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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/中原市场研究部2013 03龙湖、万达、华润等商业地产企业管控、产品龙湖、万达、华润等商业地产企业管控、产品线专题研究线专题研究Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 20102
2、0132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/商业地产标杆企业案例研究商业地产标杆企业案例研究l对标企业选择l龙湖案例研究l万达案例研究l华润案例研究l三大对标企业案例借鉴l附件1：综合体分析及香港太古广场案例l附件2：开发社区商业专题研究Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/htt
3、p:/对标企业选择理由对标企业选择理由标杆就是某个领域里的领导者和先行者。找到标杆就等于找到了业务的示范，标杆的成功也就预示着业务的未来发展空间。标杆的做法可以借鉴和复制，这会极大地缩短业务发展的周期，加快缩小与标杆的差距。前车之鉴有利于降低业务开拓的成本，前人栽树后人纳凉，减少了业务受挫的机会，提高效率。标杆管理的标杆管理的三个特性三个特性 榜样的力量是无穷的 业务的可复制性 跟随、模仿超越p 为什么学习标杆为什么学习标杆Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，
4、淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/p 怎么来选择标杆怎么来选择标杆目的目的搜索搜索甄别甄别明确选择标杆要解决什么问题明确选择标杆要解决什么问题找到目标群找到目标群分析确定谁是标杆分析确定谁是标杆目的目的甄别筛分甄别筛分收集标的收集标的选对标杆做对事选对标杆做对事Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Step 1Step
5、 2Step 3Title in here行业行业对标对标Title in here管理管理特色特色Title in here业务业务对标对标1.行业领导者行业领导者 - 行业的龙头行业的龙头 - 行业中最有潜力行业中最有潜力2.相同业务中做得最好的相同业务中做得最好的 - 财务指标优越财务指标优越 - 持续增长持续增长3. 在管理活动中富有特色的在管理活动中富有特色的 - 业内口碑业内口碑 - 咨询公司推举咨询公司推举不拘一格选标杆不拘一格选标杆Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼
6、升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/最后确定对标企业最后确定对标企业中化方兴欲进入商业地产市场中化方兴欲进入商业地产市场标杆选取步聚标杆选取步聚Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/行业领导者对标指标对标指标万达万达 绿地绿地龙湖龙湖中粮中粮华润华润新鸿基新鸿基企业特征企业特征民企、非上市民企、非
7、上市国企、非上市国企、非上市民企、上市民企、上市国企、上市公司国企、上市公司央企、上市央企、上市香港企业、上市香港企业、上市企业业务企业业务范围范围商业地产商业地产文化产业文化产业万达酒店万达酒店连锁百货连锁百货住宅地产住宅地产能源、金融、商业地能源、金融、商业地产、建筑、汽车服务产、建筑、汽车服务等多元化公司等多元化公司住宅、商业住宅、商业贸易、实业、金融、贸易、实业、金融、地产地产华润置地业务：华润置地业务：住宅、商业地产住宅、商业地产地产开发、投资业地产开发、投资业务、酒店经营，物务、酒店经营，物业管理，建造服务，业管理，建造服务，金融服务和保险等金融服务和保险等企业业绩企业业绩2012
8、2012年商业收入过年商业收入过千亿，同比千亿，同比1111年年953953亿稳中有升亿稳中有升20122012年房地产业务首年房地产业务首破千亿，破千亿，1212年加大商年加大商业综合体开发，目前业综合体开发，目前自有商业超过自有商业超过350350万万平米，开发规模超过平米，开发规模超过20002000万平米万平米20122012年出租物业所年出租物业所得收益得收益483373483373千元，千元，同比增长同比增长20.2%20.2%到现在为止，已经到现在为止，已经开业的项目包括北开业的项目包括北京西单大悦城、北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、上京朝阳大悦城、上海大悦城、沈阳大海大悦城、沈
9、阳大悦城悦城 天津大悦城天津大悦城 安定门大悦城安定门大悦城 成成都大悦城等都大悦城等20122012年酒店经营在内的出年酒店经营在内的出租业务及物业管理业务，租业务及物业管理业务，营业额达到港币营业额达到港币18.8418.84亿元，亿元，较上年同期增加较上年同期增加33.2%33.2%，期，期内新增已运营投资物业总内新增已运营投资物业总建筑面积建筑面积186.88186.88万平方米，万平方米，扩容扩容16.2%.16.2%.20112011年地产相关业年地产相关业务收入较上年大幅务收入较上年大幅增长增长111.4%111.4%（包括（包括物业物业销售、物业租赁、销售、物业租赁、酒店经营）
10、酒店经营）组织架构组织架构商业由专门商管公商业由专门商管公司进行管理司进行管理集团公司集团公司+ +城市事业城市事业部部集团成立商业地产集团成立商业地产部专门负责部专门负责集团公司集团公司+ +项目公项目公司司城市公司下设商业运营线城市公司下设商业运营线管控模式管控模式高度集权化管控模高度集权化管控模式式无成熟管控模式无成熟管控模式总部集权，垂直化总部集权，垂直化管理，管理，PMOPMO体系体系集团直管集团直管6S+BSC6S+BSC管控模式管控模式新鸿基采用的是全产业新鸿基采用的是全产业链模式，从拿地，规划，链模式，从拿地，规划，设计，园艺，购料采购，设计，园艺，购料采购，机电设备提供，混凝
11、土机电设备提供，混凝土机械使用，建筑，工程机械使用，建筑，工程监察，以及物业管理，监察，以及物业管理，维修以及智能家居等方维修以及智能家居等方面都有自身附属或关联面都有自身附属或关联公司。公司。经营模式经营模式订单地产模式订单地产模式只租不售只租不售租售并举租售并举择优持有，少量出择优持有，少量出售售整体持有，只租不整体持有，只租不售售租售并举租售并举利润结构：开发利润利润结构：开发利润+ +租金租金收入收入+ +资本增值资本增值租售并举租售并举产品系产品系各城市万达广场各城市万达广场商业三个项目品牌商业三个项目品牌饕界、蓝海国际广场、饕界、蓝海国际广场、梅随镇新都会梅随镇新都会三大产品线三大
12、产品线龙湖天街龙湖天街龙湖星悦荟龙湖星悦荟龙湖龙湖MOCOMOCO商业即大悦城商业即大悦城三大产品线三大产品线万象城、欢乐颂、万象城、欢乐颂、五彩城五彩城APMAPM商业产品模式商业产品模式战略特征战略特征规模联动规模联动 商业租房商业租房专业开发专业开发通过低价在二三线城通过低价在二三线城市获巨幅土地，发展市获巨幅土地，发展新城战略新城战略目前属第三阶段即多目前属第三阶段即多项目，多业态，多区项目，多业态，多区域发展域发展区域聚焦，城市占比区域聚焦，城市占比优于区域规模优于区域规模以一线城市为核心，以一线城市为核心，辐射长三角、珠三辐射长三角、珠三角、环渤海湾等的角、环渤海湾等的战略布局战略
13、布局持续的高毛利持续的高毛利资源资源+ +商业模式驱动商业模式驱动多元化业务风险规多元化业务风险规避战略避战略企业对标指标企业对标指标Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/组织及流程再造组织及流程再造业务业务战略战略本企业本企业标杆标杆企业企业业务、职能、战略结合业务、职能、战略结合局部和整体结合局部和整体结合短期和长期结合短期和长期结合企业文化与社会环境结合企业文化与社会
14、环境结合重点学习：业务模式、管理组织和产品线重点学习：业务模式、管理组织和产品线.p 确定标杆及向标杆学习确定标杆及向标杆学习在搜索在搜索6 6家企业中，我们最后确定家企业中，我们最后确定3 3家家Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/龙湖案例研究龙湖案例研究Part 1Code of this report | 10 Copyright Centaline Group,
15、201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/企业管理模式企业管理模式企业发展历程企业发展历程目目 录录商业产品线商业产品线代表性商业项目代表性商业项目Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/企业发展历程企业发展历程Part 1.1Code of this re
16、port | 12 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/龙湖地产概况龙湖地产概况 龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：960），创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员工4000多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。 经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业
17、管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。 从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。截至2010年11月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛等14个城市。重庆 1994成都 2004北京 2002沈阳 2009大连 2010上海 2007西安 2007常州 2009杭州
18、2009无锡 2009青岛 2009烟台 2010玉溪 2010龙湖地产市场分布图龙湖地产市场分布图Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/龙湖从龙湖从20072007年起一举跻身中国年起一举跻身中国TOP10TOP10龙湖龙湖2001-20102001-2010年销售金额统计：年销售金额统计：1010年增长近年增长近100100倍倍龙湖龙湖2006-20102006-20
19、10年销售金额统计：年销售金额统计：5 5年增长近年增长近8 8倍倍Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/龙湖用龙湖用5 5年左右的时间完成了跨越创举年左右的时间完成了跨越创举n营业收入从营业收入从0606年年2121个亿到个亿到1010年预计年预计170170亿以上，预计亿以上，预计20122012年达到年达到400400亿以上（预计竣工面积超过亿以上（预计竣工面积超过
20、470470万）万）n从区域公司发展成为全国性公司，速度不减、品质不变从区域公司发展成为全国性公司，速度不减、品质不变n龙湖的产品、管理、文化、运营模式成为万科之后的又龙湖的产品、管理、文化、运营模式成为万科之后的又一业内学习热点一业内学习热点Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/龙湖的发展到目前为止大致经历了三个阶段龙湖的发展到目前为止大致经历了三个阶段1995-200
21、31995-2003年年2004-20092004-2009年年20102010年至今年至今区域领先区域领先战略培育期战略培育期聚焦扩张聚焦扩张战略蓄势期战略蓄势期模式复制模式复制战略扩张期战略扩张期Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/从单一的住宅业务模式拓展至以住商结合的开发模式从单一的住宅业务模式拓展至以住商结合的开发模式第一阶段第一阶段Code of this r
22、eport | 17 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万科的成长万科的成长第二阶段：第二阶段：20042004年年-2006-2006年，龙湖进行了年，龙湖进行了“区域发区域发展向全国化发展展向全国化发展”的战略思考的战略思考中国房地产行业进入中国房地产行业进入中国房地产行业进入中国房地产行业进入规模竞争规模竞争规模竞争规模竞争时代，龙湖必须积极应对竞争，沿着行业整合曲线，时代，龙湖必须积极应对竞争，沿着行业整合曲
23、线，时代，龙湖必须积极应对竞争，沿着行业整合曲线，时代，龙湖必须积极应对竞争，沿着行业整合曲线，快速成长；快速成长；快速成长；快速成长；提出提出提出提出“产品扩张战略产品扩张战略产品扩张战略产品扩张战略”2005200520052005年龙湖总结及未来规划（吴亚军）年龙湖总结及未来规划（吴亚军）年龙湖总结及未来规划（吴亚军）年龙湖总结及未来规划（吴亚军）增长增长增长增长差异化差异化差异化差异化高周转高周转高周转高周转2004200420042004年龙湖远景与战略（吴亚军）年龙湖远景与战略（吴亚军）年龙湖远景与战略（吴亚军）年龙湖远景与战略（吴亚军）龙湖的成长龙湖的成长Code of this
24、 report | 18 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/实施产品差异化战略，实施产品差异化战略， 开发高品质产品，产品开发高品质产品，产品与服务向高端延伸与服务向高端延伸Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：htt
25、p:/http:/第三阶段：龙湖的商业地产已进入实质性扩张阶段第三阶段：龙湖的商业地产已进入实质性扩张阶段2000年，重庆市观音桥区域，开始打造龙湖 北城天街。2003年重庆龙湖北城天街开业，改写了重庆商圈的历史，短短数年间，就成为重庆最具时尚影响力的消费地点，让观音桥这个曾经荒芜的城市边缘地带，坐上了重庆“第一商圈”的交椅；2005年，龙湖星悦荟重庆晶郦馆开业；2006年，龙湖星悦荟重庆沃尔玛百安居开业；2008年，重庆龙湖西城天街开业2010年，成都龙湖北城天街、成都龙湖天街、三千集相继入市2010年上半年，为迎合其商业地产进军全国的发展步伐，龙湖集团成立年上半年，为迎合其商业地产进军全国
26、的发展步伐，龙湖集团成立商业地产部商业地产部( (商务运营中心商务运营中心) )，负责龙湖旗下商业项目的运营、推广和招商预计至2014年，国内运营的商业项目将超过30个，经营面积将达经营面积将达200200万平米万平米，所贡献利润将占公司利润总额之15%-20% 15%-20% 杭州龙湖天街、无锡龙湖天街、无锡星悦荟、重庆龙湖MOCO、北京龙湖天街、北京星悦荟46万平方米的超大体量生活体规划中，打造世界城市综合体龙湖龙湖长楹天街长楹天街Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！
27、每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/企业管理模式企业管理模式Part 1.2Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/龙湖组织架构龙湖组织架构龙湖自龙湖自20052005年起开始着手集团化构建，在年起开始着手集团化构建，在20062006年基本完成。年基本完成。商业运营部商业运营部Code of this r
28、eport | 22 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/龙湖集团总部的架构至今也发生了一些变化，龙湖集团总部的架构至今也发生了一些变化，但整体而言职能变化不大（下稳上活）但整体而言职能变化不大（下稳上活）2006-20072006-2007年年战略运营部战略运营部公共事业部公共事业部财务部财务部人力资源与人力资源与行政部行政部投资拓展部投资拓展部20082008年年战略及公司品战略及公司品牌部牌部公共事务及行公共事务
29、及行政部政部财务部财务部人力资源部人力资源部运营及投资发运营及投资发展部展部20092009年年战略运营投资部战略运营投资部品牌与公共事品牌与公共事业部业部财务部财务部人力资源及行人力资源及行政部政部战略管理中心战略管理中心运营中心运营中心信息中心信息中心采购中心采购中心投资发展中心投资发展中心产品中心产品中心精装中心精装中心公司品牌中心公司品牌中心客户价值中心客户价值中心体验中心体验中心公共事务中心公共事务中心投融资中心投融资中心会计中心会计中心领导力及总部支领导力及总部支持中心持中心招聘及雇主品牌招聘及雇主品牌中心中心2009年整合为四大部门，15个中心20102010年上半年成立商业地产
30、部（商业运营中心），专门负责商业地产年上半年成立商业地产部（商业运营中心），专门负责商业地产Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/龙湖城市公司采取的是龙湖城市公司采取的是“平衡矩阵制平衡矩阵制”模式模式Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新
31、，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 总经理室造价采购部工程部营销部研发部发展部计划财务部人力资源部商业运营部各城市公司基本构架仅重庆、北京、上海公司有商业运营部总部占主导决策权，项目经由PMO系统后需交由总部审批垂直体系管理垂直体系管理重庆公司上海公司成都公司沈阳公司常州京津公司西安公司苏南公司战略及运营中心地区PMO投资发展研发设计工程管理造价管理商运管理物业管理研发经理工程经理成本经理营销管理项目负责人产品研发中心营销经理无锡形成项目的流程化便于最高决策人实时了解进程企业产品核心竞争力其他部门经理统管项目进入营销阶段前的所有事务管理
32、项目进入营销阶段后的所有事务实现总部集权，战略及运营中心是企业内部最为重要的枢纽龙湖集团运营及投资发展部财务部人力资源部客户及公司品牌部垂直管理垂直管理Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/龙湖建立了强大的运营管理体系，主要包括地区公司项目运营决策（PMO）、会议管理、知识管理、采购管理、质量管理等五大体系，以实现精细化的运营管理。 龙湖运营管理体系龙湖运营管理体系 Co
33、de of this report | 26 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/运营管理如何管？运营管理如何管？重点管理：重点管理：PTQCPTQC - -Performance Time Quality Conference P P：运营绩效项目启动前：定义成功标尺：运营绩效项目启动前：定义成功标尺 过程：跟踪运营绩效过程：跟踪运营绩效 完成：评估运营绩效完成：评估运营绩效T T：时间节点管理分级计划管理体系：时间
34、节点管理分级计划管理体系Q Q：关键成果标准管理：关键成果标准管理8 8个环节成果标准个环节成果标准C C：会议决策管理运营会议管理体系：会议决策管理运营会议管理体系Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/P-P-项目成功标尺项目成功标尺第一层面：项目成功：第一层面：项目成功： 项目销售净利润率项目销售净利润率20%20% 项目内部收益率项目内部收益率IRR69%IRR69
35、% 一次性交房成功率一次性交房成功率98%98% 项目一级计划达成率项目一级计划达成率8080第二层面：项目管理成功：第二层面：项目管理成功：形成形成PMOPMO制度下高标准的项目运作模板制度下高标准的项目运作模板: : 包括但不限于：项目启动会综合模板、别墅项目建造标准模板、样板区建设计划管理模包括但不限于：项目启动会综合模板、别墅项目建造标准模板、样板区建设计划管理模 板、报批报建流程模板板、报批报建流程模板 锻炼出能打硬仗的项目团队锻炼出能打硬仗的项目团队: : 项目建设过程中，向公司其他项目团队输送人才不少于项目建设过程中，向公司其他项目团队输送人才不少于5 5人。人。 第三层面的成功
36、：公司成功第三层面的成功：公司成功奠定在地区内地产界的口碑及领先地位奠定在地区内地产界的口碑及领先地位: :项目品牌知名度进入前项目品牌知名度进入前5 5（无提示状态下第一提及率，第三方调查）（无提示状态下第一提及率，第三方调查）单项目年度销售额进入前单项目年度销售额进入前5 5 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/编号分级相关阐述1集团关键节点计划 集团层面能各项目的
37、管控计划，每个项目共有集团层面能各项目的管控计划，每个项目共有17个关键节点2项目一级计划 地区公司层面对各项目的管控计划，由集团地区公司层面对各项目的管控计划，由集团统一定义指导性模板指导性模板3项目二级计划 一级计划分解到地区公司各职能模板所负责的项目计一级计划分解到地区公司各职能模板所负责的项目计划，由地区公司划，由地区公司自定义指导性模板并报指导性模板并报集团备案 4项目三级计划 二级计划分解到个人或小组所负责的项目计划，二级计划分解到个人或小组所负责的项目计划，暂不定义统一模板 T-T-关键节点与计划体系关键节点与计划体系Code of this report | 29 Copyri
38、ght Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/TQCTQC：项目计划模版：项目计划模版基于成果（基于成果（Q)Q)导向，融合导向，融合TQC(TTQC(T时效、时效、Q Q阶段成果、阶段成果、C C关键决策）关键决策） T Q C QCode of this report | 30 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级
39、上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Q Q关键阶段成果标准管理关键阶段成果标准管理 关键阶段成果标准化关键阶段成果标准化 某标杆的阶某标杆的阶35个阶段成果个阶段成果Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/C-C-会议决策管理会议决策管理Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 20102013
40、2013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/运营会议体系预案决策会预案决策会项目启动会项目启动会项目周例会项目周例会月度运营会月度运营会关键决策会关键决策会阶段成果审查会阶段成果审查会半年年度总结会半年年度总结会拿地前拿地前取得土地后取得土地后日内日内月日或月日或月日月日根据需要根据需要项目阶段项目阶段成果审查成果审查每月头个工作日每月头个工作日每周五每周五Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策
41、划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/PMOPMO会议几条清晰的核心原则会议几条清晰的核心原则123不能决策、无决策能力、无决策权力的人员不得参会，不愿承诺、不能决策、无决策能力、无决策权力的人员不得参会，不愿承诺、不敢承诺、胡乱承诺的人员不得成为不敢承诺、胡乱承诺的人员不得成为PMO成员成员判断是否胡乱承诺的方法就是判断是否胡乱承诺的方法就是PMO会议上就承诺内容（往实施深会议上就承诺内容（往实施深度的方向）向承诺人追问度的方向）向承诺人追问项目职能负责人总倾向把部门职能负责人牵进与他项目相关的决项目职能负
42、责人总倾向把部门职能负责人牵进与他项目相关的决策会议，表现出项目职能负责人的能力有待提高策会议，表现出项目职能负责人的能力有待提高5动辄即将问题推向动辄即将问题推向PMO会议或者频繁动议召开临时会议或者频繁动议召开临时PMO会议，会议，表明该项目职能负责人、项目负责人、表明该项目职能负责人、项目负责人、PMO召集人的能力有待提召集人的能力有待提高高每次每次PMO会议必须作出决定会议必须作出决定4最主要的启发：要在建立一种项目管理体系和文化：鼓鼓励项目团励项目团队真正承队真正承担项目管担项目管理的职责理的职责，将公司高层从项目日常事务的协调中解放出来Code of this report | 3
43、4 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/主要思路策略区域布局运用业态与区域的双重平衡实现持续稳运用业态与区域的双重平衡实现持续稳步发展，分散产品结构不均衡和区域周步发展，分散产品结构不均衡和区域周期不均衡带来的风险期不均衡带来的风险运用帕尔迪模式进行全国布局：n由北向南从沿海经济圈中心城市辐射到周边城市群由北向南从沿海经济圈中心城市辐射到周边城市群n10年左右完成全国基本布局年左右完成全国基本布局业态布局在少于竞争对手
44、业务城市布点的情况下在少于竞争对手业务城市布点的情况下运用多业态布局实现领先业务规模运用多业态布局实现领先业务规模在每一个城市成为新鸿基：n在每一个城市成为在每一个城市成为NO.1或者或者NO.2；n集中于中高端市场，在城市内进行多业态布局；集中于中高端市场，在城市内进行多业态布局；n可售物业数量维持在高水平并快速周转；可售物业数量维持在高水平并快速周转；n适时发展具有高升值潜力的地标性投资物业。适时发展具有高升值潜力的地标性投资物业。集分权控制在城市领先与新城市进入产生冲突时，在城市领先与新城市进入产生冲突时，城市领先优先于新城市进入城市领先优先于新城市进入用霍顿模式进行集权分权管理：n集分
45、权视行业竞争、组织发展和战略需要进行动态调整；集分权视行业竞争、组织发展和战略需要进行动态调整；n分权原则：在有利于激发地区公司活力与能量的领域分权；分权原则：在有利于激发地区公司活力与能量的领域分权；n在地区公司核心业务职能上原则上不设集团的对应职能；在地区公司核心业务职能上原则上不设集团的对应职能；n随时警惕地区公司诸侯化；随时警惕地区公司诸侯化；n集权原则：在地区风险时间和风险点上集团管理；集权原则：在地区风险时间和风险点上集团管理；n地区公司组织发展能力弱时集权管理；地区公司组织发展能力弱时集权管理；n在规模效应的领域里集权管理；在规模效应的领域里集权管理；龙湖的战略龙湖的战略Code
46、 of this report | 35 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/区域布局：帕尔迪扩张模式立足重庆，布局全国区域布局：帕尔迪扩张模式立足重庆，布局全国n由北向南从沿海经济圈中心城市辐射周边城市群由北向南从沿海经济圈中心城市辐射周边城市群n用用1010年左右的时间完成全国基本布局年左右的时间完成全国基本布局n20082008年进入天津年进入天津, ,完成环渤海区域中心城市布局完成环渤海区域中心城市布局,200
47、9,2009年进年进入上海、南京基本完成长三角区域中心城市布局，入上海、南京基本完成长三角区域中心城市布局，20102010年、年、20112011年从中心城市向板块内其他重要城市渗透年从中心城市向板块内其他重要城市渗透北京天津南京上海深圳广州重庆成都2007年年2008年年2009年年2004年年Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/业态布局：在每一个城市成为新鸿基（不
48、做首置产品，只做再改和豪宅客户）业态布局：在每一个城市成为新鸿基（不做首置产品，只做再改和豪宅客户） 在每一个进入的城市成为在每一个进入的城市成为NO.1或或NO.2 集中于中高端市场集中于中高端市场,在城市内进行多业态布局在城市内进行多业态布局可售物业数量维持在高水平并快速周转可售物业数量维持在高水平并快速周转(尤其尤其是城市化的前期和中期是城市化的前期和中期)适时发展具高升值潜力的地标性投资物业适时发展具高升值潜力的地标性投资物业 ，让公司也受益于自己的物业增值让公司也受益于自己的物业增值城市内业态平衡城市内业态平衡独立独立别墅别墅联排联排别墅别墅花园花园洋房洋房高层高层公寓公寓商业物业商
49、业物业扩展扩展Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/进一步扩展业态进一步扩展业态在同一城市内不同业态产品有不同的市场周期，多业态开发可使地区公司在不同业态产在同一城市内不同业态产品有不同的市场周期，多业态开发可使地区公司在不同业态产品间平衡收入，实现持续稳定的发展，使每一个进入的城市都能成为稳固的根据地。品间平衡收入，实现持续稳定的发展，使每一个进入的城市都能成为稳固的根
50、据地。独立独立别墅别墅联排联排别墅别墅花园花园洋房洋房高层高层公寓公寓商业物业商业物业扩展扩展1、购物公园：、购物公园：后工项目相当于两倍北城天街的后工项目相当于两倍北城天街的商业规模；商业规模；2、创业基地：、创业基地：后工项目城市创业者的后工项目城市创业者的LOFT公公寓；寓；3、滨江住宅：、滨江住宅：春森彼岸；春森彼岸；4、别墅：、别墅：悠山郡独院别墅、东桥郡连排别悠山郡独院别墅、东桥郡连排别墅、江与城连排别墅；墅、江与城连排别墅；5、洋房：、洋房：悠山庭院、江与城、后工项目；悠山庭院、江与城、后工项目；6、写字楼：、写字楼： 龙湖国际，北部超高层写字楼；龙湖国际，北部超高层写字楼；7、
51、江景住宅：、江景住宅：郦江的板式住宅与楼王单位；郦江的板式住宅与楼王单位；8、精装房：、精装房：郦江好望岭；郦江好望岭；9、商业：、商业：江与城、春森彼岸、江与城、春森彼岸、MOCO等城等城市大型配套商业区；市大型配套商业区；Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/区域聚焦，城市占比优于区域规模区域聚焦，城市占比优于区域规模运用业态与区域的双重平衡实现持续稳步发展，分散产品
52、结构不均衡和区域周期不金衡带来的风险在少于竞争对手城市布点的情况下运用多业态布局实现领先规模区域区域与业态双重平衡发展风险与业态双重平衡发展风险区域聚焦的多业态布局区域聚焦的多业态布局单一城市占比优于单一城市占比优于区域规模增长区域规模增长在城市领先与新城市进入产生冲突时,城市领先优先于新城市进入 Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/商业产品线商业产品线Part 1.3
53、Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/龙湖构建核心竞争力的三条主线龙湖构建核心竞争力的三条主线三大业务战略三大业务战略最佳体验：最佳体验：方法方法- -基于客户最佳体验设计产品与服务达成溢价基于客户最佳体验设计产品与服务达成溢价快速开发：快速开发：方法方法- -基于模块化组合及快速复制产品加快开发速度基于模块化组合及快速复制产品加快开发速度商业增值：商业增值：方法方法-
54、-基于商业资源管理及氛围营造提升商业物业和地段价值基于商业资源管理及氛围营造提升商业物业和地段价值Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/业务战略：商业增值业务战略：商业增值Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全
55、震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/龙湖商业产品线龙湖商业自2000年成立以来，已成功运营了包括超区域购物中心、区域型购物中心、社区购物中心、邻里生活中心等4大类型，近20个商业项目，2010年录得投资物业评估增值人民币24.9亿元，累计签约战略合作商家740余家。早在2003年，重庆龙湖北城天街就已开业运营，并且是今天重庆的生活中心和时尚地标之一。目前，龙湖已在北京、重庆、成都等城市成熟运营三类主要产品线，以适应不同区域和客群的需求，积累了成功开发经验，并已和国内外近千家知名品牌建立了战略合作关系。Code of this report | 43 Copyright
56、 Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/龙湖商业产品线1 1、龙湖天街、龙湖天街大型超区域及区域型购物中心大型超区域及区域型购物中心通过为中国新兴家庭，提供一站式消费场所，从而成为城市的时尚生活中心和休闲文化中心。2 2、龙湖星悦荟、龙湖星悦荟社区型时尚生活中心社区型时尚生活中心面向中产家庭及消费者，提供购物、美食、娱乐、休闲、家居等多样生活式，从而让消费者发现和享受“生活之悦”。3 3、龙湖、龙湖MOCOMOCO高端精品家居生活馆高端精品
57、家居生活馆为中产及中产以上人群，提供了“与国际潮流同步”的生活方式和消费文化，并赋予其引领潮流、品味非凡“的身份价值。Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/联盟商家Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级
58、上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/楼层规划Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1层规划Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2
59、层规划Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/3层规划Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/4层规划Code of this report | 50
60、Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/5层规划Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/6层规划Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2
61、01020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/主力店Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/主力店Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免
62、费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/主力店Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/主力店Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更
63、新，淘宝店铺：http:/http:/代表性商业项目代表性商业项目Part 1.4Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/北城天街北城天街位于重庆市江北区域观音桥中心地带，已落成总建筑面积约为35万，集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的时尚生活购物中心，入选重庆八大新地标之一、中国十入选重庆八大新地标之一、中国十大著名商业步行街之一。大著名商业步行街之一。 重庆北城天街项目重庆
64、北城天街项目Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/龙湖枫香庭：龙湖枫香庭：位于江北区建新北路 ，由7栋电梯景观华府围合而成 ，可俯瞰城市卓越景观。以85172平方米的两房两厅、三房两厅和四房两厅为主。龙湖北岸星座：龙湖北岸星座：位于北城天街入口 ，一座现代感极强的酒店式商务公寓 北城天街购物广场：北城天街购物广场：总建筑面积约为15万平方米，集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体
65、的时尚生活购物中心 ，经过近7年时间的运营管理 ，成为了汇聚国际时尚潮流的聚集地 住宅住宅购物广场购物广场商务公寓商务公寓北城天街由北岸星座公寓、北城天街购物广场、枫香庭住宅构成。北城天街由北岸星座公寓、北城天街购物广场、枫香庭住宅构成。物业组合物业组合Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/配套配套1 1：枫香庭住宅枫香庭住宅配套配套2 2商务公寓商务公寓临街面大，吸引更
66、多人流临街面大，吸引更多人流Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/人流引导人流引导“树状树状” 型型入口入口中庭中庭1 1中庭中庭入口入口中庭中庭2 2次入口次入口1 1次入口次入口2 2主入口主入口主力店主力店中庭中庭人流线人流线人行入口人行入口中中庭庭中庭中庭“树状树状” 型示意图型示意图优点：优点：1.1.店铺可展示面多店铺可展示面多2.2.副街可以呈现多变的风格与
67、情趣副街可以呈现多变的风格与情趣缺点：缺点：1.1.流线复杂迂回，可选择性太多流线复杂迂回，可选择性太多2.2.副街相似度高，极易造成迷失感副街相似度高，极易造成迷失感3.3.副街副街远端铺位人气较低远端铺位人气较低Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/远东百货远东百货两区之间的连廊（约两区之间的连廊（约8M8M），过道，），过道，可休憩可休憩独特的回流设计独特的回流设计
68、经过店铺才能下楼经过店铺才能下楼Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/打造打造”购物中购物中心心“时代时代升级前商业状况升级前商业状况商业升级手法商业升级手法客流不足商户档次参差灯箱店招混乱垂直交通不足次通道众多在空间设计中应用了大量的暖色大量的暖色灯光灯光，营造了良好的购物氛围，有利于聚集人气及举办各项目推广活动。 将原有店铺和走廊间传统而拘谨的规划布局，改为更流畅之设
69、计更流畅之设计；在广场中心加设了能遮挡阳关和风雨的蓬顶结构；在购物中心各主要位置加设了时时尚及实用之导视系统尚及实用之导视系统等。 品牌升级品牌升级：北城天街分为新A、B两区，高档高档国际品牌和青春时尚品牌分区布国际品牌和青春时尚品牌分区布局局。将重庆从将重庆从“百货时代百货时代”直接带入直接带入“购物中心购物中心”时代。时代。Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/两区之
70、间的连廊里面的电梯，人流输送，方便达到两区之间的连廊里面的电梯，人流输送，方便达到每一层，但人流不会流失每一层，但人流不会流失解决了垂直交通不足的问题解决了垂直交通不足的问题交通工具对人群的引导：交通工具对人群的引导：-1F-2F-1F-2F：轻女装，快时尚。（：轻女装，快时尚。（B B区主力：自动区主力：自动电梯）电梯）2F-3F2F-3F：熟女装。（：熟女装。（A A区主力：垂直升降机）区主力：垂直升降机）Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房
71、地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/地标形象重庆规模最庞大、业态最丰富、功能最完善的大型现代都市购物中心，中国十大著名商业步行街之一。龙湖北城天街，总建筑面积约为15万平方米，是集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的时尚生活购物中心；拥有1家大型超市、1个五星级电影院、1个专业体育用品连锁卖场、1家主力百货店、3个休闲景观广场、30余家特色餐饮娱乐休闲场所、150余家精品专卖店、680个泊车位的大型停车场。重庆规模最庞大、业态最丰富、功能最完善的大型现代都市购物中心，中国十大重庆规模最庞大、业态最丰富、功能最完善的大型现代都市购物中心，中国十大著名商业步行街
72、之一。著名商业步行街之一。Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/进驻商家概况品牌进驻商家概况品牌+ +特色特色楼楼层业态分布及品牌分布及品牌4F美食：四季雅苑 佛洛力斯餐厅 天绿迴转寿 司斗牛士西餐厅 my sweet甜饼屋 DairyQueen冰淇淋娱乐：UME重庆国际影院3F服饰:PAUL FRANK 贝宁婴幼儿专卖 堡狮龙Kids 法纳贝儿 丑丑童装美食：德斯堡德式
73、啤酒餐吧 金韩城正统韩国烤肉 朕之味养生粥 泰香米东南亚风味餐厅特色：The face shop 曼古王 EF英孚教育English First 汇美舍 美丽田园德国专业护肤中心 几米 NNO-B2 玛花纤体2F服饰：EVA OUXIU伊华欧秀 ID-FIX IVYKKI 2% Ein DGVI DAZZLE COCOON E-World GXGZUC ZUG zopin Jessica RedWeekend Workshop Broadcast 播 Lids 江南布衣速写 TwiceTOCCO TENERO ELLE HOMME Losacos 洛赛克斯美食：KFC 肯德基 卡顿尔主题艺术蛋
74、糕房1F服饰：SISLEY SKAP ochirty欧时力 nisiss Bugatti 配饰：TOMMY HILFIGER CK CaIvin Kiein S.T.Dupont 法国都彭 Charriol CK underwear 爱伦斯特 Du Muiel VASTO美食：Haagen-Dazs 哈根达斯特色：IDO MARTINI Dissonal 华夏银行ATM 英皇钟表LG服饰：miss sixty G-STAR FORNARINA CK JEANS TOMMY HILFIGER DKNY JEANS adidas Orijinals REPLAY izzue Energie kil
75、lah 7 for all man kind LEE COOPER 5cm Tough Salad W.美食：Haagen-Dazs 哈根达斯特色：EVISU 眼镜 CPU 梦奇奇饰品 Ray-ban Yellow earth TSL 谢瑞麟SAXX LESPORTSAC-1F华联BHG生活超市-2FA区车库业态组合策略业态组合策略低楼层：以国际名品服饰和潮流休闲服饰为特色高楼层：增加餐饮、娱乐等北城缺乏业态，进一步丰富消费体验，满足多元化消费需求Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震
76、撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/商业规划必需考虑后期的商业规划必需考虑后期的“可持续发展可持续发展”Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/将经营不好，或与其他业态互动不佳的商家淘汰，引入将经营不好，或与其他业态互动不佳的商家淘汰，引入更优化组合的，更高端的商家，进行商户升级更优化组合的，更
77、高端的商家，进行商户升级Code of this report | 68 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万达案例研究万达案例研究Part 2Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/企业管理模式
78、企业管理模式企业发展历程企业发展历程目目 录录商业产品线商业产品线代表性商业项目代表性商业项目Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/企业发展历程企业发展历程Part 2.1Code of this report | 71 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全
79、震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万达集团发展简史l1988：万达公司成立l1992：改制为万达集团股份有限公司l1994：万达进入足球领域l1995-1998：在住宅开发的同时，经历开办电梯厂、制药厂、连锁商业等领域的探索，希望拓展长线、稳定收益的业务领域19881998199920042005200920102012l1999：开始订单地产生产傍大款“沃尔玛”l2000：退出万达足球俱乐部，确立商业、住宅两条腿走路l2001：正式进入商业地产领域，长春万达建成l2002：第一、二代产品投资高峰期l2003：遭遇房地产宏观调控，资金链紧张l2004：与华纳合资成立
80、院线l2005：开始与麦格理合作，进行REITs探索；调整管理组织架构l2007：产品向第三代转型l2008：应对经济和地产调整，企业进入短暂观望期l2009：加强土地储备l2010：全国范围扩张l2011：大力发展旅游产业，第四代产品开始动工l2012：26亿美元与全球第二大院线集团AMC签署并购协议；组建运营团队，准备涉足电商，将整合百货、高级酒店、旅游、电影院线l战略略调整期整期发展、展、扩张期期转型、摸索、型、摸索、调整期整期初初创期期Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升
81、级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/企业管理模式企业管理模式Part 2.2Code of this report | 73 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万达集团本部组织架构（按照分管总裁划分万达集团本部组织架构（按照分管总裁划分）万达集团将所有业务领域统一划分为项目前期、中期、后期三个阶段，分别由相应专业部门进行管理万达采用高度集权高
82、度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其它大部分职能由集团总部牢牢把控。万达集团的组织架构按照业务的发展流程，进行了更加彻底的调整，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商；一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度；一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。董事长总裁副总裁副总裁副总裁副总裁投资部财务部集团办公室人力资源部法律事务部审计部企业文化部信息工程部规划研究院发展部商务部商地研究院项目中心成本控制部安监客服部商管总部院线总部百货公司职能部门职能部门项目前期项目前期项目中期项目中期项目后期项目后期酒店总部Code of this
83、 report | 74 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/商管公司总经理商管公司总经理招招商商中中心心运运营营中中心心安安全全品品质质部部万达商业管理有限公司组织结构万达商业管理有限公司组织结构常务副总经理常务副总经理副总经理副总经理副总经理副总经理副总经理副总经理物物业业管管理理部部工工程程部部财财务务部部成成本本管管理理部部人人力力资资源源部部行行政政部部信信息息建建设设部部副总经理副总经理区区域域公公司司A
84、A区区域域公公司司B B区域商管公司总经理区域商管公司总经理区域招商运营副总区域招商运营副总区域物业工程副总区域物业工程副总区域财务副总区域财务副总区域人事行政副总区域人事行政副总区域人区域人事行政事行政经理经理信息技信息技术部术部万达广场总经理（综合体店）万达广场总经理（综合体店）招商运营副总招商运营副总物业副总物业副总工程副总工程副总财务经理财务经理人事行政经理人事行政经理人事主管人事主管行政主管行政主管区区域域公公司司综综合合体体店店A A综综合合体体店店B B综合体店综合体店Code of this report | 75 Copyright Centaline Group, 2010
85、20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/招商中心总经理招商中心总经理运营中心总经理运营中心总经理副总经理副总经理副总经理副总经理副总经理副总经理餐餐饮饮美美食食部部服服装装服服饰饰部部配配套套服服务务部部招招商商推推广广部部综综合合业业务务部部主主力力店店部部常务副总经理常务副总经理副总经理副总经理管管理理一一部部运运营营总总经经理理管管理理二二部部招招商商副副总总经经理理企企划划部部总总经经理理商管公司总经理商管公司总经理万达商业管理有限公司万达商业管理有限公司招商中心和运营中心招
86、商中心和运营中心Code of this report | 76 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万达商业管理有限公司职责万达商业管理有限公司职责负责向集团提供投资兴建万达广场的支持信息参与万达广场主力店、非主力店、公共区域房产技术条件中与后期经营、管理有关的部分的设计，并负责向规划研究院提供万达广场中步行街部分、物业管理用房部分、配套的停车场、广告位的设计边界条件负责系统内所属公司的的工商登记管理和档案的建立于日
87、常管理工作负责万达广场的前期开办费用、招商推广费用、日常运营成本（含物业管理费）的测算和报审负责步行街商铺租金市场调研负责组建各在建万达广场的商管公司负责在建万达广场的非主力店招商的组织管理负责入驻商家的物业管理合同的谈判和签订（主力店和非主力店）负责组织万达广场的运营接管负责指导和督促各地万达广场设备设施移交负责万达广场开业的策划和组织实施负责指导、考核各地商管公司日常招商、营运、物业管理工作负责各地万达广场各项收入收缴工作监督考核负责监管和考核各地万达广场的安全工作负责集团商业管理品牌的的建设和维护负责商业管理系统的财务核算、资金管理负责商业管理系统的企业文化建设负责商业管理系统的团队建设
88、和制度建设配合接待集团安排的的投资人的参观接待工作Code of this report | 77 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万达商业管理公司万达商业管理公司招商中心职责招商中心职责负责制定集团商管公司招商、市场调查、商业规划等相关管理制度及规范，指导各地商管公司建立招商管理规范并监督执行负责草拟和提报新建万达广场步行街的定位、商业业态规划、招商政策及租金收益报告根据集团批准的的商业业态规划及租金指标，组织制
89、定新项目招商方案、招商计划及时间进度计划，对整个招商筹备工作过程进行监督管理，并保障整体招商工作按时、按质完成根据各相关部门提供的步行街商户经营数据及意见，对商户经营情况进行分析，为万达广场的商户调整提供依据负责指导各地商管公司万达广场步行街商铺调整计划；审核招商指标并考核完成情况；审核商铺租赁合同并检查执行情况负责各万达广场广告位的招商及招投标管理工作负责对各地商管公司招商人员进行专业培训和绩效考核负责协助人力资源部对各地商管公司主管以上招商人员的招聘、转正、晋升、降级等提出意见负责建立商户信息数据库，并进行日常补充、完善、更新负责次主力店和连锁品牌商户的战略合作商务洽谈并签订联盟协议，为项
90、目招商提供商户资源保障跟进相关行业发展变化，定期提交行业发展报告，为集团及集团商管公司决策提供信息和建议组织和推动集团商管公司与招商相关的合同、协议的标准化工作Code of this report | 78 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万达商业管理公司万达商业管理公司营运中心职责营运中心职责负责制定和完善万达广场营运管理的相关管理制度和标准确保各地商管公司建立营运管理规范并对执行情况进行监督营运决策信息系统的
91、建立与管理，负责汇总、分析营运数据，根据经营状况提出招商调整、营销策划活动、经营环境改善和提升计划开展市场调查与研究，分析和了解市场的发展和广场的竞争环境根据内部运营数据的分析和外部环境的调研，明确万达广场的定位，制定业态规划与品牌组合方案，并实施商铺和租金调整营销策划管理，参与制定年度营销策划方案和计划，组织和实施营销策划活动，进行营销企划活动的跟踪与评估经营规范的管理，统一广场的经营规范，提升广场的经营形象经营环境管理，确保广场内外环境的舒适度，提升广场的凝聚力客户关系管理，包括商户关系和业主关系，建立良好和谐的经营氛围顾客服务管理，建立顾客服务体系并监督执行公共关系管理，包括政府、媒体、
92、社区和周围社团的关系，构建良好的外部经营环境人员管理，负责营运人员和营业员的日常管理，负责营运人员相关专业知识、技能和能力的培训和发展多种经营的管理，负责多种经营的规划、预算、招商、日常运营稽核与多种经营商户信息的维护和管理广告位的经营与管理，负责广告位的规划、预算与日常经营，确保广告经营的整体形象和安全负责集团相关政策的落实，确保各地商管公司返租租金、扶场金政策正确合理使用负责新场开业前期营运相关准备，确保新开发广场正常、顺利开业协同物管、工程、行政等部门进行资产管理，确保广场的安全、稳定，实现广场的保值与增值负责万达广场房屋租金、停车场收入、广告位租金、物业代理费、代收代缴能源费、多种经营
93、收入等收费管理制度、工作流程、业务标准的制定负责各地万达广场房屋租金、各项费用标准的核查、执行标准的核查，以及统计汇总工作，定期提供数据报表负责各地万达广场房屋租金、各项费用缴收计划的制定，及时向集团财务部编报租金到账计划，向集团投资部编报未来年度租金收入预测协助已转让项目的租金收缴工作，负责与业主及其代理人的沟通协调，督导、协调各地商管公司配合受租工作负责各地万达广场房屋租金、停车场收入、物业管理费指标的制定与考核工作；组织有关收费减免政策的审核工作负责督导、核查各地商管公司多种经营、广告位经营的收费管理、合同履行、指标考核工作负责各地万达广场房屋租金、各项收费的信息收集、整理和综合分析，评
94、定商家履约情况，定期进行信誉评估，形成分析报告负责评定各地商管公司收租收费工作Code of this report | 79 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万达商业管理有限公司万达商业管理有限公司安全品质部职责安全品质部职责协助各地商管公司逐步完善目前现行三标一体化制度的可行性，监督、检查各地商管公司对集团公司制度的落实情况负责对各地商管公司开业后的整体管理工作进行定期监督检查，对各地商管公司提出的和检查中发现
95、的管理过程中影响品质的问题记录并递交相关部门跟进负责以保障安全和项目品质为出发点，定期对历次发现的问题跟踪解决结果，核实落实情况，提交公司领导后抄送相关部门进行整改并定期复查。对检查的问题重点跟进，配合各地商管公司研讨整改方案，对重点问题进行复查负责审批，指导各地商管公司品质管理工作报告、计划，监督各地商管公司品质管理工作落实。督促各地项目公司的自查和不合格问题的改进，协助各地公司提高资深检查力度和水平负责总结各地商管公司品质管理工作经验，对有利于提高各地商管公司的经验通过集团商管公司进行推广；负责品质管理主要培训工作的实施，收集提供相关品质管理提升的培训案例或培训资料提供给各地商管公司；整理
96、检查工作中发现的共性问题和好的经验做法，编制培训资料督促各地商管公司学习负责依据每月检查问题汇总，列出下阶段工作重点和重点跟进的项目，协调集团商管公司相关部门进行集中检查；协助各地商管公司进行定期评估影响品质管理因素，指导编制整改方案负责对提升各地商管公司管理品质有利的方案或计划协调集团商管公司各部门配合工作Code of this report | 80 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万达商业管理有限公司万达商
97、业管理有限公司物业管理部职责物业管理部职责监督、指导、检查各地商管公司保洁、消杀防疫和绿化等工作开展，建立规范有效的环境管理模式，努力营造清洁、尾声、美观、舒适的居住、办公及购物娱乐环境监督、指导、检查各地商管公司建立和实施有效的消防管理制度，确保消防管理组织网络敏感、灵动、严密；确保消防责任、重点防火部位清晰；确保消防设施设备配置规范、分布状况明细；确保消防设备及器材性能良好，运行可靠；确保各地万达广场处于消防安全运行状态监督、指导、检查各地商管公司建立并实施有效的安保服务方案，合理设置保安值守岗位，及时消除各项安全隐患；建立突发事件预案管理模式，确保发生突发事件时能及时、有效应对。监督、指
98、导、检查所管辖住宅、写字楼物业提供标准化物业管理服务，营造良好的居住和工作环境，做好万达品牌维护和物业的保值、增值工作指导、审核各地商管公司与业主拟定和签定的住宅、写字楼等销售物业及商户的物业管理服务合约；负责主力店物业服务合同的谈判及签约；参与审核主力店租赁合同；对各地商管公司定期开展合同及法律相关知识培训，对各种物业管理合同的执行情况进行评估负责住宅、写字楼、商业等各物业类型的物业管理费测算，统计、指导、督促各地商管公司物业管理费收取工作；规范收费管理程序，完善收费流程，确保物业费收缴率；监督、审核管理费减免情况定期与主力店租户进行沟通，指导、检查各地商管公司与当地主力店租户沟通情况；处理
99、主力店租户重大投诉；监督、检查主力店有关租赁合同、物业服务合同的执行情况并定期进行评估负责监督、指导和检查各地停车场的运行管理和收费管理，确保停车服务高效、有序、安全、方便，确保停车收费合法，收费过程无漏洞Code of this report | 81 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万达的决策机制：设立决策委员会与实施总裁一票否决制结合的高度集权决策体系商业地产规划院投资决策委员会招投标委员会王健林王健林一票否
100、决制一票否决制Code of this report | 82 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万达基于其全产业链视角采用了倒金字塔管理万达基于其全产业链视角采用了倒金字塔管理万达集万达集团公司公司项目目万达的万达的“倒金字塔管理倒金字塔管理”专业委委员会会系系统总部部职能部能部门项目公司目公司职权工程管理工程管理销售售实施施集集团公司公司职权万达区域公司万达区域公司拿地拿地规划划设计招商招商成本控制成本控制财务管
101、理管理销售售计划划“中央集中央集权制制”投投资决策委决策委员会、招投会、招投标决策委决策委员会、商会、商业地地产规划院划院商管商管总部、酒店部、酒店总部、院部、院线总部、百部、百货总部、部、项目中心目中心商商业地地产研究部、研究部、发展部、商展部、商务部、部、财务部等部等Code of this report | 83 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万达项目管控体系Code of this report | 84
102、 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/商业产品线商业产品线Part 2.3Code of this report | 85 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万达商业产品集中于万达广场万达商业产品集中于万达广场Code of this rep
103、ort | 86 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万达目前已经进入50多个重点城市，投资项目80-100个，主要位于东部沿海的一二线城市上海上海宁波宁波南京南京南宁南宁昆明昆明南昌南昌长沙长沙武汉武汉成都成都西安西安济南济南青岛青岛天津天津北京北京大连大连沈阳沈阳长春长春吉林吉林哈尔滨哈尔滨南昌南昌商业商业住宅住宅只有商业只有商业只有住宅只有住宅兼有商业和住宅兼有商业和住宅石家庄石家庄太原太原2010年：合肥两个万
104、达广场、廊坊万达、石家庄万达、抚顺万达、无锡万达、鄂尔多斯（东胜）万达、包头万达、汉中万达、郑州万达、大同万达2011年：厦门万达、福州万达、银川万达、苏州万达、淮安万达、呼和浩特万达2012 年：太原万达、蚌埠万达、镇江万达、重庆万达、温州万达、广州万达、唐山万达、宜昌万达Code of this report | 87 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目形态发展及业态构成项目形态发展及业态构成业态业态 特点特
105、点 代表代表 问题问题 第一代购物广场 向空中发展，一般是 一个5万平方米左右的单体楼，地下为停车场，第一层开设精品店，二层、三层租给沃尔玛，四层是家居广场或电影城。 长春万达购物广场、青岛万达购物广场、南京万达购物广场 沃尔玛和一层精品店的目标客户不对应 第二代购物广场 每个组合店有百货、超市、电影城、美食广场、数码广场等六到十种业态，面积在万平方米。避免了只有一个主力店、目标客户不对应的问 题。 天津万达购物广 场、南宁万达购 物广场、武汉万 达购物广场 回报率不高 第第三三代代购购物物广广场场城市综合体。其中70%80%是主力店，20%30%为室内步行街。零售业态占60%左右，休闲娱乐、
106、餐饮文化等业态占40%左右。北京万达购物广场、上海万达购物广场、宁波万达购物广场Code of this report | 88 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万达经历了三代产品发展之后，开始向体量更大、功能更全、体现万达经历了三代产品发展之后，开始向体量更大、功能更全、体现“文化、文化、休闲、购物休闲、购物” 为一体的商业综合城发展，并逐步向线上综合体延伸为一体的商业综合城发展，并逐步向线上综合体延伸旅游休闲度
107、假城综合商业城文化产业线上综合体Code of this report | 89 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1234项目业态构成项目业态构成特点特点Code of this report | 90 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/
108、代表性商业项目代表性商业项目Part 2.4Code of this report | 91 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目简介项目名称项目名称万达广场万达广场项目地址项目地址东临凇沪路，南靠邯郸路，东临凇沪路，南靠邯郸路，北依政通路，西侧为国宾路北依政通路，西侧为国宾路 占地面积占地面积90.1890.18亩亩 建筑面积建筑面积33.4333.43万万m2 m2 设计公司设计公司日本日本M.A.OM.A.O
109、建筑设计公司建筑设计公司 开发公司开发公司万达置业有限公司万达置业有限公司 地上建筑地上建筑物状况物状况5 5幢楼、幢楼、3 3幢甲级写字楼幢甲级写字楼停车位置停车位置约约800800个个轨道交通轨道交通1010号线（五角场站）号线（五角场站）正式营业正式营业20062006年年1212月月2323日日 作为最具代表性的商业中心之一的上海万达广场，已成为五角场商圈核心区域的时尚新地标。五角场万达广场五角场万达广场Code of this report | 92 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：
110、房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/地理位置及周边交通情况地理位置及周边交通情况除公交便利之外，邯郸路上的中环高架、及黄兴路、四平路上的内环高架更是为消费者的出行提供了多种选择方式 。东西方向东西方向139139路路 、5959路、路、817817路、路、852852路路等等南北方向538路、713路、8路、842路、819路、713路、等轨道交通10号线Code of this report | 93 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划
111、大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/地下B1 城中城手扶梯手扶梯手扶梯电梯电梯电梯电梯电梯城中城动线示意图连连接接地地上上广广场场主主入入口口连连接接下下沉沉式式广广场场手扶梯手扶梯手扶梯手扶梯Code of this report | 94 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/地上商业设施 整个广场地上建筑有五幢群楼分别为巴黎春天、沃尔玛大楼、上海食品一店、宝大祥青少年活动中心和特力时尚
112、汇。Code of this report | 95 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目组成（二）：地下建筑地下建筑分为2层，B1是城中城，B2是地下停车场。Code of this report | 96 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/htt
113、p:/项目组成（三）：联体写字楼三幢A级写字楼层高分别为22层、23层、25层，大量的工作人员可以为平日商场内的餐饮店拉动消费。联体写字楼Code of this report | 97 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/纵横联系的三条商业步行街上业态以休闲饮食、服装、金融为主，集众多知名品牌于一体。商业步行街Code of this report | 98 Copyright Centaline Group, 20
114、1020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/南北方向的休闲街以服装展示为主。有强烈的商业氛围。主要商铺有H&M、I DO、SEPHORA等。东西方向的商业街商铺以休闲饮食为主。给予在广场内人流提供了一个休息，缓冲的空间。 主要商铺有：必胜客、避风塘、KFC、DQ、哈根达斯等。商业步行街Code of this report | 99 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全
115、震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/商业街金融配套商业街金融配套配套方面有各大银行如：工商银行、中国银行、交通银行、上海银行、招商银行等等，提供金融服务。Code of this report | 100 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/巴黎春天巴黎春天楼层7层建筑面积4.5万平方米 一层业态男女鞋类、化妆品 二层业态主营知名品牌服装店 三层业态各式成熟风格的女装 四层业态主营女装，以国外
116、品牌为主 五层业态男士精品区 六层业态主营休闲类装及品牌专卖和部分童装 七层业态大卖场、各服装折扣区及部分床上用品 作为万达广场的主力商场，业态集中以服装为主，配以鞋、包等商品，品牌齐全，是一个非常有针对性的购物场所。Code of this report | 101 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/沃尔玛大楼楼层4层建筑面积约3万平方米 一层业态黄金、珠宝首饰二层至四层业态沃尔玛购物中心大楼集珠宝、大型购物中心于
117、一体大楼外立面Code of this report | 102 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/上海第一食品商店楼层5层建筑面积2.1万平方米 一层业态休闲食品 二层业态主营熟食、高档水果及各类带有上海特色风味小吃 三层至五层业态特色餐饮上海第一食品商店是上海市历史最悠久、最专业的食品专营商场，商场汇聚了全国乃至世界知名的特色食品，形成目的性购物，带动人流进行消费。Code of this report | 10
118、3 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/宝大祥青少年活动中心楼层3层建筑面积约3.75万平方米 一层业态宝大祥青少年购物中心二层业态上海书城、博士蛙等三层业态万达国际影城、大歌星量贩式KTV位于上海第一食品商店北面，同样西临国宾路的宝大祥青少年活动中心，也是很具有代表性的休闲、购物、文化、娱乐场所。宝大祥外立面Code of this report | 104 Copyright Centaline Group, 20
119、1020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/特力时尚汇楼层5层建筑面积3.3万平方米 日租金18-20元/平方米（逐层递减）共计五层的商城的业态通过分布相对更多元更生活，来提升该幢商城的专业性和独立性，以吸引消费客户。 Code of this report | 105 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/地
120、下B1 城中城万达广场B1城中城整体氛围是一个集娱乐、休闲、购物、美食的商业场所，并实现承接下沉式广场人流和引导人流的功能。Code of this report | 106 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/地下地下B1 B1 城中城（业态分布）城中城（业态分布）楼层楼层地下一层地下一层建筑面积建筑面积4.54.5万平方米万平方米 餐饮业态主、次力店餐饮业态主、次力店麦当劳、肯德基、必胜客、棒！约翰、釜山料理、干锅
121、居等。麦当劳、肯德基、必胜客、棒！约翰、釜山料理、干锅居等。服装业态主、次力店服装业态主、次力店 宝大祥、优衣库、申涌体育、宝大祥、优衣库、申涌体育、LEELEE、VANSVANS、欧时力、卡斯高、欧时力、卡斯高等等摄影摄影/ /饰品业态主、次饰品业态主、次力店力店晴彩眼镜、亮视点、巴黎三城、明仁眼镜、时间廊等晴彩眼镜、亮视点、巴黎三城、明仁眼镜、时间廊等美容美发主、次力点美容美发主、次力点林清轩、金太子、欧美药妆、瑞贝卡等林清轩、金太子、欧美药妆、瑞贝卡等娱乐娱乐/ /电玩电玩汤姆熊、玩具反斗城汤姆熊、玩具反斗城零售零售全家超市、中国烟草等全家超市、中国烟草等Code of this rep
122、ort | 107 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/总体来看万达商业广场的总体来看万达商业广场的5 5个裙楼的特色非常明显：个裙楼的特色非常明显：巴黎春天的业态集中以服装为主；沃尔玛大楼的业态集中以百货和珠宝首饰为主；宝大祥青少年活动中心集中以文化、休闲娱乐为主；第一食品商店集中以餐饮为主；特里时尚汇作为各业态的一个补充，并提供更生活化的美容，健身，SPA的一个场所。庞大的停车场及业态丰富的城中城使得人流在引导和分
123、流上井然有序。全面的品牌阵容，完备的品类组成，使顾客能开心畅游上海万达广场，体验高品质的时尚生活，享受购物的乐趣，同时更满足全方位的购物、娱乐、文化、休闲等需求。Code of this report | 108 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/华润案例研究华润案例研究Part 3Code of this report | 109 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产
124、营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/企业管理模式企业管理模式企业发展历程企业发展历程目目 录录商业产品线商业产品线代表性商业项目代表性商业项目Code of this report | 110 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/企业发展历程企业发展历程Part 3.1Code of this report | 111 Cop
125、yright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/华润置地发展历程华润置地发展历程Code of this report | 112 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/物业投资并购阶段：外部资源整合异地扩张：A 弥补上一阶段问题B 核心土地储备母公司孵 化准备期
126、确立商业模 式：租售并举+集团孵化核心：战略驱动+资源驱动新生意经：住宅+投资物业+增值服务新战略试水期核心：A 培育市场竞争力、持续盈利能力B 通过深度品质战略打造差异化竞争力C 一体化协同提高利润率D 聚焦一线城市80年代1994200020042007至今华润地产业务不同阶段的发展策略华润地产业务不同阶段的发展策略Code of this report | 113 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/企业管理模式
127、企业管理模式Part 3.2Code of this report | 114 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/华润华润集团组织架构集团组织架构Code of this report | 115 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/集团层面
128、城市公司层面置地副置地副总 北京公司北京公司总经理理 成都公司成都公司总经理理 集集团人事部人事部总经理理集集团董事董事长上任集集团副副总置地董事置地董事长 总经理理集集团首席首席财务官官置地董事会置地董事会集集团领导亦是置地董事会成亦是置地董事会成员，具有丰，具有丰富房地富房地产经验华润置地不存在区域公司，各城市公司相对独立置地层面华润置地组织华润置地组织架构架构（从管理层级划分）（从管理层级划分）Code of this report | 116 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销
129、策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/华润置地总部组织华润置地总部组织架构架构董事长总裁设计管理部工程管理部商业管理部资金及投资者关系管理部财务管理部战略运营部人事行政部物业管理部审计部投资决策委员会产品决策委员会招投标管理委员会法务部产品研发设计管理工程管理成本管理采购管理商业策划招商管理商业运营商业资产管理融资管理投资者事务管理财务管理税务管理资金管理IT信息化战略管理项目发展运营管理营销管理增值服务管理人力资源管理品牌管理物业管理危机管理审计管理法务管理Code of this report | 117 Copyright Centaline Group,
130、 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/u若商业仅仅作为住宅配套项目，且体量小于若商业仅仅作为住宅配套项目，且体量小于10000平米，则配套商业策划由市场营销部平米，则配套商业策划由市场营销部行使（若城市公司设置商业运营委员会，则由商业运营小组运作住宅配套商业的策划与招行使（若城市公司设置商业运营委员会，则由商业运营小组运作住宅配套商业的策划与招商），商业运营职能由市场营销部行使；若开发纯商业项目或商业综合体项目，可成立商商），商业运营职能由市场营销部行使；若开发纯商业项目
131、或商业综合体项目，可成立商业运营线运作商业策划与招商；业运营线运作商业策划与招商；u各城市公司统一设置投资决策委员会、招投标委员会、产品决策委员会、商业运营委员各城市公司统一设置投资决策委员会、招投标委员会、产品决策委员会、商业运营委员会，其它专业委员会可根据自身情况灵活设置。会，其它专业委员会可根据自身情况灵活设置。华润置地城市公司组织华润置地城市公司组织架构架构城市公司下设城市公司下设商业运营线商业运营线Code of this report | 118 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房
132、地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2020世世纪9090年代年代实行“包干管理”20062006年年5 5月月19971997年年开始实行开始实行企业核心企业核心考核指标考核指标经济经济增加值增加值（EVAEVA）19991999年年财务出身财务出身的宁高宁的宁高宁引入引入6S6S管管理体系理体系20012001年年华润提出用华润提出用5 5年左右时年左右时间间“再造一再造一个新华润个新华润”的发展战略的发展战略，确定了主确定了主营业务发展营业务发展方向方向。20032003年年弥补弥补6S6S之不之不足，引入平足，引入平衡计分卡衡计分卡（BSCBS
133、C）华润召开经华润召开经理人年会理人年会，会议提出了会议提出了第二次第二次“再再造华润造华润”的的发展战略发展战略，即以即以20052005年年为基数，用为基数，用6-86-8年时间年时间再造一个与再造一个与现有规模相现有规模相当的新华润当的新华润的发展目标的发展目标。华润集团内部管控发展沿革华润集团内部管控发展沿革Code of this report | 119 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/集团管控模式集团
134、管控模式6S+BSC6S+BSC对地产业务的快速发展形成有力支持对地产业务的快速发展形成有力支持华润6S战略管理体系构成该体系最初可以定位为全面预算管理系统，目前成为华润的战略管理体系。 2003年，华润在6S管理体系融入了平衡计分卡的战略思想。6S是6个System的递进组合，按内在逻辑表述为：6S涵盖战略管理的基本思想，既是一个行业分类组合体系，也是一个全面预算管理体系，是一个综合信息管理体系，也是一个业务监测体系，还是一个评价与考核体系。建立在战略管理理论的基础之上，以战略业务单元为出发点，以全面预算为切入点，以管理信息为关注点，以内部审计为支持点，以评价考核为落脚点，最终确立以战略为中
135、心的管理系统。利润中心内部审计体系（Profitcenterinternalauditsystem）利润中心业绩评价体系（Profitcenterperformancemeasurementsystem）利润中心经理人考核体系（Profitcentermanagerevaluationsystem）利润中心业务战略体系（Profitcenterbusinessstrategysystem）利润中心全面预算体系（Profitcenter masterbudgetsystem）利润中心管理报告体系（Profitcentermanagementreportingsystem）Code of this
136、 report | 120 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/集团管控模式集团管控模式 6S 6S体系的双重核心体系的双重核心团队经理人考核体系战略 战略过程控制利润中心业务战略体系利润中心全面预算体系利润中心管理报告体系利润中心内部审计体系战略人才保障团队评价利润中心业绩评价体系CEO评价经理人12条标准评价基础评价监控Code of this report | 121 Copyright Centaline Gr
137、oup, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/类类GEGE模式模式利润、现金流利润、现金流6S+BSC6S+BSC下的投资模式下的投资模式利润中心利润中心使用者付费使用者付费通过集团巨大的资产负债表做大地产业务华润置地资金中心资金中心经济增加值经济增加值EVAEVA决定资决定资金支付金支付纵向产业链纵向产业链、横向关联性横向关联性、业务整合业务整合土地、资土地、资产、资源产、资源增加协同性增加协同性6S6SBSCBSC集团集团引入引入BSCBSC后对后对6S6S的完善的完
138、善Code of this report | 122 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/6S平衡计分卡BSC财务控制型的投资管控模式战略控制中心资源配置中心业务决策中心出发点：利润中心切入点：全面预算关注点：管理信息落脚点：评价考核文化协同资本协同市场协同人才协同2525个一级利润中心个一级利润中心108108个利润点个利润点1、各利润中心自己汇报预算2、授权内的一切经营权3、投资建议权作用华润集团财务和管理合并项目
139、华润集团财务和管理合并项目升级版升级版华润集团投资决策管控模式华润集团投资决策管控模式Code of this report | 123 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/华润集团孵化模式华润集团孵化模式在华润集团“6S+BSC+EVA”的投资管理战略下，集团孵化符合集团战略导向，同时可实现华润置地与母公司实现共赢。华润集团目前有5家公司在做地产，华润置地是唯一一家上市公司。集团孵化与华润置地在证券市场的操作，形成良
140、好互动。华润早期着眼通过收购模式发展地产业务，从实践看效果不理想。“集团孵化模式”成为集团对地产业务支持的主线。华润集团孵化的前提条件Code of this report | 124 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/“集集团孵化孵化”使使华润置地置地净资产迅速具迅速具备规模效模效应，成，成为在在证券市券市场资本运本运作的核心作的核心。“集集团孵化孵化” 项目由目由华润置地置地团队具体具体进行行实体开体开发，在，在
141、项目目进入入销售售阶段和持有段和持有类物物业成熟成熟阶段后，注入上市公司。避免了开段后，注入上市公司。避免了开发阶段段资本支出与本支出与财务报告之告之间的峰的峰值。在在“集集团孵化孵化”使使华润集集团的沉淀的沉淀资金得到有效利用。金得到有效利用。资产注入的定价采取注入的定价采取项目成本目成本为基基础的小幅度溢价，合理体的小幅度溢价，合理体现资金使用直接成本金使用直接成本。集团孵化集团孵化集团资源集团资源+ +实体开发实体开发+ +证券杠杆证券杠杆Code of this report | 125 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震
142、撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/华润华润“集团孵化集团孵化”资本运作模式资本运作模式华润置地资本运作的核心是：有效降低账面风险、提升财务指标、扩大股权融资空间，借助资本市场做大做强成为综合性的房地产企业。单纯从业绩表现看，华润置地在房地产股中并非最突出者。但其“集团资金孵化”、“持有型物业比例”和“资本运作、财务控制能力”等优势，使华润置地在发展前景上更为明朗。234配股为主，结合现金收购增发融资销售回款资产、销售租金收益股价上升集团孵化资本运作模式1集团资产注入Code of this report | 12
143、6 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/华润集团业务版图华润万家苏果超市持股57.79%华润创业100%华润集团初步搭建起从零售经营、地产开发到资本运作的全产业链商业地产投资运营平台。集团形成商业地产三大核心品牌，即万象城、欢乐颂、五彩城，以此构建三大商业平台，大力发展商业地产。Code of this report | 127 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策
144、划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/华润置地的战略定位、内涵华润置地的战略定位、内涵资源+商业模式驱动产品：市场竞争力打造形成新综合竞争力新差异化竞争力持有型物业回报低持有型物业回报低，但稳定但稳定传统产品线支持高毛利传统产品线支持高毛利内部资源整合空间内部资源整合空间万科模式万科模式同业竞争同业竞争内部内部产品、人才瓶颈产品、人才瓶颈租售并举租售并举发展速度慢发展速度慢国际视野国际视野寻标杆寻标杆市场认可市场认可销售溢价销售溢价高毛利高毛利深度品质品质战略定位定位：持续的持续的高毛利高毛利精细设计准则毫厘
145、工程标准情感细心服务做规模？提高利润率？Code of this report | 128 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/商业产品线商业产品线Part 3.3Code of this report | 129 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/ht
146、tp:/华润置地华润置地全国各城市项目布局全国各城市项目布局Code of this report | 130 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/高端住宅系列高端住宅系列华润置地华润置地万象城系列万象城系列华润万家华润万家欢乐颂系列欢乐颂系列旅游休闲与生活方式旅游休闲与生活方式五彩城系列五彩城系列商业地产商业地产橡树湾学府系列橡树湾学府系列橡树湾英伦系列橡树湾英伦系列凤凰城精品都市系列凤凰城精品都市系列华润置地的置地
147、的产品品线自自2002年全面年全面铺开，开，拥有市区系列的高有市区系列的高层精装修住精装修住宅，近郊系列的花园洋房，商住宅，近郊系列的花园洋房，商住结合的都市合的都市综合体以及其高端合体以及其高端产品系列品系列。在内的六条在内的六条产品品线。华润置地华润置地全部全部产品线产品线Code of this report | 131 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/华润置地万象城系列国际化及高端形象定位，开发城市综合体C
148、ode of this report | 132 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 133 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 134 Copyright
149、 Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 135 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 136 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营
150、销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 137 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 138 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震
151、撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 139 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 140 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code
152、 of this report | 141 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 华润万家欢乐颂系列锁定家庭型消费客群，定位区域型购物中心Code of this report | 142 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of t
153、his report | 143 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 144 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 145 Copyright Centali
154、ne Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 146 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 147 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升
155、级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 148 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 149 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月
156、免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 150 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 151 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this
157、 report | 152 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 153 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 旅游休闲与生活方式五彩城系列倡导快乐及体验式消费，生活方式的休闲化Code of this
158、 report | 154 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 155 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 156 Copyright Centaline
159、Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 157 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 158 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市
160、！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 159 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 160 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更
161、新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 161 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 162 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this re
162、port | 163 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Code of this report | 164 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/代表性商业项目代表性商业项目Part 3.4Code of this report | 165 C
163、opyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/A-A-深圳华润中心功能定位：集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等功能于一体的标志性“都市综合体”占地面积：近10万平方米总建筑面积：55万平方米总投资：逾40亿港元物业组合：一期万象城、 华润大厦，二期项目包括超五星级酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅等。B-B-深圳万象城建筑面积：18.8万平方米租户组合：主力店次主力店专门店主力店：OleOle超市、 R R elel
164、时尚生活百货、嘉禾影城、“冰纷万象”真冰场等品牌组合：近300个国内外知名品牌专门店，其中1/3品牌商家是首次进入中国大陆或者深圳市场。开业时间：2004年12月万象城二期图1.1.项目规划平面深圳华润中心- -万象城项目概况Code of this report | 166 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/物业名称万象城华润大厦君悦酒店停车场合计用途零售写字楼酒店停车场-建筑面积( () )159,58540,9
165、9067,50655,667323,748深圳华润中心- -万象城项目鸟瞰图深圳华润中心物业组合Code of this report | 167 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/建筑设计万象城室内空间Code of this report | 168 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市
166、！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/业态组合在业态组合方面，万象城也突出自身的特点。主力店/次主力店所占比例40%；其中，主力店招商在2003 年12 月15 日就确定下来。国际名牌占3%，餐饮占15%，娱乐占20%，精品店占22%。Code of this report | 169 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/功能平面布局万象城平面功能布局示意Code of this report | 170
167、Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/负二层功能平面布局Code of this report | 171 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/负一层主力店：华润万家超市CITYVALUECITYVALUE超级广场。华润万家超市负一层功能平面图C
168、ode of this report | 172 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1-31-3层主力店：R R elel时尚生活百货（约2 2万平方米）；首次进入中国内地的百货公司，开创了个性化女性消费环境。它的购物环境、商品组合和服务极具个性化。R R elel时尚生活百货F1层平面图Code of this report | 173 Copyright Centaline Group, 201020132013
169、房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/F2层平面图Code of this report | 174 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/3 3、4 4层主力店：嘉禾电影城（所提出的超豪华贵宾厅概念在国内是绝无仅有的，这里可以容纳七家电影院超过12001200个座位）嘉禾电影城F3层平面图Code of this repo
170、rt | 175 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/溜冰场嘉禾电影城4 4层主力店：“冰纷万象”溜冰场；是中国第一个以休闲为主题的奥运标准真冰滑冰场，同时成立滑冰学校，在深圳倡导冰上运动 。F4层平面图Code of this report | 176 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！
171、每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/F5层平面图Code of this report | 177 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/三大对标企业案例借鉴三大对标企业案例借鉴Part 4Code of this report | 178 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月
172、免费更新，淘宝店铺：http:/http:/龙湖、万达、华润案例借鉴龙湖、万达、华润案例借鉴对比比项目目龙湖湖万达万达华润企企业特征特征民企民企央企，上市央企，上市贸易起家、央企，上市，善于易起家、央企，上市，善于资本运作本运作业务复复杂性性多元化多元化多元化多元化多元化多元化战略特征略特征实施三个阶段发展，目前实施三个阶段发展，目前属第三阶段即多项目，多属第三阶段即多项目，多业态，多区域发展。业态，多区域发展。区域聚焦，城市占比优于区域聚焦，城市占比优于区域规模区域规模规模联动规模联动商业租户商业租户专业开发专业开发住宅开发住宅开发+收租物业收租物业持有持有+客户增值服务客户增值服务经营模式
173、模式追求高利润，同时兼顾追求高利润，同时兼顾周转周转以住宅物业为主，逐步以住宅物业为主，逐步加大商业比例加大商业比例商业项目采取商业项目采取“择优持择优持有，少量出售有，少量出售”的模式的模式万达提出了订单地产万达提出了订单地产模式模式商业地产只租不售商业地产只租不售商铺在销售之后，重商铺在销售之后，重新进行商业规划、整新进行商业规划、整合合租金和住宅提供稳定租金和住宅提供稳定的现金流。的现金流。利润结构：开发利润利润结构：开发利润+ +租金收入租金收入+ +资本增值资本增值商业地产租售并举商业地产租售并举增长方式：物业开发带来近期增长动力，增长方式：物业开发带来近期增长动力，收租物业的资本增
174、值带来的长期回报收租物业的资本增值带来的长期回报经营风险：通过租金带来相对稳定利润，经营风险：通过租金带来相对稳定利润，降低利润风险；抵御市场风险的能力提高降低利润风险；抵御市场风险的能力提高选择最合适自己的战略方向选择最合适自己的战略方向 构建自己的核心能力体系构建自己的核心能力体系 通过通过运营体系支撑核心能力的建设。运营体系支撑核心能力的建设。Code of this report | 179 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：htt
175、p:/http:/龙湖、万达、华润案例借鉴龙湖、万达、华润案例借鉴组织架构组织架构管控模式管控模式产品系列产品系列标杆地产做到的，对标杆地产做到的，对中化方兴中化方兴的借鉴点的借鉴点龙湖：实现总部集权，战略及龙湖：实现总部集权，战略及运营中心是企业内部最为重要运营中心是企业内部最为重要的枢纽的枢纽通过通过PMOPMO组织体系，调动职能和组织体系，调动职能和资源，达到项目高效运转，达资源，达到项目高效运转，达成运营目标成运营目标万达：万达：万达集团的组织架构按万达集团的组织架构按照业务的发展流程，进行了更照业务的发展流程，进行了更加彻底的调整，将所有部门划加彻底的调整，将所有部门划分入项目前、中
176、、后期三个部分入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责商业管理、分。一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。院线、百货的管理。华润：华润：商业委员会下专设商业商业委员会下专设商业运营线进行商业管理运营线进行商业管理龙湖：龙湖：PMOPMO体系体系“强组织、弱强组织、弱项目项目”，PMOPMO实现集团与地区公实现集团与地区公司有效互动司有效互动万达：采用高度集权化的管控万达：采用高度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其它大部实施放在区域公司，其它大部分职能由集团总部牢牢把控分职能由集团总部牢牢把控华润：华润：华润华润6S战略管理体系构战略管理体系构
177、成成2003年，华润在年，华润在6S管理体系管理体系融入了平衡计分卡的战略思想融入了平衡计分卡的战略思想龙湖：三大产品线，即龙湖：三大产品线，即龙湖天龙湖天街街大型超区域及区域型购大型超区域及区域型购物中心物中心; ;龙湖星悦荟龙湖星悦荟社区型社区型时尚生活中心时尚生活中心; ;龙湖龙湖MOCOMOCO高高端精品家居生活馆端精品家居生活馆万达：商业即购物广场，有三万达：商业即购物广场，有三代购物广场，目前如北京万达代购物广场，目前如北京万达属第三代购物广场属第三代购物广场华润：华润：华润置地华润置地万象城系列万象城系列 华润万家华润万家欢乐颂系列欢乐颂系列 旅游休闲与生活方式旅游休闲与生活方式
178、五彩城五彩城系列系列 Code of this report | 180 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/龙湖进军商业地产的发展步骤及产权管理方式龙湖进军商业地产的发展步骤及产权管理方式持有型商业整体发展原则：持有型商业整体发展原则： 选择性保留租金价值高或者租金增长快的商业物业。商业项目选择原则：组织能力、现金流量、开发节奏和团队迅速取得成功商业项目选择原则：组织能力、现金流量、开发节奏和团队迅速取得成功新公司一
179、年内谨慎选择持有型商业物业面积比例超过30%的单个开发项目；新公司一年后两年内，可适当选择在商业物业面积在60%以内的单个开发项目，最好立足于选择能在本项目实现现金流平衡的项目；新公司三年后可以拿纯商业项目。龙湖商业产权管理即择优持有，少量出售。可龙湖商业产权管理即择优持有，少量出售。可 分享城市经济、地价增长分享城市经济、地价增长带来的长期收益。持有物业为了平衡综合税负水平。带来的长期收益。持有物业为了平衡综合税负水平。Code of this report | 181 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新
180、，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万达的战略性决策万达的战略性决策“发展商业地产发展商业地产”住宅市场激烈的竞争，有限的消费次数，日益高涨的拿地成本促使万达开辟住宅以外的市场发展商业地产是万达经历长期摸索实践最终确定的在经历了办电梯厂，开连锁超市，投资红酒、药厂等多种尝试后，万达认识到商业地产既可以提供长期稳定的现金流，双能使万达不脱离主业，因此发展商业地产成为万达做大、做强的首选。万达实行差异化战略，采用自己特有的发展商业地产模式，使自成在众多发展商中脱颖而出最大的提升了企业形象。万达在实践中不断改进着自己商业地产的发展模式从单店、组
181、合店、城市综合体、到如今发展影院、酒店，无论是由主动还是被动因素促成，都是万达对商业地产实现方式的不断探索。目前万达商业是第三代购物广场。目前万达商业是第三代购物广场。Code of this report | 182 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万达第三代商业存在问题及应对措施万达第三代商业存在问题及应对措施存在问题巨大资金压力为避免出售产权式小商铺所带来的各种问题，万达第三代产品原则上实行了只租不售的模式。
182、但这给万达资金带来巨大压力。应对措施REITS（房地产信托基金）：万达引入麦格理，欲将其9项资产打包上市，但由于主力店比重大，租金收益水平太低，最终搁浅。CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）：万达与麦格理联合发行1.45亿美元CMBS，成为国内首例商业地产抵押证券。Code of this report | 183 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/华润商业总结华润商业总结成功构建华润商业地产航母，红色商业地产王国
183、成功构建华润商业地产航母，红色商业地产王国Code of this report | 184 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/商业资产管理研讨商业资产管理研讨如果商业物业由城市综合体开发公司开发完成，那么该资产从产权角度与商业管理公司是什么关系？1、由商业管理公司向开发公司购买商业物业； 2、开发公司分立出单独的商业物业公司，商业管理公司购买商业物业公司股权（对价为货币资金或者其他公司股权等） 3、开发公司长期持有
184、商业物业，商业管理公司向开发公司租赁商业物业 4、商业物业管理公司长期持有商业物业，进行运营管理Code of this report | 185 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/附件：综合体分析及香港太古案附件：综合体分析及香港太古案例例Part 5Code of this report | 186 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月
185、免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/综合体的两种表现形式一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。综合体（complex）附件：综合体分析及香港太古广场案例附件：综合体分析
186、及香港太古广场案例Code of this report | 187 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/综合体的特点q 是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；q 一般位于城市中心区域；q 能有效的解决城市中交通等方面的压力；q 向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；q 多种功能有机匹配，可以减少投资风险；q 一般规模较大，投资较高，经济风险大；q 对建筑设计要求较高。综
187、合体（complex）Code of this report | 188 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/附：综合体与单功能物业的比较比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大综合体（complex）Co
188、de of this report | 189 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Hotel酒店Office办公 Shopping商业Apartment居住ComplexTraffic交通Exhibition展览Entertainment文娱Restaurant餐饮综合体是将城市中商业/办公/居住/旅店/展览/餐饮/会议/文娱/交通等城市生活空间的三项以上进行组合都市综合体分析（complex）Code of thi
189、s report | 190 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/商业办公酒店公寓相互支持关系相互要求标志性定义档次为商业和酒店带来潜在客户大堂可以与酒店共享承担某种社会职能形成完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心利用其它功能 价值最大化补充其它功能现金流来源商业的档次要求不影响办公、酒店的大堂和昭示性公寓可轻松享有酒店服务和配套设施，共享办公办来的客户。公寓在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异（重视中长期居
190、住者需求）。综合体（complex） 各部分功能的相互关系Code of this report | 191 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/模式1 均衡发展的模式模式3 以酒店为核心功能的发展模式模式4 以商业为核心功能的发展模式Complex =hotel+office+shopping+apartment+ Complex =office (主) +apartment(次) + HotelShoppingCo
191、mplex = hotel(主) +apartment(次) + OfficeShoppingComplex =shopping (主) + OfficeHotelShopping综合体发展的四种模式综合体发展的四种模式模式2 以写字楼为核心功能的发展模式Code of this report | 192 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/案例（香港太古广场）案例（香港太古广场） 模式模式a a：各项功能均衡发展：各
192、项功能均衡发展位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级酒店式公寓定位为香港最顶级的综合体物业Code of this report | 193 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/案例（香港太古广场）案例（香港太古广场） 关键驱动因素关键驱动因素q提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节q可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景q 套房面积定位56平米/110平米/
193、245平米q高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315平米）q太古购物广场汇集国际名流q会议展览中心使TriMe成为香港时尚发布场q金钟电影院引领港岛娱乐文化q高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧商业太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心q多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使TriMe成为夜间中环的活力中心q各功能空间相互连通/延展了共享空间q统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享酒店通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆酒店式公寓星级物管+多产品组合Code of this report | 194 Copyright Centaline Group, 2010
194、20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/附件：开发社区商业专题研究附件：开发社区商业专题研究Part 6Code of this report | 195 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡核心是在不损失或少损失开发商利益的
195、前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求商户住户开发商1、商户赚钱才能继续经营2、社区成熟，住户才能舒心3、住户满意，开发商才能赚钱 开发社区商业的原则开发社区商业的原则Code of this report | 196 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/业态业态+规划规划合作合作达到社区商业成功达到社区商业成功节奏节奏客户需求客户需求商家需求商家需求开发社区商业逻辑开发社区商业逻辑Code of this rep
196、ort | 197 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/客户对社区商业的需求包括客户对社区商业的需求包括“满足基本生活，提升生活质量及满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩休闲游憩”等三类，独立主城的郊区大盘需同时具备以上功能等三类，独立主城的郊区大盘需同时具备以上功能社区商业满足基本生活功能提高生活质量功能休闲游憩功能资料来源：2005年北京社区商业业态如何定位/小组分析客户提及率50%20%客户提及率50%客户提及率
197、20%Code of this report | 198 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/“满足基本生活满足基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中心和银行，基本满足客户的日常购物需求心和银行，基本满足客户的日常购物需求客户对业态提及率资料来源：2005年北京社区商业业态如何定位/伟业社区商业要点满足生活需求的必备商业用品，生活必备的“柴米油盐酱醋茶”，主要包括杂货、食
198、品、调料、衣服、鞋帽、建筑材料等Code of this report | 199 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/“提升生活质量提升生活质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心等健身中心等客户对业态提及率提升生活质量、增加生活便利性的功能，主要包括邮政、电信、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务Code of this repor
199、t | 200 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/“休闲游憩休闲游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施客户对业态提及率在生活必要的购物和服务内容之外，为满足社区居民游憩休闲需求的商业及娱乐设施，包括雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等Code of this report
200、| 201 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/在考虑客户需求的基础上，需在在考虑客户需求的基础上，需在2 2公里的客户消费半径内研究公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能步行5分钟步行10分钟骑车15分钟1、步行5分钟到达“便利店”，约300m2、步行10分钟到达超市和餐饮店，约500m3、骑车15分钟到达购物中心住户住户便利店超市/餐饮店购物中心Co
201、de of this report | 202 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/业态业态+规划规划合作合作达到社区商业成功达到社区商业成功节奏节奏客户需求客户需求商家需求商家需求开发社区商业逻辑开发社区商业逻辑Code of this report | 203 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼
202、升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/配套内容配套内容商家需求商家需求客户需求客户需求开发商态度开发商态度满足基本生活功满足基本生活功能能（基本需求）（基本需求）超市1、能衔接上班或回家的动线2、一定的居民量（500户起）3、有聚客点4、能见度好5、停车方便，停车位充足1、步行距离10-15分钟2、商品品种齐全3、商品品质保证4、商品价格合理（5%）长期返租长期返租银行1、一定的居民量2、能见度好1、ATM机2、安全监控设施菜市场1、能衔接上班或回家的动线2、一定的居民量3、有聚客点4、能见度好5、停车方便，停车位充足1、步行距离10-20分钟2.品种要有蔬菜、水果、肉类、
203、鱼类3.价格与市场价接轨提高生活质量功提高生活质量功能能（品质需求）（品质需求）24小时便利店1、能衔接上班或回家的动线2、一定的居民量3、能见度好无小型餐饮店1、能衔接上班或回家的动线2、一定的居民量3、有聚客点4、能见度好5、停车方便，停车位充足1、集中设置2、配备早餐店、快餐店、小吃店、熟食店美发店1、一定的居民量2、能见度好无面包房1、一定的居民量2、能见度好1、商品品质保证2、商品价格合理（5%）家政服务1、一定的居民量2、能见度好无电脑维修1、一定的居民量无干洗店1、一定的居民量2、能见度好无定向扶持定向扶持休闲游憩功能休闲游憩功能（游憩需求）（游憩需求）邮局1、一定的居民量无市场
204、自由发展市场自由发展家电维修1、一定的居民量无大型酒楼、酒家1、一定的居民量2、能见度好3、停车方便，停车位充足无书店1、一定的居民量无文具店1、一定的居民量无婴儿用品1、一定的居民量无美容美体店1、一定的居民量无Code of this report | 204 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/商家需求（超市）：客流量是决定超市配套的关键商家需求（超市）：客流量是决定超市配套的关键前提条件：具体要求：【超市】1)
205、 位置：应位于业主回家路线上；小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控制在10-15分钟步行距离（设计）；2) 价格：不宜高于区外价格15%以上；3) 品质: 应销售品牌产品，保证无假冒伪劣、过期商品；4) 品种：中大型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选择；如步行15分钟内没有大型菜市场的，应设置肉菜专柜；5) 服务：中大型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和送货服务；经营时间宜在8：00-22：00；6) 环境：应做到灯光明亮、地面干净，摆放整齐、分类有序；15分钟步行距离以上无中大型超市，应配中大型超市（3000-5000）；10-15分钟步行距离内有中大型超市，应配小型超市（小于10
206、00）；返租，控制业态Code of this report | 205 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/商家需求（菜市场）商家需求（菜市场） ：在前期客流量有限的情况下，菜市场：在前期客流量有限的情况下，菜市场是超市的最优替代是超市的最优替代前提条件：具体要求：【菜市场】20分钟步行距离内，无中大型菜市场，配中大型菜市场（1500-2000平方或更大）；10-15分钟步行距离内有中大型菜市场，配小型菜市场或超市肉
207、菜专柜（小于500平方）；（返租，控制业态）中型市场1)位置：应控制在步行15分钟距离范围内；有人行道，适合步行；2)品种：应至少有蔬菜、肉类、鱼类、海鲜、水果等；3)价格：宜与市场价格接轨；4)新鲜程度：蔬菜应保证新鲜；5)环境：明亮、干净、无异味；小型菜市场或超市肉菜专柜1)位置：控制在步行5-10分钟距离内，营业时间8：00-20：00，满足业主不同时段需要；2)品种：宜提供当季蔬菜、猪肉等；3)价格：业主可接受价格比市场价高约20-30%；Code of this report | 206 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全
208、震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/商家需求（银行）商家需求（银行） ：银行配套与否取决社区周边的配套现状：银行配套与否取决社区周边的配套现状前提条件：具体要求：社区周边没有，则配；万科返租，控制业态【银行】1) 品牌：至少有一家国有四大银行。需求以四大银行（中国银行、建设银行、工商银行、农业银行）为首选。其次，为招商银行、广东发展银行等；2) 柜台业务：应提供存取款业务、转账汇款、水电缴交、办理贷款还贷业务、基金等投资业务等；3) ATM机：应有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本业务；保证机器的稳定
209、运营、及时报修、有足够的现金可取（注：ATM机个数需求不明显）；4) 安全性：应提供银行内的安全性保障设施、监控设备，并保证ATM机之间的距离等；Code of this report | 207 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/商家需求（药店）商家需求（药店） ：药店配套与否取决社区周边的配套现状：药店配套与否取决社区周边的配套现状前提条件：具体要求：社区周边没有，则配；返租，控制业态【药店】1) 位置：控制在步
210、行10分钟距离内；2) 品牌：应是连锁平价药房，以药店的品牌来保证产品的质量；3) 质量：应以知名品牌为主，而非销售自有品牌、不知名品牌商品；药品的生产日期在合理范围内，离过期时间近不可接受；4) 品种：绝大多数常用药，如感冒、消炎、胃药、外用药等；应确保提供儿童用药；5) 服务：宜有医师驻店；有24小时经营窗口；可以用医保卡；Code of this report | 208 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/业态
211、业态+规划规划合作合作达到社区商业成功达到社区商业成功节奏节奏客户需求客户需求商家需求商家需求开发社区商业逻辑开发社区商业逻辑Code of this report | 209 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/社区商业规划类型多个小集中商业+商业街纯商业街规划：社区商业的规划包括三种主要形式规划：社区商业的规划包括三种主要形式大型集中商业+商业街1、大型集中商业作为综合性商场或大型超市的备选地，聚集社区及周边消费人
212、流2、利用商业街布置日常生活类及休闲类商业，利用大型商业聚集的人流消费3、适合于成熟期的郊区盘或市区的大型盘。1、周边客流不足以支撑大型商业。利用多个中小型的商业打特色与差异化，利用小超市服务社区居民的基本需求2、商业街打差异化和特色，与集中性商业成为互为补充的街区3、适合于周边客流不足，但某方面需求充足的社区。1、周边已有大型的集中商业，已形成一个区域性商圈，周边商业氛围成熟2、商业街进一步丰富商圈内的功能与业态3、适合于市区内商业成熟区域的楼盘。Code of this report | 210 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大
213、全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/深圳万科城采用集中商业和商业街的规划模式，并集中布置，深圳万科城采用集中商业和商业街的规划模式，并集中布置，对小区外开放，是城花系列商业的成功案例对小区外开放，是城花系列商业的成功案例注：1、深圳万科城在兴建初期属于四季，目前已演变为城花/肖大访谈/小组分析1、组合：块状+带状的组合，便于业态布局2、道路：商业及道路向外开放，吸引客流3、节点：景观与商业结合，形成客户聚集点4、区隔：商业独立布置，住宅商业有效区隔住宅住宅住宅住宅万科城案例万科城案例Code of this r
214、eport | 211 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/块状块状商业商业有利于加强商家的集聚功能，让客户感受到有利于加强商家的集聚功能，让客户感受到“场域效场域效应应” ；条状商业便于布置商业街，将购物与休闲结合在一起；条状商业便于布置商业街，将购物与休闲结合在一起块状商业（集中商业）块状商业（集中商业）带状商业带状商业万科城案例万科城案例Code of this report | 212 Copyright Ce
215、ntaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/对外开放的商业及道路系统有利于吸引外部客户，使社区商业对外开放的商业及道路系统有利于吸引外部客户，使社区商业演变为服务于周边的区域级商业，为商家吸引足够的客流演变为服务于周边的区域级商业，为商家吸引足够的客流华为新天下华为华为新天下新天下万科城万科城万科城案例万科城案例万科城案例Code of this report | 213 Copyright Centaline Group, 201020132013
216、房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/商业商业休闲休闲商业区和休闲区的集中布置进一步强化聚集客流作用，成为焦商业区和休闲区的集中布置进一步强化聚集客流作用，成为焦点；客户购物消费的同时获得休闲享受，提升社区商业档次点；客户购物消费的同时获得休闲享受，提升社区商业档次规划分析实景照片万科城案例万科城案例万科城案例Code of this report | 214 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地
217、产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/社区商业独立布置有效区隔了商业和住宅，同时保证了社区内社区商业独立布置有效区隔了商业和住宅，同时保证了社区内多数业主能够在多数业主能够在1010分钟内步行至商业中心分钟内步行至商业中心商业中心商业中心300米米500米米资料来源：购物步行距离700米很远万科城案例万科城案例万科城案例Code of this report | 215 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺
218、：http:/http:/业态业态主要商家主要商家面积总计面积总计满足基本生活满足基本生活功能功能（基本需求）（基本需求）超市华润万家5435便利店万店通、一致药店、博士眼镜、万果园等提高生活质量提高生活质量功能功能（品质需求）（品质需求）餐饮丹桂轩， KFC ，湘江老橱，关东风，名典咖啡，肥牛府，巴蜀滋味轩, 印度餐厅等8083装修家居百安居、北新装饰、雅兰床褥等1573社区服务中国银行、柯达冲印、小白兔干洗等315地产中介中原、中联、创辉、万科租赁、世联等休闲游憩功能休闲游憩功能（游憩需求）（游憩需求）服饰精品贝丽童装、三王四木、芬怡内衣、万盛鞋业等543休闲娱乐雪天使、亚文莱尔、月亮湾足
219、浴等473美容美发自然美、发轩名店、克丽缇娜、靓点、神采等1139音像久美书店、众音音像培训、旅游平安保险、机票、语言培训、艺术培训等306万科城案例万科城的业态涵盖万科城的业态涵盖“基本需求基本需求”、“品质需求品质需求”及及”游憩需求游憩需求”，业态齐全丰富，成功辐射到社区周边地区，业态齐全丰富，成功辐射到社区周边地区万科城案例万科城案例Code of this report | 216 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/h
220、ttp:/通过业态控制，形成了以餐饮为核心特色的街区，使万科城的通过业态控制，形成了以餐饮为核心特色的街区，使万科城的社区商业与周边商业及其他社区商业区隔开来社区商业与周边商业及其他社区商业区隔开来餐饮1、丹桂轩；2、 KFC ；3、湘江老橱；4、关东风；5、名典咖啡；6、肥牛府；7、巴蜀滋味轩；8、印度餐厅9、必胜客等万科城案例万科城案例万科城案例Code of this report | 217 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：htt
221、p:/http:/规划让商圈升级，规划上需要注意规划让商圈升级，规划上需要注意 “集中布置集中布置”和和“对外开对外开放放”，通过业态组合让社区商业成为区域级商业，通过业态组合让社区商业成为区域级商业商圈级别商业价值社区型商圈区域型商圈区级商圈市级商圈规划让商圈升级万科城案例万科城案例Code of this report | 218 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 1、根据客户需求确定小区业态，并分期进行统筹
222、分配、根据客户需求确定小区业态，并分期进行统筹分配2 2、规划上注意、规划上注意“基本需求基本需求”、“品质需求品质需求”、“游憩需求游憩需求”直接的直接的组合组合3 3、规划上需考虑后期招商组合、规划上需考虑后期招商组合万科城案例小结万科城案例小结Code of this report | 219 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/开发社区商业逻辑开发社区商业逻辑业态业态+规划规划合作合作达到社区商业成功达到社区商
223、业成功节奏节奏客户需求客户需求商家需求商家需求Code of this report | 220 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/根据住宅的开发阶段合理安排商业业态和商业体量是社区商业根据住宅的开发阶段合理安排商业业态和商业体量是社区商业成功的关键；郊区大型楼盘需配备成功的关键；郊区大型楼盘需配备0.90.9平米平米/ /人商业人商业 商业业态、进度商业业态、进度与入住之间匹配与入住之间匹配商业规模与住宅规商业规模
224、与住宅规模匹配模匹配业态配比在项目不同阶段也是不同的。开盘的时候便利店、银行网点等配套设施要建立起来，实际操作中，可以考虑把首期商业配置在售楼部、会所等显眼的位置；项目第一期入住后，超市、干洗、送水、装修、窗帘、银行网点、美容理发等就都需要，这对入住的客户也是心理保障根据住户的多少，确定商业的体量。就超市而言，要根据项目整体规划有多少户来统计常住率，最终确定超市体量的大小。首期的超市主要考虑首期的需求，整个社区的超市要到后期确定。另外要考虑到社区的入住率，人口特征，开放性社区还是封闭性社区等Code of this report | 221 Copyright Centaline Group,
225、 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/在住宅开发的前期，适度低配有利于商业成熟；在住宅开发中在住宅开发的前期，适度低配有利于商业成熟；在住宅开发中后期，适度高配有利于形成大规模的商业中心，提高等级后期，适度高配有利于形成大规模的商业中心，提高等级人数人数( (户数户数* *3 3）商业面积商业面积适配适配低配低配一期二期三期四期N期高配高配0.90.9平米平米/ /人人Code of this report | 222 Copyright Centaline Group,
226、 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/商业体量的大小要配合项目的开发周期，根据住户需求量确定商商业体量的大小要配合项目的开发周期，根据住户需求量确定商业体量业体量 凤凰城一期开盘的时候，由于事先预计到社区较大，内部交通不便，首先修建了交通中心，此外还配建了10000平米的商业，并于一期客户入住时就投入了运营尽管由于这部分商业开业较早，管理没有经验，但满足了客户必需的生活需求，其中最受客户青睐的部分就是大约1000平米的超市 随着社区建设规模的扩大，又在东大门修建了规模18
227、000平方米的商业街，用以填补商业配套的不足 按照大约10万人口入住的标准估计，碧桂园在一期商业中心附近预留了大片用地随着超过万亩社区的逐渐成熟，碧桂园计划利用预留地修建规模超过20000平方米的超市，并配建其它相关商业设施资料来源：碧桂园销售中心商业部访谈初期初期中期中期后期后期项目开发周期项目开发周期碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城10000亩，人口亩，人口10万，万，3万多户，最早有约万多户，最早有约1000平方的超市，后来有了大约平方的超市，后来有了大约2000平方。现在凤凰城社区接近成熟，平方。现在凤凰城社区接近成熟，计划做超过计划做超过20000平方的超市平方的超市凤凰城案例凤凰城案例Co
228、de of this report | 223 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/资料来源：碧桂园销售中心商业部访谈住宅收入足以应对建立大型社区商业支出，不对公司现金流构成压力碧桂园根据第一期的人口需要建立1000平米的超市，初期不投大量资金建造应付后期发展的社区商业随着大社区的逐渐成熟，原建1000平米的超市已不能满足客户的需求，碧桂园不立刻开建能应付整个凤凰城未来人口需要的20000平方米超市，反而先建立临时菜市
229、场，应对住户需求，大受欢迎计划在人口上升到一定数字，住宅现金流回笼后再大规模投进资金配建20000平方米的超市同时考虑到其对现金流的影响。资金投入要配合收入，阶段性控同时考虑到其对现金流的影响。资金投入要配合收入，阶段性控制商业体量制商业体量在目前住宅收入还未能应负20000平方米大型超市的建造及运营成本时，临时菜市场成本低，资金需要小，减低对公司现金流的负担初期有限的住宅现金流入足以应付小型超市的建造及运营成本初期初期中期中期后期后期项目开发周期项目开发周期社区商业社区商业设施建造设施建造对现金流对现金流的影响的影响凤凰城案例凤凰城案例Code of this report | 224 Co
230、pyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/合适的业态分布节奏和多元化的招商方式是成功构建社区商业体合适的业态分布节奏和多元化的招商方式是成功构建社区商业体系的另一重要因素系的另一重要因素资料来源：万科战略规划工作小组及麦肯锡顾问研究成果，美格行商业地产研究资料（2005）建筑装潢装饰店、小型日用杂货店、超市、家具店、大众餐饮综合超市/标超、百货店、书店、美容美发、快餐店、医药店、银行、邮政、保险、地产中介超市、便利店、服装专卖店
231、、美容美发、健身、特色餐饮、茶馆、酒吧、娱乐、社区公共服务、银行、证券、邮电、培训主力店、主力业态战略合作伙伴、具有实际控制权的连锁商业更新主力商户招入次主力商户持续更新招入剩余零散商户依据社区客户调研及规划设想，选择优质商户介入整个社区商业的前期策划寻找可以长期合作的主力业态合作伙伴掌控具备长期使用价值的经营主力业态的商户经营业绩与合作态度直接决定服务品质与投资收益，以此为评判标准考核、更新已招入主力商户分业态建立合作资源库，不断提高次主力商户的招商效率与质量持续考核既有商户品质，根据考核结果与客户需求不断更新分业态建立合作资源库，不断提高零散商户的招商效率与质量项目开发周期项目开发周期业态
232、组业态组合类型合类型主要招主要招商对象商对象主要招主要招商方式商方式初期初期中期中期后期后期凤凰城案例凤凰城案例Code of this report | 225 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/开发社区商业逻辑开发社区商业逻辑业态业态+规划规划合作合作达到社区商业成功达到社区商业成功节奏节奏客户需求客户需求商家需求商家需求Code of this report | 226 Copyright Centaline
233、Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/商业发展阶段商业发展阶段招商方式招商方式满足基本生活基本需求提升生活质量品质需求游憩休闲游憩需求零散招商集中招商提前招商服务于客户的三类需求，与商家的合作依次适用服务于客户的三类需求，与商家的合作依次适用“零散招商零散招商”、“集中招商集中招商”和和“提前招商提前招商”，循序渐进地与商家合作，循序渐进地与商家合作街铺底铺形成商业街大型集中商业+商业街Code of this report | 227 Copyright C
234、entaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/商业发展阶段商业发展阶段招商方式招商方式N期满足基本生活基本需求提升生活质量品质需求游憩休闲游憩需求零散招商集中招商提前招商街铺底铺形成商业街大型集中商业+商业街满足基本生活需求是以入住为前提，适合采用零散招商，同时满足基本生活需求是以入住为前提，适合采用零散招商，同时商业需要基本配套支持或经济补贴商业需要基本配套支持或经济补贴桃源居案例桃源居案例资料来源：桃源居招商计划书/营销总结报告20002000年
235、项目建成部分，外围环境荒凉，缺乏社区氛围。年项目建成部分，外围环境荒凉，缺乏社区氛围。96009600年，五年仅销售年，五年仅销售6 6万平米万平米1、零散引进餐饮、超市等基本功能店铺2、2001年引进清华试验学校3、给予中小商家一定的租金补贴和减免Code of this report | 228 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/提升生活质量阶段要求商铺相对集中并形成商业街，需要用主提升生活质量阶段要求商铺相对集
236、中并形成商业街，需要用主力店带动商业街成熟，适用集中招租，带租约销售力店带动商业街成熟，适用集中招租，带租约销售商业发展阶段商业发展阶段招商方式招商方式N期满足基本生活基本需求提升生活质量品质需求游憩休闲游憩需求零散招商集中招商提前招商街铺底铺形成商业街大型集中商业+商业街2002004 4年，客户入住增多，商业趋向集中，年，客户入住增多，商业趋向集中，带动社区的发展，开始形成互动带动社区的发展，开始形成互动1、2004年逐渐形成商业街2、进行特色主题营造，业态丰富且统一3、利用集中招商引导社区商业的发展桃源居案例桃源居案例Code of this report | 229 Copyright
237、 Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/商业发展阶段商业发展阶段招商方式招商方式满足基本生活基本需求提升生活质量品质需求游憩休闲游憩需求零散招商集中招商提前招商街铺底铺形成商业街大型集中商业+商业街大型集中商业+商业街1、已形成大型集中商业与商业街的组合2、利用主力店铺促进商业街发展3、提前招商，有意识引导商圈成熟需要达到客户休闲游憩需求的社区商业，需更多的对外开放，需要达到客户休闲游憩需求的社区商业，需更多的对外开放，提前进行业态规划和组
238、合，应提前招商，不宜零散销售提前进行业态规划和组合，应提前招商，不宜零散销售桃源居案例桃源居案例Code of this report | 230 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 1、零散招商，对商业的合作形式要求不高，但需要市场培育、零散招商，对商业的合作形式要求不高，但需要市场培育2 2、集中招商，需要适当引导，租约集中，重在业态规划，集中引导、集中招商，需要适当引导，租约集中，重在业态规划，集中引导3 3
239、、提前招商，体量较大，主力店效应显现，需要前期深度介入，往、提前招商，体量较大，主力店效应显现，需要前期深度介入，往往直接与主力商家合作往直接与主力商家合作桃源居案例小结桃源居案例小结Code of this report | 231 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1.1.龙湖湖总部有没有商部有没有商业管理机构？城市公司管理机构？城市公司/ /区域公司里有，区域公司里有，项目公司有没有，具目公司有没有，具体是怎么
240、体是怎么设置的，人置的，人员怎么管理的？若怎么管理的？若总部、区域和部、区域和项目都有相目都有相应的机构，那么各的机构，那么各个个职能是什么？能是什么？总部管什么，区域管什么，部管什么，区域管什么，项目公司管什么？目公司管什么？龙湖于湖于20112011年上半年成立商年上半年成立商业地地产部（商部（商业运运营中心），中心），专门负责商商业地地产。龙湖湖组织架构是集架构是集团公司和城市公司。公司和城市公司。龙湖城市公司中湖城市公司中仅重重庆、北京、上海、北京、上海设有商有商业运运营部。部。项目公司没有目公司没有设立商立商业运运营部，一般由城市公司部，一般由城市公司进行人行人员调配和管理。配和管理
241、。2.2.商商业发展的脉展的脉络，以，以龙湖湖为例，是先例，是先总部后部后项目，目，还是各是各项目先目先发展，展，总部再搭部再搭建？建？龙湖的商湖的商业发展是先展是先项目再目再总部的部的发展模式。展模式。20002000年，重年，重庆市市观音音桥区域，开始打造区域，开始打造龙湖北城天街。湖北城天街。20032003年重年重庆龙湖北城天街开湖北城天街开业，改写了重，改写了重庆商圈的商圈的历史，短短数年史，短短数年间，就成，就成为重重庆最具最具时尚影响力的消尚影响力的消费地点，地点，让观音音桥这个曾个曾经荒荒芜的城市的城市边缘地地带，坐上了重，坐上了重庆“第一商圈第一商圈”的交椅；的交椅；2003
242、2003年年龙湖成立商湖成立商业经营有限公司，有限公司，标志着志着龙湖正式湖正式进军商商业地地产。20052005年，年，龙湖星悦湖星悦荟重重庆晶晶郦馆开开业；20062006年，年，龙湖星悦湖星悦荟重重庆沃沃尔尔玛百安居开百安居开业；20082008年，重年，重庆龙湖西城天街开湖西城天街开业20102010年，成都年，成都龙湖北城天街、成都湖北城天街、成都龙湖天街、三千集相湖天街、三千集相继入市入市20102010年上半年，年上半年，为迎合其商迎合其商业地地产进军全国的全国的发展步伐，展步伐，龙湖集湖集团成立商成立商业地地产部部( (商商务运运营中心中心) )，负责龙湖旗下商湖旗下商业项目的
243、运目的运营、推广和招商。、推广和招商。具体具体细化化问题Code of this report | 232 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/3.3.龙湖有三种商湖有三种商业产品划分，有没有具体的划分品划分，有没有具体的划分标准，尤其是准，尤其是规模方面，以多少体模方面，以多少体量量为划分划分标准？准？龙湖三种商湖三种商业产品品线1 1、龙湖天街湖天街大型超区域及区域型大型超区域及区域型购物中心物中心2 2、龙湖星悦
244、湖星悦荟社区型社区型时尚生活中心尚生活中心3 3、龙湖湖MOCOMOCO高端精品家居生活高端精品家居生活馆龙湖商湖商业在在规模方面以模方面以2525万平方米体量作万平方米体量作为划分划分标准。准。4.4.对于于龙湖和湖和华润而言，住宅和商而言，住宅和商业的比例关系是什么的比例关系是什么样的？的？龙湖住宅底商的自持与出售的比例湖住宅底商的自持与出售的比例为7 7：3 3，住宅与商，住宅与商业（商（商铺和写字楼）的比例和写字楼）的比例为1 1：1 15 5、补充内容充内容龙湖的湖的营销体系和体系和营销费用是分用是分为两大两大块，集，集团和地方都会和地方都会进行不同程度的投入。行不同程度的投入。对于
245、于项目公司人目公司人员的的调动，城市公司会，城市公司会进行行优化管理，城市公司有人事化管理，城市公司有人事权。Code of this report | 233 Copyright Centaline Group, 201020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/Thanks for your attentionWish you a good day!Code of this report | 234 Copyright Centaline Group, 201020132013房地
246、产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ
247、39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5
248、cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX
