石材园林景观无依托江景，以滨江码头为主题，以步行道、植被、水系打造私家公园抬地造景、架空层、下沉庭院设计丰富层次性，中央景观为湖景，配以多种全冠移植的树种、叠水、廊柱、法式雕花等打造宫廷式园林内设九景，假山瀑布、观山亭台、水景广场、叠翠流潺、曲径通幽法式庄园主景，以植被、草坪、树木为主，每栋私家双院景观抬高、堆坡、下沉的立体景观，中央景观以水景为主，每个组团一个户外泳池项目对比价值指标户型价值对比中城国府仁恒江湾天成华润悦府复地御钟山景枫法兰谷雅居乐滨江国际户型区间
12、主力220（75%）、280（24%）四期户型200（9%）、206（26%）、251（49%）、290（5）、380（12%）一期主力200（三房）、240（四房）、290（四房）主力140（三房）、170（四房）、200（四房），200350占比33%主力130140（三房）、185（四房）、233（五房），180-230占比36%一期主力200-300，200-250占比83%空间布局户型方正但通透性差，东西朝向有抗性全套房设计、玄关、中庭、双厅，大尺度动区设计多开间朝南、南北通透、储藏收纳空间大户型方正通透、多开间朝南、户型方正、北向卧室较多欠舒适性十字圆厅、南北通透、开间尺度层高3m
13、层高3.15-3.5m；客餐厅面宽达8.1m；270度观景面设计层高3.3m层高3.15-3.3m；客餐厅8.1m（客4.6m）、主卧4.4m客餐厅面宽最大8.1m，创新双首层层高4.7m层高3.6m；（220）面宽4.9m，进深18m精装修精装品牌：博世、科勒、东芝、欧文拓普、唯宝，地面运用石材，窗3层中空玻璃德国劳斯整体厨房、美诺厨房、唯宝、汉斯格雅卫浴、阿鲁克窗户设备、耶鲁入户毛坯毛坯精装毛坯，天然石材，装修成本6000元平米左右附加地源热泵全套科技系统新风、地暖、中央空调、分户净水新规前户型，赠送30-50平米；双院双首层设计有面积赠送主力200-300，注重层高、面宽、主卧套尺度，舒
14、适度高，以精装、科技、面积赠送等提升附加值项目对比会所规模较大，标配恒温泳池，物业多为自营，费用和服务差异大，停车配比高，双入户挑高大堂价值指标服务与配套价值对比中城国府仁恒江湾天成华润悦府复地御钟山景枫法兰谷雅居乐滨江国际会所无独立会所，配800平米泳池及健身中心规划4282平米私家会所，配备茶餐厅、咖啡厅、恒温泳池、健身房等功能宫廷式会所，配恒温泳池、健身房、康体休闲厅、咖啡厅、宴会厅等功能室内外双泳池、健身、休闲、聚会宴请等功能共享加州城5800平米高端会所，设红酒私人会所、恒温泳池、羽毛球馆、书吧等8万平米会所酒店（雅居乐酒店），另外每个组团一个户外泳池，680平米户型一户一泳池物业苏
15、州嘉正物业，1.9元平米月仁恒物业，1.9+0.5元平米月华润置地物业，5.3元平米月上海高地物业，1.9元平米月景枫物业，2.5元平米月雅莱格管家式物业，3.8元平米月（每栋楼一个物业管家）停车自走式机械式人车分流，1:1.95人车分流，车位配比1:3人车分流，1:2.4人车分流，1:1.6台地架空层停车，1:1.3公共部分双入户大堂、首层挑高6.3m双入户精装大堂、三菱电梯双层入户大堂，0度平坡入口项目对比以资源和产品为卖点，会所作售楼处，样板和景观以现房、实景展示，以小众化圈层营销价值指标营销价值对比中城国府仁恒江湾天成华润悦府复地御钟山景枫法兰谷雅居乐滨江国际卖点提炼绝版地段、成熟配套
16、奥体核心、江景、品牌、产品品质、精装修、科技住宅地段、法式大平层、科技人居紫金山资源、稀缺产品、园林景观方山稀缺资源、法式低密度、品质墅区新区规划、临江资源、水景园林营销展示展示性缺乏豪宅感独立售楼处、内设低调不失奢华，符合项目定位会所大堂作售楼接待，增加实景感受会所大堂作售楼接待，增加实景感受法式宫廷式中庭导入、实景展示五星级酒店作展示、仪仗式导入、迎宾道旗、实景展示圈层活动印象南京主题艺术家邀请展等实景示范公开，请老业主和业内人士品鉴古堡古董鉴赏、风水理财讲座口碑营销、老带新、“钟山圈层社交”派对徒步方山等活动邀请品牌其他高端项目业主及城中名流参加“台湾潮”活动竞品小结先天条件产品打造稀缺
17、资源：享有自然资源、人文资源或绝版地段土地属性：地块条件好，周边档次高，规划为板块内宜居区域组团排布注重私密性和资源均好性；多采用平墅概念，运用石材、铝板、玻璃幕墙等，体现高端大气；户型设计注重层高、面宽、主卧套尺度，空间舒适有面子；多数项目精装修、品牌高配，流行采用科技智能化、面积高赠送等提升附加值；园林景观惯用水景、多树种植被、坡地造境等手法，实景展示；较大规模高档会所，标配泳池、健身、休闲、商务等功能，物业多为自营品牌，费用和服务差异大；公共空间体现档次，人车分流、停车配比高，多采用双入户挑高大堂提升空间p硬件产品上：体现在细节方面，加强客户价值感知；p软件服务上：创新居住以外功能，专属
18、可定制化的服务，打造圈层生活市场竞争项目名称存量（万方）项目名称存量（万方）项目名称预计上市量（万方）预计上市时间斯亚首府2.5雅居乐滨江国际14仁恒江湾天成187月中城国府4.2复地御钟山3中航金城1号259月菲呢克斯2藏龙御景2金陵雅颂居138月世茂外滩新城3.3景枫法兰谷2.5金鼎湾如院49月御景华府0.5其他尾盘累计1五矿宴山居138月主要在售项目存量约35万方潜在供应量73万方保守估计当前市场典型豪宅项目存量约35万方，目前已知的待上市项目潜在供应量预计有73万方，下半年豪宅集中上市，供应压力激增大平层公寓标杆案例分享金茂广场御景华府仁恒江湾天成金茂广场御景华府项目以稀缺地段、高端配
19、套、玄武湖景观资源、奢华产品为卖点2010年前后摩根士丹利退出南京国际广场，2013年项目被方兴地产以8.16亿元收购，获得51%股权，项目更名为玄武湖金茂广场，目前南京国际广场购物中心正在改造并将更名为金茂汇，由原来高端奢侈品定位为轻奢侈品。项目分两期开发，一期（22.7万方）是8万方购物中心和160m超高双塔，一塔甲级写字楼（低区）和威斯汀酒店（高区），一塔为豪宅御景华府（549平米，27户，一层一户）和怡景公寓；二期（25万方）规划285m高塔，引入瑞吉酒店、5A级办公和高端住宅（规划户型70-140、200-300、300-400平米三种）总建面积约48万开发商方兴地产（前身为南京国际
20、广场）容积率11.7住宅布局一期1栋160m超高层居住区，分御景华府、怡景公寓建筑风格新现代（公建）主力户型549（27户，每层一户）交付标准精装修得房率78%配套自身配套：五星级酒店会所、停车场、国际购物中心周边配套：玄武湖、湖南路商业街、展览馆、地铁一号线（玄武门站，目前在做出口直达工程）项目卖点观景（玄武湖、紫金山、城市肌理）、城中地段、产品售价、去化情况09年底开盘，目前豪宅去化21套，剩余6套，价格2600-3600万套不等二期超高层285m（未开）8.8万国际购物中心160m高端居住区160m写字楼酒店御景华府立面风格现代公建，铝板和玻璃幕墙为主材的超高层建筑设计团队：由新现代主义
21、建筑大师、美国GP建筑设计公司总裁Goettsch先生亲自设计，评为2004年十大地标建筑二期升级：美国Gp、英国ACLA、美国HBA、美国TT、美国柏诚、英国奥雅纳及美国喜达屋等一流大师机构联合打造，以“国家绿色二星”&“美国LEED认证”为建筑标准金茂广场御景华府大面宽、大尺度观景面、全套房设计，动静分区，舒适度高，体现档次约549平米超大平层，五房三厅六卫两梯一户，配置瑞士讯达电梯智能门禁系统，每卡指定一楼层十字圆弧门厅，以黄金中轴动静分区约13.5米超大客厅面宽，配置超大落地玻璃窗，构建270度奢阔观景面总统套房式主卧，尽显奢华每个卧室都配独立卫浴间，转角飘窗保证处处观景动区静区户型由
22、美国著名酒店、豪宅设计大师Robertbilkey亲自设计金茂广场御景华府装修用材全进口石材、工艺考究、彰显尊贵奢侈3、入户玄关地面由多种天然进口石材作拼花；4、麦当娜树瘤贴饰面板5、特殊工艺丰富墙面凹凸层次感1、承重柱体从巴西定制天然玻璃米黄石材；2、壁炉、台面等多处采用天然黑金花石材13542金茂广场御景华府注重细节和空间创新利用，同行作为标杆学习厨房边角设计成早餐厅，可观景可休憩过道墙体用整面玻璃酒柜装饰，实用又大气转角飘窗增加观景面主卧双台盆卫浴空间，增设桑拿房功能金茂广场御景华府精装修标准高位置装修标准品牌厨房品牌橱柜Poggenpohl（博德宝）油烟机Gaggenau（嘉格纳）灶具
23、烤箱微波炉洗碗机咖啡机冰箱龙头Hansgrohe（汉斯格雅）水槽FORMICA垃圾处理器爱适宜净水器爱惠浦洗衣机西门子墙地面定制石材卫生间浴缸Kaldewei卫浴洁具Duravit龙头花洒Hansgrohe（汉斯格雅）墙地面定制石材户内设备中央空调美意开关面板、插座面板开关面板、插座面板吉徕局部灯饰筒灯、射灯、灯槽企一客厅、餐厅及卧室主灯位普通白炽灯泡入户门防火防盗门“点创之尊”或同档次品牌户内局部家具收纳系统定制地板实木复合生活家巴洛克分户门锁指纹密码门锁IREVO(易保）御景华府精装交付标准及品牌全套空运德国皇家级博德宝、嘉格纳等奢华品牌精装金茂广场御景华府超五星级威斯汀大酒店会所、五星级
24、酒店私人管家式服务住宅目前可共享超五星级南京威斯汀大酒店会所，标配恒温泳池、健身房、瑜伽房、spa、商务宴会厅等，会所年卡售价16000元，住宅业主可享受7折优惠宁高物业为南京国际集团旗下全资子公司，成立于2004年，目前专门运营金茂广场各综合业态。采用五星级酒店的服务标准，配备高端私人管家式服务金茂广场御景华府仁恒江湾天成仁恒江湾城四期收官之作，项目以江景、地段、产品品质、科技精装为卖点总建面积约18万（四期）开发商仁恒容积率2.79建筑单体1栋小高、2栋100m、其他5栋150m超高层，层高3.15-3.5m停车双层地下停车位1:1.95主力户型251、206交付标准精装物业费1.9+0.
25、5（公摊水电）社区配套会所，二期、三期配社区商业、小学上门来访情况现在样板房展示区对外开放，周末上门有4-5百组客户（预计价格35000-40000元平米）一期二期三期四期2002062512903806218636036849%26%49%5%12%处于河西奥体新城核心区域，周边配套成熟，规划完善交通：多轨并达，500米内10号线奥体中心站、2号线元通站、有轨电车1号线医疗：省人民医院河西分院、省中二附院、儿童医院河西分院、明基医院配套：国际金融城、国际商业街、青奥文化城公园：滨江公园、河西中央公园、绿博园、奥林匹克体育中心休闲：九梦堂美术馆、艺美斋美术馆、保利大剧院、金陵图书馆新馆仁恒江湾
26、天成面江一字排布，观景视觉极致化，立面以铝板、玻璃幕墙为主材，高端挺拔因地块狭长，改传统围合式为依江湾之势一字排布，所有建筑转向45度，形成最好的270度观景面；为了眼见的风景更远，将阳台反砍降低400毫米；建筑立面自上而下依次为玻璃幕墙、铝板幕墙、底部四层为干挂石材，参照高档办公立面，挺拔耸立仁恒江湾天成依托天然江景，五维造景，打造以滨江码头为主题的私家公园入户仪仗曲径幽溪，中式元素，开合相宜滨水码头开合大江风光独立庭院仁恒江湾天成景观细节方面，以石、路、水、木，寓情于景，禅静却灵动全灌移植榉木、紫薇、白樱等名贵树种注重树木、植被颜色丰富层次层次丰富的硬质铺装活泼的造型小品灵动的水景下品点缀
27、儿童娱乐区实景体验仁恒江湾天成3.15-3.5层高、8.1m大尺度面宽，全套房设计，舒适度高，客户感知较好200四房两厅两卫江星平墅206四房两厅两卫江月平墅251四房两厅三卫江瀚平墅客餐厅面宽8.1米；套房设计，辅以转角窗、飘窗及双阳台设计，扩大观景视角；步入式衣帽间内藏设计，节省空间卧室、客厅全部朝南，约16.5米超大面宽，短进深；南北通透，客餐厅、阳台一字连通；套房设计、辅以转角窗、飘窗及双阳台设计，多角度观景；独立储藏室设计；智慧面积利用，提升得房率西南向观景面约16.5米，西北向观景面约16.9米；南北通透、双阳台；L型过道动静分区；独立储藏室设计；全套房主卧空间设计，男女主人双衣帽
28、间；仁恒江湾天成290四房三厅三卫江海平墅380四房两厅五卫江山平墅约18.3米西南向景观面，约20.8米西北向观景面，270度极致观景；玄关、中庭、双厅，功能空间自然过渡；全套房主卧空间设计，独立玄关过渡；客厅拥窗外景色入室，与餐厅、会客室互动3T2户奢侈标准层，3.5米层高；约21.5米西南向景观面，约22.7米西北向景观面，270度极致观景；客厅面宽8.8米、玄关系统、多功能厅、家庭室、中西厨，彰显气度；三卧全套房设计，配大尺度保姆套间；主卧配男女主衣帽间、书房，尺度可比星级酒店总统套仁恒江湾天成270度极致观景，多功能厅设计，重新定义生活方式入户、电梯等公共空间设计突出高端尊贵，注重细
29、节智能门禁识别系统6.3挑高双层大堂，厅堂两侧入户，私密、尊贵箱体中国风雕花面饰高档镜面电梯仁恒江湾天成380平米新中式风格样板间，灯饰、墙饰、摆件处处运用新中式元素仁恒江湾天成工艺细节：体现人性化、品质感异位插座创新收纳空间情趣阳台趣味标识石材拼花高档真皮门把手仁恒江湾天成精装修品牌高端，打造成品生活，产品附加值高日本东芝中央空调、法国爱迪士中央除尘系统、过滤PM2.5新风系统、百年品牌欧文拓普地暖、韩国唯宝安保系统、博世、科勒厨卫集成顶级品牌，呈现品味空间，从智能、绿色、健康等维度，将舒适成品生活再次升级仁恒江湾天成4000平米私家会所，打造高端圈层生活，由辉盛阁高端酒店公寓管理公司提供专
30、属服务四期规划4282私享会所，配备茶餐厅、咖啡厅、恒温泳池、健身房等功能，提供圈层生活由国际顶级高端酒店公寓管理公司新加坡辉盛阁经营会所，提供专属酒店式服务仁恒江湾天成Part2别墅类豪宅产品篇整体市场板块20112012201320142015.1-5成交面积()成交套数()套均价（万元套）成交面积()成交套数()套均价（万元套）成交面积()成交套数()套均价（万元套）成交面积()成交套数()套均价（万元套）成交面积()成交套数()套均价（万元套）城中2612880913224122037088152919507361658243641678城东1143029137617275548593
31、44691019658855269266619161406城南18108525021527446568301179457334584132529910341591河西9316318593513137082499193773710883296392174881745城北673519816102534142510944336391533543677654720637仙西40123118660530021725691029323205555194218058436426118594江宁1751556642991034613365132144977364711930376714928529130548
32、6浦口134393285028691696391030522535888479031737429470116356合计27691795343923279073556952471016385674791401734546197640701551数据来源：njhouse别墅成交整体趋好，2013年以来市区及近郊别墅年均成交在50万方，仙西、江宁、浦口为主力2011-2015.5南京八大板块别墅成交情况整体来看，2011、2012年成交量年均20多万方，2013年因整体市场大热带来跳跃性增长，年成交超过50万方，今年上半年改善市场趋好，前5月已接近20万方；从板块结构看，主城别墅产品稀缺，城中占比最
33、少，成交以仙林、江宁、浦口最为集中；从成交价格看，城中、城东成交价格最高，套均价超过1000万，浦口板块受成交结构影响价格呈明显下降。板块分布南京顶级别墅类豪宅项目分布绿城玫瑰园国信自然天城二十四方珍珠泉9号钟山国际高尔夫中豪天禄美林墅富力十号苏宁紫金朝阳府雅居乐长乐渡国信来凤街一号长发都市诸公柏悦澜庭義之证大九间堂玛斯兰徳复地朗香鸿兴云深处名家别墅爱涛丽舍顶级别墅豪宅主要分布在浦口老山、江宁三山、城东环紫金山三大自然板块，主城稀缺地段少量分布项目对比顶级别墅豪宅占据稀缺土地、绝版资源、成熟配套，具有不可复制性价值指标土地价值对比雅居乐长乐渡证大九间堂玛斯兰徳绿城玫瑰园区位城中板块，位于马道街
34、与新民坊路之间，西至秦淮河夫子庙，毗邻老门东城南文化保护区江宁三山板块，位于江宁经济技术开发区西南，地处将军山、牛首山风景区范围内江宁三山板块，位于南京翠屏山风景区内老山板块，浦口区珍珠泉旅游度假区内资源主城、秦淮河自然风光、老门东、夫子庙、中华门历史人文资源，唯一不可复制北靠将军山脉、南拥康厚湖翠屏山、韩府山、将军山老山森林公园、1800高尔夫球场、珍珠泉度假景区配套主城配套、休闲景点，可作为第一居所交通便利、通达主城、机场、生活商业配套齐全，地铁s1机场线站点距离1km，可作为第一居所将军大道通达主城、南京南站、占据交通枢纽、周边商业生活配套齐全，地铁1号线500m，可作第一居所周边生活配
35、套不足，但距离长江大桥8公里，过江隧道10分钟车程，随着新区规划落实，与主城便利性提升，是兼具居住和度假的城市别墅独栋或类独栋，风格多为中式、法式，依地形地貌造景，注重自然、建筑的融合价值指标规划价值对比雅居乐长乐渡证大九间堂玛斯兰徳绿城玫瑰园规划指标占地5.89公顷，地上建面5.89万方，容积率1.0，须保护和复建项目内旧宅和街巷肌理占地18万方，建筑面积5万方，容积率0.28总占地700余亩，总建面25.86万方，容积率0.39占地30万方，建筑面积9万方，容积率0.3物业形态独栋9套、联排88套（分三期）共103套独栋（分三期）规划520余栋双拼、独栋100多套独栋、21套定制化别墅建筑
36、风格明清风格中式别墅现代中式风格、屋面采用新材料铝锰合金金属管，环保性隔热防紫外线托斯卡纳、现代法式两种风格一期为地中海风格、二期为法式庄园风格园林景观明清风格院落、“里坊”式街巷明仇英独乐园主题园林实景再现依山而建，抬阶而上，建筑、植被、蜿蜒景观小道融为一体，形成欧洲小镇风光依山脉规划，由西往东呈上坡走势，最大高度差40米，收山入园，建筑、院落、自然山水、百余种植物融为一体组团景观，富有层次项目对比别墅豪宅以土地尺度为卖点，下沉式庭院，关景入院，附赠双车位入库价值指标产品价值对比雅居乐长乐渡证大九间堂玛斯兰徳绿城玫瑰园户型尺度一期476-945平米，二期600-700平米，部分户型四层（地下
37、二层，地上二层）一期30套，每套占地2-3亩不等，面积从660-1282平米不等，层高3.5m收官街区奔牛谷独栋490-640平米720-1900平米不等空间特色中式和院，负二层下沉式内庭院三进三出、大尺度内庭院、卧室全套房设计，下沉式中庭、引水入院层层退台，大面宽观景露台、卫浴双间设计、双台面、室内多玻璃窗少墙面保证采光、下沉庭院全套房、卫浴双间、双台面设计、大尺度露台、下沉庭院停车位双车位入库一层双车位入库一层单车库双车位入库项目对比主题私家会所，高端物业，提供圈层生活专属服务价值指标服务价值对比雅居乐长乐渡证大九间堂玛斯兰徳绿城玫瑰园会所明清风格4进会所，分为前台、影音室、藏品区、活动区
38、独乐主题会所，泳池、古籍阅读、会客、品茶赏鉴功能会所为三层，地下一层办公，地上两层做会所配套，约5-6千平，由金陵饭店自营，设儿童活动室、健身房、乒乓球室、羽毛球馆、瑜伽馆、恒温泳池、棋牌室、餐厅、会议室、书吧、影视厅餐饮会馆、商务会馆、康体会馆、棋牌会馆、精品酒店客房、阅览室、DIY俱乐部、终身会籍，与南京各大图书馆合作，提供代购专属服务，为业主量身定制兴趣俱乐部物业雅居乐雅莱格物业高力国际物业金陵饭店物业，20户一个管家绿城物业，4.35元平米项目对比顶级别墅豪宅价格以2000万套起步，面向全市内外财富阶层，不以现金流为目标，缓慢去化价值指标营销对比雅居乐长乐渡证大九间堂玛斯兰徳绿城玫瑰园
39、价格在售联排产品2000万套起价，独栋多为历史文物复建暂不考虑销售售2400万套起售1700万套起售1800万套起售去化2013年12月开盘，一期44套开盘当年基本售罄，二期2015年3月开盘，月均4-5套一期30套2014年7月开出，截至目前去化20多套去年5月开盘，推出收官之作奔牛谷街区共46栋独栋，目前仅剩1套一期47套2008年开售，2009年8月售罄，二期2009年推出46套，2010底售罄，2011年推出F组团山地别墅10余套，2012年推出21套流云苑定制化别墅，2013年推出剩余30套，目前剩余一套2亿楼王客户定位对人文资源看重的全市财富阶层面向国内外顶级财富阶层入住客户以地缘
40、性财富阶层为主面向国内外顶级财富阶层项目对比顶级别墅豪宅产品总结顶级别墅豪宅产品总结稀缺的土地和绝版的资源，使其具有不可复制性，具有投资收藏价值；物业规划纯粹，景观打造遵循自然，注重自然、建筑、景观三者融合；买产品实质是买稀缺土地，功能设计注重舒适享受，下沉内庭院，关景入院为基本特质；主题私家会所，高端物业，提供顶级圈层专属服务；定位面向全部财富阶层，地缘性不明显市场小结顶级别墅豪宅案例分享证大九间堂玛斯兰徳证大九间堂项目背山面水，拥有稀缺的自然资源和配套，可为第一居所，规划纯独栋别墅区，价值不可复制板块：项目位于南京江宁经济技术开发区西南部，属于南京三大别墅聚集地之一的三山板块；资源：项目北
41、靠将军山脉，东临河海大学新校区，西接牛首山国家级度假风景区，南拥康厚湖水库（天然湖面接近200亩、水深10米），坐享稀缺的自然资源和丰富的人文资源；配套：地块距市中心17公里，距禄口国际机场20公里，距离S1机场线佛城西路站仅1公里，附近2公里范围内有万达广场、1912商业区、万尚城广场，学校、医院、银行等生活配套；规划：南京占地18万方，建筑面积5万方，容积率0.28，项目分三期开发共103套独栋别墅，另配独乐主题会所和高力物业，一期约30套去年7月推出，每套占地2-3亩不等，面积从660-1282不等，售价2400万起，目前一期去化20套左右建筑为中式院林大师之作，赋予收藏价值，外墙立面采
42、用新材料新技术项目由香港许李严建筑师事务所严迅奇大师潜心设计，以简约的风格打造现代中式院林大宅之作九间堂建筑以拙朴石墙、起伏的缓坡屋顶、厚重的木门构建厚重内敛额现代文化大宅外墙采用干挂石材屋面采用新材料铝锰合金金属板，环保隔热防紫外线入户门选用木材、石狮、石阶证大九间堂独乐园图景观实景再现项目诚邀清华大学园林大师朱育帆博士，对天然的山、水、湖、林等景色资源加以整合和创新，不但按小区各景点高低错落的先天特质打造了小区九景，更将明-仇英的独乐园图在小区实景再现，建成现代园林独乐园。三开三进、隔而不围、采用多元中式元素打造东方庭院证大九间堂筠庐流杯亭见山台营销中心会所观景码头画汀康厚湖独乐园实景证大
43、九间堂景观细节山水花木、亭台楼阁，廊、庭、道、榭、流水形成隔而不围，围必缺之意证大九间堂景观细节石在道中，道由石生，峰回路转、曲径通幽，打造步移景异、变幻无穷之感。证大九间堂一层233二层194地下一层220647四房三进三出设计，主次有序，虚实相间；大尺度庭院，将庭位于院中；一层配双车位入库；中堂为轴，功能分区合理，观景餐厅与中西双厨空间独立；卧室全套房设计，南向主卧带独立露台，配凹形阔绰衣帽间和独立书房；下沉式中庭设计，保证地下室采光及观景证大九间堂844四房一层312二层202地下一层328三进三出，引水入室，环绕厅堂，幽静不乏韵律；层高3.5，中庭挑高，彰显气度；双卧南向套房之间设计家
44、庭厅，增加内庭感；餐厨划一，双车位入库；奢阔南向主卧套设计，独卫独厅；次卧全套房设计，并带独立露台；双下沉式庭院，大尺度地下室空间满足休闲娱乐聚会功能证大九间堂独乐主题会所会所作为建筑群的一部分，和其他别墅外形立面雷同，对面摆设超大盆景，屋顶设计缓波浪形，更显气派。内部空间以现代中式为主题，将露天花园引入中庭，沿着墙身设计错落书架，泳池旁设置相当大的茶吧，宴会厅设计与外形融合，设计大幅度波浪形天花，老榆木开放式门，散发古朴中式味道。证大九间堂玛斯兰徳项目享三山自然资源，交通、生活配套完善，第一居所别墅区，居住纯粹、产品稀缺玛斯兰德板块：项目属于三山板块和南京南站核心区域；资源：项目处于南京翠屏
45、山风景区内，翠屏山、韩府山、将军山三山耸峙，环境优良；配套：项目占据交通枢纽，地铁、高速、高铁交汇，出行便利，紧邻江宁大学城，人文氛围浓郁，周边生活配套齐全，托乐嘉商业街区、华润苏果、胜太路商业街近在咫尺；规划：项目总占地700余亩，总建筑面积25.86万平方米，容积率0.39，规划520余栋双拼及独栋别墅,2003年底开发。2014年推出收官之作奔牛谷街区，共46席独栋别墅，去年5月开盘，目前仅剩1套，另外羚羊谷还有3席精装样板独栋未售。奔牛谷街区在售建筑根据地势排布，层叠错落，风格以现代法式和托斯卡纳为主奔牛谷组团是地块的制高点，建筑依山而建，拾阶而上，顺坡地之势力，规划每栋别墅的位置，部
46、分户型设计双首层，与原始地貌融合，层叠有序，错落有致。两种建筑风格：现代法式：斜坡面、石材颜色稳重，对称美学造就庄重高雅托斯卡纳：褐红色的黏土筒瓦、斑驳的文化石、半围合的院落布局，雕刻庄园之美玛斯兰徳505主力户型设计一层200.31二层160.61三层48.3地下层105.83中西双厨、独立早餐厅、家庭室、餐厅、院落融会贯通大尺度全套房主卧，带独立露台，多玻璃窗设计采光效果极佳卫浴双空间，双台面设计，实现真正意义的干湿分离次卧带大面宽观景阳台下沉式庭院玛斯兰徳900现代风格样板间-以CEO们的多重庭院为主题独卫独浴干湿分离楼梯下沉庭院多功能厅阔绰书房9m挑高客厅私人泳池入户仪仗玛斯兰徳会所、物业会所为三层，地下一层办公，地上两层做会所配套，约5-6千平，由金陵饭店自营，业主办理会员卡使用一层功能：儿童活动室、健身房、乒乓球室、羽毛球馆、瑜伽馆、恒温泳池二层功能：棋牌室、餐厅、小会议室、书吧、影视厅金陵饭店物业管理公司与金陵饭店服务体系一脉相承，通过ISO9001认证，以五星级酒店标准融合“物业管家”模式运营，奔牛谷物业价值升级，20户一个管家玛斯兰徳
