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1、第八章 物业环境管理物业环境管理包括物业管理区域内物业共共用部位、共用设施和场地用部位、共用设施和场地等的清洁卫生、园林绿化和卫生虫害防治等管理服务。第一节 清洁卫生管理 一、清洁卫生服务内容与基本方法一、清洁卫生服务内容与基本方法 （一）（一） 清洁卫生服务内容清洁卫生服务内容 1建筑物外公共区域清洁建筑物外公共区域清洁 建筑物外公共区域的清洁主要包括道路清洁、游乐场等公共设施清洁、公共绿地清洁、各种露天排水井沟的清洁、水池景观清洁、露天停车场清洁等。室外公共区域的清洁方法主要包括扫、洗、捡扫、洗、捡等。 2建筑物内公共区域清洁 建筑物内公共区域的清洁包括大堂清洁、墙面清洁、电梯及大堂清洁、
2、墙面清洁、电梯及公共楼梯走道清洁、卫生间清洁公共楼梯走道清洁、卫生间清洁等。室内公共区域的清洁涉及到玻璃清洁、地毯清洁与保养、各种石材的保养及翻新、打蜡、晶面处理以及各种不同材质装饰面的清洁与养护等，对清洁专业知识、技能及设备等的要求较高。 3垃圾收集与处理垃圾收集与处理 垃圾的收集与处理工作包括收集公共区域及业主住户日常生活垃圾、清运装修及建筑垃圾、垃圾分类，以及将垃圾统一清运到市政垃圾填埋场填埋或焚烧等。 4管道疏通服务管道疏通服务 管道疏通服务主要是对公共区域的雨水污水排水主管、排水沟及化粪池等定期进行清掏，确保其畅通不溢漏，同时为业主户内排水管道的堵塞提供上门疏通服务。 5外墙清洗外墙
3、清洗 外墙清洗是指为了维护整个建筑的外观形象，减缓其老化而定期对建筑物的外墙进行清洗的保洁工作。它是清洁工作中安全风险较大、操作技术要求较高的一项工作。 6泳池清洁泳池清洁 泳池清洁包括了泳池水面漂浮物清理、池壁清洁、水质处理等，包括定期对泳池水的pH值、余氯含量、混浊度、细菌含量等进行测试。经过清洁的泳池应确保水质达到国家卫生防疫部门要求的标准，确保泳客的健康安全。 7上门有偿清洁服务上门有偿清洁服务上门有偿清洁服务是为了满足业主(客户)的需求而提供的上门家居清洁及清洁拓荒、定期保洁、专项清洁等服务，它是常规物业管理清洁服务的延伸服务。8专项清洁工作专项清洁工作 专项清洁是指清洁工作中技术要
4、求较独特，需用专门的设备、药剂及技术进行的清洁工作，包括打蜡、晶面处理、洗地、地毯保洁、玻璃清洁及金属器具清洁等。（二）（二） 清洁卫生服务管理的基本方法清洁卫生服务管理的基本方法1、清洁卫生操作的基本方法：清洁卫生操作的基本方法包括：全面清扫、水清洗、全面清扫、水清洗、垃圾收集和垃圾处理、管道疏通、外墙装垃圾收集和垃圾处理、管道疏通、外墙装饰面清洁保养、打蜡、抛光、晶面处理、饰面清洁保养、打蜡、抛光、晶面处理、游池循环过滤、泳池日常清洁和泳池加药游池循环过滤、泳池日常清洁和泳池加药消毒消毒等。2、清洁卫生服务管理的基本方法：大致可分为外包管理外包管理及自行作业自行作业两大类：外包是将清洁工作
5、交由专业清洁公司具体实施；自行作业是由物业管理企业在物业管理区域内自行实施清洁服务工作。无论是外包管理或是自行作业，物业管理企业监督检查外包清洁公司的工作质量并对其进行考核与管理，后者则不仅要监督检查，更要强化清洁服务工作。二、清洁卫生的日常管理二、清洁卫生的日常管理 (一)清洁卫生管理制度的建立清洁卫生管理制度主要包括清洁卫生管理制度主要包括 各岗位的岗位职责、各项清洁工作的标准操作工艺流程、各个岗位的操作质量标准、清洁质量检查及预防纠正机制、员工行为规范等相关管理规章制度。(二二)清洁卫生日常管理方法与要点清洁卫生日常管理方法与要点清洁工作日常管理由日检、月检及专项抽检组成，其中日检应覆盖
6、小区主要室内外公共区域。检查的主要部位有：建筑物的内外墙角、地面、顶棚、天台、道路、停车场、公共区域门窗、扶手等。同时，还要区分不同物业类型，注意检查以下方面：（基本标注意检查以下方面：（基本标准与检查方法准与检查方法掌握）掌握）1多层小区 (1)室外沙井及排水明沟内的烟头等垃圾杂物、积水； (2)绿化带内垃圾杂物； (3)楼梯走道、底层楼梯下、顶棚积尘及蜘蛛网、生活杂物； (4)业主信报箱上部的积尘；(5)楼梯扶手积尘； (6)室外公共区域的垃圾杂物； (7)公共区域各类乱张贴； (8)停车篷(场)内及顶棚垃圾杂物、积尘； (9)清洁工仪容仪表及工作纪律等。此外，北方地区冬天还应重点检查人行
7、道路积雪、结冰情况，及时清扫积雪，避免因雨雪天路滑对小区居民造成伤害。2高层小区及写字楼(1)大堂地面光泽度，各公共区域地脚线积尘；(2)室外沙井及排水明沟内烟头等垃圾杂物、积水；(3)各类机房、设备房内的积尘；(4)公共区域玻璃痕印、地面垃圾杂物、乱张贴；(5)电梯顶棚、四壁、按钮积尘及痕印、轨槽内沙粒杂物；(6)信报箱、窗台等上平面积尘；(7)绿化带、花坛内垃圾杂物；(8)地下停车场排水沟积水及杂物、管线积尘等；(9)清洁工仪容仪表及工作纪律等。表81是某高层小区的清洁检查标准序号项目频率标准1保洁员仪表礼节上岗时间之内工服整洁、佩带工卡。仪表礼节符合公司标准2公共场所跟踪保洁无积物、果皮
8、、纸屑、烟芦、痰迹、灰尘、泥垢3电 梯。轿厢每月打蜡或晶面研磨两次，每天用钢水擦内壁1次目视无果皮杂物、烟蒂、痰迹、灰尘杂物、明显手印、门槽无沙粒杂物、轿顶无积尘杂物，轿厢打蜡有工作人员签字记录，白手套抹四壁无明显灰尘，电梯按钮无污渍4电梯厅每天清洁2次，每3天用油拖拖地1次，每季打蜡2次无灰尘，洁净，打蜡后光泽均匀，打蜡或晶面处理每次有记录3大厅大堂每月做一次晶面研磨处理地面光洁，植物小品、信箱、宣传栏无灰尘，晶面研磨后光泽均匀6走廊楼梯每天清洁1次，每周用地拖拖走廊、抹楼梯扶手各1次，各层电梯门口墙壁(至两边消防门)砖缝污垢，每季药水洗1次清洗砖缝污垢，做到每次有记录，做到目视无污渍、积尘
9、，走廊楼梯、墙壁、防火门无痰迹、污渍、蛛网、地面清洁光亮7绿化带及人行道绿化带每天清扫，保持洁净无烟蒂、果皮、纸屑、杂物8天台、 设备房每周清洁1次地面清洁，无痰迹、污物、纸屑、灰尘，设备无灰尘或蜘蛛网，排水畅通，墙面镜框光亮无积尘9垃圾清运每天清运2次垃圾袋口扎紧，电梯内无滴漏，及时清运，清理垃圾桶及桶点周围，桶点周围无污渍、臭味，垃圾桶洁净10雨水井、排污井沟、沙井沙井每周清理1次无积土、垃圾11停车场棚每天清洁，各种指示牌每周擦洗1次地面洁净，无垃圾杂物积水，无泥沙、油迹，顶棚无蜘蛛网或明显灰尘，每100m2烟头不超过1个12公共卫生间每天清洁两次，喷空气清新剂4次地面无积水、杂物，墙面
10、瓷片、门、窗户无明显灰尘，便器无污渍，顶棚、灯具目视无灰尘、蜘蛛网，灯能亮，空气清新13灯罩、，吹风口、指示灯每月清洁1次无污渍、灰尘、蛛网，无破损14果皮箱每周擦洗1次，每天清运里面垃圾外表无污渍，清洁，无异味，没有积攒的垃圾第二节 白蚁及卫生虫害防治一、白蚁防治一、白蚁防治(一)挖巢法挖巢法是根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法。一般的树巢、墙心巢、特别是泥砖墙的墙心巢，较浅的树头巢或地下巢，都可用挖巢法，挖巢法最好在冬天进行，因为天气冷，挖巢后的残余白蚁会被冻僵，能较彻底地消灭白蚁，挖巢后最好再施一些白蚁药更好。(二)药杀法药杀法是通过在白蚁蛀食的食物
11、中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体粘上白蚁药粉，药粉通过相互传染传递给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡。为了保证白蚁在回到蚁巢前不死亡，一般所使用的药物都是慢性的药物，施药后一星期或一个月白蚁才全部中毒死亡。常用的白蚁药粉主要成分有亚砒酸、灭蚁灵等。用药后一星期即可检查白蚁是否全部中毒死亡。(三)诱杀法诱杀法有药物诱杀药物诱杀和灯光诱杀灯光诱杀两种方法。诱杀法主要用于发现白蚁又未能确定蚁巢地点，或者知道蚁巢地点又不能将其挖出，或者用药杀法不能彻底消灭时使用。药物诱杀通常用木制诱杀箱诱杀。灯光诱杀主要用于白蚁分飞时诱杀分飞蚁。 (四) 生物防治法 生物防治法的原理就是利用白蚁
12、的天敌或病菌对白蚁进行生物灭杀。二、其他虫害防治二、其他虫害防治卫生虫害防治就是消灭各种有害生物，尤其是病媒生物，如老鼠、苍蝇、蟑螂、，蚊子等，保证小区环境的清洁，保障业主及物业使用人的身体健康。(一一)鼠害的防治鼠害的防治鼠害防治的主要方法有以下几种。1防鼠防鼠的主要方法包括环境治理、断绝食源以及安装挡鼠栅、挡鼠板等设施进行隔防等。2化学灭鼠化学灭鼠采用灭鼠毒饵灭鼠。在用毒饵灭鼠时须注意所选用的毒饵不得含有国家禁用的急性灭鼠剂，其主要有效成分含量应符合标准，选用的毒饵的适口性要好，不变质或发霉。投放毒饵时应遵循少量多堆、定时补充的办法。3器械灭鼠器械灭鼠就是将鼠笼、鼠夹、粘鼠板等放置于鼠类经
13、常活动的地方，放置食物诱饵引诱鼠，从而捕捉消灭。4生物灭鼠生物灭鼠就是利用鼠类天敌、病原微生物、不育遗传等方法灭鼠。(二二)灭蚊灭蚊蚊子的防治方法有以下几种。1环境治理环境治理就是通过清除积水、水池放养鱼类等环境治理方法防止蚊虫孳生。2药杀药杀的主要方法有：在无法清除的积水(如下水道进水口等)投放浸药木塞或杀虫剂杀灭蚊幼虫；在鱼塘、菜地沟积水投放球型芽胞杆菌类等生物制剂灭蚊幼虫；采用超低容量喷雾或打烟炮等方法喷洒杀虫剂或点燃灭蚊片等方法来对付成蚊。(三三)灭蝇蝇的防治方法有以下几种。1环境治理环境治理的主要方法有：保持垃圾日产日清，不乱丢垃圾和果皮，不用粪肥、花生麸饼等洒于地表作植物肥料，消除
14、苍蝇的孳生场所。2诱杀诱杀就是利用苍蝇喜好的饵料将苍蝇引入蝇笼或具黏性的物体上，然后用热水烫杀。3药杀药杀就是对可能孳生苍蝇的地方(垃圾堆放地等)和成蝇喷洒杀虫剂灭杀。(四四) 灭灭 蟑蟑蟑螂的防治方法有：(1)对建筑物各种孔缝进行堵眼、封缝，防止蟑螂入内。(2)严格控制食物及水源，及时清理生活垃圾，消除蟑螂食物。(3)彻底整顿室内卫生，清除残留卵夹，控制和减少高峰季节的蟑螂密度。(4)利用灭蟑药粉、药笔、杀虫涂料及毒饵粘捕等进行化学防治。(五)其他卫生虫害的防治其他卫生虫害包括蚤类、螨类、蚂蚁等。防治的主要方法是做好清洁保养工作，改善环境，控制宠物行动和卫生，做好个人卫生防护，定时进行药物防
15、治等。，第三节 绿 化 管 理一、绿化管理的内容一、绿化管理的内容物业绿化管理的内容包括对绿化植物绿化植物及园林小品园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修缮，使其达到改善、美化环境，保持环境生态系统的良性循环的效果。物业绿化管理除了日常绿化养护管理工作外，还包括绿化翻新改造、花木种植、环境布置、绿化有偿服务等工作。（一） 日常管理绿化的日常管理包括浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等。另外，日常管理中还包括园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作、园林观赏鱼喂养等。根据不同地点的园林，室内绿化与室外绿化的质量要求及环境条件各不相同，日常管理也有比较大的差别。(二)翻新改造绿化翻新
16、改造内容包括草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等。另外，对于一些用时令花卉摆设的花坛也应根据不同时期及节庆要求及时进行更换翻新。(三)花木种植花木种植包括苗圃花木种植及工程苗木种植。苗圃花木种植是物业管理企业为了方便绿化管理而自建花木生产基地，用于时令花卉栽培、苗木繁殖及花木复壮养护等。花场花木种植工作包括时令花卉栽培、荫生植物繁殖与栽培、苗木繁殖、撤出花木复壮养护、盆景制作等。工程苗木种植是指在绿化工程施工中按设计要求栽种绿化苗木。(四)环境布置环境布置是指节假日或喜庆等特殊场合对小区公共区域或会议场所等进行花木装饰等布置。(五)绿化有偿服务 绿化有偿
17、服务是利用物业管理企业所拥有的园林绿化专业人才开展针对业主、物业使用人甚至是物业管理区域外其他单位的绿化有偿服务。此服务既可方便客户，充分利用资源，又可以增加收入。绿化有偿服务包括园林设计施工，绿化代管，花木出租出售，花艺装饰服务，插花及开办盆景培训班、花卉知识培训班等。二、绿化管理的要求二、绿化管理的要求(一)基本要求(1)保持植物正常生长。保持植物正常生长。应加强对植物病虫害、水肥的管理，保证病虫害不泛滥成灾，确保植物正常生长，没有明显的生长不良现象。(2)加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作。加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作。为了保证小区环境整洁及安全，应及时清除园林植物的枯枝黄叶，对园林绿
18、地范围进行清扫保洁，每年要对大乔木进行清理修剪，清除枯枝。在灾害天气来临前还应巡视所辖物业园林树木，防止其对业主、物业使用人造成潜在危害。(3)及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危植株进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害。害。如对交通道路行道树进行适当修剪，对因设计不合理而造成的对居民正常生活有明显影响的园路分布进行合理化改造。这样既方便业主、物业使用人，也减轻物业公司绿化补种的压力。(4)创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。要对主要花木进行挂牌宣传，注明其植物名、别名、学名、科属
19、、原产地、生长习性等方面的知识。引导业主主动参与绿化管理，使绿化管理达到事半功倍的效果。(二)针对性要求 除绿化的基本要求外，还应根据物业的不同特点和要求实施针对性管理。1酒店及会所绿化 (1) 合理划分工作范围由于酒店、会所绿化管理工作内容较多，技术要求较高，为了提高工作效率及工作质量，可根据绿化员工的技术特长进行合理的工作范围划分。如将绿化工人分为插花组、机动组、生产组及酒店(会所)植物管养组等。(2)灵活调整工作时间为了不对客人的活动造成影响，酒店或会所的绿化布置、养护工作应在客人到达前或休息时进行。如对于白天营业或客人较多的餐厅、大堂，可在晚上停止营业后进行植物的浇水、施肥、病虫防治、
20、绿化保洁等管理工作。2学校绿化管理对于校园布局紧凑、人员活动较多的区域，如教学楼、学生及教职工生活区、实验楼、办公楼等场所，应采用精品式旨理，对绿篱、灌木等进行人工造型修剪，及时清除残花败叶，保持绿化环境整洁、富于生气。对小游园、坡地、备用地等人员活动较少的地方以及全校的大乔木则宜采用自然式的管理，保持树形生长自然，以保持学校绿化环境的幽静、协调。3医院绿化在进行医院绿化管理时，要对园林绿化植物的保洁(包括景点保洁、植物叶面保洁等)、清残(包括残花败叶、枯枝等)及植物长势进行重点管理。避免过多的人为修剪，保持植物良好的长势，创造清新、幽雅、舒适的环境。4机关单位的绿化机关单位的绿化管理要求庄严
21、、整洁、高雅。机关单位的绿化多作规则式设计，比较讲究立体空间的垂直绿化，其绿化造型及材料选用一般都比较严格，在进行绿化管理时应按设计意图进行规则式修剪。修剪及清除枯枝黄叶应是机关绿化管理的重点。5工厂绿化工厂绿化植物受周围环境影响较大，其植物绿化功能以环保为主，在植物选用上多选用生长快、成活率高、抗性强的树种。绿化管理中，要注意合理浇水，尤其注意不要使用工厂排出的有污染的水来浇植物，尽量使用自然水。另外，由于工厂常会排放一些杂质对土壤造成影响，因此在施肥时应针对土壤的污染情况采取针对性施肥，避免造成植物的缺素症状。6大型公共物业绿化大型公共物业有人流量大、交通疏导要求高、人为破坏绿化植物多等特
22、点。针对这些特点，在进行绿化管理时必须注意：(1)不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物。(2)不宜使用果树或大花植物作绿化。(3)植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏。三、绿化管理方法三、绿化管理方法(一一)建立健全绿化管理制度建立健全绿化管理制度绿化管理制度的主要内容与清洁卫生管理制度基本相同。(二二)日常绿化检查内容与重点日常绿化检查内容与重点各类绿死植物检查的重点内容如下：1乔木虫害、病害的情况；攀爬及寄生植物情况；有无枯黄枝及折断枝；植物长势及肥水情况；植物修剪状况(株型及造型是否合理，有无徒长枝及重叠枝等)。2灌木植物虫害、病害的情况；有无攀爬及寄生植物；植物肥水状况；
23、有无枯黄枝及折断枝；植物修剪、造型状况；植物生长势；松土除草状况等。3绿篱及造型植物 虫害、病害情况；修剪造型情况(重点注意有无变形、崩露、徒长现象)；有无寄生或杂生植物、杂草；施肥及水分状况；有无枯黄枝、空膛、空脚现象；生长势；有无垃圾杂物等。4地栽花卉有无残花、观花植物结果枝、黄叶；有无虫害、病害；施肥及水分状况；有无枯黄枝；植物花卉修剪状况；生长势；松土除草；有无垃圾杂物等。 5. 草坪 杂草状况；修剪是否及时；施肥、淋水是否合理；表面平整度、秃斑；垃圾杂物。6绿化保洁草坪内垃圾杂物杂物及落叶；灌木及绿篱下落叶杂物；地栽花卉内垃圾杂物；有机肥料裸露情况；花盆花槽内烟头等杂物；室内花木叶面
24、是否积尘等。7. 棕榈科植物 枯黄叶及时清除；花苞及花果枝及时清除；病虫害情况等。8花坛 花坛摆设造型、花坛植物的残花清理情况、花坛卫生等。9. 室内植物植物枯黄叶情况、植物叶面积尘情况、植物叶面积尘情况、植物盆内杂物清理情况、植物生长情况等。一、单项选择题一、单项选择题1（ ）是常规物业管理清洁服务的延伸服务。A外墙清洗 B泳池清洁 C上门有偿清洁服务 D专项清洁工作2清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为外包管理及（ ）两大类A专业化管理 B独立管理 C指定管理 D自行作业3清洁工作日常管理由日检、月检及专项抽检组成，其中（ ）应覆盖小区主要室内外公共区域。A日检 B月检 C专项抽检 D日检
25、、月检及专项抽检4诱杀法有药物诱杀和（ ）两种方法A食物诱杀 B机械诱杀 C同类诱杀 D灯光诱杀5以下不是绿化管理基本要求的是（ ）。A保持植物正常生长B创建社区环境文化，加强绿化保护宣传C督促业主进行种草植树活动D加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作6. 以下各个选项中，不属于杀灭白蚁的方法的是（ ）。A. 诱杀法B. 药杀法C. 生物防治法D. 环境治理7利用鼠类的天敌、不育遗传灭鼠，这属于（ ）。A. 防鼠B. 化学灭鼠C. 器械灭鼠D. 生物灭鼠8. 以下选项中，不属于绿化管理内容的是（ ）。A. 环境布置B. 日常管理C. 管道疏通D. 翻新改造9. 实行清洁卫生日检的应覆盖小区的（ ）
26、。A. 室外公共区域B. 楼内公共区域C. 室内外公共区域 D. 小区周围的公共区域10. 清洁卫生的日常管理不包括（ ）组成。A. 日检B. 月检C. 专项抽检D. 季度检查11. 白蚁的诱杀法包括药物诱杀和（ ）。A. 灯光诱杀B. 生物诱杀C. 声音诱杀D. 颜色诱杀12.对于校园内教学楼和办公楼场所等，应采用（ ）管理A. 精品式B. 自然式C. 放养式D. 间歇式二、多项选择题二、多项选择题1物业环境管理包括（ ）等管理服务。A物业管理区域内物业共用部位、共用设施和场地等的清洁卫生B物业管理区域大气环境监测C空气质量发布D园林绿化E卫生虫害防治2白蚁的防治有（ ）等，可根据不同的情况
27、采用相应方法来治灭白蚁。A挖巢法 B捉拿法 C药杀法 D诱杀法 E生物防治法3室外公共区域的清洁方法主要包括（ ）等。A拖 B扫 C洗 D捡 E擦4以下属于绿化日常管理的有（ ）。A修剪造型 B绿篱翻新补植 C病虫害防治D苗圃花木种植 E绿化保洁5机关单位的绿化管理要求（ ）。A庄严 B整洁 C幽静 D富有生气 E高雅6. 清洁卫生服务管理可以采用的方法是（ ）。A. 自行作业B. 外包管理 C. 代理管理 D. 顾问管理 E. 督察式管理7. 物业管理单位绿化管理的工作内容除了日常绿化护养管理工作以外，还包括（ ）。A. 绿化有偿服务B. 翻新管理 C. 花木种植 D. 环境布置 E. 绿化
28、人员培训8. 鼠害的防治的主要方法有（ ）。A. 防鼠B. 挖巢 C. 器械灭鼠D. 生物灭鼠 E. 化学灭鼠9. 以下各个选项中，属于灭蝇的基本方法的是（ ）。A. 防蝇B. 机械灭蝇 C. 诱杀 D. 药杀 E. 环境治理10. 白蚁的防治方法有 （ ）A. 堵眼法B. 机械灭蚁 C. 诱杀法 D. 药杀法 E. 生物防治法11. 四害是指（ ）A. 鼠 B. 蝇 C. 蟑 D. 蚊子 E. 白蚁综合分析题李某在经过其所住的商住楼大堂的某一个区域的时候，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院两个多月。花费医药费两千多元。李某认为其摔倒的原因主要是因为该区域地滑，因此，物业公司应补偿其医药费、误工费和精神损失费。请问此案中，物业管理公司在什么情况下需要承担责任，在什么情况下不需要承担责任?
