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1、第九章第九章房地产综合开发项目的房地产综合开发项目的经济效果分析经济效果分析12第一节房地产综合开发概述第一节房地产综合开发概述 一、房地产综合开发的概念一、房地产综合开发的概念1.1.开发：开发： 原意是指以荒地、矿山、水利等自然资源为劳动原意是指以荒地、矿山、水利等自然资源为劳动对象，通过人力的改造而为人类所利用的一种生产活对象，通过人力的改造而为人类所利用的一种生产活动，这种活动既具有使用价值，也具有价值动，这种活动既具有使用价值，也具有价值2.2.房地产综合开发：房地产综合开发： 是对城市的新建和重建地区，经人力改造创造建是对城市的新建和重建地区，经人力改造创造建设条件，然后按设条件，
2、然后按“统一规划，统一设计，统一配套，统一规划，统一设计，统一配套，统一施工和统一管理统一施工和统一管理”的要求进行各项的要求进行各项工程建设的综工程建设的综合性开发活动合性开发活动3 二、房地产综合开发的基本程序二、房地产综合开发的基本程序（一）八个步骤（一）八个步骤 1.1.投资机会寻找投资机会寻找 2.2.投资机会筛选投资机会筛选 3.3.可行性研究可行性研究 4.4.获取土地使用权获取土地使用权 5.5.规划设计与方案报批规划设计与方案报批 6.6.签署有关合作协议签署有关合作协议 7.7.施工建设与竣工验收施工建设与竣工验收 8.8.市场营销与物业管理市场营销与物业管理4 （二）四个
3、阶段（二）四个阶段1.1.投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析 投资机会选择：投资机会选择： 开发商往往依据自己对某地房地产供求关系的认识，开发商往往依据自己对某地房地产供求关系的认识，寻找投资的可能性，常说的寻找投资的可能性，常说的“看地看地” 投资决策分析：投资决策分析： 主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作2.2.前期工作前期工作 是指在确定不具体开发地点与项目之后，在购买土地是指在确定不具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前所涉及有关各种合同使用权和开发项目建设过程开始以前所涉及有关各种合同条件的谈判与
4、签约等工作。条件的谈判与签约等工作。5 1 1）分析拟开发项目用地的特征与四至范围、用途及获益能）分析拟开发项目用地的特征与四至范围、用途及获益能 力大小力大小 2 2）获取土地的使用权）获取土地的使用权 3 3）征地、拆迁、安置、补偿）征地、拆迁、安置、补偿 4 4）规划设计与建设方案的制定）规划设计与建设方案的制定 5 5）与城市规划管理部门协商、获得规划许可）与城市规划管理部门协商、获得规划许可 6 6）施工现场的水、电、路通和场地平整）施工现场的水、电、路通和场地平整 7 7）市政设施接驳的谈判与协议）市政设施接驳的谈判与协议 8 8）安排短期和长期信贷）安排短期和长期信贷 前期工作内
5、容包括以下几方面：前期工作内容包括以下几方面：6 9 9）对拟建中的项目寻找预租（售）的客户）对拟建中的项目寻找预租（售）的客户 1010）对市场状况进行进一步的分析，初步决定租金或售）对市场状况进行进一步的分析，初步决定租金或售 价水平价水平 1111）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算 1212）对承包商的选择提出建议，如有可能，也可与部分）对承包商的选择提出建议，如有可能，也可与部分 承包商进初步洽商承包商进初步洽商 1313）开发项目保险事宜洽谈）开发项目保险事宜洽谈前期工作内容包括以下几方面：前期工作内容包括以下几方面：73.3.建设阶
6、段建设阶段 是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间上的过程即开发项目建筑工在一个空间和时间上的过程即开发项目建筑工程的施工过程程的施工过程4.4.租售阶段租售阶段8第二节第二节 地租与地价理论地租与地价理论一、我国城市土地使用制度的改革一、我国城市土地使用制度的改革1.1.新宪法规定：城市土地属于国家所有新宪法规定：城市土地属于国家所有2.2.把过去的不得把过去的不得“无偿、无限期、无流动并不得无偿、无限期、无流动并不得出租转让出租转让”使用改为使用改为“有偿、有限期、有流动、有偿、有限期、有流动、可以依法转让可以依法转让”使用，使土地作为生产
7、要素真使用，使土地作为生产要素真正纳入市场经济轨道正纳入市场经济轨道3.3.决定城市土地使用权费用的最基础的因素是地决定城市土地使用权费用的最基础的因素是地租及其所表现出来的地价租及其所表现出来的地价9 二、地租理论二、地租理论1.1.地租：地租： 是指报酬或收益，是直接生产者在农业（或其它是指报酬或收益，是直接生产者在农业（或其它产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式是土地所有权借以实现的经济形式2.2.租金：租金： 是土地使用者为使用土地及其附属物支付给土地是土地使用者为使用土地及其附属物支付给土地所有者的
8、全部代价所有者的全部代价3.3.地租和租金的关系：地租和租金的关系： 地租只是租金的一部分，租金中除了含有地租外地租只是租金的一部分，租金中除了含有地租外还含有土地资本的利息，以及一部分平均利润和工资还含有土地资本的利息，以及一部分平均利润和工资10 4. 4.地租的分类：地租的分类： 1 1）级差地租：）级差地租： 实质是占有较优土地经过经营而获得的超额利润，地实质是占有较优土地经过经营而获得的超额利润，地租根据形成条件不同可分为级差地租租根据形成条件不同可分为级差地租（本意是对于相同（本意是对于相同面积的地块，由于土地的肥沃程度和位置的不同而产生的面积的地块，由于土地的肥沃程度和位置的不同
9、而产生的大小不等的超额利润转化成的地租，对于城市土地，主要大小不等的超额利润转化成的地租，对于城市土地，主要是由于地理位置决定，而肥沃程度不起作用）和级差地租是由于地理位置决定，而肥沃程度不起作用）和级差地租（本意是指在同一块土地上连续投入同量的资本，而产（本意是指在同一块土地上连续投入同量的资本，而产生大小不等的超额利润转化成的地租，对于城市土地，返生大小不等的超额利润转化成的地租，对于城市土地，返加投资所产生的超额利润加投资所产生的超额利润 不是土地的直接贡献而是投资不是土地的直接贡献而是投资者的投资贡献）者的投资贡献） 11 4. 4.地租的分类：地租的分类： 2 2）绝对地租：）绝对地
10、租： 是由于土地所有权的垄断以及土地所有权与使用权分是由于土地所有权的垄断以及土地所有权与使用权分离所产生的，租用任何土地都必须交纳的地租离所产生的，租用任何土地都必须交纳的地租 3 3）垄断地租：）垄断地租： 由土地所有权垄断而带来的垄断利润由土地所有权垄断而带来的垄断利润12 三、地价理论三、地价理论（一）地价的概念（一）地价的概念 是购买获取土地预期收益的权利而支付的代是购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，可表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价，可表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等形式。在我国土地所有权归国家所有，所价格等形式。在我国土地所有权归国家所有，所以土地的价格体现
11、是土地使用权价格以土地的价格体现是土地使用权价格13 （二）地价的特点（二）地价的特点 地价不同一般物价，具有自身特点地价不同一般物价，具有自身特点1.1.表示方式不同（土地除以价格表示，还可以用租表示方式不同（土地除以价格表示，还可以用租金表示）金表示）2.2.价格基础不同价格基础不同（所有权和使用权）（所有权和使用权）3.3.形成时间不同（标准化和非标准化）形成时间不同（标准化和非标准化）4.4.土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不是由生产成本决定是由生产成本决定14 （二）地价的特点（二）地价的特点5.5.地价主要由地产需求决定地价主要由地
12、产需求决定6.6.地价具有明显的地区性和个别性地价具有明显的地区性和个别性7.7.地价呈明显的上升趋势，地价上升的趋势高于地价呈明显的上升趋势，地价上升的趋势高于一般商品价格的上升速度一般商品价格的上升速度8.8.市场结构不同（市场完整与不完整）市场结构不同（市场完整与不完整）9.9.折旧现象不同（价值降低与增值）折旧现象不同（价值降低与增值）15 （三）地价的分类（三）地价的分类1.1.按土地的权利分类按土地的权利分类（所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵（所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等）押权价格等）2.2.按土地价格形成方式（交易价格和评估价格）按土地价格形成方式（交易
13、价格和评估价格）3.3.按政府管理手段（申报地价、公告地价）按政府管理手段（申报地价、公告地价）4.4.按土地价格表示方法按土地价格表示方法（土地总价格、单位面积地价、楼面地价）（土地总价格、单位面积地价、楼面地价）16 （四）影响地价的因素（四）影响地价的因素1.1.一般因素一般因素（行政因素、人口因素、社会因素、国际因素、（行政因素、人口因素、社会因素、国际因素、经济因素）经济因素）2.2.区域因素（所处的区域位置）区域因素（所处的区域位置）3.3.个别因素（又称案地因素、自身因素、大小、个别因素（又称案地因素、自身因素、大小、形状等）形状等）17第三节 房地产开发项目投资估算一、房地产开
14、发项目投资的构成一、房地产开发项目投资的构成（P201P201图图9.19.1） 18 土地费用土地费用 前期工程费前期工程费 基础设施建设费基础设施建设费 建筑安装工程费建筑安装工程费 公共配套设施建设费公共配套设施建设费 开发建设投资开发建设投资 开发间接费开发间接费 管理费用管理费用 财务费用财务费用 房地产开发房地产开发 销售费用销售费用 项目总投资项目总投资 开发期税费开发期税费 其他费用其他费用 不可预见费不可预见费 经营资金经营资金一、房地产开发项目投资的构成一、房地产开发项目投资的构成19 二、各项投资费用的估算方法二、各项投资费用的估算方法1.1.土地取得费用土地取得费用 是
15、指为取得开发项目用地使用权而发生的费用，可是指为取得开发项目用地使用权而发生的费用，可通过土地征用费（包括土地补偿费、安置补助费地上附通过土地征用费（包括土地补偿费、安置补助费地上附着物和青苗补偿费、征地管理费、耕地占用税、征用城着物和青苗补偿费、征地管理费、耕地占用税、征用城郊某菜的还应交纳新菜地开发建设基金等）、拆迁安置郊某菜的还应交纳新菜地开发建设基金等）、拆迁安置补偿费（包括拆迁安置费、和拆迁补偿费）、土地出让补偿费（包括拆迁安置费、和拆迁补偿费）、土地出让金（是国家将土地使用权在一定年限内有偿出让给土地金（是国家将土地使用权在一定年限内有偿出让给土地使用者所得出让金，一般使用者所得出
16、让金，一般30309999年）、土地转让金（通年）、土地转让金（通过二、三级市场有偿转让取得土地的购买价）过二、三级市场有偿转让取得土地的购买价）20 二、各项投资费用的估算方法二、各项投资费用的估算方法2.2.前期工程费前期工程费 是指前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工是指前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工“三通一平三通一平”所发生的费用所发生的费用3.3.基础设施建设费基础设施建设费 是指建筑物是指建筑物2 2米以外和项目用地规划红线以内的各米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括建造小区内的道路，供种管线和道路工程，其费用包括建造小区内的道路，供水、供电、排污
17、、照明、通讯、绿化、路灯、环境卫生水、供电、排污、照明、通讯、绿化、路灯、环境卫生等费用等费用21 二、各项投资费用的估算方法二、各项投资费用的估算方法4.4.建安工程费建安工程费 是指建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费，是指建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费，安装工程费和设备购置费安装工程费和设备购置费5.5.公共配套设施建设费公共配套设施建设费 是指建造小区内为居民服务配套建设的各种非营是指建造小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施的建设费用（包括居委会、托儿业性的公共配套设施的建设费用（包括居委会、托儿所、幼儿园、公厕、停车场等）所、幼儿园、公厕、停车场等）22 二
18、、各项投资费用的估算方法二、各项投资费用的估算方法6.6.开发间接费开发间接费 是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用（包括工资、福利、办公费组织管理所发生的各项费用（包括工资、福利、办公费等）等）7.7.管理费管理费 是指开发企业为管理和组织经营活动而发生的各种是指开发企业为管理和组织经营活动而发生的各种费用（包括公司经费、工会经费、职工培训、土地使用费用（包括公司经费、工会经费、职工培训、土地使用税等）税等）8.8.财务费财务费 是指开发企业筹集资金而发生的各项费用（包括利是指开发企业筹集资金而发生的各项费用（包括利
19、息、金融手续费等）息、金融手续费等）23 二、各项投资费用的估算方法二、各项投资费用的估算方法9.9.销售费用销售费用 是指在销售产品过程中发生的各项费用（包括工资、是指在销售产品过程中发生的各项费用（包括工资、广告等）广告等）10.10.税费税费 是指各种税金和地方政府或有关部门征收费用（供电是指各种税金和地方政府或有关部门征收费用（供电贴费、公用设施、绿化费等）贴费、公用设施、绿化费等）11.11.其它费用其它费用 包括：临时用地费、图纸、标底编制、总承包管理费、包括：临时用地费、图纸、标底编制、总承包管理费、合同公证费、质检、监理费等合同公证费、质检、监理费等24 二、各项投资费用的估算
20、方法二、各项投资费用的估算方法12.12.不可预见费不可预见费 是指预先不可预见的费用（变更等）是指预先不可预见的费用（变更等）13.13.经营资金经营资金 是指开发企业用于日常经营的周转资金（包括土地是指开发企业用于日常经营的周转资金（包括土地转让成本、销售成本等）转让成本、销售成本等）25第四节 房地产开发项目经济效果评价一、评价的主要程序和内容一、评价的主要程序和内容1.1.搜集被评项目的有关资料搜集被评项目的有关资料2.2.估算工程投资估算工程投资3.3.拟订投资安排计划和资金筹措计划拟订投资安排计划和资金筹措计划4.4.估算销售成本估算销售成本5.5.拟订销售价格和销售收入计划拟订销
21、售价格和销售收入计划26 一、评价的主要程序和内容一、评价的主要程序和内容6.6.编制各种财务评价报表编制各种财务评价报表7.7.依据财务评价基本报价，计算财务评价指标依据财务评价基本报价，计算财务评价指标8.8.进行不确定性分析进行不确定性分析9.9.分析房地产开发项目的社会效果分析房地产开发项目的社会效果10.10.编制经济评价报告编制经济评价报告二、项目评价指标例题分析27例例9.1 某房地产开发商以某房地产开发商以5 000万元的价格获得了一宗占地面积为万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地平方米的土地50年的使用权，建筑容积率为年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率，
22、建筑覆盖率为为60，楼高，楼高14层，层，1至至4层建筑面积均相等，层建筑面积均相等，5至至14层为塔楼层为塔楼(均均为标准层为标准层)，建造成本为，建造成本为3 500元平方米，专业人员费用为建造元平方米，专业人员费用为建造成本预算的成本预算的8%，用电权费和电贴费等其他费用为，用电权费和电贴费等其他费用为460万元，管理万元，管理费为土地成本、建设成本、专业人员费用和其他费用之和的费为土地成本、建设成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5、3.0和和6.5，预计项目建成后每平方米建筑面积
23、的售价为，预计项目建成后每平方米建筑面积的售价为12 000元。项目开发周期为元。项目开发周期为3年，建设周期为年，建设周期为2年，地价于开始一年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为内均匀投入；年贷款利率为12，按季度计息，融资费用为贷款，按季度计息，融资费用为贷款利息的利息的10。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少成本利润率分别是多少?28解解 (1)(1)项目总开发价值项目总开发价值 1)1)项目建设面
24、积：项目建设面积： 4 0004 0005.55.5平平方米方米= =22 00022 000平方米平方米 2)2)标准层每层建筑面积：标准层每层建筑面积：(22 000(22 0004 000X604 000X604)4)1010平方米平方米 = =1 2401 240平方米平方米 3)3)项目总销售收入：项目总销售收入： 22 00022 00012 00012 000元元=26400=26400万元万元 4)4)销售税费：销售税费： 26 40026 4006.56.5万元万元=l 716=l 716万元万元 5)5)项目总开发价值：项目总开发价值： (26 400(26 4001 71
25、6)1 716)万元万元=24 684=24 684万元万元 (2)项目总开发成本项目总开发成本 1)土地成本：土地成本：5 000万元万元 2)建造成本：建造成本：22 0003500元元=7 700万元万元 3)专业人员费用专业人员费用(建筑师、结构造价机电监理工程师等费用建筑师、结构造价机电监理工程师等费用)： 7 7008=616万元万元 4)其他费用：其他费用：460万元万元 5)管理费：管理费：(5 000+7 700+616+460) 3.5万元万元=482.16万元万元296)6)财务费用财务费用土地费用利息：土地费用利息：5 0005 000(1+12(1+124)4)3 3
26、4 411万元万元 =2128.80=2128.80万元万元建造费用专业人员费用其他费用管理费用利息：建造费用专业人员费用其他费用管理费用利息： (7 700+616+460+466.06) (7 700+616+460+466.06) (1+12(1+124)4)(2(22)2)4 411万元万元 =1 159=1 1599696万元万元融资费用：融资费用：(2128.80+1 159.96)(2128.80+1 159.96)1010万元万元=328.88=328.88万元万元 财务费用总计：财务费用总计：(218.80+1 159.96+328.88)(218.80+1 159.96+3
27、28.88)万元万元=3 617.64=3 617.64万元万元市场推广及销售代理费用：市场推广及销售代理费用：26400X(0.526400X(0.5+3.0+3.0) )万元万元=924=924万元万元项目开发成本，总计：项目开发成本，总计：(5 000+7 700+616+460+482.16+3 617.64 +924)万元万元=18 339.8万元万元 .开发商利润：开发商利润：(24 68418 339.8)万元万元=6 3442万元万元 开发商成本利润率为：开发商成本利润率为：6 344.2/18 339.8100=34.59 30例例9 92 2 某开发商在一个中等城市以某开发
28、商在一个中等城市以425425万无的价格购买了一块万无的价格购买了一块写字楼用地写字楼用地5050年的使用权。该地块规划允许建筑面积为年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4 5004 500平方平方米。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼可出租面米。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼可出租面积的年净租金收为积的年净租金收为450450元平方米，银行同意提供的贷款利率为元平方米，银行同意提供的贷款利率为1515的基础利率上浮的基础利率上浮2 2个百分点，融资费用为贷款利息的重个百分点，融资费用为贷款利息的重1010。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为开发商的造价工程
29、师估算的中档写字楼的建造成本为10001000元平元平方米，专业人员费用为建造成本的方米，专业人员费用为建造成本的12.512.5，用电权费和电贴费等，用电权费和电贴费等其他费用之和的其他费用之和的3.03.0，市场推广及出租代理费为正常经营后第，市场推广及出租代理费为正常经营后第一年净租金收入的一年净租金收入的2020，当前房地产投资的收益率，当前房地产投资的收益率9.59.5；项目；项目开发周期为开发周期为1818个月，建设期为个月，建设期为1212个月，可出租面积系数为个月，可出租面积系数为0.8500.850，试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评估。试通过计算开发商成本利润率对
30、该项目进行初步评估。 31解解 (1)项目总开发价值项目总开发价值 1)项目可出租建筑面积：项目可出租建筑面积：4 5000.85平方米平方米=3 825平方米平方米 2)项目每年净租金收入：项目每年净租金收入：3 825450万元万元=172.125万元万元 3)项目总开发价值：项目总开发价值： =172.125(PA9.5，48.5)万元万元 =1 78963万元万元 (2)项目总开发成本项目总开发成本 1）土地成本：）土地成本：425万元万元 2)建造成本：建造成本：4 5001 000万元万元=450万元万元3)专业人员费用专业人员费用(建筑师、结构造价机电监理工程师等费建筑师、结构造
31、价机电监理工程师等费用用)：45012.5万元万元=56.25万元万元 .4)电贴、用电权等其他费用：电贴、用电权等其他费用：60万元万元 .5)管理费：管理费：(425+450+56.25+60)X3.0万元万元=29.74万元万元 326)财务费用财务费用 土地费用利息：土地费用利息：425(1+174)1.541万元万元=120.56万元万元 建造费用专业人员费用其他费用管理费用利息：建造费用专业人员费用其他费用管理费用利息： (450+56.25+60+29.74) (1+174)0.541万元万元=51.74万元万元 融资费用：融资费用： (120.56+51.74) 10万元万元=17.23万元万元 财务费用总计：财务费用总计： (120.56+51.74+17.23)万元万元=189.53万元万元 市场推广及出租代理费：市场推广及出租代理费：172.12520万元万元=34.43万元万元 项目开发成本，总计：项目开发成本，总计：(425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43) 万元万元=l 241.35万元万元开发商利润：开发商利润：(1 789.631241.35)万元万元=548.28万元万元开发商成本利润率为：开发商成本利润率为：548.28/1241.35100=44.1733
