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1、沈阳太原街商业广场项目沈阳太原街商业广场项目复盘总结复盘总结沈阳万达商业广场开发有限公司二0一0年一月目 录一、沈阳太原街万达广场如期开业的成功因素二、施工过程中针对性问题的探讨三、项目完成以后的思考一、一、沈阳太原街万达广场如期开业的成功因素 沈阳太原街商业广场项目能够如期开业有沈阳太原街商业广场项目能够如期开业有沈阳太原街商业广场项目能够如期开业有沈阳太原街商业广场项目能够如期开业有如下几条根本原因：如下几条根本原因：如下几条根本原因：如下几条根本原因： 一：是董事长和集团领导决策的正确，是丁总、张一：是董事长和集团领导决策的正确，是丁总、张总及孙总领导的结果。为确保集团战略意图的实现，总
2、及孙总领导的结果。为确保集团战略意图的实现，沈阳太原街项目必须如期交付开业；沈阳太原街项目必须如期交付开业； 二：是万达集团各部门对沈阳公司鼎力支持、共同二：是万达集团各部门对沈阳公司鼎力支持、共同努力的结果。集团规划院、集团成本部、项目管理努力的结果。集团规划院、集团成本部、项目管理中心各部，集团商管、沈阳商管公司，都给予了沈中心各部，集团商管、沈阳商管公司，都给予了沈阳太原街项目极大的支援、支持与关注，才使得项阳太原街项目极大的支援、支持与关注，才使得项目取得了成功；目取得了成功； 三：沈阳项目公司在韩总的带领下，各项基础工作三：沈阳项目公司在韩总的带领下，各项基础工作做得细致；能够团结一
3、心战胜困难。做得细致；能够团结一心战胜困难。 四：沈阳公司顾全大局、充分发挥了团队的优势，四：沈阳公司顾全大局、充分发挥了团队的优势，把集团有关部门、沈阳商管公司、三大主力店、及把集团有关部门、沈阳商管公司、三大主力店、及各施工单位等各家力量整合到了一起，形成一股力各施工单位等各家力量整合到了一起，形成一股力量，共同面对和战胜困难。量，共同面对和战胜困难。 成绩的取得是集团总部各部门、项目管理中心成绩的取得是集团总部各部门、项目管理中心成绩的取得是集团总部各部门、项目管理中心成绩的取得是集团总部各部门、项目管理中心的各个部门和各兄弟公司对沈阳公司的大力支持的的各个部门和各兄弟公司对沈阳公司的大
4、力支持的的各个部门和各兄弟公司对沈阳公司的大力支持的的各个部门和各兄弟公司对沈阳公司的大力支持的结果。结果。结果。结果。 二、项目实施过程中的经验总结二、项目实施过程中的经验总结和探讨和探讨项目开发篇项目开发篇n n2009年年初，在集团和项目公司各级领导的推动下，原一期残留的三十余个小商铺得以顺利拆迁。n n我部从2009年2月5日开始至4月13日期间，协调多方审批管理部门，以最短时间完成了从规划方案审定到施工许可证等各类行政审批手续的办理。n n从2009年8月份开始，我部紧密跟踪项目进展情况。在验收条件不完备的情况下，预先办理了卫生防疫验收，消防验收、环保验收，防雷装置验收及竣工测量等竣
5、工验收手续，最终办理完成了竣工备案手续。积极配合各主力店及商管公司完成相应行政审批手续。最终，保证了城中城项目顺利开业。n n工作提示：万达商业项目历来遵循竣工即开业的原则！事前沟通，最大限度的获取相关审批负责人的理解和信任成为完成工作的关键。规划设计篇规划设计篇1 1、项目简述项目简述 位于沈阳繁华太原街商圈，临近太原街步行街、沈阳站、地位于沈阳繁华太原街商圈，临近太原街步行街、沈阳站、地铁出口、及多条公交总站，地理位置优越。总建筑面积：铁出口、及多条公交总站，地理位置优越。总建筑面积：9 9万，其中地上万，其中地上7033170331，地下，地下1950019500，地下与沃尔玛及百安居地
6、，地下与沃尔玛及百安居地下联通，总计车位下联通，总计车位750750，地上四层局部五层。布局特点：步，地上四层局部五层。布局特点：步行街回字形布置为万达首次应用，中间环绕三大主力店（影行街回字形布置为万达首次应用，中间环绕三大主力店（影院、院、ktvktv、电玩），与消防部门大力沟通后，部分参考了铁西、电玩），与消防部门大力沟通后，部分参考了铁西的消防论证结论，为如期开业争取了时间。此项目的消防论证结论，为如期开业争取了时间。此项目0808年底开年底开始地下加固施工，始地下加固施工，0909年三月正式开工，至年三月正式开工，至1111月月2020日正式开业。日正式开业。这是万达在沈阳对原太原街
7、精品店步行街项目的改建项目，这是万达在沈阳对原太原街精品店步行街项目的改建项目，短短一年时间后使得原有三个外部主力店与我们的三大主力短短一年时间后使得原有三个外部主力店与我们的三大主力店融会贯通连为一体，构成完整的第三代万达商业步行街产店融会贯通连为一体，构成完整的第三代万达商业步行街产品。开业以来已得到政府、市民的普遍认可。品。开业以来已得到政府、市民的普遍认可。2 2、设计管理经验设计管理经验 专业人员配备及设计资源管理：本项目建筑、设备、专业人员配备及设计资源管理：本项目建筑、设备、电气、结构专业各一名，其中设备、电气、结构同电气、结构专业各一名，其中设备、电气、结构同时分管两个项目的专
8、业设计管理。内外装修、景观、时分管两个项目的专业设计管理。内外装修、景观、标识导视等由建筑专业分管，人力资源紧张可想而标识导视等由建筑专业分管，人力资源紧张可想而知。针对此状况我们要求内装设计公司派驻具有经知。针对此状况我们要求内装设计公司派驻具有经验的内装设计师常驻现场，进行设计监理和设计现验的内装设计师常驻现场，进行设计监理和设计现场服务，要求主体设计单位派驻一名土建工程师，场服务，要求主体设计单位派驻一名土建工程师，负责现场的技术服务。实践证明通过充分利用现有负责现场的技术服务。实践证明通过充分利用现有外部设计资源也可以弥补部门设计人力的不足，基外部设计资源也可以弥补部门设计人力的不足，
9、基本保证了项目的最终效果。本保证了项目的最终效果。建议建议建议建议：在外装、景观、：在外装、景观、导视、泛光施工设计合同中加入定期（至少一个月）导视、泛光施工设计合同中加入定期（至少一个月）派驻有经验的专业设计师现场服务内容。派驻有经验的专业设计师现场服务内容。 计划管理：本项目的工期异常紧张，留给设计的周期基本计划管理：本项目的工期异常紧张，留给设计的周期基本属于不合理压缩周期，但为确保各个设计时间节点，特别属于不合理压缩周期，但为确保各个设计时间节点，特别是各项招标用参数和图纸，在不影响招标时间节点的情况是各项招标用参数和图纸，在不影响招标时间节点的情况下分阶段提供各类技术参数，保证招标按
10、计划顺利开展。下分阶段提供各类技术参数，保证招标按计划顺利开展。本项目属于三边工程，在工程用施工图纸要的急，设计周本项目属于三边工程，在工程用施工图纸要的急，设计周期短，有些设计条件不能明确只能预估的不利条件下，设期短，有些设计条件不能明确只能预估的不利条件下，设计部根据工程的进展和计划节点，制定相应的分解出图计计部根据工程的进展和计划节点，制定相应的分解出图计划，分阶段提供满足现场施工的图纸。进入工程大干百天划，分阶段提供满足现场施工的图纸。进入工程大干百天倒计时之后，设计部在部门内部推行了日工作计划制度，倒计时之后，设计部在部门内部推行了日工作计划制度，清理每天的工作清单，使得设计部繁忙的
11、工作变得有序。清理每天的工作清单，使得设计部繁忙的工作变得有序。通过实践验证了此项措施是非常有效的通过实践验证了此项措施是非常有效的。2 2、设计管理经验设计管理经验 部门协调问题：设计部所对接的部门是最多的，头绪部门协调问题：设计部所对接的部门是最多的，头绪繁多，技术含量高，尤其应关注每次会议内容的记录、繁多，技术含量高，尤其应关注每次会议内容的记录、落实。落实。A.工程部是我们随时随地进行沟通协调的部门，我们始终全力配合，定期参加工程例会。协助解决现场出现的各种问题。由于抢工期，4月份初主体已做到二层，脚手架搭设至三层，外幕墙设计有塑木广告橱窗的部位再做砼悬挑板对工期影响较大，经与集团规划
12、院沟通决定由外装采用钢结构悬挑，保证了最终的外装效果。2 2、设计管理经验设计管理经验 B. B. 对商管公司：设计部时刻铭记保证工程进度是第一位的，本项目紧对商管公司：设计部时刻铭记保证工程进度是第一位的，本项目紧张的工程工期以及招商过程中所带来的难以避免的变更形成对设计张的工程工期以及招商过程中所带来的难以避免的变更形成对设计工作的双向压力，经常使得设计工作成为矛盾的交点。商管公司的工作的双向压力，经常使得设计工作成为矛盾的交点。商管公司的招商压力了也很大，不到半年的招商时间却要达到满铺开业，从招商压力了也很大，不到半年的招商时间却要达到满铺开业，从4 4月月中旬开始一直到中旬开始一直到8
13、 8月月2020日商管根据招商情况提出的修改意见多达日商管根据招商情况提出的修改意见多达5050条，条，带来的变更量可想而知。但我们还是在不影响工期和公司制度的前带来的变更量可想而知。但我们还是在不影响工期和公司制度的前提下，对各方提出的要求均给予的耐心的、积极的配合和全力的支提下，对各方提出的要求均给予的耐心的、积极的配合和全力的支持，加班抢时间在最快的时间内做出反馈。但对那些对工期有较大持，加班抢时间在最快的时间内做出反馈。但对那些对工期有较大影响的修改要求则要去商管按公司流程审批后方可实施。本着影响的修改要求则要去商管按公司流程审批后方可实施。本着“ “变变更是难免的，但变更是可控的更是
14、难免的，但变更是可控的” ”这一原则，对影响工期的各类变更这一原则，对影响工期的各类变更及时上报反馈公司领导，经领导同意后尽可能争取变更的及时性和及时上报反馈公司领导，经领导同意后尽可能争取变更的及时性和有效性。建议：从商管反馈的修改意见统计，合铺的比例较大，而有效性。建议：从商管反馈的修改意见统计，合铺的比例较大，而因此变更最大的就是电专业，主要是墙体预埋电缆电箱的改动以及因此变更最大的就是电专业，主要是墙体预埋电缆电箱的改动以及增加卷帘的联动开关，为避免浪费节约工期，可以考虑尽量躲开分增加卷帘的联动开关，为避免浪费节约工期，可以考虑尽量躲开分隔墙，沿柱子或纵墙面布置线路和箱体。另外厨房布置
15、及燃气的需隔墙，沿柱子或纵墙面布置线路和箱体。另外厨房布置及燃气的需求量提供相对滞后，为煤气专项设计带来不小的麻烦，商管公司应求量提供相对滞后，为煤气专项设计带来不小的麻烦，商管公司应根据经验在要求的最迟时间点前提供预估的位置和燃气量，并按此根据经验在要求的最迟时间点前提供预估的位置和燃气量，并按此条件招商，避免变更影响工期。条件招商，避免变更影响工期。2 2、设计管理经验设计管理经验 C. C. 商务部及主力店：本项目主要涉及三家主力店：大歌星、万达影院、商务部及主力店：本项目主要涉及三家主力店：大歌星、万达影院、大玩家。三家签订合同时间和进场对接都比较及时。存在的问题是：大玩家。三家签订合
16、同时间和进场对接都比较及时。存在的问题是：一是广告位的做法提交较滞后，建议在外装进场时提交并对接交接一是广告位的做法提交较滞后，建议在外装进场时提交并对接交接部位的做法及界面划分。二是房产交接条件有待进一步细化，如院部位的做法及界面划分。二是房产交接条件有待进一步细化，如院线的门厅、办公用房的交房条件没有明确。报审图纸提供时间没有线的门厅、办公用房的交房条件没有明确。报审图纸提供时间没有明确。明确。D. D. 成本部：与成本部关联最多的是招投标技术图纸提供和材料、设备、成本部：与成本部关联最多的是招投标技术图纸提供和材料、设备、技术参数的确定。问题：因设计周期短，招标用设计图纸不尽完善，技术参
17、数的确定。问题：因设计周期短，招标用设计图纸不尽完善，在招标答疑过程中补充的答复的深度不够。有些施工界面没有理清。在招标答疑过程中补充的答复的深度不够。有些施工界面没有理清。造成后期深化图纸与招标图存在较多差异。建议：招标应该划分出造成后期深化图纸与招标图存在较多差异。建议：招标应该划分出施工界面，尤其是各专业交叉部位，如内外标识的基础，电的预留，施工界面，尤其是各专业交叉部位，如内外标识的基础，电的预留，外幕墙的广告橱窗内饰面设计、电的预留，及涂料饰面外墙面的界外幕墙的广告橱窗内饰面设计、电的预留，及涂料饰面外墙面的界定。非步行街设计区域的内装修设计深化，包括垃圾房、设备用房、定。非步行街设
18、计区域的内装修设计深化，包括垃圾房、设备用房、商管用房、精品店、仓库、电梯前室、楼梯间等需要装修的房间部商管用房、精品店、仓库、电梯前室、楼梯间等需要装修的房间部位。加强对招标图纸的审核，对图纸有错漏的部分应在招标答疑前位。加强对招标图纸的审核，对图纸有错漏的部分应在招标答疑前落实。落实。2 2、设计管理经验设计管理经验 3 3、变更管理：、变更管理： 设计变更是对设计成果的补充和完善，引起变更的原因是多方面的，设计变更是对设计成果的补充和完善，引起变更的原因是多方面的，主要有：主要有：a a、图纸设计的错漏碰缺及现场施工条件限制；、图纸设计的错漏碰缺及现场施工条件限制；b b、商务对接；、商
19、务对接；c c、边界条件变化；、边界条件变化；d d、专项设计协调；、专项设计协调；e e、优化设计。通过本项目的设、优化设计。通过本项目的设计变更统计分析：计变更统计分析：a a类变更有多数基本可以在会审记录中解决，对成本类变更有多数基本可以在会审记录中解决，对成本影响不大，而影响不大，而bcdbcd类变更相对集中，而其中商务对接中的变更是最多的，类变更相对集中，而其中商务对接中的变更是最多的，而此类变更带来的各专项设计（包括暖通水电结构煤气装修等）的连而此类变更带来的各专项设计（包括暖通水电结构煤气装修等）的连锁变更。而各项优化设计也同样存在各专项设计相互联动统一步调协锁变更。而各项优化设
20、计也同样存在各专项设计相互联动统一步调协调变更的问题。调变更的问题。建议建议建议建议：各类变更指令应该以正式文件发出，应有明确：各类变更指令应该以正式文件发出，应有明确的缘由，有时间要求，并且要有针对性，保持各专业的同一性。任何的缘由，有时间要求，并且要有针对性，保持各专业的同一性。任何变更应均应进行专业会签后再行下发。商管公司及商务部提交的设计变更应均应进行专业会签后再行下发。商管公司及商务部提交的设计条件应尽量准确，并且应在拟定的时间节点前完成。否则会增加大量条件应尽量准确，并且应在拟定的时间节点前完成。否则会增加大量的变更而影响工期。边界条件变化主要是从集团相关部门发出的指令的变更而影响
21、工期。边界条件变化主要是从集团相关部门发出的指令以及政府相关审图部门的审核意见而形成的。如分户隔墙的端部封堵、以及政府相关审图部门的审核意见而形成的。如分户隔墙的端部封堵、一层幕墙单玻改双玻。此类变更如能提前沟通，在施工图中给与落实一层幕墙单玻改双玻。此类变更如能提前沟通，在施工图中给与落实完善。则会减少变更发生量。完善。则会减少变更发生量。n n商铺内消防喷淋设计时应考虑精品店铺装修时同全国其他商铺内消防喷淋设计时应考虑精品店铺装修时同全国其他城市的许多万达广场一样，本项目设计也无法完全复合消城市的许多万达广场一样，本项目设计也无法完全复合消防规范要求，但我们并未进行消防性能化设计，而是通过
22、防规范要求，但我们并未进行消防性能化设计，而是通过我们的努力参考了铁西项目性能化设计的结论。沈阳是消我们的努力参考了铁西项目性能化设计的结论。沈阳是消防设计控制较为严格的城市之一，而铁西性能化设计能够防设计控制较为严格的城市之一，而铁西性能化设计能够顺利通过也说明了沈阳项目公司所付出的努力是卓有成效顺利通过也说明了沈阳项目公司所付出的努力是卓有成效的。但太原街项目先于铁西项目开业，消防局对此项目从的。但太原街项目先于铁西项目开业，消防局对此项目从扩初报审一直到消防验收一直很慎重，丝毫没有放松要求，扩初报审一直到消防验收一直很慎重，丝毫没有放松要求，对我们的消防设计多次进行审核并提出宝贵意见。尤
23、其在对我们的消防设计多次进行审核并提出宝贵意见。尤其在验收阶段前，消防局提出若干需要整改的意见：临步行街验收阶段前，消防局提出若干需要整改的意见：临步行街一侧店招须用不燃材料；主力店开向步行街的门均应为甲一侧店招须用不燃材料；主力店开向步行街的门均应为甲级防火门；须有报警阀处理措施；玻璃隔断及分隔墙吊顶级防火门；须有报警阀处理措施；玻璃隔断及分隔墙吊顶以上部位防火封堵；厨房明火区域应设防火墙分隔开洞须以上部位防火封堵；厨房明火区域应设防火墙分隔开洞须设甲级防火门；观光梯地下部分应用防火卷帘进行分隔。设甲级防火门；观光梯地下部分应用防火卷帘进行分隔。前两项整改内容均为施工整改，原设计图纸均有考虑
24、。剩前两项整改内容均为施工整改，原设计图纸均有考虑。剩余三项是需要设计进行整改的内容。因此，同消防局及时余三项是需要设计进行整改的内容。因此，同消防局及时有效沟通，利用已有的资源和结论，并将汇总意见真正落有效沟通，利用已有的资源和结论，并将汇总意见真正落实到消防设计图纸中，可以促进消防设计的顺利通过。实到消防设计图纸中，可以促进消防设计的顺利通过。4 4、消防设计：、消防设计：n n主体设计贯穿整个项目建设的始终，出图最早，主体设计贯穿整个项目建设的始终，出图最早，版本也多，变更也是最多，应确保条件图的准确，版本也多，变更也是最多，应确保条件图的准确，若后期有调整，应及时与各专项设计保持联动。
25、若后期有调整，应及时与各专项设计保持联动。各专项设计完成后应提交主体设计单位审核确认各专项设计完成后应提交主体设计单位审核确认后再进行下部招标及施工程序。后再进行下部招标及施工程序。n n根据实际情况应定期安排专业技术协调会，解决根据实际情况应定期安排专业技术协调会，解决现场实际及招商条件变化而带来的设计调整，必现场实际及招商条件变化而带来的设计调整，必要时要求设计单位派驻项目设计人员现场办公。要时要求设计单位派驻项目设计人员现场办公。便于及时处理问题。便于及时处理问题。n n管线综合设计之前应安排主体设计单位应与内装管线综合设计之前应安排主体设计单位应与内装设计单位进行一次技术对接（规划院、
26、项目公司、设计单位进行一次技术对接（规划院、项目公司、商管公司参加），使得设备选型及天花布置与装商管公司参加），使得设备选型及天花布置与装修设计尽量协调一致或留有余地，如有可能应结修设计尽量协调一致或留有余地，如有可能应结合装修天花进行二次机电优化设计（可在合同中合装修天花进行二次机电优化设计（可在合同中约定）。避免后期对装修效果产生较大影响。约定）。避免后期对装修效果产生较大影响。5 5、主体设计：、主体设计： n n设备用房的有管线穿过的墙体砌筑应在设备进场设备用房的有管线穿过的墙体砌筑应在设备进场后开始，各种预留洞口应结合设备的安装位置现后开始，各种预留洞口应结合设备的安装位置现场预留，
27、以免后期拆改影响工期。场预留，以免后期拆改影响工期。n n卫生间没有考虑降板，造成最终成活后形成两步卫生间没有考虑降板，造成最终成活后形成两步台阶。台阶。n n注意消防栓应参照内装平面位置调整消火栓的位注意消防栓应参照内装平面位置调整消火栓的位置。置。n n因本项目属于改造项目，前期设计资料不够准确，因本项目属于改造项目，前期设计资料不够准确，施工期间对项目周边的现存物没有组织实地复核施工期间对项目周边的现存物没有组织实地复核测绘，如东侧的主入口正对时尚地下出口，西南测绘，如东侧的主入口正对时尚地下出口，西南角开闭站距离主体较近，造成后期修改变更的被角开闭站距离主体较近，造成后期修改变更的被动
28、局面。建议在设计前期对建筑周边现存物进行动局面。建议在设计前期对建筑周边现存物进行复核实测并落图上，及时提交给规划院设计院。复核实测并落图上，及时提交给规划院设计院。6 6、主体设计：、主体设计： n n内装施工存在没按设计施工的情况：如地面拼花、中庭内装施工存在没按设计施工的情况：如地面拼花、中庭4 4层挑空处侧板采用带有造型图案的穿孔铝板、扶梯底部艺层挑空处侧板采用带有造型图案的穿孔铝板、扶梯底部艺术树脂板、步行街侧帮花台及挑台折弯处的处理。术树脂板、步行街侧帮花台及挑台折弯处的处理。n n中间部分过道做成中间部分过道做成“ “桥桥桥桥” ”的感觉，桥身尽量做薄，材料运的感觉，桥身尽量做薄
29、，材料运用通体发光的透光膜，模拟蓝天白云效果。但因个别设备用通体发光的透光膜，模拟蓝天白云效果。但因个别设备层安装于桥下，致使高度不允许安装膜造型，故有些桥取层安装于桥下，致使高度不允许安装膜造型，故有些桥取消透光膜做法。取消后与周围交接处的做法不妥，一定程消透光膜做法。取消后与周围交接处的做法不妥，一定程度上影响了效果。度上影响了效果。n n消防手报及插座设计在内装设计时缺乏统一考虑，影响效消防手报及插座设计在内装设计时缺乏统一考虑，影响效果造成后期拆改。果造成后期拆改。n n对首层的加固柱子扩径部分考虑不是很充分。对装修的效对首层的加固柱子扩径部分考虑不是很充分。对装修的效果有影响。果有影
30、响。n n所有内装与外装交接部位的处理，应明确由内装施工单位所有内装与外装交接部位的处理，应明确由内装施工单位统一考虑处理。内装施工单位深化设计方案。统一考虑处理。内装施工单位深化设计方案。6 6、内装设计：、内装设计： n n外装设计对塑木的应用在万达是首次，实际应用外装设计对塑木的应用在万达是首次，实际应用效果看并不理想，主要是角度变化过于生硬，夜效果看并不理想，主要是角度变化过于生硬，夜景效果不理想。景效果不理想。n n设计平面图纸对内部的平面过于省略，造成橱窗设计平面图纸对内部的平面过于省略，造成橱窗内的保温做法出现真空，建议外装设计应将橱窗内的保温做法出现真空，建议外装设计应将橱窗内
31、的做法标识清晰。避免产生施工遗漏。内的做法标识清晰。避免产生施工遗漏。n n广告位应考虑更换灯具方便的措施。最好在施工广告位应考虑更换灯具方便的措施。最好在施工招标时给与明确。招标时给与明确。n n同样存在不按图施工的情况：主入口门没选择白同样存在不按图施工的情况：主入口门没选择白钢或铝合金门，主入口钢或铝合金门，主入口ledled下缘的收边没做，广告下缘的收边没做，广告位的收边条做法不便于更换。位的收边条做法不便于更换。n n各主入口在外装设计时应考虑设置万达广场各主入口在外装设计时应考虑设置万达广场logologo标识。标识。7 7、外装设计：、外装设计： n n太原街项目的泛光设计因外装
32、材料过于吸光，原时设计阶太原街项目的泛光设计因外装材料过于吸光，原时设计阶梯状洗墙灯效果不明显，在后期进行较大的调整，主要是梯状洗墙灯效果不明显，在后期进行较大的调整，主要是增加了屋顶追光三色变换增加了屋顶追光三色变换ledled灯管，入口增加地埋灯，景灯管，入口增加地埋灯，景观灯柱顶部增加楼体投光灯。使得最终效果基本达到要求。观灯柱顶部增加楼体投光灯。使得最终效果基本达到要求。但北入口因凹进较多效果还有欠缺，北侧还需增加一级标但北入口因凹进较多效果还有欠缺，北侧还需增加一级标识和雕塑，对人流导入会起到一定作用。识和雕塑，对人流导入会起到一定作用。n n景观的路灯设计选型偏小，后期调整到景观的
33、路灯设计选型偏小，后期调整到5-65-6米。米。n n所有井盖的处理不统一，应在选型前统一井盖做法和颜色。所有井盖的处理不统一，应在选型前统一井盖做法和颜色。由专业工程师负责落实。由专业工程师负责落实。n n导视系统的文案内容由商管确定，但招商没确定之前无法导视系统的文案内容由商管确定，但招商没确定之前无法定稿，可以分批分阶段确定，但在开业前定稿，可以分批分阶段确定，但在开业前1 1个月的时间要个月的时间要全部定稿。招标阶段招标图以及标识的数量应由商管公司全部定稿。招标阶段招标图以及标识的数量应由商管公司签字确认。避免后期变更引起过多增量。签字确认。避免后期变更引起过多增量。n n对楼顶字应在
34、导视或泛光招标中给与明确，避免遗漏。对楼顶字应在导视或泛光招标中给与明确，避免遗漏。8 8、泛光及景观、导视设计：、泛光及景观、导视设计： n n太原街项目的机电设计初期因消防性能化分析未进行论证面临时间紧、任务重的局面的情况下，及时与集团规划院以及设计单位沟通协调，在为成本部提供准确的设备规格型号的同时，开展管线设计工作。根据与沈阳消防局沟通协调，在建筑消防定案后仅一个月的时间就出施工蓝图，为工程的顺利进展提供便利条件。放弃五一假期休息专程到设计院与空调设备厂家一起确定管道连接方式，并通知设备厂家安排生产。9 9、机电及综合管网设计：、机电及综合管网设计： n n煤气设计必须委托沈阳煤气公司
35、专业设计，根据煤气设计必须委托沈阳煤气公司专业设计，根据6 6月的报建材料确定的各商铺的用气量与招商实际月的报建材料确定的各商铺的用气量与招商实际存在较大区别，在商家提供最终版厨房灶具图纸存在较大区别，在商家提供最终版厨房灶具图纸严重滞后的情况下，沟通协调设计人员加班设计，严重滞后的情况下，沟通协调设计人员加班设计，为按期开业创造条件。为按期开业创造条件。n n电力为电业局直属设计，又属于改造项目，在时电力为电业局直属设计，又属于改造项目，在时间紧、内容繁杂的情况下提前完成。间紧、内容繁杂的情况下提前完成。n n综合管网设计：在考虑原有管线尽可能利用的前综合管网设计：在考虑原有管线尽可能利用的
36、前提下，勘察实测，准确定位，为专项设计提供详提下，勘察实测，准确定位，为专项设计提供详实确切的依据。实确切的依据。9 9、机电及综合管网设计：、机电及综合管网设计： n n材料封样是控制材料选择的关键，按制度主材料材料封样是控制材料选择的关键，按制度主材料设计封样是需要经规划院签字确认方可生效，我设计封样是需要经规划院签字确认方可生效，我们的主要职能是控制施工封样与设计封样保持一们的主要职能是控制施工封样与设计封样保持一致，主要难点集中在内装封样上，因投标报价、致，主要难点集中在内装封样上，因投标报价、运输、加工周期等原因在不影响整体效果的前提运输、加工周期等原因在不影响整体效果的前提下对个别
37、材料进行替换。下对个别材料进行替换。n n塑木是本项目用量最多的外装材料，石材是内装塑木是本项目用量最多的外装材料，石材是内装用量最大的主材，为保证工期，我们都安排了专用量最大的主材，为保证工期，我们都安排了专业人员去厂家了解生产情况及材料的特性，确保业人员去厂家了解生产情况及材料的特性，确保材料的品质和到货期限。材料的品质和到货期限。1010、材料选择及设备选型、材料选择及设备选型 ： 工程施工篇工程施工篇11、沈阳太原街项目的施工特点、沈阳太原街项目的施工特点 沈阳太原街万达广场项目是在原第一代城市综合体部分建筑拆改的位置上建设的。原商铺的地下部分（车库）保留，原基础部分是独立柱基础，为满
38、足新建部分的荷载要求，对原独立柱基础部分进行加固处理。 本工程占地面积本工程占地面积2190021900平方米，项目周边是正营业的沈平方米，项目周边是正营业的沈阳市最繁华的商业闹市区，交通部门规定白天不允许货阳市最繁华的商业闹市区，交通部门规定白天不允许货车进入太原街施工场地。太原街和民族南街两侧是正在车进入太原街施工场地。太原街和民族南街两侧是正在营业的商业步行街无法布置材料场地，因周边商业店铺、营业的商业步行街无法布置材料场地，因周边商业店铺、步行街的客流及狭小场地的制约对施工机电设备、材料步行街的客流及狭小场地的制约对施工机电设备、材料进场、物料运输及现场机具设备布置影响很大，施工的进场
39、、物料运输及现场机具设备布置影响很大，施工的进度计划安排以及现场加工场地、物料堆放场地、必须进度计划安排以及现场加工场地、物料堆放场地、必须考虑这一不利因素。由于主体施工期间必须昼夜不间断考虑这一不利因素。由于主体施工期间必须昼夜不间断施工必须协调好与当地环保部门、交通部门和现场周围施工必须协调好与当地环保部门、交通部门和现场周围的关系，要求总包采取有效措施晚间尽可能减少噪音对的关系，要求总包采取有效措施晚间尽可能减少噪音对周边的影响，做到夜间能够不间断施工。本工程单层面周边的影响，做到夜间能够不间断施工。本工程单层面积较大约积较大约1800018000，水平运输战线长、难度大。，水平运输战线
40、长、难度大。1111、沈阳太原街项目的特点、沈阳太原街项目的特点 工期紧张。原计划工期工期紧张。原计划工期3 3月月2020日日99月月2626日只有日只有191191天。天。 由于该项目的特殊原因，产生一些环节滞后的情况，使由于该项目的特殊原因，产生一些环节滞后的情况，使得某些材料设备滞后正常订货时间。得某些材料设备滞后正常订货时间。 项目地处市中心地区，所处位置地下管网纵横交错，为项目地处市中心地区，所处位置地下管网纵横交错，为外管网施工增加了不可预见风险，使得外管网施工时无外管网施工增加了不可预见风险，使得外管网施工时无法使用挖沟机等大型机械设备，制约了外网和外环境施法使用挖沟机等大型机
41、械设备，制约了外网和外环境施工速度。工速度。 由于是改造项目，如何保证与拆除部分共用机电设备的由于是改造项目，如何保证与拆除部分共用机电设备的国美百盛正常运行、减少拆改共用机电设备以及尽量避国美百盛正常运行、减少拆改共用机电设备以及尽量避免这一特殊情况对彼此的影响也是施工过程需要考虑的免这一特殊情况对彼此的影响也是施工过程需要考虑的因素。因素。1111、沈阳太原街项目的特点、沈阳太原街项目的特点12、施工中的主要措施、施工中的主要措施主体结构施工人员方面：人员方面： 增加管理人员，保证现场的机具完好、施工材料增加管理人员，保证现场的机具完好、施工材料的持续供应，加强组织和协调各分包单位施工的持
42、续供应，加强组织和协调各分包单位施工工序。工序。 增加劳动力投入，确保现场施工人员数量及工种增加劳动力投入，确保现场施工人员数量及工种搭配，要求主体施工用人高峰期间木工、钢筋搭配，要求主体施工用人高峰期间木工、钢筋工、力工、架子工、混凝土工、电焊工等工种工、力工、架子工、混凝土工、电焊工等工种要保证要保证20002000人左右。人左右。 1212、施工中的主要措施、施工中的主要措施现场机械设备、机具方面：现场机械设备、机具方面： 要求总包加强对机械设备、临时水电设备的维要求总包加强对机械设备、临时水电设备的维修保养，确保各种机械设备正常运转防止因施修保养，确保各种机械设备正常运转防止因施工机具
43、故障和临时水电供应影响工程进度。工机具故障和临时水电供应影响工程进度。 为加快进度采用碗扣式脚手架支撑体系，按照为加快进度采用碗扣式脚手架支撑体系，按照原施工要求，脚手架采用原施工要求，脚手架采用483.5 483.5 钢管脚手架，钢管脚手架，脚手板采用木跳板。外脚手全部采用外双排钢脚手板采用木跳板。外脚手全部采用外双排钢管悬挑脚手架。考虑到与普通钢管脚手架相比管悬挑脚手架。考虑到与普通钢管脚手架相比碗扣式脚手架搭设速度快，拆除方便等优点，碗扣式脚手架搭设速度快，拆除方便等优点，为加快施工进度，现场改为全部采用碗扣式钢为加快施工进度，现场改为全部采用碗扣式钢管脚手架施工。管脚手架施工。1212
44、、施工中的主要措施、施工中的主要措施现场机械设备、机具方面：现场机械设备、机具方面： 根据现场狭小的特殊情况合理布置垂直运输机根据现场狭小的特殊情况合理布置垂直运输机具，本工程单层占地面积具，本工程单层占地面积1800018000，整体呈矩形，整体呈矩形184.90184.90米米97.4097.40米，因现场周边环境的影响，现米，因现场周边环境的影响，现场仅能布置场仅能布置2 2台塔吊，要求总包在塔吊覆盖面积台塔吊，要求总包在塔吊覆盖面积以外部分采用人工倒运，安排足够数量力工，以外部分采用人工倒运，安排足够数量力工，对现场塔吊覆盖不到的对现场塔吊覆盖不到的5 5个区域进行人工运料，个区域进行
45、人工运料，解决主体施工阶段水平运输问题。浇灌混凝土解决主体施工阶段水平运输问题。浇灌混凝土时布置二台柴油发动机动力的地泵、一台汽车时布置二台柴油发动机动力的地泵、一台汽车泵常驻现场，避免受电路不畅、停电、机械故泵常驻现场，避免受电路不畅、停电、机械故障、堵泵等等意外因素影响混凝土浇筑。障、堵泵等等意外因素影响混凝土浇筑。 1212、施工中的主要措施、施工中的主要措施施工材料方面施工材料方面 为确保工期的实现为确保工期的实现, ,工程部要求并协助施工单位工程部要求并协助施工单位按照后调整的主体工程施工进度计划进行工程按照后调整的主体工程施工进度计划进行工程材料，物资的订货，采购，提前进场，以确保
46、材料，物资的订货，采购，提前进场，以确保现场材料的及时供应，主体施工时各种材料提现场材料的及时供应，主体施工时各种材料提前前1010天准备上层的材料。由于本工程单层建筑天准备上层的材料。由于本工程单层建筑面积大，混凝土量大、结构质量标准高，为缩面积大，混凝土量大、结构质量标准高，为缩短拆模时间，要求商混站在混凝土中加入早强短拆模时间，要求商混站在混凝土中加入早强剂，并协助总包采取有效措施在施工繁忙期间剂，并协助总包采取有效措施在施工繁忙期间保证混凝土的连续供应。保证混凝土的连续供应。1212、施工中的主要措施、施工中的主要措施砌筑抹灰施工 原原计计划划砌砌筑筑、抹抹灰灰工工程程的的工工期期约约
47、在在4040天天左左右右完完成成。保保证证砌砌筑筑抹抹灰灰工工程程进进度度的的重重点点在在于于砌砌块块、砌砌筑筑砂砂浆浆的的供供应应和和抹抹灰灰工工人人数数量量的的保保证证，为为保保证证在在短短期期砌砌块块的的供供应应，至至少少有有3 3家家砌砌块块供供应应商商对对现现场场砌砌块块供供应应，以以保保证证现现场场砌砌块块使使用用量量。因因本本工工程程现现场场四四周周场场地地非非常常狭狭窄窄且且每每层层的的砌砌筑筑量量很很大大，砌砌块块堆堆放放场场地地和和搅搅拌拌场场在在现现场场内内不不能能同同时时设设置置，另另外外砌砌筑筑阶阶段段投投入入的的龙龙门门架架垂垂直直运运输输设设施施不不能能完完全全满
48、满足足砌砌块块运运输输的的需需要要，故故砌砌筑筑、抹抹灰灰工工程程采采用用商商品品砂砂浆浆，增增设设2 2台台50T50T的的汽汽车车吊吊6 6台台小小型型农农用用车车解解决决砌砌筑筑材材料料的的垂垂直直运运输输、水水平平运运输输，以以满满足足砌砌筑筑抹抹灰灰施施工工现现场场的的需需要要。为为保保证证砌砌筑筑、抹抹灰灰工工人人能能够够有有施施工工作作业业条条件件和和保保证证水水平平运运输输通通道道的的畅畅通通，保保证证内内外外墙墙同同时时进进行行多多层层施施工工，安安排排总总包包增增加加40004000脚脚手手板板。按按照照规规范范要要求求砌砌筑筑工工程程结结束束2828天天墙墙体体完完成成沉
49、沉降降后后再再进进行行抹抹灰灰工工程程的的施施工工，考考虑虑抹抹灰灰工工程程要要提提前前插插入入，在在砌砌筑筑砂砂浆浆中中加加入入“ “砂砂浆浆王王” ”外外加加剂剂，增增加加砂砂浆浆和和易易性性，减减少少砌砌筑筑墙墙体体沉沉降降对对工工期期和和质质量量的的影影响响。由由于于墙墙体体沉沉降降时时间间不不够够，为为了了防防止止墙墙面面开开裂裂，除除了了在在转转角角、两两种种墙墙体体交交界界处处设设置置耐耐碱碱纤纤维维布布外外，在在抹抹灰灰墙墙面面满满铺铺耐耐碱碱纤维布。纤维布。1212、施工中的主要措施、施工中的主要措施 人员方面沈阳公司要求总包在原有砌筑、抹灰人数的基础上再增加人，满足现场进度
50、的需要。但由于施工时短期内没有招集到足够的砌筑抹灰工人而推迟了砌筑抹灰的工期，因而间接的影响了某些后续工程。这是值得我们总结的经验。1212、施工中的主要措施、施工中的主要措施钢结构工程及机电安装施工 钢钢结结构构（采采光光顶顶）工工程程在在顶顶层层封封顶顶之之前前提提前前介介入入，前前期期做做好好深深化化设设计计，与与总总包包单单位位技技术术对对接接、主主体体完完工工之之前前做做好好预预埋埋件件方方面面均均较较顺顺畅畅，使使得得采采光光顶顶工工程程后后期期施施工工基基本本不不出出现现大大的的问问题题。但但在在压压缩缩工工期期后后钢钢构构件件现现场场组组焊焊、玻玻璃璃的的供供货货两两项项一一度
51、度成成为为影影响响工工期期的的问问题题。工工程程部部现现场场分分析析得得出出问问题题的的原原因因：1 1组组焊焊工工人人没没有有做做过过此此种种刚刚结结构构形形式式，经经验验不不足足边边干干边边改改影影响响效效率率，2 2电电焊焊机机及及电电焊焊工工数数量量不不够够，3 3玻玻璃璃加加工工单单位位加加工工能能力力有有限限制制约约玻玻璃璃的的供供货货，4 4分分包包单单位位管管理理较较差差工工人人工工作作效效率率低低。针针对对原原因因采采取取相相应应措措施施，使使得得采采光光顶顶施施工工对对内内装装、屋屋面面防防水水等等后后续续工工程程没有太大影响。没有太大影响。1212、施工中的主要措施、施工
52、中的主要措施 钢结构（连廊）工程由于施工较晚，沈阳公司运用了非常规管理、运用智慧采取了许多有效措施、在克服了一系列难以想象的困难之后用了40多天时间完成了包括采光顶、内外装施、地热、空调、消防设施、理石地面等全部工程，创造了沈阳公司的一个施工记录。1212、施工中的主要措施、施工中的主要措施 机机电电、暖暖通通消消防防管管道道安安装装工工程程介介入入较较早早为为按按时时完完成成工工期期创创造造了了有有力力条条件件。制制约约机机电电安安装装工工程程的的几几个个问问题题是是：1 1如如何何解解决决好好穿穿插插施施工工的的问问题题，2 2由由于于条条件件不不明明确确、图图纸纸不不详详细细或或与与其其
53、他他专专业业不不交交圈圈引引起起的的施施工工无无法法继继续续进进行行，3 3有有部部分分施施工工界界面面不不清清引引起起各各分分包包单单位位扯扯皮皮的的问问题题。4 4材材料料设设备备及及时时顺顺利利进进场场。沈沈阳阳公公司司对对这这些些问问题题的的及及时时解解决，基本确保了机电安装施工的工期。决，基本确保了机电安装施工的工期。1212、施工中的主要措施、施工中的主要措施 沈沈阳阳太太原原街街万万达达广广场场的的消消防防系系统统的的设设计计有有其其特特殊殊性性，由由于于单单层层面面积积大大、每每层层的的商商铺铺数数量量多多，消消防防排排烟烟系系统统是是垂垂直直系系统统，使使得得防防火火分分区区
54、与与普普通通系系统统不不一一样样，有有两两个个特特点点：1 1防防火火分分区区划划分分比比正正常常多多很很多多，2 2喷喷淋淋的的水水系系统统是是水水平平设设置置而而排排烟烟系系统统是是垂垂直直设设置置。这这样样造造成成报报警警控控制制器器的的主主机机软软件件编编程程比比较较复复杂杂，而而我我们们采采用用了了最最新新型型号号进进口口报报警警控控制制器器主主机机，安安装装单单位位对对这这一一型型号号的的主主机机不不熟熟悉悉，使使编编程程工工作作进进展展受受阻阻。一一度度使使消消防防的的设设备备调调试试受受到到影影响响。后后来来联联系系消消防防报报警警控控制制器器生生产产厂厂家家派派人人来来编编程
55、程解解决决了了问问题题。另另外外由由于于多多家家商商铺铺装装修修与与消消防防设设备备调调试试同同时时进进行行，小小商商铺铺装装修修人人员员擅擅自自拆拆卸卸、改改动动、损损毁毁铺铺内内消消防防设设施施严严重重，而而我我们们选选用用的的最最新新型型号号进进口口报报警警控控制制器器主主机机对对外外界界改改变变设设置置状状态态以以后后要要重重新新编编程程，这这使使得得消消防防设设施施调调试试工工作作变变得得异异常常困困难难。以以后后在在消消防防设设备备安安装装调调试试阶阶段段一一定定要要高高度度重重视视此此类类问问题题，要要采采取取相相应应措措施防止因此影响消防设备调试。施防止因此影响消防设备调试。1
56、212、施工中的主要措施、施工中的主要措施内外装工程施工 沈沈阳阳项项目目内内装装工工程程介介入入及及时时，与与现现场场各各施施工工单单位位沟沟通通协协调调顺顺畅畅，在在工工期期比比较较紧紧张张的的前前提提下下施施工工质质量量基基本本能能达达到到要要求求。尤尤其其理理石石地地面面的的铺铺装装质质量量较较好好，主主要要原原因因是是吸吸取取经经验验、高高度度重重视视，准准备备工工作作扎扎实实，采采取取措措施施得得当当。石石材材质质量量是是理理石石地地面面的的关关键键，从从选选材材、选选产产地地厂厂家家直直至至订订货货监监督督石石材材生生产产全全过过程程都都受受到到沈沈阳阳项项目目公公司司的的全全程
57、程监监控控。在在厂厂家家生生产产加加工工时时，派派员员对对每每一一道道工工序序进进行行监监督督检检查查，确确保保了了石石材材的的质质量量，石石材材到到场场后后再再次次进进行行色色差差对对比比调调整整，铺铺装装后后用用三三合合板板覆覆盖盖保保护护，使使得得理理石石地地面面铺铺装装效效果果达达到到预想效果。预想效果。1212、施工中的主要措施、施工中的主要措施n n内装施工工期进度控制上存在先紧后松的问题，后期由内装施工工期进度控制上存在先紧后松的问题，后期由于铝板加工尺寸出现超偏差和施工单位管理、资金出现于铝板加工尺寸出现超偏差和施工单位管理、资金出现问题影响了内装的进度，后来工程部及时进行管理
58、和协问题影响了内装的进度，后来工程部及时进行管理和协调，使得内装工程进度基本跟上了调整后的总体施工计调，使得内装工程进度基本跟上了调整后的总体施工计划。划。n n外装工程的施工单位的管理相比其他单位要差，曾一度外装工程的施工单位的管理相比其他单位要差，曾一度没有跟上总施工进度计划，中间出现外装进场材料铝单没有跟上总施工进度计划，中间出现外装进场材料铝单板不合格及外墙塑木漏加方管钢衬的情况，对此，开始板不合格及外墙塑木漏加方管钢衬的情况，对此，开始时工程部就高度重视，施工期间对其进行不间断的监督时工程部就高度重视，施工期间对其进行不间断的监督和跟踪，避免了外装工程可能出现的重大质量事故，使和跟踪
59、，避免了外装工程可能出现的重大质量事故，使得外装工程基本完成了调整后的施工总计划。得外装工程基本完成了调整后的施工总计划。1212、施工中的主要措施、施工中的主要措施n n内内装装、外外装装与与店店铺铺业业主主装装修修施施工工时时在在施施工工界界面面的的配配合合上上需需要要注注意意一一些些问问题题：1 1不不管管是是设设计计的的遗遗漏漏还还是是施施工工节节点点的的疏疏漏漏，都都要要高高度度注注意意避避免免外外墙墙冷冷桥桥、透透缝缝和和透透风风，2 2店店铺铺业业主主拆拆改改外外墙墙施施工工时时一一定定要要做做好好封封堵堵和和保保温温。3 3北北方方严严寒寒地地区区店店铺铺业业主主装装修修时时不
60、不可可将将局局部部区区域域（例例如如橱橱窗窗区区域域）的的热热源源隔隔断断（例例如如砌砌墙墙隔隔离离），因因这这部部分分区区域域的的顶顶棚棚内内的的消消防防管管路路会会因因此此冻冻坏坏。4 4店店铺铺业业主主在在装装修修时时要要将将装装修修方方案案、图图纸纸报报商商管管，由由商商管管组组织织相相关关部部门门审审批批通通过过后后再再进进行行施施工工，以以避避免免影影响响各各种种验验收收、对对其其他他店店铺铺的的影影响响及及使使用用功功能能的的变化造成设施的损坏。变化造成设施的损坏。1313、安全文明施工管理、安全文明施工管理 沈沈阳阳太太原原街街万万达达广广场场项项目目工工期期紧紧，为为赶赶工工
61、期期，有有限限的的作作业业面面上上积积聚聚了了大大量量的的机机械械设设备备及及穿穿插插施施工工的的各各分分包包单单位位的的不不同同工工种种施施工工人人员员，施施工工现现场场采采用用人人海海战战术术后后难难免免显显得得有有些些凌凌乱乱，这这些些会会给给现现场场文文明明施施工工管管理理带带来来很很大大困困难难。虽虽然然在在施施工工过过程程中中结结合合几几次次检检查查进进行行整整改改，当当时时有有一一些些效效果果，但但检检查查过过几几天天后后又又恢恢复复老老样样子子效效果果不不明明显显。采采取取了了一一些些罚罚款款措措施施后后稍稍有有起起色色，但但未未能能坚坚持持经经常常。我我们们认认为为在在兼兼顾
62、顾抢抢工工期期和和现现场场文文明明施工管理的问题上值得总结和探讨。施工管理的问题上值得总结和探讨。1313、安全文明施工管理、安全文明施工管理n n沈阳公司在安全管理方面是高度重视的，尤其在防止火沈阳公司在安全管理方面是高度重视的，尤其在防止火灾和人身伤亡工作上是认真对待的。项目的特点是工期灾和人身伤亡工作上是认真对待的。项目的特点是工期短，施工现场总包及各分包单位各不同工种作业人员穿短，施工现场总包及各分包单位各不同工种作业人员穿插施工，使火灾和人身伤亡的潜在隐患无时不在。沈阳插施工，使火灾和人身伤亡的潜在隐患无时不在。沈阳公司在预防火灾和人身伤亡的环节上采取以下措施：公司在预防火灾和人身伤
63、亡的环节上采取以下措施：1 1安全工作贯穿工程的始终。每天的工程例会都涉及安全安全工作贯穿工程的始终。每天的工程例会都涉及安全工作议题。工作议题。2 2安排总包专人管理所有电气焊动火施工现安排总包专人管理所有电气焊动火施工现场，每个动火点都放置灭火器等消防器材场，每个动火点都放置灭火器等消防器材3 3动火施工时动火施工时有专人监督有专人监督4 4外墙贴挤塑板施工时待挤塑板外面胶泥刮外墙贴挤塑板施工时待挤塑板外面胶泥刮完前在外墙上不允许动火。完前在外墙上不允许动火。n n由于沈阳公司对安全工作的重视，施工期间未出现人身由于沈阳公司对安全工作的重视，施工期间未出现人身伤亡和火灾事故。伤亡和火灾事故
64、。成本控制篇成本控制篇1414、因工期紧迫造成加大整改费用问题探索因工期紧迫造成加大整改费用问题探索 太原街万达广场仅用近太原街万达广场仅用近8 8个月的时间就实现了近个月的时间就实现了近1010万平方万平方米的老广场改造工作，圆满地完成了于开当开工、当年竣米的老广场改造工作，圆满地完成了于开当开工、当年竣工并于当年开业的完整历程，这在沈阳商业广场建设的历工并于当年开业的完整历程，这在沈阳商业广场建设的历史中也是首屈一指的。史中也是首屈一指的。 速度的加快，工期的紧迫都不可避免地对该项目的目标成速度的加快，工期的紧迫都不可避免地对该项目的目标成本有相当大的影响。在抢工的最后阶段，项目公司忙于竣
65、本有相当大的影响。在抢工的最后阶段，项目公司忙于竣工开业，在逐项对所施工程移交给当地管理公司的前提下，工开业，在逐项对所施工程移交给当地管理公司的前提下，对工程上的维修整改问题除能够由项目公司自身予以解决对工程上的维修整改问题除能够由项目公司自身予以解决的以外，全部由商管公司派专业人员予以跟踪，但费用由的以外，全部由商管公司派专业人员予以跟踪，但费用由项目公司承担，由此所产生的由商管公司负责跟踪的土建、项目公司承担，由此所产生的由商管公司负责跟踪的土建、水暖、电气、装修及老广场橱窗的广告画面更换等各专业水暖、电气、装修及老广场橱窗的广告画面更换等各专业维修整改费用已近维修整改费用已近35035
66、0万元。对老项目的改造沈阳公司是万元。对老项目的改造沈阳公司是目前所有开业项目的头一份，所以在对该项目的目标成本目前所有开业项目的头一份，所以在对该项目的目标成本测定中缺少对维修整改费用的列支，使得项目公司在后期测定中缺少对维修整改费用的列支，使得项目公司在后期的运作中，因资金过于紧张稍显无力。的运作中，因资金过于紧张稍显无力。1515、防止不可预控的增加项目对成本控制影响研讨防止不可预控的增加项目对成本控制影响研讨防止不可预控的增加项目对成本控制影响研讨防止不可预控的增加项目对成本控制影响研讨 为了汇聚中华路沿街客流，共享国美与百盛的客流，提升万达广场的购物品为了汇聚中华路沿街客流，共享国美
67、与百盛的客流，提升万达广场的购物品质，扩大沈阳太原街万达广场的知名度，体现万达广场的整体形象，以及达质，扩大沈阳太原街万达广场的知名度，体现万达广场的整体形象，以及达到太原街万达广场于沈阳开业的隆重轰动效应，更为百姓购物提供便捷，应到太原街万达广场于沈阳开业的隆重轰动效应，更为百姓购物提供便捷，应集团要求，从中华路开门，在国美与百盛之间增设连廊，将老一期的百盛百集团要求，从中华路开门，在国美与百盛之间增设连廊，将老一期的百盛百货、国美电器与新改建的太原街万达广场有机地联系在一起。这项工程被集货、国美电器与新改建的太原街万达广场有机地联系在一起。这项工程被集团高度关注，在沈阳项目公司同内部称为团
68、高度关注，在沈阳项目公司同内部称为“ “1 1号工程号工程” ”。 连廊工程自连廊工程自9 9月月2020日开工，日开工， 1010月月3030日完工，工期仅为日完工，工期仅为5050天。连廊采用单层钢天。连廊采用单层钢结构架构形式，跨度达到结构架构形式，跨度达到19.919.9米，高度为米，高度为1212米及米及17.1517.15米，面积近米，面积近12001200平米，平米，用钢量近用钢量近150150吨。无论是从跨度上还是高度上都要求在严密的施工组织方案的吨。无论是从跨度上还是高度上都要求在严密的施工组织方案的指导下进行施工。但在时间上又不允许，只能在边设计边施工边修改的情况指导下进行
69、施工。但在时间上又不允许，只能在边设计边施工边修改的情况下进行工作。期间应消防审批要求而进行的多次整改，使本已十分紧张的工下进行工作。期间应消防审批要求而进行的多次整改，使本已十分紧张的工期更是雪上加霜。排除一切路上的困难，沈阳公司于预期日交工，为整体项期更是雪上加霜。排除一切路上的困难，沈阳公司于预期日交工，为整体项目的开业做好了准备。目的开业做好了准备。 工程达到了完美的交工，但因原来无此施工计划而出现的所有材料设备的紧工程达到了完美的交工，但因原来无此施工计划而出现的所有材料设备的紧急定制费用、赶工的费用、施工措施费用等却大幅度增加，使太原街项目原急定制费用、赶工的费用、施工措施费用等却
70、大幅度增加，使太原街项目原本紧张的目标成本更趋紧缩。本紧张的目标成本更趋紧缩。 处理建议：建议在对老场子进行改造的项目中，考虑原有建筑与改造部分的处理建议：建议在对老场子进行改造的项目中，考虑原有建筑与改造部分的相关工程配套部分，适度加大衔接费用，或许会对项目公司在结算中起到推相关工程配套部分，适度加大衔接费用，或许会对项目公司在结算中起到推动作用。动作用。1616、招标图纸不完善产生费用增加的探讨招标图纸不完善产生费用增加的探讨 客观条件：太原街万达广场步行街内装招标图纸收于客观条件：太原街万达广场步行街内装招标图纸收于20092009年年4 4月月2020日，在招标条件并不是完全具备的情况
71、下，于日，在招标条件并不是完全具备的情况下，于20092009年年4 4月月3030日发标，并于日发标，并于5 5月月1515日进行了回标。日进行了回标。 为保证能在有效时间段内确定步行街内装施工单位以保证为保证能在有效时间段内确定步行街内装施工单位以保证工程的正常进行，成本部依然在如上客观条件下进行了招工程的正常进行，成本部依然在如上客观条件下进行了招标。因招标图纸不完善的，未进行图纸会审及设计交底，标。因招标图纸不完善的，未进行图纸会审及设计交底，这就加大了我们工作的难度。导致后期在招标答疑时，我这就加大了我们工作的难度。导致后期在招标答疑时，我们收到了共计们收到了共计6 6家投标单位的家
72、投标单位的8585条质疑问题，数量是我们条质疑问题，数量是我们自招标工作以来最多的一次。在答疑中对清单、界面、图自招标工作以来最多的一次。在答疑中对清单、界面、图纸等当初急于发标而完全明晰的部分均予以达纸等当初急于发标而完全明晰的部分均予以达1515条的重申条的重申确认。到此时，才使原来的招标工作因图纸不完善问题得确认。到此时，才使原来的招标工作因图纸不完善问题得以解决，整个答疑时间达到了近以解决，整个答疑时间达到了近2 2天才确认完成。天才确认完成。1616、招标图纸不完善产生费用增加的探讨招标图纸不完善产生费用增加的探讨 n n伴随着我们的时间成本，工作量于无形中明显加大，这些都还是次要伴
73、随着我们的时间成本，工作量于无形中明显加大，这些都还是次要的，关键是所涉及到的费用问题，倒是在后来的工作进程中突显。例的，关键是所涉及到的费用问题，倒是在后来的工作进程中突显。例如：步行街玻璃隔断上方的防火石膏板封堵及地面花岗岩石材的养护如：步行街玻璃隔断上方的防火石膏板封堵及地面花岗岩石材的养护结晶问题，尽管我们已经依据兄弟公司的经验在答疑回复上做了表述，结晶问题，尽管我们已经依据兄弟公司的经验在答疑回复上做了表述，但文字表述后追加的文字但文字表述后追加的文字“ “（若有），请含于报价中（若有），请含于报价中” ”，使投标单位，使投标单位有了可乘之机，加之这部分却未能在有效的招标图纸中做出体
74、现，终有了可乘之机，加之这部分却未能在有效的招标图纸中做出体现，终给投标单位留下了问题点给投标单位留下了问题点中标单位认为只能依据招标文件所约定中标单位认为只能依据招标文件所约定的范围（即图纸所示）进行报价。经过与内装单位的多次商谈未果，的范围（即图纸所示）进行报价。经过与内装单位的多次商谈未果，造成目前的内装结算遇到一定的困难。防火封堵费用达到造成目前的内装结算遇到一定的困难。防火封堵费用达到6060多万元，多万元，养护结晶后期由商管公司另行进行了招标，此部分费用达到了近养护结晶后期由商管公司另行进行了招标，此部分费用达到了近1515万万元。元。n n处理建议：在招标前期，及时通知设计单位做
75、好对咨询公司的设计图处理建议：在招标前期，及时通知设计单位做好对咨询公司的设计图纸交底工作，为方便咨询公司做出更加清淅、准确的招标工程量清单纸交底工作，为方便咨询公司做出更加清淅、准确的招标工程量清单做好准备。在招标定标签定合同后，做好与施工单位间关于合同的涵做好准备。在招标定标签定合同后，做好与施工单位间关于合同的涵盖范围、施工界面以及对商务条款的理解交底工作，防止在合同履行盖范围、施工界面以及对商务条款的理解交底工作，防止在合同履行中因对合同的理解出现偏差而影响工程进度，为工程的结算工作顺利中因对合同的理解出现偏差而影响工程进度，为工程的结算工作顺利进行打下良好的基础。进行打下良好的基础。
76、1717、部分分包工程由总包施工的利弊探讨部分分包工程由总包施工的利弊探讨 n n为保证工程工期，尤其是在工程即将收尾的阶段，部分分为保证工程工期，尤其是在工程即将收尾的阶段，部分分包工程由总包施工体现出了明显的优势。包工程由总包施工体现出了明显的优势。n n太原街万达广场在外环境景观工程的操作中，就采用了由太原街万达广场在外环境景观工程的操作中，就采用了由总包单位施工的方法，不仅使外环境景观硬铺装、外排水、总包单位施工的方法，不仅使外环境景观硬铺装、外排水、电气铺装工程进展顺利，保证了工程进度，在工程质量上电气铺装工程进展顺利，保证了工程进度，在工程质量上亦收效良好。做为同一家施工单位，他们
77、间再没有分包工亦收效良好。做为同一家施工单位，他们间再没有分包工程与总包间一系列的诸如：提供垂直运输时间、提供现场程与总包间一系列的诸如：提供垂直运输时间、提供现场堆放场地等罗乱问题，取而代之的是如何加快进度，如何堆放场地等罗乱问题，取而代之的是如何加快进度，如何尽早提供施工作业面的问题，如何解决已有的问题等等，尽早提供施工作业面的问题，如何解决已有的问题等等，工作完全由被动变成了主动，我想这也是太原街万达广场工作完全由被动变成了主动，我想这也是太原街万达广场能够如期开业的主要原因吧。但是在由同一家总包单位施能够如期开业的主要原因吧。但是在由同一家总包单位施工的同时，也增加了总包单位的资金压力
78、。我们应综合平工的同时，也增加了总包单位的资金压力。我们应综合平衡施工工期和总包的垫资能力，或许能收到更佳的效果。衡施工工期和总包的垫资能力，或许能收到更佳的效果。1818、如何保障招标、合同及结算资料的如何保障招标、合同及结算资料的 及时归档及时归档 n n招标、合同及结算资料是公司所有费用支出计量招标、合同及结算资料是公司所有费用支出计量过程中最为有效的文字资料，是双方签约中最有过程中最为有效的文字资料，是双方签约中最有效的原始资料。为保证资料的完整性，成本控制效的原始资料。为保证资料的完整性，成本控制部有责任和义务做好招投标、合同及结算资料的部有责任和义务做好招投标、合同及结算资料的及时
79、管理归档工作。建立完整的台帐不仅方便了及时管理归档工作。建立完整的台帐不仅方便了自己，更使其他人在查阅相关文件的时候提供了自己，更使其他人在查阅相关文件的时候提供了良好的辅助作用。良好的辅助作用。n n在每项招标工作定标结束后，成本部及时将本次在每项招标工作定标结束后，成本部及时将本次招投标工作的资料按各时间点及流程整理好并装招投标工作的资料按各时间点及流程整理好并装订成册，做好目录及序号登记，并对电子版招投订成册，做好目录及序号登记，并对电子版招投标资料做好登记。一切工作的建立都为日后的合标资料做好登记。一切工作的建立都为日后的合同制定及结算管理做了良好的铺垫。同制定及结算管理做了良好的铺垫
80、。1818、如何保障招标、合同及结算资料的如何保障招标、合同及结算资料的 及时归档及时归档 n n根据招标档案资料，成本部根据不同项目对合同按照时间根据招标档案资料，成本部根据不同项目对合同按照时间顺序进行了分列。为了方便查询，在合同的录入过程中除顺序进行了分列。为了方便查询，在合同的录入过程中除了合同编号、合同名称、签约单位、合同额等基本必须录了合同编号、合同名称、签约单位、合同额等基本必须录入的信息外，还增填了投标单位、投标方法、确定方式、入的信息外，还增填了投标单位、投标方法、确定方式、签约方式、付款方式、付款时间、结算金额等到相关信息。签约方式、付款方式、付款时间、结算金额等到相关信息
81、。使大家逐渐认识到合同档案资料管理的重要性，在平时工使大家逐渐认识到合同档案资料管理的重要性，在平时工作中，都积极收集有关资料，为以后的工程结算服务。作中，都积极收集有关资料，为以后的工程结算服务。n n根据合同台帐，我们编制了成本部结算台帐，主要内容包根据合同台帐，我们编制了成本部结算台帐，主要内容包括：合同类别、合同名称、对方单位、签订金额、结算金括：合同类别、合同名称、对方单位、签订金额、结算金额、结算经办人、结算资料下发明细等等。本着一份合同额、结算经办人、结算资料下发明细等等。本着一份合同对应一份结算的原则，对已完成的结算均做到登记编号在对应一份结算的原则，对已完成的结算均做到登记编号在册，并在合同台帐中做好销项处理，对未完成结算做好备册，并在合同台帐中做好销项处理，对未完成结算做好备注，这全面完成项目结算工作做好准备。注，这全面完成项目结算工作做好准备。
