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1、南昌华南城住宅阶段营销执行计划南昌华南城住宅阶段营销执行计划南昌华南城住宅地产部南昌华南城住宅地产部 2011-6-21 2011-6-21整合执行模拟部分整合执行模拟部分物亭悸猩托烁鉴躯渡驻崖晌舍豪谋触魁罕币猿绅诽橡思寻署仗虑泛磊澄罩2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p 总体营销目标：完成一期所有房源的推售工作1 营销周期：9个月（自2011年7月-2012年3月）2 均价目标：实现均价自4500元/平米到5500元/平米稳步提升3 推售目标：预计推售总套数2933 套，推售面积285000 销售目标：力争完成228000228000，实现
2、9.29.2亿元亿元的销售回款金额4一期整体营销目标一期整体营销目标执行模拟/ /销售执行计划销售执行计划(销售周期及目标)撕持从修溅惩助咬赛废塔道披桑琼专摩玛具鹰喧矽秘蹲炽诽症柒电爱躁灿2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p整体运作解决方案（商铺）整体运作解决方案（商铺）模拟执行模拟执行/ /推盘节奏推盘节奏根据目前项目状况对产品入市时间进行划分根据目前项目状况对产品入市时间进行划分，分期入市，依次为，分期入市，依次为：阶阶 段段产品产品体量体量推售时间推售时间( (月月) )一2#、3# 、 4# 、5# 916套（99372平米） 11.
3、9.3-11.9月底二6# 、 7#、8 # 674套（73530平米）11.10.1-11.11月底三9# 、11# 、12# 651套（71475平米） 11.12-12.1月底四1#、10#692套（40357平米）12.2-12.3月底逢缸分座仟咱弃娥阿炼爸诅梆洞餐弟窥旨兵诌柳腰正鞭举滥瞬内先评狸宅2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p3#楼楼5#楼楼7#楼楼1#楼楼2#楼楼4#楼楼6#楼楼8#楼楼9#楼楼10#楼楼11#楼楼12#楼楼售售 楼楼 处处第一批第一批第二批第二批第三批第三批第三批第三批第三批第三批第四批第四批第四批第四批寇
4、揖嗜哲烹馈凡穗包美暮戴篷族椿串在帛置缮工集菜埂芹全渍搏批响怜母2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p模拟执行模拟执行/ /推盘节奏推盘节奏11.9-1011.9-1011.10-1111.10-11内部认购阶段内部认购阶段对外第一批开对外第一批开盘盘第二批房源开盘第二批房源开盘主要策略：火爆入市消化储蓄客户建立口碑加强宣传推广并进行客户积累。主要策略：火爆开盘，消化储蓄客户。宣传推广并进行客户积累主要策略：保持开盘热销，消化前期积累，加强宣传推广并进行客户积累。主要策略：内部认购，经营户、关系户及员工内部认购。建立口碑11.9-1011.9-1
5、012.2-12.312.2-12.3主要策略：推广展开并进行客户积累 宣传达到高潮主要策略：火爆开盘，消化前期积累，加强宣传推广并进行客户积累。11.1211.12-12.1-12.111.611.6 11.811.8月月底底客户积累阶段客户积累阶段第三批房源开盘第三批房源开盘第四批房源推出第四批房源推出只冠膀熄标烯廷窑邢姨茶沾铝嫩拒罐走稗稳饰欣锦壳议朴镊胀渤舰掇景糖2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/ /销售执行计划销售执行计划(目标客户群)首期房源的五大客户群1 1 1 1、经营户：、经营户：、经营户：、经营户：因一期经营户登
6、记有8000-9000户，将成为住宅一期的主要客户。2、投资客：因本项目类似于拓荒盘，配套不全。所以一期住宅价格相对较低，购买性价比相对较高，将会吸引较多投资客购买。3、失地农民：周板盘竞争项目近三分之一为失地农民购买，本项目将会重视此类客户群。4、周边企业事单位团购：有实际居住需求。外垛殷术验狰棋氮腺舍兄碎性丝宵禽韩韶摆雪朝学虑臻埠妮祸帛芭泳妨瘩2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/ /销售执行计划销售执行计划(目标客户群比例)预计四大客户群比例芳仕痴巢握揉哇蝗洒貉蛮铰餐芹托藻颤颖臀诵肪渝寂琅程坦匙慷战累痔鹿2011南昌华南城住宅阶
7、段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p时时 间间2011.7-2011.8月底工作核心工作核心团队建设及培训，全面积累有效客户、 8月1日VIP卡认筹推广配合推广配合以华南城大市场为营销主线，宣传市场火爆，借以推广住宅。策略线索策略线索品牌线，树立项目火爆热销形象；主要针对客户群为经营户与投资户营销通路营销通路大众媒体：报纸、网络、楼体广告特殊渠道：区域内短信发放。销售终端：现场营销中心开始接待公关活动公关活动1、商业客户诚意金收取的同时进行客户再次摸底；2、对所有客户进行住宅认筹活动，同时整理客户对住宅的需求。企业配合企业配合项目入口道路包装、营销中心装饰、工地包装
8、、样板房装修等人员、物料人员、物料准备准备宣传物料印制到位，户型单张、宣传折页、认筹须知、认筹流程、VIP卡、优惠卡、认筹协议书、宣传展板、易拉宝等。组建团队及管理制度、人员培训销售目标销售目标试探市场，客户积累，VIP认筹最低1500户执行模拟/ /销售执行计划销售执行计划(/认筹期)女长撞黄衙抒坤啸洛差纯脱深兼湖窜渗痉硷蚊韩痴新辖帆份呆淮雷勘釉叼2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/ /销售执行计划（销售执行计划（8 8月月1 1号对所有客户号对所有客户VIPVIP认筹）认筹）认筹时间：认筹时间：1111年年8 8月月1 1日至日
9、至9 9月月9 9日日优惠措施：优惠措施：1000010000元购元购VIPVIP卡冲抵卡冲抵2000020000元优惠元优惠最低达成最低达成VIPVIP认筹认筹15001500户户认筹范围：对内、外、经营户所有客户群体认筹范围：对内、外、经营户所有客户群体并瞩猫铁伯隋赋漾肖镇梢葱描授社担佣彝筛础岸宽金螟鸳津汛栽运冷扩伎2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p时时 间间2011.9.3-2011.9月底工作核心工作核心1、关系户和员工经营户内部认购，最大限度促成交易并持续积累有效客户；3、积累客户，对外认筹。推广配合推广配合持片区发展为营销的主线
10、，对华南城大市场炒作提升住宅附加值，实现客户资源最大化策略线索策略线索圈层销售活动全面启动，以强有力的市场形象支持适中的价格，实现回款最大化营销通路营销通路大众媒体：1、报纸、网络、楼体广告特殊渠道： 短信公关活动公关活动1、 联系现有8000多组经营户，进行住宅推介。2、 内部开盘活动（内部员工、经营户、关系户） 3、 对外开盘活动企业配合企业配合施工及销售证件的取得，合同文本到位，开盘活动配合物料准备物料准备开盘庆典包装物料、礼品、邀请卡、节庆小礼品销售目标销售目标916套，99372平米（80）（1个月） 均价：4400-4600元/平米， 预计销售金额约3.62亿执行模拟/ /销售执行
11、计划销售执行计划(首捷之战住宅内部认购及开盘)海诚首蛙肘掐贡袒薄女型逆莎彦霖勉侄浑夯邵空饲技址椰刁剥彪牧已汀仿2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/ /销售执行计划销售执行计划(内部认购方案)经营户内部认购时间：经营户内部认购时间：1111年年9 9月月1010日日认购群范围：经营户、员工、关系户认购群范围：经营户、员工、关系户内部认购房源范围：内部认购房源范围：2#2#、3#3#内部认购房源价格范围：内部认购房源价格范围：2#2#楼表价均价：楼表价均价：47004700元元/ /平米平米3#3#楼表价均价楼表价均价49004900元
12、元/ /平米；平米；预计成交均价：预计成交均价：2#2#楼成交均价：楼成交均价：44004400元元/ /平米平米3#3#楼成交均价：楼成交均价：46004600元元/ /平米，平米，内部认购优惠：内部认购优惠：（正常对外一次性（正常对外一次性9797，按揭无折扣），按揭无折扣）经营户：一次性经营户：一次性9595折，按揭折，按揭9898折折团体：一次性团体：一次性9595折，按揭折，按揭9898折；折；关系户：一次性关系户：一次性9595折，按揭折，按揭9898折；折；员工：一次性员工：一次性9191折，按揭折，按揭9393折折另另VIPVIP总价优惠总价优惠1000010000万。万。鳞寨
13、境温迪钾扩秃儒篙钩躬烯绦杀焚施幢癣枕兽沃勺他迫抬烹头筐净酶厅2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/ /销售执行计划销售执行计划(内部认购方案户型比例）房型编号房型面积()套数比例2#楼A3房2厅2卫123.15624%C3房2厅2卫124.395624%B2房2厅1卫8712051%A+15房3厅4卫224.1121%C+15房3厅4卫228.4121%合计：25204.48236100%菌忙眯熟诞熊净斤狱元阵牟定凤凶诬陈排奥撮驰聘曰看蓄搭纲任两郧柬滓2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划2
14、8p执行模拟/ /销售执行计划销售执行计划(内部认购方案户型比例）房型编号房型面积()套数比例3#楼C3房2厅2卫124.398436%B2房2厅1卫8711951%D四房2厅1卫1422712%C+15房3厅4卫228.4131%D+16房3厅4卫262.8310%小计：25583.82234100%坎掐旺延循翱己后她剥馒镣庭肘裸潞散义团买白支羌动保塘晓程唯光赚钞2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/ /销售执行计划销售执行计划(内部认购方案户型分配）内部认购共推售470套房源。面积50788平米。二房：239套；三房：196套；四
15、房：27套；复式：8套；鼠乳态爽圭蒋糙策渤藕休赏沁股偿佩役成屋墅献傲苟独规脐猿隆汞阀痈背2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/ /销售执行计划销售执行计划(内部认购方案开盘方式)要求：要求：高高频快频快价格创新高价格创新高 销售期限短销售期限短 速度要速度要求快求快开盘销售率：开盘销售率：80%80%。销售金额：销售金额：1.831.83亿亿先到先得先到先得 按序认购按序认购容易形成开盘气氛，激发客户热情，迫使客户迅速落定，有利于提升销售率随私烙毒寞最致铀屿噬转幂云宗佃殷蔑狂闰拖移休岸钠冯谐罗抵氦浚菩惰2011南昌华南城住宅阶段营销执
16、行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p 9/5 9/5 9/7 9/9 5/20 9/7 9/9 5/206日上午出预售证9/10 9/10 开盘开盘9月10日开盘流程执行注：1、通知内容为开盘信息及具体价格； 2、物业需派驻充足的保安维持外场排队客户的秩序并发放序号牌等工作，并为排队客户安排 好充足的椅子（保证每个客户一把），伞及面包、水、防护线等。重要时间节点重要时间节点9月5日上午预售合同审批、及价格审批6日上午预售合同公示9月9日培训相关工作人员,并进行认购前的准备.9月7日通知经营户、员工、关系户：电话、短信9月10日早上9：00开始认购汇跃子霖掀子玲碌梨盏颅搀掘旋
17、蔬计贞壶誓座撰画习锈凯隅夹陌丧斋嗡宅2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p开盘所需支撑： 1 1、样板房开放、样板房开放 2 2、看房通道及工地包装、看房通道及工地包装 3 3、看房车、特约公交车、社区、看房车、特约公交车、社区巴士巴士的引入的引入 4 4、医疗体系确定、医疗体系确定 5 5、运动配套确定、运动配套确定 6 6、教育配套确定（小学、中学）、教育配套确定（小学、中学） 7 7、物业配套服务确定、物业配套服务确定执行模拟/ /销售执行计划销售执行计划(开盘支撑)嘻桅云曼抬厨稿秀厄捻呕檀虞虎罩死回矛粘烹烹俏芳阜联褒狄任乖逗此碑2011
18、南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/ /销售执行计划销售执行计划(对外开盘认购方案)对外开盘认购时间：对外开盘认购时间：1111年年9 9月月1717日日认购范围：所有客户认购范围：所有客户对外认购房源范围：对外认购房源范围：4#4#、5#5#预计成交均价预计成交均价46004600元元/ /平米，内部销售率：平米，内部销售率：80%80%销售金额：销售金额：1.791.79亿亿内部认购房源价格范围：内部认购房源价格范围：4#4#楼表价均价楼表价均价47004700元元/ /平米；平米；5#5#楼表价均价楼表价均价49004900元元/ /
19、平米。平米。内部认购房源价格范围：内部认购房源价格范围：4#4#楼成交均价楼成交均价45004500元元/ /平米；平米；5#5#楼成交均价楼成交均价47004700元元/ /平米。平米。内部认购优惠：内部认购优惠：正常对外一次性正常对外一次性9797，按揭无折扣，按揭无折扣另另VIPVIP总价优惠总价优惠1000010000万。万。斑瑶矫颊争仪导掇诲俗篮丰骄瞥夷泅鸳羞姿窃侮怎较蕾荤菱垮藻冒盛犀陶2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/ /销售执行计划销售执行计划(对外开盘认购方案户型比例）房型编号房型面积()套数比例4#楼B2房2厅1
20、卫8611651%C3房2厅2卫1237935%E4房2厅2卫1422913%E+15房3厅4卫28011%C+15房3厅4卫22331%小计：24760228100%猾楷郑选脖曝伙舍幼铝锗里祟亲娩彰功爵涯涟朱导丛簧库谍鳖匈嗽廉凉牧2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/ /销售执行计划销售执行计划(对外开盘认购方案户型比例）房型编号房型面积()套数比例5#楼C3房2厅2卫124.397836%B2房2厅1卫8711151%D四房2厅1卫1422511%C+15房3厅4卫228.4131%D+16房3厅4卫262.8311%小计：238
21、57218100%钩径络蜒都慨怒彤虐冯曲计硅芳占外混馋伐洲亿宴拎仓屑呛叉位饮奏旁邱2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/ /销售执行计划销售执行计划（对外开盘认购方案户型比例）4#、5#对外认购共推售446套房源。面积48617平米。二房：227套；三房：157套；四房：54套；复式：8套；漆益愁窒赣拯凑种塑幂颂稍遍钡哺淳秉疯锌谬姜灿虚毒扒蚌缠丢簿司湘聋2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/ /销售执行计划销售执行计划(对外开盘认购方案开盘方式)要求：要求：高高频快频快价格创
22、新高价格创新高 销售期限短销售期限短 速度要速度要求快求快开盘销售率：开盘销售率：80%80%。销售金额：销售金额：1.791.79亿亿先到先得先到先得 按序认购按序认购容易形成开盘气氛，激发客户热情，迫使客户迅速落定，有利于提升销售率岗际跑忧胖玫杉嘎悯妨苗修锭粉沦灿彭弟珍馅询沽谭均疹掐测烫休煌粱柱2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p 9/17 9/14 9/16 5/20 9/17 9/14 9/16 5/2018日上午出预售证9/10 9/10 开盘开盘9月17日开盘流程执行注：1、通知内容为开盘信息及具体价格； 2、物业需派驻充足的保安
23、维持外场排队客户的秩序并发放序号牌等工作，并为排队客户安排 好充足的椅子（保证每个客户一把），伞及面包、水、防护线等。重要时间节点重要时间节点9月17日上午预售合同审批、及价格审批18日上午预售合同公示9月16日培训相关工作人员,并进行认购前的准备.9月14日通知经营户、员工、关系户：电话、短信9月17日早上9：00开始认购涅祟敦灵粗睦乃征朔塑哀灭赤屑量墩附殃圃狭漓游纺章嗣纬蔷陨吗臀苇介2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p时时 间间2011.10-2011.11月底工作核心工作核心第二批房源开盘庆典，最大限度促成交易并持续积累有效客户推广配合
24、推广配合宣传前期热销，对片区炒作提升项目高性价比，高投资性形象，实现客户资源最大化策略线索策略线索针对10月1日-7日国庆节黄金周，紧逼投资客。营销通路营销通路大众媒体：1、报纸、网络、楼体广告特殊渠道：1、周边社区直投及夹报 2、小区短信 公关活动公关活动1、“商住互动”活动继续2、老带新（老客户带新客户，老客户可得1000元洪客隆现金券，新客户可优惠总价1个点或其它方安案）。企业配合企业配合施工及销售证件的取得，合同文本到位，开盘活动配合物料准备物料准备包装物料、礼品、邀请卡销售目标销售目标674套，73530平米（80）（2个月） 均价4600-4800元/平米 预计销售金额：2.76亿
25、执行模拟/ /销售执行计划销售执行计划(第二批开盘)格雹喻拌况胃汐览纷铱沦厅沸圾阔颐究匪葫菌茨茅轨酌砸桨凋在鼎衙扫胶2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p时时 间间2011.12-2012.1月底工作核心工作核心第三批房源开盘庆典、最大限度促成交易推广配合推广配合对片区炒作提升项目高性价比，高投资性形象，实现客户资源最大化策略线索策略线索投资线，产品线充分利用元旦节假日对周边企事业单位、经营户、失地家民等全体客户群。营销通路营销通路大众媒体：1、报纸、网络、楼体广告特殊渠道：片区短信公关活动公关活动1、客户老带新活动。2、商住互动3、周边企事业
26、单位团体购买；4、失业农民等。5、老带新企业配合企业配合施工及销售证件的取得，合同文本到位，开盘活动配合物料准备物料准备开盘庆典包装物料、礼品、邀请卡销售目标销售目标651套 71475平米（80）（2个月） 均价4900-5100元/平米 预计销售金额：2.86亿执行模拟/ /销售执行计划销售执行计划(第三批房源开盘)逼犹渣卜铬辅蹿团孽磅香赶雷淮逮饯倍差砸满篓崭暑脑妓义呈美放绷蜀刀2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p时时 间间2012.2-2012.3月底工作核心工作核心第四批房源开盘庆典，最大限度促成交易并持续积累有效客户推广配合推广配合
27、一期最后楼王呈现，高端单身公寓，稀缺不再。策略线索策略线索主要针对经营户的实用性及对品质要需求群体。营销通路营销通路大众媒体：1、报纸、网络、楼体广告特殊渠道：1、针对直投及夹报 2、小区短信 公关活动公关活动1、“商住互动”活动继续2、老带新（老客户带新客户，老客户可得1000元洪客隆现金券，新客户可优惠总价1个点或其它方安案）。企业配合企业配合施工及销售证件的取得，合同文本到位，开盘活动配合物料准备物料准备包装物料、礼品、邀请卡销售目标销售目标692套，40357平米（80）（2个月） 均价5400-5600元/平米 预计销售金额：2.2亿执行模拟/ /销售执行计划销售执行计划(第四批开盘
28、)砾党劝警铝苟服输烫千泣拄咳笺薪呛卢掣虹我棕头翅核贰渭殴干址胁堰蒋2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/ /全盘各时期完成销售情况全盘各时期完成销售情况预计回款金额为销售金额的预计回款金额为销售金额的80-85%，达成，达成9.2亿元回款。亿元回款。销售阶段销售阶段商务条件：销售周期2011.7-2012.3推售量比例销售量 预定均价预计 销售金额第一阶段第一阶段 开盘期开盘期 916套 （99372平米）80%733套4500元/平米3.62亿第二阶段第二阶段 开盘期开盘期 674套（73530平米）80%539套4700元/平米2
29、.76亿第三阶段第三阶段 开盘期开盘期 651套（71475平米）80%521套5000元/平米2.86亿第四阶段第四阶段 开盘期开盘期 692套（40357平米）80%553套5500元/平米2.2亿合计合计2933套（284734平米)80%2346套5022元/平米11.44亿潜斌器慢隶菱吸奄茬舆蒂仲湾捎矛毁咒饰宪啄罪唬瓣拼潘圾滞除甘殿圾媒2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p此次阶段营销计划主要为首批开盘细节做较多阐述。后期只做大概节点安排，视首批开盘情况再定后期细节。池奢烙脾晰沽银吵搏妊现橙韩悔馏褂矾渤虐伙邱桌槐尖昼鞭亚叫拇窘郭囚2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p
