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1、单击此处编辑母版标题样式万家共赢安阳德宝专项资产管理计划推介书目录2还款来源3产品情况1项目介绍2项目亮点5担保人及抵押物介绍4一、产品情况-基本要素3产品名称万家共赢-安阳德宝一对多专项资产管理计划资管计划规模总规模￥3亿元，具体以实际金额为准委托人预期年化收益率100万元认购资金300万元，10.7%/年；300认购资金，11.5%/年。投资方向资金用于新开发项目“安阳国贸中心和德宝国际名城”的后期工程建设用款。18个月（资管计划满1年，融资方可以选择提前还款）存续期限利益分配按季分配收益，到期一次性分配本金及收益一、产品情况-交易结构图4万家共赢-安阳德宝一对多专项资产管理计划安阳市德宝
2、置业有限公司（融资人）认购产品分配收益财产托管受托管理委托银行贷款到期还本付息河北融投担保集团有限公司（担保人）资产委托人资产管理人（万家共赢）民生银行一、产品情况-风控措施5资金沉淀要求：项目进度16个月，监管账户留存资金比例20%；17个月，账户留存资金比例50%；18个月，账户留存资金比例100%；保证担保：河北融投担保集团有限公司（简称“河北融投”）为安阳德宝贷款本金及利息提供连带责任担保；在建工程抵押：安阳国贸德宝国际名城5层商业地产，评估值为8亿元，抵押率在37.5%左右；股权质押：德宝置业100%股权质押；担保保证：德宝置业实际控制人王太敬提供无限连带责任保证担保。风控措施二、项
3、目介绍-融资方6安阳市德宝置业有限公司，成立于2009年5月，注册资金六千万元人民币，法定代表人：王太敬。公司经营范围：房地产开发与经营，拥有房地产开发二级资质。无银行贷款且对外无担保，公司与主要负责人均无不良信用记录。资产2010年2011年2012年2013年7月流动资产：货币资金52,080,240.662,711,092.234,556,800.116,484,265.71预付帐款122,271,312.52336,583,622.28271,521,029.34304,193,279.91其他应收款5,000.00877,303.444,184,244.00111,343,307.0
4、1存货3,175,165.5626,781,553.71186,647,953.43178,583,477.67流动资产合计177,531,718.74366,953,571.66466,910,026.88600,604,330.30非流动资产：长期股权投资2，500,000.0010，950，000.0010，950，000.0010,950,000.00固定资产净值3,089,408.162,965,365.732,401,005.691,899,462.62工程物资15,730.00在建工程15,730.00159,730.0015,730.00长期待摊费用32,625.00资产总计1
5、83,169,481.90381,028,667.39480,276,762.57698,359,139.73流动负债：应付账款196,421.329,820,227.083,389,930.49预收账款48,626,243.0073,658,043.00应付工资1,879.84205,560.461,879.84应交税金2.654,156.874,413,173.964,412,214.66其他应付款127,956,700.00332,678,944.40377,934,454.17178,458,658.20流动负债合计127,956,700.00335,531,402.43441,999
6、,658.67259,920,726.19非流动负债;负债合计127,956,700.00335,531,402.43441,999,658.67259,920,726.19所有者权益：实收资本60,000,000.0060,000,000.0060,000,000.0060,000,000.00资本公积300未分配利润-4,787,218.10-14,502,735.04-21,722,896.10-25,685,093.62所有者权益合计55,212,781.9045,497,264.9638,277,103.90353,548,796.73负债及所有者权益总计183,169,481.90
7、381,028,667.39480,276,762.57698,359,139.73二、项目介绍-开发背景7安阳市国贸中心、德宝国际名城项目是市东区在建的唯一大型商业中心、新金融中心、企业总部中心、宜居尊贵居所等多种业态功能为一体的大型休闲、生活、办公、娱乐等的城市综合体，为安阳市重点建设项目。项目西端紧邻政府行政中心、市博物馆；东紧邻700亩生态公园；北部紧邻中国文字博物馆，距京深高速出入口仅1000米，离京深高速铁路安阳站3000米；南部面临文峰大道，该大道贯穿于安阳市西部老商业区和东部城市新区。随着市委、市政府迁入政务新区，安阳的行政中心转移，未来安东新区内政务功能和商务功能得以加强，即
8、将成为老城区外另一个城市中心，区位优势明显。二、项目介绍-基本规划8安阳国贸中心设有大型百货、大型超市、名牌家居、电影院、幼儿园、文化休闲广场，购物步行街，美食超市及多功能商务酒店和商务公寓等，成为安阳人民休闲娱乐，集中购物的天堂。德宝国际名城户型选择多，满足高、中、低多种消费群体需求。并将与安阳国贸中心形成商业、住宅联动效应，未来销售预期良好。本项目十分钟购物商业圈周边居住人口可达25万人，随着安阳东移战略的实施，此商圈辐射的消费群体还将增加30万，以安阳为中心的一小时经济圈内有近2000万人的消费群体”，未来短期内去化率较高。二、项目介绍-项目优势9项目背景u安阳市国贸中心、德宝国际名城项
9、目是市东区在建的唯一大型商业中心、新金融中心、企业总部中心、宜居尊贵居所等多种业态功能为一体的大型休闲、生活、办公、娱乐等的城市综合体，为政府重点建设项目。区位分析u位于安阳市紫薇大道以南文峰大道以北光明路以西泰路以东，安阳东区示范引领区商业中心处安东新区中心位置，西起朝阳路，紧邻政府行政中心，市博物馆；东至光明路，紧邻700亩生态公园，向东距高客站三千米；南起文峰大道，距新人民医院二千米；北至紫薇大道，紧邻国家文物博物馆。项目定位u大型商业中心、新金融中心、企业总部中心、宜居尊贵居所等多种业态功能为一体的大型休闲、生活、办公、娱乐等的城市综合体。价值点：政府重点项目、黄金商圈、多元化定位二、
10、项目介绍-项目进度10项目五证齐全项目土地使用证，建设用地规划证，建设工程规划证，建设工程施工证，预售证等均已取得。项目开发进度项目主体工程已经完工。目前该项目正在进行后期配套设施建设。序号时间项目2013年2014年合计9-10月 11-12月1-2月3-4月5-6月7-8月11#-17#住宅楼装饰装修、电气、给排水、采暖、消防、通风工程18002300500120070065071502地下车库土建工程110016002001500130070064003地下车库挖土工程6050205540302554地下车库回填土工程30255182041025地下车库消防工程7514015805539
11、4046地下车库水电安装工程6570106555603257电梯安装工程450350501502004412448门窗安装工程3504003025025018514659保温、涂料工程60802030805432410室外电力配套线路工程9010020608010045011室外给水配套管道工程95802070602535012室外排水配套管道工程85902080757042013室外燃气配套管道工程605020801809048014室外采暖配套管道工程654520701402836815室外电视宽带配套工程706020808511543016室外广场土建工程5022040210160220
12、90017室外广场亮化工程20351555656025018室外广场景观工程220150208512015575019小区入口大门工程103552015109520小区幼儿园工程0001802005043021小区商业网点工程00032028026086022欧凯龙商场中央空调260360300250260143023欧凯龙商场电梯28028056024欧凯龙商场内外装修等4002802203501250合计26692二、项目介绍-经济技术指标11名称单位国贸中心德宝国际名城合计规划用地总面积67,601.5455,533123，134.91总建筑面积181,210272,471.02454，
13、403.03地上总建筑面积161,475219,356380,831地下总建筑面积20,45653,11473，570商业面积108,62412,924121,548容积率-4.654.00建筑密度%44.89%24.99%绿化率%21.01%43.18%总户数户-1,3881,681安阳国贸中心德宝国际名城项目总占地面积184.7亩，总建筑面积45.44万平方米；其中，国贸中心占地101.4亩，建筑面积18.19万平方米；国际名城占地83.3亩，建筑面积27.24万平方米。商业建筑密度57.42%，住宅建筑密度为20.25%，容积率为4.0。二、项目介绍-销售节奏12总套数总面积万/已售套数
14、已售面积已售总房款（万元）已售已收款(万元）已售欠款(万元）商贷公积金657.0010.2848,647.35 29,689.15 18,958.060.141,372.0021.26未售套数未售面积（万/M2)估算预售单价(元/M2)未售估算回款(万元)715.0010.985,200.00 57,085.60u住宅销售情况u德宝国际名城销售情况面积（M2）已售商业面积M2 已售金额（万元）剩余估算回款明细（万元）185,451.200302,461.892住宅开盘最低均价4500元/，收盘最高均价7296元/，整盘均价5733元/。未售面积估算预售单价为5200，低于已售楼盘的均价。住宅项
15、目去化率较好，已接近50%二、项目介绍-周边项目13案名紫薇一号恒大绿洲（第一批）九鼎理想城福佳斯国际花园华富世家开发规模占地220亩，建筑面积30万。占地87.5亩，建筑面积19.76万。占地70.5亩，建筑面积20万。占地202亩，建筑面积35万。占地340亩，建筑面积80万。建筑形式小高层，高层商业、住宅混合多层、小高层、高层小高层,高层剪力墙高层主力户型18层小高层点板结合公建层数为4层，住宅楼层数为32层18层的板式小高层。13层、15层32层面积范围99的两居到280的复式产品。90-14097两居80-97，三居150。二居110，三居159装修情况毛坯，公共部分精装修。-毛坯,
16、公共部分精装毛坯,公共部分精装毛坯、公共部分精装消费群体市区投资、周边居民、本地市区、本地市区投资、周边居民、本地市区、本地市区、本地价格水平5200元/5800元/4000元/4100元/5000元/交通组织紫薇大道、光明路、朝阳路；新汽车东站、京港澳高速；37路、1路、17路人民大道、光明路；新汽车东站、京港澳高速；3路文明大道平原路；火车站、新汽车东站、京港澳高速；7路、28路、17路东关街、银鹭金泊湾、朝阳路、光明路;火车站、新汽车东站、京港澳高速;1路、11路、37路中华路、文明大道；16路、17路、36路、38路开盘时间2011.52011.6月底2010.122011.42010
17、.7从周边项目的开发情况和价格水平来看，2011年周边价格水平已达到5000元以上水平，而安阳项目住宅销售收入保守估算为5200，可见其安全边际较高。二、项目介绍-项目预计投入14序号投资成本构成估算说明国贸中心国际名城合计1.00直接成本-41,904.6845,373.6187,278.291.10土地费用商业60万元/亩，住宅60万元/亩3,131.245,033.818,165.051.20建筑安装费商业1800元/，住宅1500元/33,157.8033,856.6967,014.491.30市政配套费120元/2,210.522,708.544,919.061.40规划设计及监理费
18、-322.37394.99717.361.50基础设施费-1,657.891,692.833,350.721.50配套费55元/1,013.161,241.412,254.571.60开发间接费按直接成本的1%计提411.71445.33857.042.00间接成本-10,949.0413,408.5324,357.572.10管理费按开发成本的3%计提1,244.791,347.852,592.642.20财务成本按开发成本的8%计提3,319.443,594.266,913.702.30销售费用按经营收入的5%计提4,482.846,491.4510,974.292.40不可预见费用按土建
19、和工程费用的5%计提1,901.971,974.973,876.943.00总成本52,853.7258,782.14111,635.86项目预计总投入11亿元，现已投入7亿元。二、项目介绍-项目预计收益15序号序号欠款及估算明欠款及估算明细细 欠款及估算金欠款及估算金额额(万元）万元） 保守保守预计预计回款比例回款比例预计预计回款回款时间时间预计预计回款金回款金额额（万（万元）元）1住宅有预售楼栋0.357530%2013.10-2014.050.107252住宅无预售楼栋18957.846475%2013.10-2014.0514218.38483楼间底商26284.46380%2013.
20、10-2014.0521027.57044欧凯龙商场-1、1层52834.69250%2013.10-2014.0526417.346总计98077.358953.30%61663.408452013年10月-2014年5月预计回款项从销售情况来看，未来1年内，销售回款可以完全覆盖资管计划本息。本计划的主要还款来源是安阳市国贸中心德宝国际名城销售回款及租金收入。销售收入分住宅预售回款、商业预售回款及持有型物业的租金收入三部分，住宅无预售楼栋预计回款14218.3848万元，楼间底商预计回款21027.5704万元，租金收入26417.346万元，共计61663.3012万元。从销售情况来看，未
21、来1年内，销售回款可以完全能够覆盖本计划本金和收益。公司主要财务指标列示：三、还款来源16指标2010年2011年2012年2013年7月营运资本4,958万3,142万2,491万34,068万流动比率1.391.091.062.31速动比率1.361.010.631.62现金比率0.410.010.010.02资产负债率69.86%88.06%92.03%42.37%由于项目公司成立以来主要开发安阳国贸与德宝国际名城项目，而该项目尚未竣工交付，因此未结转收入，前期主要是公司相关费用支出。四、担保人及抵押物介绍-担保人177.47%6.41%7.11%18.15%40.57%7.47%河北融
22、投担保集团有限公司4.45%4.45%河北港口集团冀中能源股份河北国有资产控股运用有限公司河北融投河北建设投资集团有限公司唐山钢铁集团邯郸钢铁集团开滦（集团）公司于2011年4月28日更名为河北融投担保集团有限公司，目前注册资本25.6亿元人民币，是河北省内规模最大的综合融资性担保机构。在省财政“十二五”期间每年注资2亿元的持续助推下，2013年注册资本金将达到45亿元。河北融投控股集团（简称河北融投）是省委、省政府为推动全省民营企业转型升级、支持科技型企业健康发展、破解中小微企业融资难题，由省国资委组织省内8家特大型国企联合出资引领、省财政助推、社会资本参与组建的，股权多元的省级大型企业集团
23、，是省国资委监管企业。主要宗旨是承担政府使命、履行社会责任，为全省经济社会发展提供综合性融资服务。目前集团资产总额96亿元，资本金规模86.3亿元。河北融投担保集团有限公司（原河北省国控担保集团有限公司）成立于2007年4月，是河北省政府为缓解中小企业融资难、促进民营经济健康发展，由省国资委组织部分省属大型国企出资组建的专业担保机构。河北融投担保集团有限公司是河北省内规模最大的综合融资性担保机构，大公国际资信评估公司的主体长期信用为AA+级。四、担保人及抵押物介绍-抵押物评估18层数建筑面积评估总值（元）评估单价（元/）612564.96109,305,1008,699512564.96146
24、,919,56411,693412564.96146,919,56411,693312564.96176,995,05314,086212564.96222,108,28517,677合计62824.8802,247,566u我方评估结果根据周边商业楼盘来看，临街铺面每平3万元左右，里层铺面需要每平米1万多元，保守估计来看，抵押物足值。层数建筑面积评估总值（元）评估单价（元/）612564.96136,635,44510,874512564.96183,654,73414,616412564.96183,654,73414,616312564.96221,249,09517,608212564
25、.96277,640,63522,096合计62824.81，002，834，643u石家庄盛泽房地产评估有限公司评估结果五、项目亮点1919风控措施项目前景好担保能力强还款来源充足内部收益率高河北省规模最大的融资性担保机构，担保人资信较好，长期信用级别AA+，担保能力强多重风控措施：在建工程抵押、股权质押、强担保等标的项目位置优良（引领商业中心、紧邻行政中心），环境优越（近近300300亩生态公园亩生态公园），生活便利（靠近医院、客站、博物馆等）（靠近医院、客站、博物馆等）项目公司未来一年现金流除足额按时支付本计划的本息外，仍有近3亿元的现金结余本项目市场前景广阔，区位价值明显，其全部投资和
26、自有资金投资的内部收益率均大大超出行业的基准收益率，累计盈余资金较多万家共赢介绍20万家共赢资产管理有限公司成立于2013年2月17日，由万家基金管理有限公司、歌斐资产管理有限公司、上海承圆投资管理中心三家股东组成。公司注册地在上海浦东，注册资本金6千万元人民币，是首家由公募基金和第三方专业理财机构联合设立的资产管理公司。公司以固定收益类投资管理作为业务拓展重点，同时大力发展权益投资、对冲投资等传统资产管理业务以及融资类、股权债权投资等专项资产管理业务，是一家专业的现代财富管理机构。资管计划与信托计划的区别21相同点1.项目发行均为金融机构，都属于投融资平台，可以横跨资本市场、货币市场、产业市
27、场等多个领域。2.项目发行前必须报备相关监管单位，资金监管、信息披露等方面都有严格规定。3.发行的项目本质相同通道不同，认购方式相同，项目合同、说明书等类似。4.目前通过这两种方式取得的投资收益均无需代扣缴纳个人所得税。不同点1.信托公司由银监会监管，资产管理公司由证监会监管。2.全国目前有68家信托公司持有银监会颁发的信托牌照，资产管理公司（均为基金公司旗下子公司，由证监会授予牌照）目前40余家，稀缺性明显。3.信托募集结束，款项交至托管银行即可成立；资管计划募集完毕后，需交由证监会验资，验资完毕方可成立；自管计划具有双重增信，经过资产管理公司、信托的双重风险审核。4.未来资管计划份额可通过交易所向其他投资者转让，信托份额转让需双方同时去信托公司办理。5.100万-300万以下的个人投资者，每个信托计划只有50人，自管计划可以有200人，自管计划小额畅打。6.资管计划收益高，一般比信托计划高1%/年；期限短，资管计划期限一般不超过2年。7.信托公司自上世纪80年代既已存在，经过数轮增资目前注册资本在10亿元左右。资产管理公司自2012年底至2013年初陆续获得业务牌照，资产管理公司注册资本金大约在2000万-5000万左右。
