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1、百威商业之见解百威商业之见解商业地产营销商业地产营销开开 篇篇一、商业地产的特性（从营销角度）一、商业地产的特性（从营销角度）一、商业地产的特性（从营销角度）一、商业地产的特性（从营销角度）商业商业地产地产商业地产商业地产经营者经营者消费者消费者开发者开发者投资者投资者二、商业地产是地产的高级形式二、商业地产是地产的高级形式二、商业地产是地产的高级形式二、商业地产是地产的高级形式商业商业地产地产地地 产产三、商业地产的价值及影响因素三、商业地产的价值及影响因素三、商业地产的价值及影响因素三、商业地产的价值及影响因素u土地的稀缺性、不可再生性土地的稀缺性、不可再生性u人民生活水平提高对物质消费的
2、需求人民生活水平提高对物质消费的需求u政治因素政治因素u经济因素经济因素u区位区位u交通交通u商业成熟度商业成熟度u人口密度人口密度u消费力及消费习惯消费力及消费习惯u未来升值潜力未来升值潜力四、商业地产的运作四、商业地产的运作四、商业地产的运作四、商业地产的运作u前期调研前期调研u可行性分析可行性分析u市场定位市场定位u产品定位产品定位u营销策略营销策略u推广实施推广实施u商业管理商业管理商业管理商业管理五、营销在商业地产中的地位五、营销在商业地产中的地位五、营销在商业地产中的地位五、营销在商业地产中的地位前期调研及前期调研及可行性分析可行性分析市场定位市场定位及产品定位及产品定位营销推广营
3、销推广商业地产商业地产前提前提基础基础保保证证关键关键商业地产及商业分类商业地产及商业分类商业地产的分类商业地产的分类The classification of the business real estate商业地产商业地产独体商业独体商业商业街商业街商业裙楼商业裙楼集中商业集中商业独体商业独体商业建筑建筑（会所）（会所）底商商业街底商商业街独体商业街独体商业街住宅底商住宅底商写字楼及写字楼及其他其他物业底商物业底商p按建筑形态划分按建筑形态划分独体商业独体商业商业街商业街商商业业裙裙楼楼商业商业形式形式总体总体体量体量建筑建筑形式形式交通交通条件条件功能功能区分区分业态业态形式形式典型典型
4、物业物业城市级商业中心20万m2以上多个独体商业楼组成的商业街依托城市中心主干道的交通枢纽，涵盖地上、地下交通换乘，充裕停车场地外向吸引大型综合类商业，以百货、专营店为主王府井西单区域级商业中心10万m2左右23个独体商业楼组合依托城市主要干道的交通枢纽，涵盖地下、地上交通换乘，充裕停车场地外向吸引为主，周边服务为辅大型综合类商业，以百货、超市为主，辅以餐饮、娱乐公主坟新世界崇光百货次区域级商业中心5万m2左右12个独体商业楼辅以底商；或低密度商业街依托城市辅路或靠近主干道，周边人口密集，拥有相应停车位外向吸引与周边服务并举综合商业，以百货、大型超市、特色餐饮为主，辅以娱乐、社区便利商业万科四
5、季花城（深）东海花园（深）珠江帝景华侨城社区级商业中心2万m2左右独体商业楼或社区底商依托城市辅路，周边社区较多，有停车位周边服务为主，外向吸引为辅社区便利商业，以超市、餐饮、特色专营店为主和平新城社区商业5000 m2左右同上依托社区道路周边服务社区便利商业，以超市、便利店、特色专营店为主略购物中心10万m2以上单个商业楼依托城市快速干道或高速公路外向吸引世纪金源p按商业规模划分按商业规模划分商业的分类商业的分类Commercial classificationp按经营场地划分按经营场地划分卖场卖场店铺店铺卖卖场场p按经营类型划分按经营类型划分百货百货超市超市专业市场专业市场餐饮餐饮娱乐娱乐
6、生活配套生活配套娱娱 乐乐p按经营档次划分按经营档次划分顶级顶级高档高档中高档中高档中档中档中低档中低档低档低档p按经营规模划分按经营规模划分超大型超大型大型大型中型中型小型小型微型微型商业组合商业组合Business combination商业区商业区商务区商务区住宅社区住宅社区商业地产的取舍商业地产的取舍商业不是为开发商做，是为大众消费的商业不是为开发商做，是为大众消费的最好的不一定是最适合的，最适合的才是最好的最好的不一定是最适合的，最适合的才是最好的水到渠成，顺水推舟水到渠成，顺水推舟商业地产的营销商业地产的营销商业的最大价值实现，依托于商业的最大价值实现，依托于长期持有长期持有营销方
7、式营销方式Marketing method先租后售先租后售租售结合租售结合售后反租售后反租整体出售整体出售只租不售只租不售营销营销方式方式先租后售先租后售承担的风险相对较大承担的风险相对较大. .优点优点. .保持整体形象保持整体形象确保整体风格和定位的前后统一确保整体风格和定位的前后统一实现可持续性租金回报实现可持续性租金回报. .缺点缺点. .不能即时回笼大量资金不能即时回笼大量资金先租后售先租后售通过对租赁、销售物业的比例、时效性进行控制通过对租赁、销售物业的比例、时效性进行控制通过销售缓解资金压力通过销售缓解资金压力对优质物业进行经营继续获取长期收益对优质物业进行经营继续获取长期收益租
8、售结合租售结合一部分仅转让使用权给商户的经营模式一部分仅转让使用权给商户的经营模式另一部分产权与使用权出售给投资者另一部分产权与使用权出售给投资者租售结合租售结合长期经营获得更多资金回报长期经营获得更多资金回报快速回收大量资金缓解资金压力快速回收大量资金缓解资金压力销售部分与自营部分管理难以统一销售部分与自营部分管理难以统一易造成销售物业与租赁物业两极化易造成销售物业与租赁物业两极化租售结合租售结合. .优点优点. . .缺点缺点. .租租: :商家商家出售出售中小投资者中小投资者开发商开发商只有对业态经营的建议权只有对业态经营的建议权 国家明令禁止国家明令禁止 售后反租售后反租. .优点优点
9、. .整体整体形象较好，便于后期管理形象较好，便于后期管理收回投资最为收回投资最为快捷快捷省省去销售、招商和后期管理工作去销售、招商和后期管理工作. .缺点缺点. .寻找整体买家的现实可能性尚需验证寻找整体买家的现实可能性尚需验证不利于获取最大利润不利于获取最大利润整体出售整体出售. .优点优点. .统一统一管理，保持商场的整体形象管理，保持商场的整体形象可可监控监控商场之行业及商户组合商场之行业及商户组合可可实现实现商场的可持续性租金回报商场的可持续性租金回报为开发商为开发商树立树立良好的业界形象良好的业界形象. . . .缺点缺点缺点缺点. . . .租金水平低，不利于开发商回笼资金租金水
10、平低，不利于开发商回笼资金租金水平低，不利于开发商回笼资金租金水平低，不利于开发商回笼资金并没有化解商业项目的开发风险并没有化解商业项目的开发风险并没有化解商业项目的开发风险并没有化解商业项目的开发风险只租不售只租不售前期准备前期准备Ex- period preparation策略的准备策略的准备人员的准备人员的准备场地的准备场地的准备资料的准备资料的准备策略的准备策略的准备策略的准备策略的准备市场推广主题策略市场推广主题策略营销推广策略营销推广策略市场推广设计策略市场推广设计策略广告设计策略广告设计策略媒体投放策略媒体投放策略公关策略公关策略资料的准备资料的准备资料的准备资料的准备项目相关文
11、件的准备项目相关文件的准备项目招商推广资料的准备项目招商推广资料的准备各项招商工作细则的准备各项招商工作细则的准备广告推广工具的设计广告推广工具的设计人员的准备人员的准备人员的准备人员的准备招商人员的招聘招商人员的招聘招商人员的培训招商人员的培训招商人员的工作安排招商人员的工作安排招商人员的管理招商人员的管理场地的准备场地的准备场地的准备场地的准备招商处外部周边的布置招商处外部周边的布置招商处内部的设计与布置招商处内部的设计与布置沙盘的准备沙盘的准备看楼通道的布置看楼通道的布置现场的布置现场的布置招商推广招商推广Marketing expansion招商处内外形象设计推广招商处内外形象设计推广
12、u制作本项目效果图uVI设计与应用：LOGO的设计、纸袋、纸杯、胸牌、名片等u招商处现场的宣传布置方案及平面设计u招商处外部景观及灯光设计u展板u外部围挡推广中印刷品的准备推广中印刷品的准备u制定项目简介u进行优势分析：主要从地段、业态定位、户型、价格、环境、主力店的进驻、商业管理、宣传等多方面进行深入剖析u卖点的提炼u答客问（统一说辞）的制定u宣传单页等的文案/设计/印刷/发放u楼书的文案/设计/印刷/发放广告的跟进与推广广告的跟进与推广u广告推广的方案的制定广告平面设计媒体的选择时段的确定版面的选择报价广告时机与内容策略的推进与掌控广告的跟进与推广广告的跟进与推广u报纸广告的类型形象广告商
13、业广告u灯箱广告、户外大型广告、路牌、道旗等的设计/制作u各种软文的写作推广配合商业炒作商业炒作u召开各种大型招商销售推广活动： 招商推介会 商户座谈会 项目专家论证会u举行各类社会活动 制造各种社会话题 全面扩大项目影响力营销工作重点营销工作重点Marketing work point关于铺位分割关于铺位分割适应商场的主力商户的要求适应商场的主力商户的要求适应商场的主力商户的要求适应商场的主力商户的要求适应人流导向的要求适应人流导向的要求适应人流导向的要求适应人流导向的要求满足商场公共空间的需求满足商场公共空间的需求满足商场公共空间的需求满足商场公共空间的需求制定合理的商场实用率制定合理的商场实用率制定合理的商场实用率制定合理的商场实用率合理利用每块地段合理利用每块地段合理利用每块地段合理利用每块地段关于定价关于定价 成本定价成本定价成本定价成本定价 市场比较市场比较市场比较市场比较 租金反推租金反推租金反推租金反推 投资回报投资回报投资回报投资回报百威广告期待与您共铸辉煌！
