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1、亳州路商业项目市场调查分析合肥房地产市场总体分析2011年房市调控为近年来最为严厉的一年，2012年坚定不移的贯彻房地产市场调控政策2011年房地产调控政策继续实施差异化房贷政策数次上调存款准备金率出台新国八条数次上调存贷款基准利率出台新国五条2012年3月16日主持召开国务院常务会议，其中“坚定不移的贯彻房地产市场调控政策”是今年要努力完成的七大任务之一。房地产市场调控处于关键阶段房价还远远没有回到合理价位亟须做好房地产发展顶层设计财税金融可发挥更好作用宏观背景政策调控宏观背景政策调控政策对住宅市场影响随着2011年3月政府限购政策的出台，延续了“新国八条”本地户口限二禁三，外地户口限一禁二
2、等政策内容。受政策影响合肥住宅市场再现跳跃式发展的可能性很小，未来一段时间合肥住宅市场发展刚需为主力军，小户型、性价比高的楼盘将成为市场需求的主力。所以量跌价稳将成为是合肥商品住宅的主旋律。限购主要是针对商品房住宅市场，对商业地产并未造成太大影响，相反，相反更吸引了一大批在住宅市场受到打压的投资客转战投资商业地产市场。一时间，各种商业峰会相继召开，商铺、写字楼等成为投资客的首选。开发商对合肥商业地产发展持乐观态度。宏观背景政策调控合肥房地产市场总体分析合肥141规划图2012年，合肥将继续实施大规划、大发展的宏伟蓝图，新规划立足城市“141”（1个老城区+4个城市组团+1个滨湖新区）空间发展布
3、局，发展大商贸、建设大市场、搞活大流通，构筑现代商业体系，提升合肥现代商贸流通业的整体水平，促进现代服务业发展，努力将合肥建设成为“东进西出、辐射南北”的区域性商贸中心、物流中心、会展中心。宏观背景市政规划宏观背景市政规划从合肥市总体规划图和141规划图可以看出，合肥发展正处于由老市中心区域向市区外围迅速扩张时期。这一规划将大力促进规划内的城市外围方向房地产市场发展，对房地产市场的发展，具有巨大的引导和推动作用。宏观背景市政规划合肥房地产市场总体分析合肥经济圈经济增长领跑全省，综合实力显著增强。2010年，合肥经济圈实现地区生产总值4741.2亿元，占全省比例的38.7%，圈内人均GDP达2.
4、4万元左右，是2005年（9766元）的2.5倍，远远高于全省平均水平。800-4000US$800-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-8000-20000US$20000US$高速增长高速增长平稳增长平稳增长衰退增长衰退增长0-800US$0-800US$启动启动人均GDP水平与房地产发展的关系合肥经济圈已成为安徽省综合实力最强、发展最快的区域房地产市场进入成熟阶段宏观背景市场需求尽管合肥房地产市场尽管受到房地产调控政策的影响，但从市政规划和市场需求的长远角度看，市场的发展潜力和发展空间巨大，尤其是商业地产，其发展趋势将处于持续平稳上升的状态，机遇大于挑
5、战。合肥作为快速发展的二线城市，其城市化的迅猛发展，城市人口的不断壮大，从长远角度讲，使得房地产市场的需求量不断壮大，给地产市场的发展带来了良好的发展需求和发展机遇。宏观背景小结合肥房地产市场总体分析合肥出传统的商业中心在向外围快速扩张的同时，过去的商业边缘区域已成为中心商业的组成部分或者区域性商业的中心。合肥逐步形成了以传统市中心商圈为核心，七个新区域商圈并存的局面北一环商圈马鞍山路商圈南七商圈政务区商圈黄潜望商圈新站商圈市中心商圈经开区商圈随着城市的快速发展，合肥商圈由原来的市中心地带逐步像城市边缘发展，同时商圈的综合性和商圈内的商业品质也在逐步提升。商圈划分商圈演变及扩张北一环商圈市中心
6、商圈新站商圈主要以苏宿州路和步行街为横纵，周边有大型商场、专卖店、超市等，是合肥市最繁华、人流量最大的地段，辐射范围广，服务群体主要为综合性中高档消费群北一环区域以为成熟的商业圈，商业地产主要以高档写字楼、金融办公为主、大型超市为主，如财富广场、汇丰广场、新天地广场、祥源广场、大润发超市等。三里庵区域内的商业地产业态形式主要为高档写字楼、大型超市、影院、娱乐、餐饮等，该区域内的人群消费指数较高，购买能力较强。如国购广场、之心城、置地投资广场、环球国际金融中心、汇金大厦等。该区域既有辐射周边生活区的零售商场、大型超市，又有各类批发、物流、仓储等业态，如沃尔玛、白马服装城、安徽大市场等零售批发巨头
7、云集，形成了良好的商业氛围北一环商圈商圈划分商圈特点黄潜望商圈政务区商圈马鞍山路商圈南七商圈该商圈为新兴的商业圈，其中的商业物业多以大体量的城市综合体形式出现，预计未来几年内发展势头迅猛。如政务文化新区商业街、置地广场、蔚蓝商务港、港澳广场、新城国际、绿地蓝海、华邦世贸城、等。该区域业态主要以高档写字楼、城市综合体、商业中心为主，也是未来商业地产发展的潜力地段。如新华金融广场、大唐广场、金地1912、西环中心广场、港汇广场、印象西湖、汉嘉都市森林、凤凰城商业广场等从万达广场到家乐福一直延伸至合家福广场，随着南北高架初现规模，该处将吸引一定的人气以百大南七商厦为现有主体，借助望潜交口、杜岗、锻压
8、厂、变压厂、皖安厂等改造项目，可以预见南七商圈在未来几年内将逐步发展。商圈划分商圈特点合肥商业发展变化迅速，商业规划变更频繁；合肥商圈由原来的市中心商圈为主的模式，逐步发展成多个商圈并存共同发展的模式；在合肥，单个商业项目的成功运做就有可能改变区域商业格局；城市人口的不断增长，城市的的人流、车流量不断壮大，同时伴随着大型居住社区、高档居住区等社区的发展，沿街商铺和社区邻里型商业配套发展也在不断完善；随着部分行业的快速发展，行业规模不断壮大，逐步形成了一定的行业优势，行业性专业市场成规模发展也成为地产发展方向之一，如服装城、家居建材城等。商业地产发展现状及走势商圈划分商圈小结合肥房地产市场总体分
9、析随着经济水平的不断提升，企业进写字楼办公逐步成为一种大趋势，合肥地区形成了7个商务区域并存的局面市中心商务区濉溪路商务区新站商务区政务商务区高新商务区包河商务区五里墩商务区合肥写字楼区域化分布图写字楼区域划分写字楼区域形成濉溪路商务区包河商务区以百大CBD、邮电大厦为代表的市中心商务区，交通便利，配套设施丰富且完善，环境成熟，人气旺盛，大型办公购物综合体的建立品质越来越高，整体办公环境处于最佳水平，入住率较高，由于开发时间较早，部分硬件环境已经不能满足需要。以绿地瀛海、万达广场为代表的包河商务区是合肥写字楼近几年发展比较集中的区域，区域办公环境，整体的档次和形象均较好，区域发展价值及发展空间
10、巨大。以财富广场为代表的濉溪路商务区，是政府着力打造的写字楼一条街，是合肥目前办公物业最集中的区域，目前大部分的写字楼已经大部分投入使用，入住情况和销售情况乐观，。其规模优势逐步凸显市中心商务区写字楼区域划分写字楼区域特点各商务区特点分析政务商务区新站商务区五里墩商务区高新商务区以中环为代表的新站商务区，依靠火车站、汽车站其交通物流的便利性好，但从商务环境与办公配套角度与市中心地带存在较大差距，近期发展也在不断的改变，逐步的正规化。以新城国际、绿地蓝海为代表的政务区商务区，政务区导向写字楼的发展带有浓厚的政治色彩，政府的规划和支持对其发展起到很大的引导和促进作用，其发展晚但是发展速度相对较快将
11、发展为次密集型办公物业圈，以汇金大厦为代表的五里墩商务区三里庵黄金商圈完善的配套是此区域办公物业发展的良好保证，该区域供应充足，超高层，高品质的写字楼不断涌现，标准越来越高，入住率已达到90%。以浙商大厦为代表的软件园周边高新商务区，高新商务区为创业者的天堂，其写字楼配套不全，商住倒挂现象严重，市场不活跃，使用了低，且区域写字楼业态不够集中，分散现象严重，租金及入住率相对较低。写字楼区域划分写字楼区域特点区域平均售价租金水平入住率入住企业类型濉溪路700010000/4060元/月80%房地产、外贸、建筑装饰市中心商务区900012000/4075元/月85%国企、工商企业、金融五里墩商务区6
12、50012000/4570元/月90%金融、保险、建筑高新商务区40008000/1530元/月50%左右高新技术企业新站商务区60008000/3050元/月区域服装、外贸、零售政务商务区700012000/3055元/月70%贸易、实业、咨询包河商务区750011000/4060元/月80%营销、售后、建筑各商务区基本情况对比写字楼区域划分写字楼区域对比合肥成熟商务区入住客户结构分析企业类型中心商务区五里墩商务区濉溪路商务区马鞍山路商务区新站区商务区建筑装饰12.4%15.6%9.5%11.3%12.5%贸易/批发6.4%4.6%10.1%3.2%10.1%制造业9.2%6.4%4.8%0
13、.0%9.1%科教文10.8%8.3%5.8%11.3%8.7%美容保健8.8%11.0%0.0%0.0%8.2%金融保险10.8%19.3%3.2%1.6%7.2%电子通信5.2%2.8%6.3%11.3%7.2%房地产3.6%6.4%13.2%9.7%5.8%运输/物流4.4%3.7%3.2%0.0%4.8%咨询业4.8%4.6%7.9%8.1%4.3%互联网信息系统3.6%5.5%3.7%8.1%4.3%传媒业5.2%0.9%3.2%3.2%3.8%其他2.0%2.8%6.3%0.0%3.4%营销售后2.4%1.8%2.1%12.9%2.4%多元化1.2%0.0%2.1%3.2%1.9%
14、农业0.4%0.0%2.1%9.7%1.9%法律会计2.4%1.8%8.5%0.0%1.4%能源业0.8%0.9%2.1%1.6%1.4%饭店旅游1.6%1.8%0.5%4.8%1.0%政府机构4.0%1.8%5.3%0.0%0.5%写字楼区域划分写字楼客户结构各区域写字楼后续供量分析区域后续供应量供应量来源中心商务区约15万方华侨广场、安粮金融广场等濉溪路商务区约10万方祥源广场、万豪广场等五里墩商务区约40万方IFC、安高城市天地等政务区商务区约35万方置地广场、华润项目、信地项目、蔚蓝商务港等包河商务区约15万方东方广场、万达、绿地瀛海等新站商务区约10万方信地城市广场等高新商务区约5万
15、方其他区域约45万方滨湖世纪城、蓝鼎项目等合计175万方写字楼区域划分写字楼区域供量投资客户自用客户租赁客户潜在客户需求特征分析潜在客户需求特征分析投资性客户在购买写字楼之前主要考虑两大外部因素，一是项目的地段位置和商务环境，这个是决定产品出租率的重要因素。二是考虑产品的升值空间，这是决定产品回报率的重要因素。由于客户实力，购买写字楼面积相差比较大。自用型客户在购买写字楼时重要考虑因素：一时交通环境，便捷的交通物流环境都非常重视，这关系到公司信息传递及货物收发等重要的运营成本。二是注重写字楼的硬件品质和商务环境。租赁客户在使用写字楼时重要考虑较多的因素有：价格成本、交通环境、办公氛围、办公配套
16、、产品规模大小是否符合企业形象等问题。写字楼区域划分写字楼客户需求分析客户类型需求面积价格承受数量比例营销特征客户特点物业档次办公大客户400-10007000-10000元/约10%被动、集团决策注重形象、服务、档次高档物业中小客户100-4007000-8500元/约20%不理性比较、追随追求性价比中高档为主投资性客户80-30070009000元/约70%主动、注重实际效益、追求最大价值对接个敏感、有投资目的、认可区域价值以中高档为主潜在客户需求量化分析写字楼区域划分写字楼客户需求分析写字楼区域发展趋势增强合肥写字楼市场正处于增长的黄金时期部分受地块限制后续开发体量相对较少客户需求旺盛，
17、投资激情高区域内写字楼物业发展空间好，升值潜力大，投资回报率相对较高。写字楼区域划分写字楼小结写字楼市场小结区域市场分析区域四至项目区域四至南北一环沿线路段东阜阳路路段西四里河路段北北二环路段区域位于合肥庐阳区，区域所在地以成为合肥较为成熟的商业圈，商业发展和社区建设相对成熟，业态发展以高端的商务写字楼和大型的购物广场为主，交通便捷高效，商贸服务日益繁荣。其商业氛围浓厚，人流量大，消费能力较强，成为合肥北部城区较为繁华的商业地段。宏观背景区域四至 庐阳区围绕着商贸服务、商务核心、文化旅游、宜居新地等新的投资价值和功能重新定位预将区域做为发展重点，以阜阳路、蒙城路、四里河路为辐射轴，打造长江中路
18、高端商务集聚带、北一环商办新街区、北二环现代专业市场带，引导总部经济集中布局，重点发展现代商贸、金融、文化旅游、中介、信息等现代服务。宏观背景市政规划市政规划庐阳区与戴德梁行签订战略合作协议，围绕进一步发展楼宇经济，携手开展楼宇招商。该区将开展楼宇招商作为发展楼宇经济的重要抓手，并为此制定和出台了一系列的服务措施和扶持奖励政策用于鼓励商用地产的发展。庐阳区政府与戴德梁行签订战略合作协议与专业地产运营商签字地产招商合作协议宏观背景政策扶持政府加大了对区域内道路的建设，如对颖上路、义井路和阜阳北路等板块内的重要交通要道进行了改造，是区域的交通优势更为突出。同时政府规划了338公顷土地用于北部区域绿
19、化建设、公共建设等。提升了区域的形象。北二环与阜阳路交口立交桥规划颖上路施工已完成政府加大对区域内的道路建设宏观背景市政建设土地政策政府在区域推出了、四里河周边、杏花苑区域、蒙城路东与汲桥路北区域、蒙城路东与荷塘路南区域等数十块土地作为商业地产建设土地。在商业和办公用地上，庐阳区推出的土地面积最大。宏观背景政策扶持政府规划下的区域发展以商业发展为主，项目赢得了政府的相关政策支持政府在市政建设方面投入了大量的资金支持，为区域发展提供了必要保证政府投入大量的人力、物力用于区域房地产市场的发展区域房地产市场发展潜力巨大，市场需求大。小结宏观背景小结区域市场分析区域主要交通要道为东西走向的北一环路，北
20、二环路，均为为双向八车道，为合肥市内最重要的交通要道，人流量，车流量较大，西接四里河立交桥，与阜阳路、蒙城路、亳州路、四里河路等合肥南北通向的交通要道相交，交通通达度好。其交通区位优良，城市合肥市交通发展最为健全、繁华的区域之一北一环路本案区域交通状况道路区域位于合肥地铁规划的铁5号线、3号线之间，未来地铁的建设，将给区域带来极大的便利性。交通发展带来了较大的改善，更进一步有利于区域经济的快速发展合肥跌铁规划图4、133、7、232等109、157、143、131等22、12、114、155、5、131等143、13、233等区域内20多路公交经过，便捷性较强项目位置区域交通状况公交、地铁区域
21、市场分析区域为合肥发展较早的区域之一，周边多成熟社区，偏于为市区中心地段、土地商业价值高，居民区发展成熟，入住率高，常住人口多，人口密度已经超过了1.5万/平方公里区域为合肥发展较早的区域之一，偏于为市区中心地段、交通便捷，人流量，车流量均较大。流动人口较多区域内形成了较为成规模的办公集中区，如濉溪路写字楼一条街，企业入住率高，办公人群较多，成为区域消费支撑的重要部分流动人口办公群体常住人口庞大庞大的人口数量给区域商业发展提供了强有力的消费支撑消费群体支撑区域消费群体区域市场分析商业现状分析办公云集，大型城市综合体发展迅速区域所在地以成为合肥较为成熟的商业圈，商业发展和社区建设相对成熟，业态发
22、展以高端的商务写字楼和大型的购物广场为主，以财富广场为代表的中高档写字楼林立，大中型企业办公云集，成为合肥较早且发展成熟的办公集中区区域同时拥有明发商业广场、新天地购物广场和在建的北京华联购物中心和祥源广场等大中型购物广场，及办公、商业、休闲愉快为一体，其商业氛围浓厚，人流量大，消费能力较强，成为北部城区较为繁华的商业地段。区域商业发展现状分析商业现状分析品牌地产运营商加盟，开发水平上台阶祥源、万达、明发、华润等国内商业地产大鳄纷至沓来，角逐区域商业地产市场。他们拥有先进的开发理念、雄厚的资金实力、丰富的运营经验以及丰富的商业资源。明发商业广场、北京华联购物中心、祥源广场等大型城市综合体的建设
23、给区域商业地产市场带来全新的气息。区域商业发展现状分析商业现状分析业态：大型城市综合体为主+社区周边配套为辅集餐饮、娱乐、购物、办公为一体的大型购物综合体如（新天地广场）区域路段的沿街小商铺社区内部及周边配套的小型中小超市、餐饮、集贸市场等如（畅园新村集贸市场）区域客群消费主要以大型购物综合体和社区周边配套为主，以小型便捷性较好的传统商铺为辅的消费习惯。区域商业发展现状分析商业现状分析业态：大型城市综合体为主+社区周边配套为辅区域客群消费主要以大型购物综合体和社区周边配套为主，以小型便捷性较好的传统商铺为辅的消费习惯。区域商业发展现状分析商业现状分析区域商业地产总体供量分析积压在售在售存量面存
24、量面积即将入即将入适量适量区域商业发展现状分析 在售项目积压在售的项目主要包括万豪广场、蓝筹国际、明发商业广场三个项目，总寄存面积约15万方（此数据只包括写字楼、公寓楼、和商铺部分） 未售目前区域未开盘即将入市的项目有明发商业广场写字楼部分，祥源广场、安徽国资大厦三个项目，约10万方左右区域市场分析区域商业地产竞争项目总体情况对比项目名称规模业态户型面积档次均价蓝筹国际公寓39270商业7800车库600015层商铺629层公寓50160中高档公寓楼6300/祥源广场总建：5万方商业写字楼尚无数据公开高档商业招租预计写字楼800010000/安徽国资大厦建筑面积4129715层商铺625层写字
25、楼尚无数据公开中高档写字楼估价63007500/万豪广场总建13万方商铺：1.4万方13层商铺写字楼公寓商铺：830公寓、写字楼：60140中高档写字楼、公寓均价7400/明发商业广场总建58万方商铺36万方公寓、写字楼13万方住宅9万方商铺写字楼公寓住宅公寓4883高档写字楼、公寓均价6500/华润橡树湾总建70万方住宅底商90130/户高档均价7500/竞争个案分析总体情况对比项目名称物业类型开盘时间总量已销售万豪广场写字楼、商铺2011年6月355465139公寓、商铺2010年6月3741632317蓝筹国际公寓、商铺2010年9月4722612458明发商业广场公寓2011年6月91
26、991606国资大厦写字楼、商铺未定4万方祥源广场写字楼、商铺2012年8月5万方未开售区域商业地产竞争项目销售情况竞争个案分析销售情况项目名称国光万豪广场(业态：商铺+写字楼+公寓)13万方项目位置北一环与合瓦路交叉口（双岗与白水坝之间）形象包装亮点以“豆瓣汇”为形象包装切入点，售楼部包装时尚简洁，商业也与商务感给人温馨的印象客户特征1、投资型客户（看重地段的升值空间）2、商铺自用型客户（商铺分割面积小，适于小个体业主经营）推广措施独特的定位，精准的目标客户群体，普遍宣传与重点客户营销相结合。产品亮点一个以中小套型商务公寓为主体，特色情景商业街组成的城市综合体，小铺面经营的特色情景商业街为其
27、产品的主要亮点。打造豆瓣汇步行街为其推广口号市场口碑市场口碑相对较好，市场关注度高铺面面积商铺830，写字楼、公寓楼60140不等销售速度销售情况相对较好，商铺及公寓楼部分接近尾声，写字楼在售，销售情况一般区域商业发展竞争个案分析项目名称祥源广场（业态：商业+写字楼）项目位置北一环与亳州路、界首路交叉口形象包装亮点高品质大气的形象包装，展示了高档次的产品形象客户特征1、品牌长期投资跟随客户，客户看重品牌价值、地段价值等因素；2、企业实力雄厚的大中型企业，用于企业自用办公，看重产品档次及交通便捷度，配套齐全等因素。推广措施注重品牌形象的展示推广给展品销售带来的前期铺垫作用产品亮点难得的中心、难得
28、贴心、难得学区、难得品牌（地段好，配套好，企业实力雄厚）市场口碑市场口碑好，项目的知名度和关注度均较高。铺面面积暂无数据公布竞争个案分析祥源广场项 目名称蓝筹国际（商业+公寓楼）项 目位置蒙城路与凤台路交叉口形 象包 装亮点售楼部的包装主要采用欧式风格，体现轻松、融洽、舒适的商业和生活氛围。客 户特征1、看重地段发展空间的投资者；2、有闲散资金的小个体，购买用于投资或者自用，比较注重产品的价格；推 广措施产 品亮点户型分割合理，价格相对较低。配套相对齐全市 场口碑相对想好，知名度不断太高，主要与宣传力度有关铺 面面积公寓：50160项 目名称安徽国资大厦（商业+写字楼）项 目位置肥西路与亳州路
29、交叉口（距离项目位置最近，约300米）形 象包 装亮点产品未进行形象包装与整合客 户特征暂未公开对外销售，客户多为开发商内部关系型客户推 广措施无产 品亮点暂无推广市 场口碑无对外宣传，市场知名度低，关注人群少。铺 面面积暂无数据公布竞争个案分析蓝筹国际、安徽国资大厦项目名称明发商业广场（商业+公寓+写字楼+住宅）项目位置北二环与四里河路交叉口（距离项目位置较远）形象包装亮点1.对入住的品牌企业形象展示，侧面提升项目的吸引力。2.项目自身包装大气、高档，对入住客户自主装修品质要求高客户特征1.写字楼、公寓部分多为品牌投资追随者，及办公自主使用用户（注重项目的性价比，发展潜力。升值空间等因素）2
30、.商铺部分只租不售，主要给自主经营业主。（注重其未来的商业发展氛围，配套、人气等因素）推广措施以品牌宣传为前期铺垫造势，以项目的大体量、齐全配套、及娱乐、购物、餐饮、休闲、办公为一体的大型城市综合体为产品推广方向，提升产品宣传力度和价值吸引力。产品亮点大型城市综合体项目，配套全，发展空间大市场口碑市场口碑好，关注度高，吸引了较多的投资者及商业群体加盟铺面面积公寓、写字楼48140不等，商铺：2090不等。竞争个案分析明发商业广场主要竞争对手研判安徽国资大厦与项目类似点1、地段价值接近（300米）2、品牌价值类似3、业态定位相同（商铺+写字楼）4、区位价值相同5、前期宣传均不到位6、现房不同之处
31、1、项目体量相对项目较大（优势）2、项目工程进度慢，造成一定的负面口碑影响(劣势）对应措施：1、差别的客户定位；2、业态定位的调整；3、提升项目的服务价值；4、定价方面呈现一定的价格优势；5、强有力的推广宣传，达到先入为主的宣传效应。主要竞争对手研判祥源广场与项目类似点1、业态定位类似（商业+写字楼）；2、低端价值接近（距离项目500米）；3、区域价值类似点较多。与项目的不同点1、体量大于项目2、售价较高3、地段价值优于项目4、品牌价值高5、前期宣传力度大，知名度较高6、定位高端对应措施：1、差别的客户定位；2、优惠的价格措施；3、差别的业态定位；发展前景良好的交通条件、庞大的消费群体、政府对
32、区域的规划及对商业项目的发展的支持等因素将极大的促进区域商业市场的发展，其发展潜力巨大，市场前景广阔，竞争压力等也日子突出，就整体发展趋势而言，其商业地产发展的机遇大于挑战。业态发展方向区域业态发展以及大型餐饮、酒店、休闲娱乐、购物为一体的大型城市综合体和以中高端写字楼、公寓楼等办主的办公业态发展方向为主，同时配合部分小型生活配套业态发展为辅的业态发展方向。商业发展分析潜在业态分析及前景竞争个案分析发展趋势总结优劣势优劣势优势政府政策支持力度大交通条件良好区域发展时机较好区域规模优势凸显商业发展氛围好强有力的消费群体劣势市场竞争压力大部分区域配套较弱区域市场区域市场优劣势总结优劣势总结北一环写
33、字楼市场分析北一环板块写字楼写字楼分布特征写字楼办公环境写字楼物业档次写字楼入住情况市场影响力市场供量市场需求发展趋势硬件环境交通区域四通八达，交通的便捷性和通达度较好周边办公配套设施齐全写字楼外在形象及内部结构档次较高且结构合理电梯、车位等必要设施相对充软环境企业集聚，办公氛围浓厚物业服务价值相对优越物业档次商业配套交通条件北一环区域写字楼办公环境北一环区域写字楼以中高档物业档次为主，区域内暂无较为低端的写字楼物业物业档次划分高档物业楼宇品质、装饰标准、配套设施等条件优越，建筑规模大，品牌客户入住较多，交通便利）以财富广场、汇丰广场金鼎广场为代表的甲级写字楼中档物业交通较好进驻客户多为中小企
34、业，配套设施相对完善，建筑规模与设备标准相对较大以众城广场、0551国际公寓等为代表的乙级写字楼低档物业交通相对闭塞，楼宇形象、建筑规模、配套设施等相对落后，入住企业规模较小，区域内暂无低端写字楼物业。北一环区域写字楼物业档次入住企业办公面积以财富广场、金鼎广场为代表的高端物业，入住企业的租赁面积以100以上面积为主。部分中档物业的入住企业的租赁面积集中在41140不等入住率濉溪路写字楼一条街为合肥办公最集中的区域，目前写字楼大部分已投入使用，规模优势凸显，配套设施齐全，商务办公氛围较好，吸引了较多的大中型企业在此设立办公场所。整体的平均企业入住率约80%。入住企业类别北一环商务区入住的客户群
35、体主要以房地产、咨询业、电子通信类客户居多，且入住不乏大的品牌企业，如恒大地产、九江银行、中国平安北一环区域写字楼入住情况项目名称项目名称项目位置项目位置装修情况装修情况租金水平租金水平物业档次物业档次国金大厦阜阳路与北一环交叉口内墙粉刷、有门30元/月中档物业众城广场阜阳路与北一环交叉口简装3035元/月中档物业万豪广场阜阳路与北一环交叉口向西100米毛坯目前是销售阶段中高档物业0551国际公寓蒙城路与北一环交口简装3035/月中档物业新天地广场蒙城路与北一环交口毛坯4045/月中高档物业财富广场北一环濉溪路毛坯或简装5060/月高档物业汇丰广场阜阳路与北一环交叉口向西100毛坯或简装486
36、0/月高档物业北一环区域北一环区域写字楼租金水平写字楼租金水平 随着大量写字楼的布点，濉溪路已成为合肥高档写字楼最密集的一条街。财富广场是最先进入濉溪路的写字楼，这条路上聚集了财富广场、新天地国际广场(、求实君临国际、金鼎国际广场、星海远航大厦、蓝钻尚界、汇丰广场等十多个超亿元项目，均为二三十层高的高档楼宇。濉溪路写字楼一条街目前形成了安徽省规模最大、入驻企业最多的现代服务业综合性商务群楼。区域规模优势突出，影响力较强。北一环区域北一环区域写字楼市场影响力写字楼市场影响力北一环目前发展较快，接近市中心地段，其土地使用率相对相对较高，后续市场供应量相对较少，目前在建未售项目只有祥源广场、万豪广场
37、安徽国资大厦等项目，约12万方左右的供应量。祥源广场后续供应约5万方左右（高档写字楼物业）安徽国资大厦后续供应4万方（中档写字楼物业）万豪广场后续供量约3万方（中档写字楼物业）北一环区域写字楼市场供量投资人群需区域板块为合肥写字楼发展较为成熟的地段，地段内品牌开发商云集，区域规模优势凸显，大批的投资客户对区域写字楼市场的发展持乐观态度，北一环市场投资需求相对较大。使用人群需求区域为板块合肥主要的办公集中区，吸引了较多的大的品牌企业如：恒大地产、平安保险等国内大中型企业齐聚，成为合肥有名的写字楼一条街，是合肥办公企业的高档化的代表地段，将吸引更多的企业来此办公，其办公的市场需求巨大。市场需求随着
38、合肥经济的不断发展，庐阳区政府对北一环地段进行了重新的市场地位，将北一环作为政府重点发展和扶持地段，其经济地位和市场地位凸显。作为写字楼一条街的北一环写字楼物业发展迅速，需求量日益增长。需求分析综合分析：区域写字楼市场需求相对较大，市场前景广阔综合分析：区域写字楼市场需求相对较大，市场前景广阔北一环区域写字楼市场需求板块未来写字楼物业发展趋势 目前濉溪路写字楼物业以高档物业为主，中档物业为辅。随着经济的不断发展，政府加强了对区域的开发与管理，并将其从新定位成及商业、餐饮娱乐、购物休闲、办公为一体的高级商业聚集区，这一高端的定位要求更齐全的先进的配套设施，所以未来区域写字楼物业需求的发展仍以高中
39、档档写字楼物业为主，低端写字楼物业需求量的较小。高档甲级写字楼快速发展，将成为区域写字楼市场发展的主要方向。综上所述：区域写字楼物业发展仍以中高档物业为主北一环区域北一环区域写字楼发展趋势写字楼发展趋势区域板块写字楼发展迅速，且以中档端写字楼物业为主受地块限制后续开发体量相对较少区域性优势凸显，客户需求旺盛，投资激情高区域内写字楼办公客户中聚集了较多大型品牌企业，对于办公企业的吸引了较大。区域内写字楼物业发展空间好，升值潜力大，投资回报率相对较高。北一环区域写字楼市场小结北一环区域写字楼小结亳州路商业项目项目的商业和写字楼研判及定位项目的商业和写字楼研判及定位项目的商业和写字楼研判及定位项目概
40、括项目规划基础数据项目概括项目四至项目位置项目位置项目四至：项目位置亳州路最繁华的建材一厂附近地段，南接市区主要交通要道北一环路，西邻肥西路，北接合肥横穿北部板块重要交通干线临泉路。东为附近社区主要交通通道界首路，项目交通条件优越，四通八达。交通图交通图房地产地图房地产地图项目概括项目周边交通道路项目位于合肥市区交通要道亳州路上，距离主市区交通要道北一环、临泉路仅一公里，北接、北二环，西邻肥西路、四里河路，东接颖上路、蒙城路等，交通路线四通八达，五分钟到达市中心，半小时可将市区全面覆盖。公交项目位于原建材一厂附近，与建材一厂公交底站隔路相望，项目所在地共有6条公交路线经过，均设站点，项目便捷性
41、较好。出行便利。公交底站公交站台公交站台项目概括项目周边环境项目所在亳州路建材一厂附近，以建材一厂为核心，周边早已形成较为成熟商业圈，其商业气氛浓厚，周边农贸市场、超市、餐饮设施、学校等一应俱全，沿街小商业铺面发展成熟，为其重要的商业特色。商业发展空间广阔，项目南至濉溪路办公氛围浓厚，中高档写字楼项目林立，项目周边为成熟居民区。社区配套设施相对完善。项目概括项目周边配套项目周边配项目周边配套设施套设施沿街小商铺沿街小商铺传统商业模式传统商业模式餐饮、通讯、百货、维修等日常生活配套必要设施，涉及范围广泛教育教育/ /医疗医疗齐全齐全集贸市场集贸市场传统商业模式传统商业模式超市超市规模较小、网点密
42、集规模较小、网点密集休闲娱乐设施休闲娱乐设施社区内部设施社区内部设施除了小区内部配套外，暂无娱乐休闲配套设施餐饮、餐饮、中低档，规模小中低档，规模小畅园新村集贸市场是区域商业发展的业态代表，成为区域商业交易中心以苏果便利、合家福、为代表的超市，网店分布密集，但营业规模相对较小，辐射范围、半径仅为超市周边小区，经营范围小，仅涉及居民日常生活所需商品部分。以昆仑酒都、为徽缘酒家和沿街小吃店为代表的餐饮业发展规模较小，偏于中低档消费，无中高档餐饮设施濉溪路小学、庐阳中学、金谷医院等设施配套齐全。项目概括项目周边配套项目的商业和写字楼研判及定位项目的商业和写字楼研判及定位项目SWOT项目优势政策政策优
43、势优势区位区位优势优势时机时机优势优势项目位于一环路附近的亳州路上，且毗邻濉溪路核心商务区，项目位于濉溪路资金流、人流、物流的有利位置，坐享濉溪路商务区写字楼一条街的文化沉淀和知名度沉淀，地段的价值高，升值空间巨大。项目位于庐阳区重点的商业、写字楼规划区，有很好的政策支持力度。随着合肥经济的不断发展，写字楼市场的需求量不断的增加，同时项目所在地位一环区域，琪土地的利用率相对较高，后续开发量受限制，市场空间巨大。政府政策着力调控住宅市场，给商业地产较好的吸引投资客的机会。项目项目优势优势项目SWOT项目优势配套配套优势优势交通交通优势优势消费群消费群体优势体优势亳州路沿街商铺、超市、集贸市场等中
44、小商业类型发展相对健全，以形成了良好的商业发展氛围较好，办公及商业等配套设施齐全。项目附近成熟多，且人口的入住率高，常住人口量大，新建小区较多，为项目所在地注入了新的人口元素，同时紧邻多路公交车终点站，靠近一环等交通要道，人流，车流量较大，为项目商业的发展提供了人气支撑。 项目位于亳州路上，南邻市区交通要道北一环，西接肥西路，北接一环与二环之间主要交通干道临泉路，同时，项目对面为多路公交车的终点站，交通区位便利，四通八达。项目项目优势优势项目SWOT项目劣势 项目劣势项目劣势环境劣势环境劣势品牌劣势品牌劣势产品劣势产品劣势项目的体量相对较小，难以形成规模性商业，现房，建造过程中，可能对市场的需
45、求考虑不全面，项目产品本身与市场需求存在一定的差异性项目周边为成熟的住宅居民局，办公的氛围相对较差，缺乏浓厚的商务办公气氛，居民区附近环境相对嘈杂项目相对于品牌开发商开发的项目存在一定的品牌劣势，其品牌知名度相对较差机会点4项目SWOT项目机会机会点1机会点2机会点3产品开发价位不高，可满足北一环市场空白的中档办公档次项目所在地段人流量车流量相对较大，给项目项目发展带来了人气的支撑项目周边两年之内暂无大中型娱乐休闲配套设施，项目可以想入为主，更快发展项目位于濉溪路商务区附近，受其规模优势的影响，具有较强的办公吸引力项目SWOT项目威胁祥源广场、安徽国资大厦等临近的大体量商业加写字楼项目的开发，
46、对项目的销售、招商等构成竞争的直接威胁项目潜在消费群人的日常消费习惯（项目所在地消费人群多停留在沿街小商铺、集贸市场等业态，消费习惯对项目商业经营形成威胁）项目所在区域常住人口的消费能力的限制（项目所在地属于合肥较为成熟的居民区，属于中档居民区，周边常住人口多为普通工薪阶层，其消费能力普遍偏于中等消费水平）项目的商业和写字楼研判及定位项目的商业和写字楼研判及定位项目亮点地段亮点位置地段：项目正处在北边高速发展的时期，且位于北一环、北二环之间的稀缺地带，坐享北一环与亳州路百年沉淀和繁华，升值空间很大；行业地段：项目主要以写字楼为主，其距离濉溪路写字楼一条街仅500米，行业群体巨大，增加了项目的吸引力；环境地段：周边配套设施相对齐全，居民入住高，人口集中人气旺盛；政策地段：庐阳区第十次党代会召开，亳州路是庐阳区重点打造区域，亳州路街道在为企业做好服务的同时，也正积极为企业协调二期商业地块事宜，大力发展小型餐饮、商业零售、社区服务等业态，形成小型多样、点线结合、方便居民的商业路段。
