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1、1九洲远景商业管理机构简介九洲远景商业管理机构简介九洲遠景商業管理機九洲遠景商業管理機構構十二种购物中心类型十二种购物中心类型九洲远景商业管理机构九洲远景商业管理机构上海上海 2010年年11月月20日日赢商网10月福利用户成功上传资料后除可获得既定的赢商币回馈外，还可赢取额外赢商币大礼包：1、上传满5份，额外奖励赢商币100个2、上传满10份，额外奖励赢商币200个3、上传满15份，额外奖励赢商币300个奖励的赢商币币值以成功上传资料数量的20倍依次累加，上不封顶！1本文件是专门为保利地产书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况
2、是事先得到本文件是专门为保利地产书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业管理机构的书面同意。九洲远景商业管理机构的书面同意。目目 录录A.购物中心类型定义购物中心类型定义 B.城市中心典型案例城市中心典型案例 深圳万象城深圳万象城C.购物中心类型及价值定位筛选模型购物中心类型及价值定位筛选模型D.Testing Time E. F. 2A. 购物中心类型定义购物中心类型定义3购物中心的定义购物中心的定义“一组建于某一场所的、建筑统一的商业机构，一组建于某一场所的、建筑统一的商业机构，这一场所是作为一个经营单元
3、来统一规划、开发、拥有和管理的，这一场所是作为一个经营单元来统一规划、开发、拥有和管理的，其位置、规模和商店类型与所服务的商业区域密切相关，其位置、规模和商店类型与所服务的商业区域密切相关，经营单元根据商业类型和总体规模在场地内提供相应的停车服务，经营单元根据商业类型和总体规模在场地内提供相应的停车服务，一个购物中心至少有三个以上的商业机构。一个购物中心至少有三个以上的商业机构。” 美国城市土地利用协会美国城市土地利用协会（ULI）1947/19994一座好的购物中心具备以下的特点一座好的购物中心具备以下的特点建筑经过统一处理建筑经过统一处理场地内有足够的停车位场地内有足够的停车位具有商品运输
4、服务设施具有商品运输服务设施改善环境改善环境大量店面大量店面提供与购物有关的活动场所提供与购物有关的活动场所有显著的特色和强烈的场所感有显著的特色和强烈的场所感5功能诉求功能诉求情感诉求情感诉求一次性购足一次性购足(= 品种齐全品种齐全)专业化专业化(= 有限品种有限品种)零售公园零售公园零售公园零售公园能量中心能量中心城市中心城市中心超级地区超级地区中心中心邻里中心邻里中心区域中心区域中心九洲远景购物中心的分类九洲远景购物中心的分类休闲娱乐休闲娱乐中心中心生活时尚生活时尚中心中心美食中心美食中心主题购物主题购物中心中心工厂直销工厂直销中心中心专业市场专业市场中心中心在总结美英等国购物中心发展
5、形态及其专业协会相关定义的基础上，在总结美英等国购物中心发展形态及其专业协会相关定义的基础上，九洲远景总结定义了具有典型意义的十二种购物中心类型九洲远景总结定义了具有典型意义的十二种购物中心类型注：以上定位矩阵图为典型意义的描述，不属于严格定义；实际应用中，各购物中心会依据具体的内外部因素制定行业覆盖范围和功能组合，在定位图的落注：以上定位矩阵图为典型意义的描述，不属于严格定义；实际应用中，各购物中心会依据具体的内外部因素制定行业覆盖范围和功能组合，在定位图的落位可能会与上图有所不同位可能会与上图有所不同6九洲远景从目标消费者、选址、商业组合、购物娱乐倾向性以及消九洲远景从目标消费者、选址、商
6、业组合、购物娱乐倾向性以及消费者沟通方面来描述十二种购物中心不同的特性费者沟通方面来描述十二种购物中心不同的特性Residential Shopping Mall邻里购物中心邻里购物中心43Regional Shopping Center地区购物中心地区购物中心1City Center城市购物中心城市购物中心10Specialty Mall专业市场购物中心专业市场购物中心9Outlets center工厂直销中心工厂直销中心 Retail Park购物公园购物公园5Entertainment center娱乐中心娱乐中心8Power Center能量中心能量中心6Super Regional
7、Shopping Center超级地区购物中心超级地区购物中心2Lifestyle Center生活时尚中心生活时尚中心7购物中心定义模型购物中心定义模型购物购物娱乐倾向性娱乐倾向性商业组合商业组合目标消费者目标消费者消费者沟通消费者沟通选址选址购物中心类型购物中心类型11Meal Mall美食中心美食中心12Theme shopping center主题购物中心主题购物中心7不同的营销要素内容，购物中心向消费者呈现着不同的核心价值和不同的营销要素内容，购物中心向消费者呈现着不同的核心价值和形态形态购物中心购物中心营销要素营销要素商业组合商业组合选址条件选址条件消费者沟通消费者沟通购物与娱乐的
8、倾向性购物与娱乐的倾向性通常有多少个主力店通常有多少个主力店主力店的类型构成是怎样的，包括行业主力店的类型构成是怎样的，包括行业类型和业态形式类型和业态形式主力店的面积占比是多少主力店的面积占比是多少整体的功能组合中，购物、餐饮、娱乐整体的功能组合中，购物、餐饮、娱乐的比例构成是怎样的的比例构成是怎样的处于怎样的城市区位和商圈特性处于怎样的城市区位和商圈特性位于市中心区、郊区、新区、居民社位于市中心区、郊区、新区、居民社区区商圈内消费者人口特点商圈内消费者人口特点交通条件（位于城市交通干道、区域交通交通条件（位于城市交通干道、区域交通干道或社区交通主道），公共交通情况干道或社区交通主道），公共
9、交通情况场地面积、建筑面积的大小场地面积、建筑面积的大小所需要覆盖的有效商圈范围大小所需要覆盖的有效商圈范围大小所采取的建筑形式特征，封闭或开放，所采取的建筑形式特征，封闭或开放，楼层数量楼层数量动线安排、出入口设置动线安排、出入口设置停车场地上或地下的设置方式，停车位停车场地上或地下的设置方式，停车位数量及其面积数量及其面积景观设计、视觉设计景观设计、视觉设计消费者的消费行为是以购物为主要内容消费者的消费行为是以购物为主要内容还是以休闲娱乐为主要内容还是以休闲娱乐为主要内容以满足个人的自我实现需求为主还是以以满足个人的自我实现需求为主还是以满足家庭基本生活需求为主满足家庭基本生活需求为主感性
10、成份更多还是更关注性价比的理性感性成份更多还是更关注性价比的理性消费行为消费行为81资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究城市购物中心城市购物中心城市购物中心城市购物中心 / City Center商业组合商业组合选址条件选址条件消费者沟通消费者沟通购物与娱乐的倾向性购物与娱乐的倾向性9城市购物中心城市购物中心 / City Center 位于市中心，通常是提供以购物为主的、位于市中心，通常是提供以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一站式消费场所含有休闲娱乐成份的一站式消费场所选址选址主力店主力店主力店行业主力店行业商业组合商业组合购物与娱乐购物
11、与娱乐倾向倾向功能组合功能组合 %消费者沟通消费者沟通核心价值核心价值位于城市中位于城市中心区域心区域城市中心主城市中心主干道旁干道旁6-20万平米万平米核心商圈核心商圈3公里，次级公里，次级商圈商圈6公里，公里，三级商圈三级商圈40公里以上，公里以上，覆盖三级商覆盖三级商圈圈目标消费者目标消费者为大众消费为大众消费群或某一细群或某一细分市场分市场提供以购物提供以购物为主的、含为主的、含有餐饮有餐饮/休闲休闲娱乐成份的、娱乐成份的、一站式购足一站式购足的消费中心的消费中心提供社交、提供社交、家庭活动与家庭活动与其他附加价其他附加价值值随机性消费随机性消费模式模式购物购物60-70%餐饮餐饮15
12、-25%休闲娱乐休闲娱乐10-15%多与写字楼多与写字楼及酒店形成及酒店形成综合体综合体3-5个主力个主力店店主力店通常主力店通常为百货公司、为百货公司、主题餐饮区、主题餐饮区、电影院及其电影院及其他主题室内他主题室内娱乐娱乐主力店占比主力店占比40-60%以服装、休以服装、休闲娱乐、餐闲娱乐、餐饮为主饮为主购物为主，购物为主，体现自我实体现自我实现诉求，感现诉求，感性成份较大性成份较大以封闭型的独以封闭型的独立建筑体为主立建筑体为主(big-box)，有，有多个中庭多个中庭楼层楼层3层以上，层以上，多以垂直性交多以垂直性交通配合滚梯通配合滚梯主出入口外有主出入口外有多出入口多出入口地下停车场
13、，地下停车场，500个停车位个停车位以上以上1资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究城市购物中心城市购物中心10资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究案例列举案例列举上海世茂百联广场上海世茂百联广场上海来福士广场上海来福士广场上海正大广场上海正大广场11资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究案例列举案例列举深圳万象城深圳万象城北京新东新天地北京新东新天地12超级地区购物中心超级地区购物中心 / Super Regional Center 通
14、常位于郊区或新区，通常位于郊区或新区，具有较大的体量，向消费者提供以购物为主的、含有休闲娱乐成份具有较大的体量，向消费者提供以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一站式消费中心的一站式消费中心选址选址主力店主力店主力店行业主力店行业商业组合商业组合功能组合功能组合 %消费者沟通消费者沟通核心价值核心价值位于郊区、位于郊区、城乡接合部城乡接合部或新区或新区城市主干道城市主干道或高速公路或高速公路出口处出口处超过超过8万平米万平米核心商圈核心商圈3公公里，次级商里，次级商圈圈6公里，三公里，三级商圈级商圈30公公里或以上，里或以上，覆盖三级商覆盖三级商圈圈目标消费者通目标消费者通常为大众消费常为大众消费
15、群群提供以购物为提供以购物为主的、含有餐主的、含有餐饮娱乐成份的饮娱乐成份的一站式购足的一站式购足的消费中心消费中心提供社交、家提供社交、家庭活动与其他庭活动与其他附加价值附加价值随机性随机性消费模消费模式式+目的性消目的性消费模式费模式 3-5个主力个主力店店 折扣型主力折扣型主力店为主，通店为主，通常为百货、常为百货、GMS、大卖、大卖场、品类专场、品类专营店、电影营店、电影院以及其他院以及其他室内娱乐室内娱乐 主力店占比主力店占比40-60%以服装、家以服装、家居、电子、居、电子、娱乐休闲、娱乐休闲、食品杂货为食品杂货为主主购物为主，购物为主，体现自我实体现自我实现诉求，感现诉求，感性与
16、理性购性与理性购物较平衡物较平衡以封闭型的独以封闭型的独立建筑体为主，立建筑体为主，有多个中庭有多个中庭楼层以三层以楼层以三层以下为主，主要下为主，主要为二层为二层多采用滚梯交多采用滚梯交通通多主出入口多主出入口停车场巨大，停车场巨大， 1000个停车个停车位以上位以上 购物购物60-70% 餐饮餐饮10-20% 休闲娱乐休闲娱乐15-20% 多与写字多与写字楼及酒店形楼及酒店形成综合体成综合体购物与娱乐购物与娱乐倾向倾向2资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究超级地区购物中心超级地区购物中心13资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BC
17、SC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究案例列举案例列举上海万达广场上海万达广场上海港汇广场上海港汇广场14资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究案例列举案例列举北京金源时代购物中心北京金源时代购物中心上海龙之梦购物中心上海龙之梦购物中心15地区购物中心地区购物中心/ Regional Shopping Center聚焦于较小的商圈，提聚焦于较小的商圈，提供相对齐全的消费选择，而消费者行为趋于功能性采购供相对齐全的消费选择，而消费者行为趋于功能性采购选址选址主力店主力店主力店行业主力店行业商业组合商业组合功能组合功能组合 %消费者沟通消费
18、者沟通核心价值核心价值位于区域中位于区域中心心区域中心主区域中心主干道旁干道旁5-8万平米万平米核心商圈核心商圈3公里，次级公里，次级商圈商圈6公里，公里，三级三级10公里公里目标消费者目标消费者为大众消费为大众消费群或细分市群或细分市场场以购物为主以购物为主的、含有餐的、含有餐饮休闲娱乐饮休闲娱乐成份成份提供社交、提供社交、家庭活动场家庭活动场所及其他附所及其他附加价值加价值随机性消费随机性消费模式模式2-3个主力个主力店店主力店通常主力店通常为百货、为百货、GMS、大卖、大卖场，次主力场，次主力店为品类专店为品类专营店营店主力店占比主力店占比40-60%以服装、家以服装、家居、电子、居、电
19、子、食品杂货为食品杂货为主主购物为主，购物为主，体现自我实体现自我实现诉求，感现诉求，感性购物为主性购物为主以封闭型的以封闭型的独立建筑体独立建筑体为主，有中为主，有中庭庭 3-6层为主层为主 垂直性交通垂直性交通配合滚梯配合滚梯 一个主出入一个主出入口，附有其口，附有其他出入口他出入口 较大的停车较大的停车场，场， 500个个停车位以上停车位以上购物购物60-70%餐饮餐饮15-25%休闲娱乐休闲娱乐10-15%会与酒店和会与酒店和写字楼形成写字楼形成综合体综合体购物与娱乐购物与娱乐倾向倾向3资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究地区购物中
20、心地区购物中心16资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究案例列举案例列举上海大宁国际广场上海大宁国际广场上海百联西郊购物中心上海百联西郊购物中心北京龙德广场北京龙德广场17资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究案例列举案例列举深圳深圳 Coco Park深圳南山海岸城深圳南山海岸城深圳中信城市广场深圳中信城市广场18邻里购物中心邻里购物中心/ Residential Shopping Mall是一种相对传统的模式，是一种相对传统的模式，由于其清晰的便利性和功能性价值定位，在许多国家有着较普及
21、的由于其清晰的便利性和功能性价值定位，在许多国家有着较普及的应用应用选址选址主力店主力店主力店行业主力店行业商业组合商业组合功能组合功能组合 %消费者沟通消费者沟通核心价值核心价值居民区附近居民区附近位于社区主位于社区主干道旁干道旁面积为面积为0.5-4万平米万平米核心商圈核心商圈1.5公里，公里，次级商圈次级商圈3公里公里，对三，对三级商圈的带级商圈的带动力很弱动力很弱目标消费者目标消费者为社区居民，为社区居民，以家庭主妇以家庭主妇为主为主提供日常生提供日常生活用品购物活用品购物和配套服务和配套服务便利和个人便利和个人效率效率目的地购物目的地购物模式模式1-2个主力个主力店店主力店通常主力店
22、通常大卖场、超大卖场、超市、市、GMS主力店占比主力店占比40-60%以日常用品、以日常用品、食品为主食品为主购物为主，购物为主，满足基本需满足基本需求的购物行求的购物行为，理性购为，理性购物物封闭型底商封闭型底商群楼群楼或独立或独立建筑体建筑体不超过四层不超过四层没有中庭没有中庭双出入口双出入口停车场较小停车场较小200个停车个停车位以上位以上购物购物70-80%餐饮餐饮10-15%休闲娱乐休闲娱乐3-5%服务服务5-10%购物与娱乐购物与娱乐倾向倾向4资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究邻里购物中心邻里购物中心赢商网10月福利用户成功上
23、传资料后除可获得既定的赢商币回馈外，还可赢取额外赢商币大礼包：1、上传满5份，额外奖励赢商币100个2、上传满10份，额外奖励赢商币200个3、上传满15份，额外奖励赢商币300个奖励的赢商币币值以成功上传资料数量的20倍依次累加，上不封顶！19资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究案例列举案例列举深圳欢乐颂购物中心深圳欢乐颂购物中心上海金桥购物中心上海金桥购物中心20购物公园购物公园/ Retail Park是一种位于郊区或新区的、大体量的，具有是一种位于郊区或新区的、大体量的，具有浓厚的休闲娱乐特征的购物场所，赋予消费过程更多轻松与愉悦的
24、浓厚的休闲娱乐特征的购物场所，赋予消费过程更多轻松与愉悦的体验体验选址选址主力店主力店主力店行业主力店行业商业组合商业组合功能组合功能组合 %消费者沟通消费者沟通核心价值核心价值位于郊区、位于郊区、城乡接合部城乡接合部或新区或新区城市主干道城市主干道或高速公路或高速公路出口处出口处超过超过8万平万平米米核心商圈核心商圈3公里，次级公里，次级商圈商圈6公里，公里，三级商圈三级商圈50公里或以上公里或以上目标消费者目标消费者为大众消费为大众消费群群具有浓厚的具有浓厚的休闲娱乐特休闲娱乐特征的购物场征的购物场所所提供社交，提供社交，个人与家庭个人与家庭的休闲娱乐的休闲娱乐目的地消费目的地消费模式模式
25、3-5个以上主个以上主力店力店主力店通常主力店通常为为2个户外娱个户外娱乐主题，如乐主题，如人造海滩、人造海滩、溜冰场等，溜冰场等，以其他主题以其他主题如购物、餐如购物、餐饮作为辅助饮作为辅助主力店主力店主力店占比主力店占比60-70%以大型主题以大型主题式户外娱乐、式户外娱乐、餐饮、主体餐饮、主体购物街区为购物街区为主主休闲娱乐为休闲娱乐为主，体现自主，体现自我实现诉求，我实现诉求，感性消费行感性消费行为为主为为主开放式的建筑体、开放式的建筑体、内外街区布局为内外街区布局为主主单体建筑最多为单体建筑最多为三层，多为一、三层，多为一、二层二层有地上停车场，有地上停车场，停车场巨大，停停车场巨大
26、，停车自由度大，通车自由度大，通常每个建筑体常每个建筑体/商铺都配有停车商铺都配有停车位置位置1500个停车位个停车位以上以上与交通枢纽连接与交通枢纽连接购物购物40-45%餐饮餐饮10-15%休闲娱乐休闲娱乐40%以上以上多与酒店、多与酒店、写字楼结合写字楼结合形成综合体形成综合体购物与娱乐购物与娱乐倾向倾向5资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究购物公园购物公园21资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究案例列举案例列举北京蓝色港湾北京蓝色港湾22能量中心能量中心/ Power Cente
27、r是提供一些专门品类商品的目的地购物场是提供一些专门品类商品的目的地购物场所，聚焦一个或多个商品种类，商品范围集中、产品线深，同时价所，聚焦一个或多个商品种类，商品范围集中、产品线深，同时价格具有极强的市场竞争力格具有极强的市场竞争力选址选址主力店主力店主力店行业主力店行业商业组合商业组合功能组合功能组合 %消费者沟通消费者沟通核心价值核心价值位于郊区或位于郊区或新区，交通新区，交通主干道或高主干道或高速公路出口速公路出口处处4-10万平米万平米商圈范围较商圈范围较大，核心商大，核心商圈圈3公里，公里，次级商圈次级商圈6公里，三级公里，三级商圈商圈20公里公里目标消费者目标消费者为为大众消费大
28、众消费群群专门品类专门品类商商品的目的地品的目的地购物场所购物场所高质与低价，高质与低价，个人效率个人效率目的性购物目的性购物模式模式3个以上的个以上的主力店，较主力店，较少数量的小少数量的小租户租户主力店通常主力店通常为品类专营为品类专营店、家居商店、家居商场、大卖场、场、大卖场、仓储卖场、仓储卖场、品牌折扣店品牌折扣店等等主力店比例主力店比例可高达可高达75-90%食品杂货、食品杂货、DIY、家电、家电、家居家居/家具、家具、体育用品等体育用品等为主为主购物为主，购物为主，体本需求诉体本需求诉求，理性购求，理性购物为主物为主独立建筑体独立建筑体形成的开放形成的开放式空间式空间停车场巨大，停
29、车场巨大，自由停车自由停车1000个停车个停车位以上位以上购物购物80-95%餐饮餐饮10-20%购物与娱乐购物与娱乐倾向倾向6资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究能量中心能量中心23资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究案例列举案例列举深圳欧洲城深圳欧洲城上海金桥购物中心上海金桥购物中心24生活时尚中心生活时尚中心/Lifestyle Center 为富裕人群供了一个洋溢自由开放为富裕人群供了一个洋溢自由开放氛围的目的地休闲消费场所氛围的目的地休闲消费场所选址选址主力店主力店主力店行业主
30、力店行业商业组合商业组合功能组合功能组合 %消费者沟通消费者沟通核心价值核心价值通常靠近富通常靠近富裕人群居住裕人群居住区区1.5-5万平米，万平米，但可能更大但可能更大或更小，规或更小，规模的适应范模的适应范围较宽围较宽核心商圈核心商圈1.5公里，公里，次级商圈次级商圈3公里公里目标消费者目标消费者为高收入消为高收入消费群，女性费群，女性为主为主浓厚休闲氛浓厚休闲氛围的消费场围的消费场所所自由、休闲、自由、休闲、开放、独特、开放、独特、追求新颖追求新颖目的性消费目的性消费模式模式主力店比例主力店比例约为约为0-50%（可能（可能不设主力店）不设主力店）通常会有书通常会有书店、小型百店、小型百
31、货店、高档货店、高档/时尚连锁专时尚连锁专卖店、影院、卖店、影院、餐厅等餐厅等服装、家具服装、家具/家居、图书家居、图书音像、餐饮音像、餐饮娱乐娱乐休闲为主，休闲为主，体现自我实体现自我实现诉求，感现诉求，感性消费为主性消费为主开放的物业建开放的物业建筑体形式筑体形式购物中心内具购物中心内具有浓郁的设计有浓郁的设计氛围氛围地上停车场，地上停车场，500个停车位个停车位以上，停车自以上，停车自由度大由度大购物购物30-40%餐饮餐饮30-40%休闲娱乐休闲娱乐30-40%购物与娱乐购物与娱乐倾向倾向7资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究生活时
32、尚中心生活时尚中心赢商网10月福利用户成功上传资料后除可获得既定的赢商币回馈外，还可赢取额外赢商币大礼包：1、上传满5份，额外奖励赢商币100个2、上传满10份，额外奖励赢商币200个3、上传满15份，额外奖励赢商币300个奖励的赢商币币值以成功上传资料数量的20倍依次累加，上不封顶！25资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究案例列举案例列举上海新天地上海新天地26资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究案例列举案例列举三里屯三里屯Village27休闲娱乐中心休闲娱乐中心 /Entertai
33、nment center以娱乐餐饮为主力店，以娱乐餐饮为主力店， 拥有拥有一个或多个娱乐主题一个或多个娱乐主题选址选址主力店主力店主力店行业主力店行业商业组合商业组合功能组合功能组合 %消费者沟通消费者沟通核心价值核心价值通常在市区，通常在市区，城市主干道城市主干道或高速公路或高速公路出口处出口处0.5-4万平米万平米核心商圈核心商圈3公里，次级公里，次级商圈商圈6公里，公里，三级商圈三级商圈40公里以上公里以上目标消费者目标消费者为为大众大众消费消费者和旅游者者和旅游者或细分市场或细分市场创造休闲、创造休闲、娱乐的氛围娱乐的氛围目的地消费目的地消费模式模式通常拥有通常拥有至至少一个娱乐少一个
34、娱乐主题主题娱乐、餐饮娱乐、餐饮娱乐为主，娱乐为主，体现自我实体现自我实现诉求，感现诉求，感性消费为主性消费为主 通常为封闭通常为封闭式建筑，适式建筑，适应性较广应性较广 其主题反映其主题反映在设计和商在设计和商品中品中 巨大停车场，巨大停车场， 500个停车个停车位以上位以上8购物购物10%餐饮餐饮30-40%娱乐娱乐50%以以上上通常与酒店通常与酒店结合形成综结合形成综合体合体购物与娱乐购物与娱乐倾向倾向资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究休闲娱乐中心休闲娱乐中心28资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈
35、, 案头研究案头研究案例列举案例列举圣詹姆士发电厂圣詹姆士发电厂 St. James Power station29工厂直销中心工厂直销中心/Outlets center提供知名品牌服装的工厂直接销售，提供知名品牌服装的工厂直接销售，其极低的折扣具有很强的价值吸引力其极低的折扣具有很强的价值吸引力选址选址主力店主力店主力店行业主力店行业商业组合商业组合功能组合功能组合 %消费者沟通消费者沟通核心价值核心价值通常在远离通常在远离市中心的郊市中心的郊区，城市主区，城市主干道或高速干道或高速公路出口处公路出口处0.5-4万平米万平米核心商圈核心商圈3公里，次级公里，次级商圈商圈6公里，公里，三级商圈
36、三级商圈30公里以上公里以上目标消费者目标消费者为为大众消费大众消费群群提供提供极具吸极具吸引力的低折引力的低折扣品牌服装扣品牌服装等商品等商品高质与低价高质与低价目的地购物目的地购物模式模式购物购物95%餐饮餐饮0-5%通常无主力通常无主力店，但拥有店，但拥有具号召力的具号召力的品牌品牌众多品牌商众多品牌商品的工厂直品的工厂直销店组成销店组成服装服装物业建筑形物业建筑形式通常为封式通常为封闭式的闭式的有巨大停车有巨大停车场，场， 500个个停车位以上停车位以上9休闲为主，休闲为主，极强的理性极强的理性消费消费购物与娱乐购物与娱乐倾向倾向资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外
37、部访谈外部访谈, 案头研究案头研究Outlets Center30资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究案例列举案例列举上海百联青浦奥特莱斯上海百联青浦奥特莱斯北京燕莎奥特莱斯购物中心北京燕莎奥特莱斯购物中心 31专业市场购物中心专业市场购物中心/ Specialty Mall以经营某个品类为主，无主力店以经营某个品类为主，无主力店选址选址主力店主力店主力店行业主力店行业商业组合商业组合功能组合功能组合 %消费者沟通消费者沟通核心价值核心价值选址适应性选址适应性较广较广市区面积通市区面积通常在常在0.4-2万万平米，郊区平米，郊区通常为通常为
38、4-8万平米万平米核心商圈核心商圈3公里，次级公里，次级商圈商圈6公里，公里，三级商圈三级商圈40公里以上公里以上单个主题的单个主题的购物中心购物中心或或成行成市成行成市目的地购物目的地购物模式模式购物购物80%餐饮餐饮5-10%娱乐娱乐0-10%通常与酒店、通常与酒店、写字楼结合写字楼结合形成综合体形成综合体无主力店无主力店汽车、家居、汽车、家居、服装、电子、服装、电子、儿童、体育儿童、体育等等购物为主，购物为主，体现基本需体现基本需求满足，理求满足，理性消费为主性消费为主建筑形式多建筑形式多样化，内部样化，内部形成街区形形成街区形式式有方便的停有方便的停车设施车设施10购物与娱乐购物与娱乐
39、倾向倾向资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究专业市场购物中心专业市场购物中心32资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究案例列举案例列举上海红星美凯龙广场上海红星美凯龙广场北京太平洋数码广场北京太平洋数码广场 北京赛博数码广场北京赛博数码广场 33美食中心美食中心/Meal Mall以经营餐饮为主，主力店是大型餐饮或餐饮连以经营餐饮为主，主力店是大型餐饮或餐饮连锁店锁店选址选址主力店主力店主力店行业主力店行业商业组合商业组合功能组合功能组合 %消费者沟通消费者沟通核心价值核心价值选址适应性选
40、址适应性较广较广市区面积通市区面积通常在常在1-4万万平米，郊区平米，郊区通常为通常为4-8万平米万平米核心商圈核心商圈3公里，次级公里，次级商圈商圈6公里，公里，三级商圈三级商圈40公里以上公里以上目标消费者目标消费者为为大众大众消费消费者和旅游者者和旅游者或细分市场或细分市场目的地消费目的地消费模式模式购物购物10-15%餐饮餐饮60%以以上上娱乐娱乐20-30%大型餐饮或大型餐饮或餐饮连锁店餐饮连锁店中西式正餐，中西式正餐，快餐，特色快餐，特色餐饮，休闲餐饮，休闲食品，咖啡，食品，咖啡，茶馆，娱乐茶馆，娱乐项目等项目等餐饮娱乐为餐饮娱乐为主，满足基主，满足基本需求，也本需求，也可体现自我
41、可体现自我实现诉求实现诉求,感感性和理性消性和理性消费兼有费兼有 建筑形式多建筑形式多样化，内部样化，内部形成街区形形成街区形式式 交通方便交通方便,车位充足车位充足11购物与娱乐购物与娱乐倾向倾向资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究美食中心美食中心34资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究天津食品街天津食品街浦东国际美食城浦东国际美食城案例列举案例列举35主题购物中心主题购物中心 / Theme Shopping Center以某一主题为内核，配置以某一主题为内核，配置相应的购物、餐饮及
42、休闲娱乐业态，并注重主题情景的营造相应的购物、餐饮及休闲娱乐业态，并注重主题情景的营造选址选址主力店主力店主力店行业主力店行业商业组合商业组合购物与娱乐购物与娱乐倾向倾向功能组合功能组合 %消费者沟通消费者沟通核心价值核心价值位于城市中位于城市中心区域心区域3-6万平米，万平米，但可能更大但可能更大或更小，规或更小，规模的适应范模的适应范围较宽围较宽覆盖三级商覆盖三级商圈，核心商圈，核心商圈圈3公里，公里，次级商圈次级商圈6公里，三级公里，三级商圈商圈40公里公里以上以上目标消费者目标消费者为中高端消为中高端消费群或某一费群或某一细分市场细分市场提供以购物提供以购物为主的、含为主的、含有餐饮有
43、餐饮/休休闲娱乐成份闲娱乐成份的、一站式的、一站式购足的消费购足的消费中心中心提供社交、提供社交、文化、家庭文化、家庭或其他附加或其他附加价值价值追求精神层追求精神层面及物质层面及物质层面的双重满面的双重满足足购物购物30-50%餐饮餐饮15-25%休闲娱乐休闲娱乐15-25%多融入主题多融入主题性的展示、性的展示、互动等主题互动等主题活动活动1-2个主力个主力店，次主力店，次主力店为主店为主主力店通常主力店通常为主题购物、为主题购物、主题餐饮区、主题餐饮区、娱乐及其他娱乐及其他主题室内娱主题室内娱乐乐主力店主力店/次主次主力店占比力店占比40-60%以服装、休以服装、休闲娱乐、餐闲娱乐、餐饮
44、为主饮为主购物为主，购物为主，体现自我实体现自我实现诉求，感现诉求，感性成份较大性成份较大以封闭型的独以封闭型的独立建筑体为主立建筑体为主(big-box)，有，有多个中庭多个中庭强调主题情景强调主题情景营造，增强客营造，增强客户体验户体验地下停车场，地下停车场，500个停车位个停车位以上以上12资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究主题购物中心主题购物中心36资料来源：资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈外部访谈, 案头研究案头研究案例列举案例列举香港香港K11艺术购物中心艺术购物中心上海美罗城上海美罗城37B. 城市中心典
45、型案例城市中心典型案例深圳深圳万象城万象城38功能诉求功能诉求情感诉求情感诉求一次性购足一次性购足(= 品种齐全品种齐全)专业化专业化(= 有限品种有限品种)零售公园零售公园零售公园零售公园能量中心能量中心城市中心城市中心超级地区超级地区中心中心邻里中心邻里中心区域中心区域中心九洲远景购物中心的分类九洲远景购物中心的分类休闲娱乐休闲娱乐中心中心生活时尚生活时尚中心中心美食中心美食中心主题购物主题购物中心中心工厂直销工厂直销中心中心专业市场专业市场中心中心深圳万象城是一个典型的城市中心深圳万象城是一个典型的城市中心城市中心城市中心深圳万象城深圳万象城39深圳万象城购物中心为香港华润集团在内地最大
46、的商业地产项目；深圳万象城购物中心为香港华润集团在内地最大的商业地产项目；定位为定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心物中心” 万象城购物中心简介万象城购物中心简介发展商发展商华润集团设计单位设计单位美国RTKL建筑师事物所规模规模总建筑面积18.8万平方米、营业面积12万平方米；地上5层、地下2层；商铺近300个，停车位1,030个定位定位城市购物中心；深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型购物及娱乐中心开业时间开业时间2004年12月开业城市中心城市中心深圳万象城深圳万象城商业体量巨大，并与写字楼、酒店、商业
47、体量巨大，并与写字楼、酒店、公寓等物业共同构成综合体公寓等物业共同构成综合体40万象城项目位置优越，商圈消费力较强，具备项目成功运作的良好万象城项目位置优越，商圈消费力较强，具备项目成功运作的良好外部条件外部条件项目地址项目地址项目位置项目位置周边商圈周边商圈深南大道深南大道宝安南路宝安南路万象城位于深南大道与宝安南路万象城位于深南大道与宝安南路的交汇处；周围的交汇处；周围500米内分布有米内分布有3个地铁站，并与最近的大剧场站个地铁站，并与最近的大剧场站通过地下通道实现直接对接通过地下通道实现直接对接万象城地处深圳金融商贸核心区万象城地处深圳金融商贸核心区域，与深圳市标志性建筑域，与深圳市标
48、志性建筑“地王地王大厦大厦”隔街相对，毗邻深圳证券隔街相对，毗邻深圳证券交易所、中国人民银行、深圳发交易所、中国人民银行、深圳发展银行、香格里拉、彭年希尔顿、展银行、香格里拉、彭年希尔顿、丽晶等酒店；丽晶等酒店；核心商圈内人流量大，以收入较核心商圈内人流量大，以收入较高的写字楼人群为主高的写字楼人群为主城市中心城市中心深圳万象城深圳万象城位于城市中心位置位于城市中心位置41目标消费者目标消费者周边写字楼白领中高收入的深圳居民外地游客市场定位市场定位中上档次的现代化购物中心协同购物、休闲、餐饮及娱乐要素文化要素：自由、时尚、和谐、共享万象城定位于满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮和娱乐万象
49、城定位于满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮和娱乐综合需求的时尚购物中心综合需求的时尚购物中心万象城万象城娱乐娱乐购物购物高档高档低档低档中高收入深中高收入深圳居民圳居民外地游客外地游客周边写字楼周边写字楼白领白领目标消费者构成目标消费者构成城市中心城市中心深圳万象城深圳万象城目标消费者为大众消费群或某一细分市场目标消费者为大众消费群或某一细分市场体现自我实现诉求，感性成份较大体现自我实现诉求，感性成份较大42宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光效果共同营造出万象城光效果共同营造出万象城“自由自由”、“时尚时
50、尚”、“舒适舒适”的购物氛的购物氛围围内部墙壁和地内部墙壁和地面以花岗岩为面以花岗岩为主要材料，色主要材料，色调以暖色调为调以暖色调为主，给人时尚、主，给人时尚、舒适的感觉舒适的感觉宽阔的中厅设计使购物者的视野宽阔的中厅设计使购物者的视野开阔，并获得丰富视觉感受开阔，并获得丰富视觉感受由由59部扶梯，部扶梯，17部直梯，部直梯， 3部观光梯构件的垂直交部观光梯构件的垂直交通系统使各楼层之间的转通系统使各楼层之间的转换十分便利换十分便利城市中心城市中心深圳万象城深圳万象城以垂直性交通配合滚梯以垂直性交通配合滚梯43万象城设置多层停车场并实现与卖场的无缝连接，为顾客提供印象万象城设置多层停车场并实
51、现与卖场的无缝连接，为顾客提供印象深刻的消费便利，有效提高了商圈的辐射范围深刻的消费便利，有效提高了商圈的辐射范围地下及地上地下及地上1-3层均设置停车场层均设置停车场各层停车场直接与卖场进行连通各层停车场直接与卖场进行连通万象城车流动线分析万象城车流动线分析城市中心城市中心深圳万象城深圳万象城停车位充足，主出入口外有多出入口停车位充足，主出入口外有多出入口44万象城餐饮及娱乐面积占比较大，使之不仅仅满足人们购物需求，万象城餐饮及娱乐面积占比较大，使之不仅仅满足人们购物需求，同时成为人们聚会、休闲娱乐的场所同时成为人们聚会、休闲娱乐的场所万象城各商业功能面积占比万象城各商业功能面积占比万象城各
52、商业功能租户数量占比万象城各商业功能租户数量占比购物购物餐饮餐饮娱乐娱乐购物购物餐饮餐饮娱乐娱乐城市中心城市中心深圳万象城深圳万象城以购物为主以购物为主45主力店及次主力店在万象城的租户组合中占居重要地位，其面积占主力店及次主力店在万象城的租户组合中占居重要地位，其面积占比为比为52%主力店主力店其其他他次主力店次主力店主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店业态和楼层主力店、次主力店业态和楼层主力店主力店业态楼楼层芮欧百货购物B1-3F王子饭店餐饮5F嘉禾影城休闲娱乐3-4F冰纷万象冰场休闲娱乐4FOLe购物B1F次主力店次主力店顺电购物4F运动100购物4F生活本色
53、购物4F美乐汇美食广场餐饮5FNOVO购物1FEsprit购物1-2F万宁购物B1F城市中心城市中心深圳万象城深圳万象城5个主力店，主力店占比在个主力店，主力店占比在40%-60%的范围区间的范围区间46万象城购物中心的主力店在时尚的主题下覆盖多种业态，兼顾购物、万象城购物中心的主力店在时尚的主题下覆盖多种业态，兼顾购物、餐饮和休闲娱乐功能（餐饮和休闲娱乐功能（1/2）OLE为国内著名大型零售连锁企业为国内著名大型零售连锁企业“华润华润万家万家”之全新精品形象店，全面引进国际市之全新精品形象店，全面引进国际市场流行时尚消费品场流行时尚消费品提供顾客高品质商品与低价格的最优价值提供顾客高品质商品
54、与低价格的最优价值组合以及探索性的购物体验组合以及探索性的购物体验REEL百货是一家以百货是一家以18-35岁都市白领时尚岁都市白领时尚女性为主要目标消费者的生活时尚百货公女性为主要目标消费者的生活时尚百货公司，突出时尚、前卫、自由的风格司，突出时尚、前卫、自由的风格城市中心城市中心深圳万象城深圳万象城47海港饮食管理有限公司旗下海港饮食管理有限公司旗下的最高级的食府。位于深圳地的最高级的食府。位于深圳地标性建筑标性建筑华润万象城五楼，华润万象城五楼，占地面积超过占地面积超过8000平方米，平方米，一千多平方米无柱式宴会厅及一千多平方米无柱式宴会厅及层进式歌剧院设计，声、电、层进式歌剧院设计，
55、声、电、光完美结合的高科技舞台，适光完美结合的高科技舞台，适合举办各式宴会合举办各式宴会嘉禾影院由全球最大华语嘉禾影院由全球最大华语电影娱乐公司嘉禾集团投电影娱乐公司嘉禾集团投资，拥有资，拥有7个放映厅总计个放映厅总计1200个座位，为深圳规模个座位，为深圳规模最大、素质最高的电影院。最大、素质最高的电影院。全部影厅均采用国际最新、全部影厅均采用国际最新、最先进的专业电影视听设最先进的专业电影视听设备备冰纷万象真冰溜冰场总面积约冰纷万象真冰溜冰场总面积约3600平方米，其中冰面面积约平方米，其中冰面面积约1800平方米，高度超过平方米，高度超过15米，米，符合奥运标准。符合奥运标准。中国第一个
56、花样滑冰世界冠军中国第一个花样滑冰世界冠军陈露设立陈露溜冰俱乐部为溜陈露设立陈露溜冰俱乐部为溜冰爱好者提供滑冰课程冰爱好者提供滑冰课程万象城购物中心的主力店在时尚的主题下覆盖多种业态，兼顾购物、万象城购物中心的主力店在时尚的主题下覆盖多种业态，兼顾购物、餐饮和休闲娱乐功能（餐饮和休闲娱乐功能（2/2）城市中心城市中心深圳万象城深圳万象城主力店通常为百货公司、主题餐饮主力店通常为百货公司、主题餐饮区、电影院及其他主题室内娱乐区、电影院及其他主题室内娱乐48通过不同主题的次主力店租户组合，构成对主力店业态的有效通过不同主题的次主力店租户组合，构成对主力店业态的有效补充补充NOVO顺电顺电美乐汇美乐
57、汇Sport 100城市中心城市中心深圳万象城深圳万象城49C. 购物中心类型及价值定位筛选模型购物中心类型及价值定位筛选模型赢商网10月福利用户成功上传资料后除可获得既定的赢商币回馈外，还可赢取额外赢商币大礼包：1、上传满5份，额外奖励赢商币100个2、上传满10份，额外奖励赢商币200个3、上传满15份，额外奖励赢商币300个奖励的赢商币币值以成功上传资料数量的20倍依次累加，上不封顶！50通过对现有项目与所有购物中心类型进行选址条件的匹配性测试，通过对现有项目与所有购物中心类型进行选址条件的匹配性测试，快速缩小范围、找出可能的类型，以进入消费者和竞争的筛选环节快速缩小范围、找出可能的类型
58、，以进入消费者和竞争的筛选环节匹配匹配?在项目地点、交通、在项目地点、交通、面积、商圈条件方面，面积、商圈条件方面，现有项目与哪些购物现有项目与哪些购物中心类型完全不能够中心类型完全不能够匹配，哪些类型具有匹配，哪些类型具有较高的匹配性？较高的匹配性？现有项目的地点现有项目的地点现有项目的交通状况现有项目的交通状况现有项目的面积现有项目的面积现有项目要求的商圈范围现有项目要求的商圈范围可能的类型选择可能的类型选择现有项目现有项目所有可能的购物中心类型所有可能的购物中心类型可选类型的地点可选类型的地点可选类型的交通状况可选类型的交通状况可选类型的面积可选类型的面积可选类型要求的商圈范围可选类型要
59、求的商圈范围资料来源：九洲远景分析资料来源：九洲远景分析51方法举例方法举例通过与所有购物中心类型在选址条件方面进行匹配性通过与所有购物中心类型在选址条件方面进行匹配性筛选，获得与筛选，获得与*项目匹配性高的类型项目匹配性高的类型城市城市中心中心超级超级地区地区中心中心地区地区中心中心邻里邻里中心中心购物购物公园公园能量能量中心中心直销直销中心中心娱乐娱乐中心中心专业专业中心中心地地址址城市中心城市中心区域区域地区中地区中心心居民区居民区附近附近郊区郊区郊区郊区适应性适应性广广适应性适应性广广郊区、新郊区、新区、城乡区、城乡结合处结合处城乡结合城乡结合处、郊区、处、郊区、新区新区面面积积6-1
60、0万万平米平米5-8万平万平米米0.5-4万万平米平米4-10万万平米平米0.5-4万万平米平米0.5-4万万平米平米市区市区0.4-2万郊万郊区区4-8万万超过超过10万平米万平米超过超过8万万平米平米交交通通城市主干城市主干道旁道旁区域中心区域中心主干道旁主干道旁社区主社区主干道旁干道旁城市主干城市主干道道/高速高速路出口路出口城市主干城市主干道道/高速路高速路出口出口城市城市/区区域主干域主干道旁道旁适应性适应性广广城市主干城市主干道道/高速高速路出口路出口城市主干城市主干道道/高速路高速路出口出口商商圈圈可覆盖可覆盖40公里公里可覆盖可覆盖10公里公里可覆盖可覆盖3公里公里可覆盖可覆盖
61、30公里公里或以上或以上可覆盖可覆盖30公里公里或以上或以上可覆盖可覆盖40公里公里或以上或以上可覆盖可覆盖30公里公里或以上或以上可覆盖可覆盖50公里公里或以上或以上可覆盖可覆盖30公里公里或以上或以上?LS中心中心富人聚富人聚集区集区1.5-5万万平米或平米或更大面更大面积积区域区域/社社区交通区交通干道干道可覆盖可覆盖3公里公里? ?美食美食中心中心适应性适应性广广1-8万平万平米米适应性适应性广广可覆盖可覆盖6公里或公里或更大范更大范围围?资料来源：九洲远景分析资料来源：九洲远景分析主题主题购物购物中心中心适应性适应性广广3-6万平万平米米适应性适应性广广可覆盖可覆盖6公里或公里或更大范更大范围围?52通过竞争差异化的要求和消费者需求特点，从可能的类型选择中确通过竞争差异化的要求和消费者需求特点，从可能的类型选择中确定最适合的购物中心类型定位方案定最适合的购物中心类型定位方案竞争差异化竞争差异化消费者需求消费者需求购物中心定位方案购物中心定位方案1购物中心定位方案购物中心定位方案2 可能的类型选择可能的类型选择53Source:THANK YOU！赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/
