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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。8/25/房地产策划大全房地产策划大全名企历年名企历年案例案例 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tvwww.tuanyuan.tv8/25/2024东玺门东玺门营销战略策略报告营销战略策略报告www.tuanyuan.tv8/25/2024报告的思路及框架报告的思路及框架项目背景项目背景市场分析市场分析 目标下的问题目标下的问题营销目标营销目标策略思路策略思路策略执行策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略www.tuanyuan.
2、tv3报告核心内容概要：营销战略与策略报告核心内容概要：营销战略与策略形象攻略展示攻略推广攻略服务攻略推售攻略破旧立新，高举高打，重新塑造项目高端破旧立新，高举高打，重新塑造项目高端商品住宅形象，形成与东方新城经济适用商品住宅形象，形成与东方新城经济适用房相区隔的高品质楼盘的市场意象。房相区隔的高品质楼盘的市场意象。高标准、高形象的展示与服务体验，建立高标准、高形象的展示与服务体验，建立高端话语权，从服务上建立与品牌体验相高端话语权，从服务上建立与品牌体验相一致的竞争力。一致的竞争力。小步快跑，多频次推售开盘，制造供应稀小步快跑，多频次推售开盘，制造供应稀缺，保持市场热度。缺，保持市场热度。主
3、动式营销，高性价比推广载体，以活动主动式营销，高性价比推广载体，以活动营销为主线，不端制造项目热点。营销为主线，不端制造项目热点。建立超越竞争的营销举措建立超越竞争的营销举措超越竞争的营销战略www.tuanyuan.tv4东城版块东城版块项目所处版块，传统意义上的项目所处版块，传统意义上的“东市东市”，高，高品质楼盘聚集地，长沙物流核心。区域改造和开发成为品质楼盘聚集地，长沙物流核心。区域改造和开发成为该版块主题。该版块主题。区域居住价值关键词：区域居住价值关键词：高桥大市场、建材市场、芙蓉区政府高桥大市场、建材市场、芙蓉区政府、东方新城（、东方新城（5 5千余户）。千余户）。u优越的地理位
4、置：地处优越的地理位置：地处万家丽路与荷花路交界万家丽路与荷花路交界处，成熟、优越的城市处，成熟、优越的城市生活配套聚集。生活配套聚集。u浓郁的生活氛围：学校、浓郁的生活氛围：学校、购物、银行、医院、餐购物、银行、医院、餐饮环绕。饮环绕。u学区：芙蓉中学、育英学区：芙蓉中学、育英小学比邻。小学比邻。这里云集着长沙最多的建材、批发、物流商人及相这里云集着长沙最多的建材、批发、物流商人及相关从业人员，是长沙有名的富人区。关从业人员，是长沙有名的富人区。项目区位分析项目区位分析www.tuanyuan.tv5项目东方新城项目东方新城1 1期、期、2 2期是长沙著名的经济适用房小区，期是长沙著名的经济
5、适用房小区，3 3期期L L组团为住宅商品房，均为点式高层。具备同区内两组团为住宅商品房，均为点式高层。具备同区内两大学区优势：育英小学、芙蓉中学。大学区优势：育英小学、芙蓉中学。u项目总建面约项目总建面约4040万平米万平米u项目三期基本资料项目三期基本资料u占地面积： 370亩u建筑面积： 458989.66平方米，其中商品房178181平方米。经济适用房191355平方米。u总户数：3500户，其中可售商品房1520户。u车位数：商品房停车位1156台，经济适用房停车位611台。u如图：L组团为商品房住宅，M组团为经济适用房。商品房商品房（5栋栋32层高层）层高层）东方新城2期经济适用房
6、经济适用房芙蓉中学育英小学东方新城1期经济适用房备注：1、芙蓉中学、育英小学待建。2、东方新城1期2期5000余户已入伙。项目规划项目规划www.tuanyuan.tv6欧陆风格，俊朗挺拔，极具古典主义气息。欧陆风格，俊朗挺拔，极具古典主义气息。项目立面项目立面www.tuanyuan.tv7项目户型特点：项目户型特点：3 3梯梯5 5户，户，私密性较差。私密性较差。东方新城东方新城3 3期（商品房）期（商品房）户型户型面积区间面积区间套数套数套数套数比比2房81-8760440%3房128-13462441%4房140(未定)29219%合计1520100%关键点：经济型户型。1梯5户，私密
7、性较差。户型方正，经济实用。干湿分离，飘窗设计。部分户型非正南北朝向。部分客厅无阳台,采光面不够.3房3房2房2房4房项目户型项目户型www.tuanyuan.tv8项目主要营销节点项目主要营销节点项目节点项目节点2007.1.VIP2007.1.VIP卡认购；卡认购；2007.3.302007.3.30售楼处整改装修完备；售楼处整改装修完备；2007.4.212007.4.21第一批单位公开发售；第一批单位公开发售；2007.4.29 2007.4.29 2007.5.3 2007.5.3 参加长沙春季房交会。参加长沙春季房交会。目前工程进度：目前工程进度：L4L4栋层。栋层。www.tua
8、nyuan.tv9报告的思路及框架报告的思路及框架项目背景项目背景市场分析市场分析 目标下的问题目标下的问题营销目标营销目标策略思路策略思路策略执行策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略www.tuanyuan.tv10项目目标项目目标u回款目标：回款目标：07年全年实现销售收入3.323.32亿亿（销售主要集中在商品房住宅及车库销售，经济适用房和商业销售除外），折合项目面积约7万平方米，均价实现36003700元/平方米。车库销售约300个。u品牌目标：品牌目标：通过项目的热
9、销，巩固新金鸿的企业品牌影响力。目标意味着：目标意味着：从4月份开始计算，平均每月销售7800平方米，约合7075套。每月至少销售34个车库。www.tuanyuan.tv11项目限制条件项目限制条件u经济适用房的经济适用房的“烙印烙印”：项目属于东方新城经济适用房里的商品住宅，整个项目被打上了经济适用房的“烙印”。为项目形象提升产生负面影响。u较低的营销预算：较低的营销预算：项目全年的营销整体预算仅489万，占目标销售收入的1.47%，用于推广的费用较低。12报告的思路及框架报告的思路及框架项目背景项目背景市场分析市场分析 目标下的问题目标下的问题营销目标营销目标策略思路策略思路策略执行策略
10、执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略130606年长沙市房地产市场供销两旺局面，全年供应年长沙市房地产市场供销两旺局面，全年供应751751万，销售万，销售690690万，各区域呈现供销两旺的局面。万，各区域呈现供销两旺的局面。06年各区商品房供应面积（万平方米）06年各区商品房销售面积（万平方米）u06年住宅累计供销比例为1.05：1。u长沙市房地产需求仍以刚性需求为主，对于政策的承受能力较强。14长沙房地产市场的版块格局：长沙房地产市场的版块格局：“西文东市，南帝北丐西文东市
11、，南帝北丐”全面开花，竞争主要集中在同区域内的同品质楼盘。全面开花，竞争主要集中在同区域内的同品质楼盘。河西版块河西版块北城版块北城版块东城版块东城版块项目所在版块。项目所在版块。中心版块中心版块中心南版块中心南版块新南城版块新南城版块星沙版块星沙版块中心北版块：中心北版块：以五一大道为主干道，北至三一大道，南以人民路为界，西靠沿江大道，东达东二环。代表楼盘为：金色屋顶，华盛新外滩。u河西版块：河西版块：湘江以西，由两个组团构成，市府麓谷片区和麓南片区。主要代表楼盘：阳光100，卓越未来海岸，长沙玫瑰园。u东城版块：东城版块：以芙蓉区政府和体育新城为核心，东至二环和万家丽路，北以浏洋河为界。代
12、表楼盘：完全竞争市场，所有不同类型的楼盘。u新南城版块：新南城版块：以省政府和天心区政府新址为核心向周围扩张，北达东二环，西至湘江，东到万家丽路。代表楼盘：长沙奥林匹克花园。u中心南版块：中心南版块：以东塘侯家塘为中心辐射，南以南二环为界，东至东二环，西临湘江。代表楼盘：融科三万英尺。u北城版块：北城版块：包括北二环以北，湘江以东，东二环以西区域，由三个核心组团组成：开福区政府组团，四方坪组团，青竹湖组团组成。代表楼盘：珠江花城，顺天黄金海岸。u星沙版块：星沙版块：星沙版块由两个核心组团构成，一是以广电中心为核心辐射周边区域，一个是星沙。代表楼盘：藏珑滨湖国际社区。长沙碧桂园。见附件11506
13、06年东城版块在售项目年东城版块在售项目/07/07年即将发售的楼盘概况。年即将发售的楼盘概况。在售项目在售项目产品规模产品规模产品类型产品类型户型面积户型面积价格价格长房东郡30万平方米小高层板楼120平方米3房主力户型内部价格2800元。上河国际35万（住宅）小高层板楼待定3100西子花苑30万小高层板楼3房主力户型3400银港水晶城34万平方米小高层板楼3房主力户型3100一品东庭6万平方米小高层80125平方米万科西街花园25万平方米多层洋房120250平方米4000中城丽景香山39万平方米洋房、小高层97234平方米3房、4房、5房3500绿城桂花城22万多层、洋房110140平方米
14、4200银港水晶城绿城桂花城锦湘国际上河国际一品国际西子花苑长房东郡万科西街本项目的竞争主要来自东城版块的同品质本项目的竞争主要来自东城版块的同品质楼盘的完全市场竞争。楼盘的完全市场竞争。区域竞争分析区域竞争分析16东城版块各项目都在抢占先机，抓住旺销东城版块各项目都在抢占先机，抓住旺销季节，截流客户，以面对激烈的竞争。季节，截流客户，以面对激烈的竞争。区域竞争分析区域竞争分析6 6月月5 5月月7 7月月8 8月月9 9月月0606年年4 4月月1010月月1212月月1111月月3 3月月2 2月月4 4月月5 5月月0707年年1 1月月本项目长长房房东东郡郡上河国上河国际际西子花苑西子
15、花苑万科西街花万科西街花园园中城中城丽丽景香景香山山一品东庭银港水晶城锦湘国际绿绿城桂花城城桂花城1期售罄，2期08年年初。1期销售中，2期4月份推出。2期3月17日开盘。5月20日洋房开盘，2期下半年开盘。2月27日，主推88平方米2房售罄，剩商业。9月底2期开盘3月25日，中央官邸公开从推广上来说本项目已失先机，并且将遭遇激烈的市场竞争。从推广上来说本项目已失先机，并且将遭遇激烈的市场竞争。173 3梯梯5 5户的高层点式，使项目在梯户比、通风、采户的高层点式，使项目在梯户比、通风、采光、朝向、得房率上存在明显的竞争劣势。光、朝向、得房率上存在明显的竞争劣势。楼楼盘盘主力主力产产品品产产品
16、分析品分析长房东郡全小高全小高层层板楼，主力板楼，主力户户型房型房12122424平方米平方米户型紧凑实用，大面宽，短进深，一个阳台3个飘窗。西子花苑全小高全小高层层板楼，房板楼，房平方米平方米户型以135 平米左右标准三房为主，配以少量二房及四房户型 户型方正紧凑万科西街花园洋房，洋房，109109、136136平方米平方米3 3房，房，160160平方米平方米4 4房。房。低密度、阳光房。中城丽景香山洋房、小高洋房、小高层层 132234132234平方米平方米3 3房、房、4 4房、房、5 5房房级版短板小高层为主，辅以豪华退台式情景洋房及局部景观高层 一品东庭7777、8888、979
17、7平方米平方米2 2房房120120平方米三房平方米三房户型紧凑实用。锦湘国际131131平方米平方米3 3房。房。164164平方米平方米4 4房。房。主卧套房设计，带大凸窗、大阳台、大客厅、方正实用 绿城桂花城现房销售中117117平方米平方米2 2房。房。140140、151151平方米平方米2 2房。房。全现房销售，园林景观完全展示，户型属于舒适型户型。区域竞争分析区域竞争分析东方新城东方新城3 3期（商品房）期（商品房）户型户型面积区间面积区间套数套数套数比套数比2 2房房78-8478-8460460440%40%3 3房房117-127117-12762462441%41%4 4
18、房房140(140(未定未定) )29229219%19%合计合计15201520100%100%在户型面积上，本项目与竞争在户型面积上，本项目与竞争对手处于完全竞争市场。对手处于完全竞争市场。本项目本项目2房将成为本区域内稀房将成为本区域内稀缺性产品。缺性产品。18东城版块价格主要依靠低密度物业拉动，东城版块价格主要依靠低密度物业拉动，3600360037003700是需要突破的片区小高层物业均价。是需要突破的片区小高层物业均价。区域竞争分析区域竞争分析竞争项目竞争项目产品规模产品规模产品类型产品类型价格价格长房东郡30万平方米小高层板楼内部价格2800元。1期对外3200元。上河国际35万
19、（住宅）小高层板楼3100西子花苑30万小高层板楼3600一品东庭6万平方米小高层3500万科西街花园25万平方米多层洋房4000中城丽景香山39万平方米洋房、小高层3400绿城桂花城22万多层、洋房400020062006供应楼盘，最新价格刷新。供应楼盘，最新价格刷新。以别墅、类别墅、多层、洋房为主的楼盘均价已突破以别墅、类别墅、多层、洋房为主的楼盘均价已突破40004000元。元。小高层物业均价保持在小高层物业均价保持在35003500元左右。元左右。本版块截止目前尚未有高层住宅销售。本版块截止目前尚未有高层住宅销售。19根据对竞争项目调查分析，客户主要来自本版块根据对竞争项目调查分析，客
20、户主要来自本版块内的各大市场、政府机构、医院、学校等事业单内的各大市场、政府机构、医院、学校等事业单位。位。物流区物流区小商品市场聚集地小商品市场聚集地全国知名的高桥大市场，总经营面积5万平方米。建材市场，社区。建材市场，社区。本版块的政务区。本版块的政务区。重点客户锁定：商人：高桥市场、马王堆陶瓷建材新城、万家丽建材广场、东方家园建材超市、高桥水暖器材城等、马王堆蔬菜批发市场。公务员：芙蓉区政府等事业单位：教师、医生。客户分析客户分析20本项目目标客户锁定本项目目标客户锁定东方新城经济适用房业主及其介绍的老客户。政府公务员、医生、教师等。外地经营户（小老板）“望子成龙”学区驱动客户。其他区域
21、的客户。1、芙蓉中学、育英小学的强大吸引力。置业目的为了子女的教育和前途。2、慕名而来的客户。小商人：高桥市场、马王堆陶瓷建材新城、万家丽建材广场、东方家园建材超市、高桥水暖器材城等、马王堆蔬菜批发市场。公务员：芙蓉区政府等事业单位：教师、医生。老带新：东方新城老业主转介的新客户。核心客户核心客户重点客户重点客户游离客户游离客户客户分析客户分析21分类分布生活状况置业需求特征描述公务员客户u区政府机关u家庭月收入3500-5000u已经有过置业行为u年轻人偏向二房u30-45岁者改善生活，偏向三、四房u少量官商一体偏向于投资，保值升值素质较高，内敛，低调，不显富，见识较广，交际广泛，信息渠道多
22、，社会强势群体，有较强的投资意识事业单位客户u通讯系统u医疗卫生系统u教育系统u家庭月收入在3000-3500元左右u不愿居住于老的集资房中，但喜欢聚居，多集体团购u换房需求者倾向于三房或四房，期望有好的配套和教育环境u年轻人无分房，偏向于经济的二房素质较高，内敛，低调，不显富，见识较广，交际广泛，信息渠道多，社会强势群体，有较强的投资意识生意人u建材，服装，餐饮，电器为主u年收入在15万以上u多拥有不止一套住房u偏向与舒适的大户型，或具有投资价值的物业(如连天连地)见识广，交际广泛，低调，信息渠道多，重实际。有很强投资意识“望子成龙”系u全市u主要为子女教育置业。客户分析客户分析客户共同点描
23、述：既好面子又重实惠。客户共同点描述：既好面子又重实惠。22客户价值驱动：本区域客户购买因素排序：产品品质客户价值驱动：本区域客户购买因素排序：产品品质价格配套推广因素品牌等绿城桂花城和长房东价格配套推广因素品牌等绿城桂花城和长房东郡的畅销说明了这一点郡的畅销说明了这一点东城板块年在售代表性项目东城板块年在售代表性项目万科西街花园产品品质成为开发商竞争的利器便捷程度及成熟度客户的主要关注点配套产品区位推广价格品牌长房东郡西子花苑绿城桂花城生活配套是否成熟及对中年客户影响较大各项目推广范围广，推广手段多元，但对客户购买影响力较大开发商品牌对客户购买存在一定影响，但与其他因素相比，影响最弱性价比，
24、成为客户购买的重要考量因素，价格高企需要有相应的产品品质与之相匹配客户分析客户分析23u0606年长沙市房地产市场供销两旺局面，全年供应年长沙市房地产市场供销两旺局面，全年供应751751万，销万，销售售690690万，各区域呈现万，各区域呈现供销两旺供销两旺的局面。的局面。u长沙房地产市场的版块格局：长沙房地产市场的版块格局：“西文东市，南帝北丐西文东市，南帝北丐”全全面开花，面开花，竞争主要集中在同区域内的同品质楼盘。竞争主要集中在同区域内的同品质楼盘。u东城版块各项目都在抢占先机，抓住旺销季节，截流客户，东城版块各项目都在抢占先机，抓住旺销季节，截流客户，以面对激烈的竞争，从以面对激烈的
25、竞争，从推广上来说本项目已失先机，并且推广上来说本项目已失先机，并且将遭遇激烈的市场竞争。将遭遇激烈的市场竞争。u 3 3梯梯5 5户的高层点式，使项目在梯户比、通风、采光、朝向、户的高层点式，使项目在梯户比、通风、采光、朝向、得房率上存在明显的竞争劣势。得房率上存在明显的竞争劣势。u3600370036003700是需要突破的片区小高层物业均价。是需要突破的片区小高层物业均价。u东城版块的核心客户集中在本区域内的市场、政府机关、东城版块的核心客户集中在本区域内的市场、政府机关、事业单位里。事业单位里。u客户价值驱动因素：产品品质价格配套推广因素客户价值驱动因素：产品品质价格配套推广因素品牌。
26、品牌。市场分析小结市场分析小结24报告的思路及框架报告的思路及框架项目背景项目背景市场分析市场分析 目标下的问题目标下的问题营销目标营销目标策略思路策略思路策略执行策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略25达成项目目标，营销所面临的问题达成项目目标，营销所面临的问题从4月份开始计算，平均每月销售7800平方米，约合7075套。每月至少销售34个车库。销售均价3600 3700元/平方米项目目标：Q2 如何建立营销渠道，有效积累客户？实现较快速度、较高价格的销售Q1 属于经济适用
27、房社区中的部分商品住宅，本区域中的第一个高层项目，如何区隔东方新城经济适用房，打赢市场竞争，确立东玺门高端的商品住宅形象面临的问题：26项目营销问题剖析项目营销问题剖析 到底难在哪？到底难在哪？1 属于经济适用房社区中的部分商品住宅，消解负面影响的难度。2 本区域的第一个点式高层项目，应对小高层产品和多层产品竞争的难度。3 实现高价快销的难度。项目难点：难易程度评估：事实状态：东方新城作为长沙的经济适用房已经文明遐迩，口碑好，产品品质感强，况且2期也有商品房销售。因此难度相对较低。客户接受度低，得房率低，通风、采光相对较差。本区域内第一个点式高层项目，将面临着市场的考验。难度最大。东城在售楼盘
28、持销期内每月销售50-70套，市场容量大。市场价格通过自然增长，可突破36003700元/平方米。27我们必须通过对长沙本土同类项目的研究，深挖项目核心价值的方法，找到解决问题的方向。28高层代表性楼盘高层代表性楼盘11融科三万英尺：优越的地理位置。融科三万英尺：优越的地理位置。完善的展示系统、超高性价比，独到的传播概念，独树完善的展示系统、超高性价比，独到的传播概念，独树一帜的价格策略，体现项目强大的实力后盾。一帜的价格策略，体现项目强大的实力后盾。项目规模项目规模8栋30层高层T型短板。产品类型产品类型高层，高档综合住宅户型特点户型特点风景玄关、空中庭院。价格范围价格范围均价4300450
29、0元/平方米，目前均价达4900元/平方米。销售情况销售情况1期销售告罄, 2期销售达70%。客户特点客户特点40%以上湘籍外地客户。追求品质、身份感。项目特色项目特色规划设计由澳大利亚柏涛（墨尔本）担纲，点阵式T形短板的规划实现了住宅的南北通透和全明设计。园林设计出自“中国品牌年度大奖（园林景观）”获得者美国奥斯本之手，东南亚热带风情雨林，并通过“恋恋巴厘”、“云顶雅境”、“苏美香域”三大组团景观汲取了东南亚园林景观的精华。物业服务由全球顶级“英式管家”之第一太平戴维斯全程提供。营销特点营销特点营销借鉴：3 3万英尺将高度展现得淋漓尽致。万英尺将高度展现得淋漓尽致。集约式的媒体轰炸。集约式的
30、媒体轰炸。分户型定价，化解高层抗性。分户型定价，化解高层抗性。完善的、创意性展示体系。完善的、创意性展示体系。长沙高层案例研究长沙高层案例研究29代表性项目代表性项目22华盛华盛新外滩：顶级的江景景观资新外滩：顶级的江景景观资源，墨绿色的外立面，体现无可替代的天赋优越。源，墨绿色的外立面，体现无可替代的天赋优越。项目规模项目规模20万平方米。产品类型产品类型点式高层，高档综合住宅户型特点户型特点70-190平方米，户型面积可选择大，错层弧形观景阳台。价格范围价格范围均价6000元/平方米。销售情况销售情况1期入伙, 2期销售达70%。大户型销售缓慢。客户特点客户特点景观，繁华城市配套，身份感。
31、项目特色项目特色项目远眺岳麓山，西临湘江风光带，江天一色，水波潋滟，一览无遗，是大型江景楼盘地产的绝版之地。项目内的市民绿化广场，为长沙市政府投资建设，是一个大型休闲、购物、园林广场，兼顾商业与休闲两大功能。项目四边商业气氛浓厚，人气鼎盛，无论是开发性地产还是商业性地产，开发价值巨大。营销特点营销特点以无敌的江景资源作为项目核心价值点。化解以无敌的江景资源作为项目核心价值点。化解高层抗性于无形。高层抗性于无形。长沙高层案例研究长沙高层案例研究30案例研究结论案例研究结论u将高层的高度、视野作为项目传播的价值将高层的高度、视野作为项目传播的价值诉求，变劣势为优势。诉求，变劣势为优势。u高层项目位
32、置优越，具有无法复制、替代高层项目位置优越，具有无法复制、替代的特点。的特点。长沙高层案例研究长沙高层案例研究对于本项目，相对于区域内竞争对手而言，在缺对于本项目，相对于区域内竞争对手而言，在缺乏先天的资源优势和地段优势情况下，如何摆脱乏先天的资源优势和地段优势情况下，如何摆脱高层产品的市场抗性？高层产品的市场抗性？31SWOTSWOT分析分析项目核心价值梳理项目核心价值梳理SWTO地段价值：优越的地理位置：地处万家丽路与荷花路交界处，成熟、优越的城市生活配套聚集。城市地标。学区价值：芙蓉中学、育英小学比邻。品牌价值：东方新城的口碑和新金鸿企业品牌（水云间）。产品：高层点式，户型设计差口碑：东
33、方新城经济适用房的负面口碑影响竞争：下阶段推出项目多，竞争剧烈07年长沙房地产市场将保持持续快速的发展，市场保持供销两旺的局面。地段决定价值。抢占市场推广先机。同区域内市场营销水平粗放，不成体系。32报告的思路及框架报告的思路及框架项目背景项目背景市场分析市场分析 目标下的问题目标下的问题营销目标营销目标策略思路策略思路策略执行策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略33要想本项目实现高价快销的目标，并从竞争中突围，需要建立超越竞争的全攻略。超越竞争的全攻略。34本项目如何超越竞
34、争？本项目如何超越竞争？1、建立高端的品牌形象工程。、建立高端的品牌形象工程。2、压迫式推售策略。、压迫式推售策略。3、整合资源，渠道取巧。、整合资源，渠道取巧。35形象攻略展示攻略推广攻略超越竞争的营销战略服务攻略推售攻略破旧立新，高举高打，重新塑造项目高端破旧立新，高举高打，重新塑造项目高端商品住宅形象，形成与东方新城经济适用商品住宅形象，形成与东方新城经济适用房相区隔的高品质楼盘的市场意象。房相区隔的高品质楼盘的市场意象。高标准、高形象的展示与服务体验，建立高标准、高形象的展示与服务体验，建立高端话语权，从服务上建立与品牌体验相高端话语权，从服务上建立与品牌体验相一致的竞争力。一致的竞争
35、力。小步快跑，多频次推售开盘，制造供应稀小步快跑，多频次推售开盘，制造供应稀缺，保持市场热度。缺，保持市场热度。主动式营销，高性价比推广载体，以活动主动式营销，高性价比推广载体，以活动营销为主线，不端制造项目热点。营销为主线，不端制造项目热点。建立超越竞争的营销举措建立超越竞争的营销举措36报告的思路及框架报告的思路及框架项目背景项目背景市场分析市场分析 目标下的问题目标下的问题营销目标营销目标策略思路策略思路策略执行策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略形象定位与推广形象定位
36、与推广行业营销行动行业营销行动37项目形象定位项目形象定位尚东区尚东区40万平方米城市海拔。万平方米城市海拔。华丽于城市之上华丽于城市之上东玺门东玺门案名案名形象定位形象定位主推广语主推广语38项目形象推广行动：任何出街的行动均展项目形象推广行动：任何出街的行动均展现高品质的项目形象。现高品质的项目形象。Action1:Action1:高高1515米的工地围板广告，米的工地围板广告，表现本项目强势的、本项目尊贵、高品质的调性及项目的表现本项目强势的、本项目尊贵、高品质的调性及项目的卖点卖点。推广时间。推广时间2007.4-2007.102007.4-2007.10Action2:Action2
37、:芙蓉广场的广告牌以宏大的气势、典雅的形象对项目形象进行推广。芙蓉广场的广告牌以宏大的气势、典雅的形象对项目形象进行推广。推广时间推广时间2007.4-2007.112007.4-2007.11Action3:Action3:通过项目网站推广项目形象；调性仍然是区位的优越、项目本身的通过项目网站推广项目形象；调性仍然是区位的优越、项目本身的尊贵尊贵品质生活。品质生活。网络投放时间：网络投放时间：2007.5-2007.52007.5-2007.5Action4:Action4:现场包装现场包装/ /楼书物料楼书物料/ /报纸报纸等都是推广项目形象的路径。等都是推广项目形象的路径。在这些物料中可
38、以凸现项目的在这些物料中可以凸现项目的高品质形象！高品质形象！39行业营销行动：以高调、从容的姿态面对行业营销行动：以高调、从容的姿态面对行业人士，展现大盘、大气风范。行业人士，展现大盘、大气风范。Action2: Action2: 与剑客合作，长期进行关于东玺门的销售状况的与剑客合作，长期进行关于东玺门的销售状况的网上讨论。时间：网上讨论。时间：2007. 42007. 4Action3:Action3:印制东玺门印制东玺门业主权益手册，业主权益手册，并长期在并长期在售楼处展示。售楼处展示。时间：时间：2007.52007.5Action1: Action1: 在售楼处设置专业客户人员，专门
39、在售楼处设置专业客户人员，专门负责接待业内人士参观负责接待业内人士参观。时间：时间：2007. 4月月Action4:Action4:充分利用充分利用“5.15.1”房展会，房展会，创意性的布展创意性的布展从参展单位中脱颖而出。从参展单位中脱颖而出。时间：时间：2007.52007.540报告的思路及框架报告的思路及框架项目背景项目背景市场分析市场分析 目标下的问题目标下的问题营销目标营销目标策略思路策略思路策略执行策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略建立高标准、精细化的生活
40、示范与展示建立高标准、精细化的生活示范与展示41营造精细化的高品质的产品和卖场展示系统，让营造精细化的高品质的产品和卖场展示系统，让客户实实在在客户实实在在感知高品质的感知高品质的/ /尊贵的尊贵的未来生活。未来生活。展示展示体系体系产品价值展示产品价值展示卖场氛围展示卖场氛围展示关键物料展示关键物料展示售楼处售楼处样板房样板房指示系统指示系统看楼通道看楼通道围墙围墙模型模型宣传片宣传片楼书楼书户型资料户型资料楼体展示楼体展示42全方位展示全方位展示售楼处u售楼处3月30日整改完毕，对外开放。u围墙3月25日完工。u看楼通道4月17日对外开放。uL4栋清水房4月17日对外开放。uL4栋地下车库
41、样板对外开放。43售楼处：东玺门体验生活馆售楼处：东玺门体验生活馆1、展板展示、展板展示2、夜晚外立面灯光效果、夜晚外立面灯光效果1、模型展示、模型展示1、整体典雅的氛围、整体典雅的氛围武武装装到到牙牙齿齿！44样板房：将主题样板房进行到底。将缺陷遮掩得样板房：将主题样板房进行到底。将缺陷遮掩得干干净净，将优势发挥得淋漓尽致。干干净净，将优势发挥得淋漓尽致。很强烈的地中海风格，热情洋溢、自由奔放、色彩绚丽。不需要讲究太大的技巧，而是保持简单的信念，捕捉光线、取材于自然，大胆而自由地运用色彩、造型。A-117.25A-117.25平米平面平米平面3 3房房热情符号热情符号奔放奔放绚丽的西班牙绚丽
42、的西班牙45样板房展示样板房展示一切超乎想象的事物都能被设计师们幻化成家具，让人看得目瞪口呆，然后是会心的一笑，这也许就是波普艺术特有的幽默。 C-119.84C-119.84平米平面平米平面3 3房房华美符号华美符号意意大利风情大利风情.46样板房展示样板房展示严谨符号严谨符号精细简洁精细简洁的德国的德国重视厨房和卫浴。德国的厨房和浴室装饰风格一般都很简洁，但对功能性的设备却十分讲究。D-83.78D-83.78平米平面平米平面2 2房房47样板房展示样板房展示文化符号文化符号文化意味的中式风格文化意味的中式风格木质家具、中国古典文化装饰墙、富有中国传统特色的雕像和器具，都是映射出深深的中国
43、情结E E：140140平米平面平米平面4 4房房48楼体展示：楼体灯光字，楼体条幅。截楼体展示：楼体灯光字，楼体条幅。截流客户，彰现项目昭示性。流客户，彰现项目昭示性。49看楼通道：精细化、人性化、异域风情弥看楼通道：精细化、人性化、异域风情弥漫。漫。精致的各类标识牌精致的各类标识牌50报告的思路及框架报告的思路及框架项目背景项目背景市场分析市场分析 目标下的问题目标下的问题营销目标营销目标策略思路策略思路策略执行策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略高标准、高形象的展示与服
44、务体验，建立高标准、高形象的展示与服务体验，建立高端话语权，从服务上建立与品牌体验相高端话语权，从服务上建立与品牌体验相一致的竞争力。一致的竞争力。514 4大服务突破，完全超越现有楼盘服务水大服务突破，完全超越现有楼盘服务水平。平。1、入口处，以亲切微笑的服务人员来造场。2、“购买风险”的提示。3、将东玺门业主权益手册在售楼处公示。4、业主生活手册周边生活配套、教育配套、交通配套信息，以及生活配套中吃喝玩乐的信息都融入到业主生活手册中。52报告的思路及框架报告的思路及框架项目背景项目背景市场分析市场分析 目标下的问题目标下的问题营销目标营销目标策略思路策略思路策略执行策略执行项目概况项目目标
45、目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略53分批推售原则分批推售原则u工程进度原则：工程进度原则：在政府政策许可的范围内，根据各栋的工在政府政策许可的范围内，根据各栋的工程进度和取得预售许可证的时间，合理安排没期推售的产程进度和取得预售许可证的时间，合理安排没期推售的产品量。品量。u户型均好性原则：户型均好性原则：推货时，各类户型均好搭配推出，保证推货时，各类户型均好搭配推出，保证产品线供应丰富，为客户广度提供保证。产品线供应丰富，为客户广度提供保证。u小批量推售原则：小批量推售原则：小货量推售，制造需
46、求紧俏，小步快跑，小货量推售，制造需求紧俏，小步快跑，营造热销氛围。营造热销氛围。u价值提升原则：价值提升原则：根据热销局面，为下一批单位的价格提升根据热销局面，为下一批单位的价格提升奠定基础。奠定基础。540707年年4 4月推售产品安排月推售产品安排u由于L4、与L5栋的户型基本重叠，相差不大，加之L4栋较之L5栋工程进度快，因此，初步确定初步确定0707年年4 4月整栋推售月整栋推售L4L4。uL4L4栋处于项目的园林中心位置，栋处于项目的园林中心位置，较较L5L5有比较优势，首期推出，也有比较优势，首期推出，也避免了初期客户因产品选择面较避免了初期客户因产品选择面较小而流失。小而流失。
47、550707年年4 4月推售策略月推售策略栋号栋号户型户型套数套数户型展示说明户型展示说明需求说明需求说明推售策略推售策略L4L4 二房（78-84平米）103103套（套（40%40%）1）清水房展示；2）非南北朝向需求大，市场供应短缺。总价突破难度大。实现速度，走量。实现速度，走量。部分保留有利后部分保留有利后期销售。期销售。四房（140平米）48套（19 %）需求较大。实现价值实现价值三房（117-130平米） 105套（41%）清水房展示市场需求大，供应量多。实现价值；满足实现价值；满足市场主流客户。市场主流客户。首批推售户型种类丰富，能够满足不同层面的客户需求，产品的首批推售户型种类
48、丰富，能够满足不同层面的客户需求，产品的细分使初期客户面保持较宽的状态，大量吸客。高低搭配，降低细分使初期客户面保持较宽的状态，大量吸客。高低搭配，降低市场门槛，造成市场热点。市场门槛，造成市场热点。 560707年年-08-08年东玺门推售计划年东玺门推售计划6 6月月5 5月月7 7月月8 8月月9 9月月4 4月月1010月月1212月月1111月月0808年年1 1月月首推L4栋258套。7月上旬推L5。6月中旬车库推售500。L1、13。08年推L2及商业门市。开盘一周销售开盘一周销售150150套套房展会累计销售房展会累计销售200200套套L4L4栋销售栋销售90%90%。2 2
49、批房号开盘销售批房号开盘销售30%30%2 2批房号开盘销售批房号开盘销售60%60%2 2批房号开盘销售批房号开盘销售80%80%L4L4、L5L5销售销售80%80%节奏目标实现57报告的思路及框架报告的思路及框架项目背景项目背景市场分析市场分析 目标下的问题目标下的问题营销目标营销目标策略思路策略思路策略执行策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略客户策略客户策略媒体策略媒体策略活动营销活动营销58客户策略：多点封杀，全方位锁定。客户策略：多点封杀，全方位锁定。ACT1AC
50、T1：DMDM直邮定点投递。直邮定点投递。ACT2ACT2：大市场、大卖场阶段性条幅。：大市场、大卖场阶段性条幅。ACT3ACT3：深度挖掘东方新城老业主，充分发挥老带新效能。：深度挖掘东方新城老业主，充分发挥老带新效能。ACT4ACT4：定向短信群发。：定向短信群发。59ACT1ACT1：点对点直邮寄送。：点对点直邮寄送。u直邮时间点：2007.4.15前，2007.6.30前u直邮内容：项目的形象、基本描述、户型及价值点介绍样板房、售楼处、园林现场实景图；60ACT2ACT2：东城各大市场阶段性条幅推广项：东城各大市场阶段性条幅推广项目信息。目信息。重要投放时间节点把握：开盘前后。把广告做
51、到客户购物、做生意、工作的地方。61ACT3ACT3：深度挖掘东方新城老业主，促进老：深度挖掘东方新城老业主，促进老带新。带新。目的：东方新城1、2期5000余户的老业主是庞大的潜在客户。发动他们转介新客户，迅速扩大项目口碑。形式：以赠送项目宣传资料，发放业主权益卡，转介成功或购买客户直接享受优惠等方式。时间：2007.4-6月周末62客户策略客户策略6 6月月时间时间5 5月月7 7月月8 8月月9 9月月4 4月月1010月月1212月月1111月月直邮直邮户外条户外条幅幅工地围墙工地围墙广告牌广告牌户外广告（形象宣传，开盘预告等）一批客户挖掘形象宣传，建立强烈的第一意象二批客户挖掘开盘预
52、告定点拦截短信短信售楼处、样板房开放及开盘节日问候节日问候二期开盘63媒体策略：低成本营销的媒体投放策略媒体策略：低成本营销的媒体投放策略推广渠道活动营销报纸电视、电台直邮网络短信展示策略售楼处样板房形象墙条幅（灯光字）u本项目媒体选择及组合策略：本项目媒体选择及组合策略：u路牌：路牌：树立形象，截流客户，传播力较强的传播路径；u工地围板：工地围板：指向性较强，直接传播项目形象或利益点；u直邮：直邮：直邮的作用较为有限，关键要找到有效客户群体进行点对点直邮；点对点直邮；u网络：网络：网络营销是传播项目形象、口碑、影响力及在关键节点信息的有效途径；u短信：短信：是传达即时信息的低成本高效手段；u
53、报纸：报纸：报纸主要用在项目区域及行业营销的媒体配合及同时发布项目的重要信息；少而精。路牌符合项目预算范围的媒体组合方式。项目全年营销预算为：489万元。64媒体推广策略媒体推广策略6 6月月时间时间5 5月月7 7月月8 8月月9 9月月4 4月月1010月月1212月月1111月月直邮直邮报纸报纸网络网络广告牌广告牌项目形象、开盘信息网站宣传及网络剑客炒作户外广告（形象宣传，开盘预告等）一期客户挖掘二期客户挖掘动态新闻跟进二批开盘预告客户挖掘户外条户外条幅幅重要信息预告重要信息预告重要信息预告65活动营销活动营销u围绕学区进行的系列宣传活动；围绕学区进行的系列宣传活动；u围绕营销节点进行的
54、庆祝活动；围绕营销节点进行的庆祝活动；u维系客户的营销活动。维系客户的营销活动。66ACT1ACT1：东玺门、育英小学签约仪式暨新品：东玺门、育英小学签约仪式暨新品鉴赏会。鉴赏会。主题：东城新贵，签约未来主题：东城新贵，签约未来时间：时间：4.104.10地点：长沙某地点：长沙某5 5星级酒店。星级酒店。人物：前期积累客户、设计院、政府部门相关人员、媒体、意见领袖、发展商及人物：前期积累客户、设计院、政府部门相关人员、媒体、意见领袖、发展商及朋友、育英小学领导。朋友、育英小学领导。重要项目：重要项目：u政府部门代表东城趋势及规划。政府部门代表东城趋势及规划。u设计院宣讲产品设计理念及特点。设计
55、院宣讲产品设计理念及特点。u签约仪式。签约仪式。u现场售卡。现场售卡。现场可以穿插比较优雅、舒缓的活动现场可以穿插比较优雅、舒缓的活动钢琴、小提琴的独奏、伴奏表演钢琴、小提琴的独奏、伴奏表演现场有现场有饮料、咖啡和水果饮料、咖啡和水果供应供应同时可以请同时可以请外国人外国人做礼仪先生做礼仪先生/小姐小姐67ACT2ACT2：开盘庆典：开盘庆典68ACT3ACT3：参加春交会，高姿态、高标准，赢：参加春交会，高姿态、高标准，赢得展会的深刻记忆。得展会的深刻记忆。69u展位流程设计展位流程设计u配合活动：配合活动：进入展位的客户进入展位的客户销销售售代代表表讲讲解解项项目目销销售售代代表表引引导导
56、诚诚意意客客户户做做访访谈谈策策划划人人员员客客户户访访谈谈礼礼仪仪小小姐姐引引导导客客户户进进入入展展位位送客户离开送客户离开对对访访谈谈客客户户派派送送精精美美礼礼品品礼礼仪仪小小姐姐派派发发礼礼品品案例借鉴：淘金山项目案例借鉴：淘金山项目20052005春交会参展效果春交会参展效果活动一：不定时派发便签活动一：不定时派发便签纸纸（利用排队形成人气，汇集人气，并由销售代表筛 选诚意客户做客户访谈）活动二：诚意客户访谈、活动二：诚意客户访谈、派送小礼品派送小礼品（通过客户访谈，初步了解本项目目标客户特征， 留下客户资料，为项目客户积累作铺垫） 70案例借鉴：淘金山项目案例借鉴：淘金山项目20
57、052005春交会参展效果春交会参展效果l 形象展示：形象展示：以深圳一线生态毫宅的高端形象亮相；l 客户摸底：客户摸底：通过诚意客户的深度访谈，了解诚意客 户的需求及客户对本项目的理解。预期目标预期目标实际效果实际效果l 形象展示：形象展示：简洁而个性的展位设计，强调项目的生 态资源优势，通过客户访谈造成项目的 口碑传播；l 客户摸底：客户摸底：登记诚意客户449449批，有效深度访谈问 卷137137份，并通过深度访谈寻找目标客 户，洞察客户需求。711.开盘方案/价格报告确定2.样板房展示到位3.产品发布会4.媒体跟进及户外更换画面5. 客户深度摸底6.销售筹备时间7 7月月6 6月月4
58、 4月月销售阶段营销节点宣传推广5 5月月关键工作2007年售楼处施工4月月21日开盘日开盘4月月29日春交日春交会会8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月L5栋销售栋销售蓄客期开盘旺销持续销售围墙/户外广告/网络/报媒短信直邮/报媒/项目一期营销执行总纲项目一期营销执行总纲详细详细 工作计划见工作计划见开盘前工作计划开盘前工作计划72报告附件报告附件1 1：长沙市房地产版块概况：长沙市房地产版块概况报告附件报告附件2 2：开盘工作计划开盘工作计划报告附件报告附件3 3：中信红树湾案例中信红树湾案例THE END73长沙市房地产市场版块划分长沙市房地产市场版块划分新南城版块：
59、新南城版块：以省政府和天心区政府新址为核心向周围扩张，北达东二环，西至湘江，东到万家丽路。代表楼盘：长沙奥林匹克花园。中心南版块中心南版块中心南版块：中心南版块：以东塘侯家塘为中心辐射，南以南二环为界，东至东二环，西临湘江。代表楼盘：融科三万英尺。中心北版块中心北版块中心北版块：中心北版块：以五一大道为主干道，北至三一大道，南以人民路为界，西靠沿江大道，东达东二环。代表楼盘为：金色屋顶，华盛新外滩。北城版块北城版块北城版块：北城版块：包括北二环以北，湘江以东，东二环以西区域，由三个核心组团组成：开福区政府组团，四方坪组团，青竹湖组团组成。代表楼盘：珠江花城，顺天黄金海岸。新南城版块新南城版块东
60、城版块东城版块星沙版块星沙版块河西版块河西版块星沙版块：星沙版块：星沙版块由两个核心组团构成，一是以广电中心为核心辐射周边区域，一个是星沙。代表楼盘：藏珑滨湖国际社区。长沙碧桂园。河西版块：河西版块：湘江以西，由两个组团构成，市府麓谷片区和麓南片区。主要代表楼盘：阳光100，卓越未来海岸，长沙玫瑰园。东城版块：东城版块：以芙蓉区政府和体育新城为核心，东至二环和万家丽路，北以浏洋河为界。代表楼盘：完全竞争市场，所有不同类型的楼盘。74新南城版块：随着省政府南迁，市政设施和生活新南城版块：随着省政府南迁，市政设施和生活配套设施的南迁，其未来发展前景值得期待。配套设施的南迁，其未来发展前景值得期待。
61、u新南城版块的特点分析：基础建设完善，交通体系，城市功能配套建设逐步成熟中，发展潜力大。“天心生态新城”的城市定位，使该片区为长沙“宜居”的典范区域成为可能。房地产开发规模宏大，完全市场竞争状态，目前价值被低估。产品主要以小高层和高层为主。75版块代表项目版块代表项目长沙奥林匹克花园：以完美的现房展示长沙奥林匹克花园：以完美的现房展示和强大的品牌积淀撬动市场。给客户勾勒出现代、健康、和强大的品牌积淀撬动市场。给客户勾勒出现代、健康、体面的生活前景。体面的生活前景。新南城版块新南城版块项目规模项目规模建筑面积55万平方米， 容积率1.9。产品类型产品类型小高层，高档综合住宅户型特点户型特点面积区
62、间：112122平方米。180度阳光卫生间，独立家政体系，主仆双通道，8米大横厅，景观花园。价格范围价格范围均价35004800元/平方米，销售情况销售情况北京公馆销售已愈80%。客户特点客户特点40%以上湘籍外地客户。项目特色项目特色天心生态新城中心，中央政务区运动型豪宅，外立面俊朗，运动主题花园型社区。营销特点营销特点南城乃至长沙全市代表性楼盘，无论是在产品打造（包括建筑、园林）、营销展示、售楼处包装、推广活动等，都可算是标杆性典范。代表了长沙房地产开发和营销的最高水平。主要借鉴点：完美的现房、园林展示。良好的口碑效应和品牌积淀。76中新南版块中新南版块城市资源的稀缺之选，城市功能发城市资
63、源的稀缺之选，城市功能发达，地块稀少，产品朝高端、高密度、小户型发达，地块稀少，产品朝高端、高密度、小户型发展。未来前景有限。展。未来前景有限。77代表性楼盘代表性楼盘融科三万英尺：优越的地理位置。完善的融科三万英尺：优越的地理位置。完善的展示系统、超高性价比，独树一帜的价格策略，体现项展示系统、超高性价比，独树一帜的价格策略，体现项目强大的实力后盾。目强大的实力后盾。中心南版块中心南版块项目规模项目规模8栋30层高层T型短板。产品类型产品类型高层，高档综合住宅户型特点户型特点风景玄关、空中庭院。价格范围价格范围均价43004500元/平方米，目前均价达4900元/平方米。销售情况销售情况1期
64、销售告罄, 2期销售达70%。客户特点客户特点40%以上湘籍外地客户。追求品质、身份感。项目特色项目特色规划设计由澳大利亚柏涛（墨尔本）担纲，点阵式T形短板的规划实现了住宅的南北通透和全明设计。园林设计出自“中国品牌年度大奖（园林景观）”获得者美国奥斯本之手，东南亚热带风情雨林，并通过“恋恋巴厘”、“云顶雅境”、“苏美香域”三大组团景观汲取了东南亚园林景观的精华。物业服务由全球顶级“英式管家”之第一太平戴维斯全程提供。营销特点营销特点项目品质感较高，体现了高档物业的气势和身份感。营销借鉴：集约式的媒体轰炸。分户型定价。完善的、创意性展示体统。78中心北版块中心北版块 寸土寸金，商业发达，长沙寸
65、土寸金，商业发达，长沙商业旗舰，投资置业的上选之地。商业旗舰，投资置业的上选之地。79代表性项目代表性项目华盛华盛新外滩：顶级的江景景观资新外滩：顶级的江景景观资源，墨绿色的外立面，体现无可替代的天赋优越。源，墨绿色的外立面，体现无可替代的天赋优越。中心北版块中心北版块项目规模项目规模20万平方米。产品类型产品类型点式高层，高档综合住宅户型特点户型特点70-190平方米，户型面积可选择大，错层弧形观景阳台。价格范围价格范围均价6000元/平方米。销售情况销售情况1期入伙, 2期销售达70%。大户型销售缓慢。客户特点客户特点景观，繁华城市配套，身份感。项目特色项目特色项目远眺岳麓山，西临湘江风光
66、带，江天一色，水波潋滟，一览无遗，是大型江景楼盘地产的绝版之地。项目内的市民绿化广场，为长沙市政府投资建设，是一个大型休闲、购物、园林广场，兼顾商业与休闲两大功能。项目四边商业气氛浓厚，人气鼎盛，无论是开发性地产还是商业性地产，开发价值巨大。营销特点营销特点产品实现度不够。项目营销乏善可陈，物业管理差，销售员接待怠慢。现场管理混乱。项目展示、体验点不多，未能充分展现项目的高档品质感。80代表性楼盘代表性楼盘 湘域中央：城市优越领地，二手楼湘域中央：城市优越领地，二手楼价格将持续攀升，投资潜力巨大。价格将持续攀升，投资潜力巨大。中心北版块中心北版块项目规模项目规模17万平方米。产品类型产品类型高
67、层，高档综合商住户型特点户型特点30-141平方米，户型面积可选择大。价格范围价格范围均价4600元/平方米。销售情况销售情况1期入伙, 2期销售达90%。客户特点客户特点景观，繁华城市配套，身份感。项目特色项目特色“高起点规划、高标准施工、高姿态入市”住宅、酒店、商业，同时引进银行、证券、酒店等综合配套机构。两层的地下停车场容量大，功能齐全，供一、二期享有。整个小区建成后，将兴建幽雅、娴静的园林景观，以及面积可观的绿化带，从而满足不同客户的消费、休闲和居住需求，构建出一个服务和配套设施完善的都市社区，将办公、酒店、商业、公寓、住宅的功能一一体现。 营销特点营销特点位置极佳。价格有较大的提升空
68、间。现场展示不足，销售员接待热情，销售管理好。81北城版块北城版块北城版块整体开发水平不高，市政商业配套北城版块整体开发水平不高，市政商业配套不成熟，居住氛围欠缺，期待大盘的开发提升整体区域不成熟，居住氛围欠缺，期待大盘的开发提升整体区域形象。形象。82代表性楼盘代表性楼盘 珠江花城，以首创长沙带精珠江花城，以首创长沙带精装楼盘销售，填补了市场空白点。装楼盘销售，填补了市场空白点。北城版块北城版块项目规模项目规模46万平方米。产品类型产品类型高层户型特点户型特点83-227平方米，户型面积可选择大。主力户型3房。长沙首个精装户型销售。价格范围价格范围均价3700元/平方米。目前均价4000元/
69、平方米销售情况销售情况首期推出600套, 2期销售达90%。客户特点客户特点偏好带精装销售的房子。注重性价比。项目特色项目特色户型紧凑，外围景观展示齐全，社区归属感强，产品外立面品质感较差，看楼通道导示、环境、包装较差，样板房设计、摆设欠缺档次。 营销特点营销特点外围景观环境、入口导示、景观展示齐全。销售员销售能力有待进一步提高。 83代表性楼盘代表性楼盘 顺天顺天黄金海岸：黄金海岸：无敌江景、湖景。无敌江景、湖景。四星级酒店投入经营。顺天品牌的影响力。四星级酒店投入经营。顺天品牌的影响力。项目规模项目规模30万平方米。产品类型产品类型高层户型特点户型特点90-200平方米，2房、3房、4房。
70、价格范围价格范围均价3100元/平方米。销售情况销售情况首期推出900套, 销售达90%。1万元可抵2万元房款 客户特点客户特点注重景观。项目特色项目特色30万平方米澳洲海岸风情领地，超级链接澳洲黄金海岸原版休闲生活，近10000平方米的内部人工湖泊，360度全景观视野，30万平方米低密度全亲水型景观社区。营销特点营销特点5星级酒店投入运营。顺天系列的产品口碑，品牌影响力推动。传统媒体营销。销售现场展示品质感欠缺。北城版块北城版块84星沙版块星沙版块 房地产开发热土，依托国家级房地产开发热土，依托国家级经济技术开发区，前景看好。经济技术开发区，前景看好。85代表性楼盘代表性楼盘碧桂园碧桂园威尼
71、斯城，超级大威尼斯城，超级大盘跨地域营销模式引爆热销浪潮。盘跨地域营销模式引爆热销浪潮。星沙版块星沙版块项目规模项目规模96.5万平方米。产品类型产品类型别墅、公寓户型特点户型特点1801220平方米独栋别墅。价格范围价格范围均价3100元/平方米。销售情况销售情况首期推出900套, 销售达90%。1万元可抵2万元房款 客户特点客户特点不少于50%的湘籍外地人。项目特色项目特色长沙首屈一指的超级大盘，同时也是长沙市首个稀世纯岛岸别墅楼盘，碧桂园长沙威尼斯城独踞腾飞岛，北有捞刀河缓缓流过，东、南、西三面有松雅河环抱。区内建有长沙首间白金五星级标准建造的社区酒店、中英文碧桂园学校、大型城市商业广场
72、等城市级超级配套。超豪别墅、独立别墅、联体别墅、洋房等产品全面推出 营销特点营销特点依托碧桂园在广东地区的品牌口碑，铺天盖地的媒体推广造势，针对不同客户群体的产品赢得了市场的青睐，但是，洋房与联牌的销售状况并不理想，显示出在销控管理上的不足。超过50人的强大的销售团队，竞争机制彻底颠覆了传统的房地产营销模式。86河西版块河西版块市政府南迁，基础设施逐步完善，大盘领跑。市政府南迁，基础设施逐步完善，大盘领跑。但由于位置偏远，城市生活氛围缺失，仍然制约价格的但由于位置偏远，城市生活氛围缺失，仍然制约价格的上涨及销售速度。需要市场进一步引导。上涨及销售速度。需要市场进一步引导。市府麓谷版块市府麓谷版
73、块麓南版块麓南版块87代表性楼盘代表性楼盘卓越蔚蓝海岸：现场展示取卓越蔚蓝海岸：现场展示取胜。胜。市府麓谷版块市府麓谷版块项目规模项目规模45万平方米。产品类型产品类型别墅、洋房户型特点户型特点120300平方米独栋别墅。洋房2层带地下室。入户花园。价格范围价格范围洋房 均价3600元/平方米，别墅均价6000元/平方米。销售情况销售情况销售100% 客户特点客户特点区域内客户，来自深圳中兴、华为的客户较多。项目特色项目特色极具品质感的立面，小区内自建小学 。营销特点营销特点准现房销售。由于其在深圳的品牌影响力，吸引了较多的异地客户。几个重要的活动：长沙业主参观深圳蔚蓝海岸。蔚蓝海岸捐助灾区。
74、展示了企业独特的人文魅力。88代表性楼盘代表性楼盘阳光阳光100100，产品营造的反面，产品营造的反面教材，大盘推广的典范。教材，大盘推广的典范。麓南版块麓南版块项目规模项目规模120万平方米。产品类型产品类型公寓、洋房、商务办公楼及别墅。户型特点户型特点115220平方米。价格范围价格范围洋房 均价3600元/平方米，别墅均价6000元/平方米。销售情况销售情况客户特点客户特点区域内客户。项目特色项目特色公建外立面 。长沙阳光100国际新城，由安藤忠雄及国际著名设计团队DCM联袂担纲规划设计，以岳麓为屏，学府为邻，湘江为带，用大手笔、大写意、大尺度、大进深的恢弘气势打造未来新长沙的城市标志。
75、集高尚住宅、公寓、TOWNHOUSE、SOHO、商业为一体的综合性国际都市大盘，由国内知名房地产品牌开发商阳光100连锁开发。营销特点营销特点压迫型销售，销售员分组，内部竞争机制。高额的推广费用，集群式的轰炸。现场展示大气但略显粗糙。品质感缺失。89东城版块东城版块东方新城东方新城和园项目所处版块，传统和园项目所处版块，传统意义上的意义上的“东市东市”，高品质楼盘聚集地，长沙物，高品质楼盘聚集地，长沙物流核心。区域改造和开发成为该版块主题。流核心。区域改造和开发成为该版块主题。u东城版块由3个主要的组团组成：远大路北组团，芙蓉区政府组团，体育新城组团。u本项目处于芙蓉区政府组团的核心位置。面临
76、该区域所有在建、在售楼盘的完全竞争。90片区代表性楼盘片区代表性楼盘银港银港水晶城水晶城项目规模项目规模34 万平方米。产品类型产品类型小高层、高层板楼。户型特点户型特点48.7 -154平方米。价格范围价格范围均价3300元/平方米。销售情况销售情况06年3月开盘，基本售罄客户特点客户特点区域内客户。东城各大市场经营户，集中在陶瓷、建材、电线电缆行业。项目特色项目特色采用经典的平面布置、轻快流畅的设计、简洁实用的功能分区，厅房方正，面积适宜 营销特点营销特点低成本营销，少量的报纸投放、简洁的售楼处、围墙包装、以DM为主要的投放手段，针对区域内市场进行定向营销。远大北组团远大北组团91片区代表
77、性楼盘片区代表性楼盘长房长房东郡：非典型性东郡：非典型性营销，内部客户关系网络庞大。营销，内部客户关系网络庞大。项目规模项目规模30 万平方米。产品类型产品类型小高层。户型特点户型特点88 -153平方米。价格范围价格范围均价3200元/平方米。销售情况销售情况07年1月开盘，基本售罄（1期仅剩3套，2期07年年底推出）客户特点客户特点关系客户。项目特色项目特色高级灰的十一层电梯小高层,色彩与高度，都十分宜居; 环境：上万平米园林中轴与公共绿化广场一脉相连，七大组团园林，户户有园有景；科技：全城首个独户新风系统社区，时刻让你呼吸新鲜空气;空间：创新、科学的紧凑户型设计。营销特点营销特点政府背景
78、的开发商，开盘并被内部客户消化（低价）。芙蓉区政府组团芙蓉区政府组团92片区代表性楼盘片区代表性楼盘上河上河国际：以商促住，国际：以商促住，商业带动住宅销售模式。商业带动住宅销售模式。芙蓉区政府组团芙蓉区政府组团项目规模项目规模35万平方米住宅。15万平方米商业。产品类型产品类型高层。户型特点户型特点47118平方米。价格范围价格范围均价3300元/平方米。销售情况销售情况1期推出两栋基本售罄，2期住宅08年推出。客户特点客户特点区域内客户。片区外投资客户。项目特色项目特色上河街区拟建成由大型主力店、专业店、品牌店、电影娱乐城、步行街组成；另配有25万平方米的公寓、写字楼和3000个车位，是中
79、南地区目前规模最大，集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、健身等为一体的现代商业中心，是配套齐全、经济价值极高的现代化商业群落。被列为湖南省2004年重点工程，是长沙市的城市地标，东城区唯一的商业城中城。项目建成后，商业中心的有效服务将成为长沙市乃至中南地区最大的统一开发经营的步行购物商业中心。营销特点营销特点以商促住型销售。现场销售管理差，内部炒房现象严重（口碑不好）。93片区代表性楼盘片区代表性楼盘西子花苑：西子花苑：“追随者追随者”营销战营销战略，与上河国际、左岸略，与上河国际、左岸右岸等项目共同形成区右岸等项目共同形成区域内规模优势。域内规模优势。芙蓉区政府组团芙蓉区政府组团项目规模项目规模
80、30万平方米。产品类型产品类型高层。户型特点户型特点87215平方米。主力户型3室2厅。价格范围价格范围均价3300元/平方米。销售情况销售情况总套数273套，仅剩70余套。客户特点客户特点区域内客户。东城各大市场经营户，集中在陶瓷、建材、电线电缆行业。项目特色项目特色户型以135 平米左右标准三房为主，配以少量二房及四房户型 营销特点营销特点浙派开发商的营销模式。94片区代表性楼盘片区代表性楼盘万科西街花园：万科收购南都，万科西街花园：万科收购南都，策略调整期，低调网络定向营销。即将展开新一策略调整期，低调网络定向营销。即将展开新一轮的大规模推广。轮的大规模推广。芙蓉区政府组团芙蓉区政府组团
81、项目规模项目规模25万平方米。产品类型产品类型多层洋房。户型特点户型特点120250平方米。主力户型3室2厅。价格范围价格范围均价4000元/平方米。销售情况销售情况目前销售60%左右，每月销售60套。客户特点客户特点区域内客户。东城各大市场经营户，集中在陶瓷、建材、电线电缆行业。项目特色项目特色低密度、阳光房，成熟区域，配套齐全。营销特点营销特点关系营销：万科会庞大的客户资源。网络营销：搜房网广告、论坛发帖。现场包装：艺术商业街的展示并没有产生充足销售说服力，实效性不够，现正在调整中。95片区代表性楼盘片区代表性楼盘绿城绿城桂花城：完美的桂花城：完美的产品实现度，赢得市场信赖。产品实现度，赢
82、得市场信赖。项目规模项目规模22万平方米。产品类型产品类型多层、洋房。户型特点户型特点110140平方米。主力户型3室2厅。价格范围价格范围均价4200元/平方米。销售情况销售情况平均每月销售80套。客户特点客户特点区域内客户。辐射面较广。项目特色项目特色景观。营销特点营销特点现房营销扭转销售颓势。芙蓉区政府组团芙蓉区政府组团96中信中信红树红树湾湾世联研究案例版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。8/25/2024基础数据信息基础数据信息受让时
83、间受让时间：2001-12-07使用年限使用年限：70年土地用途土地用途：住宅地理位置地理位置：位于沙河填海区，南山沙河东路与白石路交汇东南面售楼预约电话售楼预约电话：86088888总占地面积总占地面积：162653.1平方米总建筑面积总建筑面积：650000平方米其中：住宅 505100平方米 会所 6000平方米 幼儿园 6000平方米容积率容积率：3.179建筑覆盖率建筑覆盖率：19.3绿化率绿化率：65总户数总户数：约2800总车位总车位：约3500建筑风格建筑风格：建筑外立面选择灰色，使建筑更加空灵，意境深远，让灰色形成一种放松的建筑意向园林主题园林主题: 充分感受到岭南庭院的古雅
84、气息和闲情逸趣，运用现代时尚语汇来演绎结合建筑之精致设计共同营造现代时尚版岭南气息分期情况分期情况：分4期开发，预计开发6年，目前第2期一期一期：占面占面：4.38万平方米建面建面：14.5万平方米栋数栋数：6栋 物业类型物业类型：4栋31-32层588套单位高层塔楼和2栋17套3-5层Townhome 楼高楼高：塔楼楼高不超过100米主力户型主力户型：163-170的实用四房，202-208的舒适四房 起价起价：8800元/平方米 高层均价高层均价：9800元/平方米 Townhome均价均价：27000元/平方米最高价最高价：20000元/平方米价格类型价格类型：毛坯开盘时间开盘时间：20
85、04-10-30竣工日期竣工日期：2005-08-30入住时间入住时间：2005-12-30 二期二期：建面建面：15万平方米栋数栋数：7栋物业类型物业类型：5栋塔楼和2栋Townhome 主力户型主力户型：160230平方米的三房和四房98基础数据信息（二）基础数据信息（二）开发商开发商：深圳中信红树湾房地产有限公司 投资商投资商：中信华南（集团）公司建筑设计建筑设计：澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司园林设计园林设计：贝尔高林园林（香港）有限公司承建商承建商：深圳中建二局公司广告公司广告公司：深圳风火广告有限公司代理商代理商：世联地产物业公司物业公司： 深圳市百利行物业发展有限公司 物业管
86、理费物业管理费：3.8元/平方米月项目主页项目主页：http:/ :位于华侨城填海区，滨海大道以北、沙位于华侨城填海区，滨海大道以北、沙河东路以东、深圳湾一路以西，白石路以南河东路以东、深圳湾一路以西，白石路以南东：政府规划中的滨海主题公园，自然生态红树林北：华侨城旅游风景区，“世界之窗”、“民俗村”南：深圳湾、红树林湿地、海和香港天水围西：沙河高尔夫场100建筑风格：高层塔楼与建筑风格：高层塔楼与TownhomeTownhome结合的建筑形式，体现一种结合的建筑形式，体现一种共享、共生的建筑形式，追求社区资源和湾区景观共享共享、共生的建筑形式，追求社区资源和湾区景观共享运用 41 度角全板式
87、斜列布局，充分挖掘出中信红树湾丰富的景观资源，从而突破了常见的围合组团式布局，营造出一种“家家有景，户户景”的良好居住环境建筑外立面选择灰色，使建筑更加空灵，意境深远，让灰色形成一种放松的建筑意向Townhome拥有中国传统的建筑元素院落，拥有前庭三角院落和后面整体的花园，再加上舒适优雅的空间院落，花园和院落总面积高达160平方米，建筑结合岭南住宅中的围合元素101户型总体特点户型总体特点u项目户型采用大户型面积设计，以三房和四房为主，具有套间多，功能分区明确，景观好，功能齐全的特点；u空间布置注重生活情趣营造和业主再创造空间的设计，每一个户型都拥有面积不等的入户花园或者空中院馆；u一期塔楼主
88、力户型为面积150220平方米的三房和四房；u二期塔楼主力户型为面积160230平方米的三房和四房；uTownhome户型以两层连体和三层连体为主，每套单位面积在270380平方米之间。102塔楼户型的开间和进深比例适中，配合板塔楼户型的开间和进深比例适中，配合板式结构，通风和采光优良式结构，通风和采光优良u南北通透板式格局，端头厅设计，增加室内空间感，视野开阔;u空中院馆创新格局，营造自然、休闲、生态的室内空间;u主卧带景观卫生间，大弧形阳台，为生活增添无限情趣;u主卧、客厅均两面采光，南北两侧均有步入式阳台，坐拥270度景观;u双套房均带衣帽间。103TOWNHOMETOWNHOME采用的
89、是空中院馆设计，让采用的是空中院馆设计，让业主沐浴在大尺度的阳光中业主沐浴在大尺度的阳光中u3.3米及3.6米层高设计，地库专用车位及储藏间，住户停车后，经私家楼梯进入户内；u优雅实用的系列花园；u所有房间皆有绝佳朝向和景观。Townhome1-2层4房2厅5卫;260-261m2Townhome3-5层5房3厅5卫;348-388m2u客厅两层通高，空间宽阔舒适；u通高内庭院，将阳光引入户内每一空间；u豪华主卧系列，尽览高尔夫美景；u所有房间皆有绝佳朝向和景观。104样板房样板房105园林：现代岭南园林风格，用竹、沙、石、水等天然元素，形园林：现代岭南园林风格，用竹、沙、石、水等天然元素，形
90、成雄、奇、险、幽、深、旷六大特点，设计简洁成雄、奇、险、幽、深、旷六大特点，设计简洁u传统的岭南风情园林，绿树成荫，四时分明，红树湾的园林又加入了现代气息，强调开放性，去除了社区四周拘束的硬性围墙，仅在四角以大树作标识；u以沙、石、水、竹等天然材料交错铺装强调观赏性与参与性，多枝条的各种大乔木密集整个园区，300米景观轴线，3000平方米空中园林、雕塑、盆景、石墙构成约15万平方米超大湾区园林；u红树湾的园林对红树湾的建筑起着配衬作用；u红树湾楼盘与红树湾外部环境的最佳结合点，就是水景的点缀。红树湾的园林里不止有湖溏水的动景，还有喷泉，水榭，聚水池等，最特别是绿荫泳池的设计。106配套设施配套
91、设施市政配套：市政配套：u目前周边基本没有配套，所有服务设施都通过项目自身解决；u政府有完善的市政配套规划，公园、商业文化广场、学校、医院、图书馆、音乐厅等，重点打造深圳国际滨海社区。交通配套：交通配套：u该项目所在位置的公共交通极其不方便。但自驾车出行相当方便，通过滨海大道可以快速到达深圳主要交通节点。u贯穿深圳和香港的西部通道2006年通车后将改善该地区在区域交通体系中的地位。u中信红树湾深圳地铁华侨城站（地铁1号线）：约2公里；u中信红树湾深圳地铁华侨城站（地铁2号线）：约0.4公里；u中信红树湾皇岗口岸：约7公里；u中信红树湾蛇口港：约5公里；u中信红树湾西部通道香港中环：约17.5公
92、里；u中信红树湾西部通道香港九龙：约5公里；u中信红树湾西部通道香港新机场：约10公里。社区配套：社区配套：u6000平方米会所：商务会所与体育休闲会所；u3000多平方米中央广场，包括室外水景泳池；u6000平方米幼儿园。107一期销售情况一期销售情况u发售日期为2004-10-30；u高层均价9800元/平方米；uTownhome均价：27000元/平方米u2004年11月中旬，完成一期销售的70；u2005年3月中旬，销售率突破95，仅余不到30套；u2005年1月，17套Townhome单位正式认筹，认筹诚意金额50万元；u2005年5月底，一期Townhome 发售，受到市场追捧，销
93、售一空；u目前一期高层与Townhome已基本售罄。u2005-7-23，中信红树湾2期召开“中信红树湾2期作品鉴赏会”，开盘日期待定。108广告：湾区物业广告：湾区物业 比肩全球比肩全球109THE ENDTHE END110本报告是严格保密的。www.tuanyuan.tvu内容简介：内容简介：u一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量u二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业u三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火u四、热点城市（覆
94、盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛u五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG111本报告是严格保密的。www.tuanyuan.tvu郑重承诺：如发现资郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目料内容与本站所列目录严重不符，无条件录严重不符，无条件退货！全国范围送货退货！全国范围送货上门！货到付款！上门！货到付款！u由于篇幅所限，以下由于篇幅所限，以下仅列出仅列出20102010年更新年更新的部分资料的部分资料u如对目录有疑问，可如对目录有疑问，可从下面的目录中随机从下面的目录中随机抽取若干资料，联系抽取若干资料，联系
95、客服验证！客服验证！u更多详情介绍请登陆：更多详情介绍请登陆： www.tuanyuan.tv u联系QQ：1323556639112本报告是严格保密的。www.tuanyuan.tv 20102010年沿海年沿海赛洛城华北地区市场营销部汇报报告赛洛城华北地区市场营销部汇报报告-62-62页页 pdfpdf 20102010年武汉万科城二期营销推广计划年武汉万科城二期营销推广计划-39-39页页 pptppt 同致行同致行20102010年长沙市庄园年长沙市庄园双河湾项目营销策划报告双河湾项目营销策划报告-133-133页页 pptppt 尚美佳尚美佳20102010年南昌滨江一号年南昌滨江一
96、号整合推广构想整合推广构想-115-115页页 pptppt 20102010年西安大都市年西安大都市新北城新北城领地领地未来城营销策略未来城营销策略-56-56页页 pptppt 20102010年武汉三金国际鑫城年武汉三金国际鑫城B B区营销推广案区营销推广案-101-101页页 pptppt 20102010年海南海口半岛壹号营销策划报告年海南海口半岛壹号营销策划报告-123-123页页 pptppt 20102010年年7 7月月8 8日青岛保利日青岛保利百合花园案例分析百合花园案例分析-87-87页页 pptppt 20102010年吉安市水岸名都推广方案年吉安市水岸名都推广方案-5
97、1-51页页 pptppt 20102010年成都交大年成都交大壹佰栋营销战略纲领壹佰栋营销战略纲领-101-101页页 pptppt113本报告是严格保密的。www.tuanyuan.tv 销售管理人员能力发展手册销售管理人员能力发展手册-119-119页页 wordword 房地产销售培训房地产销售培训-190-190页页 pptppt 世联世联20082008年青岛莱钢建设凭海临风销售执行方案年青岛莱钢建设凭海临风销售执行方案-146-146页页 pptppt 鑫苑鑫苑20102010年年8 8月郑州溪山御府开盘研究浅谈月郑州溪山御府开盘研究浅谈-7-7页页 pdfpdf 2010201
98、0年年5 5月月5 5日某项目开盘工作准备总控表日某项目开盘工作准备总控表-1-1页页 excelexcel 20102010年年7 7月某大型知名地产公司销售部写字楼市场培训月某大型知名地产公司销售部写字楼市场培训-66-66页页 pptppt 中原深圳幸福花园营销执行报告中原深圳幸福花园营销执行报告-94-94页页 pptppt 世联世联20082008年惠州中信城市时代第三季度销售执行报告年惠州中信城市时代第三季度销售执行报告-45-45页页 pptppt 20102010年重庆富港天地销售执行详案年重庆富港天地销售执行详案-22-22页页 wordword 康田国际案场管理制度康田国际
99、案场管理制度-29-29页页 wordword114本报告是严格保密的。www.tuanyuan.tv 世联如何进行开盘前客户摸排世联如何进行开盘前客户摸排-26-26页页 pdfpdf 中原中原20102010年年1 1月月3131日珠海华发水郡二期日珠海华发水郡二期A A区开盘报告区开盘报告-23-23页页 pptppt 20102010年文登香湖彼岸销讲年文登香湖彼岸销讲-7-7页页 wordword 房地产销售培训宝典房地产销售培训宝典- -以顾客为中心的销售以顾客为中心的销售-209-209页页 pptppt 20092009年南京新景祥营销事务流程年南京新景祥营销事务流程-46-4
100、6页页 wordword 20102010年年3 3月郑州托斯卡纳营销回顾月郑州托斯卡纳营销回顾-6-6页页 wordword 世联世联20072007年深圳金地梅陇镇年深圳金地梅陇镇2 2期价格策略报告期价格策略报告-93-93页页 pptppt 20102010年年7 7月太原星河湾一期开盘营销分析月太原星河湾一期开盘营销分析-17-17页页 pdfpdf 20102010年年7 7月太原星河湾开盘报告月太原星河湾开盘报告-16-16页页 pdfpdf 世联物业代理部项目经理工作手册世联物业代理部项目经理工作手册-20-20页页 pdfpdf115本报告是严格保密的。www.tuanyua
101、n.tv 同致行同致行20102010年海口市富力盈溪谷年海口市富力盈溪谷8 8月月2828日活动总结报告日活动总结报告-27-27页页 pptppt 上海大通上海大通20102010年昆山年昆山花桥地块前期市场及定位报告花桥地块前期市场及定位报告-47-47页页 pptppt 达观机构达观机构20102010年长沙中粮年长沙中粮北纬北纬2828整合推广策略提案整合推广策略提案-214-214页页 pptppt 北京朗力传播北京朗力传播20102010年邢台七十九号院项目营销策划案年邢台七十九号院项目营销策划案-169-169页页 pptppt 20102010年年8 8月月2727日泰安恒基
102、日泰安恒基都市森林房展会待确认事项都市森林房展会待确认事项-51-51页页 pptppt 中原中原20102010年北京中建大兴枣园路项目简报年北京中建大兴枣园路项目简报-146-146页页 pptppt 中原中原20102010年年6 6月无锡融侨月无锡融侨观邸项目整合推广策略提案观邸项目整合推广策略提案-73-73页页 pptppt 同策同策20102010年上海大华年上海大华圣地维辣圣地维辣竞标方案竞标方案-76-76页页 pptppt 润宏地产润宏地产20102010年名流置业安阳市滑县项目营销策略提报年名流置业安阳市滑县项目营销策略提报-147-147页页 pdfpdf 汇丰行汇丰行
103、20102010年石家庄融汇尚筑深度定位提案年石家庄融汇尚筑深度定位提案-63-63页页 pptppt116本报告是严格保密的。www.tuanyuan.tv 中原中原20102010年年6 6月无锡融侨月无锡融侨观邸项目整合推广策略提案观邸项目整合推广策略提案-73-73页页 pptppt 中原中原20102010年年6 6月济南红尚坊招商销售策略报告月济南红尚坊招商销售策略报告-122-122页页 pptppt 同策同策20102010年上海大华年上海大华圣地维辣圣地维辣竞标方案竞标方案-76-76页页 pptppt 同致行同致行20102010年海口市富力盈溪谷年海口市富力盈溪谷8 8月
104、月2828日活动总结报告日活动总结报告-27-27页页 pptppt 达观机构达观机构20102010年长沙中粮年长沙中粮北纬北纬2828整合推广策略提案整合推广策略提案-214-214页页 pptppt 20102010年年5 5月月1 1日青岛万科城市花园世博嘉年华执行细案日青岛万科城市花园世博嘉年华执行细案-3-3页页 excelexcel 中原地产周刊（中原地产周刊（2010.08.23-2010.08.292010.08.23-2010.08.29）-16-16页页 wordword 博思堂博思堂20102010年年7 7月月1212日日20102010年年7 7月月1818日长沙地
105、产广告监控日长沙地产广告监控-78-78页页 pptppt 博思堂博思堂20102010年年5 5月月1010日日20102010年年5 5月月1717日长沙地产广告监控日长沙地产广告监控-60-60页页 pptppt 博思堂博思堂20102010年年5 5月月3 3日日20102010年年5 5月月9 9日长沙地产广告监控日长沙地产广告监控-56-56页页 pptppt117本报告是严格保密的。www.tuanyuan.tv 仲量联行仲量联行20102010年年2 2月天津泰安道项目定位报告月天津泰安道项目定位报告-299-299页页 pdfpdf 世联世联20102010年年8 8月月20
106、20日安徽新华综合体项目定位报告日安徽新华综合体项目定位报告-24-24页页 pptppt 20102010年青铜骑士内参（公关媒介部年青铜骑士内参（公关媒介部7 7月份综合报告）月份综合报告）-103-103页页 pptppt 中原中原20102010年年3 3月北京昌平小汤山常兴庄月北京昌平小汤山常兴庄B B地块可研报告地块可研报告-71-71页页 pptppt 易居易居20102010年年7 7月南京建邺万达广场营销推广大纲月南京建邺万达广场营销推广大纲-105-105页页 pptppt 德思勤德思勤20102010年年4 4月月2828日房地产开发企业取地策略发展研究报告日房地产开发企
107、业取地策略发展研究报告-69-69页页 pdfpdf 绿城集团绿城集团20102010年年5 5月别墅景观设计管理浅析月别墅景观设计管理浅析-107-107页页 pptppt 策源策源20102010年无锡苏宁环球北塘项目定位建议年无锡苏宁环球北塘项目定位建议-78-78页页 pptppt 20102010年武汉万科城二期营销推广计划年武汉万科城二期营销推广计划-39-39页页 pptppt 中原中原20102010年北京中建大兴枣园路项目简报年北京中建大兴枣园路项目简报-146-146页页 pptppt118本报告是严格保密的。www.tuanyuan.tv 天启开启天启开启20092009
108、年年1212月大连琥珀湾项目市场研究报告月大连琥珀湾项目市场研究报告-59-59页页 pptppt 世联上海千亩大盘案例集世联上海千亩大盘案例集-67-67页页 pdfpdf 世联世联20092009年主题酒店研究及案例年主题酒店研究及案例-44-44页页 pptppt 丰吾堂观市丰吾堂观市20102010年年0808月重庆房地产市场月报月重庆房地产市场月报-36-36页页 wordword 滨海旅游地产综述滨海旅游地产综述-90-90页页 pptppt 20102010年年7 7月长沙房地产市场月度播报月长沙房地产市场月度播报-30-30页页 wordword 20102010年年0707月
109、月1818日成都龙湖长桥郡精品营销调研日成都龙湖长桥郡精品营销调研-27-27页页 pptppt 20102010年年6-76-7月区域房地产市场价格月度分析报告月区域房地产市场价格月度分析报告-82-82页页 wordword 20102010年年5 5月成都房地产市场报告月成都房地产市场报告-106-106页页 pdfpdf 20092009年夏季万科新产品分析：四大产品形态代表详析年夏季万科新产品分析：四大产品形态代表详析-65-65页页 pptppt119本报告是严格保密的。www.tuanyuan.tv 20102010年中国房地产宏观调控走向分析年中国房地产宏观调控走向分析-41-
110、41页页 pdfpdf 20102010年上半年全国房地产市场研究报告年上半年全国房地产市场研究报告-163-163页页 pdfpdf 20102010年上半年北京别墅销售排行年上半年北京别墅销售排行-2-2页页 pdfpdf 20102010年年8 8月上海房地产市场月度报告月上海房地产市场月度报告-38-38页页 pptppt 20102010年年8 8月南通房地产市场成交分析月南通房地产市场成交分析-6-6页页 wordword 20102010年年8 8月哈尔滨房地产市场月报月哈尔滨房地产市场月报-18-18页页 wordword 20102010年年8 8月成都房地产住宅市场成交分析
111、月成都房地产住宅市场成交分析-8-8页页 wordword 20102010年年8 8月北京房地产商业地产市场分析报告月北京房地产商业地产市场分析报告-7-7页页 wordword 仲量梁行仲量梁行20102010年合肥公寓市场研究报告年合肥公寓市场研究报告-54-54页页 pptppt 中原中原20102010年上半年长沙房地产市场报告年上半年长沙房地产市场报告-36-36页页 wordword120本报告是严格保密的。www.tuanyuan.tv 土地一级开发项目成本测算通用模板土地一级开发项目成本测算通用模板-5-5页页 excelexcel 成都万科房地产项目防水抗渗体系成都万科房地
112、产项目防水抗渗体系-35-35页页 pdfpdf 地中海风格经典楼盘参考地中海风格经典楼盘参考-296-296个文件个文件 jpg/wordjpg/word 20092009年日本商业街景观实拍年日本商业街景观实拍-78-78张图片张图片 jpgjpg 国家大剧院施工组织设计方案国家大剧院施工组织设计方案-354-354页页 wordword 20102010年年8 8月乌鲁木齐绿城月乌鲁木齐绿城玫瑰园别墅现场照片玫瑰园别墅现场照片-9-9张图片张图片 jpgjpg 20102010年年8 8月某项目售楼部及样板房装修施工招标文件月某项目售楼部及样板房装修施工招标文件-9-9页页 wordwo
113、rd XXXXXX工程项目设计工作检讨会议报告工程项目设计工作检讨会议报告-40-40页页 pdfpdf 阿特金斯阿特金斯20092009年酒店地产开发案例年酒店地产开发案例-62-62页页 pdfpdf 金隅嘉业房地产开发公司小户型设计竞赛金隅嘉业房地产开发公司小户型设计竞赛-12-12页页 pptppt121本报告是严格保密的。www.tuanyuan.tv 20102010年年1-81-8月长春土地出让表月长春土地出让表-1-1页页 excelexcel 某项目一期建筑方案设计招标文件某项目一期建筑方案设计招标文件-90-90页页 wordword 恒大恒大20072007年室内精装修工
114、程管理指导书年室内精装修工程管理指导书-108-108页页 wordword 给排水与采暖工程施工工艺标准给排水与采暖工程施工工艺标准-15-15个文件个文件 wordword 西元推广机构西元推广机构20092009年年广州江景房典型户型年年广州江景房典型户型-198-198页页 pptppt 20102010年北京燕山石化金燕园园林景观施工工程施工组织设计年北京燕山石化金燕园园林景观施工工程施工组织设计-53-53页页 wordword 07SD101-807SD101-8电力电缆井设计与安装电力电缆井设计与安装-138-138页页 pdfpdf 北京君山高尔夫别墅户型图北京君山高尔夫别墅
115、户型图-70-70张图片张图片 jpgjpg 万科万科20102010年年7 7月月2929日大型中央空调安装工艺标准日大型中央空调安装工艺标准-12-12页页 wordword 20102010年年0505月某公司工程项目施工现场管理细则月某公司工程项目施工现场管理细则-119-119页页 wordword122本报告是严格保密的。www.tuanyuan.tv 某公司组织授权手册（标准模板）某公司组织授权手册（标准模板）-12-12页页 excelexcel 房地产营销策划（姚玉蓉）房地产营销策划（姚玉蓉）-214-214页页 pptppt 策源工作手册策源工作手册20102010版版-1
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118、月国信地产成本管控节点概要-58-58页页 pptppt 20102010年东旭地产管控资料年东旭地产管控资料-9-9个文件个文件 word/word/pptppt/excel/excel 某公司组织结构设计、管控模式设计某公司组织结构设计、管控模式设计-66-66页页 pptppt 某房地产公司制度汇编某房地产公司制度汇编-190-190页页 pdfpdf 房地产项目前期定位与规划设计标准房地产项目前期定位与规划设计标准-115-115页页 pptppt 深圳大学房地产投资分析课件深圳大学房地产投资分析课件-6-6个文件个文件 pptppt124本报告是严格保密的。www.tuanyuan.
119、tv 城市综合体产品模型与目标城市筛选模型城市综合体产品模型与目标城市筛选模型-89-89页页 pptppt 博思堂博思堂20092009年青岛万达广场年青岛万达广场3939克拉推广策略梳理克拉推广策略梳理-97-97页页 pptppt 20092009年郑州会展宾馆品牌定位报告年郑州会展宾馆品牌定位报告-208-208页页 pptppt 20082008年长沙裕天年长沙裕天城市广场项目可行性分析报告城市广场项目可行性分析报告-79-79页页 pptppt 20102010年四川省资阳市安岳县荣新年四川省资阳市安岳县荣新柠都新城商业营销计划柠都新城商业营销计划-18-18页页 wordword
120、 20102010年年7 7月月2323日万达商业管理招商前期的市场调查与规划定位日万达商业管理招商前期的市场调查与规划定位-29-29页页 pptppt 中原中原20082008年北京曜阳老年公寓营销策划方案年北京曜阳老年公寓营销策划方案-107-107页页 pptppt 天力行天力行20082008年开封市裕康地产商业策划案纲要年开封市裕康地产商业策划案纲要-57-57页页 pptppt 中原中原20102010年年6 6月济南红尚坊招商销售策略报告月济南红尚坊招商销售策略报告-122-122页页 pptppt 20102010年山东年山东济宁红星美凯龙写字楼项目营销策划报告济宁红星美凯龙
121、写字楼项目营销策划报告-135-135页页 pdfpdf125本报告是严格保密的。www.tuanyuan.tv 中天盛世中天盛世20102010年太仓星光码头阶段招商策略建议年太仓星光码头阶段招商策略建议-59-59页页 pptppt 20102010年郑州绿地广场整合推广策略思考及建议（二）年郑州绿地广场整合推广策略思考及建议（二）-94-94页页 pptppt 仲量联行仲量联行20102010年年5 5月商业房地产的市场分析与项目定位月商业房地产的市场分析与项目定位-148-148页页 pdfpdf 中原中原20092009年无锡胡埭商业项目产品定位及营销策略方案年无锡胡埭商业项目产品定
122、位及营销策略方案-117-117页页 pptppt 中原中原20092009年北京城建密云穆家峪红酒庄园项目前期可行性研究年北京城建密云穆家峪红酒庄园项目前期可行性研究-71-71页页 pptppt 写字楼营销代理全程攻略写字楼营销代理全程攻略-23-23页页 wordword 世联世联20102010年上海市普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究年上海市普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究-206-206页页 pptppt 世联世联20092009年深圳写字楼策划经验分享年深圳写字楼策划经验分享-74-74页页 pdfpdf 美联物业美联物业20082008年苏州年苏州中润广场商业部分初步定位
123、报告中润广场商业部分初步定位报告-165-165页页 pdfpdf 华夏柏欣华夏柏欣20092009年合肥华侨广场项目可行性研究报告年合肥华侨广场项目可行性研究报告-286-286页页 pdfpdf126本报告是严格保密的。www.tuanyuan.tv 房屋建筑管理手册房屋建筑管理手册-2-2个文件个文件 wordword 戴德梁行物业管理服务规范手册戴德梁行物业管理服务规范手册-14-14个文件个文件 wordword 裕鸿物业裕鸿物业20082008年商丘师范学院物业管理方案年商丘师范学院物业管理方案-72-72页页 wordword 中信广场全套物业管理方案中信广场全套物业管理方案-3
124、3-33页页 wordword 上海万达商业广场安全管理策划（草拟）上海万达商业广场安全管理策划（草拟）-18-18页页 pdfpdf 青岛某物业公司员工职业培训青岛某物业公司员工职业培训-28-28页页 pptppt 万科物业管理企业收入、成本类会计科目说明万科物业管理企业收入、成本类会计科目说明-2-2页页 excelexcel 公园公园1111号管理资料细化纲要号管理资料细化纲要-41-41页页 wordword 成都某物业管理有限公司作业指导书成都某物业管理有限公司作业指导书-126-126页页 wordword 金地物业控制手册金地物业控制手册-65-65页页 wordword127
125、本报告是严格保密的。www.tuanyuan.tv 保利物业岗前系列培训：收楼工作培训保利物业岗前系列培训：收楼工作培训-21-21页页 pptppt 商铺交房、装修流程商铺交房、装修流程-13-13个文件个文件 wordword 廊坊盛通物业管理有限公司程序文件廊坊盛通物业管理有限公司程序文件-40-40个文件个文件 wordword 龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容-23-23页页 wordword 20092009年当代万国城游泳池设备操作手册年当代万国城游泳池设备操作手册-18-18页页 pdfpdf 某物业管理公司贯标文件某物业管理公司贯标文件-60-60个文件个文件 wordword 信阳和美物业管理有限公司管理大纲信阳和美物业管理有限公司管理大纲-67-67页页 wordword XXXX物业管理有限公司管理规程物业管理有限公司管理规程-285-285页页 wordword 弱电设备运行维护管理服务方案弱电设备运行维护管理服务方案-55-55页页 wordword 忠信物业考核标准忠信物业考核标准-13-13页页 wordword128
