《潍坊华德投资营子片区项目前期策划报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《潍坊华德投资营子片区项目前期策划报告（103页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/华德投资营子片区项目华德投资营子片区项目前期策划报告前期策划报告2024/8/252024/8/2520122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/提交成果提交成果项目研究工作的阶段划分项目研究工作的阶段划分2011/02/2202/2803/0104/09工作工作p地块考察p周边配套考察p政府相关部门访谈p相关企业客户访谈p住宅楼盘调研p购
2、房客户访谈p专业人士访谈p调研资料整理p确定研究思路p项目前期主体报告p报告成稿p公司评审p修改调整p针对沟通后的内容补充p根据客户意见修改前期报告p物业发展建议及财务测算前期市场调研阶段前期市场调研阶段中期报告撰写及汇报中期报告撰写及汇报 后期报告及终稿提交后期报告及终稿提交p项目市场分析及定位、物业建议2 220122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/报告逻辑结构u项目开发目标项目开发目标u项目本体分析项目本体分析u宏观背景研究宏观背景研究u核心问题界定核心问题界定u解决核心问题解决
3、核心问题3 320122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/目标、本体目标、本体1目标本项目开发目标和本体条件本项目开发目标和本体条件4 420122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/通过宏观环境、房地产市场特征、格局及产品力通过宏观环境、房地产市场特征、格局及产品力分析，找到项目机会分析，找到项目机会项目要求与目标项目要求与目标项目要求与目标项目要求与目标5 520122012房地
4、产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/开发商背景开发商背景坊茨小镇运营者，创建坊茨小镇运营者，创建中德首个经济、技术、中德首个经济、技术、文化全方位合作的德意志风情生态小镇文化全方位合作的德意志风情生态小镇p为了保护象征着潍坊近代工业文明进步的百年建筑和对坊子历史的重新认知，坊子政府成立山东华德城市投资有限公司倾心打造欧式风情生态小镇欧式风情生态小镇-坊茨小镇。p坊茨小镇着力打造百年前始建的103栋德式建筑群，再现上世纪二、三十年代的历史风貌，修复自然生态和人类文化原生脉络，使之成为中德首个经济、技术
5、、文化全方位合作的德意志风情生态德意志风情生态小镇。 6 620122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/开发商要求开发商要求p一、通过本项目运作，打造坊茨小镇的居住示范区，巩一、通过本项目运作，打造坊茨小镇的居住示范区，巩固企业品牌与坊茨小镇品牌固企业品牌与坊茨小镇品牌p二、通过项目现金回流，作为坊茨小镇进一步开发的资二、通过项目现金回流，作为坊茨小镇进一步开发的资金基础金基础p三、通过项目营销，带动坊茨小镇的客流、人流，带来三、通过项目营销，带动坊茨小镇的客流、人流，带来收益收益 项目
6、开项目开发目标发目标p1.潍坊市场的现状及未来发展趋势潍坊市场的现状及未来发展趋势p2.潍坊高端市场的状况潍坊高端市场的状况p3.本项目如何打造成为潍坊乃至山东知名项目本项目如何打造成为潍坊乃至山东知名项目对内容对内容的要求的要求7 720122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/通过宏观环境、房地产市场特征、格局及产品力通过宏观环境、房地产市场特征、格局及产品力分析，找到项目机会分析，找到项目机会项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析8 820122012房地产营销策划大全震撼
7、升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/坊子老城发展规划坊子老城发展规划分五期开发，定位为分五期开发，定位为“永续发展的欧洲风情人永续发展的欧洲风情人文生态小镇文生态小镇”，胶东旅游休闲的一颗明珠，胶东旅游休闲的一颗明珠; ;项目位于营子河滨生态居住区项目位于营子河滨生态居住区本项目本项目坊茨德国风坊茨德国风情小镇情小镇一期：坊茨德国风情小镇包豪斯创意产业园坊子工业历史体验区半岛生态主题园区二期：荆山洼矿坑环境再生主题园中德工业合作发展区潍坊陆空物流专业区潍坊职业教育及技术训练区坊子奥体花园居住区三期：城市居住更新区潍莱
8、生态商务园区四期：营子河滨生态居住区五期：王松精致农业发展区河湾亲水生态居住区9 920122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/艺术的弘扬艺术的弘扬艺术的弘扬艺术的弘扬文化的承接文化的承接文化的承接文化的承接生活的安逸生活的安逸生活的安逸生活的安逸“1898啤酒屋共和国”、旧锅炉房改成的坊茨美术馆、艺术工作室、西餐厅、青年旅舍、可以让人抱着厚厚画册发呆整个下午的咖啡吧。昔日的水塔、烟囱、雨水管、墙上颜色暗淡的的伟人语录，场景和气氛带给人们一份怀旧的感觉，仿佛翻看老照片回到了从前。历史与现
9、实，建筑与艺术，在坊茨小镇内如此完美地契合起来。坊茨小镇风情坊茨小镇风情德式建筑，沿承历史文化，尽享生活的安德式建筑，沿承历史文化，尽享生活的安逸逸10 1020122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/坊茨小镇建筑坊茨小镇建筑依托历史保存建筑，以依托历史保存建筑，以103103栋栋德式原乡建德式原乡建筑群筑群为核心，打造为核心，打造欧洲风情小镇欧洲风情小镇11 1120122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店
10、铺：http:/http:/项目区位项目区位本项目位于坊子区，距离市中心本项目位于坊子区，距离市中心1010公里，属于公里，属于城市近郊区域城市近郊区域p本项目位于潍坊市坊子区，处于坊子老城门户地带，距离市区较远。p本项目距离世纪泰华约10公里，距离坊子区政府约2.5公里，距离老城区约3公里。p项目西临北海路，北有崇文街，南有潍胶路（206国道），道路条件良好，北海路直通市区。北海路潍胶路崇文街规划路潍州路凤山路北海路宝通街凤山路本项目本项目世纪泰华世纪泰华约10公里约2.5公里坊子区政府坊子区政府约3公里坊子老城坊子老城12 1220122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，
11、淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目四至项目四至项目东邻村中规划路，西邻北海路，北有崇文路，项目东邻村中规划路，西邻北海路，北有崇文路，南有潍胶路南有潍胶路普利城市花园游艇展售中心崇文街北海路潍胶路p东：紧邻村中规划道路，路况较差。p西：紧邻北海路，南北贯穿坊子区，直通潍坊市区；交通便利，但有噪音影响。p南：有潍胶路，路况良好，交通流量较大。p北：有崇文街，仅靠普利城市花园与游艇展售中心，边界不规则。本项目本项目13 1320122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新
12、，淘宝店铺：http:/http:/坊子新城坊子老城约2.5公里约3公里本项目本项目潍坊机场约4.5公里约9.5公里潍坊火车站项目交通情况项目交通情况本项目周边路网发达，距离火车站、机场本项目周边路网发达，距离火车站、机场较近，交通便利较近，交通便利崇文街北海路潍胶路本项目本项目p本项目西面紧邻北海路，北海路南北贯穿坊子区，与市区相连，为城市干道；南有潍胶路（G206），北有崇文路，均与潍州路、北海路、凤山路等多条城市干道相交。p本项目距离潍坊火车站9.5公里，距离潍坊机场4.5公里，对外交通便利。潍州路北海路凤山路潍胶路崇文街14 1420122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费
13、更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目周边配套项目周边配套项目周边现有配套不完善，可利用坊子新城项目周边现有配套不完善，可利用坊子新城与老城区的配套资源与老城区的配套资源p沿崇文街有潍坊第四中学（高中）、潍坊实验中学（初中小学）、崇文中学（高中），但缺少幼儿园。p地块与北海路交接处多为沿街二层商业，业态多为KTV，营业状况较差；普利城市花园沿崇文街建有沿街商业，现开始陆续开始经营；商业的规模、档次都存在不足。p22路和51路公交车经过项目，项目距离坊子新城、老城分别为2.5公里、3公里，可利用其相关配套资源。北海石化加油站潍坊第四中
14、学潍坊实验学校崇文中学沿街商业中国石油加油站潍坊坊子区人民医院潍坊新星数控机床技校本项目本项目坊子交警一中队15 1520122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目周边企业项目周边企业工厂多为组装加工企业企业，对环境影响工厂多为组装加工企业企业，对环境影响不大不大p本项目西北方为热电厂，但其规模小，对周边环境影响不大，其他周边工厂，如昊田农业装备公司、科迪锅炉制造公司、鲁鸣酒厂、天同宏基集团等多为组装加工企业，对环境基本无影响。热电厂本项目本项目昊田农业装备公司科迪锅炉制造公司鲁鸣酒厂
15、天同宏基集团天同宏基集团昊田农业装备公司科迪国炉制造公司鲁鸣酒厂热电厂16 1620122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/自然景观资源自然景观资源项目具有丰富的项目具有丰富的水岸资源水岸资源凤翔河虞河p本项目内部有虞河及其支流，水质较好，水流量较充沛，其治理可为项目带来景观利好价值。p项目内部用地主要为自然村落宅基地和农田，地势较平坦。p项目与凤翔河仅隔北海路，其治理可使区域景观资源得到改善。虞河、凤翔河治理虞河、凤翔河治理将改善区域环境将改善区域环境本项目本项目17 17201220
16、12房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/指标分析指标分析项目占地为村落宅基地，面积为项目占地为村落宅基地，面积为558558亩，容积率亩，容积率为为1.01.0，为低容积率中等规模项目，为低容积率中等规模项目p【开发范围】：共计37.2236万平方米（558.327亩）p旧村：-大营子26.0337万平方米（ 390.486亩）-前营6.8383万平方米（ 102.57亩）-河西营4.3516万平方米（ 65.271亩）p拆迁安置基地：约10万平方米（约150亩）p虞河水面：约15.1万平方米（
17、227亩）p容积率：1.0p建筑面积：37.22万平方米390.486亩亩102.57亩亩65.271亩亩一一般般农农田田一一般般农农田田基本农田基本农田虞河虞河安置基地安置基地总占地面积：总占地面积：935.326935.326亩亩其中，净用地面积其中，净用地面积558.327558.327亩亩 安置用地安置用地150150亩，亩， 水面水面227227亩亩18 1820122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目属性界定项目属性界定项目事实区域属性界定项目位于坊子区老城区城市近郊陌生
18、区域内部虞河，外部凤翔河具有丰富的水岸资源购物、休闲、医疗等配套不足基础配套设施较差占地面积805.1亩，用地528亩中等规模低容积率住宅用地功能复合类型城市近郊城市近郊 具有丰富水岸资源具有丰富水岸资源 带有坊茨小镇气息带有坊茨小镇气息 低容积率中等规模项目低容积率中等规模项目19 1920122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/发展趋势分析发展趋势分析2背景城市及房地产市场城市及房地产市场未来未来的的发展趋发展趋势和机会势和机会202020122012房地产营销策划大全震撼升级上市！
19、每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 12 23 34 4房地产市场趋势房地产市场趋势高端物业市场高端物业市场区域市场分析区域市场分析宏观背景分析宏观背景分析宏观背景分析宏观背景分析宏观背景分析宏观背景分析p城市经济指标分析p城市规划分析21 2120122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/GDPGDP指标指标20102010年潍坊市人均年潍坊市人均GDPGDP达到达到51725172美元，房地产市美元，房地产市场平稳
20、发展阶段，以质量提升为主，数量增加和质量提升并进场平稳发展阶段，以质量提升为主，数量增加和质量提升并进u2007-2010年潍坊GDP平均增长13.7%；u2010年潍坊市实现地区生产总值3090.9亿元，同比增长13.3%；山东排名第四，仅次于青岛、济南、烟台；全国GDP排名第24。u潍坊市2010年人均GDP达到34250元，折合美元5172美元。u从人均GDP与房地产的发展关系来看，潍坊市房地产市场处于平稳发展阶段，市场发展将为以质量市场发展将为以质量为主，数量与质量并重。为主，数量与质量并重。发展阶段人均GDP（美元）需求特征发展特征启动阶段800-3000生存需求超速发展。单纯数量型
21、快速发展阶段3000-4000生存、改善需求兼有快速发展。以数量为主，数量与质量并重平稳发展阶段4000-8000改善需求为主平稳发展。以质量为主，数量与质量并重减缓发展阶段8000以上改善需求为主缓慢发展。综合发展型人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系222220122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/人均收入、支出人均收入、支出潍坊市潍坊市20102010年人均可支配收增长年人均可支配收增长13.9%13.9%，意味着每年有超过意味着每年有超过10%10%的居民进入中
22、等收入家庭，购买力增强，改的居民进入中等收入家庭，购买力增强，改善型需求增多。善型需求增多。u2010年潍坊市人均可支配收入19675.1元，2006年-2010年人均可支配收入年均增长率13.7%，其中住房支出消费支出的比重增加，房地产发展空间变大。u2010年潍坊市人均消费性支出13818.7元，2006年-2010年人均消费性支出年均增长率为12%，个体消费者经济实力逐年增强，购房潜力增长。232320122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/发展中国家房价收入比与房地产市场发展发展
23、中国家房价收入比与房地产市场发展4.14.16.16.1房价收入比合理范围；房地产发展平稳房价收入比偏低，房价偏低，需求增加房价收入比偏高，房价偏高，需求减少4.14.16.16.1市场供给市场供给市场供给市场供给市场需求市场需求市场需求市场需求房价收入比房价收入比一般研究认为，发达国家的房价收入比在1.8-5.5之间，而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比发达国家大，研究认为发展中国家房价收入比合理范围为4.1-6.1之间房价收入比房价收入比潍坊房价收入比处于合理区间，市场稳定，泡沫潍坊房价收入比处于合理区间，市场稳定，泡沫较小，房价存在上涨空间。较小，房价存在上涨空间。年份2
24、006200720082009城市人均居住面积(平米)23.723.726.834房价收入比242420122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/u潍坊市固定资产投资及房地产投资呈现逐步上升的趋势，虽然房地产投资受政策影响较大，但从统计数据可以看出，房地产投资的增长速度迅速，达到37.9%，增幅过高会导致供给过量，容易引起供过于求。u房地产开发投资占固定资产的比例为15.7%，保持在合理的范围内。房地产开发投资房地产开发投资潍坊房地产开发投资增长迅速，房地产潍坊房地产开发投资增长迅速，房地
25、产开发占固定资产比例保持在合理范围内。开发占固定资产比例保持在合理范围内。异常基本正常正常运行基本正常异常20102010年年房地产开发投资额增幅25 %37.9%37.9%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/固定资产投资37 %15.7%15.7%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%252520122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/产业结构产业结构潍坊是以第二产业为主导的城市，三大产业比例潍坊是以
26、第二产业为主导的城市，三大产业比例达到达到10.710.7：55.755.7：33.633.6n2010年潍坊市生产总值（GDP）完成3090.9亿元，其中第一产业增加值330.5亿元，增长4.3%；第二产业增加值1720.3亿元，增长13.2%；第三产业增加值1040.1亿元，增长16.0%。n一、二、三产业分别拉动GDP增长0.4、7.7和5.2个百分点，三次产业结构调整为10.69:55.66:33.65 。n和济南、青岛、烟台相比；潍坊很明显是工业城市，二产比重明显较高。262620122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月
27、免费更新，淘宝店铺：http:/http:/海洋化工机械食品加工n潍坊是一个工业大市，工业在山东省工业在山东省排第三位排第三位。n潍坊主导产业为海洋化工，机械，食品加工。n潍柴集团是全球最大的船舶动力制造船舶动力制造基地基地，潍柴将成为世界上最大的通用发通用发动机生产商动机生产商.。n潍坊海化集团是全国最大的海洋化工海洋化工生产基地。生产基地。n2009年底,潍坊市21家企业24只股票在境内外上市,累计融资302.3亿元工业城市工业城市潍坊是以第二产业为主导的城市，潍坊工业山东潍坊是以第二产业为主导的城市，潍坊工业山东省排名第三，主导产业为海洋化工、机械、食品。省排名第三，主导产业为海洋化工、
28、机械、食品。272720122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/产业、人口结构模型产业、人口结构模型潍坊经济以二产为主，三产发达，人潍坊经济以二产为主，三产发达，人口结构呈金字塔形。口结构呈金字塔形。潍坊近几年来二三产业不断发展，第二产业占主导地位，其中全市二产从业人数为37.28万人，一产为0.3万人，三产为31.04万人。潍坊从业人员集中在制造业、建筑业、私营业、以及金融业、教育医疗事业、公务员单位。二产中制造业从业人数为30.63万人，建筑业3.8万人，电力化工1.5万人，采矿业1
29、.35万人潍坊私营经济发达，年末个体私营从业人员达到52万人。高收入人群中高收入人群基层收入人群政府机构及企业中高层管理者、白领、外地改善客户。私营企业主、大型企业董事。产业工人、刚工作的白领、自由职业者。潍坊人口结构模型单位：万人单位：万人282820122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/p市区人口总数的连年上涨，标志着潍坊城市化已经进入快速发展的阶段，城市化将对城市房地产发展产生重要推动作用，“人口红利”愈加明显。p目前整个中国正处于人口红利期，30-55岁是社会人口主力，潍坊市区
30、18-35岁人口占28%；35-60岁人口占41%，劳动年龄人口共计69%。p35-60岁这一阶段人群要么年富力强事业上升；要么事业有成，资产雄厚，处于人生中价值力和购买力最强的阶段。人口红利人口红利潍坊市区劳动年龄人口比例为潍坊市区劳动年龄人口比例为69%69%，正处在，正处在“人口红利人口红利”期期20092009292920122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/潍坊潍坊GDPGDP排名山东省第四，经济增长迅速；排名山东省第四，经济增长迅速；潍坊主导产业为海洋化工、机械、食品加工，
31、潍坊主导产业为海洋化工、机械、食品加工，近年增长迅速；近年增长迅速；民营经济发达，占经济总量超过民营经济发达，占经济总量超过50%50%；人均可支配收入与消费能力逐年提高；人均可支配收入与消费能力逐年提高；城市居民经济基城市居民经济基城市居民经济基城市居民经济基础较好，有较高础较好，有较高础较好，有较高础较好，有较高的消费力的消费力的消费力的消费力潍坊市区劳动年龄人口比例为潍坊市区劳动年龄人口比例为69%69%，正处在，正处在“人口红利人口红利”期；期；旧城改造使大量改善性需求释放，改善性住宅旧城改造使大量改善性需求释放，改善性住宅面临机遇，预计将持续面临机遇，预计将持续3 3年；年；城市需求
32、面临量城市需求面临量城市需求面临量城市需求面临量的增长和质的提的增长和质的提的增长和质的提的增长和质的提升升升升世联观点世联观点303020122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/城市规划城市规划潍坊城市发展战略潍坊城市发展战略“南控北拓南控北拓”，南部重点发展农，南部重点发展农业、轻型工业和生态旅游业业、轻型工业和生态旅游业中心区：中心区：重点发展服务业，满足商贸、文化、教育、经济运行和居住生活等方面的需要西部物流园区：西部物流园区：重点发展物流业，努力成为全省乃至华东地区重要的物流节
33、点南部山区经济带：南部山区经济带：南部坊子区为重点生态保护区域，控制重化工业向南扩张，实施保护性开发，发展特色、生态农业和轻型工业，做大做强生态旅游业 坊子区：坊子区：由于机场限高和煤矿采空，不能发展重大工业，只能发展农业、轻型工业和旅游东部高新区：东部高新区：重点发展高新技术产业，形成高新技术发展的高地和一流平台 北部滨海新区：北部滨海新区：重点发展先进制造业，承担起全市经济发展重头戏任务 潍坊城市规划格局：中心城区发展商业、政务中心；东、西、北工业化发展为主；南部重点发展农业、轻型工业和生态旅游业31 3120122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策
34、划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/“一心”是由月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市中心区，是优化、提升中心城市服务功能的主体“一环”是长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环体“一廊一廊”是白浪河、虞河两岸绿化带及两河之间的绿地构成贯穿“一心”的中央绿色生态通道“一轴”指由北海路向北延伸连接滨海新城的经济、向南连接坊子区的经济、景观大道项目地块位于坊子区，紧邻北海路景观发展大轴，市内及城际交通便捷项目地块位于坊子区，紧邻北海路景观发展大轴，市内及城际交通便捷城市格局城市格局中心城市空间中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴一心、一环、一廊、一轴”
35、的结构的结构模式模式323220122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/生态宜居城市生态宜居城市潍坊充分利用水景，打造潍坊充分利用水景，打造两大湿地公园两大湿地公园；打造；打造三大森林公园三大森林公园以及风筝文化公园以及风筝文化公园本本案案虞河改造虞河改造p虞河治理工程南起胶济铁路，北至济青高速以北，全程12.7公里，面积200万平米。p虞河两岸规划30-100米的公园/绿带，形成城市南北走向的绿色廊道；项目东临虞河，目前虞河已经造景成势，项目在建设中可以引进虞河景观，提升了项目的景观资
36、源优势。虞河改造虞河改造三河治理三河治理：潍坊三河治理已经基本结束，城市整体形象得到极大改观，沿河地块成为城市投资开发热点区域，地块位于虞河沿岸，具备景观资源但不是唯一资源。333320122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/坊茨规划坊茨规划作为坊茨规划的一部分，项目享受其他功能区的作为坊茨规划的一部分，项目享受其他功能区的资源的同时，需要与整个大规划风格契合资源的同时，需要与整个大规划风格契合本案本案坊茨乐园坊茨乐园坊茨小镇坊茨小镇（富英风雅、坊茨艺术大学、德日建筑保护区）（都市休闲度
37、假区、情景娱乐区、河湾文化）普乐田颂、花圃普乐田颂、花圃（果蔬主题小镇、假日农田、假日农市、玫瑰园）响水湾响水湾（壁画主题商业街，画家工作坊）坊茨农业光区坊茨农业光区（药草主题、童话主题、啤酒主题、葡萄酒主题）虞河滨河游艺休闲区虞河滨河游艺休闲区（生态区、康体休闲区、演艺区、购物娱乐区）343420122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/坊茨规划坊茨规划潍坊市通过潍坊市通过坊茨小镇坊茨小镇的保护和开发的保护和开发, ,把坊子打造把坊子打造成潍坊中心城市的旅游文化创意产业区成潍坊中心城市的
38、旅游文化创意产业区, ,带动坊子乃至潍坊的经济发带动坊子乃至潍坊的经济发展。展。n103栋百年德国原乡建筑,不在青岛,在潍坊。n德日建筑在坊子老城区现存166处,其中,德式建筑103处,日式建筑63处,总建筑面积45246平方米,较为集中地分布在坊子火车站周围不到8平方公里的范围内。”n保护并盘活这些古老建筑,使之焕发出迷人风采,正在成为带动坊子经济发展的一个重要引擎。353520122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/世联观点世联观点城市的发展给项城市的发展给项城市的发展给项城市的发展
39、给项目区域带来利好目区域带来利好目区域带来利好目区域带来利好和升级机遇和升级机遇和升级机遇和升级机遇潍坊城市环境不断改善，三河综合治理使潍坊具备三条景观大河，虞河综合治理使得沿线将成为房地产发展的热点区域；坊茨规划是潍坊市重点项目，本项目是坊茨文化展示的桥头堡潍坊城市中心化的同时，城区骨架不断拉大，中心区迅速蔓延；初步形成功能明确的组团，南部初现生态旅游功能虞河综合治理和虞河综合治理和虞河综合治理和虞河综合治理和坊茨规划为项目坊茨规划为项目坊茨规划为项目坊茨规划为项目带来优越的景观带来优越的景观带来优越的景观带来优越的景观和人文资源和人文资源和人文资源和人文资源363620122012房地产营
40、销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 12 23 34 4房地产市场趋势房地产市场趋势高端物业市场高端物业市场区域市场分析区域市场分析宏观背景分析宏观背景分析城市房地产市场城市房地产市场p政策影响p行业竞争373720122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/政策回顾政策回顾20102010年国务院三度发文调控楼市，抑需求、促供给力度空前，年国务院三度发文调控楼市，抑需求、促供给力度空前，1111
41、年初年初“国八条国八条”、“房产税房产税”“”“加息加息”已经为已经为20112011年的调控定调，行业调控将年的调控定调，行业调控将继续从严从紧。继续从严从紧。央行、银监局关于贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知关于首次购买普通住房有关契税政策的通知个人贷款管理暂行办法央行工作会议明确继续实施适度宽松的货币政策国资委要求78家央企退出房地产业务四家国有银行全线取消首套房贷优惠关于下达2010年过去按土地利用计划的通知关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知国务院常务委会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策
42、措施关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知关于加强经济适用房管理有关问题的通知关于加强廉租住房管理有关问题的通知关于土地增值税清算有关问题的通知关于2012年深化经济体制改革重点工作的建议，逐步推进房产税改制关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知1 1月月6 6日日2 2月月8 8日日2 2月月1212日日2 2月月2222日日3 3月月9 9日日3 3月月1818日日4 4月月1 1日日4 4月月1212日日4 4月月1313日日4 4月月1414日日4 4月月1717日日4 4月月2020日日4 4月月2626日日5 5月
43、月5 5日日5 5月月2626日日5 5月月2727日日6 6月月5 5日日关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知9 9月月3030日日1010月月1919日日央行上调存贷款基准利率0.25个百分点；5年期以上公积金贷款利率上调至4.05% 1111月月1515日日1111月月1616日日1111月月2929日日停止发放第三套及以上住房公积金个人住房贷款银行存款准备金率提高0.5个百分点银行存款准备金率提高0.5个百分点银行存款准备金率再次提高0.5个百分点1212月月2020日日1 1月月2020日日国八条1 1月月2727日日沪版、渝版房产税加息2 2月月9 9日日383820
44、122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/政策分析政策分析20112011年政府政策调控的方向和逻辑已经十分明年政府政策调控的方向和逻辑已经十分明确，未来储备政策基本定型，限购、限贷、保障房将是政策调确，未来储备政策基本定型，限购、限贷、保障房将是政策调控的三驾马车控的三驾马车393920122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/政策分析政策分析房地产调控已经成为政治问题，房地产调控已
45、经成为政治问题，1111年国家政策力度年国家政策力度继续加大，主要针对一线、二线城市投资需求和高级改善型需求继续加大，主要针对一线、二线城市投资需求和高级改善型需求信贷信贷对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。税收税收调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。限购限购对已拥有2套及以上住房的当地户 籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房。且限购并无期限规定。对投资、投机型、再次改善型需求打击很大！对投资、投机型、再次改善型需求打击很大！
46、房产税房产税上海、重庆出台房产税，上海对购买二套房以上的居民征收房产税，重庆对购买独栋住宅的居民征收房产税。2011年房产税在全国范围征收预期颇高！房产税房产税打击投资投机，影响部分改善型需求置业打击投资投机，影响部分改善型需求置业加息加息自去年10月起，国家连续三次的加息，累积加息对楼市影响效应逐渐显现，购房成本加大，首付三成的100万房产30年基准利率按揭的月供已累计增加300.72元，30年总供款绝对额累计增加108260元累积加息累积加息直接增加了按揭购房客户月供成本，抑制部分刚需和改善型需求直接增加了按揭购房客户月供成本，抑制部分刚需和改善型需求国八条、济十条、青十四条国八条、济十条
47、、青十四条潍坊市场：潍坊市场：信贷首付款比例提升至信贷首付款比例提升至60%；银行累计加息带来月供成本增加影响潍坊市场；目；银行累计加息带来月供成本增加影响潍坊市场；目前潍坊暂不受限购令和房产税影响。前潍坊暂不受限购令和房产税影响。404020122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/建议建议国八条等政策出台后，一线、二线城市受到影响较大国八条等政策出台后，一线、二线城市受到影响较大而未有限购要求的三线城市如潍坊，存在大开发商进驻、投资而未有限购要求的三线城市如潍坊，存在大开发商进驻、投资
48、者涌入的发展利好者涌入的发展利好应对准备应对准备调控的节奏是于见高就打，所以2011年度仍是调控年，调控力度还将大于以往，要有打持久战准备。竞争意识竞争意识11年内仍有多次加息的可能性，刚性需求受到影响，部分需求会持续退出市场，客户的减少从而导致楼盘间的竞争升级。多点开花多点开花有郊区土地储备和商业地产储备的开发商可以趁机开发，利用这些项目来稳定资金链，丰富商业产品类型，调大持有比例。战略布局战略布局相对于一线城市开发商，深耕潍坊本地的开发商机遇与挑战并存，一方面面临投资客涌入的机遇，另一方面一线开发商抢驻，要做好争蛋糕的准备。政策背景下开发商建议41 4120122012房地产营销策划大全震
49、撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/本案本案潍坊市政潍坊市政府府万达万达阳光阳光100100绿绿城城华润华润恒恒大大先进的商业开发理念高品质、高价位高端品质低价快销策略高价位2011年，阳光阳光100100、万达、恒大、绿城、华润、万达、恒大、绿城、华润等国家一线开发商陆续进驻潍坊，潍坊房地产市场面临重新洗牌的局面。尤其以华润、绿城为代表的品牌开发商打造高品质产品，对本项目形成强有力的竞争。开发企业分析开发企业分析一线开发商进入，市场竞争将更加激烈，细一线开发商进入，市场竞争将更加激烈，细分市场进一步形成。分市场进
50、一步形成。424220122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/世联观点世联观点0909年一线开发商进驻年一线开发商进驻济南济南带来的变化带来的变化1.郊区化发展成为方向，近郊大盘占据市场较大份额。2.精装修项目逐渐增多，消费者接受程度提高。3.整体开发水平大幅提升，产品质量，推盘速度显著提高。4.万元时代的到来，价格大幅提升。未来未来潍坊市场潍坊市场的趋势的趋势品牌影响力大，引导新的置业方向品牌影响力大，引导新的置业方向 一线开发商凭借大品牌、大规模、大配套、高形象物业管理、精致样板间、
51、别致园林景观示范区，将打破潍坊市原有置业理念，打破潍坊市原有置业理念，提升客户对生活的的追求高度，引导新的置业方向提升客户对生活的的追求高度，引导新的置业方向。精装项目逐渐增多，产品竞争力增强精装项目逐渐增多，产品竞争力增强 精装修要求大量资金和完善管理体系，随着大批一线开发商进入，预计精装项目将会增多；精装修成为高端项目的价值提升点精装修成为高端项目的价值提升点。开发水平提高，对开发商提出更高要求开发水平提高，对开发商提出更高要求 一线开发商凭借自己的成熟产品线成熟产品线，快速拿地、快速开工、快速推盘，成为开发企业的“统一动作”。未来潍坊市场的开发水平将会提高，这对开发商提出了更高要求。价格
52、箱体拉大，整体均价大幅上升价格箱体拉大，整体均价大幅上升 中建大观天下，开盘高出周边楼盘2000元/平米的价格，冲破潍坊5000元/平米的大关。预计未来价格箱体将被继续拉大，整体均价未来价格箱体将被继续拉大，整体均价将大幅提升将大幅提升。434320122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/阳光100城市广场p项目位置极佳项目位置极佳，坐落于奎文区原区政府所在地，属于潍坊市中心CBD的延伸。周边公共设施和商业配套完善。整个项目用地面积198701平方米，容积率：5.3，地上总建筑面积120
53、万平方米；p其中一期总建筑面积165558平方米分为LOFT公寓2幢、小户型住宅2幢、大户型住宅2幢、单体商业楼2幢；面积区间：60-149，主力户主力户型：型： 85 85 两室、两室、 127127三室三室；p定位：通过建造一个集五星级酒店、高档写字楼、精品商业、零售、SOHO和高端公寓为一体的大型城市综合体大型城市综合体，为当地居民提供一个高品质的工作、生活、休闲、娱乐和居住场所。将整个CBD打造为充满活力的商务中心，从而吸引高端金融商务和相关产业的进驻，促进城市商业发展与就业，同时创造高端综合餐饮娱乐、休闲生活体验的城市居住空间。p阳光100是一家专注于为新兴白领和中产阶层提供新式住宅
54、及时尚生专注于为新兴白领和中产阶层提供新式住宅及时尚生活方式活方式， 建筑风格将会以现代时尚现代时尚为主，并以简洁鲜明的建筑语言表现项目的代表性，并在这一特定市场保持领先优势的发展商； 阳光阳光100100项目项目分析分析集合工作、购物、居住和体验的城市集合工作、购物、居住和体验的城市综合体，将成为市中心综合体，将成为市中心CBDCBD的延伸的延伸, ,会会引领潍坊的持续发展引领潍坊的持续发展444420122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万达模式分析万达模式分析侧重于发展商业地产的
55、开发商，一般选择侧重于发展商业地产的开发商，一般选择进入城市商业核心区域进行城市更新开发，推动城市化发展进入城市商业核心区域进行城市更新开发，推动城市化发展上海宁波南京南宁昆明南昌长沙武汉成都西安济南青岛天津北京大连沈阳长春吉林哈尔滨南昌万达商业和住宅城市分布图：万达商业和住宅城市分布图：万达商业和住宅城市分布图：万达商业和住宅城市分布图：商业住宅只有商业只有住宅兼有商业和住宅p万达起步于住宅地产，成名于商业地产万达起步于住宅地产，成名于商业地产，二者二者同时发展但更侧重于商业地产，单纯住宅地产同时发展但更侧重于商业地产，单纯住宅地产开发项目少开发项目少。p万达商业地产的发展模式现在处于第三代
56、城市综合体发展阶段；p选址以城市副中心或新区为主，占地面积在10-20万平米，建筑面积在40-80万平，其中商业规模在15-20万平左右；p区位价值：区位价值：万达的开发，使原不受关注区位因万达形成明显区域优势，并成为这个区域的区位地标。万达的存在，也意味着区位价值的不断提升，也在某种程度上带动了区域的城市化进程；p组合及商业价值：组合及商业价值：万达商业的“订单模式”，使之形成规模普遍较大，业态多样的服务于整个城市的大商业；周边区域在其辐射力下被带活、发动起来；454520122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店
57、铺：http:/http:/万达项目分析万达项目分析必成为区域商业领军，形成新的商圈核心，必成为区域商业领军，形成新的商圈核心，新的购房热点区域，带动购房客群升级和商品房价格提升新的购房热点区域，带动购房客群升级和商品房价格提升p宁波万达广场项目的总建筑面积55万平方米，其中商业广场面积27万平方米，是宁波迄今为止投资额最大、占地面积最大、停车位最多的商业项目。p其建设加速了鄞州中心区地块的成熟和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后宁波市的又一商业中心。p济南万达广场总占地345亩，建筑面积约100万，由住宅社区、写字楼、超五星级酒店和大型购物中心组成的城市综合体，其中商业规划23万，住宅
58、建筑面积近47万，酒店近6万，写字楼17.5万，国际公寓2万，学校1.2万和1万的市民广场p万达09年开始造势，09年10月份住宅开盘，区域住宅价格由8000元/上涨到11000元/宁波万达广场济南万达广场本本案案万万达达p本项目距离万达地块800米左右，预计将在今年下半年启动，物业发展模式应为万达第三代城市综合体万达第三代城市综合体；p万达的开发将对项目区域价值提升起到直接作用，区域活力、成熟度提升，有望成为潍坊新的商业圈层；p区域的升级，将吸引更多较高层级客群入驻，周边商品房价格也将面临新一轮上涨趋势。464620122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营
59、销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/企业在售项目产品线分类企业在售项目产品线分类恒大产品线恒大金碧天下 旅游产品恒大华府城市高端产品恒大绿洲恒大名都恒大城城市中端产品p在恒大的产品结构方面，中端产品占70%，高端产品占10%，旅游地产产品占20%。在3 大产品线中，不难发现其中端产品线为企业最擅长并且复制最为广泛的产品；p另外，根据恒大一直以来的运营理念“高品质高品质+ +低价格低价格”，所要吸引的就是消费力处于中等层次，同时向往高品质住宅的普罗大众。相同点相同点不同点不同点p体量：100万平米以上p容积率：2-3之间p区位：通常位于城市的次级中心或近郊区域
60、，周边交通较为便利p配套：在社区初期就同步完善生活配套p面积区间：跨度大60-180均有，但主要以80-120二、三居为主p客户：主抓城市中心外溢和地缘性自生客群p价格：高于板块均价p装修：多为精装修p绿洲产品一般选址地均有一定的自然资源p名都产品距离城市有一定距离p恒大城为城市发展轴上的中端产品线恒恒大模式分析大模式分析在高新区版块可能出现的产品为：恒大城，在高新区版块可能出现的产品为：恒大城，是恒大三大产品线中的中端产品线系列，通过是恒大三大产品线中的中端产品线系列，通过 “高品质高品质+ +低价低价格格”运营理念吸引目标客户运营理念吸引目标客户474720122012房地产营销策划大全震
61、撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/惯用打造手法用打造手法意向意向世界级皇家园林高赠送精装修国际级航母配套极致飘窗入户大堂推拉式阳台门窗工法展示欧陆皇家园林超大人工内湖超五星级皇家会所名牌9A精装伊顿双语幼儿园和小学恒恒大项目分析大项目分析惯用世界级皇家园林建立项目影响力；细惯用世界级皇家园林建立项目影响力；细节设计及高赠送等塑造建筑亮点；精装修打造高性价比价值点；节设计及高赠送等塑造建筑亮点；精装修打造高性价比价值点；国际级航母配套增加附加值国际级航母配套增加附加值484820122012房地产营销策划大全震撼升
62、级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/p物业形式：多层，小高层为主多层，小高层为主p建筑形式：立面汲取立面汲取新古典主义风格精新古典主义风格精华，基本以三段式的肌理分配，华，基本以三段式的肌理分配，顶部为四坡屋顶，注重细节打造注重细节打造，讲究变化的统一p景观：注重外部资源与内部景观的融合注重外部资源与内部景观的融合，注重中心景观和小组团景观结合，关注人的参与性；小组团内部风格多样，关注景关注景观公共性观公共性p停车场：最大限度人车分流人车分流p园林设计：国外知名设计公司知名设计公司，如：贝尔高林（香港）国际设计公司、美
63、国YPA景观设计公司 p建筑设计：浙江绿城建筑设计有限公司p物管：浙江绿城物业管理有限公司 199820041996200720002002199520032005桂花园产品线杭州丹桂花园杭州金桂花园杭州银桂花园杭州丹桂公寓杭州桂花城杭州紫桂花园合肥桂花园临平桂花城舟山桂花城上虞桂花园长沙桂花城德清桂花城宁波桂花园桐庐桂花园北京百合公寓杭州兰桂花园杭州月桂花园杭州银桂花园杭州云桂花园2001舟山丹桂园桂花园产品雏形阶段桂花园产品开发模式确认阶段桂花园产品开发模式全国推广阶段四坡屋顶新古典主义三段肌理绿城项目分析绿城项目分析在白浪河湿地地块可能出现的产品为：桂在白浪河湿地地块可能出现的产品为：桂
64、花园系列，以花园系列，以“低密度、低容积率、高绿化率低密度、低容积率、高绿化率”为主要特色，为主要特色，建筑为新古典主义风格，以多层小高层产品为主建筑为新古典主义风格，以多层小高层产品为主494920122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/与品牌开发商竞争策略：与品牌开发商竞争策略：p差异化差异化：在产品核心价值及风格上形成一定差异化，避免直面竞争p快速立势快速立势：启动区立势，借助资源价值的展示快速在市场形成一定认知505020122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，
65、淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 12 23 34 4城市房地产市场城市房地产市场高端物业市场高端物业市场区域市场分析区域市场分析宏观背景分析宏观背景分析高端物业市场高端物业市场I.宏观视角宏观视角II.中观视角III.微观视角市场格局及特征51 5120122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/潍城区潍城区奎奎文文区区坊子区坊子区高新技术开发区高新技术开发区寒亭区寒亭区n区域功能区域功能：城市商业、休闲、娱乐集中区n区域环境区域
66、环境：城市新形象和城市繁华地带n未来趋势未来趋势：城市空间饱和，未来发展空间受到局限。n区域功能区域功能：传统产业为主，内部形象和配套较为落后n区域人文区域人文：潍坊年画发祥地杨家埠年画；潍坊风筝发祥地杨家埠风筝。n未来趋势：未来趋势：以寒亭经济开发区为依托，大力发展盐化工、机械铸造、纺织、食品加工等加工工业。n高新区：高新区：高新产业区，政府进驻带动成为高层居住、商务集中地带，劳工处和新科技园区为主，生活配套和商业氛围缺乏。n区域功能区域功能：潍坊的老行政、商业和工业中心；物流业发达，小商品物流中心和鲁东物流节点n区域环境区域环境：随着政府迁出和新商业中心的形成，区域逐渐衰落；区域饱和，区域
67、形象陈旧。n未来趋势未来趋势：开发空间不大，成为一个内生发展的老城。n区域功能区域功能：白浪河是是贯穿市区南北的主要绿化景观轴线。潍坊市政正着手进行白浪河治理，打造潍坊滨水景观区。n区域环境：区域环境：白浪河两侧城区段已成为潍坊最繁华的商务区和城市标志性地段。n区域规划：区域规划：城市农庄休闲产业、会展业、古代城市商业体验区、大学教育产业、房地产业。n区域功能区域功能：潍坊市重点生态保护区，发展特色生态农业、文化旅游业、特色房地产业；打造第三产业为主，环境优美的宜居之城。n区域人文：区域人文：坊子老城区保留山东省最为完整的德日式建筑群166处，是山东省爱国主义教育基地。未来趋势：未来趋势：是潍
68、市 建设现代化大潍坊的重点发展区域 ，未来发展潜力巨大。白浪河白浪河板块特点板块特点人文方面，潍坊分为潍城区、奎文区、寒亭区、高人文方面，潍坊分为潍城区、奎文区、寒亭区、高新区、白浪河区域、坊子区；坊子区是未来城市重点发展区域。新区、白浪河区域、坊子区；坊子区是未来城市重点发展区域。525220122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/潍城区潍城区奎奎文文区区坊子区坊子区高新技术开发区高新技术开发区寒亭区寒亭区n产品：产品：多层、小高层、高层n价格平台：价格平台：3500-5800n置业利
69、好：置业利好：新区规划、外部环境n客户：客户：奎文区外溢人群、高新区客户为主。n代表项目：代表项目：中建大观天下、加州世纪尊品n产品：产品：高层、小高层为主、多层稀缺n价格平台：价格平台：4500-6000n客户情况客户情况：以市区为主，多为私营业主、泛公务员；多为二次及以上置业。n置业利好置业利好：城市综合配套n代表项目代表项目：德润玫瑰园、容观华府、唐宁府n产品：产品：别墅、花园洋房，部分高层和多层n价格平台：价格平台：4800-5200n客户：客户：潍坊市顶端人群、私营业主、国企高管、政府高官。n置业利好：环境资源n代表项目：浅水湾、香颂湾、水岸华庭n产品产品：别墅、洋房、多层为主，少量
70、高层n价格平台：价格平台：别墅均价250万-400万/套；洋房：4100-5000；普通多层、高层：3000-3500元。置业利好：置业利好：产品形态、环境资源客户：客户：别墅、退台洋房类产品以潍坊市区客户居多，多为私营业主、政府高官等、国企高管；多层类产品以坊子区为主，多为改善型刚需。代表项目：代表项目：凤凰太阳城、恒信领海国际、普利城市花园白浪河白浪河板块房产板块房产市场以城市资源价值为主导，中心城区为价值最高点，价格随市场以城市资源价值为主导，中心城区为价值最高点，价格随距中心城区距离的增加而递减，环境资源为影响价格的第二大因素。距中心城区距离的增加而递减，环境资源为影响价格的第二大因素
71、。n产品：产品：多层、小高层、高层n价格平台价格平台：3500-4500。n客户情况：客户情况：以潍城、奎文客户为主，首次置业和改善型刚需为主，城市白领和泛公务员群体居多。n置业利好点：置业利好点：老城区齐全生活配套+工作地缘n代表项目代表项目：茂华紫苑公馆、鲁发名城n驱动因素驱动因素：配套、性价比n价格区间价格区间：3000-3500元/平米n产品形式产品形式：小高层、高层n典型项目典型项目：博悦世家、仁和盛庭、五洲花园、花样年华535320122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/中心
72、区中心区维京维京产品：高层均价：5300元/平米容观华府容观华府产品：高层均价：6000元/平米德润玫瑰园德润玫瑰园产品：高层、小高层、多层均价：5400元/平米唐宁府唐宁府产品：高层均价：4600元/平米白浪河白浪河香颂湾香颂湾产品：连排、高层、多层产品：连排、高层、多层均价：连排400-500万，高层4700元/平米浅水湾浅水湾产品：连排、叠拼、洋房产品：连排、叠拼、洋房均价：连排210-270万，叠拼130-170万，洋房4800元水岸华庭水岸华庭产品：高层均价：4800元/平米鲁发名城鲁发名城产品：高层、小高层均价：3600元/平米潍城区潍城区鲁发名城鲁发名城产品：高层、小高层均价：3
73、600元/平米坊子区坊子区高新区高新区寒亭区寒亭区欧洲小镇欧洲小镇产品：连排均价：100万/套中建大观天下中建大观天下产品小高层、高层均价：5800元/平米加州世纪尊品加州世纪尊品产品：高层均价：4700元/平米普利城市花园普利城市花园产品：连排别墅、多层均价：多层3200元/平米；别墅均价200万凤凰太阳城凤凰太阳城产品：洋房、别墅、小高层均价：5000元/平米凤栖墅凤栖墅产品：别墅产品：别墅均价250万400万/套恒信领海国际恒信领海国际产品：连排、多层产品：连排、多层均价:多层3600元；别墅6000元天同双羊新城天同双羊新城产品：多层、小高层、别墅产品：多层、小高层、别墅均价:多层32
74、00元产品类型产品类型高层及小高层产品集中在中心区、高新区；洋房、叠拼等创新高层及小高层产品集中在中心区、高新区；洋房、叠拼等创新产品集中在外围区域；别墅类产品多集中于坊子及白浪河湿地片区。产品集中在外围区域；别墅类产品多集中于坊子及白浪河湿地片区。赋海世家赋海世家产品：高层、小高层均价：4400元/平米545420122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/特征一：供需特征一：供需20102010年市场新增供应年市场新增供应450450万平米左右，去万平米左右，去化仅化仅200200万平米
75、；供给远大于需求，市场竞争比较激烈万平米；供给远大于需求，市场竞争比较激烈p潍坊市近几年供需情况一直处于供大于求的局面，市场存量的增速远远超过去化量的增速。随着时间的推移，市场存量不断累加，截止到2010年12月份，市场供需比达到7.09：1，供需关系严重失衡。20102010年潍坊市区（奎文、潍城、高新、经济开发区）在售项目约年潍坊市区（奎文、潍城、高新、经济开发区）在售项目约200200个，目前市场供应总量约个，目前市场供应总量约14181418万，其中新增供应约万，其中新增供应约450450万平米，市场供应充足。万平米，市场供应充足。20102010年潍坊市区去化年潍坊市区去化20020
76、0万平米，市场万平米，市场整体供大于求。整体供大于求。555520122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/特征二：价格特征二：价格20102010年上半年价格缓慢增长，市场波动较年上半年价格缓慢增长，市场波动较小；小；20102010年下半年增长开始加速，未来将进入高速增长期年下半年增长开始加速，未来将进入高速增长期n近年潍坊市区房价波动幅度较小（均价：元近年潍坊市区房价波动幅度较小（均价：元/ /平）平）n市场以本地客户的刚性需求为主；市场波动不大，走势平稳，但是近年来，随着知名品牌开
77、发商的入住，市场以本地客户的刚性需求为主；市场波动不大，走势平稳，但是近年来，随着知名品牌开发商的入住，价格有明显上升的趋势价格有明显上升的趋势20072008.102009.32010时间200元600元300元专业人士访谈专业人士访谈 潍坊住宅均价前期一直保持小速上扬；2010下半年多层上涨600元/平米，高层上涨300元/平米，多层均价和高层均价价差在400-600元左右； 个人感觉这个市场5000是个坎，过去了就能涨；这阵大开发商集中进入，说明潜力可以，房价肯定要涨。 荣观华府策划经理n20102010年潍坊市区房价波动幅度（均价：元年潍坊市区房价波动幅度（均价：元/ /平）平）市场类
78、型市场类型成本导向型市场高速增长型市场溢价型市场高饱和期市场城市均价15000* *世联模型世联模型565620122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/大观天下香颂湾唐宁府维京德润玫瑰园紫苑公馆赋海世家普通产品普通产品凤凰太阳城浅水湾大观天下洋房洋房普利城市花园大观天下恒信领海国际紫苑公馆浅水湾浅水湾凤栖墅复式复式叠拼叠拼连连排排独独栋栋大大平平层层特征三：去化特征三：去化典型住宅项目月均去化典型住宅项目月均去化3030套套/ /月，洋房去化速度高于普通平层月，洋房去化速度高于普通平层产
79、品，最高去化速度达产品，最高去化速度达7575套套/ /月，大平层及复式产品最快去化月，大平层及复式产品最快去化2525套套/ /月，叠加别墅去化速月，叠加别墅去化速度最高达度最高达1515套套/ /月，联排去化月，联排去化3 3套套/ /月，独栋月，独栋1 1套套/ /月月水岸华庭潍坊市典型项目普通产品：潍坊市典型项目普通产品：单盘平均去化单盘平均去化3030套套/ /月，月，按照户均按照户均120120平米计算，平米计算，年均去化年均去化4.34.3万方；万方；洋房产品：平均去化速度为洋房产品：平均去化速度为5050套套/ /月，品质较好的洋房产品月，品质较好的洋房产品凤凰太阳城的去化速度
80、远高于普通产品的去化速度；凤凰太阳城的去化速度远高于普通产品的去化速度；大平层：去化速度大平层：去化速度月均月均1010套套，复式产品：去化速度月均，复式产品：去化速度月均1515套套/ /月；月；叠加别墅：叠加别墅：月均去化月均去化9 9套套，联排别墅：，联排别墅：月均去化月均去化3 3套，独栋套，独栋别墅：别墅：月均去化月均去化1 1套套专业访谈：专业访谈： 潍坊市场上供应量比较大，需求相比供应量比较大，需求相比小很多。小很多。单个项目一年能消化5-6万平就很不错了。 怡高市场总监575720122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市
81、！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/世联观点世联观点格局格局产品产品 去化去化市场特征市场特征价格价格价格平稳增长，市场波动较小，未来将进入高速增长期市场仍以城市资源价值为主导，中心城区为价值最高点；项目所处片区为豪宅板块。小高层及高层产品集中在市中心，洋房、叠拼等创新产品集中在外围区域，别墅类产品多集中于坊子及白浪河湿地片区市场整体供过于求，竞争激烈，单盘去化4.3万方，洋房产品去化高于其他产品，别墅类产品去化较慢风险风险：供大于求供大于求：整体供大于求，竞争激烈，将导致各楼盘操作周期拉长去化慢去化慢：单盘年均去化4.3万平方，去化速度较慢价格平台低价格平台低：地段资源价值对于
82、价格存在较大影响。机会机会：快速增长期快速增长期：房地产市场由成本导向型逐渐升级为高速发展型市场，未来提升空间较大去化速度去化速度：多层洋房产品去化普遍较快585820122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/高端物业市场高端物业市场I.宏观视角II.中观视角中观视角III.微观视角产品结构分析595920122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/选择项目选择项目潍坊高端住宅项目较少，
83、主要分布在市区南部和潍坊高端住宅项目较少，主要分布在市区南部和沿河地段，借助景观优势沿河地段，借助景观优势选择标准选择标准：p含有部分稀缺低容积率产品p销售总价主体在50万以上1、浮烟山庄2、欧洲小镇3、华都福缘山庄4、恒信领海国际5、天同宜江南6、普利城市花园7、凤栖墅1号8、天润浅水湾9、金鸾御景城10、泛海城市花园11、香颂湾12、凤凰太阳城13、潍京CAPITAL14、茂华紫苑公馆15、荣观华府16、大观天下 12 3 4 5 6 7 8售完在售潜在910 11141312名称产品类型销售价格华都福缘山庄别墅300-400万恒信领海国际洋房、联排4100天同宜江南洋房、别墅-普利城市花
84、园联排、独栋、多层3500元/平凤栖墅1号别墅250-400万天润浅水湾别墅、洋房8000元/平米金鸾御景城别墅8000元/平泛海城市花园别墅220-250万香颂湾别墅、高层、多层5000元/平凤凰太阳城洋房、高层、别墅5000元/平潍京CAPITAL高层5300元/平大观天下高层荣观华府高层6000元/平茂华紫苑公馆高层4135元/平1516606020122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/洋房产品大平层、复式产品中小平层产品别墅产品别墅产品别墅产品别墅产品项目名称目名称产品品开开盘
85、时间项目亮点目亮点主力面主力面积价位价位客客户关注关注凤栖墅1号127套别墅，独栋66，联排612008年8月独栋别墅每户均赠送370-1100私家封闭式庭院联排：280-310独栋：370/380250-400万/套独栋的产品形式、院子、环境、地域；建筑风格和户型关注较少金銮御景城叠拼2009年10月产品智能体系，高科技产品应用；虞河景观280-500平米240-400万/套社区规划、物业、户型浅水湾128套，叠拼68、联排602008年9月白浪河湿地公园200-270平米120-300万/套产品、景观、物业普利城市花园独栋、双拼、联排2007年8月中低档价位260-370平米80-150万
86、价位、空气污染、塌陷问题香颂湾12栋独栋，36栋联排别墅尚未开盘白浪河湿地公园，低碳科技280-400300-500万/套科技住宅、产品、景观凤栖墅1号普利城市花园香颂湾别墅别墅目前潍坊市别墅处于低级阶段，品质较低，以外部资目前潍坊市别墅处于低级阶段，品质较低，以外部资源景观为主要卖点，项目缺乏对自身价值的提升和挖掘。源景观为主要卖点，项目缺乏对自身价值的提升和挖掘。61 6120122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20102010年潍坊别墅供应结构年潍坊别墅供应结构别墅供需别墅供需
87、目前别墅主要以叠拼为主，双拼和独栋较少；双目前别墅主要以叠拼为主，双拼和独栋较少；双拼和独栋存在较大的空间拼和独栋存在较大的空间n潍坊市2010年推出别墅845套，去化338套，去化率为40%。n潍坊市在售别墅项目以叠拼为主，占共供应量的69%；其他产品供应量相对较少，双拼产品供应较少仅占2%n潍坊市2010年由于受供应产品物业类型的影响，叠拼销售量最大为251套占总销售量的66%20102010年别墅去化情况年别墅去化情况626220122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/户型及总价区
88、间户型及总价区间目前区域在售项目开发面积在目前区域在售项目开发面积在200-300200-300的叠拼和联排，独栋以的叠拼和联排，独栋以300-400300-400平米为主。平米为主。叠拼100200300400500600面积区间（）联排 独栋双拼160-400万金金鸾鸾御御景景城城恒恒信信领领海海国国际际凤凤栖栖墅墅1号号香香颂颂湾湾泛泛海海城城市市花花园园德德润润康康城城天天润润浅浅水水湾湾普普利利城城市市花花园园160-500万160-300万70-100万160-200万260-320万300-400万250-300万106-200万300-400万106-400万500-1000万
89、350-450万220-250万n在售档别墅集中在200-300平米的叠拼和联排，双拼产品极少，独栋别墅集中在300-400平米。n叠拼总价区间为160-500万，其中160-300万为主力总价。n联排总价区间为100-400万，其中200-300万位主力总价n独栋别墅总价区间为100-1000万，300-500万位主力总价。636320122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/户型户型项目项目所属板块所属板块驱动力驱动力面积段面积段（平米）（平米）单价（元单价（元/ /平米）平米）总价（
90、万元）总价（万元）客户客户备注备注叠拼天润浅水湾白浪河湿地产品+环境200左右1、2楼叠170万3、4楼叠140万三房改善者，有乡镇上来的人，做生意的，也有潍柴领导恒信领海国际坊子区产品+环境（虞河）190-330112-189市区的和坊子的客户基本各占50%220-230132-138占比50%左右普利城市花园坊子区产品20070-80市区占70%德润康城高新区产品+环境2109000-10000200-220市区客户为主1-2楼叠加3-4-5楼叠加2607600-8000联排天润浅水湾白浪河湿地产品+环境260-280200万左右；最高300万三房改善者，有乡镇上来的人，做生意的，也有潍柴
91、领导有几套房子，觉得好就买了凤栖墅1号一期坊子区产品+环境（虞河）280-310100-200（主力价位130-140）凤栖墅1号二期主力价位200万德润康城高新区产品+环境地上280+地下100多初步预订13000500万左右医疗、化工类大企业的老总仅16套，不对外销售独栋凤栖墅1号一期坊子区产品+环境（虞河）370-380200-400市区私企老板，坊子区没有，外边很少，有钢铁，外贸等行业；对客户最有吸引力的地方是有院子凤栖墅1号二期400-800香颂湾白浪河白浪河景观350-400300-500未开盘未开盘普利城市花园坊子区产品300做生意、开公司、开工厂的为主；钢材生意、房地产企业老板
92、集中在白浪河、坊子、虞河沿线200-300平米之间为主300平米以上100-200万元300万元以上潍坊本地客户为主，跨区置业现象较为普遍，以私营业主及个体户为主产品概况产品概况叠拼、联排、独栋产品集中在白浪河、坊子、虞叠拼、联排、独栋产品集中在白浪河、坊子、虞河沿线；环境资源为重要驱动力；以个体户及私营业主为主要河沿线；环境资源为重要驱动力；以个体户及私营业主为主要客户客户646420122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/客户需求客户需求独栋别墅意向客户居多，面积趋向独栋别墅意向客户
93、居多，面积趋向250-350250-350平平米，关注环境与后期物业管理，以自住为主米，关注环境与后期物业管理，以自住为主典型别墅项目客户情况典型别墅项目客户情况项目来源区域畅销面积段年龄结构客户职业客户购买目的别墅关注点德润康城主要是奎文、高新260-35035-45政府官员、建筑行业老板95%自住，5%投资户型、社区、开发商金銮御景城主要是奎文、高新30040建筑行业老板、私企老板90%自住，10%投资社区规划、物业、户型凤栖墅奎文市区、高新区、坊子区37035-45开发商老板、私企老板、矿产老板85%自住，15%投资社区环境、产品、物业天润浅水湾主要是奎文、潍城210-27040-45政
94、府官员、私企老板90%自住，10%投资社区环境、户型普利城市花园主要是奎文、坊子300-35040-50政府官员、私企老板95%自住，5%投资性价比、物业、别墅质量恒信领海国际主要是奎文、高新、坊子200-25040-45政府退休官员、企业高层、私企老板95%自住，5%投资社区环境、户型、物业泛海城市花园奎文、高新、辖县310-45040-50私企老板、化工企业老板、投资公司90%自住，10%投资位置、社区环境、户型656520122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/大平层、复式产品中小
95、平层产品别墅产品洋房产品洋房产品洋房产品洋房产品项目名称目名称区位区位建筑形建筑形态开开盘时间亮点亮点价位价位主力面主力面积凤凰太阳城坊子区退台洋房、阶梯洋房、怡景洋房、MiNi洋房 2007年8月退台、景观4100元/平米130-150平米浅水湾白浪河退台花园洋房2009年4月园林景观6500元/平米100-150平米中建大观天下高新区电梯洋房2010年11月产品5900元/平亲水：160-190普利城市花园坊子区4+1院落复式洋房2009年10月低价位380080-140平米花园洋房花园洋房目前属于市场稀缺产品，主要集中在坊子区和目前属于市场稀缺产品，主要集中在坊子区和白浪河区域。白浪河区
96、域。恒信领海国际恒信领海国际普利城市花园普利城市花园凤凰太阳城凤凰太阳城666620122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/供需情况供需情况目前属于市场稀缺产品，相对于普通多层，花目前属于市场稀缺产品，相对于普通多层，花园洋房溢价较高，同时去化速度的提升效果明显。园洋房溢价较高，同时去化速度的提升效果明显。项目名称目名称开开盘时间总套数套数均价均价月均去化量月均去化量去化周期去化周期恒信领海国际2010年4月2223800元/平米258个月凤凰太阳城2007年8月当期5284100元/平
97、米757个月浅水湾2009年4月725400元/平米253个月大观天下2010年11月405900元/平开盘即清盘开盘即清盘普利城市花园2009年10月28838002014个月凤凰太阳城客户访谈：凤凰太阳城客户访谈：n客户特征：客户特征：以换房的为主，一般为三口之家，不愿意跟老人一起住，以前房子基本多层为主；以做生意的为主，想购买别墅，但是总价太高；n客户关注点：客户关注点：最看重的是对于产品的感觉和小区的环境，客户的第一感觉就是洋房产品很漂亮，洋房赠送入户花园非常满意。浅水湾销售人员访谈：浅水湾销售人员访谈：n客户特征：客户特征：主要是周边区域内40-50岁的中年人，以前住130-140平
98、三房；客户看中社区整体的档次，有圈层感n客户关注点：客户关注点：洋房产品的稀缺性，户户入户私家花园、八角观景窗、270度环景飘窗，非常吸引客户。676720122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/面积区间（） 项目 户型凤凰太阳城三室：134、137四室：142、152、155天润浅水湾三室：141、145、148四室：178、187、199大观天下三居：130、160四居：190普利城市花园二室：88、91三室：120-140户型产品户型产品洋房供应以三室为主，集中在洋房供应以三室为主
99、，集中在130-140130-140平米；平米；四室产品面积区间为四室产品面积区间为140-200140-200平；两室面积在平；两室面积在100100平米以下平米以下80110120130140150凤凤凰凰太太阳阳城城天天润润浅浅水水湾湾普普利利城城市市花花园园大大观观天天下下180四室四室三室三室两室两室686820122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/洋洋房房 项目名称 区域 驱动因素 面积区间均价总价 客户备注天润浅水湾白浪河湿地环境（白浪河湿地）+产品178-199均价：
100、5500最高价：6500100万左右周边区域40-50岁中年人；个体私营、银行金融业客户看中社区的整体高端形象天润浅水湾白浪河湿地环境（白浪河湿地）+产品140-148均价：4800最高价：570053-70万周边区域40-50岁中年人；养老用较多，年轻人较少客户看中环境，以养老为主普利城市花园坊子区性价比88-1403800元/平40-56万坊子本地改善需求、泛公务员群体，年轻人较多客户用购买普通多层的心理购买洋房凤凰太阳城坊子区环境+产品134-1554100元/平54-63万换房客户为主，个体私营为主，潍城区客户多一些，部分泛公务员群体和银行群体客户对价格考虑的不是太多，主要关注洋房的物
101、业形态以及社区内部环境坊子及白浪河客户区域来源较为广泛；白浪河区域多为养老客群；坊子区以泛公务员员群体、银行从业者为主，多为改善需求客户130-150平米之间洋房概况洋房概况集中在白浪河及坊子区，主要以产品形态吸引客户，白浪河集中在白浪河及坊子区，主要以产品形态吸引客户，白浪河区域，总价区域，总价50-10050-100万，吸引万，吸引40-5040-50岁私营业主及银行业人员；坊子区总价在岁私营业主及银行业人员；坊子区总价在40-6040-60万，多吸引万，多吸引30-4030-40岁泛公务员群体和银行人员岁泛公务员群体和银行人员696920122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免
102、费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/别墅产品洋房产品大平层、复式产品大平层、复式产品大平层、复式产品大平层、复式产品中小平层产品大平层、复式大平层、复式大大集中在潍坊市区，大平层以四室为主，集中在潍坊市区，大平层以四室为主，复式产品以五室为主复式产品以五室为主户型户型项目项目驱动力驱动力区位区位套型套型客户客户大平层大平层紫苑公馆紫苑公馆品质+园林潍城区四居室本地潍城、奎文的客户都有大观天下大观天下品牌+产品+园林高新区四居室、五居室基本为个体户、老板、事业单位的人员丹桂里丹桂里产品+地段奎文区四居室周边改善型客户为主，占比达到60
103、%，市县客户占比40%大观天下大观天下品牌+产品+园林高新区五居室基本为个体户、老板、事业单位的人员唐宁府唐宁府环境+地段+配套奎文区五居室银行行长，做生意的赋海世家赋海世家房型+配套奎文区四居室小复式产品吸引30岁左右年轻白领资源公馆资源公馆大观天下大观天下丹桂里丹桂里707020122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/户型户型项目项目所属板块所属板块驱动力驱动力面积段（平面积段（平米）米）单价（元单价（元/ /平平米）米）总价（万总价（万元）元）客户客户大平层大平层紫苑公馆潍城区品质
104、+园林194.7、225均价近500097-113本地潍城、奎文的客户都有大观天下高新区品牌+产品+园林2106500137基本为个体户、老板、事业单位的人员丹桂里中心城区产品+地段2005000以上100万以上周边改善型客户为主，占比达到60%，市县客户占比40%复式复式丹桂里中心城区产品+地段200330200住宅均价4600元/150万元/套都是有钱人，本地、外地客户都有大观天下高新区品牌+产品+园林2786500180基本为个体户、老板、事业单位的人员唐宁府高新区环境+地段+配套2605000130银行行长，做生意的东方名苑中心城区房型+配套2804900137万左右大平层、复式产品大
105、平层、复式产品大平层在大平层在200-230200-230平，总价平，总价100100万以万以上，复式面积集中在上，复式面积集中在200-300200-300平，总价段在平，总价段在130-150130-150万元，客户万元，客户以多次置业者为主以多次置业者为主200平米以上100万元以上中心城区、高新区客户地缘性较强，喜欢在自己工作或者熟悉的区域置业，以私营业主、个体户、泛公务员群体为主71 7120122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/户户型型项目项目所属板块所属板块驱动力驱动力面
106、积段面积段（平米）（平米）单价（元单价（元/ /平米）平米）总价（万总价（万元）元）客户客户备注备注大大三三房房水岸华庭中心城区景观+配套143-157560080-88自住为主，大多是第二套房，以前住多层有做数码的，卖衣服的，还有工厂干了很多年的工人也很有钱。东方名苑中心城区配套+品质1504600-490069-74大观天下高新区品牌+产品+园林130-140550072-77丹桂里中心城区品质+配套160440070-80周边改善型客户为主，占比达到60%，周边市县客户占比40%主力户型占比60%以上四四房房荣观华府中心城区品牌+景观+品质1767000-8000123-140办公比较多
107、大观天下高新区品牌+产品+园林1606400101-103水岸华庭中心城区景观+配套+产品1806000-7000108-126150-160平米之间70-120万元中心城区为主本地置业着为主，较多跨区置者，少量乡镇客户160-180平米之间100-140万元大三房、四房产品大三房、四房产品主力面积主力面积150-180150-180平米，总价段在平米，总价段在70-12070-120万元，为小三房换大三房、四房的再改型客户万元，为小三房换大三房、四房的再改型客户727220122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店
108、铺：http:/http:/户户型型项目项目所属板块所属板块驱动力驱动力面积段面积段（平米）（平米）单价（元单价（元/ /平米）平米）总价（万总价（万元）元）客户客户备注备注小小三三房房荣观华府中心城区景观+品质+配套120-140600072-84改善型客户大房好卖，120不如130-140好卖东方名苑中心城区房型+小区配套110-1494600-490050-73来源比较分散，奎文区比例稍多些很多客户是以旧房换新房的，占到一半以上置地公馆中心城区地段+小区景观129、136450058-61150套，占比50%水岸华庭中心城区景观+配套100-128530053-68大多是第二套房，以前住
109、多层加州世纪尊品高新区品质+配套120-1304200-440050-57改善型客户为主，搬来此小区之前基本住的都是多层占比达70-80%鲁发名城潍城区大盘+配套+规划101、116360036-42潍坊客户比例为50%，县市区比例为50%大观天下高新区品牌+产品117-122500058.5-61小三房产品：小三房产品：集中于中心城区，主力面积集中于中心城区，主力面积120-140120-140平米，平米，总价段在总价段在50-7050-70万元之间，主要以二房换三房的首改客户为主；万元之间，主要以二房换三房的首改客户为主；120-140平米之间50-70万元集中于中心为主本地置业着为主，较
110、少有跨区置者737320122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/别墅产品洋房产品大平层、复式产品中小平层产品中小平层产品中小平层产品中小平层产品户型户型项目项目所属板块所属板块驱动力驱动力面积段（平面积段（平米）米）单价（元单价（元/ /平平米）米）总价（万总价（万元）元）客户客户备注备注一房一房荣观华府中心城区地段+总价+品质40-60600024-36投资的比例较大装修后租金1000多元/月两房两房荣观华府中心城区地段+景观+品质70-90600042-54自住为主，小白领比例大水岸
111、华庭中心城区景观+配套80-90470037.6-42.3多为打工者，以80后年轻人居多、部分老年人东方名苑中心城区房型+总价+产品80-1004600-490036.8-49以年轻人为主唐宁府高新区环境+地段+配套80-904300-460034.4-41.4年轻人，老年人较多置地公馆中心城区地段+总价+小区景观91、103450041-46150套，占比50%紫苑公馆潍城区总价+品质+园林92-110370034-41首置客户，以周边区域客户为主丹桂里中心城区地段+品质100多420040万元左右均为自住客户200多套，开盘售罄一房、两房产品：一房、两房产品：多集中于中心城区，主力面积多集
112、中于中心城区，主力面积80-10080-100平平米，总价段在米，总价段在5050万元以下，首次置业者，以万元以下，首次置业者，以8080后年轻人为主，后年轻人为主，多为打工者，部分养老客户多为打工者，部分养老客户80-100平米之间50万年轻打工者为主、部分养老客户集中于中心城区747420122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1.荣观华府2.大观天下3.水岸华庭4.丹桂里5.紫苑公馆6.置地公馆7.唐宁府8.潍京户型面积（）100110130140150160180200 210以
113、上120170190三房三房二房二房90及以下四房四房复式复式120-140176117-122130-14016021080-90100-128143-15718010016020027833070-9092-110142左右195-22591-103129-13680-90120-140260120-135155-160180小三房面积集中在120-140平米大三房面积集中在140-160平米户型面积户型面积大三房面积集中在大三房面积集中在140-160140-160平米，属于次主流平米，属于次主流产品；四房产品；四房180180平米左右，大平层平米左右，大平层200200平左右；复式平左
114、右；复式250250平以上平以上大平层757520122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/总价：大三房 70-120万 四房100-140 万元面积：大三房150-160平米 四房160- 180平米面积：120-140平米总价：50-70万元总价：大平层、复式100万元以上面积：大平层、复式200-300平米面积：80-100平米总价：50万以下产品类型产品类型面积段、总价段面积段、总价段驱动力驱动力地段地段+ +资源资源环境资源环境资源+ +地段地段+ +产品产品配套配套+ +地段地
115、段配套配套+ +性价比性价比+ +工作地缘工作地缘大平层、复式大平层、复式大三房、四房产品大三房、四房产品小三房产品小三房产品两房及一房产品两房及一房产品产品价位产品价位大三房、四房产品总价大三房、四房产品总价70-14070-140万；大平层、复万；大平层、复式产品总价在式产品总价在100100万以上。万以上。767620122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/世联观点世联观点观点一观点一：市场板块特征明显，别墅洋房产品集中在坊子区和白浪河区域，平层产品集中在市区；观点五观点五：别墅客
116、户以私营业主、国企负责人为主，部分政府高官和银行从业者；洋房客户以泛公务员群体和银行业、个体户为主，高端客户普遍关注物业管理、园林景观、产品品质、地段区位、配套等相关因素观点四观点四：平层产品市场供应以小三房和大三房为主，市场改善型产品占主导观点二观点二：纯别墅项目稀缺，别墅以叠拼和联排为主，户型面积集中在200-300平米；总价在200-400万之间，多为中档别墅观点三观点三：花园洋房为市场稀缺产品，面积集中在130-150平之间，溢价能力较高，市场接受度好777720122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：
117、http:/http:/高端物业市场高端物业市场I.宏观视角II.中观视角III.微观视角微观视角产品力分析787820122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/产品特征：别墅产品特征：别墅产品稀缺、产品品质较差，功能初级，产品稀缺、产品品质较差，功能初级，部分产品质量问题严重部分产品质量问题严重像凤凰太阳城洋房，普利城市花园的别墅，那个房子盖的都不怎么样，一般像凤凰太阳城洋房，普利城市花园的别墅，那个房子盖的都不怎么样，一般 高端客户 韩女士普利城市花园很差的，前几天电视上面还曝光他们呢
118、，他们样板间楼顶都漏水了，普利城市花园很差的，前几天电视上面还曝光他们呢，他们样板间楼顶都漏水了，你说最好的样板间都漏水，其他都怎么办呢，他们解释说，为了赶工期，没有处理好 高端客户陈小姐香颂湾计划做地下室，现有产品中恒信领海国际有地下室，其他别墅无地下室香颂湾计划做地下室，现有产品中恒信领海国际有地下室，其他别墅无地下室普利城市花园凤栖墅1号恒信领海国际797920122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/产品特征：洋房产品特征：洋房出现地下室、下沉式庭院，相对普通住出现地下室、下沉式庭
119、院，相对普通住宅产品的溢价在宅产品的溢价在13-15%13-15%，同时对去化速度的提升效果明显，同时对去化速度的提升效果明显1、凤凰太阳城（6层）溢价：比多层、小高层高500-600元/平，13%左右；去化：最快的时候月去化70-80套2、浅水湾（3层洋房）价格：均价4600，最高价5700元；溢价15%左右；去化：月均去化25套洋房产品比普通住宅有一定溢价，对于提高去化速度作用明显凤凰太阳城洋房区景观下沉式庭院808020122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/产品特征：普通产品产品
120、特征：普通产品建筑风格单一，市区建筑风格单一，市区ArtdecoArtdeco风格风格为主，郊区楼盘以欧式风格为主；户型初级，以方正和南北通为主，郊区楼盘以欧式风格为主；户型初级，以方正和南北通透为基础透为基础中建大观天下-北欧风格恒信领海国际-地中海风格潍京-Artdeco风格丹桂里二期3室2厅1卫1厨155.00户型户型方正，南北通透；主卧带南向转角凸窗、客厅阳台为亮点；餐厅为长方形设计使用方便大观天下3室2厅2卫1厨163.35户型户型方正，南北通透，开间大，进深小；空中花园、南向客厅带阳台、主卧带卫生间及衣帽间提升项目品质空中花园 主卧 衣帽间、 套房市场上产品户型较为初级，以户型方正
121、、市场上产品户型较为初级，以户型方正、南北通透为基础，飘窗及客厅带阳台等南北通透为基础，飘窗及客厅带阳台等手法运用较多，中建大观天下空中花园手法运用较多，中建大观天下空中花园宽景飘窗等创新手法市场认可度高。宽景飘窗等创新手法市场认可度高。81 8120122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目名称项目名称建筑形态建筑形态景观风格和特色景观风格和特色客户需求（一线人员访谈结果）客户需求（一线人员访谈结果）凤栖墅独栋别墅无明确景观风格；景观特点：5万平米凤栖湖、南溪公园客户认可度不高，特别
122、是周边较为荒凉，客户意见较大香颂湾独栋、连排、叠拼、高层引入香港“天水围湿地”园林景观，建筑与湿地相融合，绿化率45%以上客户对景观无概念，主要看中白浪河湿地公园茂华紫苑公馆高层坡地式园林，园林示范区体验营销，绿化率75%以上。客户认可度极高凤凰太阳城连排、洋房无具体景观风格；景观特点：引水入园，形成滨河公园、湿地公园和双水岸景观。保护600棵原生态银杏树，绿化率：45%。客户关注水系景观，比较满意天同宜江南别墅、洋房、多层徽派中式园林景观，打造东西南北以四季为主题的园林未入市普利城市花园独栋、连排、洋房 无具体园林风格，绿化率46%客户不满意，认为景观不到位产品力：园林景观产品力：园林景观高
123、端楼盘景观规划无特色，园林品质高端楼盘景观规划无特色，园林品质一般，层次感差，风格较为单一一般，层次感差，风格较为单一n高端楼盘景观打造平平，高端楼盘景观打造平平，以湿地公园和滨湖、滨河景观为主以湿地公园和滨湖、滨河景观为主，节点多采用，节点多采用水景、雕塑水景、雕塑；n 客户普遍追求优越的居住环境，客户普遍追求优越的居住环境，不仅关注项目本身居住环境，还不仅关注项目本身居住环境，还关注周边生活环境；关注周边生活环境；828220122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/凤栖墅凤栖墅1 1
124、号号凤凰太阳城凤凰太阳城产品力：园林景观产品力：园林景观潍坊现有产品园林品质一般，层次感潍坊现有产品园林品质一般，层次感差，风格以欧式为主，较为单一，色彩单调差，风格以欧式为主，较为单一，色彩单调浅水湾浅水湾紫苑公馆紫苑公馆838320122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/产品力：物业服务产品力：物业服务缺少与高端人群相匹配的配套，物业缺少与高端人群相匹配的配套，物业多为基础服务多为基础服务项目名称项目名称物业物业社区内部配套及科技应用社区内部配套及科技应用营销展示营销展示客户认可度客
125、户认可度凤栖墅普利屋宇物业小学、会所主打凤栖墅景客户认为后期物业管理很重要香颂湾宁波亚泰物业会所、游泳池、儿童乐园、运动场所 主打低碳、湿地客户对物业和配套认可度不高茂华紫苑公馆潍坊茂华物业会所、商业街、幼儿园主打景观客户关注物业以及后期园林维护凤凰太阳城绿城物业小学、会所；中水回用技术、直饮水系统、集中太阳能供热、地源热泵技术、新风系统主打洋房客户对绿城物业认可，认为周边配套缺乏浅水湾深圳瑞博怡高物业内部会所包含品酒屋、雪茄吧、收藏室、沙壶球室、瑜伽室、亲子乐园、私人健康档案中心、健身馆、棋牌室、SPA美容瘦身馆 主打水景客户对会所关注度不高，担心后期物业管理问题维京第一太平戴维斯会所、双语
126、幼儿园；潍坊首家LOW-E中空镀膜玻璃、新风系统、地源热泵、太阳能照明、雨水收集系统、雾雨系统、智能安防系统主打科技住宅理念客户对物业满意，对科技住宅认可度较高物业物业品牌物业不多，且多数为基本物业服务，客户对后期物业关注度极高。品牌物业不多，且多数为基本物业服务，客户对后期物业关注度极高。配套配套社区配套多停留在普通住宅的基础上，与高端形象不匹配。社区配套多停留在普通住宅的基础上，与高端形象不匹配。营销营销前期营销展示不足，宣传集中在景观、科技等浅层次，高端产品缺少文化底蕴。前期营销展示不足，宣传集中在景观、科技等浅层次，高端产品缺少文化底蕴。848420122012房地产营销策划大全震撼升
127、级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/产品力：营销展示产品力：营销展示目前潍坊项目营销展示不足，展示对于目前潍坊项目营销展示不足，展示对于提升项目知名度和实现快速去化效果明显，样板间关于建材的展提升项目知名度和实现快速去化效果明显，样板间关于建材的展示客户认知较好示客户认知较好专业人士访谈专业人士访谈按恒大名都的模式做，恒大都是低价过来，会做展示，恒大展示是很厉害的。而且展示这个东西效果是很震撼的。现在大观没怎么做展示，鲁发名城做了小展示，茂华紫苑做了景观展示，效果不错。大观天下策划经理刘亮 客户访谈建筑用材展示也是实实
128、在在看得见的，起码用材看起来不错，大到门窗、小到开关按钮等，最重要的是房屋质量有了保证；中建大观天下业主郭女士大观天下样板段、售楼处大观天下样板段、售楼处维京售楼处和材料展示维京售楼处和材料展示紫苑公馆园林示范区展示紫苑公馆园林示范区展示858520122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/p仍处于销售产品的阶段，而忽视了客户的需求p仍处于销售资源的阶段，强调占有，却忽视对资源的改良、整合与创造p社区环境停留在原有普通住宅的基础与别墅产、洋房品不相吻合p物业管理水平有待提升潍坊项目的市场表
129、现潍坊项目的市场表现项目发展机会项目发展机会p潍坊城市中产及财富人群数量巨大，目前区域在售项目整体开发水平仍不高，中高端需求未能得到充分的激发和释放。若我们能够开发出配套精良、品质卓越、服务标准高的产品，将有可能激发客户需求p项目所在区位具有占位中高端市场的市场机会，发展潜力看好p根据市场状况走差异化产品整体而言，潍坊市场的高端产品仍停留在狭义整体而言，潍坊市场的高端产品仍停留在狭义的具象化阶段，缺乏外延和系统化的产品的具象化阶段，缺乏外延和系统化的产品世联观点世联观点868620122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，
130、淘宝店铺：http:/http:/1 12 23 34 4城市房地产市场城市房地产市场高端物业市场高端物业市场区域市场分析区域市场分析宏观背景分析宏观背景分析区域市场分析区域市场分析878720122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1、恒信领海国际2、亿盛大宅院3、凤凰太阳城4、新坊新怡园5、金禾馨园6、柏丽花园7、名士雅居8、嘉和未来城9、普利城市花园10、凤栖墅1号11、民生家苑12、豪丰新怡园13、正大公寓14、天同双羊新城15、华安龙凤花园1、瑞智游艇2、海韵御花园3、恒信金水
131、岸4、天同忆江南5、龙居甲苑1、美的亚城市广场在售住宅待售住宅综合体坊子市场分布坊子市场分布目前项目主要集中分布在坊子新区目前项目主要集中分布在坊子新区新 城 区老 城 区888820122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/产品类型产品类型目前坊子区产品供应主要以高层和普通多层为主，目前坊子区产品供应主要以高层和普通多层为主，部分别墅和洋房产品部分别墅和洋房产品楼盘楼盘高层高层小高层小高层多层多层洋房洋房别墅别墅恒信领海国际恒信领海国际 亿盛大宅院亿盛大宅院 凤凰太阳城凤凰太阳城 新坊新
132、怡园新坊新怡园 金禾馨园金禾馨园 柏丽花园柏丽花园 名士雅居名士雅居 嘉和未来城嘉和未来城 普利城市花园普利城市花园 凤栖墅凤栖墅1 1号号民生家苑民生家苑天同双羊新城天同双羊新城华安龙凤花园华安龙凤花园豪丰新怡园豪丰新怡园海韵御花园（未售）海韵御花园（未售）恒信金水岸（未售）恒信金水岸（未售）天同忆江南（未售）天同忆江南（未售）瑞智游艇（未售）瑞智游艇（未售）898920122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/多层多层洋房洋房别墅别墅高层高层恒恒信信领领海海国国际际亿亿盛盛大大宅宅院院
133、新新坊坊新新怡怡园园柏柏丽丽花花园园凤凤栖栖墅墅1 1号号小高层小高层面积面积( (平米）平米）项项目目凤凤凰凰太太阳阳城城华华安安龙龙凤凤花花园园普普利利城城市市花花园园天天同同双双羊羊新新城城嘉嘉和和未未来来城城海海韵韵御御花花园园606040408080100100120120140140160160180180200200220220240240260260280280300300400400500500名名士士雅雅居居天天同同忆忆江江南南瑞瑞智智游游艇艇恒恒信信金金水水岸岸金金禾禾馨馨园园户型面积户型面积目前坊子区高层和多次户型面积主要集中在目前坊子区高层和多次户型面积主要集中在90
134、-90-130130平米，别墅住宅面积主要集中在平米，别墅住宅面积主要集中在300300平米左右平米左右909020122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/多层多层洋房洋房别墅别墅高层高层恒恒信信领领海海国国际际亿亿盛盛大大宅宅院院新新坊坊新新怡怡园园柏柏丽丽花花园园凤凤栖栖墅墅1 1号号小高层小高层价格价格（元（元/ /）项项目目凤凤凰凰太太阳阳城城华华安安龙龙凤凤花花园园普普利利城城市市花花园园天天同同双双羊羊新新城城嘉嘉和和未未来来城城海海韵韵御御花花园园2500250030003
135、0003500350040004000450045005000500055005500名名士士雅雅居居天天同同忆忆江江南南瑞瑞智智游游艇艇恒恒信信金金水水岸岸金金禾禾馨馨园园销售价格销售价格多层价格主要集中在多层价格主要集中在3300330040004000元元/ /，高层，高层和小高层均价在和小高层均价在3000300035003500元元/ /均价800091 9120122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/销售速度销售速度市场上销售情况最好的是市场上销售情况最好的是100100平米
136、左右的三居，平米左右的三居，月销售速度约为月销售速度约为50-6050-60套套/ /月，部分楼盘推出即售罄；月，部分楼盘推出即售罄；楼盘楼盘主力户型（）主力户型（）畅销户型（）畅销户型（）核心资源核心资源月销售速月销售速度（套）度（套）恒信领海国际恒信领海国际别墅180-300280左右区位、配套_普通住宅88-13088-12050-60亿盛大宅院亿盛大宅院120-140120-130区位20-30凤凰太阳城凤凰太阳城90-140120-130产品70-80新坊新怡园新坊新怡园88-14590-120价格50-60金禾馨园金禾馨园100左右100三房产品、价格、区位40-50柏丽花园柏丽花
137、园90-130100左右三房价格70-90普利城市花园普利城市花园200-260200复式区位、产品10凤栖墅凤栖墅1 1号号370-380产品1-2天同双羊新城天同双羊新城90-130100-120区位、产品40-50华安龙凤花园华安龙凤花园100-130100-120区位、产品40-50美的亚城市广场美的亚城市广场住宅80-140/公寓40-12080-100/40-50产品、价格15-20/15-20名士雅居名士雅居100左右三居100左右三居区位70-80豪丰新怡园豪丰新怡园66-14698-110价格30-50嘉和未来城嘉和未来城90-13090-100区位20-3092922012
138、2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/市场现状市场现状目前坊子区尚存在目前坊子区尚存在164.57164.57万的供应量，年均万的供应量，年均消化量约为消化量约为116.1116.1万万楼盘楼盘总体量总体量20102010年推年推出量出量20102010年销年销售量售量已售量已售量剩余量剩余量恒信领海国际恒信领海国际4023.821.526.813.2亿盛大宅院亿盛大宅院2.72.70.91.41.3凤凰太阳城凤凰太阳城10025235050新坊新怡园新坊新怡园222216.819.82.
139、2金禾馨园金禾馨园1121.829柏丽花园柏丽花园12.51.911.710.8名士雅居名士雅居6.596.594.96.590嘉和未来城嘉和未来城61.30.815普利城市花园普利城市花园147.56.812.61.4凤栖墅凤栖墅1 1号号510.82.52.5民生家苑民生家苑7.67.677.50.1天同双羊新城天同双羊新城7021204228华安龙凤花园华安龙凤花园3254.61616美的亚城市广场美的亚城市广场4.22.52.43.80.4豪丰新怡园豪丰新怡园5.743.85.50.2海韵御花园（未售）海韵御花园（未售）4.42.64（团购）1.76恒信金水岸（未售）恒信金水岸（未售）
140、占地13.3213.32（最少）天同忆江南（未售）天同忆江南（未售）4.994.99瑞智游艇（未售）瑞智游艇（未售）4.44.4合计合计366.4133.89116.1201.83164.57单位：万939320122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/坊子市场项目特征坊子市场项目特征 品牌品牌以本地开发企业为主，特别是潍坊本地开发商居多，外地开发商尤其是知名开发商进驻较少物业类型物业类型以普通多层产品为主，高层和小高层产品出现，但总体量较少，多层洋房和别墅产品成为未来市场稀缺产品。建筑风
141、格建筑风格多层产品以普通现在风格为主，缺少创新产品产品创新产品创新产品创新较少，也很少引入创新元素，停留在初级发展阶段户型户型90-130平的三室户型是市场主力户型、三室市场热销；90平米以下户型市场供应较少园林景观园林景观市场开始注重园林景观，但整体处于初级发展阶段，只是停留在简单的绿化阶段，对树种以及园林设计关注较少，以普通树种和草地为主在售项目的在售项目的开发品牌、物业类型、建筑风格、产品创新、户型、园林景观开发品牌、物业类型、建筑风格、产品创新、户型、园林景观的发展的发展现状分析现状分析产品类型产品类型目前市场产品较为单一，园林景观、产品创新等目前市场产品较为单一，园林景观、产品创新等
142、较少，档次较低，房地产市场停留在初级发展阶段较少，档次较低，房地产市场停留在初级发展阶段949420122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/市场项目特征市场项目特征教育配套教育配套一般大社区都只配有相应的幼儿园，无其他学校配套，小规模社区基本无教育配套；目前各项目主要依托城市现有教育资源、利用其周边市政配套学校商业配套商业配套各楼盘基本都有底商，部分楼盘还规划有专门的商业区，以满足社区商业需求为主；多采用底商形式布置内部配套内部配套内部配套多以公共活动中心为主，开始出现专门的会所物业管理
143、物业管理物业服务公司品牌知名度较低、物业管理较差，不能满足客户的需求在售项目的在售项目的教育配套、商业配套、内部配套、规划设计、物业管理教育配套、商业配套、内部配套、规划设计、物业管理的发展现状分析的发展现状分析项目整体分析项目整体分析昌乐市场在售项目各种配套档次较低，仅昌乐市场在售项目各种配套档次较低，仅满足基本的日常生活需求满足基本的日常生活需求959520122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/客户构成客户构成在售项目客群主要是周边的人群，客户主要以首在售项目客群主要是周边的人群，
144、客户主要以首改和刚需客户为主改和刚需客户为主项目名称客户情况恒信领海国际恒信领海国际以坊子本地客户为主，首次置业和首改为主，以潍柴、雷诺等大企业普通员工为主亿盛大宅院亿盛大宅院坊子客户，首次置业为主凤凰太阳城凤凰太阳城潍坊市里客户、坊子区客户为主，个体私营业主和企业中高层及公务员泛公务员阶层为主豪丰新怡园豪丰新怡园以坊子区本地客户为主，周边客户约为50%，乡镇进城客户占40%，其他客户10%，多以年轻人置业为主新坊新怡园新坊新怡园本区域客户居多，置业多为周围工厂职工(来自于乡镇居多)，其他职业中等收入人群也有；首套购房较多金禾馨园金禾馨园本区域客户居多，以潍柴、雷诺等大企业普通员工为主；首次置
145、业和首改为主柏丽花园柏丽花园以坊子区域客户为主，其他区域客户较少，以首次置客户为主普利城市花园普利城市花园周边居民，政府、私企是中高端客户，首次置业较少，改善性置业较多，多余中年人凤栖墅凤栖墅1 1号号整个潍坊市个体私营业主为主天同双羊新城天同双羊新城各层次人均有，以区域性客户为主，以大企业员工为主体华安龙凤花园华安龙凤花园首次置业和首次改善性置业较多，以大企业员工为主体美的亚城市广场美的亚城市广场坊子区70%主要是自住，少量市区和其他区域客户嘉和未来城嘉和未来城客户以坊子本地客户为主，以普通工薪阶层为主要客户正大公寓正大公寓附近企业员工、老城区转移到新城区客户，部分乡镇客户海韵御花园海韵御花
146、园区医院团购60%，剩余认筹中969620122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/观点一观点一：坊子市场在售楼盘消化速度较快月均在30-40套，部分楼盘推出即售罄；观点五观点五：坊子区普通住宅客户，主要以坊子区本地客户为主，有少量的潍坊市区和高新区客户，关注产品性价；高端产品客户以潍坊市区、高新区和坊子区客户为主，置业关注社区配套、交通便利性、性价比等要素；开始关注产品品质、社区绿化等观点四观点四：市场供应以90-130平米户型产品为主；观点二观点二：整体市场价格平稳上涨，目前市场均价在
147、3500-4000元/，低于潍坊市区价格；观点三观点三：目前市场供应以普通多层和高层为主，缺少特色产品和高品质产品；世联观点世联观点979720122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/核心核心3客户本项目本项目989820122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/核心问题界定核心问题界定3问题本项目成功开发的主要问题本项目成功开发的主要问题999920122012房地产营销策划大全震
148、撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/我们通过我们通过S-C-QS-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题金字塔基本结构来界定和分析问题R1非期望结果由特定情境导致的特定结果R2期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果S=情境情境C=R1,R2Q=如何从如何从R1到到R2一、产品种类与品质日趋完善，未来市场量与质皆存在激烈竞争二、区域不成熟，认知度不高三、地块周边人口素质一般，配套品质一般四、有景观资源但非不可复制，且靠近热电厂一、通过本项目运作，树立巩固企业品牌与坊茨小镇品牌二、通过项目现金回流，作为坊茨小镇进一步开发
149、的资金基础三、通过项目营销，带动坊茨小镇的客流、人流，带来收益? ?10010020122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Q Q：提出问题：提出问题 （questionquestion） 要实现从要实现从R1R1到到R2R2必须要回答的核心问题必须要回答的核心问题Q1Q1：项目开发高品质产品的可行性？项目开发高品质产品的可行性？Q Q2 2：项目开发产品的选择？项目开发产品的选择？Q Q3 3：项目与坊茨小镇如何融合、借势？项目与坊茨小镇如何融合、借势？市场市场机遇机遇做什做什么？么？
150、怎么怎么做？做？10110120122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/A A：分析问题：分析问题 （analysisanalysis） 分析核心问题的切入点分析核心问题的切入点项项目目开发开发高品高品质质产产品的可行性品的可行性项目本体有何优势独有资源？项目本体有何优势独有资源？市场高端物业目前处于何种水平？市场高端物业目前处于何种水平？ 市场产品是否已满足高端客群的要求？市场产品是否已满足高端客群的要求？ 项项目目与与坊茨小坊茨小镇镇如何融合、借如何融合、借势势本项目的客户是哪些？他们有何特点？本项目的客户是哪些？他们有何特点？从本体、市场、客户考虑，开发何种产品？从本体、市场、客户考虑，开发何种产品？本项目整体如何定位？本项目整体如何定位？项项目目开发产开发产品的品的选择选择本项目的客户是哪些？他们有何特点？本项目的客户是哪些？他们有何特点？从本体、市场、客户考虑，开发何种产品？从本体、市场、客户考虑，开发何种产品？本项目整体如何定位？本项目整体如何定位？10210220122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/103103
