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1、1部门文件名无锡河埒口宏源机纺项目前期市场无锡河埒口宏源机纺项目前期市场&投资建议书投资建议书2011年9月2城市解读内容内容 页页码码1. 城市概况城市概况 32. 板块市场板块市场 93. 投资建议投资建议 24 3部门 文件名1. 城市概况城市概况1.1 城市定位城市定位1.2 城市十二基因城市十二基因1.3 市场容量市场容量4城市解读1.1 1.1 城市概况城市概况- -城市定位城市定位阶段目标：阶段目标：l紧紧围绕“生态城、旅游与现代服务城、高科技产业城和宜居城”建设目标，l以“两基地、三中心、五名城”为方向，重点加强区域协调和城乡统筹，着力优化区域格局，致力加快以中心城市带动区域发
2、展，放大锡沪同城效应；l推动城乡转型发展，着力转变城市发展方式；l贯彻落实生态文明理念，着力提高宜居水平；l加强率先发展，着力推动城市重要功能区建设，打造“适宜创业、适宜居住、适宜休闲的杰出城市”，为无锡率先实现现代化奠定坚实的基础。发展定位：独具竞争力的国际化区域性中心城市和最具影响力的国际化生态型湖湾城市发展定位：独具竞争力的国际化区域性中心城市和最具影响力的国际化生态型湖湾城市5城市解读1.2 城市概况城市概况-无锡十二基因无锡十二基因无锡经济实力雄厚，房地产发展水平并未与经济形成正比，强大的经济及常住人口支撑了未来房无锡经济实力雄厚，房地产发展水平并未与经济形成正比，强大的经济及常住人
3、口支撑了未来房地产市场的发展地产市场的发展GDP 常住流动 住宅 土地 30月土地 职工 人均 消费品 人均私家车 商品住宅 地价 (亿元)人口 人口年成交 年成交 净增可售月平均工资 可支配收入 零售总额 保有量 成交均价 楼价比 (万人)(万人)(万平米)(万平米)(月)(元)(元)(亿元)（辆/人）(元/平米)无锡无锡5758575862062023023010261026693.89693.89121246430464302790527905189618960.050.05807380730.330.33常州29394461329169581338529237519010.056523
4、00.30南京5086771247118012851316672550419620.04775250.34上海1687219216422680938-19527893283851730.04158840.865758亿元27905元1896亿元619.57万230万l 十二基因中除净增土地可售月数外，其他十一项均为上年度数据；其中，人均私车保有量=私车保有量/常住人口；地价楼价比=住宅土地年成交均价/住宅房屋年成交均价；l 30月净增土地可售月数=之前30月住宅土地成交总建面-之前30月住宅销售总面积)/之前30月均住宅销售面积；l 玫瑰图中数值除净增土地可售月数、地价楼价比外，其他各项指标均
5、以上海数据为100做比；净增土地可售月数低于6的均取值为100，高于36的均取值为10，高于6低于36的取值=(净增土地可售月数-6)*3+10，地价楼价比以本城市数据为100与上海数据做比；l 如不能获取要求年份的数据，请采用最新可获取数据。6城市解读1.3.1 城市概况城市概况-市场容量：整体市场供应及成交量价市场容量：整体市场供应及成交量价数据来源：CRICl 截止2011年8月31日，无锡商品住宅市场成交金额224亿元，2010年整年成交金额482亿元，同比呈现下滑趋势l 目前无锡房地产市场仍处于价格调整通道中，以价格来换取量，从而在调控周期中取得生存空间已经成为共识自自“最严调控最严
6、调控”周期以来，锡城房地产供求出现大幅缩水周期以来，锡城房地产供求出现大幅缩水未来随着调控的进一步深入，锡城房价将会步入以价格来换取成交量的周期未来随着调控的进一步深入，锡城房价将会步入以价格来换取成交量的周期7城市解读1.3 城市概况城市概况-市场容量：房企排名市场容量：房企排名数据来源：CRIC0808年年企业企业排行排行成交成交套数套数( (套套) )成交成交面积面积( (M M ) )成交成交金额金额( (亿元亿元) )成交成交均价均价( (元元/M/M ) )江苏阳光江苏阳光1051105115190415190414.7214.729693 9693 万科万科17601760204
7、97120497113.4813.486576 6576 华广置业华广置业102310231550251550256.836.834406 4406 融创地产10901220106.425262 金科785979616.366494 银河湾223430444.4710391 银城415569724.027063 阳光100680767003.714837 中锐626634433.645730 华夏560692773.394899 0909年年企业企业排行排行成交成交套数套数( (套套) )成交成交面积面积( (M M ) )成交成交金额金额( (亿元亿元) )成交成交均价均价( (元元/M/M
8、 ) )万科万科2175217524409524409519.3419.347925 7925 万达万达1911191118334618334614.6314.637982 7982 金科金科1946194622001122001114.6114.616642 6642 华润新鸿基168920100214.507212 江苏阳光109314401413.939673 中信泰富3587822411.7315001 融创地产191720162811.665781 阳光100189821529210.855040 银城10491413139.556759 柯兰实业271833699.1110930
9、1010年年企业企业排行排行成交成交套数套数( (套套) )成交成交面积面积( (M M ) )成交成交金额金额( (亿元亿元) )成交成交均价均价( (元元/M/M ) )万科万科2121212124923524923531.5131.5112644 12644 金科金科1747174722172422172420.0320.039034 9034 龙湖龙湖50050014682014682019.3619.3613185 13185 融创地产162718417315.258282 绿城地产4549569013.5714183 华夏213124103513.385549 九龙仓9001131
10、1412.5611102 阳光100182515974111.467172 华润新鸿基96810812611.1910348 万达132611118110.869767 lTOP10TOP10中，有中，有7 7家企业为全国综合实力家企业为全国综合实力TOP20TOP20的品牌开发商，无锡受到越来越多的品牌开发商的关注；的品牌开发商，无锡受到越来越多的品牌开发商的关注；l1010亿成为进入企业亿成为进入企业TOP10TOP10的门槛；的门槛；l万科以每年万科以每年53%53%的业绩涨幅递增，业绩递增的业绩涨幅递增，业绩递增50%50%将成为优秀企业标准。将成为优秀企业标准。8城市解读1.3 城市
11、概况城市概况-市场容量：土地市场供求市场容量：土地市场供求注：商品房土地不包含工业用地及动迁配套房用地(如果无法统计商品房土地也可使用住宅土地统计口径)数据来源：CRIC进入楼市调控期之后，众多开发企业拿地日趋谨慎；城市外围区域土地成交比重出现上升进入楼市调控期之后，众多开发企业拿地日趋谨慎；城市外围区域土地成交比重出现上升l锡城0709年土地成交相对比较平稳，基本维持在400450万平米之间；l2010年锡城土地成交达到顶峰的694万平米；l2011年至8月底，虽然楼市进入调整期，锡城土地成交量514万平米，环比并未出现显著回落；l对着开发企业拿地策略的谨慎，城市外围区域土地成交未来将会呈现
12、上升的走势。9部门 文件名2. 区域市场区域市场2.1 城市发展方向城市发展方向2.2 重点区域分布重点区域分布2.3 关注区域关注区域 2.3.1 区域概述区域概述 2.3.2 代表楼盘代表楼盘 2.3.3 土地资源分布土地资源分布10城市解读2.1 区域市场区域市场-无锡城市发展方向无锡城市发展方向l 三心：三心：老城商贸中心、太湖新城商务中心、蠡湖休闲中心l 三区：三区：中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区l 三圈层三圈层: :中心城区：三心+三区新城区：惠山新城区、锡东新城区、科技新城区、锡西新城区城镇组群：锡东+锡西城镇组群三心、三区、三圈层的发展方向三心、三区、三圈层的发展方向1
13、1城市解读总体产业布局总体产业布局：重化工业沿江发展，高新技术产业向沿路高新技术园区集中，创意、旅游、商：重化工业沿江发展，高新技术产业向沿路高新技术园区集中，创意、旅游、商务、科研等现代服务业向沿湖功能区集中务、科研等现代服务业向沿湖功能区集中u现代物流业现代物流业主要集中在主要集中在江阴港区、下甸桥港区、硕放、藕塘、锡东等物流集聚区江阴港区、下甸桥港区、硕放、藕塘、锡东等物流集聚区u信息服务业信息服务业主要发展软件业和主要发展软件业和影视动漫产业等影视动漫产业等u金融服务业金融服务业吸引各类中外金融保险机构来锡设立总部或分支机构吸引各类中外金融保险机构来锡设立总部或分支机构u创意产业创意产
14、业 以蠡园国家工业设计园、太湖国际科技园等为载体，大力发展设计研发业以蠡园国家工业设计园、太湖国际科技园等为载体，大力发展设计研发业服务业服务业工业工业u无锡城市发展战略无锡城市发展战略“城市南进，产业北移城市南进，产业北移”，“工业出城入园工业出城入园”u工业园区规划原则工业园区规划原则“区域集中、产业集聚、开区域集中、产业集聚、开发集约发集约”u无锡工业空间格局无锡工业空间格局“四园八区四园八区”，即新区、锡，即新区、锡山经济开发区、惠山经济开发区和滨湖开发区四大山经济开发区、惠山经济开发区和滨湖开发区四大省级以上开发区，和安镇省级以上开发区，和安镇- -羊尖、胡埭羊尖、胡埭- -阳山、硕
15、放阳山、硕放- -鸿山、山北等八大工业集中区鸿山、山北等八大工业集中区2.1 区域市场区域市场-无锡城市发展方向：无锡城市发展方向：产业分布及重点规划产业分布及重点规划12城市解读2.1 区域市场区域市场-无锡城市发展方向：无锡城市发展方向：重点交通资源及规划重点交通资源及规划l 2011年到2015年，无锡市计划完成交通基础设施建设投资500亿元；l 重点建设3条高速公路、10条干线公路、1条干线航道、2个长江码头、7个内河港口作业区、3条铁路、苏南国际机场（扩建）和3个通用机场等；l 除了继续完善、扩大无锡市交通干线、布局以外，综合、惠民、低碳、智能等字眼成为亮点。 重点道桥工程建设将按重
16、点道桥工程建设将按“城乡一体、区域融合城乡一体、区域融合”策略，加快完善太湖新城、锡东新城等区域路策略，加快完善太湖新城、锡东新城等区域路网，完成中心城区大规模地面交通建设，推进城乡一体化，营造高品质人居环境网，完成中心城区大规模地面交通建设，推进城乡一体化，营造高品质人居环境p太湖大道东段太湖大道东段(广南立交无锡东收费站)等明年首批计划实施的重点道桥项目已初步排定p太湖大道太湖大道(新盛路广南立交)将于明年5月1日前建成通车，高浪路新锡路、金城东路快速化改造预计明年7月1日前竣工通车13城市解读2.1 区域市场区域市场-无锡城市发展方向：无锡城市发展方向：商圈商圈“十二五十二五”期间，无锡
17、市将进一步完善商业网点布局，期间，无锡市将进一步完善商业网点布局，构建构建“市级、地区级、社区级市级、地区级、社区级”三级商业中心体系，满足和开发各种层次消费者的需求三级商业中心体系，满足和开发各种层次消费者的需求 “十二五十二五”期间：期间：l 无锡市将更大力度推进服务业六年超越计划，形成多中心商业格局；l 创建市级特色街15个以上，到2015年社会消费品零售总额达到3840亿元；l 全市各类商品市场成交总额突破6300亿元，年均增长率超过16%；l 太湖新城将打造成新的市级商业中心；l 太湖广场商贸区将逐步“叫板”中山路。14城市解读2.1 区域市场区域市场-重点区域分布重点区域分布滨湖区
18、：滨湖区：资源驱动资源驱动自住、养老、度假为目的自住、养老、度假为目的900013000900013000元元/ /平米平米北区：北区：大盘驱动大盘驱动6000-65006000-6500元元/ /平米平米东区：东区：价格驱动价格驱动6500-70006500-7000元元/ /平米平米新区：新区：产业驱动产业驱动便于工作、投资为目的便于工作、投资为目的6000-90006000-9000元元/ /平米平米中心区中心区次中心区次中心区900014000900014000元元/ /平米平米南长区地理位置优势明显，云集了众多高南长区地理位置优势明显，云集了众多高品质项目，但与周边区域价格尚未拉开，
19、未品质项目，但与周边区域价格尚未拉开，未来成交均价存在着较大的上涨通道来成交均价存在着较大的上涨通道区域区域客户特征客户特征中心次中心依靠优越的地理位置、便捷的交通、完善的生活配套和宜人的居住环境成为无锡未来的城市型高档居住区，吸引无锡传统城市财富阶层、地缘性客户及周边县域高端置业者滨湖尽管居住氛围不足、配套有待完善，但在政府良好的规划及宣传导向下，品牌开发商的进驻仍使得该区域成为接受程度较高、广泛认可的区域。目前客户以滨湖区原有人群为主，部分市区及其他区域客户，置业目的主要是自住及养老、度假新区新区市场由于产业园区的外籍管理人士及白领阶层带来活跃的租赁市场，产业也带来外地人口的导入。购房客户
20、以本区域的地缘性、工作缘客户及投资客为主，与滨湖区客户在置业倾向上有非常大的差异。东区北区区域内交通、配套等方面均不够成熟，客户多以区域内为主，区域内乡镇客户占据了市场的主流，此外同时包含受价格挤压的外区客户以及部分有落户目的的外地客户，区域内项目的品质较差，未来在地铁、城铁、高铁的带动，区域市场与市区间差距将会有所缩小整体市场格局整体市场格局15城市解读2.3.1 区域市场区域市场-河埒口副中心区域概况河埒口副中心区域概况概况：概况： l 功能定位： 河埒地区是主城区西侧重要的生活区，并主要承担区级商业、文化、休闲娱乐及旅游等职能，成为主城区的重要组成部分l 规划结构：两区、一带、两社区l
21、规划人口：河埒社区规划居住人口约9万人；荣巷社区规划居住人口约7.5万人l 重点商业项目：万达广场本项目本项目万达广场万达广场华润悦府华润悦府金域蓝湾金域蓝湾溪岸观邸溪岸观邸16城市解读2.3.2 区域市场区域市场-区域代表：华润悦府区域代表：华润悦府房型房型面积段面积段套数套数配比配比四房1602901786.63%截止截止2011年年8月底：月底： 总共成交总共成交34套，套，0.7万平米；万平米； 总销总销1.4亿元亿元 普通住宅类产品成交均价普通住宅类产品成交均价19796元元/平米（精装平米（精装4000）位置位置梁溪路与湖滨路交叉口西北角总建筑面积总建筑面积26万平米容积率容积率2
22、.48开盘日期开盘日期2011.4开发商开发商华润集团有限公司绿化率绿化率60%车位比车位比1:1物业类型物业类型高层装修情况装修情况精装17城市解读2.3.2 区域市场区域市场-区域代表：万科金域蓝湾区域代表：万科金域蓝湾房型房型面积段面积段套数套数配比配比二房809026423.78%三房10026051846.67%四房15022032829.55%截止截止2011年年8月底：月底： 总共成交总共成交49套，套，0.86万平米；万平米； 总销总销1.61亿元亿元 普通住宅类产品成交均价普通住宅类产品成交均价18774元元/平米（精平米（精装装12001800）位置位置湖滨路与梁溪河交叉口
23、总建筑面积总建筑面积38.5万平米容积率容积率2.5开盘日期开盘日期2008.9开发商开发商无锡万胜房地产开发有限公司绿化率绿化率40%车位比车位比1:1.3物业类型物业类型高层装修情况装修情况毛坯+精装18城市解读2.3.3 区域市场区域市场-河埒口区域土地资源分布河埒口区域土地资源分布土地名称土地名称项目地址项目地址总总建筑面积建筑面积( () )容积率容积率出让时间出让时间目前开发商目前开发商楼板楼板价价( (元元/ /) )XDG-2011-32号地块滨湖区梁溪路与青山路交叉口西北侧46,2721.902011-08-19上海云顶投资管理有限公司无锡分公司6094XDG-2011-27
24、地块滨湖区青祁路与望山路交叉口东南侧59,7614.502011-06-11无锡蠡湖花都置业有限公司3684XDG-2010-53地块滨湖区建筑路南、规划道路东、规划稻香路两侧190,4493.302011-06-11无锡市梁溪丽都商业发展有限公司2819XDG-2010-58地块滨湖区北华路西侧49,1163.202011-04-29金辉地产无锡分公司6291XDG-2010-82地块滨湖区建筑路南侧、青祁路东侧、北华路西侧86,8614.202011-04-29江苏安富置业发展有限责任公司5065XDG-2010-37地块地块位于滨湖区梁青路北侧、华邸大厦西侧。120,4646.00201
25、0-11-26无锡市河埒经济发展投资有限公司4770XDG-2009-95地块地块位于滨湖区青祁路与展西路交叉口西北侧。33,3521.802010-02-08无锡市滨湖城市投资发展有限责任公司6296XDG-2009-96地块地块位于滨湖区梁青路与鸿桥路交叉口东南侧。39,8906.002010-02-08无锡龙山商贸有限公司2401搜索搜索结果果表头选择19部门 文件名3. 投资建议投资建议3.1 建议投资区域建议投资区域3.2 跟踪项目分布跟踪项目分布3.3 具体跟踪项目具体跟踪项目 3.3.1 跟踪项目概况跟踪项目概况 3.2.2 项目周边市场项目周边市场 3.3.3 项目规划设计条件
26、项目规划设计条件3.4 土地土地SWOT分析分析3.5 项目定位项目定位3.6 项目投资决策建议项目投资决策建议20城市解读3.1 投资建议投资建议-建议区域建议区域借助外部山、水环境，通过内部空间的塑造，筑就河埒片区新借助外部山、水环境，通过内部空间的塑造，筑就河埒片区新形象，从而创造生态环境优越、适宜人居的地区，同时河埒地形象，从而创造生态环境优越、适宜人居的地区，同时河埒地区也将成为主城区西侧重要的商贸、文化、休闲娱乐中心。区也将成为主城区西侧重要的商贸、文化、休闲娱乐中心。 21城市解读汽车西站商业改造地块汽车西站商业改造地块河埒广场周边地区河埒广场周边地区河埒广场周边地区河埒广场周边
27、地区荣巷文化街区荣巷文化街区荣巷文化街区荣巷文化街区3.1 投资建议投资建议-建议区域建议区域22城市解读3.2 投资建议投资建议-跟踪项目分布跟踪项目分布目前跟踪项目：无锡宏源机纺项目目前跟踪项目：无锡宏源机纺项目 地块名称：无锡宏源股份地块地块名称：无锡宏源股份地块 用地面积：用地面积：96753平米平米 容积率：容积率：3.3-3.5 地上核定建筑面积：地上核定建筑面积：319285-338636平米平米 土地性质：商住土地性质：商住 土地获取方式：挂牌出让土地获取方式：挂牌出让23城市解读3.3 投资建议投资建议-区域道路优化区域道路优化24城市解读3.2 投资建议投资建议-区域景观设
28、计区域景观设计25城市解读3.3 投资建议投资建议-区域建筑设计区域建筑设计26城市解读编号编号用地性质用地性质地块面积地块面积规划建筑面积规划建筑面积容积率容积率限高限高建筑密度建筑密度绿地率绿地率其他其他A A商住499611398911498832.83.0 不限高28%30%90不小于20%B B商住4679284225935841.82.0不限高20%30%合计合计 商住967532241162902591.83.0 不限高/30%3.3.3 投资建议投资建议-无锡宏源纺机项目规划设计条件无锡宏源纺机项目规划设计条件27城市解读3.4 土地土地SWOT分析分析优势：优势：l 成熟的城
29、西副中心区域l 距离城市中心距离近l 交通边界l 万达广场商业辐射，人流密集劣势：劣势：l 周边老新村众多，人员层次多样，居住环境有待改善l 生活配套比较陈旧，新规划落实有待时日机会：机会：l 目前河埒口区域普通住宅产品处于供应断档期威胁：威胁：l 直接面临邻近板块项目竞争l 锡城整体居住西移，本区域居住规划力弱于太湖新城28城市解读3.5 项目整体定位项目整体定位定位概述定位概述项目整体定位：高端城市综合型居住社区项目整体定位：高端城市综合型居住社区1、销售期内市场大势判断销售期内市场大势判断预期在12年上市期间，整体房地产政策面依旧偏紧，限购依旧存在，因此，改善型产品受限影响依旧很大因此，
30、改善型产品受限影响依旧很大。2、项目的市场地位项目的市场地位城西副中心居住核心区，承接副中心、中心城区中高端改善以及部分首置人群，是继万达广场之后的又一个大规，是继万达广场之后的又一个大规模品质居住社区。模品质居住社区。3、项目的市场机会及项目的市场机会及突破策略突破策略为了适应常态化的调控节奏，利用项目规模效应，塑造多样化的产品类型。塑造多样化的产品类型。一方面根据调控节点，适时推出符合市场需求的产品；另一方面降低开发风险，保证现金流的稳定。一方面根据调控节点，适时推出符合市场需求的产品；另一方面降低开发风险，保证现金流的稳定。29城市解读3.5 项目整体定位项目整体定位规划方案规划方案16
31、栋栋3033F高层住宅高层住宅30城市解读3.6 项目投资决策建议项目投资决策建议 目前该区域的区域价值已经得到锡城消费者的认可，但华润悦府的滞目前该区域的区域价值已经得到锡城消费者的认可，但华润悦府的滞销也给我们敲响了警钟，过度高端的项目定位在面临调控时将会缺少应变销也给我们敲响了警钟，过度高端的项目定位在面临调控时将会缺少应变途径。途径。 故本案在项目定位上应做适当考量，在保证整体项目高端调性的前提故本案在项目定位上应做适当考量，在保证整体项目高端调性的前提下，适当融入能够在弱市下跑量的经济型产品。下，适当融入能够在弱市下跑量的经济型产品。 综上所属，综上所属，该地块是副中心区域一块不可多得的优质该地块是副中心区域一块不可多得的优质地块，因此，在地价合理的情况下，无论是近期开发地块，因此，在地价合理的情况下，无论是近期开发或是作为储备地块都具是比较好的选择。或是作为储备地块都具是比较好的选择。31部门文件名 感谢聆听感谢聆听 Thanks
