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1、刚泰一品方案建议刚泰一品方案建议易居中国.大上海二区2010.4.15周边产品去化情况1 1区域存量和后续供应2 2项目定位及产品建议3 3静态价格判断4 4客户定位及易居资源5 5周边产品去化其情况华钜御庭价格：13679元/去化率：96.7%听潮豪园价格：15088元/去化率：93.0%艺泰安邦价格：15312元/去化率：99%一方新城二期报价：12500预计上市时间：10年4月底布鲁斯小镇报价小高层公寓：12500；别墅：16000-18000预计上市时间：10年4月底本案1.目前区域内在售的项目有3个，即华钜御庭、艺泰安邦及听潮豪园，3月至今最新成交价格在15000元/左右；2.布鲁斯
2、小镇将在2010年上半年推出3.1)高层公寓产品，面积段86-93，报价12500元/；4.2)90、140、190三种面积的联排产品，报价16000-18000元/;5.3.惠南一方二期4月底将推案450套小高层公寓，为一至三房产品；在售项目未来推案项目3月至今最新成交数据周边产品去化情况周边产品去化情况项目名称成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)东方听潮豪园53915915088华钜御庭27002813679艺泰安邦花园13351615312周边项目尾盘销售，成交价格在15000元/左右5项目名称建筑形态开盘时间推案数可售套数去化周期去化套数月去化套数古北香堤岭独栋2009-12-1
3、249243月257枫丹白露独栋;联体2009-7-101931189月758南瑞别墅双拼2006-11-151261940月1073南郊中华园联体2008-1-174409027月35013惠南一方新城联排2007-7-135024月351艺泰安邦花园洋房2009-5-1802811月525惠南一方新城花园洋房2007-7-1120030月1204艺泰安邦小高层;高层;2005-10-141451954月412676东方听潮园小高层2007-6-3010027133月93127惠南一方新城小高层2007-7-1293030月29310从去化速度看：同为公寓产品，花园洋房较之小高层、高层产品去
4、化缓慢，市场接受度不高；别墅产品去化稳定，经济型的联排和高端独栋产品均有受众，新兴的兼顾舒适度和经济性的类独栋别墅产品周边暂无；公寓产品：小高层、高层为市场主流、花园洋房接受度低别墅产品：去化稳定、缺乏类独栋产品周边产品去化情况周边产品去化情况板块存量及后续供应目前板块内可售量极小，公寓集中在华钜御庭、艺泰安邦、听潮豪园三个项目，约有115套；数据显现，目前版块内一房产品售罄，二房、三房、四房、花园洋房及独栋产品有少量在售。板块存量板块存量公寓存量集中于华钜御庭、艺泰安邦、听潮豪园项目名称供应套数（套）供应面积成交套数（套）成交面积可售套数（套）可售面积（）去化率存量主力户型()()古北香堤岭
5、独栋：4915129257470独栋：24765950%200-400华钜御庭公寓：743公寓：70632公寓：718公寓：67613公寓：25公寓：3019公寓：96.6%90两房、142三房别墅：64别墅:17343别墅：64别墅:17343别墅：100%听潮豪园100211104493110362971741592.9%128三房、50-90两房艺泰安邦公寓：4145公寓：448058公寓：4126公寓：446070公寓19公寓：1988公寓：99.6%137四房、200的花园洋房花园洋房：80花园洋房：16561花园洋房：52花园洋房：11198花园洋房：28花园洋房：5363花园洋房
6、：65%产品类型可售量未来供应项目优势华钜御庭90平米两房；140平米三房25套3019平米6栋18F公寓产品附加值较高外立面品质感强布鲁斯小镇即将推盘，90平米二房公寓、90-180联排/约200套公寓500套联排区域稀缺联排产品惠南一方二期一期售罄，二期将推一房二房、三房公寓产品/约450套公寓12500元/平米有一定价格优势鹏汇观海路项目95-128公寓、花园洋房/6栋15F公寓10栋5-6F花园洋房学区房板块后续供应板块后续供应2010年预计超过1300套房源入市2010年，惠南的新增供应主要集中在华钜御庭、惠南一方二期、布鲁斯小镇3个项目上，全年预计将有超过1300套房源即将入市；从
7、即将推出产品面积段来看，公寓产品主要集中在80-90的二房以及125-145的三房。项目定位及产品建议占地面积综合容积率建筑面积1838151183815100.00.30.30.60.60.90.91.51.52.02.03.03.0以上独栋别墅联排别墅多层公寓复式叠加小高层高层混合型社区容积率项目项目1.01.0容积率选型：容积率选型：小面积，控制总价装修入住，实用性高公寓退台式设计，赠送露台户型功能设计合理，实用性高花园洋房经济型面积段注重空间赠送，高性价比联排别墅大尺度舒适型产品相对独栋更为经济类别墅项目定位项目定位经济指标选型物态占地比例容积率建筑面积建面比例单套面积户数类独栋55%
8、0.44043921.0%30013518层小高层45%1.814889079.0%1301145小计1893291280项目定位项目定位类独栋+18F公寓组合小高层、高层公寓为板块主流产品，可拉长产品线，增大客群面；板块内别墅产品去化稳定，经济型的联排和高端独栋产品均有受众，但是缺乏兼顾舒适度和经济性的产品，类独栋可以填补这一空白；建议产品定位于类独栋+18F公寓12项目定位项目定位惠南区域标杆性楼盘兼顾舒适性和经济型的类别墅产品不同面积段的高品质公寓产品打造惠南区域高品质生活社区产品类型未来供应项目优势本案机会点华钜御庭90平米两房；140平米三房6栋18F公寓产品附加值较高外立面品质感强
9、本案位置明显好于华钜御庭听潮豪园90平米两房；130平米三房/临近镇商业中心两项目已为尾盘本项目为艺泰安邦升级产品艺泰安邦两房、三房、叠加公寓/55万方大盘产品线丰富布鲁斯小镇即将推盘，90平米二房公寓、90-180联排约200套公寓500套联排稀缺联排产品本案的类独栋舒适度更高惠南一方一期售罄，二期将推一房二房、三房公寓产品约450套公寓12000元/平米有一定价格优势本案产品尺度舒适产品力强古北香堤岭200-400独栋/稀缺独栋产品本案的类独栋经济性更强，同时也兼顾了舒适度13N类别墅组团高层公寓类别墅排布于离人民路主入口较远处类独栋可借鉴市场成熟产品18F公寓扩充产品线15%120以下4
10、0%120-14430%145-18015%180以上产品建议产品建议产品排布建议产品面产品面 立面立面产品建议产品建议外立面【设计风格】着重体现品质感、厚重感【主要材料】底部石材整体面砖【设计风格】酒店式的设计手法【入户流线】500平米，9m层高，分为内外双厅，外厅为前台接待与等候区，入户需刷卡进入内厅【主要材料】石材马赛克拼花水晶吊灯产品建议产品建议住宅大堂l隔开内外厅的艺术钢化玻璃墙，保证500平米大堂通透开阔，门禁系统可同时保证住户安全l大堂外厅，设置接待台，等候会客区。充分体现尊贵感受。l大堂内厅，水晶吊灯，高大绿色植物，酒店式大堂设计风格【轿箱材料】地面石材墙面木做、木雕顶面水晶灯
11、【电梯分布】大堂内厅6部电梯服务68户业主，外部单独一部服务电梯产品建议产品建议电梯轿箱【设计风格】酒店式的设计手法【主要材料】石材马赛克拼花墙纸水晶吊灯产品建议产品建议行政走廊l石材踢脚线、石材地面马赛克拼花石材踢脚线、石材地面马赛克拼花l铸铝入户门，入户刷卡密码锁，墙纸墙面铸铝入户门，入户刷卡密码锁，墙纸墙面l每户入口前的马赛克地面拼花每户入口前的马赛克地面拼花公共部分公共部分 楼间公共部分楼间公共部分产品建议产品建议楼间公共区域【设计风格】注重绿化和硬质景观的结合，并配以休息亭、网球场等功能，集景观和功能性为一体l社区人车分流系统，保证行人与车辆动社区人车分流系统，保证行人与车辆动线互不
12、干扰线互不干扰地下行车系统公共部分公共部分 楼间公共部分楼间公共部分地面部分产品建议产品建议人车动线建议【设计风格】人车分流设计，加强绿化景观效果公共部分公共部分 社区小品社区小品产品建议产品建议社区硬质景观建议【设计风格】硬质景观与水结合，更具流动性公共部分社区道路产品建议产品建议社区道路建议【设计风格】采用各种材质区分道路级，路边辅以精细绿化房型方正，全南房型；尺度舒适，功能分区合理；带入户花园，增加附加值。85-90平米两房产品产品建议产品建议公寓户型建议房型方正，功能分区合理；2卧房和客厅朝南。110-120平米小三房产品建议产品建议公寓户型建议120-144平米三房产品户型方正，功能
13、分区合理；2卧房和客厅朝南；主卧套房设计。产品建议产品建议公寓户型建议户型方正，空间设计开阔；3卧房和客厅全南设计；北侧含阳台和挑高露台，高附加值。145-180平米产品产品建议产品建议公寓户型建议户型方正，空间设计开阔，含佣人房；南北双阳台，明亮开阔，不同视角引入室外景观；主卧套房设计，保证主人私密性和舒适度；北侧挑高露台，高附加值。180平米以上大尺度舒适产品产品建议产品建议公寓户型建议中央车库相连中央车库相连四联体合院式别墅为蓝山3期深蓝主推产品，在保障私密空间的同时，又增加了共有空间和独立庭院与空间的联系。予人亲切居家的强烈感觉；各单体通过中央车库相连。单体单体建筑建筑中央中央车库车库
14、产品建议产品建议类独栋产品借鉴成熟产品蓝山别墅中间套面积262-267；边套面积284-288四联别墅打造成类独栋的边套和双拼的中间套，主要是通过建筑建筑形态的多样化设计、入户方式的不同方向、建筑的小面积连接，使四联别墅有了类独栋的品质产品建议产品建议类独栋产品借鉴成熟产品保利林语溪价格判断项目名称套数（套）结构目前报价（元/）开盘时间布鲁斯小镇预计150小高层公寓、别墅（90、140、190）小高层公寓：12500别墅：16000-1800010年4月底华钜御庭694二房:90;三房:145二房：13500三房：14100-151002010年年底二期将全部推出，项目于2011年8月交房惠南
15、一方450二房:90;三房:1251250010年4月开盘2010年，惠南的新增供应主要集中在3个项目上，全年预计将有超过1300套房源即将入市。从即将推出产品面积段来看，主要集中在80-90的二房以及125-145的三房。目前布鲁斯小镇和惠南一方下批公寓报价在12500元/，而华钜御庭报价在14500元/。本项目打造的是区域标杆的住宅生活区，在此公寓价格仅将参考华钜御庭项目区域未来供应统计区域未来供应统计参考华钜御庭下批公寓报价：14500元/权重比对因素华钜御庭艺泰安邦本案25%产品形态描述4栋18层的小高层;双拼:64栋;15栋1-4层的低层;18栋6层的多层;32栋9-18层的小高层;
16、26栋24-26层的高层;高层、独立别墅评分808010010%地段因素描述发展阶段成熟成熟评分8510010010%社区规模描述160000550000190000评分901051005%立面风格描述新古典现代风格新古典（体现厚重的品质感）评分1009010010%建筑品质描述石材；涂料石材；评分1008010020%外部配套描述与人民路商业街、乐购、欧尚大卖场、豪布斯卡名品村等商业配套约1公里范围内，步行约10分钟左右、南汇实验学校、家得利、茂昌眼镜、农行、工行、南汇副产品批发配送市场、上海野生动物园、南汇区中心医院、惠南镇南华医院人民路商业街、乐购、欧尚大卖场、上海野生动物园、南汇区中心
17、医院、南汇区审计局、南汇逸夫小学评分758010020%产品特点描述产品附加值大（赠送面积大）、建筑品质较高产品线丰富、8000平方米的“刚泰艺博中心”，将成为集中展示刚泰艺术珍品的展示中心，也将是艺术领域和周边社区的艺术活动中心和艺术教育中心。产品线丰富（高层是区域内主流产品；而独立别墅能弥补市场空白点）；拥有一定的品牌客户积累评分8085100100%系数累加8486100项目价格1450015312？公寓价格研判公寓价格研判市场比较法比准价格=项目比值*项目权重=17673元/平米（项目静态价格）（华钜御庭占30%，艺泰安邦权重占70%)本项目公寓静态价格为17673元/平米公寓价格修正
18、公寓价格修正项目公寓价格修正上市时间本项目将于今年年底推出，届时预计将有一轮价格上涨项目标杆地位项目打造区域标杆地位营销手段易居强大的营销、专业、咨询、，媒体资源客户资源“乐居会”将引入大量的高端客户本案公寓的最终合理价格：18000元/本项目公寓最终合理价格为18000元/平米别墅价格研判别墅价格研判权重比对因素古北香堤岭莱茵美墅本案20%产品形态描述纯独栋别墅联排,双拼,叠加,独栋类独栋产品评分1109510020%产品主力面积描述250-300；350-400200-250250-300评分11010010015%社区规模描述54000平方米34629平方米190000平方米评分1101
19、0510010%立面风格描述英式、法式北美风格欧美风格评分10510510020%建筑品质描述石材;涂料;石材石材;评分1009510015%外部配套描述野生动物园、建德会馆、农业银行、三灶电影院、南汇区中心医院南汇实验学校、家得利、茂昌眼镜、农行、工行、南汇副产品批发配送市场、上海野生动物园、南汇区中心医院、惠南镇南华医院人民路商业街、乐购、欧尚大卖场、上海野生动物园、南汇区中心医院、南汇区审计局、南汇逸夫小学评分105100100100%系数累加10799100项目价格3879925769？市场比较法比准价格=项目比值*项目权重=30117元/平米（项目静态价格）（古北香堤岭占40%，莱茵
20、美墅权重占60%)本项目别墅静态价格为30117元/平米别墅价格修正别墅价格修正市场比较法比准价格=项目比值*项目权重=30117元/平米（古北香堤岭占40%，莱茵美墅权重占60%)本案别墅的最终合理价格：30000元/本项目别墅最终价格为30000元/平米物态物态建筑面积建筑面积预计单价预计单价预计总收预计总收预计去化周期预计去化周期类独栋类独栋404394043930000300001212亿亿1515个月个月1818层小高层层小高层14889014889018000180002727亿亿3030个月个月小计小计1893291893293939亿亿整盘利润预测整盘利润预测本项目预计总收入可
21、达39亿元客户定位及易居资源航头板块客户特征：购房需求以当地及周边居民的改善型需求为主惠南板块客户特征：购房需求以当地及周边居民的改善型需求为主，近期有部分市区投资客户进入新场板块客户特征：区域客户是购房的主力，购房目的以改善型购房为主。预计随新场开发的逐步成熟，未来客户来源将扩大到大浦东地区周康板块客户特征：早期客户是三林及北蔡的价格导入，随大开发商进入，大量大浦东区域客户逐步进入，已成为继三林浦东发展又一个热点n惠南板块的本地消费能力较强，长久以来的购房群体一直是南汇当地客户为主。以改善型客户为主n新浦东成型n轨道交通的规划利好n本项目填补市场空缺、质量花园洋房区域客户结构将发生根本变化随
22、着内、外部条件：目前客户来源及购房目的较为雷同客户结构客户结构以改善型需求为主地标距离人民广场约35公里浦东机场约30公里虹桥机场约45公里三林约20公里张江约19公里临港新城约28公里陆家嘴约27公里奉贤约14公里项目所处30分钟通勤圈覆盖浦东主要商业、居住区和交通枢纽属地价值：新浦东，国际化、现代化形象空间距离：30分钟通勤圈轨道交通规划：覆盖浦东北蔡、三林等区域，形成多个居住板块30分钟通勤圈区域交通属性奉贤客户改变一客户改变一交通导入型价格销售价格高低市场初期供应少，产品单一，质量低本地客户满足基本生活居住基本需求产品力区域市场认同度区域开发条件产品质量和竞争力客户对区域市场的接受度区
23、域交通、生活、商业、市政等配套完善程度市场启动巩固发展期成熟稳定期区域多个项目销售产品属性、质量、客户需求多样化，供求及价格稳定以改善型和价格导入客户为主，浦东区域客户占绝对比重，出现部分投资客市区客户比重明显增加，需求呈多元化趋势客户来源多样，客户圈层范围扩大现阶段客户改变二客户改变二时间轴“进化”型生活、工作在大浦东区域的客户工作地在浦东南区工业园区产品驱动主导需求交通导入客户产业客户注重户型、居住条件、装修房喜好等看重项目质量和区域升值潜力升级改善客户投资客户地缘属性主导需求25%15%50%10%价值导向客户类型客户比重需求导向客户总结客户总结以产品驱动为主导需求易居客户易居客户美國紐
24、交所2007年8月成功上市。成为中国第一家在纽交所主板上市的房地产轻资产概念企业。公司成立于2000年，通过7年时间，已经成为目前中国最大的房地产流通服务企业。易居（中国）业务范围覆盖至全国45个主流城市，拥有5000多名房地产专业服务人员、技术研发人员和管理人员。公司整合了五大资源，即上房销售（集团）、易居臣信、天卓广告、传媒集团、CRIC系统和易居基金。易居置业会是易居（中国）于2000年组建的会员制购房俱乐部，为会员提供房产市场信息、政策信息、房源信息，置业咨询服务，新房销售和二手房租售置业服务等一站式全程服务。至2009年以拥有50万余名购房会员成为国内最大的客户服务俱乐部。我们拥有容
25、量最大、品质最高的客户中国房地产流通领域的整合者和领导者中国房地产流通领域的整合者和领导者易居客户资源易居客户资源中国房地产流通领域的整合者和领导者与华东万科的合作中，为万科逆市回笼40亿为鲁能，嘉华实现逆市热销，创造佳绩08年10月全国回笼47亿，逆市火爆营销士兵突击模式使中新在天津与西安成为耀眼标杆凭借不断创新，主动营销的理念，在2008年，易居中国上房销售(集团)总销金额达到400亿，其中近200亿，是在市场景气面临困境之际，率先成长为逆市营销专家。易居客户资源易居客户资源中国房地产流通领域的整合者和领导者战略合作伙伴易居客户资源易居客户资源截至2008年底，易居臣信在上海的门店数量已经
26、达近100家，成为二三级联动营销的重要平台，并已形成对上海市场的全面覆盖。凭借雄厚的实力，易居臣信已在上海、武汉、杭州、香港、澳门等地遍布了160多家房产经纪门店，逐渐跻身国内首屈一指的顶尖中介品牌行列。率先在上海并逐步在全国大中型城市实现二、三级市场联动及搭建异地推广平台，为开发商提供成本集约化、销售多样化、市场最大化的综合型利益增值服务。上海近100家门店全国逾160家门店二三级市场二三级市场易居臣信放置项目推广资料:宝山/浦东/闵行/静安等区域30家门店二三级联动二三级联动推广渠道一：门店海报300万条在臣信出售或购买过300万以下物业的在臣信挂牌出售或求购300万以下物业的在臣信购买过商用物业的在臣信购买过异地物业的臣信合作企业:中国移动或中国联通手机用户、上海或杭州购买过异地物业的客户名单、银行金卡会员二三级联动二三级联动推广渠道二：短信发送推广渠道三：电话营销业务员针对自己掌握的老客户资源,进行电话营销,推广项目业务员针对异地类似价格楼盘客户名单进行电话营销二三级联动二三级联动电话营销、短信发送、派单/驻守推广渠道四：派单/驻守人口密集处:超市/地铁/商场小区推广:投资客户集中的小区,主要选择宝山/闵行/浦东的楼盘异地项目在上海推广的接待处附近谢谢聆听谢谢聆听
