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1、大沙120亩商住项目市场及定位报告富盛地产2013-5-22出品人：富盛地产/骆仪克制作组：市场研究部/营销策划部/财务部谨呈：丰尚集团目录壹贰叁肆伍陆整体市场/14竞争市场/31本体分析/3客户分析/75产品定位/88项目规划/953本体分析壹本体分析【浔峰洲发展格局】浔峰洲形成三个中心区发展格局，金草洲、金沙洲以及海北新城，本项目就处于海北新城规划的大沙板块。海北新城海北新城大沙板块浔峰洲岛：金沙洲+金草洲+大沥海北新城1、广州金沙洲-“广佛都市圈中心的居住新城”2、金草洲片区规划初步方案-“岭南水乡旅游小镇”3、海北新城战略”广佛乐活中心”广佛-金沙洲地区同城整合规划2011年1月11日
2、通过省住房和城乡建设厅主持召开了专家评审会。 n海北新城占地11.78平方公里，规划人口高达19万人。n海北新城位于大沥东部，广佛山交接的浔峰洲上，南邻黄岐海南片区，北街里水洲村，广州金沙洲，东望广州大坦洲岛，西眺里水沙涌。n根据政府2010年规划定位，“海北新城”将是一个半居住、半商贸的区域，定位为“广佛乐活中心”。n海北新城：面积最大，外来规划人口基数大，但发展明显落后于广州金沙洲片区本体分析【海北新城】海北新城-大沙板块n大沙板块占地约1277.589亩（约85万平方米），管辖6个生产队。n目前常住人口约5000人，其中本地村民约1600人，外来人口约3400人。n企业类型：以藤业为主（
3、占比高达80-90%），五金以及其他零散行业为辅。大沙板块大沙板块：位于海北新城西北部，常住人口约5000人左右，外来人口占比68%万科四季花城里水【大沙板块】本体分析本体分析【隶属行政区】海北新城大沙板块项目大沙板块属于海北新城规划区，在行政区划上属于大沥黄岐板块金草洲片区属于大沥里水区域。金沙洲片区在行政区划上属于广州市由于所处的行政区划的不同，形成明显的板块特征及不同的客户群体本体分析【交通现状】金沙洲大桥广佛高速广州环城高速黄岐大桥丰岗大桥本项目项目所在的浔峰洲区域路网中看出，进入本项目区域的路线中主要有广佛高速、广州环城高速两条高速路，以及通过金沙大桥、黄岐大桥、丰岗大桥三个方向分别
4、进入。金沙大桥、黄岐大桥、丰岗大桥三个方向分别进入金沙洲、海北新城、金草洲区域。金沙洲大桥黄岐大桥丰岗大桥金沙洲海北新城金草洲由于路网限制，进入项目最便利的路线是“广佛高速-大沙路”以及通过黄岐大桥的“海北大道-大沙路”为主。本体分析【交通规划】未来的路网规划有1-6条交通线路，如图所示：1沉香岛大桥（规划），连接金沙洲及广州白云区2北环高速（现状）3金沙洲大桥（现状）4大坦沙大桥（规划）5黄岐大桥（现状）6大坦沙大桥（规划）沉香岛大桥（规划），连接金沙洲及广州白云区大坦沙大桥（规划）金沙洲沿江路（规划），连接黄岐、广州芳村未来路网规划主要打通同广州区域的连接，同大沥区域作用不大。本体分析【小
5、结】金沙洲板块成为吸纳广州置业客户的桥头堡。项目所处板块属于大沥海北新城，由于限购政策的存在，在区域上吸纳广州客户存在一定难度。在交通条件方面可以看出，目前路网现状导致项目板块对外辐射不强，辐射客户区域范围收窄。未来路网规划以打通广州区域交通瓶颈为主，对黄岐区域的拉动不大。项目板块的区位特性及交通现状给项目客户定位造成了一定的难度，“政策”“交通”是两个不得不跨过去的坎。藤艺创意产业园现代生态观光岛滨海景观长廊亲水居住组团都市商贸综合区滨江高尚居住区中小学校配套大沙新邨（村民公寓）绿地1234567本体分析【现规划一期项目】现规划一期项目：用地面积：78332.55合117.5亩。容积率：3.
6、5计容建筑面积：274164建筑密度：30%限高：车位：1:1功能定位：滨江高尚居住区首期117亩地块在大沙旧改片区位置及规划示意本体分析【现规划一期项目】本体分析【117亩地块现状】河道山体民居河道优势：地块上物业以厂房为主，拆迁难度不大。西边有滨江景观、东面有山体景观靠近配套完善、居住环境成熟的万科四季花城项目大沙以藤业产业为经济支柱，吸引了大批外来人口，带来一定的消费潜力。劣势进入便利性不强，只有一条大沙路进入西面河堤占用、北面村居密布项目位置相对偏僻，商业价值不是很高。山体山体河道贰14整体市场2013年3月各地“国五条”细则出台，限购限贷政策再次收紧7月6月5月4月3月2月1月多项土
7、地制度改革试点中山成全国首个限价松口城市超14城市变相松绑楼市芜湖等3地新政被叫停中央政治局：根据形势变化适时适度预调微调住建部研究调控长效机制上海持证满3年买二套房被停严格执行限售政策国务院确定今年七大任务制定收入分配改革方案我国住房保障制度体系框架建设加速温家宝：宏调要及时预调微调严格实施楼市限购扬州新政得到住建部首肯地方楼市微调渐获默许33个案例仅5例被叫停央行3年半首次降息0.25个百分点四大行首套房贷利率普遍下调：最低8.5折恒大“地王”出现河南“大力”微调楼市被叫停温家宝：决不能让房价反弹温家宝：及时制止纠正地方变相放松房地产调控二月多家地方政府出微调新政试探底线保增长压力下，扬州
8、新政得到首肯降息、房贷利好出台8月中央政治局要求坚持楼市调控，切实防止房价反弹住建部：正研究强化楼市调控政策措施国务院督查各地楼市调控政策执行情况中央再次重申调控基调不变，调控进一步收紧，预防楼价反弹9月-11月住建部：加快研究并完善楼市调控措施多地调整公积金政策刺激“刚需”十八大后，城镇化政策出台，政策整体设计及制度化12月中央经济工作会议闭幕继续坚持房地产调控不动摇城镇化的政策出台正在提速，40万亿投资大戏启幕。2013年温家宝国务院常务会议：国五条调控再次收紧，预防楼价反弹整体市场【政策环境】二、坚决抑制投资投机购房需求房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国
9、办发201317号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发201317号文要求不符的，应立即作出调整。实施住房限购政策的地区要组织房管、公安、民政、税务、社保等部门，建立分工明确、协调有序的购房审核工作机制，严格把好限购关二、市国土房管局、地税局、人力资源和社会保障局要进一步严格执行商品住房限购措施。自本意见发布之日起，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会
10、保险缴纳证明购买住房。市国土房管局要进一步加强对购房行为的监管，购房资格审查环节前移至签订购房合同（认购）前。广东细则：2013年3月25日，广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅“关于继续做好房地产市场调控工作的通知”广州细则：整体市场【政策环境】整体市场【政策影响】广州“国五条”细则出台后，佛山细则并不跟进，并且各地细则相对温和，对市场影响在最初的喧嚣后归于平静。政策的收紧增加了政策成本及风险，外区客户成交比例有一定的下降，但通过对海北区域在售项目调查来看，虽然限购政策的收紧给市场造成一定的难度，但通过其他手法还是可以绕过部分政策限制。二手交易受到影响也不大，据二手中介人士介绍，直接买一年的
11、社保已很难操作，但通过一些机构补交半年社保后，再续交半年社保，仍然可以得到购房资格。整体市场【政策应对】方法1：与客户签订延期备案申请及承诺书（复杂、合法）开发商在客户交付定金时候，与客户签订“延期备案申请及承诺书”，但先不在网上备案，并找一家第三方公司挂靠，逐月帮客户购买社保直至一年后再办理按揭，部分开发商也会收取时间滞后的利息。(风险：手段合法，但开发商无法迅速回笼资金，且部分客户比较介意这样的手法)方法2：通过中介公司补办（成功率低）部分中介公司有代办社保业务，首先支付一年的社保钱和中介绍费用，中介公司以一个补几个月社保的形式购买，周期为2-6月补完，但是，如果房管所查出来，依然过不了户
12、，某知名地产公司反映，通过率才2成。（风险：可能过不了户，且中介公司一般只退8成，也有少数全退）方法3：通过会计公司补办税单（不可行）仍然有少数会计公司仍在通过办理纳税证明，但是之前顺德多个楼盘以该手段进行帮外地人买楼被曝光后，此手段在佛山基本行不通。（风险：政策如有变动，买家无法补办证明甚至丧失购房资格，定金也无法退还）虽然限购政策的收紧给市场造成一定的难度，但通过其他手法还是可以绕过部分政策限制。对于本项目所在的海北区域有一定的利好。国五条细则的出台，对于首套房、部分改善性二次置业给予了鼓励，但对二套房及以上投资投机行为依然严控。市场仍然表现为“刚需”市场。整体市场【小结】2013年的1月
13、、2月、3月南海区商品房销售情况表（单位：亿元，以备案为依据）商品房其中住宅销售面积(万m2)销售金额(亿元)销售均价（元/m2）销售面积(万m2)销售金额(亿元)销售均价（元/m2）1月33.1531.57952228.4125.9791402月23.0723.211006020.2319.1794753月30.9632.041034827.5027.4499794月36.1932.34893627.1424.579054合计123.37119.169659103.2897.159406南海区商品住宅成交2013年第一季度：新建普通住宅销售面积76.14万平方米，成交金额72.58亿元。分别
14、同比增长82%及76.6%。成交面积及金额大幅上升，市场恢复到限购以前水平。2013年4月份，南海商品住宅成交27.14万平方米，环比基本持平，但从1-4月来看，南海房地产市场成交活跃并保持稳定。整体市场【成交均价】南海区2013年第一季度成交已经接近实施限购前的最活跃状态21整体市场【成交均价】黄岐街道今年一季度平均楼价12187元，增长势头明显，月度走势波动大成交均价：2013年至今黄岐商品住宅成交均价为12187元/平方米，比2012年全年均价10804元/平方米增长13%；月度走势：黄岐街道开发项目较少，供货量短缺，并且在售项目档次、地段、推货时间各不相同，故每月成交均价起伏较大。数据
15、来源：佛山市南海区住建局备注：以上数据统计截止至2013年5月15日22整体市场【市场供应】大沥镇2013年第一季度商品住宅成交大于市场供应，去库存化明显。数据来源：佛山市南海区建设局序号镇街2013年第一季度2012年全年批准预售住宅面积（万）批准预售住宅套数网签住宅面积（万）网签住宅套数批准预售住宅面积（万）批准预售住宅套数实际销售住宅面积（万）实际销售住宅套数1桂城街道11.7591221.15173077.6594453.1142322罗村街道1.251163.7343517.78230211.3312443九江镇000.85895.856041.861494西樵镇7.835674.1
16、335812.5710391414435丹灶镇007.3072919.08201118.4118246狮山镇5.73598.6877540.81369330.9528617大沥镇12.04122816.27118753.13482534.2225598里水镇14.76139613.27133649.845102393951合计53.33457875.386639276.6625520202.8818263位置净用地面积（）总计容建筑面积( () )土地用途土地使用面积强度( (按规划净用地面积计算) )土地出让年限起始价 （万元）成交价 （万元）楼面地价(元/）竞得者南海区大沥镇黄岐泌冲村委会
17、浔峰洲路地段10086.7(约15亩)32277.4城镇住宅用地兼容批发零售用地1.5容积率3.2；建筑密度32%城镇住宅用地为70年，批发零售用地为40年6932132324099广州市敏捷投资有限公司整体市场【土地市场】4月24日，广州敏捷1.32亿夺黄岐金沙洲地块楼面价4099元/平米。敏捷地产项目本项目敏捷地产项目靠近本项目，而且处于大沙大道边，对本项目的客户有中途截留的作用，是本项目主要的竞争对手。不过项目规模较小。位置规划用地面积()总建筑面积（）规划指标要求土地用途使用年限竟得者成交价(万元)楼面地价（元/）容积率建筑密度南海区大沥镇黄岐北环路地段63577.9（约95亩）190
18、733.71.0，且3.035%城镇住宅兼容批发零售、商务金融、住宿餐饮及其他商服用地城镇住宅用地为70年，批发零售、商务金融、住宿餐饮、其他商服用地为40年广东建晟投资开发有限公司1036002189整体市场【土地市场】2012年11月，广东建晟10.36亿竞南海黄岐商住地溢价高达147%建晟地产项目建晟项目位于黄岐大桥以南，同本项目相隔一条水道，由于水道阻隔，同本项目以不属于同一个客户区域。【小结分析】宏观环境各地“国五条”细则出台后，佛山细则并不跟进，并且各地细则相对温和，对市场影响在最初的喧嚣后归于平静。政策的收紧增加了政策成本及风险，外区客户成交比例有一定的下降，但通过对海北区域在售
19、项目调查来看，虽然限购政策的收紧给市场造成一定的难度，但通过其他手法还是可以绕过部分政策限制整体市场南海区2013年第一季度市场成交面积及金额均大幅增长，成交已经接近实施限购前的最活跃状态，国五条对市场的影响已不大。整体成交土地市场2012年至今黄岐主要土地成交仅两个商住地块约8万平方米（其中浔峰洲仅成交1万平方米、北环地段7万余平方米），目前海北板块土地成交不多，土地供给集中在金沙洲区域。整体市场【板块分布】金沙洲板块金草洲板块海北新城板块代表项目：保利西海岸、深业江悦湾、御金沙平均楼价：洋房18000-20000元/平方米（带装修）客户群：7成以上广州客户，少部分其他区域客户代表项目：时代
20、糖果、恒大御景半岛、金名都平均楼价：洋房13000-18000元/平方米（带1800-2500元装修）客户群：6成广州客户，3成区域周边代表项目：万科四季花城、沙面新城、白天鹅花园平均楼价：洋房11000-15000元/平方米（部分项目带2000元左右装修）客户群：5成左右广州客户，5成佛山客户，以海北区域周边为主本项目整体市场【板块楼价及客户结构】洋房18000-20000元（带2000元/平方米装修）洋房13000-18000元/平方米（带1800-2500元装修）洋房11000-15000元/平方米（部分项目带2000元左右装修）海北新城板块金草洲板块金沙洲板块50%60%70%非广州客
21、户广州客户浔峰洲区域：客户分区明显，三个板块中广州客户比例逐步上升；楼价阶梯式上升明显，金沙洲相对海北新城板块平均楼价高5000-8000元/平方米左右；板块项目中均带不同程度的精装修。成交客户比例【一级竞争/项目分析】板块划分项目总建()容积率产品类型目前在售均价南海-里水金名都8618975.01小高层洋房、超高层洋房洋房（14000-18000）元/带（2000-2500）元/装修白云区-金沙洲御金沙4500001.62小高层洋房、高层洋房、别墅洋房20000元/带（2000-3500）元/装修深业江悦湾3492362.8小高层、高层洋房洋房180000元/，毛坯保利西海岸9064362
22、.8多层、小高层、高层洋房、别墅洋房20000元/（带2500元装修）别墅2.8-5万元/南海-大沥-黄岐沙面新城蓝城阁1052636.62高层洋房预计毛坯售价15000元/白天鹅花园御江678212.71高层洋房1.1-1.3万元/（带2500元装修）金沙洲板块以品牌开发商开发的大盘为主，海北新城板块在售的两个项目中均以尾货为主，价格在三大板块中心最低，区域项目均带不同程度的精装修标准。一手整体市场【一级竞争/去化速度】从竞争市场去化率来看，仅有白天鹅花园为尾盘在售；从去化速度来看，深业江悦湾目前以每月180套的速度排名第一，其次是保利西海岸和金名都。板块划分项目推出时间目前已推住宅总套数去
23、化量（套）去化率去化速度（套/月）可售总套数南海-里水金名都2012年5月2384140759%117977白云区-金沙洲御金沙2011年5月1315128698%5129深业江悦湾2013年3月63654085%18096保利西海岸2010年9月6648469670.6%1511952南海-大沥-黄岐沙面新城蓝城阁预计2013年6月434白天鹅花园御江2012年9月48721243.5%27275整体市场竞争市场【一级竞争/成交结构】从供应结构来看u80-100的两至三房中小户型共5053套，去化量共3682套，该面积区间的市场比重约为64%，是目前大沙周边在售竞争项目的主打面积段；从成交表
24、现来看u90-100的刚需小三房户型较受买家热捧，约占整体销售率的三成；u其次80-90的两房户型产品去化率约84%，相对于该面积段小三房设计的44%去化率成交表现更出色。数据来源：6大在售项目在售货量市场成交结构表现“刚需”特征相当明显面积段(M2)户型（房）总套数市场比重去化量市场去化率70-8024977%33267%70-803491%4490%80-902140618%117684%80-9036719%29744%90-1003279637%220979%100-11034346%434100%110-12033034%20969%110-1204250%2496%120-1303
25、2984%29599%130-1403741%5878%130-1404961%9195%140-1503501%1734%150-1604310%00%160-17041242%00%170-18045017%8617%180-1904521%1121%220-2305621%00%240-29041502%13993%合计7619100%542271%80-100平方米面积段：总套数4873,占总货量的64%【一级竞争/存量分析】从大沙各竞争项目总建面和总推出量得出，目前项目可售面积剩余量最多的是保利西海岸，而未来待建体量最大的竞争项目是金名都。目前大沙市场在售竞争楼盘总剩余体量逾150万
26、平方米，货量充足，竞争激烈。板块划分项目总建()推出量（）目前可售量（）未来待推量（）南海-里水金名都861897251908120280609989白云区-金沙洲御金沙45000016448652525285514深业江悦湾349236501741302299062保利西海岸906436679333194070227103南海-大沥-黄岐沙面新城蓝城阁105263105263白天鹅花园御江67821535412645914280合计274065311994423946361541211整体市场【一级竞争/后续产品】板块划分项目11年12年13年14年南海-里水金名都白云区-金沙洲御金沙深业江
27、悦湾保利西海岸南海-大沥-黄岐沙面新城蓝城阁白天鹅花园御江大沙周边市场竞争项目产品类型主要以高层、超高层为主，部分项目兼有别墅等高端产品；金名都、御金沙、深业江悦湾还有庞大的体量待开发，故该3个项目是本项目未来3年的主要竞争对手。2103年3月23日入市主推90，目前在售178望江大户型，还有3期未开发2012年5月入市，一期经已售罄，目前二期主推6、8座174单一户型，尚有3、4期未开发预计2013年6月份入市，货量约434套，156-225大户型望江单位2011年5月入市，还有28万平方米高层洋房待开发10年9月份入市，分四期开发，目前一期已交楼，二期清尾货，三、四期剩余少量产品未推出市场
28、12年9月入市，已推4栋，待推1栋整体市场【二级竞争/项目分析】项目总建(M2)容积率装修情况产品类型目前在售均价万科四季花城1400002.5部分带装修小高层洋房、高层洋房、别墅洋房12000-13000元/中海金沙湾13000002.8带装修小高层洋房、高层洋房、别墅洋房1300016000元/恒大绿洲2410002.0带装修小高层洋房、高层洋房、洋房14000-15000元/金沙洲1号1600001.6带装修小高层洋房、高层洋房、洋房1100013000元/二手项目周边区域二手市场，目前二手洋房销售在12000-15000元/平方米之间，价格随户型位置、楼层以及装修情况而不同.且带有有装
29、修；与附近一手楼盘价格有2000-4000元/差距。整体市场【万科四季花城】单位洋房建筑面积二手总价目前二手单价备注单位:2：3室2厅1卫89.9110万元12235元/4/6层，精装修，朝东南单位3：3室2厅1卫99125万元12626元/6/6层，简单装修，朝南北单位4：3室2厅2卫109130万元11926元/3/6层，精装修，朝东南单位5：3室2厅2卫111138万元12432元/20/23层，豪华装修，朝东南单位6：3室2厅2卫114130万元11403元/10/18层，带精装修单位7：3室2厅2卫125135万元10800元/5/12层，带简单装修总结：目前万科四季花城刚需面积段产
30、品二手价格区间在12000-13000元/，基本带精装修；由于电梯楼楼龄未够5年，故相对于步梯楼价格要便宜。二手案例整体市场【中海金沙湾】中海金沙湾二手楼价：13000-16000元/平方米车位：20-25万之间，租金350-600元/月整体市场二手案例竞争市场【二手车位/项目分析】项目二手价格产品类型备注万科四季花城16-20万地下停车场早期1期的停车位放盘价中海金沙湾20-25万地下停车场中介成交价恒大绿洲24-32万地下停车场，-1楼价格较高，只有-2楼才有25万车位暂时还是向开发商买金沙洲1号16-181层中空的停车场中介放盘价总结：二手车位价格总体在18-30万之间，黄岐地段车位中介
31、明显比广州地段便宜10万左右，项目海北板块的车位在18-20万左右。二手案例板块划分项目实用率物业费(元/*月)车位比车位售价南海-里水金名都71%-84%2.51:0.64未发售白云区-金沙洲御金沙约80%2.481:1预计20-25万元/个深业江悦湾约85%2.81:0.8未发售保利西海岸80-82%2.81：1车位短缺只租不售，租金280-350元/月南海-大沥-黄岐沙面新城蓝城阁88%未发售白天鹅花园御江80.8%2.31:1未发售中海金沙湾81%2.351：0.6320-25万/个【细部分析】实用率：大沙周边市场绝大部分项目实用率在八成以上；物业费：中高端项目物管费区间为2.5-2.
32、8元/*月之间，住宅项目平均物管费约为2.5元/*月；车位比:大部分项目车位比基本在1:0.6，新建项目车位比较高；车位售价：市场价格大约在20万元一个车位。从上述数据分析出竞品实用率普遍在80%以上，目前在售项目车位比例未能满足客户需求。整体市场【户型分析】户型特点u主卧室尽量南向布置，小三房为主流需求户型；u项目开始推出多样的附送面积，包括飘窗、入户花园、小三房带套房等以吸引客户；总结1、紧凑小户型追求多功能；2、刚需客户居住理念以实用性与舒适度为主；3、入户花园与双卫设计增加户型附加值金名都91三房两厅两卫御金沙御金沙 85 两室两厅一卫深业江悦湾深业江悦湾 90 三室两厅一卫整体市场【
33、商业配套】板块划分项目楼盘小区内配套设施商业形态商业规模备注南海-里水金名都【港汇城】港式社区商业街1.5万首期主力商家也在今年年初陆续进驻，主力商家包括麦当劳旗舰店、华润万家、工行、富隆酒庄、OK便利店白云区-金沙洲御金沙商场3000出售或招商待定深业江悦湾无保利西海岸临江商业街1500南海-大沥-黄岐沙面新城蓝城阁首层临街商铺约3000白天鹅花园御江无金名都御金沙整体市场商业配套设施研究总结：目前竞品对手项目只带少量基本商业配套设施，除金名都及御金沙能占取旁边广百百货的光芒外，绝大部分竞品均没有自身相应的中大型商业配套支撑。【商业配套】整体市场中海金沙湾商业街二手商铺价格：首层35000-
34、50000元/平方米租金200-250元/平方米二层价格：18000元/平方米左右【小结分析】板块特征客户分区明显，三个板块中广州客户比例逐步上升；楼价阶梯式上升明显，金沙洲相对海北新城板块平均楼价高5000-8000元/平方米左右；板块项目中均带不同程度的精装修。整体市场金沙洲板块供应巨大，后续有大量的潜在货量。整体去化良好，市场成交以80-100平方米的小面积户型为主，刚需市场明显。项目供应及去化二手市场项目板块周边二手市场成交活跃，洋房成交均价一般在12000-15000元/平方米之间，大部分带装修。车位售价在20万元左右。42竞争市场叁竞争市场【竞品分析】p金名都项目指标总建筑面积：8
35、61897容积率：5.01绿化率：42%建筑风格：都会绿洲中的现代简约建筑优势：u针对当前市场上普遍存在的刚需客、投资客和改善型买家的需求，项目的产品户型丰富、产品充足；u项目内部规划配套相当齐全，含商业街、幼儿园、会所等；u项目围合式排列，楼距及视野广阔。劣势：u距离地铁6号线浔峰岗站，步行仍需20分钟；u目前内部配套尚未完善。产品卖点：超高层带精装修，集商住、休闲、娱乐于一体的大型生态都会社区竞争市场【竞品分析】u 在售6、8座，39-45层，均为174四房产品；u 价格区间16000-18000元/带2000-2500元/装修广百百货（7万预计年底开业）售 罄售 罄售 罄14141313
36、1 12 23 34 45 51212111110109 98 8 7 7 6 6191920202121222223232424u项目推货25万平方米，售出13万平方米；u项目已开发3成，尚有22栋楼体未建成。u 预计5月中下旬将推13、14座，45层，79-119平方米两至三房产品；u 项目带2000-2500元/装修发售，销售均价13000-14000元/，望江单位约15000元/，非望江单位约12000元/.竞争市场【竞品分析】p金名都2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月套数3534415124
37、1728579均价97481035511019108881248712557116951323213335备注：以上数据统计截止至2013年5月13日去化方面u项目目前在售产品网签去化率约59%，月平均成交达117套；u该项目自2012年5月公开发售至今的三次大批量集中式推货成交情况理想，开盘消化率有8至9成；u项目自去年5月开售以来，整体成交均价上升约4000元/。竞争市场【竞品分析】供应方面项目主力供应面积段为80-100的二三房刚需户型产品去化方面u项目整体去化率达61%，包含5月份即将入市的13、14座，而其中90-100面积段去化率较高为94，显示了该面积段较受刚需买家欢迎；u而在面
38、积段170-180这一面积的去化率相对较低仅有27%，体现了区域的再次改善型需求不强烈或该面积段的尴尬性。p金名都备注：以上数据统计截止至2013年5月13日竞争市场户型特征优势：u80-90面积段为紧凑型小三房设计，其中89户型主卧带套房，私密性较好；u餐客厅连廊设计，厨房带生活阳台，卧室均带飘窗，采光及通风度较好；劣势：u没有入户花园设置，欠缺了空间的过渡，附加值少。整体格局方正，空间合理分布，零通道设计，动静分区p金名都【竞品分析】89119798786 86竞争市场p金名都客户来源：1、项目2012年5月首次开盘，买家超9成来自广州，只有极少部分为佛山本地人；项目能够吸引广州客户的销售
39、手法，只需要付一万元，项目可以帮忙办理纳税证明，但对于办假纳税证明可能带来的风险，即国家政策突然发生变动，导致买家无法补办证明甚至丧失购房资格，定金将无法退还；2、2013年“五一”假期推新货，短短三天内接待客户2万余台，项目颇受置业群体看好，除佛山客户外，近七成访客更来自天河、越秀、荔湾等主要城区；限购收紧后，项目开售一年期间成交客户结构发生变化，广州买家由超过9成跌至目前不到7成的比例【客户分析】竞争市场【竞品分析】p沙面新城蓝城阁项目指标总建筑面积：105263.50平方米总用地面积：15892.5平方米容积率：6.62建筑风格：现代简约优势：u项目所在地段交通的便利是最大的升值资本；u
40、180度宽阔自然江景资源；u房型设计户户望江；劣势：u项目自身配套不齐全，绿化带不足；u项目周边并无完善的商业配套设施，造成日常生活不便。产品卖点：江景舒适大宅，户户望江设计竞争市场【竞品分析】p沙面新城蓝城阁预售情况u项目又名沙面新城，共5栋楼体，楼高32层目前建至27层，具体项目资料尚在制作阶段，预计5月底开始收诚意金；u户型涵盖156-225平方米三房至五房单位；u咨询毛坯均价约13000-15000元/平方米。竞争市场【竞品分析】供应方面u项目总货量供应有434套，均为大面积段再次改善型产品，主力面积段为170-180的舒适四房，其次160-170平方米的四房产品；u目前项目尚未开卖，
41、尚在开盘前期资料筹备阶段。p沙面新城蓝城阁竞争市场户型特征优势：u156-174面积段为舒适三房至四房设计，均带双卫浴，私密性较好；劣势：u东北向单位均没有景观阳台设计，仅有一个入户花园，采光通风较差。整体格局方正，空间合理利用，零通道设计，但采光通风效果不佳【竞品分析】金怡轩金豪轩174156166225p沙面新城蓝城阁竞争市场【竞品分析】p御金沙项目指标总建筑面积：450000容积率：1.62绿化率：36.5%建筑风格：现代简约优势：u地铁六号线上盖，项目有私家桥与6号线始发站浔峰岗相连；u御金沙项目有配套的幼儿园和小学、华侨中学就在附近；劣势：u周边有金沙洲路和浔峰山东路，部分洋房受噪音
42、和粉尘影响。御金沙属于广州区域，定位为中高端项目竞争市场p御金沙【竞品分析】销售情况u预计5月底推出E1-E3座，户型面积约84平米至112平米的两房和三房，共252套，东南向，两梯四户，咨询价格望别墅3房洋房21000-22000元/，靠地铁2房20000元/，均带2000元/装修；u除楼王C7和C8栋洋房带3500元/装修外，其他洋房带2000元/精装修；u别墅预计售价30000元/平方米。C7和C8楼王将推“几米”洋房2期E1/E2/E3小岛别墅在建山顶别墅未建依山谷组团基本售罄浔峰山生态公园小学高层洋房未建竞争市场【竞品分析】p御金沙去化方面u项目在2011年5月推出以来去化率达98%
43、，月平均成交达51套；价格方面u项目开卖1年均价一直保持在15500元/，直到2012年8月开始价格提升1000元/，至今项目价格上涨3000元/。2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月套数2236781311095149261688107205均价1538015493154031573716843168271685216569166191687115871173191735918006竞争市场【竞品分析】供应方面目前项目合计推出1
44、4座楼体，合共1315套81-138二至四房户型，主力户型为100-109左右的三房。去化方面u项目100-109货量相对较大，占总推货量的33%，去化率达到100%，体现了该户型产品面积和价格合理，市场对于舒适三房的需求比较热烈；u80-89和120-129产品货量接近总货量的一半，而紧凑三房的90产品货量和去化都比其他低。体现舒适2-3房是市场的首选。p御金沙相对于紧凑型的设计，刚需客户则追求性价比更高的户型设置合理的产品竞争市场户型特征优势：u三房单位户型比较方正，空间布局合理，动静分明；u饭厅与客厅、阳台连通视野大，室内宽敞明亮，在阳台可尽揽一线山景；u各个功能之间的过渡地带自然，提高
45、了空间的使用率。部分单位的双阳台设计使单位更加通风明亮。劣势：u缺少生活阳台，给日常生活带来不便；u靠路边的户型可能受噪音影响较大。p御金沙107三房两厅两卫84,两房两厅一卫产品特色：户型设计舒适方正，多为南北对流，大部分都设计入户花园【竞品分析】项目指标总建筑面积：90万容积率：2.8绿化率：35%优势：u产品丰富，瀚海组团三至四居120-173平米，海洋之心组团三居94-96平米，英伦堡别墅组团288-433平米；u绿化较多，品牌开发商，适合刚需客；u超宽楼距，南北对流。劣势：u交通不便，步行至地铁站较远，公交线路少。竞争市场【竞品分析】p保利西海岸产品卖点：滨江高尚社区户户揽江望山竞争
46、市场【竞品分析】p保利西海岸售 罄在在售售楼楼王王二期楼王240双证单位，均价2-2.2万元/四期四期【英伦花苑英伦花苑】三期三期【汇海汇海】一期【星海】三期【汇海】超网签指导价，目前处于封盘状态，其中东北面5栋和中间8、9、10栋待推，其他5月份交楼。目前均价2.2-2.3万元/。一期【星海】已 经入住，前期均价1.2-1.3万元/。二期【瀚海】封盘N在售122栋住宅，售价1.8-2.1万元/，别墅售价2.8-5万元/122n目前在售四期【英伦花苑】观山揽墅小洋房122栋，分A、B两梯，面积涵盖80-96两三房，楼高33层，2梯6户，货量约384套。B梯于12年12月推出，A梯于13年4月2
47、9日推出。n销售价格：1.8-2.1万元/（带2500元精装修）n销售情况：4月29日开盘，3日内南向单位去货128套，截至5月15日，网签消化近5成。另外项目在售1-76栋、79-98栋、143-151栋290-400双拼、联排别墅，均价2.8-5万元/，共105套，目前余货24套。竞争市场【竞品分析】p保利西海岸别 墅122122四期【英伦花苑】售罄123123124124103-114#别墅待推103-114栋别墅，面积涵盖290-318，共12套，待推。下批产品123和124栋/33层，预计均价2.3-2.4万元/。竞争市场【竞品分析】去化方面u项目目前在售产品去化率72%，过去一年每
48、月平均成交达179套；u项目全年整体销售均价在18000元/平方米，价格浮动幅度不大。p保利西海岸12年4月12年5月12年6月12年7月12年8月12年9月12年10月12年11月12年12月13年1月13年2月13年3月13年4月套数961232801771689620513999102164362142均价16290183951638217376166311575017008181091860220212192461913820509备注：以上数据统计截止至2013年5月15日竞争市场【竞品分析】供应方面项目在售主力供应面积段为80-100的刚需三房。去化方面u项目在售产品整体去化率达7
49、5%，而其中240-250面积段去化率高达95，原因是该批产品早在2012年1月份已经推出，已消化1年多的时间；u70-80和80-90两个面积段去化率分别达到75%和79%，体现刚需主导的市场特征；u90-100面积段比例最高，去化率达到71%，舒适刚需三房需求也较受欢迎。p保利西海岸备注：以上数据统计截止至2013年5月15日二期5号楼竞争市场p保利西海岸【竞品分析】122栋A梯01/04/05/06户型面积：约95-96三房两厅两卫02/03户型面积：约80-85两房两厅一卫户型特征优势：u主推刚需户型，面积80-96两房至三房户型，超宽楼距，南北对流，远眺浔峰山山景；u两房户户带270
50、飘窗主卧和南向宽景阳台，空间使用率高；三房超大入户花园，全卧室带飘窗设计；劣势：u使用率虽高，但楼道狭窄；大部分房间面积相对较小。户型设计方正实用，干湿、动静分明，通风采光良好竞争市场p保利西海岸客户区域分布：1、客户以越秀所占比例最多，其次是荔湾、海珠和白云区，占比高达72%；2、金沙洲及佛山里水南海区域所占比例为20%，都为项目周边区域居民。客户群体：1、客户主要以个体户和私企业主为主，占比82%，多为广州西部专业市场的个体户以及在金沙洲周边区域开厂的私企业主。广州周边个体户主要以火车站周边专业市场个体户老板为主，其中外来的新广人占较大的比例，而新广人中以潮汕人居多，在金沙洲周边区域开设工
51、厂的私企业主，多数以多次置业，对购房有一定的心得，认可区域及项目的发展，多数是自住投资相结合。2、其次为企事业单位管理人员，占比15%；也有少量的政府公务员。文化水平高，能接受新鲜事物，认可金沙洲区域发展，收入稳定，单位福利好，有相当的购买实力。3、再次土生土长的本地人，占比3%，在广州有自有物业，家庭收入主要依靠自有物业出租或做小生意，通常文化水平不高，但家庭月收入在3万至10万之间，积蓄丰厚。以广州西部越秀、荔湾、海珠、白云客户为主，其中多为在广州西部专业市以广州西部越秀、荔湾、海珠、白云客户为主，其中多为在广州西部专业市场的个体户以及在金沙洲周边区域开厂的私企业主。场的个体户以及在金沙洲
52、周边区域开厂的私企业主。【客户分析】（数据来源：网络调查）项目指标总建筑面积：67821容积率：2.71绿化率：44.22%优势：u一房一证，现楼发售，灵活置业；u路网发到，交通便捷，约10分钟到达广州地铁五号线；u周边生活配套完善；u可望江景，通风无遮挡。劣势：u小区人流量大，车流密集；u大型超市距离小区远；u项目开发多年，产权折寿20年。竞争市场【竞品分析】p白天鹅花园御江白天鹅花园御江离本案较近，与本项目竞争相对较大。86栋 87栋 88栋84栋85栋竞争市场【竞品分析】p白天鹅花园御江四期【御江】收官之作85座/25层，2梯4户设计，户型丰富多样，面积涵盖91-182二至四房，货量95
53、套。预计6-7月开盘推售，具体价格待定。项目在售四期【御江】84、86、87、88栋洋房高层余货，涵盖93-182平米的二至四房，楼高25-27层，2梯4户设计，货量392套；销售价格：均价1.1-1.3万元/（带2500元/装修）销售情况：84栋网签56套，消化率60%86栋网签65套，消化率68%87栋网签43套，消化率43%88栋网签48套，消化率48%（截至5月15日）白天鹅花园四期【御江】由R座（84/85栋）和Q座（86-88栋）组成，产品面积为90、130、147、170、180平米。84/85栋楼高25层，86-88栋楼高27层，共487户。目前已封顶，现楼发售。已推已 推竞争
54、市场【竞品分析】去化方面u项目目前在售产品网签去化率约54%，月平均成交18套；u该项目御江组团自2012年9月公开发售至今，整体成交均价上升约350元/，销售一般。p 白天鹅花园御江2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月套数6115541141839均价9545992010253633395541040096629910备注：以上数据统计截止至2013年4月30日竞争市场【竞品分析】供应方面项目主力供应面积段为90-100（三房）和170-180（四房）。去化方面u项目整体去化率达54%，其中主力面积段90-10
55、0（三房）这一面积段的去化率达到68%，体现刚需仍然占主导；u130-140（三房）面积段去化率高达为78，显示了区域强劲的改善型需求；u140-150（三房）和170-180（四房）面积段去化率相对较低，约为35%。p白天鹅花园御江备注：以上数据统计截止至2013年5月15日竞争市场【竞品分析】户型特征优势：u户型方正实用，动静分区明显，南北对流；u客厅5米开间，宽敞通透；u北向约15方正阳台，灵活实用，采光充足；u南向约18.5平米，8米宽阳台，阔绰大气，通风采光好，可望泳池和江景。劣势：u弧形落地窗户设计款式老旧；u无入户花园设置，附加值减少；u厨房2.1米的开间对于170平方米的大宅来
56、说显得狭窄小气。p白天鹅花园御江户型方正实用，动静分明，大气阳台，通风采光良好8888栋栋 户型鉴赏户型鉴赏93131170175竞争市场【竞品分析】项目指标总建筑面积：349236平方米总用地面积：94514平方米容积率：2.8绿化率:35.1%总户数：2608优势：u180度宽阔自然江景资源；u房型设计户户望江u城市生态郊野公园、10万平米滨江绿化公园、1500米江岸线浔峰山。劣势：u项目自身配套不齐全，无商铺；u项目周边商业配套尚未成熟。产品卖点：江景舒适大宅，户户望江设计p深业江悦湾【竞品分析】u5月1日开售1、2座，均为186四房产品；u价格区间20000-22000元/的毛坯房u3
57、月23日推出9、15座78-95平方米两至三房产品；u销售均价15000-16000元/，一线望江单位约17000元/，竞争市场【竞品分析】供应方面项目主力供应面积段为90-100的三房刚需户型产品去化方面u项目整体去化率达57%，包含5月份刚开卖的1、2座，而其中90-100面积段去化率较高为90，显示了该面积段较受刚需买家欢迎。u而在面积段170-180与270-290这一面积的去化率相对较低，分别仅有0%和27%，由于该面积短5月1日才开卖，体现了区域的再次改善型需求不强烈或该面积段的尴尬性.p江悦湾备注：以上数据统计截止至2013年5月13日竞争市场户型特征优势：u90-100面积段为
58、实用型小三房设计，其中91.56以上面积的户型主卧带套房，私密性较好。u每户型均有入户花园，厨房带生活阳台，卧室均带飘窗，采光及通风度较好均望江景。部分阳为水泥做成“黄金台”。劣势：u主阳台和生活阳台相对较窄。整体格局方正，实用率较高，部分户型阳台还有个性化设计p江悦湾【竞品分析】约81.99约81.99约91.39约94.74约91.56约92.56竞争市场p江悦湾客户来源：1、项目2013年3月23日首次开盘，买家超88%成来自广州，只有极少部分为佛山本地人；项目能够吸引广州客户的销售手法，只需要付一万元，项目可以帮忙办理纳税证明，但对于办假纳税证明可能带来的风险，即国家政策突然发生变动，
59、导致买家无法补办证明甚至丧失购房资格，定金将无法退还；2、2013年“五一”假期推新货，均为178一线江景4房大户型，项目颇受置业群体看好，且大户型均为独梯独户构成；项目开售3个月，成交客户大多为广州买家，且主要选择的户型均以90三房为主【客户分析】竞争市场75客户分析肆客户信息：张小姐，33岁，家庭主妇；常住人3人，自己本地户口，四川人。客户语录：“我老公是本地的，在广州上班，我在就每天带小孩，说道这里环境一般，买菜还算方便过了对面就能买，要是想出去走走，只能开车，附近没啥大超市。”分析：夫妻双方有一方属佛山户口，所以不受限购买政策影响，而且由于广州房价过高，不少广州外地人难以承受，宁可出外
60、打工再回来置业。典型客户深访1：在四季花城遇到的当地客户客户信息：陈小姐：30岁，天河区贸易公司上班。家庭人口：常住2人，广州户口。客户语录：“广州的房价太高，花那么多钱还不如在周边买，省下钱还可买汽车，今天休息就来江悦湾看看，感觉价格还是高了点，再便宜点差不多，倒时候再去黄岐、里水周边看看了。”分析：广州房价高企，即使不少有广州户口的人，还是愿意愿意选择广州周边的楼盘，如果价格合适，交通便利，甚至可以选择临近黄岐和里水楼盘。典型客户深访2：在江悦遇到的广州客户消费者调查客户信息：张先生，37岁，广州做服装批发生意；常住人口3人，潮汕人。客户语录：“这里交通方便啊，以后还有地铁，买不买看看价格
61、再说。之前这边有搞什么活动，听说有搞包过户的，我是收到短信过来的，如果是真的，那到可以考虑，毕竟比起广州价格还是便宜多了。“分析：拥有广州户口的客户要在广州周边买房，除价格外，还看重交通配套和商业配套。能否搞定过户，是吸引广州客户重要因素。典型客户深访3：在金名都遇到的客户客户信息：黄阿姨：55岁，大沙村民，常住人6人有自己的自建房。客户语录：“这边如果有好的小区，我就不考虑啦，如果便宜的话，还是可以考虑给我大儿子和儿媳妇买套，他们也不愿意老跟着我们住，但也不想隔的太远”分析：大沙本土居民不少都有自建房，且乡俗情节较重区域忠诚度高，不轻易跨区居住；但又较为喜欢跟风、要面子，虚荣心较强；部分收入
62、稳定的家庭还是愿意为子女结婚购房。典型客户深访4：在大沙村附近遇到的本地人消费者调查楼盘销售电访客户信息：张先生，经维房地产公司。客户语录：“以前广州客很多，限购买后广州客少1成，但是现在还有5-6成，影响不大，很多是都是自己去搞定社保，外面中介有代办的，不过收费会贵点，总比在光走便宜多“分析：受限购政策影响，广州人如果想在佛山置业，必须在佛山有1年以上的参保记录（而且是2年内的），才可置业。外面一些中介有帮代理办理社保，随着政策严谨，这样的代理公司逐渐减少，但仍有。典型客户深访1：白天鹅花园销售人员客户信息：余小姐，丽运房地产开发公司客户语录：“我们之前搞过促销，只需要付一万元，项目可以帮忙
63、办理纳税证明，现在这个问题你过来后再细谈，问题不大。”分析：一些品牌开发上有和第三方公司合作，办理纳税手续，但对于办假纳税证明可能带来的风险，即国家政策突然发生变动，导致买家无法补办证明甚至丧失购房资格，定金将无法退还。且政策严谨，办时间周期为1-5个月，且不能张扬。典型客户深访2：金名都销售人员1.不少常住大沙的本地人和外地人，在广州上班，这些“新广州人”他们还是会选择在大沙置业。访谈结果帮助我们更系统的研究客户：我们发现几点可前置的鲜明结论2.由于广州房价过高，不是所有人都能承受，部分在广州上班的广州人，也愿意在广州郊边或是黄岐或里水选择置业。3.不少在广佛两地的地缘经商的私企老板和个体户
64、，为了便于洽谈生意，安顿家人，同样选择在广州郊边或是黄岐或里水选择置业。4.部分大沙本地人地缘情结，喜欢跟风，为了孩子结婚，还是愿意在本地选择小户型产品为孩子置业。海北新城海北新城浔峰洲岛：金沙洲+金草洲+大沥海北新城广州客64%广州客72%广州客88%深业江悦湾万科四季花城金名都客户区域来源三个项目成交客户结构：区域来源1：海珠、天河区客户，“新广州人”。区域来源2：广州老城区（荔湾、越秀、白云等）的外溢的客户。区域来源3：当地土生土长或在当地工作（周边专业市场客户和原居民）的本地区域的客户。说明：下面的客户分析基于内部渠道得到，在早期在针对浔峰洲岛部分楼盘成交实际成交客户资料客户特征分析：
65、以经商人士和企业管理人员为主职业特征：越秀、荔湾、白云等区客户以在站西商圈内专业市场的生意人居多；天河、海珠等区的客户则基本为公司/企业的职员。黄岐大沙板块有不少私企老板，且在当地不少大型工厂存在很多打工的黄岐外地人。职位构成：以私企老板和企业管理层为主81职业构成职位构成职业和职位构成客户特征分析：年龄集中在40岁以下，三口和两口之家为主年龄结构：超过70%的客户年龄在40岁以下，其中30-40岁的客户占比最大，该年龄段属于市场刚需的主力消费者。家庭结构：三口之家和两口之家为主，由于80-90后新婚人士增多，且该类客户处于家庭、事业成长阶段。82年龄结构家庭结构家庭年龄和结构客户特征分析：以
66、首次置业为主，置业目的基本为自用（常住型）置业次数：首次置业者比例最大，其次为改善型置业或买房给小孩结婚。置业目的：自住为主，由于限购政策影响，投资比例小。83置业次数和目的置业次数置业目的客户定位【思路及依据】一、政策因素二、楼价因素三、交通因素公交地铁1、原先的金沙洲、金草洲甚至海北新城区域大部分的置业客户来之广州，但随着限购政策的收紧，广州客户的比例有所减少，但仍然是本区域最主要的客户来源，尤其是金沙洲板块。2、浔峰洲的楼价相对广州的中心城区的楼价相对来说是一个洼地，具有较强的吸引力及性价比。本项目所在的海北新城片区相对金沙洲及金草洲，仍然有2000-6000元/平方米的价格落差，对广州
67、客户来说也具有较大的吸引力，万科四季花城项目超过90%的业主来自广州就说明了这个问题。3、从交通因素来说，由于浔峰洲四面环水，进入通道只有为数不多的高速路及几条桥，从这一点就阻挡了一部分黄岐当地人来此置业，还有未来的路网规划上也是打通了同广州区域的交通瓶颈。核心客户定位新广州人+海北板块外地人1、广州置业客户，以白云区、荔湾区、越秀区的外地户籍者为主，城市白领、个体户、企业中高层等刚需客户；2、在大沙本地工作或经商的外地、外省人、藤业经营者、个体户等所以在核心客户定位上，虽然政策的限制，广州的置业客户依然是本项目最主要的客户来源，尤其是新广州人群体，再加上大沙片区众多的外来人口，如一些藤业经营
68、者、在大沙务工的外来个体户等，构成了本项目核心客户群体，如图：重要客户重要客户游离客户游离客户荔湾、越秀、白云区等外溢的客户黄岐大沙板块土生土长的原住居民往来广佛两地的地缘经商客户、投资者新广州人+海北板块外地人1、广州置业客户，以白云区、荔湾区、越秀区的外地户籍者为主，城市白领、个体户等刚需客户；2、在大沙本地工作或经商的外地、外省人、藤业经营者、个体户等核心客户核心客户客户定位结构核心客户区域来源：n海珠、天河区客户，新广州人为主n在大沙本地工作或经商的外地、外省人职业特征：n有广佛工作或居住背景的私企老板、中高管购买目的：n首次置业、改善居住、工作需要、给父母经济能力：n中高收入人群需求
69、特征：n重视商业配套、交通设施、品质重要客户区域来源：n荔湾、越秀、白云区等外溢的客户n黄岐大沙板块土生土长的原住居民职业特征：n生意人、私营业主、公务员、事业单位、购买目的：n改善居住、为子女购房、家乡情怀经济能力：n中高收入人群，无法承受广州房价需求特征：n重视商业配套、交通设施、景观园林、教育游离客户区域来源：n往来广佛两地的地缘经商客户职业特征：n以区域内销为主的生意人购买目的：n自住兼投资、休闲度假经济能力：n中高收入人群需求特征：n重视商业配套、交通设施、品质客户定位88产品定位伍产品定位【物业类型定位】1、本次项目地块处于大沙改造片区的最南端，在大沙片区整体发展规划定位上是”滨江
70、高尚居住区“功能为主，也即以居住为主，商业为辅的功能定位。2、项目地块周边环境被山体及水道所包围，商业价值不大，但对于居住来说，江景山景资源是一个不可多得的景观优势。3、从大沙片区现状来看，现商业气氛集中在片区中部的朝阳路及光明路两侧，未来的商业部分集中在片区中部。项目地块山体河道基围大道并未打通对接黄岐的沿江路，商业价值不大，景观价值高大沙商业气氛集中在片区中部的朝阳路及光明路两侧民居商业集中商业集中产品定位【物业类型定位】主要的进入通道未打通未打通4、从项目地块交通条件来看，目前进入项目主要的道路是大沙路，连接片区中部的光明路，向南转向项目后，基围大道对外连接还未完全打通。本项目1、项目地
71、块在片区定位”滨江高尚居住区“。2、项目周边环境导致商业价值不高。3、现状商业集中在朝阳路、光明路两侧。4、现状路网不支持未来商业气氛形成。产品定位【物业类型定位】项目总体功能定位：居住为主，商业为辅物业类型：高层洋房、社区商铺（以裙楼沿街商铺为主）住宅面积配比建议：住宅面积占项目绝大部分，除去公共配套及物业配套面积后，住宅面积约在260000平方米左右。住宅户型建议以中小户型为主，满足刚需，90-100平方米的三房为主力户型。商业物业类型定位建议：以街铺为主，不设置集中商业，进深不宜过大，12-15米为宜，建议沿地块中间道路设置，基围大道不设置商铺，初步测算商业面积在12000平方米左右，长
72、度在800米。车位配比建议：1个车位/100平方米建筑面积，总约2700个左右。项目各类型物业面积配比建议物业类型产品层数建筑面积比例产品说明住宅高层洋房18-30层26000095%以小高层山景洋房+30层的滨江洋房为主商业沿街商铺1层120004%800米的沿街商铺其他配套面积会所、公交车站、物业管理等1-2层21641%合计274164100%住宅物业面积配比建议户型建筑面积规格（）户型面积比例建议总建筑面积（）套数住宅套数比例两房户型70-805%130001736%三房一卫紧凑户型80-9025%6500079329%三房两卫舒适户型90-10035%91000104638%三房两卫
73、豪华户型100-12020%5200047317%四房户型望江豪宅140-18015%390002449%合计100%2600002728100%94项目规划陆中央花园沿街商铺江畔休闲广场滨江体育公园项目概念式规划望江高层洋房江景滨江体育公园中心休闲广场中心园景山景山景住宅朝向规划示意原则：1、最大利用江景及山景资源。2、控制商铺长度、进深及面积3、打造滨江体育公园，并打通基围大道向体育公园的通透性，借景及入景。4、不同组团保持不同的纹理及朝向。5、中心休闲广场形成项目聚焦，点睛及提升。路网规划景观节点及路网规划景观节点1：主入口广场景观节点3：休闲广场景观节点2：主入口广场次景观节点1：出口
74、次景观节点2：出口次景观节点3：出口红线外整治建议【滨江体育公园】红线外整治建议【滨江体育公园】红线外整治建议【滨江体育公园】红线外整治建议【滨江体育公园】红线外整治建议【滨江体育公园】分期及价格建议首期产品：二期产品：三期产品：四期产品：物业类型产品均价（元/平方米）说明住宅刚需洋房10000-11000（毛坯）四季花城目前的二手洋房基本在11000-13000左右，并且带一定的装修，本项目在价格上可保持在同等价位有一定的竞争力望江豪宅13000-14000（毛坯）参考沙面新城蓝城阁项目，同等价位或稍微降低一点具有竞争力车位20-22万/个商业街铺15000-25000（首层）项目各类型物业价格建议THANKS2013年3月5日
