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1、税法理论政策实务房产税常见稽查房产税常见稽查风险点及实务案风险点及实务案例例案例房产税征税范围涉税风险点及房产税征税范围涉税风险点及实务案例实务案例 房产税计税余值的涉税风险点房产税计税余值的涉税风险点及实务案例及实务案例课程结构房产税租金收入的涉税风险点房产税租金收入的涉税风险点及实务案例及实务案例房产税征税范围涉税风险点房 产房 产税税计税依据征税范围税种分类属于财产税中的属于财产税中的个别个别财产税财产税征税范围限于征税范围限于城镇的经营性城镇的经营性房屋房屋区别房屋的区别房屋的经营使用方式经营使用方式规定不同的规定不同的计税依据计税依据问题1：如何界定房产与非房产房房房房产产产产房产是
2、以房产是以房屋形态房屋形态表现的财产表现的财产有屋面和围护结构有屋面和围护结构（有墙或两边有柱）（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，能够遮风避雨可供人们在其中可供人们在其中生生产、工作、学习、产、工作、学习、娱乐、居住或储藏娱乐、居住或储藏物资的场所物资的场所非房产非房产非房产非房产非房产非房产非房产非房产下列下列独立于独立于房屋之外房屋之外的建筑物的建筑物如围墙、烟囱、水塔、如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等窑以及各种油气罐等房房房房产产产产房
3、房房房产产产产问题2：如何界定城镇区域城市县城建制镇工矿区区域城市是指经国城市是指经国务院批准设立务院批准设立的市。的市。县城是指未设县城是指未设立建制镇的县立建制镇的县人民政府所在人民政府所在地。地。工矿区是指工商业比工矿区是指工商业比较发达，人口比较集较发达，人口比较集中，符合国务院规定中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。型工矿企业所在地。建制镇是指经建制镇是指经省、自治区、省、自治区、直辖市人民政直辖市人民政府批准设立的府批准设立的建制镇。建制镇。征税范围征税范围具体（形态）表现具体（形态）表现范围之外的举例范围之外
4、的举例 房房 产产房屋形态房屋形态表现的财产。房表现的财产。房屋则是指有屋则是指有屋面和围护结屋面和围护结构构（有墙或两边有柱），（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们能够遮风避雨，可供人们在其中在其中生产、工作、学习、生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资娱乐、居住或储藏物资的的场所。场所。独立于房屋之外独立于房屋之外的建的建筑物，如围墙、烟囱、筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种砖瓦石灰窑以及各种油气罐等油气罐等 区区 域域城市、县城、建制镇
5、和工城市、县城、建制镇和工矿区矿区农村、行政村农村、行政村图表总结1.房产税计税余值的涉税风险2Part房产税计税余值的涉税风险房产余值计税租金收入计税对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据对于出租的房屋，以租金收入为计税依据房产余值房产余值配套设施配套设施土地价值土地价值柜台出租柜台出租VS融资租赁融资租赁无租使用无租使用问题1：如何界定房产税的原值、余值房屋余值房屋原值附属设备房产原值应包括与房屋不可分割的各种房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备附属设备或一般不单独计算价值的或一般不单独计算价值的配套配套设施。设施。房产原值是指纳税人按照房产原值是指纳税人按照会计会计制度制度
6、规定，在账簿规定，在账簿“固定资产固定资产”科目中记载的房屋原价科目中记载的房屋原价。是指依照税法规定按是指依照税法规定按房产房产原值原值一次减除一次减除10%10%至至30%30%的的损耗价值以后的余额。损耗价值以后的余额。（四川四川省省30%30%） 凡以房屋为载体，凡以房屋为载体，不可随意移动不可随意移动的附属设的附属设施和配套设施，施和配套设施，如给排水、采暖、消防、如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无无论在会计核算中是否单独记账与核算，都论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值。应计入房产原值。 纳税人对原有房屋进行纳
7、税人对原有房屋进行改建、扩建的，改建、扩建的，要要相应相应增加房屋的原值。增加房屋的原值。更换房屋附属设备和配套设施的，在将其更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可价值计入房产原值时，可扣减原来扣减原来相应设相应设备和设施的价值；备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，常更换的零配件，更新后不再计入房产原更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。值，原零配件的原值也不扣除。问题2：哪些设备应并房产原值稽稽稽稽查查案例案例案例案例1.1.新建办公楼的装修费用，是否需要计入固定资产原值缴纳房产税？新建办公楼的
8、装修费用，是否需要计入固定资产原值缴纳房产税？新建办公楼的装修费用，是否需要计入固定资产原值缴纳房产税？新建办公楼的装修费用，是否需要计入固定资产原值缴纳房产税？ 请问：该请问：该800800万元装修费用是否应万元装修费用是否应缴纳房产税？缴纳房产税？某企业，新建了一栋办公楼并进行豪华装修，某企业，新建了一栋办公楼并进行豪华装修，装修费用装修费用800800万元计入万元计入“固定资产固定资产- -固定资产固定资产装修装修”，并单独核算。请问：该企业发生的，并单独核算。请问：该企业发生的这笔装修费是否需要并入房产原值计算缴纳这笔装修费是否需要并入房产原值计算缴纳房产税？房产税？ 稽查案例装修那点
9、事国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知房产税有关问题的通知(国税发国税发2005173号）号）第一条规定：为了维持和增加房屋的使用第一条规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产算中是否单独记账与核算
10、，都应计入房产原值，计征房产税。原值，计征房产税。 稽查案例装修那点事案例中对这笔案例中对这笔800万元的装万元的装修费用在税务处理时要修费用在税务处理时要核实核实装修明细，分别对待装修明细，分别对待，涉及涉及上述文件列明的房屋附属设上述文件列明的房屋附属设施和配套设施，无论会计如施和配套设施，无论会计如何核算，都要并入房产原值何核算，都要并入房产原值缴纳房产税。如果房屋装修缴纳房产税。如果房屋装修过程中不涉及上述列明的房过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施，仅屋附属设施和配套设施，仅是装饰性的，则不需要并入。是装饰性的，则不需要并入。案例解案例解析析稽查案例装修那点事稽稽稽稽查查案例
11、案例案例案例2.2.旧房改造的装修费用，如何缴纳房产旧房改造的装修费用，如何缴纳房产旧房改造的装修费用，如何缴纳房产旧房改造的装修费用，如何缴纳房产税？税？税？税？某企业对办公楼卫生间进行了重新装修，更某企业对办公楼卫生间进行了重新装修，更换了所有的坐便器、洗手盆等卫生洁具以及换了所有的坐便器、洗手盆等卫生洁具以及瓷砖。装修费用瓷砖。装修费用1010万余元，计入了万余元，计入了“长期待长期待摊费用摊费用”请问：此笔装修费用是否缴纳房产税？请问：此笔装修费用是否缴纳房产税？稽查案例装修那点事稽稽稽稽查查案例案例案例案例2.2.旧房改造的装修费用，如何缴纳房产旧房改造的装修费用，如何缴纳房产旧房改
12、造的装修费用，如何缴纳房产旧房改造的装修费用，如何缴纳房产税？税？税？税？财政部财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知使用税有关问题的通知财税财税20081522008152号号一、关于房产原值如何确定的问题一、关于房产原值如何确定的问题对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会国家有关会计制度规定计制度规定进行核算。对纳税人进行核算。对纳税人未按国家会计未按
13、国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。重新评估。稽查案例装修那点事稽稽稽稽查查案例案例案例案例根根据据上上述述规规定定，该该企企业业卫卫生生间间装装修修全全部部更更换换了了卫卫生生洁洁具具且且支支出出额额较较大大，属属于于固固定定资资产产后后续续支支出出中中的的更更新新改改造支出，应计入固定资产原值造支出，应计入固定资产原值计算缴纳房产税。计算缴纳房产税。2.2.旧房改造的装修费用，如何缴纳房产旧房改造的装修费用，如何缴纳房产旧房改造的装修费用，如何缴纳房产旧房改造的装修费用，如何缴纳房产税？税？税？税？稽查案例装修那点事稽稽稽稽查查
14、案例案例案例案例3.3.融资租赁房屋改扩建的价值部分，是否缴纳房产税融资租赁房屋改扩建的价值部分，是否缴纳房产税融资租赁房屋改扩建的价值部分，是否缴纳房产税融资租赁房屋改扩建的价值部分，是否缴纳房产税稽查案例装修那点事财政部政部 国家税国家税务总局关于房局关于房产税城税城镇土地使用税有关土地使用税有关问题的通知的通知（财税税 2009 128号）号）第三条规定：融资租赁的房产，由第三条规定：融资租赁的房产，由承租承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值依照房产余值缴纳房产税。缴纳房产税。合同未约定开始日的，由合同未约定开始日的，由承租人自合同承租人自
15、合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。稽查案例装修那点事 条条 件件 是否缴纳房产税是否缴纳房产税新建房屋初次装修费用支新建房屋初次装修费用支出出符合条件下需缴纳符合条件下需缴纳原有房屋改扩建支出原有房屋改扩建支出符合条件下需缴纳符合条件下需缴纳融资租入房产的装修支出融资租入房产的装修支出符合条件下需缴纳符合条件下需缴纳经营租入（无租使用）经营租入（无租使用）房产的装修支出房产的装修支出不缴纳不缴纳图表总结2.问题3.土地价款如何并入房产原值对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的
16、价款、开发土地发生的成本费用等。容积率低于容积率低于0.50.5的，按房产建筑面积的的，按房产建筑面积的2 2倍计算土地面倍计算土地面积积并据此确定计入房产原值的地价。 关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知的通知 （财税（财税20101212010121号）号）房屋价值地价房屋原值+=容积率容积率= =总建筑面积总建筑面积/ /土地面积土地面积 VS小地大房问题3.土地价款如何并入房产原值稽查案例土地那点事某某工工厂厂有有一一宗宗地地，占占地地面面积积20002000平平方方米米，支支付付土土地地价价款款及及相相关关税税费费合合计计2000
17、2000万万元元，每每平平方方米米平均地价平均地价1 1万元。万元。情况情况1 1：地上房屋总建筑面积为：地上房屋总建筑面积为800800平方米平方米情况情况2 2：地上房屋总建筑面积为：地上房屋总建筑面积为12001200平方米平方米应并入的土地价值如何计算？应并入的土地价值如何计算？举举个例子个例子个例子个例子1.1.土地价值如何并入房产原值计算缴纳房产税，是否重复征税？土地价值如何并入房产原值计算缴纳房产税，是否重复征税？土地价值如何并入房产原值计算缴纳房产税，是否重复征税？土地价值如何并入房产原值计算缴纳房产税，是否重复征税？稽稽稽稽查查案例案例案例案例情况情况1 1：地上房屋总建筑面
18、积为：地上房屋总建筑面积为800800平方米平方米该宗地容积率该宗地容积率=800=8002000=0.40.52000=0.40.52000=0.60.5因此应计入房产原值的地价因此应计入房产原值的地价=2000=2000万元万元稽查案例土地那点事某企业购买一出处房屋作为办公楼使用，其中某企业购买一出处房屋作为办公楼使用，其中办公楼价款办公楼价款500500万元，支付契税万元，支付契税2525万元万元请问：在计算房产税时，请问：在计算房产税时，契税契税2525万元，是否计万元，是否计入房产原值计征房产税？入房产原值计征房产税？稽稽稽稽查查案例案例案例案例2.2.契税是不是房产税的计税基础？契
19、税是不是房产税的计税基础？契税是不是房产税的计税基础？契税是不是房产税的计税基础？稽查案例土地那点事中华人民共和国企业所得税法实施条例中华人民共和国企业所得税法实施条例（中华人民共和国国务院令（中华人民共和国国务院令512512号）号）第五十八条：固定资产按照以下方法确定计税第五十八条：固定资产按照以下方法确定计税基础：基础：（一）外购的固定资产，以（一）外购的固定资产，以购买价款和支付的购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出途发生的其他支出为计税基础；为计税基础；稽稽稽稽查查案例案例案例案例稽查案例土地那点事2.2.契
20、税是不是房产税的计税基础？契税是不是房产税的计税基础？契税是不是房产税的计税基础？契税是不是房产税的计税基础？因此，契税应当作为固定资产的计税基础，计因此，契税应当作为固定资产的计税基础，计入会计账簿入会计账簿“固定资产固定资产”科目中（或无形资产）科目中（或无形资产），房产税的房产原值是按照会计科目中记载的，房产税的房产原值是按照会计科目中记载的价值确定的，所以，价值确定的，所以，契税也应计入房产原值计契税也应计入房产原值计征房产税。征房产税。？耕地占用税是不是房产税的计税基础？耕地占用税是不是房产税的计税基础？耕地占用税是不是房产税的计税基础？耕地占用税是不是房产税的计税基础稽稽稽稽查查案
21、例案例案例案例稽查案例土地那点事2.2.契税是不是房产税的计税基础？契税是不是房产税的计税基础？契税是不是房产税的计税基础？契税是不是房产税的计税基础？我企业以出让方式取得一块国有土地的使用权，我企业以出让方式取得一块国有土地的使用权，政府减免了一部分土地出让金。政府减免了一部分土地出让金。请问减免的土地出让金是否需要并入房产原值请问减免的土地出让金是否需要并入房产原值缴纳房产税？缴纳房产税？请问减免的土地出让金是否需要并入房产原值请问减免的土地出让金是否需要并入房产原值缴纳房产税？缴纳房产税？ 国家税务总局国家税务总局 关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契关于免征土地出让金出让国有土地
22、使用权征收契税的批复税的批复（国税函国税函2005436号）规定，根据我国号）规定，根据我国契税暂行条契税暂行条例例及其细则的有关规定，及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。稽稽稽稽查查案例案例案例案例稽查案例土地那点事3.3.减免的土地出让金是否需要缴纳房产税减免的土地出让金是否需要缴纳房产税减免的土地出让金是否需要缴纳房产税减免的土地出让金是否需要缴纳房产税现实中，应当区分两种情况：现实中，应当区分两种情况：一、先征后返（通常）一、先征后
23、返（通常）按照会计准则的规定，此属于政府补助，一次或者分次按照会计准则的规定，此属于政府补助，一次或者分次计入计入“营业外收入营业外收入”。通常在这种情形下，。通常在这种情形下，企业按照全企业按照全额先行缴纳土地出让金，发票金额为全额，额先行缴纳土地出让金，发票金额为全额，账务处理上账务处理上支付的土地出让金全额确认或者结转相关资产价值，因支付的土地出让金全额确认或者结转相关资产价值，因此，应按照此，应按照全额作为计算企业所得税或者房产税时的计全额作为计算企业所得税或者房产税时的计税基础，而收到的减免部分作为一项营业外收入。税基础，而收到的减免部分作为一项营业外收入。稽稽稽稽查查案例案例案例案
24、例稽查案例土地那点事3.3.减免的土地出让金是否需要缴纳房产税减免的土地出让金是否需要缴纳房产税减免的土地出让金是否需要缴纳房产税减免的土地出让金是否需要缴纳房产税二、直接减免二、直接减免按照按照中华人民共和国企业所得税法实施条例中华人民共和国企业所得税法实施条例第第六十六条，无形资产按照以下方法确定计税基础：（一）六十六条，无形资产按照以下方法确定计税基础：（一）外购的无形资产，以购买价款和支付的相关税费以及直外购的无形资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。基础。财政部财政部 国家税务总局关
25、于安置残疾人就业单位城镇国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知土地使用税等政策的通知（财税（财税2010121号）三、号）三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题，对按照房产关于将地价计入房产原值征收房产税问题，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。地发生的成本费用等。因此，在直接减免情形下，因此，在直接减免情形下，减免的土地出让金部分不构减免的土地出让金部分不构成计算房产税时的计税基础。成
26、计算房产税时的计税基础。稽稽稽稽查查案例案例案例案例稽查案例土地那点事3.3.减免的土地出让金是否需要缴纳房产税减免的土地出让金是否需要缴纳房产税减免的土地出让金是否需要缴纳房产税减免的土地出让金是否需要缴纳房产税房产税租金收入的涉税风险3Part租金收入计税-不同出租形式出租房出租房屋屋对于对于出租出租的房屋，以的房屋，以租金收入租金收入为计为计税依据税依据免租期免租期免收租金期间由免收租金期间由产权所有人按照房产产权所有人按照房产原值原值缴纳房产税。缴纳房产税。无租使无租使用用无租使用其他单位房产的应税单位和无租使用其他单位房产的应税单位和个人个人,依照房产余值依照房产余值代缴纳房产税。代
27、缴纳房产税。融资租融资租赁赁融资租赁的房产，由融资租赁的房产，由承租人承租人自融资自融资租赁租赁合同约定开始日的次月合同约定开始日的次月起依照起依照房产余值房产余值缴纳房产税。缴纳房产税。房产税租金收入的涉税风险稽稽稽稽查查案例案例案例案例柜台出租，如何缴纳房产税？ 我检查组在对一家大型商场进行税务检查时发现，该商场店铺全部出租，且形式为以下两种柜台出租店铺出租VS稽查案例出租那点事图表总结3租赁形租赁形式式纳税主体纳税主体计税依计税依据据政策依据政策依据经营租经营租赁赁出租人缴纳出租人缴纳租金收租金收入入中华人民共和国中华人民共和国房产税暂行条例房产税暂行条例融资租融资租赁赁承租人缴纳承租人缴纳房产余房产余值值财税财税20092009128128号号免租期免租期产权人缴纳产权人缴纳房产余房产余值值财税财税【20102010】121121无租使无租使用用使用人代缴使用人代缴纳纳房产余房产余值值财税财税【20092009】128128
