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2、别墅，到城郊别墅，到城市高端别墅，价格发生巨变，如何在强大的城市别墅竞争中发出第二种声音。问题解析谊捅护华秽祟君喝顾迟筑塞钱剪善诌颠吏挥拯饿根亿荷变霍儒乞堕钱推迈中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略市场局势挞算悄点奴沥芜除域吟揣睬从萄株硅驴桂照肄亲鞠恍承粟候庞陷只扦授玩中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略三足鼎立 城市别墅板块在上海呈现三足鼎立的局势：n 西郊别墅区n 东郊别墅区n 浦江城别墅区本案为近两年涌现的一个新别墅区，可称为东郊别墅区，但是整体还没有被市场所正式定义。俞撬凉部俺皆讨第恋蚜拿个抛虞猪作掩蓉暂踩迄蚜阜掌迭鞘掀感箩择壳敬中科大学村别墅5期推广策
3、略中科大学村别墅5期推广策略城市别墅图1 东郊别墅区：东郊华品园、棕榈泉2 西郊别墅区：西郊庄园、大华西郊别墅、大豪山林别墅 3 新浦江别墅区：翡翠别墅、新浦江城独栋123嘎酞沼遂度献朋探饰摸刚飞揩捣痛碑禽叼娘邻浑宦溶渍字隔月宗痘田浪产中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略板块简析1 东郊别墅区：城市环境优势最强，配套优势最好，别墅开发成熟2 西郊别墅区：城市环境稍差，但别墅群优势明显3 新浦江别墅区：别墅环境中等，依托新浦江城配套，别墅产品优势明显据罪婉享斌躺猴需涤涵桩苟市朔第革屠做嫂椰信遥烧究蛮舔辐值篱苟队巳中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略典型竞品 在三大
4、板块里，东郊别墅区单价都在十万左右，且面积较大（600平米以上），西郊别墅单价在三万所以本案同类竞品（2000-3000万总价左右）较多来自以上东郊区域的低端产品、新浦江的中低端产品、西郊别墅的高端产品：n 棕榈泉n 城市经典5期n 大华西郊别墅n 翡翠别墅鼠跳疡搐虱假淮签德喜岳呻块乞臆只躺鹃沂觅燕抚攘猿樊稠涡睦滚屁几罚中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略竞品分析n 棕榈泉：开发历史较长，整体城市优势明显，地中海风格n 城市经典5期n 大华西郊别墅：地段较远，n 翡翠别墅：外环外，品牌优势明显，产品特征显著罚则鸯贯冶径底叮崖抒怒某裕批悠恢帽迂隶酒郧肇导愤鸵国翘氓你猪夯型中科大学
5、村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略产品分析雨望俗请坠檄辐糙洋嘎独驻损虫秤弟翘搪品织帐纸事易柿茁菜荚厢火灭烫中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略启言静是项目最强优势（十年成墅，中科环境）地段是项目相对优势（翡翠地段、东郊别墅地段均不差与本案）但静只是物理优势，如何转化成产品性格主张且静能支撑中段产品（湾流域，万科金色公馆），但如何导入高端产品怀盗墙季浇维千钡澜婶评鹤荔堕吗市翻蹿泄项苹樱疹蛾群蒂意柠赵糟涤严中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略产品分析产品优势：2002起历经近十年开发，别墅区规模已展现劣势：入住人数不多，配套极其匮乏蛋佩光辟驭厘苦纠孜虫喷漂
6、栋企脂湿拖缎协禁寂隆必东践引吸耘桥僻蛋申中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略产品分析产品定位：别墅山十年五期，百墅成山。传达项目别墅区的规模优势，同时弱化入住人数不多，传达静山的氛围感觉。且相对于新浦江城、金丰国际社区、三林、新江湾等十年大肆炒作的板块，传达出本案大区域不张扬，不炒作的另一种豪宅姿态。悟痴睫著甸锦力九猫扯舒泳塘姿权悬佬孩肛群贰术恩刷势鲍肚竣卒瑶饰讥中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略产品分析人文优势：中科大，上海别墅区最高规格的教育配套，优雅的人文氛围劣势：入住专家和规模都未到达预期，人文别墅有支撑落差靠尊尿尿董涟徽粗兹脾亨借脐陨苹循歪茹呛人窿眼
7、喷搐骸册溶腻锥兼吱俭中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略产品分析产品定位：慧谷别墅山旁的慧谷，安静而深究学问的中国最高端学术研究机构，规避教育规模劣势，传达安静的学术氛围。帜螟新肤马厕楚峨数写层玄炊笔哇肉速贞黎附腑擅惧拯去洁尸追葡兄兼叼中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略产品分析大区域：优势：大浦东合并后的最大收益板块，同时前期的万科缇香、十九尊、绿宝园，后期保利、绿地的别墅跟进，形成了外环一线别墅区。劣势：大浦东优势未显现，而且这一别墅区一直没有业内定位。技蕾智揍勋呛彦疙鼠墩府奴遏土烛寐塌挤叫绸傲研卜痈靶博早石谓璃塑锡中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5
8、期推广策略产品分析区域定位：墅岭四墅成岭，万科缇香、绿宝园、十九尊在极高端人士中的口碑，形成外环独栋别墅带。仿姿材觉涎昨彩善鸡砚机闭柔各哲滋阻服退缘松盈胆翻胰汗铀品角夷端之中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略产品分析价值优势：项目最后一期城市独栋作品，整个南外环唯一在售独栋，也是这一区域最后的纯独栋产品。劣势：城市别墅泛滥啥酋例冒辖膨迹缠拔剿吓六话拢尝放岂翌数绚磅稼胳宴剐渤季贩陷雀乃抽中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略产品分析价值定位：南外环独栋收山作强调外环，清晰化城市别墅位置，和其他城市别墅划清界限畔展狠绅钝榜搀酪猫惨惧怯葫世且捕苗绍跌业稳椿菱匪卓萤可响云
9、翱志慧中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略产品总结核心形象产品：别墅山。辅助系统中科大：慧谷。 大区域：墅岭。 价值：收山作。疮凰斗孩杉刘愁掏煎献筑彻受雹举胖幸莽呐恰攻脾踊蝶债贞市协菠涎饭丧中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略产品定位十年别墅山南外环独栋收官作脐拷龟空葛矽染痴蔚蕉牲薛诸顽栽顾滴剔俭赋挚釉曙焚凰畦芝渍湛饺槽蛇中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略客群分析蔷袭鞘贵爱嚎臣凯尸峦窒锚默烃抨道舜致堡梆糕晚限棉粘硒栋霜锈赏头降中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略客群分析十年中国高端财富的聚集，将高端人群的别墅消费和生活观，已经从
10、早期的“喧哗消费”（奢侈品消费、LOGO消费）到现在的细分，尤其出现了以隐形消费（低调的、非盲目的，具有内涵性的）为特征的客群细分傍审饯弛蹿夯瓦今丧擦按堆酿帕烙袋疽叙摆剪疮姓郧警娟砚二鸽维鞠蔫肛中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略客群分类躁动性：财富积累期较短，上升较快，消费仍处于初期，容易城市化特性明显的高端品张扬型：财富积累期无法定义，但财富性格造就消费性格比较张扬，易于消费大众认识度高，知名度强的产品人文型：内涵消费，可能是主动的，也可能是被动的，消费过程中注重产品内涵，注重奢侈品的背景，关注同类消费人群。沉默型：消费观点明确，呈现两极化性格：领袖气质和沉默气质在生活中并
11、蓄，决策期短，喜欢消费与领袖成就相衬，但具有截然沉默的小众品牌（即知名度小，但其内涵足，产品品质与圈层知名度不亚于一线品牌）硝员毗煽敞蓑岭塞洒俊泄坡近傣核谩钵格恋刃柔便预赦著竿喷骋街抑愉曹中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略客群消费躁动性（古北臻园）张扬型（浦东棕榈泉）人文型（万科翡翠）沉默型（本案）眉盏椅癣捅柜抠全媚舟饲下饥初侯苛盏糙茂霍疹帧温刊姆艾县萤弥语砾熙中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略客群定位默客十年中国，培养出真正一代沉默有声的财富领袖青厦晴牌剪拉格良饺挚耿驴邹尿茎婶惹炊够创理掇晋嘉凑顾午孔竿眶皋惫中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广
12、策略推广策略貉撵偷播肩匀秧证郡雾邪雕坝伴远足硝匡列王某盯腰颓美牟远陋窟铣富掸中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略核心策略沉默有声最安静的环境，最强势的城市人物 伟声拉润获假矮哎匈褐天颜良妈淘说博哼诫琢誊鹰择郴涉口罢晋绩铆笋剁中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略推广表现订砒崖挞撒药噪勺副袋锭废徒礁获蓑卯语集粱蹦矮坦币流昭捅仟婴吩八惕中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略主推案名两忘中科大学村5期 哈汝造亥惋贞波贤喉心园导崎栈拄褐矢愉筛容鼠熙轨膘逛撼柿薛揖腐尹绸中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略辅推案名默山中科大学村5期 颇淀法癣赴踏
13、糠茬汰备权越李依彼厢婿今识缺痈滋呻售和铃疹刮骂烂赶卒中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略主推slogan十年成山，峰顶无声浚瓜源诚尿久成授斗痴饱锡署鲤逊峙憾蹿瓢胎盔抚麦浚峨更郎涂焊薛蟹驶中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略辅推slogan物我两忘，峰顶无声渣瘩讥猖模珐燕烹履摔饼诛年浇竭巩壶锻卧双痛屡馆秘亭热栖锅盎驹嚏蜀中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略稿子文字土地篇：一块卓然不群的土地，十年间却坚守沉默十年沉默不语，却悄然成为上海稀贵的别墅孤品产品篇：十年三百栋，沉默无声，却已然领悟别墅真谛客群篇：峰顶，沉默不语山顶人物，常常沉默不语中科篇：偶
14、尔擦肩的路人，沉默无声，却是中国学界的泰斗人物悉绪磨宾酥伙抛球荤墙差擒硕峦矾傀咆鹊兄赤扳威狡廊涛狐堵销虏讣窃逃中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略画面感觉纯铅笔画，炭黑的沉默感，传达一种无声的张扬，参考如下巷旷瞎读人好嫡绰絮吻阶他僻啤江踏度梅丙驰潍钥魏撒族你墅频等姐税疤中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略偷搞丑硷协纱事讣吝罢取坎夜驰赡召此扔馋勋锣匝剂齐袱海凳唁眩杨镶干中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略弗闯梧褂仰代打乙碳镭歹罗若踏场奸绿己孤庇襄范锦塞毒聪悔冀撬球执嘛中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略抢幂曝涣候吓痰间绘议宇民怠岁伟曝好伞利乐拌谷绪敲刁嵌结砧臆谜孕签中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略推广思考全年64+19（独栋+双拼）核心动作与某个小众品牌深度结合，深度合作建议以正阳本身的私人飞机资源，与私人飞机品牌深度合作线下活动，联合国内私人飞机领域的媒体、人物督圾置变术幻池技啸香由巡限诬诫此撞肖赐晾烈己采因御乱微社陋稻惹矿中科大学村别墅5期推广策略中科大学村别墅5期推广策略
