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1、河源市写字楼调研报告河源市写字楼调研报告2014年年5月月8日日谨呈谨呈: :广东长鸿实业集团广东长鸿实业集团赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/ 一个城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关，河源市作为一个三四线城市，写字楼市场起步较晚，目前还处在发展阶段，市场有待进一步的培育和发展。许多的企业，尤其是中小型企业仍然选择在住宅或商铺办公。已有的写字楼物业档次也在逐步提高，尽量满足现代企业的办公需要。2、河源办公物业分布较分散，成规模的写字楼办公物业主要集中在建设大道附近区域 河源市区
2、有5000余家中小企业，办公场所分布比较分散，多数选择在沿街商铺或住宅办公（如兴源路、河源大道附近）。目前成规模的写字楼办公物业主要集中在建设大道附近区域。但由于写字楼普遍档次不高，商务中心格局优势并不突出。3、写字物业的租售情况整体较好，尤其是停车方便、装修档次佳的办公场地，市场呈现供不应求的局面。 据调查，河源目前现有的写字楼物业主要以销售为主，且情况较好。写字楼的租金水平普遍集中在30-40元/m2月左右（含装修）。个别素质较好的（如华达凯旋广场），租金在50元/m2月左右（含装修）。写字楼物业的售价水平则主要集中在8200-9000元m2。 随着入驻率的提升，部分写字楼物业（如东方明珠
3、大厦等）停车位不足、电梯荷载量低等弊端逐渐凸显，对租客造成了一定的负面影响。而对于那些停车方便、装修档次较好的办公场地，则更受市场青睐。河源市写字楼市场分布赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/ 按照城市发展的行政区域，目前河源市写字楼由高新区和源城区组成，其中高新区档次和品质较高，价值导向引领整个河源市写字楼发展方向。源城区高新区格局特点高端写字楼区域配套成熟，商业氛围浓交通便利，最早期写字楼，最为集中区域河源市写字楼个案研究商汇国际开发商：美联地产开发商：美联地产项目位置：河源市文明路项目位置：河源
4、市文明路38号号总建筑面积：总建筑面积：67057.56 平方米平方米开盘时间：开盘时间：2013年年12月月9日日 售价售价: 79009000元元 包装修包装修 租价租价:40元元/m2楼层：楼层：26层层 1-5层商业层商业层高：层高：3米米9电梯：电梯：6部部套数：套数：163套套车位：车位：1000个个物业费：物业费：3元元8得房率：得房率：78%优惠方式：按揭优惠方式：按揭99折，一次性折，一次性98折、折、5年返租年返租配套设施：多动能会议室、大型休闲广场、公共卫生间、茶水间、中央空调、空中配套设施：多动能会议室、大型休闲广场、公共卫生间、茶水间、中央空调、空中花园。花园。销售情
5、况楼层楼层1313层层1414层层1515层层1616层层1717层层1818层层1919层层2020层层2121层层2222层层2323层层2424层层 合计合计己售己售4414886439未售未售888447482457抵押抵押备案备案4414886439楼层楼层1 1层层2 2层层3 3层层4 4层层5 5层层6 6层层7 7层层8 8层层9 9层层1010层层1111层层1212层层合计合计己售己售商铺商铺商铺商铺商铺426416未售未售88682436抵押抵押备案备案426416共148套，备案55套，93套未售，销售率达37.1%，开发商资金充足。所有楼层全都推出来销售，客户选择性
6、大，不受楼层影响，造成后面不好的户型难卖出去，去化不均。赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新量同行第一！下载地址：http:/ 优势：优势：1、包装修。、包装修。2、多功能会议系统、多功能会议系统、大型休闲场地。大型休闲场地。3、1000个停车位，个停车位，保障需求，安全便捷。保障需求，安全便捷。4、全玻璃幕墙，时、全玻璃幕墙，时尚大气的外观容量采尚大气的外观容量采光、通风和保温动能。光、通风和保温动能。5、整体中央空间，、整体中央空间，分户计量，比普通空分户计量，比普通空间节能间节能30%。劣势：劣势：1、地段已成熟没有、地段已成熟没有太大的升值空间。太大的升
7、值空间。2、四周都是住宅居、四周都是住宅居民，汽车站就在对面民，汽车站就在对面体现不出项目的档次。体现不出项目的档次。3、路面行驶车辆多，、路面行驶车辆多，经常有堵车现像。经常有堵车现像。汇景广场开发商：河源市汇景置业有限公司开发商：河源市汇景置业有限公司项目位置：越王大道与永祥路交汇处项目位置：越王大道与永祥路交汇处总建筑面积：总建筑面积：44933.9 平方米平方米开盘时间：开盘时间：2013年年7月月20日日 售价售价: 82009000元元 毛坯房毛坯房 租价租价: 楼层：楼层：24层层 1-2层大堂层大堂层高：层高：3米米95电梯：电梯：6部部套数：套数：261套套车位：车位：450
8、个个物业费：物业费： 得房率：得房率：75%优惠方式：按揭优惠方式：按揭92折折配套设施：希尔顿酒店、公共卫生间、配套设施：希尔顿酒店、公共卫生间、5部电梯部电梯1部货梯、商业中心、中央空调。部货梯、商业中心、中央空调。销售情况楼层楼层1313层层1414层层1515层层1616层层1717层层1818层层1919层层2020层层2121层层2222层层2323层层2424层层 合计合计己售己售884485845未售未售88319抵押抵押88824备案备案884485845楼层楼层1 1层层2 2层层3 3层层4 4层层5 5层层6 6层层7 7层层8 8层层9 9层层1010层层1111层层
9、1212层层合计合计己售己售商铺24167187844未售未售2316抵押抵押2352188433备案备案24167187844共171套，备案89套，抵押57套，25套未售，销售率达52.1%，10层以上视线好，去化速度快。银行解压速度缓慢，客户能选择性少。优势：优势：1、希尔顿酒店、商、希尔顿酒店、商业中心，未来升值空业中心，未来升值空间高。间高。2、450个停车位，保个停车位，保障需求，安全便捷。障需求，安全便捷。3、全玻璃幕墙，时、全玻璃幕墙，时尚大气的外观容量采尚大气的外观容量采光、通风和保温动能。光、通风和保温动能。4、整体中央空间，、整体中央空间，分户计量，比普通空分户计量，比普
10、通空间节能间节能30%。劣势：劣势：1、地段位置较偏，、地段位置较偏，商圈成熟还需要一段商圈成熟还需要一段时间的发展。时间的发展。2、价格相对目前河、价格相对目前河源来说，是最高的。源来说，是最高的。中心壹号开发商：世扬地产开发商：世扬地产项目位置：河源市建设大道与大同路交汇处项目位置：河源市建设大道与大同路交汇处总建筑面积：总建筑面积：29625.27平方米平方米开盘时间：开盘时间：2012年年5月月18日日售价售价: 78008300元元 毛坯房毛坯房 租价租价:40元元/m2楼层：楼层：22层层 1-5层商业层商业层高：层高：2米米7电梯：电梯：6部部套数：套数：121套套车位：车位：7
11、00个个物业费：物业费：3元元得房率：得房率：75%优惠方式：按揭优惠方式：按揭92折折配套设施：公共卫生间、配套设施：公共卫生间、5部电梯部电梯1部货梯、中央空调。部货梯、中央空调。优势：优势：1、周围商圈成熟，、周围商圈成熟，无论购物或休闲都很无论购物或休闲都很方便。方便。2、700个停车位，保个停车位，保障需求，安全便捷。障需求，安全便捷。3、全玻璃幕墙，时、全玻璃幕墙，时尚大气的外观容量采尚大气的外观容量采光、通风和保温动能。光、通风和保温动能。4、整体中央空间，、整体中央空间，分户计量，比普通空分户计量，比普通空间节能间节能30%。劣势：劣势：1、使用年限只有、使用年限只有28年。年
12、。2、剩下户型面积较、剩下户型面积较大，楼层较高，价格大，楼层较高，价格相对较高。相对较高。翔龙国际开发商：河源市华创房地产开发有限公司开发商：河源市华创房地产开发有限公司项目位置：河源市新市区建设大道项目位置：河源市新市区建设大道52号号总建筑面积：总建筑面积：22677.72平方米平方米开盘时间：未开盘开盘时间：未开盘售价售价: 79008700元元 毛坯房毛坯房 租价租价: 楼层：楼层：18层层 1-3层商业层商业层高：层高：3米米5电梯：电梯：3部部套数：套数：101套套车位：车位：200个个物业费：物业费：2元元8得房率：得房率：72%优惠方式：按揭优惠方式：按揭96折，一次性折，一
13、次性95折折配套设施：空中花园、公共卫生间、配套设施：空中花园、公共卫生间、5部电梯部电梯1部货梯、中央空调。部货梯、中央空调。销售情况楼层楼层1 1层层2 2层层3 3层层4 4层层5 5层层6 6层层7 7层层8 8层层9 9层层合计合计己售己售商铺商铺商铺268未售未售抵押抵押666624备案备案268楼层楼层1010层层1111层层1212层层1313层层1414层层1515层层1616层层1717层层1818层层合计合计己售己售66416未售未售66618抵押抵押66618备案备案66416共84套，备案24套，抵押42套，18套未售，销售率达28.6%。银行解压速度缓慢，客户能选择
14、性少，低楼层没有高楼层受客户喜爱。优势：优势：1、周围商圈成熟，、周围商圈成熟，无论购物或休闲都很无论购物或休闲都很方便。方便。2、每层都有两个、每层都有两个38m2空中花园，在公空中花园，在公办之间还可以呼吸新办之间还可以呼吸新鲜空气。鲜空气。3、全玻璃幕墙，时、全玻璃幕墙，时尚大气的外观容量采尚大气的外观容量采光、通风和保温动能。光、通风和保温动能。4、整体中央空间，、整体中央空间，分户计量，比普通空分户计量，比普通空间节能间节能30%。劣势：劣势：1、停车位较少，无、停车位较少，无法保障需求。法保障需求。2、销售户型面积较、销售户型面积较大，楼层选择性少，大，楼层选择性少，最少面积最少面
15、积400m2。3、使用率不高，有、使用率不高，有较多的面积浪费。较多的面积浪费。东方银座开发商：河源市贝德置业有限公司开发商：河源市贝德置业有限公司项目位置：建设大道以南华达街东边项目位置：建设大道以南华达街东边总建筑面积：总建筑面积：20259.5平方米平方米开盘时间：开盘时间：2010年年12月月15日日售价售价: 5600元元 均价均价 租价租价:35元元/m2 装修装修 25元元/m2 毛坯毛坯楼层：楼层：16层层 1层大堂层大堂层高：层高：2米米7电梯：电梯：3部部套数：套数：154套套车位：车位：200个个物业费：物业费：2元元6得房率：得房率：72%优惠方式：按揭优惠方式：按揭9
16、8折，一次性折，一次性97折折配套设施：公共卫生间、配套设施：公共卫生间、3部电梯、中央空调。部电梯、中央空调。优势：优势：1、周围商圈成熟，、周围商圈成熟，无论购物或休闲都很无论购物或休闲都很方便。方便。2、全玻璃幕墙，时、全玻璃幕墙，时尚大气的外观容量采尚大气的外观容量采光、通风和保温动能。光、通风和保温动能。3、整体中央空间，、整体中央空间，分户计量，比普通空分户计量，比普通空间节能间节能30%。劣势：劣势：1、内部结构混乱，、内部结构混乱，住宅和办公没有区分。住宅和办公没有区分。2、剩下销售户型都、剩下销售户型都是复式，较少客户选是复式，较少客户选择使用。择使用。3、是较最的一批写、是
17、较最的一批写字楼，配套不是很完字楼，配套不是很完善。善。铭成大厦开发商：河源市铭成房地产开发有限公司开发商：河源市铭成房地产开发有限公司项目位置：建设大道与越王大道交汇处项目位置：建设大道与越王大道交汇处总建筑面积：总建筑面积：37435平方米平方米开盘时间：开盘时间： 售价售价: 租价租价: 楼层：楼层：25层层 1-3层商业层商业层高：层高：3米米5电梯：电梯：5部部套数：套数：154套套车位：车位：100个个物业费：物业费： 得房率：得房率：75%优惠方式：优惠方式：配套设施：公共卫生间、配套设施：公共卫生间、3部电梯、中央空调。部电梯、中央空调。优势：优势：1、占据道路主干，、占据道路
18、主干，未来升值空间高。未来升值空间高。2、全玻璃幕墙，时、全玻璃幕墙，时尚大气的外观容量采尚大气的外观容量采光、通风和保温动能。光、通风和保温动能。劣势：劣势：1、停车位较少，、停车位较少，无法保障需求。无法保障需求。2、地段位置较偏，、地段位置较偏，商圈成熟还需要一段商圈成熟还需要一段时间的发展。时间的发展。3、附带价值不高。、附带价值不高。河源市写字楼市调总结赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新量同行第一！下载地址：http:/ 河源市写字楼产品特征A：外立面特征：外墙材料采用LOW-e玻璃幕墙，B：硬件发展体现了对生态节能型的追求；C：空调通风系统一般采用
19、VAV空调系统，分户计量，比普通空调节能30%。D：建外形标新立异，正当标志性建筑；E：室内空间灵活划分，满足不同类型企业的商务功能需求。F：服务设施综合配套化日趋重要等。河源市写字楼发展水平相对较低，市场可见的写字楼形象和配置都相对之前都有所提高。随着河源第三产业的规划发展以及市政规划，将来的不论是外企或是其他行业都会有新生命的入注，未来市场对高端写字楼的需求逐步增加，客户相对所考虑的附带价值有所要求。河源企业在要求公办空间灵活与环境之余，还有思考项目的升值空间和档次。河源市写字楼在提高项目的自身素质之外，还有在外形上标新立异，功能上与一、二线城市接轨。ThankThank2014年年5月月8日日赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新量同行第一！下载地址：http:/
