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1、博师教育个性化教学中心选址手册成本收入分析(cost/revenue)核心区位分析(care district)城市市场评估 (city) 店铺便利性分析(convenience) 竞争分析(competition)店铺选址5C模型5C模型是选址的系统科学模型,其理论模型阐释了选址考察的系统要素,核心亦即最终归一的成本收入分析直接表明了拟建店的未来可能盈亏状况。城市市场评估城市市场评估依据2013年初统计的全国人均零售额高于全国平均值的城市与人口的对比分析考察二三级校区重点考察次级校区重点考察主级校区重点考察核心地段考察区级校区3000030000元以上元以上200200万以下万以下20050
2、0200500万万20002000万以上万以上800010000800010000元元150002000150002000元元南通、柳州、扬州、秦皇岛、芜湖、惠州、泉州、盘锦、德州、黄石、台州、银川等500-2000500-2000万万20000300002000030000元元西安、哈尔滨、长春、石家庄、昆明、兰州、唐山、南昌、贵阳、吉林、合肥、汕头、南宁、洛阳、东莞、江门、大庆、潍坊等中山、绍兴、威海湖州、金华、舟山鄂尔多斯、嘉兴等天津、沈阳、成都天津、沈阳、成都大连、青岛、太原郑州、长沙、淄博乌鲁木齐、福州包头、佛山、常州烟台、海口、镇江呼和浩特等济南、杭州、厦门济南、杭州、厦门苏州、宁
3、波等苏州、宁波等东莞、珠海等东莞、珠海等南京、武汉南京、武汉无锡、深圳无锡、深圳广州等广州等上海、北京、重庆上海、北京、重庆城镇人口人均教育消费额度核心区位分析核心区位分析校区构成校区类型距离时间人流率主校区核心校区500M78分钟50%70% 次级校区次级校区1000M15分钟左右20%30%第三校区边缘校区1500M20分钟左右10%20%校区特点 文化是一个校区的标示符。校区的文化既是该区域消费者消费意识的反映，又是引导消费者消费习惯产生的重要因素。能否同教育产品消费的特点相契合，决定了在该校区经营的困难和风险程度。 重视教育文化推崇教育文化品质消费文化口碑传播文化攀比消费文化安全系数校
4、区的界定（理论中多数研究者认可）考察校区时，以拟建店为中心，半径500M画圈，该区域为主要考察对象。尤其是落在该圈内的常住学生家庭数量，反映了潜在顾客的规模。（其数据是大致和总体情况下的经验值，个体考察时应该在考虑经验值的基础上，具体情况具体分析）考核中项考核小项维度得分标准最后得分考核中项中项权重小项3分2分1分得分综合得分校区业态13%校区级别核心校区次级校区边缘校区校区属性中高端住宅区娱乐区、综合区金融区校区生命周期成长期和成熟期形成期衰退期校区基础设施建设好一般差校区购买力评估52%校区潜在客群的消费能力高中低目标客流量/天（非周末）大于5000人30005000人小于3000人预估月
5、教育投入单价1200元以上8001200元800元以下校区易达性6%公交线路或停车站多于3个2个1个主干道是否通畅良好一般校区人行道是否通畅通畅一般校区是否有活动区域2个以上1个无校区是否可以随便进入可以限制指定人群市场氛围28%校区周边学校3家以上2家1家校区大型超市、商场2家以上1家无休闲娱乐场所2家以上1家无同定位品牌店不同定位品牌店一般店校区内同业竞争状况2个3家校区评分表校区得分=综合得分, 综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和 基础分：66分校区名称:校区结构： “井”字形结构 三角形结构 十字形结构 平行线结构 直线结构 校区性质城市中校区地位一级校区 二级校区 三级
6、校区 四级校区校区级别核心校区 次级校区 边缘校区校区属性商业区 娱乐区 金融区 综合区 住宅区 校区生命周期成长期 形成期 成熟期 衰退期 校区基础设施建设绿化环境好 一般 差物业环境好 一般 差道路基础建设好 一般 差休息区建设好 一般 差校区购买力评估校区购买力评估(教育月投入费用)300元-500元 500元-800元 800元以上校区目标客流量人/天以上(日常) 人/天以上 (周末)常住住户数的消费能力高 中 低校区易达性公交站: 个 公交线路：路停车场：个 地铁： 有 无所在主干道路长：米左右主干道是否通畅交通良好 一般 差店前人行道宽：米人行道是否通畅交通良好 一般 差校区周边学
7、校:家，分别是：校区课外辅导机构：家，分别是：校区相关学生用品卖店：家，分别是：大型超市、商场：家 主要有：附：校区调查表1.消费者年龄，职业，收入水平，消费水平（相关统计资料）2.消费心理和行为分析（消费购物决策8因子分析，在选择的方框内画）因子因子多多较多较多一般一般较少较少少少攀比心理严重，别人要有的，自己必须要有价格贵，希望给孩子最好的教育重视子女教育问题，希望可以能够取得成就注重口碑，从众心理较重。价格敏感，追求物有所值，比较偏向于低价冲动，随意选择，没有计划性，不太在意花钱多少眼花缭乱，面对诸多品牌不知如何选择品牌忠诚导向，形成某些品牌和商店的购买习惯消费者研究竞争分析备注：消费能
8、力建立在收入状况的基础上，可根据邻近学校产品以及访问的形式作粗略判断。 根据调查和访谈显示，品质、价格和交通是影响消费者选择教育产品的首要和最重要的三个因素。1. 博师教育目标客户群定位中小学适当家长中等消费能力重视教育的父母年龄范围：30岁45岁收入状况（家庭）：5,000元/月以上学历背景：教育程度不拘，职业不拘。2.博师教育主力价格段定位 各品类目前主力价格段（按城市类别消费等因素来制定） 随着公司统一的新的店面形象以及新的定价策略推广，品类的主力价格段会有所提升。3. 与竞争对手比较（下页）评估指标评估数值80%60%40%20%顾客相同度学生年龄段差异小，消费能力较强。学生年龄段差异
9、小，消费能力一般。学生年龄段差异大，消费能力较强。学生年龄段差异大，消费能力一般。产品差异度差异大，主力价格差异大。差异大，主力价格差异小。差异小，主力价格差异大。差异小，主力价格差异小。价格竞争激烈集中优势竞争差异化竞争不考虑进入说明：以拟开店周边所有学校为分析对象， 作各学校的点布局图。从集中程度考虑经营风险。竞争分析(%)顾客相同度8060 402020 40 60 80(%)产品差异度经营的容易程度预期店所属分公司：预期店位置：性质：直营 加盟 其他店租元 转让费元 其他费元店使用情况：空屋 使用 可迁入时间：年月日店铺营业时间：从 时分- 时分周围店铺的租金情况：1、元/年(共 平方
10、米); 2、元/年(共 平方米)店面物业条件店面面积：平方米店面尺寸：面宽米 纵深米 店高米店招尺寸：寛米 高米店面形状：窄形 宽形 方形 圆弧形 其他形状橱窗：有个 尺寸：寛米 高米店门朝向：（方向）； 外开 内开店面功能性：储藏 展示 试镜店面利用率：（百分比）；有无死角：有个 无防火措施：好 一般 差店面柱墙：有个 无店周围物业条件店招可视距离：米店前分布：护栏 斑马线 公交站线路车店前台阶：有阶 无店前障碍物：无 有 主要是：门口休闲凳：无 有 距店米门口路灯：无 有 距店米广告灯箱位：有个 无门口公交站：无 有 距店米临店聚人气的大店：有个 无店面所处位置：进口 中心 交叉口 拐角店
11、面所处:阳街 阴街; 店面人行道宽米校区目标人流量:人/天,人流高峰从时分-时分临近学校经营方向：同定位的品牌 高档定位的品牌 低档定位的品牌 一般品牌附：店址调查表成本收入分析序号123项目租赁费员工薪酬月度营运开销会计分录租赁费其余费用人员工资生活福利费奖金教师课时费差旅费序号457810项目促销广告费物业水电费税费装修、办公设备摊销其他费用会计分录促销费广告活动费水电费物业费取暖费税费装修、办公设备摊销其他费用备注：促销费和广告费都按照月销售收入的5%核准，教师课时费按照35%， 按照变动成本予以核算。其他成本为固定成本。,装修费按2年摊销；设备按5年折旧。店面的机会成本不予考虑。1.投
12、资费用预算2.实地客流监测客流监测时间:星期星期时间段时间段一至五16:0018:00和19:0020:00六、日15:0017:00和18:0020:00标准成本参考面积()12租赁费员工薪酬租赁费住宿租金人员数人员工资奖金汇总200-5300-8400-12500-16面积()34月度营运开销促销广告费办公费通讯费低值易耗品活动费广告费材料费用20030030050010005001000300500500100015001000150040080080020002000200020005001200120030003000300030001. 租赁费根据地区差异而定。2.员工薪酬根据公司的薪资制度而定，有地区性依据人员数而定。3.除租赁费，员工薪酬外的其他费用也没有明显的地区性，其中差别较大的主要是装修待摊（依据面积而定）4.人员奖金根据实际完成销售额进行计提面积()56789汇总物业水电费税费装修摊销设备折旧其他费用水电费物业费取暖费税费装修摊销设备折旧其他费用2005005001125140200408530080050022501402505625400150050037501403007470500200050045001403508435
