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1、房地产金融与投资分析房地产金融与投资分析周天建周天建中国矿业大学土地资源管理系中国矿业大学土地资源管理系二二一三年三月一三年三月School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学Chp8 房地产市场研究房地产市场研究8-1 房
2、地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤8-2 房地产市场研究的主要内容房地产市场研究的主要内容8-3 房地产市场研究资料的来源和获取方法房地产市场研究资料的来源和获取方法8-4 房地产市场研究的定性和定量方法房地产市场研究的定性和定量方法School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤 1、房地、房地产市市场的概念的概念 一般的定一般的定义 指从事房地指从事房地
3、产交易活交易活动的的场所，以及交易的途径与形式所，以及交易的途径与形式 经济学的定学的定义 指当前潜在的房地指当前潜在的房地产买者和者和卖者，以及当前的房地者，以及当前的房地产交易活交易活动。 房地房地产市市场体系包括体系包括 交易当事人主体交易当事人主体 作作为交易交易对象的房地象的房地产资产客体客体 交易制度制度交易制度制度 交易交易组织机构等机构等组织机构机构 房地产市场预备知房地产市场预备知识1：School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technol
4、ogy 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤2、房地、房地产市市场的运行的运行环境（八境（八类，三基本因素），三基本因素） 房地产市场预备知识房地产市场预备知识2：School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤2、房地、房地产市市场的运行的运行环境（八境（八类，三基本因素），三基本因素） 房地产市场预备知识房地产市场预备知识2： 【重点
5、重点】社会因素、社会因素、经济因素和政策因素，是影响因素和政策因素，是影响房地房地产市市场的基本因素的基本因素 【重点重点难点点】区区别社会因社会因素和素和经济因素因素School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤2、房地、房地产市市场的运行的运行环境（八境（八类，三基本因素），三基本因素） 房地产市场预备知识房地产市场预备知识2： 政府的土地供政府的土地供应政策会直接影
6、政策会直接影响房地响房地产开开发的（）。的（）。A、产品品质量量 B、产品性价比品性价比C、规模和模和结构构D、产品档次品档次 下列影响房地下列影响房地产市市场运行运行环境的因境的因素中，属于素中，属于经济环境的因素是（）境的因素是（）A、城市或区域、城市或区域产业结构与布局构与布局B、人口数量和、人口数量和结构构C、土地、土地资源状况源状况D、建筑技、建筑技术进步步School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场
7、研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤3、影响房地、影响房地产市市场转变的社会的社会经济力量（六大力量）力量（六大力量） 金融业的发展金融业的发展 信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善 生产和工作方式的转变生产和工作方式的转变 人文环境的变化人文环境的变化 自然环境的变化自然环境的变化 政治制度的变迁政治制度的变迁 房地产市场预备知识房地产市场预备知识2：School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology
8、 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤4、房地、房地产市市场结构（数量分析，构（数量分析，6个个结构）构） 总量结构总量（开发与销售总量，供给与需求总量）总量结构总量（开发与销售总量，供给与需求总量） 区域结构不同地区区域结构不同地区 产品结构不同产品产品结构不同产品 供求结构同一物业类型不同档次的供求关系供求结构同一物业类型不同档次的供求关系（供给档次与需求（供给档次与需求之间的关系）之间的关系） 投资结构不同投资目的和方式投资结构不同投资目的和方式 租买结构租赁和购买的比例关系租买结构租赁和购买的比例关系 房地产市场预备知识房地产市场预备知识2：Scho
9、ol of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤4、房地、房地产市市场结构构 【注意注意】租买结构的影响因素租买结构的影响因素 租金和售价的关系租金和售价的关系 偏好偏好 可供出租数量可供出租数量 经济发展水平经济发展水平 房地产市场预备知识房地产市场预备知识2： 某城市住宅市某城市住宅市场调查结果果显示，示，该城市住宅的城市住宅的总需求与需求与总供供给基基本平衡，但同本平衡，但同
10、时显示，套型建筑面示，套型建筑面积在在120以上的住宅供以上的住宅供过于求，于求，70以下的住宅供不以下的住宅供不应求，求，则该城市的住宅市城市的住宅市场处于（）状于（）状态。A、均衡、均衡B、周期性失衡、周期性失衡C、结构性失衡构性失衡D、区域性失衡、区域性失衡School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤4、房地、房地产市市场结构构 房地产市场预备知识房地产市场预备知
11、识2： 从宏从宏观上上说，在，在进行房地行房地产市市场结构分构分析析时，除了要分析，除了要分析总量量结构，通常构，通常还应分析分析（）。（）。A、价格、价格结构构B、区域、区域结构构 C、产品品结构构D、供求、供求结构构E、投、投资结构构School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤5、房地、房地产市市场细分分（1）按地域范）按地域范围细分（区域性市分（区域性市场） 按城
12、市划分按城市划分 按城市内的某一具体区域划分按城市内的某一具体区域划分 按省或自治区划分按省或自治区划分 按大片区按大片区进行划分行划分 房地产市场预备知识房地产市场预备知识2：（2）按房地）按房地产用途用途细分分 居住物居住物业市市场 商商业物物业市市场 工工业物物业市市场 特殊物特殊物业市市场 土地市土地市场School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤5、房地、房地
13、产市市场细分分（3）按增量存量）按增量存量细分分*（中国）（中国） 一般的分一般的分类（房地（房地产，分三，分三级） 房地房地产一一级市市场土地使用土地使用权出出让市市场 房地房地产二二级市市场土地使用土地使用权转让，新建商品房租售市，新建商品房租售市场 房地房地产三三级市市场存量房地存量房地产交易市交易市场 土地市土地市场（两（两级） 土地一土地一级市市场土地使用土地使用权出出让市市场 土地二土地二级市市场土地使用土地使用权转让市市场 房地产市场预备知识房地产市场预备知识2：School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学
14、院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤5、房地、房地产市市场细分分（3）按增量存量）按增量存量细分分* 房屋市房屋市场（两（两级） 一一级房屋市房屋市场（增量市（增量市场或一手房市或一手房市场） 二二级房屋市房屋市场（存量市（存量市场或二手房市或二手房市场） 房地产市场预备知识房地产市场预备知识2：School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Tec
15、hnology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤5、房地、房地产市市场细分分（4）按交易形式细分按交易形式细分*（中国）（中国） 房地产交易市场总分房地产交易市场总分 转让转让 租赁租赁 抵押抵押 土地交易市场（土地使用权的交易）土地交易市场（土地使用权的交易） 土地买卖土地买卖 土地租赁土地租赁 土地抵押土地抵押 房地产产品交易市场房地产产品交易市场 新建成的房地产产品交易子市场新建成的房地产产品交易子市场 销售（含预售）销售（含预售） 租赁（含预租）租赁（含预租） 抵押抵押 存量房地产交易子市场存量房地产交易子市场 租赁租赁 转让转让 抵押抵押 保险
16、保险 房地产市场预备知识房地产市场预备知识2： 房地房地产市市场按市按市场交易形式交易形式细分分时，新建成的房地，新建成的房地产产品品交易不包括（）子市交易不包括（）子市场.A、租、租赁B、销售售C、保保险D、抵押、抵押School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤5、房地、房地产市市场细分分（5）按目标市场细分按目标市场细分 按建造标准或价格水平细分按建造标准或价格水平
17、细分 低档低档 中低档中低档 中档中档 中高档中高档 高档高档 按目标市场的群体特征细分按目标市场的群体特征细分 老年住宅市场老年住宅市场 青年公寓市场青年公寓市场 . 房地产市场预备知识房地产市场预备知识2： “某城市某城市别墅墅销售市售市场”这一一市市场细分的方式包含有（）。分的方式包含有（）。A、按地域范、按地域范围细分分B、按房地、按房地产用途用途细分分C、按增量存量、按增量存量细分分D、按交易形式、按交易形式细分分E、按目、按目标市市场细分分 在在对某市房地某市房地产市市场进行行细分分时，划分出划分出“某市甲某市甲级写字楼租写字楼租赁市市场，”这种划分所采用的市种划分所采用的市场细分
18、分标准有准有（）（） A、按存量增量、按存量增量细分分B、按交易形式、按交易形式细分分C、按目、按目标市市场细分分D、按房地、按房地产用途用途细分分E、按地域、按地域细分分School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤6、房地、房地产市市场指指标（1）供）供给指指标（10项），），报告期告期（市（市场研究的研究的时间期限，如期限，如2013年）年） 新竣工量（内）新竣工量
19、（内） 灭失量失量 存量存量 空置量空置量 空置率空置率 可供租售量可供租售量 房屋施工面房屋施工面积（内）（内） 房屋新开工面房屋新开工面积（内）（内） 平均建平均建设周期周期 竣工房屋价竣工房屋价值（内）（内）【重要指重要指标说明明】 存量上期存量存量上期存量报告期新竣工量告期新竣工量报告期告期灭失量失量 空置率空置房屋空置率空置房屋/同期房屋存量（如商品住房空置率）同期房屋存量（如商品住房空置率） 可供租售量上期可供租售数量上期吸可供租售量上期可供租售数量上期吸纳量本期新竣工量量本期新竣工量 平均建平均建设周期施工面周期施工面积/新竣工面新竣工面积 房地产市场预备知识房地产市场预备知识2
20、：School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤6、房地、房地产市市场指指标（1）供）供给指指标（10项） 房地产市场预备知识房地产市场预备知识2： 2007年末，某市住房年末，某市住房总量量为5000万万，其中，其中经济适用住房适用住房400万万m2，商品商品住房住房3750万，同期住房空置量万，同期住房空置量为750万，其中万，其中经济适用住房空置量适用住房空置量为5
21、0万万，商品住房空置，商品住房空置时为450万，万，则该市市2007年末的商品住房空置率是（）。年末的商品住房空置率是（）。A、9% B、12%C、15% D、20%School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤6、房地、房地产市市场指指标（2）需求指）需求指标（11项） 国内生国内生产总值 人口数量人口数量 城市家庭人口城市家庭人口规模模 就就业人人员数量数量 就就业分
22、布分布 城城镇登登记失失业率率 城市家庭可支配收入城市家庭可支配收入 城市家庭城市家庭总支出支出 房屋空房屋空间使用数量使用数量 商品零售价格指数商品零售价格指数 城市居民消城市居民消费价格指数价格指数 房地产市场预备知识房地产市场预备知识2：School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤6、房地、房地产市市场指指标（3）市）市场交易指交易指标（9项） 销售量售量 出租量
23、出租量 吸吸纳量量 吸吸纳率率 吸吸纳周期周期 预售面售面积 房地房地产价格价格 房地房地产租金租金 房地房地产价格指数（反价格指数（反应一定一定时期价格期价格变动趋势和和程度的相程度的相对数数） 房屋房屋销售价格指数售价格指数 房屋租房屋租赁价格指数价格指数 土地交易价格指数土地交易价格指数 房地产市场预备知识房地产市场预备知识2：School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意
24、义及步骤6、房地、房地产市市场指指标（3）市）市场交易指交易指标（9项）【重要指重要指标说明明】吸吸纳量量销售量出租量售量出租量 报告内，吸告内，吸纳率吸率吸纳量量/可供租售量可供租售量吸吸纳周期：周期： 同期可供租售量可全部被市同期可供租售量可全部被市场吸吸纳所需要花所需要花费的的时间，在数在数值上等于上等于吸吸纳率的倒数率的倒数 房地产市场预备知识房地产市场预备知识2：School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地
25、产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤6、房地、房地产市市场指指标（3）市）市场交易指交易指标（9项） 房地产市场预备知识房地产市场预备知识2： 在下列房地在下列房地产市市场指指标中，中，属于市属于市场交易指交易指标的有（）。的有（）。A、空置量、空置量B、房地、房地产价格指数价格指数C、平均建、平均建设周期周期D、吸、吸纳率率E、失、失业率率 某某销售型住房市售型住房市场年初的住房年初的住房存量存量为100万套，其中空置待售住房万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房万套，本年新竣工住房13万套，万套，销售售住房住房8万套。万套。则吸吸纳周期周期为（）年。（）年。A、0.63B
26、、1.63 C、2.25 D、12.50School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤6、房地、房地产市市场指指标（4） 市场监测与预警指标市场监测与预警指标 土地转化率（反映土地转化为房屋的效率）土地转化率（反映土地转化为房屋的效率） 开发强度系数（反映房地产开发投资与宏观经济协调发开发强度系数（反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况）展的总体状况） 开发投资杠
27、杆率（反映房地产开发投资的风险）开发投资杠杆率（反映房地产开发投资的风险） 住房可支付性指数（反映家庭对房价的承受能力）住房可支付性指数（反映家庭对房价的承受能力） 住房价格合理性指数（反映住房与城市经济基本面指标住房价格合理性指数（反映住房与城市经济基本面指标的协调关系）的协调关系） 房地房地产市市场预备知知识2：School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤6、房地、
28、房地产市市场指指标（4） 市场监测与预警指标市场监测与预警指标 房价租金比（考察房价是否偏离其使用价值）房价租金比（考察房价是否偏离其使用价值） 个人住房抵押贷款还款收入比（反映个人住房抵押贷款违约风险个人住房抵押贷款还款收入比（反映个人住房抵押贷款违约风险水平）水平） 房地产市场预备知识房地产市场预备知识2：School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤6、房地、房地产
29、市市场指指标（4） 市市场监测与与预警指警指标（9项） 【重要指重要指标说明明】土地土地转化率当期土地出化率当期土地出让面面积/当期政府批准新建商品房当期政府批准新建商品房预售和售和销售面售面积开开发强强度系数房地度系数房地产开开发投投资/GDP或固定或固定资产投投资开开发投投资杠杆率自有杠杆率自有资金或金或权益益资本本/房地房地产开开发投投资 房地产市场预备知识房地产市场预备知识2：School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学
30、8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤6、房地、房地产市市场指指标（4） 市市场监测与与预警指警指标（9项） 【重要指重要指标说明明】住房可支付性指数家庭可承受房价的上限住房可支付性指数家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格住房中位数价格房价租金比房价房价租金比房价/租金租金个人住房抵押个人住房抵押贷款款还款收入比抵押款收入比抵押贷款月款月还款款额/家庭收入家庭收入 房地产市场预备知识房地产市场预备知识2： 房地产市场研究是运用市场研究的一般原理并结合房地产市场研究是运用市场研究的一般原理并结合房地产市场的特定内容和运行特点，房地产市场的特定内容和运行特点，采用一定的市
31、场调采用一定的市场调查方法，获得有关房地产市场参与者、房地产产品、市查方法，获得有关房地产市场参与者、房地产产品、市场运行状况以及环境变量等信息，通过对这些信息的处场运行状况以及环境变量等信息，通过对这些信息的处理和分析理和分析为房地产投资决策提供依据的活动。为房地产投资决策提供依据的活动。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤一、房地产市场信息与市场效率一、房地
32、产市场信息与市场效率 房地产市场是不完全竞争市场，由于房地产商品自身的特性房地产市场是不完全竞争市场，由于房地产商品自身的特性使得房地产市场体现出使得房地产市场体现出市场信息（价格信息、产品信息等）缺乏市场信息（价格信息、产品信息等）缺乏的重要特征。的重要特征。 首先，房地产是不动产，位置的固定性使得房地产市场是区首先，房地产是不动产，位置的固定性使得房地产市场是区域性极强的市场。其次，房地产商品是异质的，每一处房地产的域性极强的市场。其次，房地产商品是异质的，每一处房地产的区位都是独一无二的。第三，在房地产市场上获取信息是困难的区位都是独一无二的。第三，在房地产市场上获取信息是困难的，而且是
33、昂贵的。第四，房地产商品的交易成本高。，而且是昂贵的。第四，房地产商品的交易成本高。 因此房地产市场是一个低效率的市场。因此房地产市场是一个低效率的市场。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤 鉴于房地产市场的低效率，鉴于房地产市场的低效率，搜寻信息、研究市场搜寻信息、研究市场就成为房地产投资分析的重要工作内容，也是投资就成为房地产投资分析的重要工作内容，也是投资
34、者做出合理决策的基本前提。者做出合理决策的基本前提。市场研究做得更好，市场研究做得更好，则更容易在竞争的市场中获得更多的利润。则更容易在竞争的市场中获得更多的利润。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤二、房地二、房地产市市场研究的意研究的意义 1、房地、房地产市市场研究可以研究可以为房地房地产投投资者者提供全面的提供全面的市市场信息信息 2、房地、房地产市市场研
35、究研究可以帮助投可以帮助投资者把握投者把握投资机会，机会，制定有效的投制定有效的投资策略策略 3、房地、房地产市市场研究研究有利于投有利于投资者合理决策者合理决策School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤三、市三、市场研究的主要步研究的主要步骤 （一）房地（一）房地产市市场研究的主要步研究的主要步骤 1、确定研究目、确定研究目标 2、研究方案的、研究方案的设计 3、资
36、料的收集方法、相关料的收集方法、相关问卷的卷的设计、样本的本的设计 4、试探性探性调查 5、数据的收集和整理、数据的收集和整理 6、数据的分析、数据的分析 7、提出研究、提出研究报告告School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤（二）市（二）市场研究方案研究方案设计的基本原的基本原则 1、可操作性。、可操作性。 2、可控性。、可控性。 3、灵活性。、灵活性。 4、经济性
37、。性。 经济性原性原则如下如下图所示：所示：School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤市场研究深度市场研究深度的成本、效益的成本、效益和最优水平和最优水平m成成本本利利润润市场研究的深度市场研究的深度净利润净利润总利润总利润总成本总成本利润利润成本成本School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学
38、院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-1 房地产市场研究的意义及步骤房地产市场研究的意义及步骤一、市一、市场调查 市市场调查是是系系统地地设计、收集、分析并、收集、分析并报告与公司面告与公司面临的特定的特定市市场状况状况有关的数据和有关的数据和调查结果的果的过程。程。 主要包括房地主要包括房地产投投资环境境调查以及房地以及房地产市市场状况状况调查。 1、房地、房地产投投资环境境调查 房地房地产投投资环境是指房地境是指房地产项目目拟投投资区域在当前以及将区域在当前以及将 来一定来一定时期内影响期内影响项目投目投资价价值的各种外部因素的的
39、各种外部因素的总和。和。 房地房地产投投资环境的构成如下表所示：境的构成如下表所示：8-2 市场研究的内容市场研究的内容School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学类别要素要素内容内容意意义硬硬环境境区位条件区位条件自然地理位置、面自然地理位置、面积形状、形状、经济区位、交通位置、城市景区位、交通位置、城市景观等等影响影响项目的通达性、目的通达性、规划划设计、建、建设成本、市成本、市场需求需求基基础设施施水、水、电、交通、通、交
40、通、通讯等市政基等市政基础设施施影响影响项目的市目的市场需求、开需求、开发成本、成本、投投资效果效果生活配套生活配套商商业网点、教育、医网点、教育、医疗、金融、金融服服务、娱乐等等影响影响项目的市目的市场定位、影响未来住定位、影响未来住户的生活的生活质量量软环境境政治政治政治局政治局势、社会治安、与投、社会治安、与投资有关的法律法有关的法律法规完善程度、政完善程度、政府管理服府管理服务水平水平影响投影响投资的安全性；的安全性；对投投资者的吸者的吸引力引力经济经济发展水平、展水平、经济周期、社周期、社会会购买力、房地力、房地产市市场发展状展状况况影响房地影响房地产市市场容量、房地容量、房地产投投
41、资效益效益投投资政策政策金融政策、税收政策、金融政策、税收政策、产业政政策等策等影响房地影响房地产投投资的的资金筹集、房地金筹集、房地产投投资的成本、房地的成本、房地产投投资的的风险社会文化社会文化风俗俗习惯、文化、文化传统、价、价值观念、教育水平、人口素念、教育水平、人口素质等等影响房地影响房地产的消的消费行行为、房地、房地产投投资的开的开发策略策略8-2 市场研究的内容市场研究的内容School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大
42、学352、房地、房地产市市场状况状况调查 重要概念：市重要概念：市场规模模市场规模市场规模 是特定商品的潜在是特定商品的潜在购买者数量购买者数量潜在购买者的特点（三个条件）潜在购买者的特点（三个条件） 兴趣欲望兴趣欲望收入购买力收入购买力途径限制途径限制相关概念相关概念 潜在市场具备兴趣一个条件潜在市场具备兴趣一个条件 有效市场具备前两上条件有效市场具备前两上条件8-2 市场研究的内容市场研究的内容School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology
43、 中国矿业大学362、房地、房地产市市场状况状况调查 重要概念：市重要概念：市场规模模相关概念相关概念合格的有效市场可以实现的有效市场，具备三个条件合格的有效市场可以实现的有效市场，具备三个条件服务市场（目标市场）公司准备追求的那部分合格的服务市场（目标市场）公司准备追求的那部分合格的有效市场有效市场渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合（实渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合（实际已购买）际已购买）各种市场的关系如下图所示：各种市场的关系如下图所示：8-2 市场研究的内容市场研究的内容School of Environment Sciences & Spatial Informat
44、ics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学372、房地、房地产市市场状况状况调查 重要概念：市重要概念：市场规模模8-2 市场研究的内容市场研究的内容School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学382、房地、房地产市市场状况状况调查 重要概念：市重要概念：市场规模模8-2 市场研究的内容市场研究的内容School of Environment Science
45、s & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学 对某种特定商品有某种特定商品有兴趣的消趣的消费者者的集合是（）的集合是（）A、服、服务市市场B、合格有效市、合格有效市场C、有效市、有效市场D、潜在市、潜在市场答疑编号500433040105正确答案D392、房地、房地产市市场状况状况调查 （1）市）市场需求需求调查 主要包括某主要包括某类房地房地产市市场现有的需求量和潜在的有的需求量和潜在的需求量、需求量、目目标客客户的数量；某的数量；某项目的潜在客目的潜在客户的的规模和基本特征；模和基
46、本特征；同同类产品或品或类似似产品的区位、供品的区位、供应量和潜在量和潜在供供应量；量；市市场的的供求平供求平衡状况、房屋空置率等衡状况、房屋空置率等。此外，投。此外，投资者也者也应该调查市市场对房地房地产商品在商品在产品功能和品品功能和品质方面的需求。方面的需求。8-2 市场研究的内容市场研究的内容School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学402、房地、房地产市市场状况状况调查 （1）市）市场需求需求调查 市市场需求需求调查
47、有助于投有助于投资者分析某者分析某类房地房地产市市场的需求的需求动向和房地向和房地产供供应情况，情况，预测自身的自身的销售量或出租量。售量或出租量。 由于房地由于房地产市市场是地区性市是地区性市场，因此市，因此市场需求的需求的调查应以以特定区域特定区域为范范围。比如在。比如在对某城市的某城市的办公楼市公楼市场进行需求行需求调查时，可以就，可以就办公楼需求公楼需求总量和供量和供应总量、重点量、重点办公区的需求量公区的需求量和供和供应量、量、办公楼的成交量、潜在的客公楼的成交量、潜在的客户、出租率等、出租率等进行行调查。8-2 市场研究的内容市场研究的内容School of Environment
48、 Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学412、房地、房地产市市场状况状况调查 （1）市）市场需求需求调查 一般情况下市场规模与市场需求的关系一般情况下市场规模与市场需求的关系市场规模主要针对的是市场规模主要针对的是购买者的数量（主体的数量）购买者的数量（主体的数量）市场需求主要针对的是市场需求主要针对的是产品的数量（客体的数量）产品的数量（客体的数量）8-2 市场研究的内容市场研究的内容School of Environment Sciences & Spatia
49、l Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学42（2）市）市场价格价格调查 主要主要调查某某类房地房地产市市场价格（租金）水平、价格（租金价格（租金）水平、价格（租金）变化化过程及程及变化化趋势，影响市，影响市场价格（租金）价格（租金）变化的因素，化的因素，消消费者者对价格价格变化的反化的反应，竞争者争者对价格价格变化的反化的反应等。市等。市场价格价格调查有助于投有助于投资者正确估者正确估测市市场价价值和投和投资价价值。8-2 市场研究的内容市场研究的内容School of Environment Sci
50、ences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学2、房地、房地产市市场状况状况调查43（3）消）消费者者调查 具体包括具体包括对消消费者人口者人口统计特征的特征的调查，主要包括年，主要包括年龄、性性别、教育程度、教育程度、职业、收入、家庭、收入、家庭规模、所属区域等信息；模、所属区域等信息；消消费者行者行为特征的特征的调查，如，如购买主体、主体、购买区域、区域、购买时间、购买动机、付款方式、以及机、付款方式、以及购买偏好、影响偏好、影响购买决策的因素等决策的因素等等方面。等方面。8
51、-2 市场研究的内容市场研究的内容School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学2、房地、房地产市市场状况状况调查（4）竞争者争者调查 包括包括竞争者的数量和争者的数量和规模；模；竞争者的市争者的市场份份额；竞争者的争者的产品种品种类、成本、价格；、成本、价格；竞争者的争者的营销手段和策略等。手段和策略等。8-2 市场研究的内容市场研究的内容School of Environment Sciences & Spatial Info
52、rmatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学2、房地、房地产市市场状况状况调查竞争项目基本信息调查表如下表所示：竞争项目基本信息调查表如下表所示：案名案名苑苑区块区块略略售楼地址售楼地址路路号号销售电话销售电话略略发展商发展商上海上海房地房地产开开发有限公司有限公司预售证号预售证号（预）号号企划销售企划销售销售代理公司售代理公司物业管理物业管理物物业管理公司管理公司建筑类别建筑类别小高小高层/高高层住宅住宅主力产品主力产品小高小高层层数层数918工程工程进度进度结构封构封顶基地面积基地面积5.94万万M2总建筑面积总
53、建筑面积13万万M2容积率容积率1.93开盘日期开盘日期2002-2-1交房日期交房日期2003-6-1交房标准交房标准毛坯毛坯房型房型1房房/2房房/3房房/4房房单位面积单位面积70-156 M2单价单价4800-6200元元/M2主力房型主力房型3房房2厅主力面积主力面积124-140 M2总户数总户数920户得房率得房率81%-83%绿化率绿化率48物业管理费物业管理费2.5元元/ M2.月月综合分析综合分析主要主要优势：小区内建筑物的布局南低北高，小区内建筑物的布局南低北高，东西两西两侧低、中部高，充分考低、中部高，充分考虑各个房各个房间的日照及采光。的日照及采光。本案建筑色彩本案建
54、筑色彩鲜明，外明，外观亮亮丽，在周，在周围暗灰色建筑暗灰色建筑环境中引人注目。境中引人注目。小区园景集中小区园景集中绿化化带与分散与分散绿化相化相结合，合，规划有中西和璧的春划有中西和璧的春夏秋冬夏秋冬16景，成景，成为本案的亮点之一。本案的亮点之一。本案所本案所处的地理位置属于上海知名的大学区，的地理位置属于上海知名的大学区，拥有良好的人文有良好的人文环境。境。主要劣主要劣势：本案周本案周围公交路公交路线不多，交通出行并不十分便利。不多，交通出行并不十分便利。紧靠靠路，受到噪音干路，受到噪音干扰。本案内部本案内部设计为二梯四二梯四户，每，每栋楼内有二部楼内有二部电梯上下通行，但建筑内部楼梯走
55、道梯上下通行，但建筑内部楼梯走道则显得得过于狭窄。于狭窄。售楼售楼处位于施工位于施工现场，布置，布置简陋，缺乏引陋，缺乏引导。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、市二、市场预测 在房地在房地产市市场调查的基的基础上，可以根据投上，可以根据投资分析的需要分析的需要使用定使用定性或定量的分析工具性或定量的分析工具对房地房地产市市场某些某些变量将来的量将来的发展展趋势做出推做出推断，断，这就是市就是市场预测。 常涉及以下常
56、涉及以下问题：1、宏、宏观经济发展形展形势的的预测2、房地、房地产业发展展趋势的的预测3、政策影响、政策影响预测 4、市、市场需求需求预测 5、市、市场供供给预测6、市、市场价格价格预测 7、营销前景前景预测 8、竞争情况争情况预测8-2 市场研究的内容市场研究的内容School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学影响房地产投资的变量或信息主要有三类影响房地产投资的变量或信息主要有三类。n一是与宏观市场环境有关的信息，这些信息一是与
57、宏观市场环境有关的信息，这些信息对投资者确定投对投资者确定投资方向、确定宏观投资区位资方向、确定宏观投资区位有重大影响。有重大影响。n二是房地产市场运行过程中市场产生的直接信息，这些信息二是房地产市场运行过程中市场产生的直接信息，这些信息对于投资者对于投资者确定房地产开发类型、选择具体区位和把握开发确定房地产开发类型、选择具体区位和把握开发时机有直接影响时机有直接影响。n三是与投资项目直接相关的信息，三是与投资项目直接相关的信息，对于投资者进行项目的具对于投资者进行项目的具体策划和定位，最终做出决策有直接关系。体策划和定位，最终做出决策有直接关系。8-3 房地产市场研究的资料收集房地产市场研究
58、的资料收集School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学一、第二手一、第二手资料料 第二手资料是指因其他特定目的第二手资料是指因其他特定目的而收集整理的或是其他项目已而收集整理的或是其他项目已拥有的拥有的，但与当前所要研究的问题存在，但与当前所要研究的问题存在一定关联性一定关联性的资料。的资料。 第二手资料往往具有第二手资料往往具有成本较低、信息面广以及公开性较高、来成本较低、信息面广以及公开性较高、来源广源广的特点，因此，在市场
59、研究中要重视利用第二手资料，也要善的特点，因此，在市场研究中要重视利用第二手资料，也要善于利用第二手资料，这样即可以节约经费，也可以节约时间，从而于利用第二手资料，这样即可以节约经费，也可以节约时间，从而提高市场研究的工作效率。提高市场研究的工作效率。8-3 房地产市场研究的资料收集房地产市场研究的资料收集School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学第二手第二手资料主要来自于以下途径：料主要来自于以下途径： 1、官方、官方统计资
60、料料 2、专业性性报纸、期刊、期刊 3、房地、房地产行行业协会以及相关学会会以及相关学会 4、其他渠道。、其他渠道。8-3 房地产市场研究的资料收集房地产市场研究的资料收集School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学一、第二手一、第二手资料料请判断：请判断：进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。（）查人员在收集资料时通常总是先收集第二手
61、资料。（）二、第一手二、第一手资料料 第一手资料是指为所要研究的问题所专门收集的第一手资料是指为所要研究的问题所专门收集的原始信息。原始信息。在在房地产市场研究中，房地产市场研究中，有很多关键性的原始数据需要通过现场调研来有很多关键性的原始数据需要通过现场调研来获取获取。如在了解消费者对住宅的需求意向时，可以下设置以下问题：。如在了解消费者对住宅的需求意向时，可以下设置以下问题： 消费者的年龄、性别、职业、收入等个人信息消费者的年龄、性别、职业、收入等个人信息 购房目的购房目的 区域选择区域选择 房型选择房型选择 面积选择面积选择 总价接受范围总价接受范围 影响购房决策的重要因素（如位置、交影
62、响购房决策的重要因素（如位置、交通、价格、房型、面积、小区环境、物业管理等）通、价格、房型、面积、小区环境、物业管理等） 付款方式付款方式8-3 房地产市场研究的资料收集房地产市场研究的资料收集School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学1、第一手、第一手资料的料的获取方法取方法 （1）交流法）交流法 所所谓交流法就是交流法就是调研人研人员向被向被访者提出一些者提出一些问题，由被，由被访者回答，根据者回答，根据这些回答，研究者可
63、以运用些回答，研究者可以运用统计分析方法得出相分析方法得出相关的市关的市场数据。数据。一般有一般有访问法、法、问卷卷调查法、法、讨论法等。法等。 （2）观察法察法 观察法是指不需要通察法是指不需要通过向被向被调研者提研者提问，而是，而是对某些与某些与调研主研主题相关的事相关的事实或行或行为进行行监测并并记录下来的一种方法。下来的一种方法。8-3 房地产市场研究的资料收集房地产市场研究的资料收集School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国
64、矿业大学二、第一手二、第一手资料料1、第一手、第一手资料的料的获取方法取方法 （3）实验法法 利用利用实验的方式，的方式，对调查的的对象控制在特定的象控制在特定的环境条件下，境条件下，对其其进行行观察以察以获得相得相应信息的方法。信息的方法。如分析写字楼租如分析写字楼租户愿愿意租用的数量与租金之意租用的数量与租金之间的相关性。的相关性。8-3 房地产市场研究的资料收集房地产市场研究的资料收集School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿
65、业大学二、第一手二、第一手资料料1、第一手、第一手资料的料的获取方法取方法8-3 房地产市场研究的资料收集房地产市场研究的资料收集School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、第一手二、第一手资料料 房地房地产市市场调查人人员有有时采采取在夜取在夜间到居住小区到居住小区测算算“亮灯率亮灯率”的方法来分析入住率，的方法来分析入住率，这种种调查方方法属于（）。法属于（）。A、观察法察法B、实验法法C、讨论法法D、问卷卷调查法法在房
66、地在房地产市市场调查中，中，收集一手收集一手资料的方法有（）。料的方法有（）。A、文献、文献查阅B、观察察C、专题讨论 D、问卷卷调查E、实验2、问卷卷设计 在房地在房地产市市场调研中，研中，问卷卷调查是最常用的是最常用的获取原始市取原始市场数据的方法。数据的方法。 市市场调查用的用的问卷卷可以根据可以根据问题设定的基本方式主要可以定的基本方式主要可以划分划分为封封闭式式问卷和开放式卷和开放式问卷。卷。封封闭式式问卷是卷是采取采取选择题的的形式，要求被形式，要求被调查者从一系列者从一系列选择项中中选择与自己看法或情况与自己看法或情况最接近的一最接近的一项或多或多项答案。答案。 开放式开放式问卷
67、是将提卷是将提问设计成被成被调查者可以用自己的者可以用自己的语言来言来回答回答的形式，通俗地的形式，通俗地讲就是不就是不设定定选择项的的问答答题，被，被调查者者可以根据自己的意愿或体可以根据自己的意愿或体验来完成提来完成提问。8-3 房地产市场研究的资料收集房地产市场研究的资料收集School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学3、样本本设计（1）样本的确定。本的确定。（2）样本的抽取方法本的抽取方法 。n一是概率抽一是概率抽样法。
68、法。n二是非概率抽二是非概率抽样法。法。（3）样本的本的规模模8-3 房地产市场研究的资料收集房地产市场研究的资料收集School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学8-3 房地产市场研究的资料收集房地产市场研究的资料收集School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学【
69、归纳总结重点重点】资料来源（先资料来源（先收集二手）收集二手）二手资料：是为其他目的已经收集到的资料二手资料：是为其他目的已经收集到的资料一手资料：为了当前特定目的而收集的原始信息一手资料：为了当前特定目的而收集的原始信息调查方法（一调查方法（一手）手）访问法、访问法、讨论讨论法、问卷调查法法、问卷调查法、观察法、实验、观察法、实验法法调查手段调查手段问卷、座谈问卷、座谈抽样方案抽样方案抽样抽样的确定的确定、抽样方法、抽样方法、样本规模样本规模一、定性研究一、定性研究1、定性研究的含、定性研究的含义及其重要性及其重要性 定性研究指的是定性研究指的是对相关房地相关房地产市市场参与者的参与者的基本
70、特征、行基本特征、行为动机、机、倾向性和有关向性和有关态度、反度、反应和感和感觉等方面等方面资料料进行市行市场调研研的方法的方法。n定性研究主要适用于以下一些定性研究主要适用于以下一些问题的研究：的研究： 1）消）消费者者对项目的建筑目的建筑风格、格、环境境设计、文化氛、文化氛围、配套配套设施、物施、物业管理水平等方面的管理水平等方面的感受、感受、态度或度或倾向性。向性。 2）消）消费者的者的购买动机或机或对某个某个竞争性争性项目的主目的主观评价价。8-4 定性研究与定量研究定性研究与定量研究School of Environment Sciences & Spatial Informatic
71、s环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学n定性研究主要适用于以下一些定性研究主要适用于以下一些问题的研究：的研究： 3）特定区域内，相关人群）特定区域内，相关人群对拟开开发项目的目的态度和接度和接纳程度。程度。 4）新的）新的产品理念、品理念、产品形式的品形式的市市场反反应和接受程度和接受程度。 5）租）租户对办公楼或商公楼或商业房房产的的物物业管理服管理服务、专用或特用或特殊殊设施等方面的感受和要求。施等方面的感受和要求。8-4 定性研究与定量研究定性研究与定量研究School of Environment Science
72、s & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学2、定性研究的局限性、定性研究的局限性 首先，定性数据首先，定性数据来自于被来自于被调查者的主者的主观感受感受，这些感受容些感受容易受到易受到时间和和环境的影响，甚至会受到被境的影响，甚至会受到被调查者当者当时的心境、的心境、情情绪的影响，从而影响到定性研究的的影响，从而影响到定性研究的可信度可信度。 其次，定性数据的整理及其次，定性数据的整理及结果描述容易受到果描述容易受到调查人人员或研或研究者自身能力的限制。究者自身能力的限制。8-4 定
73、性研究与定量研究定性研究与定量研究School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学3、定性研究的主要方法、定性研究的主要方法 在定性研究中，最常用的方法是在定性研究中，最常用的方法是小小组访谈法，法，实践中，也被践中，也被称称为客客户恳谈会或者征求意会或者征求意见会等。会等。 小小组访谈法是指由研究人法是指由研究人员组织少量的被少量的被调查者（一般不者（一般不超超过10人），引人），引导他他们就事先就事先设定的定的研究主研究主题展开
74、充分而深入展开充分而深入的探的探讨。研究人。研究人员借此可以了解被借此可以了解被调查者者对项目方案或者其中目方案或者其中某个局部某个局部问题的看法、意的看法、意见及理由，及理由，进而而对所所拟定方案的定方案的进行行修改，使它更修改，使它更贴近近实际需求。需求。8-4 定性研究与定量研究定性研究与定量研究School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、定量研究二、定量研究 1、定量研究的含、定量研究的含义 定量研究是一种运用定量研
75、究是一种运用统计与分析方法统计与分析方法对市场调查数据进行对市场调查数据进行数量关系数量关系的分析，并比较精确地揭示出的分析，并比较精确地揭示出市场各种变量之间的相市场各种变量之间的相互关系及具体数值互关系及具体数值的研究方法。的研究方法。 统计分析方法有两大类，一是描述性统计，二是推断统计。统计分析方法有两大类，一是描述性统计，二是推断统计。 8-4 定性研究与定量研究定性研究与定量研究School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业
76、大学2、描述性、描述性统计 描述性描述性统计主要是主要是采取定量表达方式来描采取定量表达方式来描绘样本本的基本特征。的基本特征。这些定量表达方式既可以是些定量表达方式既可以是直直观的表格和的表格和图形形，也可以是具体的，也可以是具体的数数值。 1）单项频数分布和交叉分数分布和交叉分组频数分布数分布 单项频数分布是按一个数分布是按一个变量将几个不重叠量将几个不重叠组中的某中的某类数据的数据的频数加以数加以汇总，可制成，可制成单项频数分布表数分布表，也可以制成，也可以制成柱形柱形图、饼性性图或或线形形图等。等。8-4 定性研究与定量研究定性研究与定量研究School of Environment
77、Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学2、描述性、描述性统计 1）单项频数分布和交叉分数分布和交叉分组频数分布数分布 交叉分组频数分布可以描述交叉分组频数分布可以描述两个变量之间两个变量之间的关系，这种情况在的关系，这种情况在市场调查中也比较常见，可以通过市场调查中也比较常见，可以通过绘制频数分布表及频数分布图绘制频数分布表及频数分布图来来表示。表示。 2）数）数值方法方法 用数用数值的形式的形式将某些将某些变量的特征表示出来也是常用的描述性量的特征表示出来也是常用
78、的描述性统计方法。一般常用的数方法。一般常用的数值有有平均数、中位数、众数以及平均数、中位数、众数以及标准差、方准差、方差和全距等。差和全距等。8-4 定性研究与定量研究定性研究与定量研究School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学3、推断、推断统计 推断推断统计是通是通过小小样本的本的调查结果推果推测出某一整体的一般特出某一整体的一般特征或者通征或者通过研究近期的数据来研究近期的数据来预测未来的未来的发展。也了解到两个展。也了
79、解到两个变量量或多个或多个变量之量之间相互关系和相关程度。相互关系和相关程度。 （1 1）时间序列法序列法 时间序列法利用序列法利用过去的数据或去的数据或资料料，寻找找数据与数据与时间之之间的关的关系，来系，来预测未来的未来的值。过去和未来的状去和未来的状态仅是是时间的函数。的函数。时间序序列法列法进一步分一步分为如下几如下几类：1 1）简单平均法（算平均法（算术）；）；2 2）移）移动平均平均法；法；3 3）指数平滑法）指数平滑法 。 8-4 定性研究与定量研究定性研究与定量研究School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测
80、绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学3、推断、推断统计（1 1）时间序列法序列法 指数平滑法指数平滑法 ：本期本期预测值=平滑指数平滑指数前期前期实际销售量售量+（1-平滑指数）平滑指数）前期前期预测值平滑指数平滑指数是新旧数据在平滑是新旧数据在平滑过程中的分配比率程中的分配比率平滑指数平滑指数愈小，新数据所占比重越小愈小，新数据所占比重越小平滑指数平滑指数愈大，新数据所占比重越大愈大，新数据所占比重越大8-4 定性研究与定量研究定性研究与定量研究School of Environment Sciences & Spatial In
81、formatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学3、推断、推断统计（1 1）时间序列法序列法8-4 定性研究与定量研究定性研究与定量研究School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学2006年某市商品住宅年某市商品住宅实际销售量售量为410万平方米，万平方米，预测销售量售量为380万平方米。万平方米。如果平滑指数如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法用
82、指数平滑法预测的的2007年年该城市商品住宅城市商品住宅销售量售量为（）（）万平方米。万平方米。A、390.5B、399.5C、523.5D、543.03、推断、推断统计 （2）回）回归分析法分析法 回回归分析法是定量分析法是定量预测方法中最方法中最简单、最常用的分析工具。、最常用的分析工具。这种方法是以大量的数据种方法是以大量的数据为基基础，利用，利用预测对象和影响因素之象和影响因素之间的因的因果关系，建立果关系，建立回回归方程式方程式来来进行行预测。回。回归分析法可以揭示分析法可以揭示预测值与与变量之量之间的相关关系，并可以用相关系数来表明他的相关关系，并可以用相关系数来表明他们之之间相关
83、关相关关系的密切程度和影响方式。系的密切程度和影响方式。这种定量方法具有比种定量方法具有比较高的可信度。高的可信度。8-4 定性研究与定量研究定性研究与定量研究School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学归纳小结归纳小结
84、 1 、房地产市场研究的概念和意义。房地产市场相关知识及房地房地产市场研究的概念和意义。房地产市场相关知识及房地产市场研究。房地产市场研究是运用市场研究的一般原理并结合房产市场研究。房地产市场研究是运用市场研究的一般原理并结合房地产市场的特定内容和运行特点，采用一定的市场调查方法，获得地产市场的特定内容和运行特点，采用一定的市场调查方法，获得有关房地产市场参与者、房地产产品、市场运行状况以及环境变量有关房地产市场参与者、房地产产品、市场运行状况以及环境变量等信息，通过对这些信息的处理和分析为房地产投资决策提供依据等信息，通过对这些信息的处理和分析为房地产投资决策提供依据的活动。的活动。 房地产
85、市场是一个房地产市场是一个低效率的市场低效率的市场，获取和研究市场信息对房地，获取和研究市场信息对房地产投资决策有着重要意义。房地产市场研究可以为房地产投资者提产投资决策有着重要意义。房地产市场研究可以为房地产投资者提供全面的市场信息；可以帮助投资者把握投资机会，制定有效的投供全面的市场信息；可以帮助投资者把握投资机会，制定有效的投资策略；有利于投资者做出合理决策。资策略；有利于投资者做出合理决策。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology
86、 中国矿业大学归纳小结归纳小结 2、房地、房地产市市场研究的基本步研究的基本步骤及研究方案的及研究方案的设计原原则。 房地房地产市市场研究的基本步研究的基本步骤包括确定研究目包括确定研究目标；研究方案的；研究方案的设计；资料的收集方法、相关料的收集方法、相关问卷的卷的设计、样本的本的设计；试探性探性调查；数据的收集和整理；数据的分析；提出研究数据的收集和整理；数据的分析；提出研究报告。告。 研究方案的研究方案的设计应遵循可操作性、指向性和灵活性原遵循可操作性、指向性和灵活性原则。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘
87、学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学归纳小结归纳小结 3、市场研究的内容。房地产市场研究的内容有市场研究的内容。房地产市场研究的内容有市场调查和市场市场调查和市场预测两方面的内容。预测两方面的内容。在市场调查中又具体包含了投资环境调查和市在市场调查中又具体包含了投资环境调查和市场状况调查。房地产投资环境调查是对影响房地产投资的政治、经场状况调查。房地产投资环境调查是对影响房地产投资的政治、经济、文化、自然地理环境等因素的调查；房地产市场状况调查是对济、文化、自然地理环境等因素的调查；房地产市场状况调查是对市场需求、市场价格、消费者、竞
88、争者所作的调查，还有市场吸纳市场需求、市场价格、消费者、竞争者所作的调查，还有市场吸纳速度的调查。市场预测是在房地产市场调查的基础上，根据投资分速度的调查。市场预测是在房地产市场调查的基础上，根据投资分析的需要使用定性或定量的分析工具对房地产市场某些变量将来的析的需要使用定性或定量的分析工具对房地产市场某些变量将来的发展趋势做出推断，为投资者提供决策的依据。发展趋势做出推断，为投资者提供决策的依据。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology
89、 中国矿业大学归纳小结归纳小结 4、房地产市场研究资料的收集方法。研究资料可以分为房地产市场研究资料的收集方法。研究资料可以分为第一手第一手资料和第二手资料。资料和第二手资料。第一手资料是指为所要研究的问题所专门收集第一手资料是指为所要研究的问题所专门收集的资料，主要通过现场调研的途径来获取。具体可以通过的资料，主要通过现场调研的途径来获取。具体可以通过“交流法交流法”、“观察法观察法”和和“实验法实验法”进行。最常用的交流法是做进行。最常用的交流法是做问卷调查。问卷调查。在实践中应根据研究问题的需要决定采用封闭式问卷还是开放式问在实践中应根据研究问题的需要决定采用封闭式问卷还是开放式问卷，同
90、时要注意样本的选择。第二手资料是指因其他特定目的而收卷，同时要注意样本的选择。第二手资料是指因其他特定目的而收集整理的或是其他项目已拥有的，但与所要研究的问题有一定关系集整理的或是其他项目已拥有的，但与所要研究的问题有一定关系的资料。收集第二手资料可以通过官方统计资料、专业性报纸期刊、的资料。收集第二手资料可以通过官方统计资料、专业性报纸期刊、房地产行业协会以及相关学会等途径，具有房地产行业协会以及相关学会等途径，具有成本低、来源广成本低、来源广的优点。的优点。 School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China
91、University of Mining & Technology 中国矿业大学归纳小结归纳小结 5、定性研究和定量研究。定性研究指的是对相关房地产市场参定性研究和定量研究。定性研究指的是对相关房地产市场参与者的与者的基本特征、行为动机、倾向性和有关态度、反应和感觉基本特征、行为动机、倾向性和有关态度、反应和感觉等方等方面资料进行市场调研的方法。因为这些信息很难用数据表达，所以，面资料进行市场调研的方法。因为这些信息很难用数据表达，所以，尽管定性研究具有主观性大的缺陷，但仍然是不可或缺的重要研究尽管定性研究具有主观性大的缺陷，但仍然是不可或缺的重要研究方法。定量研究是一种运用统计与分析方法对方
92、法。定量研究是一种运用统计与分析方法对市场调查数据进行数市场调查数据进行数量关系量关系的分析，并比较精确地揭示出市场各种变量之间的相互关系的分析，并比较精确地揭示出市场各种变量之间的相互关系及具体数值的研究方法。这是一种在市场研究中运用广泛的研究方及具体数值的研究方法。这是一种在市场研究中运用广泛的研究方法，它可以用非常清晰、准确、直观的数据或图表形式将相关的市法，它可以用非常清晰、准确、直观的数据或图表形式将相关的市场信息反映出来，给决策者提供比较可靠的依据。场信息反映出来，给决策者提供比较可靠的依据。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学课后作业及思考课后作业及思考1、课后思考：后思考： 为什么说房地产市场是低效率市场？房地产市场研究有何重要为什么说房地产市场是低效率市场？房地产市场研究有何重要意义？房地产市场研究的主要步骤有哪些？房地产市场研究的主要意义？房地产市场研究的主要步骤有哪些？房地产市场研究的主要包括哪些内容？什么是房地产市场定性研究和定量研究？包括哪些内容？什么是房地产市场定性研究和定量研究？
