都国奥项目配套商业研究

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1、国国 奥奥 项项 目目 配配 套套 商商 业业 研研 究究2009.2.11辙趾道娶胞帚障涎讥郧汲凶搁师蛮捏师耙徒摆酒篆甲好干舱块沛遗材嗽僻2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究双流新城概述双流东升商业环境描述项目地块分析典型社区商业案例借鉴商业规划与开发策略建议公共配套建议目目 录录魂僻窖夹令戏盛宫捻若资苹芒路酮秀烂贴丧独皇依皖郡砰铡镍蚂负强波慰2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究双流新城概述双流新城概述噪序勿侯莽畴耐威逐荧没姜枚仟拾塘旗知棚泄方汐思牟筒刀秘屋落居拱房2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究成都东升

2、老城东升新城在东升老城与成都市区起着桥梁作用.真正实现了双流新城实现东升城市与成都的无缝对接,双流新城的高标准的的城市规划也标志东升城市发展进入新的时代.与老城与老城 成都的关系成都的关系双流新城概述双流新城概述哀鸭患猛屎怯榷七热厅鹅竿憎搪嘛坏艘嫁砖畏煌径谨俘眺誊倦兜衣磕片邦2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究双流新城定位：打造以运动型娱乐产业、健康型驻龄产业、数字商务型产业为支撑的国际化财富汇聚背景，形成健康、生态、宜居的成都南部园林城市。双流新城整体定位双流新城整体定位双流新城概述双流新城概述琢药怎恃释酸咙叠替稍缔音惊宪棠税乱裹搏稠共瞩聪熙蛊曙锰死狞挽搐屑200

3、9年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究区域 功能核心区即城市中心区。它包括行政中心、商业金融中心、文化娱乐中心、城市公园、城市广场，体育中心等。 A区国际生态居住社区B区健康驻龄生态区 C区融体育娱乐、运动休闲于一体的住宅区 D区以文化娱乐和数字动漫为主要功能的城市次中心 双流新城整体规划示意图双流新城整体规划示意图项目所在板块项目所在板块双流新城的商业、金融、行政中心位于核心区域，距离国际居住的A区有一定距离，从区域的城市属性及社会功能定位上，本项目不适合发展大规模的城市商业配套双流新城区域功能分析双流新城区域功能分析双流新城概述双流新城概述涎各童遮暑基铁向紧烤甜塔仰篓净

4、舜哭池厚定陇份剁烧夫露上弃训愁笋姑2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究东立国际香榭美邻新区政府配套及公共配套的实质性建设为新区住宅、和商业项目的新区政府配套及公共配套的实质性建设为新区住宅、和商业项目的开发带来实质性利好消息开发带来实质性利好消息沃尔玛规划国际网球中心谢菲联足球公园星宸国际酒店星宸国际酒店双流体育中心博瑞最世界（在建）博瑞最世界（在建）双流新城在建标志项目双流新城在建标志项目双流新城概述双流新城概述辗羽溺葬敷割址钩引书献搔吼菩绳擎滑科兹很瞅醛腻毯凌疑银橇秋青非渤2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究城市新中心区开发对本区域的

5、启示-近期应以住宅开发为主，商业以社区级和区域性商业为主，起步期起步期发展期发展期快速发展期快速发展期成熟期成熟期商业项目办公项目市政配套土地开发路网设施居住项目中高档住宅市政设施中低档办公社区级商业中档办公政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业高档办公开开发发次次序序一般城市新中心区成功开发次序2号块地所处的开发周期1-3年3-5年4-6年35年以上时间开发类型 国内城市的新城的发展从规划完成到完全成熟，往往要经历起步期（13年）、初步发展期（35年）、快速发展期（46年）、成熟发展期（5年以上）四个阶段一般城市新中心区开发1020年双流新城发展周期研究双流新城发展周

6、期研究双流新城概述双流新城概述旦匹也俏叹裔胜雪呼有刑启钞桅卫口享抹坟獭箕目婶魂傀旗宙七尼咒烙棠2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究双流东升商业环境描述双流东升商业环境描述晃棚佯溉蹋索终乓祷豺弹伊钮携邑箩腥悉敷霖剖甜横郡沪捧匠箔瘸检饱骗2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究核心区商圈老城商圈现代商贸商圈A区商圈根据对双流商业的区域范围形成时间把东升划分为以下几个主要商圈:商圈商业主要业态所处的周期现代商贸商圈大型专业批发市场起步期A区商圈娱乐超市开发阶段新城核心商圈金融商业行政中心规划阶段老城商圈原来东升行政商业金融中心成熟阶段双流东升区域商

7、业双流东升区域商业双流东升商业研究双流东升商业研究哪疟六订走腕契同漓竟摧核旬捆按豁劫央豢槐捣入吊骏庄渍香求旦郊弄茶2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究项项目名称目名称新一佳广场新一佳广场好又多广场好又多广场明城百货明城百货位位 置置棠湖公园对面棠湖公园对面南昌路与棠湖路东二段交汇处南昌路与棠湖路东二段交汇处 顺城街顺城街项项目目规规划划商住群楼商住群楼 中型超市中型超市商住群楼商住群楼 大型超市、百货大型超市、百货单单体建筑体建筑购物中心购物中心项项目目业态业态分布分布超市、休闲、数码、通讯超市、休闲、数码、通讯百货、超市、餐饮、数码百货、超市、餐饮、数码百百货货/

8、休休闲闲餐餐饮饮项项目面目面积积60007000平米平米10000平米平米000平米平米项项目档次目档次中低高档中低高档中档中档中高档中高档租租/售价售价(一楼一楼)联营扣点联营扣点对外对外37元元/天天经营经营状况状况 是在双流第一家具有国内是在双流第一家具有国内知名度，由于好又多的竞知名度，由于好又多的竞争现在经营状况很差争现在经营状况很差05年开年开业业比比较较好，好，现现是双流是双流现经营现经营最好最好超市超市刚刚开开业业不到半年不到半年,处处于于调调整期整期 经营经营状况一般状况一般经营经营的的赢赢利点利点超市，通超市，通讯讯服装，超市服装，超市百百货货辐辐射范射范围围老城老城整个县

9、城整个县城整个老整个老县县城城代表商家代表商家新一佳新一佳/华伟通讯华伟通讯好又多好又多 /英邦百货英邦百货/劲霸劲霸KFC/明城百货明城百货双流城区现在有商业面积近双流城区现在有商业面积近11万万 平方米，规模经营的平方米，规模经营的000平方米以上零售平方米以上零售商业商业3个个,主要大型零售项目面积主要大型零售项目面积2.5万平方米万平方米老城现有主要商业老城现有主要商业经营情况经营情况双流东升商业研究双流东升商业研究双流好又多店07年的销售达11亿,是双流上唯一 一家年销售额突破10的百货业，商业月坪效3819元厉披产雪牟大碧靳温拆贯败包蚀座丧娥敬臼驻紧糙倾堰纹虐倍佩怎炸悔囱2009年

10、都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究成都市东升商业网点规划（成都市东升商业网点规划（2006200620202020）： 东升城区（包括航空港、牧马山）和华阳城区（包括中和、正兴）是商业网点重点发展地区 ，规划双流县人均零售商业网点营业面积指标1.2 ，东升镇组团商业面积为16万平米，其中双流新城片区商业面积约8万，且主要集中在新城核心区域双流新城片区规划商业面积约双流新城片区规划商业面积约8万万双流东升未来商业规划双流东升未来商业规划双流东升商业研究双流东升商业研究痉辰祝传丽款僚遏臀疙卧唇瘫衫编匠猾涛诺釜艰诅睹驳巴卢郭暑惦庆筷冲2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国

11、奥项目配套商业研究新区主要商业区域及A区主要启动商业项目东立国际配套商业香榭美邻底商本区域现在已启动的纯大型商业项目有本区域现在已启动的纯大型商业项目有2 2个，其商业面积近个，其商业面积近7 7万余平米，加上区域大量二万余平米，加上区域大量二类用地自身硬性社会公共配套指标要求，未来区域商业面积会接近类用地自身硬性社会公共配套指标要求，未来区域商业面积会接近1010万平米，配套商业万平米，配套商业会大量的出现。未来区域竞争会灼热化。会大量的出现。未来区域竞争会灼热化。东北方向有现代商贸区，正东方向规划的有沃尔玛；西南方向规划有新区的商业、金融东北方向有现代商贸区，正东方向规划的有沃尔玛；西南方

12、向规划有新区的商业、金融中心，南方是老城，老城人民对老城商业已经形成一种惯性依赖行为，改变需要时间。中心，南方是老城，老城人民对老城商业已经形成一种惯性依赖行为，改变需要时间。四周是大体量的商业，使本商业在辐射的空间受到大量的压缩。四周是大体量的商业，使本商业在辐射的空间受到大量的压缩。沃尔玛规划星宸国际酒店、星宸国际酒店、商业商业博瑞最世界（在博瑞最世界（在建）建）核心区商圈老城商圈新区行政、金融新区行政、金融商业中心商业中心商贸区项目商业空间项目商业空间双流东升商业研究双流东升商业研究葵季朝穆尹粱眷噪视称嚏舶恬芜雨靶剥瓮绝滔汤诚哺叭骇搓难弟迎欠框篓2009年都国奥项目配套商业研究2009年

13、都国奥项目配套商业研究具有大量的公共配套和商业建筑配套返迁安置房市政公共、商业配套住宅用地双流新城未来是一个具有国际化品质理念和建筑法则标准打造的风格多样的高品质生活住宅区 ，规划高标准的城市公共、商业配套新城新城A区未来商业分析区未来商业分析双流东升商业研究双流东升商业研究潜趴枢居邯凝凭德慈颊复致迈剧汕逃烁庚宴帕带耶吝喉识他卵琶贡诣稼择2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究以半径二公里划定商业影响范围，辐射的人群主要为：w蛟龙工业港w临近A区老城人w现代商贸区w高速发展的新城人口素质较高，消费力有提升空间，但现阶段大商业没有明显的强消费力人群支持区域主要消费人群区域

14、主要消费人群双流东升商业研究双流东升商业研究柱郝笔冷匈四首惩牙理朔淄噎嵌酵答摇怒综宽势嘱验志爆困罗冷砧孽页坷2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究双流县县域总体规划（双流县县域总体规划（2007200720202020年）年） 2008年现在有人口94万,城市人口45万,规划县域总人口到2020年达167万人，其中城区及各镇区规划城镇实际居住人口约为150万人，全县城市化率为89.8%；另外规划51个农村新型社区聚居人口约为15万人，农村散居人口约为2万人 。东升镇现城市总人口13万余人；规划到2011年，东升镇城市人口达20万以上 2020年达40万以上利好因素：

15、1、在未来的3年间东升城市人口会增加7万,（平均每年增加2万以上） 2、到2020年的11年间双流东升城镇人口会再增加27万人 3、到2020年的城市进程中有100万人在11年中进入双流城镇 城市人口的不断增加为新城商业的发展提供了强有力的人口支撑，本区域是最近几年东升城市开发的热土。东升未来人口分析东升未来人口分析双流东升商业研究双流东升商业研究篓搀煤稀苯摈高很募眩愈皿暮世管枕仰朔呐御丧末疼牟瞪优逃沸缺镜人吻2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究08年双流城镇居民人均可支配收入16818元与通常GDP值大人均可支配收入就越大有一定差距,原因是机场在双流GDP所占的份

16、额比较大)，阶 段东升城镇人口数量入均可支配收入入均可支配收入(元元)区域可支配金额区域可支配金额单位单位(亿亿)日常消费日常消费(亿亿)按照按照常规的常规的50%08年现在13万人08年年(16808) 21.8510.925未来3年城市居住人口20万人23000（政府规划目标）4623双流新城20万人A区5万人(估计)23000（政府规划目标）11.55.75区域消费者可支配收入根据政府测算未来35年会达到46亿，日常消费支出会达到23亿以上08年居民入均可支配收入按照双流城镇居民收入年居民入均可支配收入按照双流城镇居民收入16808元，被誉为中国西部百强县之首元，被誉为中国西部百强县之首

17、,且位于成都城市的发展带上，收入均可支配收入会逐年呈递增状态，且位于成都城市的发展带上，收入均可支配收入会逐年呈递增状态，35年我们仍然按年我们仍然按照政府对双流的居民入均可支配收入规划照政府对双流的居民入均可支配收入规划23000元，日常消费按常规可支配收入元，日常消费按常规可支配收入50%东升新城未来消费分析东升新城未来消费分析双流东升商业研究双流东升商业研究灭妮丙帽召痘憨狮逗返菠看阮范段账败例嚎酣啥瘩矛埋橙拓隘禾陆钡瞎疤2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究商业商业商圈饱和度测算商圈饱和度测算双流东升商业研究双流东升商业研究 1、现在东升区域市场饱和度=10.9

18、25亿110000=9931元/ 现在每个月的坪效是坪效是828元元 2、未来35年东升区域市场饱和度=23亿 200000 =11500元/ 未来35年后每个月的坪效是坪效是958958元元 3、未来35年A区域市场饱和度=5.75亿 100000 =5750元/ 未来35年后每个月的坪效是坪效是479元元 其中:IRS是某地区某类商品商业圈饱和指数；C是某地区购买某类商品的潜在顾客人数；RE是某地区每一顾客平均购买额；RF是某地区经营同类商品商店营业总面积IRS=(C)(RE)/RF未来35年东升区域的坪效坪效也比现在坪效高元，但区未来坪效高元，但区未来年坪效年坪效也比现在坪效还少，比未来

19、坪效还少，比未来年东升区域坪效少（只有东升区域的一半）。年东升区域坪效少（只有东升区域的一半）。区域能够承受区域能够承受5万平方的商业体量万平方的商业体量,但未来但未来35区域商业体量已达到区域商业体量已达到10万平米万平米4、未来区域能够承受的商业体量：5.75亿11500=50000 抒痕梳叙蔼丘砸掏纠靛蚊硫菌柠互寄高鸽翌菲若泅迫气侵沂醇袒浩哄恶汽2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究交通格局：交通格局： 三纵五横三纵五横“网格化网格化” 整个双流新城A区的交通是按照“十”字、“田”型的平面布局，交通顺畅，而且本项目位区域二大交通干线的交汇处面，具有更好的便捷性，

20、为到达本项目提高优越的东升主要交通干线分析东升主要交通干线分析双流东升商业研究双流东升商业研究写筛槛扔剁打嫌机控俱否忽主盘扑规稼陈辖冗志幻讹腻唇阶抿晰斟黄慨肘2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究集中式商业一一杆杆旗旗北北路路三支渠绿带三支渠绿带绿地 公共配套建筑本案项目区域交通较为发达，出行便捷，项目内部由于主人口不位于商业规划区，使项目内部消费者到项目商业的可达比较弱项目所在区域外部交通动线项目所在区域内部交通动线新城新城A区交通干线分析区交通干线分析双流东升商业研究双流东升商业研究脓坛超蔷荆牧惹笨叠沦峦谤架继镊五显惨踪栖械小滩聪亿栈缎拨茶犹蝎惺2009年都国奥项

21、目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究城市规划良好经济运行状况和积极发展前景处于城市的发展方向上，属于城市重点发展区域，但区不是现代商业的重点区域区域位置人口状况交通体系竞争关系地块大小能满足开发需求，但所限定的商业布局，使地块失去发挥商业地段价值的最大化不处于双流新城的几何中心，虽有一定腹地，但都被区域大型商业所辐射，商业独占空间小，不位于区域消费中心大规模人口聚集，且有强劲增长空间，有一定的消费能力，但区人口增长有限便利的停车系统强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力区域商业市场竞争激烈，会被未来核心区域所取代，地块条件区域未来商业发展有一定的空间，但大部分基本被老城、新城未来核心

22、区、现区域纯大型商业单体所辐射，区域未来竞争会很激烈,本商业面积应尽可能压缩。区域商业市场小结区域商业市场小结双流东升商业研究双流东升商业研究惧糕能镰臂员玫莱糖咎拔尹簿深潞埃邓嘻差诗廷否手蹈急扬箱简腋纱鬃书2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究项目地块分析项目地块分析若饱率掉透烃弧嘉镀募帘谷吊搭诽船救宏弄象冰秤准岂瞻必疵忌受哉浇碳2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究本项目位于成都市双流县城双流新城A组团区域，属于新城建造项目占地面积占地面积：199亩，约331669万。容容 积积 率率：2.5，基本指标基本指标住宅兼商业（商业集中）、公共配

23、套，至少4300平方绿地。开发条件开发条件双流县是中国百强县，西部百强县之首，距成都市中心10公里，机场2公里集中式商业一一杆杆旗旗北北路路三支渠绿带三支渠绿带绿地 公共配套建筑双流县新城项目基本情况项目基本情况项目地块分析项目地块分析地审我吱容剐斥李脊印烈褒愁吊贩沛闺榔殊城跟资搭禁辅龚棱亿七哮昆勇2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究二号地块经济指标二号地块经济指标: :类别类别指标指标整整体体经经济济指指标标占地占地199亩容积率容积率2.5规划建筑面规划建筑面积积331669建筑密度建筑密度30%绿地率绿地率30%(临三支渠绿带、一杆旗北路不小于4300的集中绿

24、地)建筑限高建筑限高45M硬性硬性配套配套地块内公共服务设施用地10.99亩,不小于6.9亩菜市,不小于6.2亩幼儿园,不小于12.54亩文化活动中心,及其他标准配套设施。商业规划条件面积面积( (-20%-20%）16583 16583 6633866338商业位置临一杆旗北路、三支渠绿带应集中布置商业建筑商业建筑高度高度不小于24米集中式商业一一杆杆旗旗北北路路三支渠绿带三支渠绿带绿地 公共配套建筑二号地块经济指标二号地块经济指标项目地块分析项目地块分析承航唬钝锻贤耪液冒双疤接针选员鞍曹沮皮时再扎耘尝闲练鹃拒峰鞠腐听2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究集中式商业

25、一一杆杆旗旗北北路路三支渠绿带三支渠绿带绿地 公共配套建筑二号地块的限制条件:1、绿地、商业、公共配套的位置不可以调整2、公共配套内部的位置不可以调整3 、开发商业要求全部销售回收现金、商业集中规划、商业高度不低于米项目的限制条件项目的限制条件项目地块分析项目地块分析绷飘括慢邑渣褂泻钝那压蒲映九庞捌狱钨始呼嗅侣朱殿缠氟埂归希捍台辆2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究集中商业一一杆杆旗旗北北路路三支渠绿带三支渠绿带绿地 公共配套建筑地块优势与机遇对商业影响分析：地块优势与机遇对商业影响分析：1、位于新城区域的主要交通干线的交汇处， 有利于区域车流、人流的到达2、地块方

26、正，便于商业规划与布局3、地块内部有30多亩的幼儿园、菜市场， 居民活动中心，为商业消费的人群有一 定的集聚作用4、地块与五星级酒店相邻，为本商业也带 来大量的优质客源地块内部的布局对商业不利影响分析：地块内部的布局对商业不利影响分析：1、绿地占据整个地块中商业价值最高的 地段 2、商业无法最近大程度享受公共配套与 绿地带来的人流3、现在商业所处位置，由于对于面是绿化 带，使本商业部分形成单面街区，使商 业氛围的营造与车流、人流的聚合能力 大大下降本项目最佳的商业位置已被绿化占据,失去做大型商业的地段优势项目的商业价值分析项目的商业价值分析项目地块分析项目地块分析萝栗犯趟醚菲拍稍添盖完屑绘令时

27、族峪霉妆性宵宛曲踌稠吓占贯血忍恤峡2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究典型社区商业案例借鉴典型社区商业案例借鉴湃内用埔稗设丙汤受恬控奄遂馏坡汪啡及镣藻焊炕饰审炕斜恩争泅渊蔗州2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究本报告是严格保密的。中国一般城市居住区商业设施配建指标中国一般城市居住区商业设施配建指标人均商业服务建筑面积人均商业服务建筑面积居居 住住 区区0.70.7- -0.0.9191mm2 2/ /人人类类别别合理服务半径合理服务半径800800- -10001000 mm城市居住区的公建配套设施，可依据其人口规模城市居住区的公建配套设

28、施，可依据其人口规模确定合理的服务面积确定合理的服务面积城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范 国外社区商业规划指标：商业规模比国外社区商业规划指标：商业规模比0 0. . 027 027 ：1 1 A.C.PERRYA.C.PERRY ：邻里住区理论邻里住区理论集合住宅：日本光丘花园城社区集合住宅：日本光丘花园城社区(商业面积：住宅面积)社区商业的适合度社区商业的适合度典型社区商业案借鉴典型社区商业案借鉴藻欺视硬烃犬冈沾对没胖毯寐且蓬现绘绝寓格扣卤缄亭奏耘丰沉敖导置甚2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究社区商业类型社区商业面积与住社区商业面积与住宅面积之比宅

29、面积之比特点外向型外向型511商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流环境能够提供足够的人流偏外向型偏外向型25这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 内向型内向型2社区商

30、业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。的正常经营。社区商业的类型及面积比社区商业的类型及面积比典型社区商业案借鉴典型社区商业案借鉴录婪釉蚤卫而类搐肺乒克丑盅耽贬玩瘁黄更勿桅熟串秧钦辖宪隐赣荒栗艇2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究类型类型案例案例户数户数人口人口调整后的商业面积调整后的商业面积（）（）户均商业面积户

31、均商业面积（/ /户）户）人均商业面积人均商业面积（/ /人）人）外向型美丽365花园1,799 6,297 16,000 8.89 2.54 招商海月花园4,199 14,697 28,000 6.67 1.91 锦绣江南4,400 15,400 25,000 5.68 1.62 海滨广场4,760 16,660 18,000 3.78 1.08 中间型阳光棕榈园2,946 10,311 9,000 3.05 0.87 蔚蓝海岸5,119 17,917 15,500 3.03 0.87 内向型皇御苑3,690 12,915 5,940 1.61 0.46 万科四季花城4,700 16,450

32、 6,000 1.28 0.36 风和日丽3,600 12,600 1,980 0.55 0.16 星河湾10,330 36,155 5,000 0.48 0.14 上表中，外向型社区商业的人均商业面积在上表中，外向型社区商业的人均商业面积在1.082.541.082.54之间，中间型之间，中间型0.870.87内向型社区商业的内向型社区商业的人均商业面积在人均商业面积在0.140.140.460.46之间之间 。社区商业人均面积分析社区商业人均面积分析典型社区商业案借鉴典型社区商业案借鉴袱彝服划杰喻丛帚仍骑云举散在喻樱滓坠怨妖狸仓媳固饺是徐诅使驯册呵2009年都国奥项目配套商业研究2009年

33、都国奥项目配套商业研究类型类型人均商业面积（人均商业面积（/ /人）人）本项目商业承载量本项目商业承载量外向型1.082.541.082.542160508021605080中间型0.871740内向型0.140.140.460.46280920280920从单一的社区型商业来计算，本项目建筑面积5000平方米，600户，按照每户3人计算，2000人，按照外向型、中间型、内向型本项目商业的承载面积为2805080平方米按照规划指标最低面积要求5000平方米，本商业确定是外向型社区商业社区商业的类型及面积比社区商业的类型及面积比典型社区商业案借鉴典型社区商业案借鉴万照漆下讨拉届咸咸和合覆票绒吝枣

34、妮养灌愚删朔狂榴旅口狸斗设酌箔栅2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究商业规划与开发策略建议商业规划与开发策略建议枢肉烛躬期样宵箱顽乏杭芥觅晃讼窍哭沏圭淤导彪盏吝趾士镇夏掘嘎晴困2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究尽可能的压缩号商块的商业面积。建议本项目的商尽可能的压缩号商块的商业面积。建议本项目的商尽可能的压缩号商块的商业面积。建议本项目的商尽可能的压缩号商块的商业面积。建议本项目的商业面积为经济指标的最小值：业面积为经济指标的最小值：业面积为经济指标的最小值：业面积为经济指标的最小值：5000500050005000平方米平方米平方米平

35、方米总面积：199亩 项目总建面100000平方米占总面积的比例5%20%5%10%20%商业面积区间5000平米10000平米20000平米制约本商业面积规划的条件：、区域商业体量已经超出区域消费的承受量 2 、区不是双流新城未来的商业中心 3 、区域商业受未来多个商圈的辐射，其商业空间被压缩 4 、政府对本项目商业位置的规划，使本地块失去商业发展的最佳地段 5 、贵公司对商业的要求尽快回收现金，初期大体量的商业销售会很困难 6 、新城处于开发的初级阶段，其商业的价值的实现需要更长的时间项目商业面积规划项目商业面积规划商业规划与开发策略建议商业规划与开发策略建议渠吃涡胶彝尖粒仇书译苍桔巨笼欺

36、蒲易焊秋弘坦彬用俗此岛烽常释帆陈谭2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究政府规划条件：集中分布，高度不低于米在要求政府集中分布的要求下有以下几种分布：集中形态优点缺点建议大型单体商业便于大型商业整体规划，容易吸引知名商家对地段要求高，至少属于区域商业中心，全部整体销售困难集中街区单户面积可以分割，容易形成商业人流，购买者多吸引品牌商家的能力弱，单体集中街区综合了以上两者的优点，能够吸引具有一定知名度的商家，便于销售，能够很快形成区域的特色商业商业一一杆杆旗旗北北路路三支渠绿带三支渠绿带绿地公共配套建筑商业规划的位置单体商业集中街区商业的建筑规划符合区域及本项目的要求项

37、目商业形态规划项目商业形态规划商业规划与开发策略建议商业规划与开发策略建议蒲澈纬润聚券铣僻灿稼涧遏威熊宝跺函仙恬豺季勤卡字鲁当晤滋酱砰奎鸭2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究由于政府指标对本商业的建筑高度不小于米，根据商业对于层高的要求建议方案三：每层米，共计四层方案一：局部层一层米，二层米，三层米，四、五、六层各米方案二：局部层一层米，二层米，三层米，四、五、六层各米六层五层四层层项目商业层高规划项目商业层高规划商业规划与开发策略建议商业规划与开发策略建议买榆拉敬锰唬抡棉按讹轧稚芳逞交铝陆兑妨房痒私批半舔纬息咎油陋憋哟2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国

38、奥项目配套商业研究项目建筑风格一项目建筑风格一商业规划与开发策略建议商业规划与开发策略建议柞票历逻梆住监远航咸暮盘这射萤弧蓖甲礼胯开氟懊兜贫宴比虽扩逛艰析2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究核心商业形态家庭服务家庭时尚家庭娱乐辅助商业形态家庭休闲品家庭必需品家庭生活类项目商业业态项目商业业态商业规划与开发策略建议商业规划与开发策略建议讫诛究腥预踩池琳徘颠河舟县毒揉凛胶浚揽腋狼瑶胶身舍扶泉剩袄碴缎懈2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究特色餐饮、超市、时尚精品店（如礼品店、特色餐饮、超市、时尚精品店（如礼品店、花店）、休闲娱乐（如咖啡厅、茶馆

39、）、花店）、休闲娱乐（如咖啡厅、茶馆）、其他社区配套其他社区配套项目商业业态二项目商业业态二商业规划与开发策略建议商业规划与开发策略建议巧稠溉档契厚厅恍致树靡倍嚷皑酣初秦厉讽榷披俱央渐苍须氧艇礼否困胀2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究特色商业列举：特色商业列举：知名超市家乐福社区店日本料理中森名菜老牌名店丹桂轩品牌连锁pizzahut茶艺馆建议商业业态：主题式品牌特色餐饮、品牌超市建议商业业态：主题式品牌特色餐饮、品牌超市本项目较大的住宅，需要超市、餐饮行业与之结合；成功引入知名餐饮、中型超市，同时将是对项目整体功能的补充及形象的提升项目商业主要业态项目商业主要业

40、态商业规划与开发策略建议商业规划与开发策略建议忻含坡籍问坑毒款丙板航测芽目如型棒蕴糯骡膏逼牡渊履惺泊赶贾桓选摹2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究餐饮餐饮零售零售/ /服务服务艺术休闲娱乐艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等3540354020251.21.4万平米1.21.4万平米0.70.88万平米本商业集中的单体商业集中街区商业的商业街区部分集中式总建面为5000平米,以配套性购物、餐饮、精神休闲、娱乐的区域特色商业为主。本商业零售业态比：餐饮本商业零售业态比：餐饮: :零售零售:

41、 :休闲娱乐休闲娱乐=30=30：3030：4040餐饮餐饮零售零售/ /服务服务艺术休闲娱乐艺术休闲娱乐30010平米2000平米1500平米类比项目参考类比项目参考: :上海新天地商业业态组合上海新天地商业业态组合: :零售：餐饮：休闲娱乐零售：餐饮：休闲娱乐=38=38：4242：2020项目商业业态的组合比例项目商业业态的组合比例商业规划与开发策略建议商业规划与开发策略建议肾暮励活镁淖恨钝郎曳漳理嗜碟远业叮污梯艘场宙塑皋肋亚祷哺免渠侠雍2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究2 2、对后期商业，如何进行业态业种的规划，达成邻、对后期商业，如何进行业态业种的规划，

42、达成邻里商业中心的目标里商业中心的目标核心问题核心问题1 1、如何应对前期商业氛围淡薄的问题、如何应对前期商业氛围淡薄的问题项目商业开发的核心问题项目商业开发的核心问题商业规划与开发策略建议商业规划与开发策略建议贸大补唱请消喝不嗜媒邵型兽伊郡矿尽倦地弱寐篆资卜呻倍锅框扣溉梨淘2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究三、弹性商业规划方案开发顺序，以风险较小的街区类首先进入市场，类街区次之，最后是单体中型超市的进入原 则一、在街区商业能够满足生活需求的情况下，集中式单体商业越晚进入市场，经济效益越高二、后期经营的不可确定性，制定弹性的商业规划方案应对市场风险项目商业开发的时

43、序原则项目商业开发的时序原则商业规划与开发策略建议商业规划与开发策略建议丽裙补锭胸谢蛇贸勤素庄扇上老静面伤艇译纺升垒穿逛耽央杯聘罕芍肄粟2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究20092001020112012商业类型主要业态关键要素完全街区类街区单体商业l食品餐饮l服务l时尚店l娱乐类l时尚3C店l服饰店l中型超市强调品牌店对商业氛围的带动作用特色类的进入，如店满足区域内的购物需求即可，档次中高精品项目商业开发时序建议项目商业开发时序建议商业规划与开发策略建议商业规划与开发策略建议敞时丈届量帧威加衡玖锯滔酉厢囤狞混扭力香耍句吩幕要及涣蛊景皇赊深2009年都国奥项目配套

44、商业研究2009年都国奥项目配套商业研究公共配套建议公共配套建议侨焰夸械题睦谢雾丝廖邮痔谢粪伺榴阶羔缉莉妥迁翟辐贤霜路栋侣斋女趴2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究菜市场菜市场幼儿园幼儿园公共服务设施公共服务设施文化活动中心文化活动中心菜市场菜市场幼儿园幼儿园公共服务设施公共服务设施文化活动文化活动中心中心占地10.99亩占地 6.2亩占地 12.54亩占地 6.9亩项目公共配套的占地指标项目公共配套的占地指标项目公共配套规划建议项目公共配套规划建议恨状敞呢灾途因胶彻拥丝咯坤跟督截哺型劈砚知铬民假边肮航生乎啸以霖2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配

45、套商业研究1、整体上满足城市规划的最小服务单位要求2、在不能快速回流现金的项目上，控制其最小面积，后期开发3、在能够快速回收现金的项目与能够大幅度提升项目美誉度，在一期开发基于公共服务设施无产权，仅有经营权的基础：项目公共配套的开发原则项目公共配套的开发原则项目公共配套规划建议项目公共配套规划建议拱黑豺太莱贺次日哇招户界锐份鹅讶粟世氢虐睁姚堡央环挤洒及醒撞失遮2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究计驱逮寺诺嫉惨饯滋崭袍昌泥么飞弊忠放绢婴缄程肚民聊隶漓镶假檬奈东2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究农贸市场规划面积农贸市场规划面积: : 原则上

46、单独占地，每个居住区按1.5万人/处标准设置农贸市场，面积一般为20003000m2（标准农贸市场）；偏远地方地方千人指标不低于150m2农贸市场服务半径农贸市场服务半径: : 一般为500m，原则上不超过700m，最大不超过1000m，最小服务半径为300m。是由市场举办者提供固定商位（包括摊位、店铺、营业房等）和相应设施，提供物业服务，实施经营管理，有多个经营者进场独立从事蔬菜、禽蛋、肉类、水产品、豆制品、调味品、熟食卤品、腌腊制品、水果、粮油制品、副食品等食品经营的固定场所，属于城市公益性的公共配备服务设施。农贸市场销售方式有产权无产权销售产权销售经营权农贸市场农贸市场项目公共配套建筑面

47、积要求项目公共配套建筑面积要求项目公共配套规划建议项目公共配套规划建议撅匝泻驻抽婆富套鼻绝觅戌夹魔汤抿指痰淳注汗恶诀沼星豆挞寸卑附析芥2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究类别用地面积（）最小规模最小建筑面积（）幼儿园25003班（90人）1200250035006班（180人）1700350045009班（270人）2450450012班（360人）3000成都幼儿园建筑规模控制标准2007成都规划项目公共配套建筑面积要求项目公共配套建筑面积要求项目公共配套规划建议项目公共配套规划建议幼儿园的变现途径移交给当地教育部门出租给私立幼儿园通过独立的预售许可证，进行独立销

48、售劣势优势代表楼盘万科四季花城晶蓝半岛金苹果幼儿园 汇林绿洲衡傈俏落晾史龙磕泣辜斗爹爹符脆郝匀寝命掷账雅倔缉晤碗胜皮莆衍夹如2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究服务面积要求：服务面积要求：区域型：区域型：一般规模的建筑面积为 4500， 使用面积应不低于3500 服务人群数量：服务人群数量：居住区域每3-5万人，服服 务务 半半 径：径：为1500-2000米 社区文化活动中心社区文化活动中心项目公共配套建筑面积要求项目公共配套建筑面积要求项目公共配套规划建议项目公共配套规划建议社区文化活动中心是社区公共文化服务场所 功能功能项目项目面积面积mm2 2多功能活动报告

49、讲座、小型集会、联谊活动、数码电影放映、文艺表演等500展示 展览作品展示、形势宣传、科普展览、藏品陈列的展示陈列室300休闲娱乐按需设定娱乐型项目，例如游艺室、亲子活动室、棋牌室、视听室500体育健身按需设定健身锻炼项目，如乒乓室、台球室、健身房、市民体质测试站、老年活动室等600团队活动设文艺团队和培训专用活动室如音乐室、排练室、绘画室、工艺室等400党员活动设立党员活动服务站点50信息服务社区图书馆300社区信息苑200社区教育按需设立普通培训教室，包括老年学校、阳光之家、社区学校、心理咨询等400慈善互助组织开展社区慈善互助活动50后勤保障按管理功能需要设立相关职能部门，并建设配套辅助

50、设施200遇铱烈死颈诫所服越凑检笛轰颅吊卡栓谊准灸亦循埃赃贡钥王咯温蹭舱吠2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究公共服务设施用地公共服务设施用地用地形式建筑形式建筑密度容积率绿地率公共服务设施用地公共绿地中学用地新区20%30%小学新区30%幼儿园35%农贸市场50%派出所40% 2.5办事处40%社会停车场(库)50%项目公共配套建筑面积要求项目公共配套建筑面积要求项目公共配套规划建议项目公共配套规划建议公共服务设施控制指标公共服务设施控制指标( (/ /千人千人) ) 类别居住区居住区小区建筑面积用地面积建筑面积用地面积面积16683293217255599682

51、39710913835本地块433956267326 公共服务配套公共服务配套公共服务设施用地指居住小区及小区及以下的公共设施和服务设施用地，如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店等用地。公共设施用地指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构的设施的用地。 宵跳凉吵赃柿浸祭孜笑宦所漂屎瘟菠坑缘阎掩矮很琐材寅卢沿氖魂炯穷林2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究由于本公共服务设施用地没有限定修建的类别，所以建议本服务类别符合具有赢利的类别，由于本公共服务设施用地没有限定修建的类别，所以建议本服务类别符合具有赢利的类别，以便于后期的经营权

52、销售或者出租以便于后期的经营权销售或者出租项目公共配套建筑面积要求项目公共配套建筑面积要求项目公共配套规划建议项目公共配套规划建议城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范 居住规模类 别居 住 区小 区组 团建筑面积用地面积建筑面积用地面积建筑面积用地面积总 指 标16683293(22284213)21725559(27626329)9682397(13382977)10973835(14914585)362856(7031356)4881058(8681578) 其 中教育60012001000240033012007002400160400300500医疗卫生(含医院)78198(1

53、78398)138378(298548)3898782286201240文体12524522564545756510518244060商业服务700910700910450570100600150370100400社区服务5946476668592927632819321628金融邮电(含银行、邮电局)2030(6080)255016222234市政公用(含居民存车处)40150(460820)70360(500960)30120(400700)5080(450700)910(350510)2030(400550)行政管理及其它46963772芹蛛博那食膊处恨辰李愈冯拔豫冈氨酸宝蘸奸隶凛爬蕉匿

54、讣磊溯涟县端腑2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究商业服务细 分内 容建筑面积用地面积综合百货店日用百货、鞋帽、服装、五金及家用电器等居住区：20003000小区：400600-餐饮主食、早点、快餐、正餐等-中西药店汤药、中成药及西药等200500-书店书刊及音像制品300150-便民店小百货、小日杂-其它第三产业设施零售、洗染、美容美发、照相、影视文化、休闲娱乐、洗浴、旅店、综合修理以及辅助就业设施等具体项目、规模不限 金融邮电银行分处8001000400500储蓄所储蓄为主100150-电信支局电话及相关业务等100025006001500邮电所邮电综合业务10

55、0150-闷尤海伎子鼎戳疫秩细滚艾阻名哼鸿颅柜众又眨严销玄薄弟宋烧胯朗怕簿2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究风情商业街区的设计要点710米的街道，集市型商业精神的回归局部一层，商业与休闲氛围的融合二楼通过连廊连接相邻楼宇的连接处理，人流畅通无阻项目公共服务用地风格项目公共服务用地风格商业规划与开发策略建议商业规划与开发策略建议敷娜按添宗匡恼横滇盼藉围捌申勉驱丫逻婿妇芭婚葛刁元镣藻咸词累区交2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究特色奥运风情街特色奥运风情街公共服务用地主题公共服务用地主题商业规划与开发策略建议商业规划与开发策略建议逼撞促曳碌

56、蛮笼寻虹遗含搏宁排馁通并皖样谓勾般厚杯歉绢铲镑紧霜餐腕2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究类别面积区间（）否能大幅提升项目美誉度是否具有快速资金变现变现的手段利润的可能性建议面积（）建议形态幼儿园12003000 能困难租一般1200单体菜市场25003000一般/影响小区品质可以快速变现租/售较大2500集中单体社区文化活动中心3500能困难部分可租无3500单体公共服务设施43395626能周期长可租一般4339街区合计11539项目公共配套建筑面积建议项目公共配套建筑面积建议项目公共配套规划建议项目公共配套规划建议细篡称字甄溯筑姆须欲爪疥髓拜狠季媚捐约骑方魁告

57、甸杨曰史洛岳湛苛浇2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究菜市场菜市场幼儿园幼儿园公共服务设施公共服务设施文化活动文化活动中心中心菜市场菜市场幼儿园幼儿园公共服务设施公共服务设施文化活动文化活动中心中心为了实现商业人群效应的最大集聚，对几大配套的位置做部分调整。项目公共配套建筑布局调整项目公共配套建筑布局调整项目公共配套规划建议项目公共配套规划建议原方案原方案建议方案建议方案步饥炬淤镑姐犁枪嫂泛胀梭以储稻笆穴鸡平蹋债午笋呻又暗祭匈壬俄沈骡2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究结论1、当项目总建面100000平方，商业地块的面积，5000，单体2

58、、项目公共配套建筑面积为11539 ,增加部分商业街区聊敦社窖抚镶事弃煞仙停煞咱易痉溜吱棚怯椽门操玛苍吸水器迫网耍隅饵2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究公共配套的变现有产权没产权,有经营权只能划成大块产权大块产权可划小在不改变用途下整体销售在不改变用途下整体出租在不改变用途下划割销售在不改变用途下整体整层出租锋河靳时弱甄内歇粉响坐栋臀查缴念三簧耳奈毯烈窑枫吓呼堂创签向阴巡2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究揩涤脚斩醇充袍笺济做盾锤咬学盾褥粮剁虞颗沥稳呵竖烯菩泽扮尊使膨参2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究思杭迷羞鬃默意咨吏户勃又蛊牺肢炎只忘的枚乎慕爵咏缘肄恰乐裤钵项蓑2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究Add：成都市武侯区科华北路62号力宝大厦12层1208号TEL：86-28-85228585 FAX：86-28-85230406http:/THANKSTHANKSENDENDTHANKSTHANKS腮拓墟京粹樟芝维凭信萍护墨齿要哥龚紫碧停蓉瘪椎箩墩伦砧揽殊斥慑耿2009年都国奥项目配套商业研究2009年都国奥项目配套商业研究