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1、橙子的营养价值：维生素C、苹果酸、琥珀酸、糖类、果胶等。维生素C：增强人体免疫力，帮助细胞新陈代谢。果酸和琥珀酸：利于食物消化吸收，开胃健脾，增进食欲。糖类: 供给人体所需热能。果胶：可降低胆固醇。Orange橙子可以开胃解渴，帮助消化，具有很高的美容价值。橙子对于我们来说是一味不可或缺的佳品。Shenyang Concept Advertising Co.,Ltd.20102010年华润置地凯旋门年度提报年华润置地凯旋门年度提报理念市场部理念市场部20102010年年1212月月华润置地凯旋门华润置地凯旋门1. 2010年宏观市场概况年宏观市场概况 2. 政策解读及后市预判政策解读及后市预判
2、 3. 本案情况及未来推盘本案情况及未来推盘 4. 竞品市场情况竞品市场情况 5. 来自城市综合体的竞争来自城市综合体的竞争 6.6.客户需求与竞品上市客户需求与竞品上市目目 录录 华润置地凯旋门华润置地凯旋门一、一、20102010年宏观市场概况年宏观市场概况6华润置地凯旋门华润置地凯旋门前三季度中国国内生产总值为268660亿元。其中，第一产业增加值 25600亿元，增长4；第二产业增加值129325亿元，增长12.6；第三产业增加值113735亿元，增长9.5。1 1、20102010年全国经济依然增长迅速年全国经济依然增长迅速今年前三季度，辽宁省地区生产总值(GDP)13055.9亿元
3、。按可比价格计算，比上年同期增长14.4%，增幅高于全国3.8个百分点，比上年同期高1.7个百分点。1-9月份，预计全市实现地区生产总值3642.4亿元，增长14.4%; 全社会固定资产投资3820亿元，增长38.5%; 地方财政一般预算收入338.4亿元，增长20.9%;城市居民人均可支配收入15486元，增长11.2%;农民人均现金收入10360元，增长13.2%。2 2、20102010年辽宁经济增长率高于全国年辽宁经济增长率高于全国3 3、20102010年沈阳经济增长率与全省持平年沈阳经济增长率与全省持平宏观经济情况宏观经济情况华润置地凯旋门华润置地凯旋门城市城市平均房价（元平均房价
4、（元/ /平米）平米）环比环比同比同比北京223480.14%38.50%上海233330.40%37.24%天津116620.10%34.24%重庆64521.01%32.75%广州144680.63%27.43%深圳246010.21%33.34%杭州205640.28%43.76%南京12010-0.07%36.48%武汉70101.72%19.44%成都77081.41%26.88%关于全国房地产市场关于全国房地产市场1111月份十大城市房价指数月份十大城市房价指数全国十大城市中九座城市房价环比上涨，十座城市全部同比大幅上涨，“9.29新政”调控效果已不明显，抑制作用已然失效，全国房地
5、产市场依然没有任何降温的趋势。全国房地产市场依然没有任何降温的趋势。从2010年前三个季度的宏观经济情况来看，无不表现出强势发展的趋势，作为GDP增长的支柱产业房地产行业也一如既往的“坚挺”，保持着居高不下的态势，而沈阳市场变化情况又如何呢？华润置地凯旋门华润置地凯旋门9华润置地凯旋门华润置地凯旋门年份年份20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年均价3082元/平方米3382元/平方米3301元/平方米4062元/平方米5420元/平米涨幅4.97%0.24%23%33.4%近年来沈阳商品房住宅均价及涨幅情况近年来沈阳商品房住宅均价及
6、涨幅情况近年来，沈阳商品房住宅价格除了在2008年经历了金融危机影响，价格相比2007年有了微小的下调，在进入到2009年后，截至到现在，两年间住宅价格有了翻天覆地的变化，可以说沈阳房地产市场仍处于火爆热销阶段。沈阳房地产市场仍处于火爆热销阶段。沈阳商品房供应与成交情况沈阳商品房供应与成交情况沈城商品房自进入沈城商品房自进入20102010年后，受春节期间的交易淡季影响，年后，受春节期间的交易淡季影响，供应量与成交量均供应量与成交量均从从20092009年的高峰下探至谷底，但之后便开始稳步回升，特别是成交量方面全年年的高峰下探至谷底，但之后便开始稳步回升，特别是成交量方面全年保持上升趋势。保持
7、上升趋势。华润置地凯旋门华润置地凯旋门价格稳中有升价格稳中有升未受新政影响未受新政影响华润置地凯旋门华润置地凯旋门从图表中可以看出2010年的沈阳市房地产市场价位趋势变化还是以稳中有升为主要基调。国务院在4月中旬以及9月末两次发布新政调控市场，但对沈阳的房价并未起到明显的抑制作用。12华润置地凯旋门华润置地凯旋门沈阳房地产市场现阶段正处于迅猛发展之中，但未来沈阳仍手握“杀手锏”，还有多项“城市机会点”可使得沈阳房地产市场更上一层楼。华润置地凯旋门华润置地凯旋门沈阳与国内副省级城市相比，无论是房价的涨幅，还是房屋的均价，排名均在较后的位置。省内的大连均价已过万元，与沈阳相似的武汉、成都均价也达到
8、7000元/平方米以上，同为副省级城市的南京均价也早已超过万元，而沈阳即使是市内五区的均价还保持在6000多元/平方米。 可以说沈阳商品房市场还处于较低的价位阶段 ，房价敏感程度远远不及北京、上海等一线城市，也使得沈阳房地产市场价格变化有一定的滞后也使得沈阳房地产市场价格变化有一定的滞后性，未来上涨空间十分巨大。性，未来上涨空间十分巨大。城市机会点一：城市机会点一：1 1沈阳与同级别城市相比房价较低沈阳与同级别城市相比房价较低14华润置地凯旋门华润置地凯旋门济南由于全运会的举办，位于济南东郊的奥体中心周边的房价不到两年的光景已经突破了每平方米8000元的大关，甚至超过10000元。比济南楼市在
9、售的楼盘均价高出几千元。1年前还是4、5千元一平米的楼盘，现在单价全线上涨，其涨幅令人乍舌。去届全运会在济南召开，而下一届3年之后就是沈阳承办。举办地就是沈阳的奥体中心。据悉仅仅是举办全运会沈阳的投入将是1000亿。届时，奥体板块的面貌肯定比今天更好。到时候房价会不会上涨？答案是肯定的。全运会对房价的拉动会不会赶到时候房价会不会上涨？答案是肯定的。全运会对房价的拉动会不会赶超济南的房价，让我们拭目以待。超济南的房价，让我们拭目以待。城市机会点二：城市机会点二：沈阳会是下一个济南？沈阳会是下一个济南？2 215华润置地凯旋门华润置地凯旋门城市机会点三：城市机会点三：11月1日11时，哈大铁路客运
10、专线沈阳至大连段完成铺轨贯通，这预示着哈大铁路客运专线明年底将实现全线通车。哈大铁路客运专线计划于2011年底通车，设计最小发车间隔3分钟，年发送旅客8000万人次。届时，大连到沈阳的旅途时间由4个小时缩短为1个小时。关于高铁的开通关于高铁的开通届时沈阳届时沈阳经济区将与其他城市更加紧密联系起来，经济将进一步得到经济区将与其他城市更加紧密联系起来，经济将进一步得到发展，从而使得沈阳房价借着经济发展之势一同腾飞。发展，从而使得沈阳房价借着经济发展之势一同腾飞。3 316华润置地凯旋门华润置地凯旋门城市机会点四：城市机会点四：4 4各城市泡沫成分比例各城市泡沫成分比例泡沫成分在泡沫成分在50%50
11、%以上的城市：以上的城市：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄泡沫成分在泡沫成分在30%50%30%50%之间的城市：之间的城市：有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都泡沫成分在泡沫成分在10%30%10%30%之间的城市：之间的城市：南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙泡沫成分在泡沫成分在10%10%内的城市：内的城市：南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳沈阳、厦门、海口、银川、乌鲁木齐中国社会科学院12月8日发布2011年住房绿皮书：中国住房发展报告(2010-2011)。绿皮书预测指出，今年我国大中城市房价泡沫程度偏大，全国35个大中城市二类地段
12、普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。 沈阳房价泡沫成分比例低沈阳房价泡沫成分比例低可见，即使未来全国房地产市场大环境有所变化，沈阳的房可见，即使未来全国房地产市场大环境有所变化，沈阳的房价抗压性仍然较佳。价抗压性仍然较佳。17华润置地凯旋门华润置地凯旋门现阶段暂处于价格洼地的沈阳房地产市场现阶段暂处于价格洼地的沈阳房地产市场, ,未来楼市的发展还有较长的路要走。未来楼市的发展还有较长的路要走。价位还有一定的上涨空间。价位还有一定的上涨空间。18华润置地凯旋门华润置地凯旋门本案所在的沈阳市铁西区是近年来沈阳房地产市场市中心五区发展最为迅猛的地区，铁西区依靠前几年的大规模“推倒重建”，现在可以说
13、已俨然成为沈阳房地产新项目的“聚集地”。区域名称9月10月涨幅环比涨幅北部沈北新区35183542240.68%南部大浑南航高基地407841801022.50%浑南新区63826435530.83%西部铁西新区426943731042.44%铁西老城区625763901332.13%中部和平73257416911.24%沈河751676291131.50%皇姑63856416310.49%东部大东59385970320.54%关于沈阳各个区域价格变化情况关于沈阳各个区域价格变化情况华润置地凯旋门华润置地凯旋门从沈阳各个区域在“二次调控”后的价位变化情况可以看出，大浑南航高基地以及铁西的新老城
14、区环比增幅最大，均超过了2%。华润置地凯旋门华润置地凯旋门1、大浑南航高基地片区有着未来市行政中心南迁的利好消息；并且未来2013年全运会的召开也必将对整个大浑南区域房地产发展起到较大的促进作用；沈阳地铁4号线、9号线、10号线立项已经上报，预计明年有望开工建设4号、9号两条线，两条线路均途经长白岛、浑南产业区。届时浑南区域各个项目必价格上涨，虽对本案区域造成竞争，届时浑南区域各个项目必价格上涨，虽对本案区域造成竞争，但其拉动整个沈阳市房价的集体攀升的作用更为明显。但其拉动整个沈阳市房价的集体攀升的作用更为明显。2、而本案所在的铁西区依靠自身价值的不断提升，环比涨幅较大，多年来GDP连续处于全
15、省第一，也说明了本案所在的铁西区未来发展依然潜力无限。本案所在的铁西区未来发展依然潜力无限。关于沈阳房地产强势发展的区域关于沈阳房地产强势发展的区域华润置地凯旋门华润置地凯旋门沈阳的宏观经济以及房地产市场前景较为乐观，沈阳的宏观经济以及房地产市场前景较为乐观，且区域发展潜力巨大，且区域发展潜力巨大，只要明年国家不新出台极其严厉的打压调控政策，只要明年国家不新出台极其严厉的打压调控政策，沈阳的房地产市场仍有较大的发展机会。沈阳的房地产市场仍有较大的发展机会。 华润置地凯旋门华润置地凯旋门二、政策解读及后市预判二、政策解读及后市预判23华润置地凯旋门华润置地凯旋门对贷款购买商品住房，首付款比例调整
16、到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1税率征收契税。关于二套房贷款关于二套房贷款关于购房的契税关于购房的契税央行11月19日晚宣布，自11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后，存款准备金率达18%，为历史最高。上调存款准备金上调存款准备金抑制改善型客户抑制改善型客户促进刚性需求客户促进刚性需求客户影响了客户购买力影响了客户购买力近期政府的颁布的新政近期政府的颁布的新政华润置地凯旋门华润置地凯旋门关于限购令关于限购令各
17、个实施“限购令”城市的原则大致可以分为两种“限购令” 第一种：家庭只允许再购一套商品房，实施的城市：第一种：家庭只允许再购一套商品房，实施的城市：北京、上海、厦门、杭州、宁波、大连、广州、三亚。第二种：暂停购买第三套，实施的城市：第二种：暂停购买第三套，实施的城市：南京、深圳、福州。两种不同的“限购令”所影响市场情况有所不同。第一种“限购令”使得客户对置业更加谨慎了，因为这次置业很可能是其得“终极置业”，客户反而放弃过渡性置业，直接选择一次到位的产品。第二种“限购令”则影响了一部分再次改善型客户，极大地限制了该部分客户的购买力。故沈阳假如以后出台第一种故沈阳假如以后出台第一种“限购令限购令”，
18、反而对高端项目有利。，反而对高端项目有利。华润置地凯旋门华润置地凯旋门从近期内国家出台的多项调控政策上可以看出，政府均以抑制房价过快上涨为主要基调，但事实却是“越调控，越上涨越调控，越上涨”。而2011年最可能出现的局面便是金融政策将成为调控武器金融政策将成为调控武器首先，从国家整体经济发展环境来看，现存的通胀压力逐渐加大，为求经济健康、稳定发展，不排除政府将对市场采取加息、提高存款准备金率等金融政策进行调控，这样将直接影响开发商资金链问题，资金为开发商命脉，后果不可小觑。刚性需求依然庞大刚性需求依然庞大而从民生角度来看，目前市场刚性需求严重，而房价却居高不下，虽政府多次出台新政想打压房价，但
19、效果均不明显，甚至在一定的时间内出现报复性上涨，特别是沈阳城市化进程越来越快，外来务工人员以及婚龄青年的较大体量需求是沈阳房价的坚实后盾。关于2011年的冥想华润置地凯旋门华润置地凯旋门综上，可见虽国家正在极力遏制房价过快上涨，但沈阳刚性需求庞大，受政策影响相对较小，预计预计20112011年的沈阳房地产市场年的沈阳房地产市场潜力依然巨大。潜力依然巨大。 华润置地凯旋门华润置地凯旋门产品分析产品分析 华润置地凯旋门华润置地凯旋门产品分析产品分析 华润置地凯旋门华润置地凯旋门三、三、本案情况及未来推盘本案情况及未来推盘 28华润置地凯旋门华润置地凯旋门本案项目基本信息：本案项目基本信息：占地面积
20、:96000平方米 建筑面积:285000平方米 容积率：规划局开发商:华润置地（沈阳）有限公司 物业管理公司:华润置地（沈阳）物业服务有限公司产品性质：高层产品性质：高层产品面积：产品面积：50-9050-90平平产品套数：产品套数：420420套套产品性质：产品性质：7 7跃跃8 8电梯洋房电梯洋房产品面积：产品面积：140-190140-190平平产品总价：产品总价：200-300200-300万左右万左右产品套数：产品套数：1 1、5 5、9 9、12#12#楼楼共计共计106106套套产品性质：产品性质：1818层电梯高层层电梯高层产品面积：产品面积：210210平、一梯一户平、一梯
21、一户产品总价：产品总价：300300万左右万左右产品套数：产品套数：20#20#楼共计楼共计3636套，套，20112011年年1616套套凯旋门楼王凯旋门楼王凯旋门洋房凯旋门洋房凯旋门凯旋门17#1 1月初月初 2 2月初月初 3 3月初月初 4 4月初月初 5 5月初月初 6 6月初月初 7 7月初月初 8 8月初月初 9 9月初月初 1010月初月初 1111月初月初20102010年本案推盘情况年本案推盘情况第一次开盘：第一次开盘：3月27日开盘，一小时将开盘产品50套房源全部售罄。房源主力面积在130140平米之间，销售均价在8600元/平米左右。第二次开盘：第二次开盘： 7月24日
22、推出二期凯旋门世家产品，面积段为90-150平方米，共340套房源，已售罄，整体均价在1万/平米左右，其中小高层均价12800元/平米，高层均价在8600元/平米左右。第三次开盘：第三次开盘： 10月16日MO+小户型跃层产品火爆开盘，在短期内300套产品便已售罄，面积段6498平米，均价在6800元/平米左右。29华润置地凯旋门华润置地凯旋门华润置地凯旋门华润置地凯旋门本案现剩余产品本案现剩余产品本案二期剩余洋房产品：本案二期剩余洋房产品：5栋7跃8层洋房产品为1#、5#、19#、9#、12#（其中19#明年不会推售）一期剩余高层产品：一期剩余高层产品：2栋高层产品为17#、18#（其中18
23、#明年不会推售）本案剩余产品园区位置情况本案剩余产品园区位置情况在在20112011年本案上半年度将以销售洋房产品为主，年本案上半年度将以销售洋房产品为主，故本案应先将主要竞品锁定在与本案低密产品发生竞争的高端项目。故本案应先将主要竞品锁定在与本案低密产品发生竞争的高端项目。 华润置地凯旋门华润置地凯旋门四、竞品市场情况四、竞品市场情况32华润置地凯旋门华润置地凯旋门本案世茂五里河汇景新世界万科金域蓝湾万科城本案新湖御合园沈阳市沈阳市铁西区铁西区中海寰宇天下金地名京中心区中心区南部区南部区万科柏翠园金地檀郡现阶段在售高端项目如下：现阶段在售高端项目如下：高层类竞品高层类竞品低密类竞品低密类竞品
24、远洋和平府华润置地凯旋门华润置地凯旋门本案主要竞品的锁定本案主要竞品的锁定因2011年上半年的主要销售产品为洋房低密产品，故本案主要竞品将锁定与本案洋房产品形成较大竞争的项目。竞品锁定的原则：竞品锁定的原则：辐射客户区域吸纳全市客户（市中心区域、浑南区域、长白区域）本案主要目标销售产品为洋房产品后，精确锁定：本案主要目标销售产品为洋房产品后，精确锁定：1、产品的面积段产品需求相近（面积段在140190平米）2、准客户候选项客户意愿（低密类型产品）3、产品的总价款购买力相近（总价款在170300万）华润置地凯旋门华润置地凯旋门辐射客户区域吸纳全市高端客户（市中心区域、浑南区域、长白区域）金地名京
25、、新湖御合园、中海寰宇天下、世茂五里河、万科柏翠园、汇景新世界、万科城（华府、峰汇）、万科金域蓝湾、金地檀郡、远洋和平府根据原则对本案竞品进行锁定根据原则对本案竞品进行锁定1、产品的面积段、产品的面积段产品需求相近产品需求相近（面积段在140190平米）金地名京、新湖御合园、世茂五里河、万科柏翠园、汇景新世界、万科城（华府、峰汇）、万科金域蓝湾、金地檀郡、远洋和平府2、准客户候选项、准客户候选项客户意愿客户意愿（低密类型产品） 金地名京、金地檀郡、远洋和平府3、产品的总价款、产品的总价款购买力相近购买力相近（总价款在170300万）金地名京、新湖御合园、世茂五里河、万科城（峰汇）、金地檀郡、远
26、洋和平府细分洋房类产品竞品项目细分洋房类产品竞品项目华润置地凯旋门华润置地凯旋门故本案洋房产品的主要竞品项目故本案洋房产品的主要竞品项目低密类竞品：低密类竞品：金地名京、金地檀郡、远洋和平府金地名京、金地檀郡、远洋和平府错位竞争竞品：错位竞争竞品：万科城峰汇（高层豪宅）、新湖御合园（联排别墅）万科城峰汇（高层豪宅）、新湖御合园（联排别墅）排除部分竞争力较低项目排除部分竞争力较低项目中海寰宇天下：面积段与本案明显不同汇景新世界、万科城（华府）、万科柏翠园：总价款与本案上有一定差距（其中万科柏翠园过高）世茂五里河：自身产品市场接受程度不足华润置地凯旋门华润置地凯旋门本案区域内低密产品竞品项目：本案
27、区域内低密产品竞品项目：金地名京、新湖御合园金地名京、新湖御合园38华润置地凯旋门华润置地凯旋门金地名京金地名京8#8#6#6#2#2#1#1#4#4#3#3#5#5#7#7#10#10#9#9#11#11#该项目10月末首次开盘推出的为北侧一期的部分产品，已经开盘的为红色标记楼宇，未来在年末可能加推的为2#、3#以及4#产品，而8#和11#定于明年开盘上市。开发商：金地占地面积：20.5万平米建筑面积：45万平米容积率：2.2产品类型：洋房、小高层、高层栋数：1期27栋、2期20栋可能推可能推出的出的4 4栋洋房栋洋房39华润置地凯旋门华润置地凯旋门项目名称项目名称物业类型物业类型剩余剩余栋
28、数栋数20112011年供应年供应+2010+2010年剩余年剩余面积段面积段均价均价金地名京小高层1栋300套+15套80120平米1.051.1万/平米高层4栋80120平米80008800元/平米洋房4栋80套+5套190240平米1.4万/平米以上1 1、未来供应产品、未来供应产品未来在年底或明年初可能开盘加推2#、3#、4#产品，达到300户以上；而8#、11#产品确定在明年上市。明年其北区还将有4栋洋房产品可以供应，约80套，面积段190240平米，售价在1.4万/平米以上，暂时未定上市时间。2 2、目标客户群、目标客户群客户年龄段以4050岁为主，主要面对各个高端人群，其高层产品
29、以铁西区地源客户为主，而洋房客户可吸纳整个沈城高端客户群。3 3、与本案形成的竞争、与本案形成的竞争该项目因属于本案区域内项目，且为金地首个进入市中心区域的高端项目，产品力相对较强，该项目因属于本案区域内项目，且为金地首个进入市中心区域的高端项目，产品力相对较强，将与本案形成较大的竞争，是本案未来较大的竞争对手。将与本案形成较大的竞争，是本案未来较大的竞争对手。金地名京金地名京40华润置地凯旋门华润置地凯旋门新湖未来可能上市的别墅类产品与本案形成错位竞争新湖未来可能上市的别墅类产品与本案形成错位竞争新湖御合园新湖御合园其他其他产品形态、面积产品形态、面积基础数据基础数据占地面积：16305平方
30、米地上面积：154205.42平地下面积：20447.19平。高层：34层，70-90平。园内多层（小高）：100-220平，有电梯。联排：240平，23套，有地下室。建筑风格：中式建筑风格装修标准：精装修。该项目虽具体产品未定，但其有较多的老业主重复购买，预计未来市场接受该项目虽具体产品未定，但其有较多的老业主重复购买，预计未来市场接受程度较高，该项目在区域内有一定的品牌知名度。程度较高，该项目在区域内有一定的品牌知名度。华润置地凯旋门华润置地凯旋门本案区域外低密产品竞品项目：本案区域外低密产品竞品项目：金地檀郡、远洋和平府、万科城峰汇金地檀郡、远洋和平府、万科城峰汇42华润置地凯旋门华润置
31、地凯旋门金地檀郡金地檀郡开发商：金地占地面积：9.4万平米建筑面积：14万平米容积率：1.5产品类型：洋房、小高层、高层栋数：20栋洋房、3小高层、4栋高层金地在浑南地区又一力作，整个项目较为高端，且从开盘销售情况来看，市场接受程度较高，吸纳了较多的其他区域高端客户，园区中心部分为洋房产品，临街为高层、小高层产品。已推出产品已推出产品43华润置地凯旋门华润置地凯旋门项目名称项目名称物业类型物业类型剩余栋剩余栋数数20112011年供应年供应+2010+2010年剩余年剩余面积段面积段均价均价金地檀郡高层3栋210套+20套88156平米7200元/平米小高层0+20套146170平米8500元
32、/平米洋房10栋190套+50套160210平米1.3万元/平米1 1、未来供应产品、未来供应产品未来其高层产品还有3栋楼较大体量供应，共计200套以上，而洋房的1120#产品也尚未推向市场，预计未来将是该项目溢价产品。2 2、目标客户群、目标客户群客户主要高收入人群为主，基本为多次置业，全款购房比重较大，客户职业主要包括政府、电视台以及南塔业主，购买高层的客户多用于投资。 3 3、与本案形成的竞争、与本案形成的竞争该项目虽位于浑南地区，但其产品品质较佳，特别是其洋房产品几乎汇集了金地洋该项目虽位于浑南地区，但其产品品质较佳，特别是其洋房产品几乎汇集了金地洋房的所有优点，无论是单价还是总价款均
33、与本案形成正面对决。房的所有优点，无论是单价还是总价款均与本案形成正面对决。金地檀郡金地檀郡44华润置地凯旋门华润置地凯旋门开发商：远洋地产占地面积：3期11万平米建筑面积：3期31万平米容积率：2.8产品类型：高层、洋房、叠拼别墅栋数：7栋高层、18栋洋房、8栋叠拼别墅目前其三期和平府组团为仅剩余1栋高层、4栋洋房产品未推，预计均将在明年开盘上市。远洋和平府远洋和平府未推产品45华润置地凯旋门华润置地凯旋门项目名称项目名称物业类型物业类型剩余剩余栋数栋数20112011年供应年供应+2010+2010年剩余年剩余面积段面积段均价均价远洋和平府高层1栋132套+300套80160平米8500元
34、/平米洋房4栋72套+40套140160平米1.1万元/平米叠拼别墅0+12套230平米1.41.8万元/平米1 1、未来供应产品、未来供应产品该项目据悉在今年内将不会再新推出产品，预计园区内剩余产品将在明年上市销售，包括1栋高层以及4栋洋房产品。 2 2、目标客户群、目标客户群年龄段在3545岁 ，客户职业以政府机关、企业高管以及私营业主为主，洋房别墅类产品客户以改善型购房为目的。 3 3、与本案形成的竞争、与本案形成的竞争该项目位于长白岛地区，近年来高端项目发展迅速，但其毕竟现阶段周边配套并不齐全，该项目位于长白岛地区，近年来高端项目发展迅速，但其毕竟现阶段周边配套并不齐全，与本案相比在居
35、住氛围上有一定的差距。与本案相比在居住氛围上有一定的差距。远洋和平府远洋和平府46华润置地凯旋门华润置地凯旋门万科城项目总共分为10期开发，2010年推出的为5期、6期华府组团，未来在2011年除了销售剩余的2栋6期高层产品外，有可能加推其4栋临河的峰汇剩余产品，但具体上市时间可能在2011年下半年。开发商：万科地产（峰汇）占地面积：不详建筑面积：不详容积率：不详产品类型：高层栋数：4栋万科城（峰汇）万科城（峰汇）峰汇剩余4栋产品47华润置地凯旋门华润置地凯旋门项目名称项目名称物业类型物业类型剩余栋数剩余栋数20112011年供应年供应面积段面积段均价均价万科城峰汇高层2栋250套左右1701
36、90平米1.2万/平米以上万科城（峰汇）万科城（峰汇）1、未来供应产品未来还剩余4栋临河的高层峰汇产品，明年可能推出其中的2栋产品，该产品面积段大致在170190平米，总体体量较大，约在250套左右，因其峰汇产品品质较高，故未来上市价格也将较高。2、目标客户群该项目对外区域客户吸纳能力较强，特别是万科老业主对该项目较为青睐，另有一部分政府机关领导以及高端私营业主会选择该项目。3 3、与本案形成的竞争、与本案形成的竞争该项目为万科在沈城较为成功的项目，其峰汇产品虽为高层，但其客户认可度较高，该项目为万科在沈城较为成功的项目，其峰汇产品虽为高层，但其客户认可度较高，市场上的高端客户对其评价较高，未
37、来将与本案形成错位竞争。市场上的高端客户对其评价较高，未来将与本案形成错位竞争。华润置地凯旋门华润置地凯旋门来自铁西区区域内万科新地块的威胁来自铁西区区域内万科新地块的威胁万科房地产开发商低调的在今年万科房地产开发商低调的在今年6 6月新拿了肇工街四海物流地块，未来月新拿了肇工街四海物流地块，未来其对本案会有多大影响呢？其对本案会有多大影响呢？49华润置地凯旋门华润置地凯旋门土地地址 ：沈阳市铁西区，东：石材市场，南：物流公司，西：绿化带，北：北一路 土地四至 ：东东:石材市场;南南:物流公司;西西:绿化带;北北:北一路; 出让方式 ：招拍挂土地 土地属性 ：住宅;商业（商服） 总用地面积 ：
38、42,000 土地现状 ：未开工-土地平整 目前开发商 ：沈阳万科房地产开发有限公司 建筑密度 ：40% 绿化率 ：30% 土地使用年限描述 ：住宅50年，商业40年 容积率描述 ：2.5 交地标准 ：熟地 关于万科铁西新地块关于万科铁西新地块TX2010-04 TX2010-04 肇工街四海物流地块肇工街四海物流地块 50华润置地凯旋门华润置地凯旋门隶属公告 ：沈铁土交告字2010第二期 公告号/宗地编号 ：TX2010-04 挂牌时间 ：2010-05-04 出让日期 ：2010-06-07 受让方 ：沈阳万科房地产开发有限公司 土地成交现状 ：已成交 出让方 ：沈阳市铁西区土地储备交易中
39、心 成交总价 ：17,000万元 楼板价 ：1,619元/ 每亩地价 ：2,698,426元/亩 万科铁西新地块土地成交概况万科铁西新地块土地成交概况该地块为今年年中拿地，故该地块为今年年中拿地，故其其20112011年未必能上市销售，如在短期内年未必能上市销售，如在短期内上市上市，则该项目将会与之前的万科金域国际一样，则该项目将会与之前的万科金域国际一样，为万科快速回款为万科快速回款项目，产品品质将不足以与本案形成竞争。该项目未来只需适当关项目，产品品质将不足以与本案形成竞争。该项目未来只需适当关注即可。注即可。该地块项目暂定名为：该地块项目暂定名为：万科万科朗润园朗润园华润置地凯旋门华润置
40、地凯旋门项目名称项目名称栋数栋数未来供应量未来供应量面积段面积段预计价格预计价格金地名京4栋80套+5套190240平米1.4万/平米以上金地檀郡10栋190套+50套160210平米1.3万/平米以上远洋和平府洋房4栋72套+40套140160平米1.1万/平米远洋和平府叠拼0套+12套240平米1.41.8万/平米万科城峰汇2栋250套170190平米1.2万元/平米以上新湖御合园23套240平米竞品总计竞品总计2020栋栋722722套套140140240240平米平米1.11.11.81.8万万/ /平米平米本案本案4 4栋栋106106套套140140190190平米平米1.51.5
41、万万/ /平米平米洋房类主要竞品未来供应汇总洋房类主要竞品未来供应汇总华润凯旋门洋房华润凯旋门洋房 PK PK 各个竞品项目产品各个竞品项目产品PK金地名京PK新湖御合园PK金地檀郡PK远洋和平府本案一期产品品质在客户心里已有较高的好感度，且本案周边配套资源明显强于金地名京。虽项目规划有联排别墅产品，但园区整体产品力不强，且品牌力较低，与本案相比明显处于劣势。本案与金地檀郡相比地理位置较佳，一环内的稀缺地块优势明显。远洋和平府地处长白岛，虽未来发展潜力巨大，但其现阶段的配套仍不足以支撑其与本案竞争。华润置地凯旋门华润置地凯旋门PK万科城峰汇总价款与本案相近，与本案形成不同产品线的竞争，对产品有
42、强烈低密需求的客户不形成抢夺。 华润置地凯旋门华润置地凯旋门五、来自城市综合体的竞争五、来自城市综合体的竞争54华润置地凯旋门华润置地凯旋门除了现阶段市场上的在售高端项目外，除了现阶段市场上的在售高端项目外，已经拿地未来准备有所动作的城市综合体项目已经拿地未来准备有所动作的城市综合体项目他们很可能在明年开盘销售，他们很可能在明年开盘销售，我们对这样的项目也要有所警惕，不可放松警惕。我们对这样的项目也要有所警惕，不可放松警惕。华润置地凯旋门华润置地凯旋门世茂五里河嘉里中心恒隆广场裕景中心沈阳天地沈阳金廊沿线上的城市综合体：沈阳金廊沿线上的城市综合体：在售项目未开盘项目茂业中心华润悦府56华润置地
43、凯旋门华润置地凯旋门裕景裕景中心中心恒隆恒隆广场广场嘉里嘉里中心中心未来金廊沿线上将上市的城市综合体：未来金廊沿线上将上市的城市综合体：茂业茂业中心中心57华润置地凯旋门华润置地凯旋门金廊沿线上城市综合体工程进度信息金廊沿线上城市综合体工程进度信息裕景中心裕景中心嘉里中心嘉里中心恒隆广场恒隆广场茂业中心茂业中心工程进工程进度度注：以上项目现阶段均无销售中心。注：以上项目现阶段均无销售中心。58华润置地凯旋门华润置地凯旋门可以预见在可以预见在20112011年沈城高端项目竞争中，年沈城高端项目竞争中，除了本案现阶段竞品外，除了本案现阶段竞品外，未来准备上市的项目无一不是虎视眈眈。未来准备上市的项
44、目无一不是虎视眈眈。金廊沿线上的城市综合体体量巨大，金廊沿线上的城市综合体体量巨大，未来的市场对高端人群的抢夺将更加激烈。未来的市场对高端人群的抢夺将更加激烈。 华润置地凯旋门华润置地凯旋门六、六、 客户需求与竞品上市客户需求与竞品上市60华润置地凯旋门华润置地凯旋门他们年龄可能在35-50岁，处于事业鼎盛期需要一个能够展示自身地位的家，也可能是60岁以上准备安享天伦之乐；他们可能是政府机关位高权重，也可能是企业高管、私营业主经济实力强；他们来源的区域遍布沈城各个区，还有很多客户来自周边的外地城市；他们自己名下早已有了多套房产，此次置业只是想再次改善居住条件；他们之中甚至有很大一部分人之前已经
45、购买过别墅产品，此次置业为了出行更加方便那么对他们而言，更看重一个项目的哪些方面呢？那么对他们而言，更看重一个项目的哪些方面呢？关于高端项目的主要客户群关于高端项目的主要客户群从大量成交客户的访谈中，我们了解到他们所看重的项目利益点前四条为：1 1、品牌；、品牌；2 2、产品品质；、产品品质；3 3、项目位置；、项目位置；4 4、项目规划、项目规划本案洋房产品与主要竞品优劣势比较：本案洋房产品与主要竞品优劣势比较：华润置地凯旋门华润置地凯旋门品牌比较品牌比较本案的洋房类竞品项目基本全为全国排名前列的大品牌开发商，金地刚从浑南开始进军市中心区域，但现阶段物业问题引起了客户不满；远洋、新湖还无法与
46、华润相提并论，华润与其他竞品比较均占优势。产品品质比较产品品质比较从产品品质来看，金地的洋房产品无疑对本案形成最大威胁，其价位以及面积段均与本案洋房产品相近，可以说未来仍是抢夺本案客户群的最大竞争对手；另外万科城峰汇作为错位竞争，其威胁也较大。竞品位置比较竞品位置比较从各个竞品地理位置上来看，本案无疑占据最有利地段，与本案地处一环内稀缺地块相比，金地檀郡、远洋和平府有一定的劣势；而金地名京与新湖御合园在配套上稍微欠缺。竞品剩余规划竞品剩余规划从竞品项目的产品供应量来看，整个沈城高端低密产品均剩余较少，远洋和平府、金地名京及金地檀郡项目有一定的供应量；而万科城峰汇体量较大，但居住密集度太大，舒适
47、度变得较低。 华润置地凯旋门华润置地凯旋门本案产品自身产品力较强，与各个竞品项目相比较均有一定的产品优势点。未来在2011年，各个竞品项目将轮番开盘上市，届时一场新的高端客户争夺战将拉开序幕。20102010年末年末 1 1月初月初 2 2月初月初 3 3月初月初 4 4月初月初 5 5月初月初 6 6月初月初 7 7月初月初 8 8月初月初 9 9月初月初 1010月初月初 1111月初月初 1212月初月初5月1日认筹，5月8日开盘3栋洋房80套5月22日再次开盘加推1栋洋房，26套本案与竞品推盘时间轴本案与竞品推盘时间轴本案产品竞品产品2010年末金地檀郡洋房，64套2011年年后金地檀
48、郡洋房，126套2011年远洋和平府洋房，72套2011年5月后金地名京跃墅，80套2011年下半年新湖御合园联排，23套2011年下半年万科城峰汇高层产品，约250套左右注：竞品项目上市时间多为售楼处现场销售人员预计时间。注：竞品项目上市时间多为售楼处现场销售人员预计时间。华润置地凯旋门华润置地凯旋门华润置地凯旋门华润置地凯旋门从时间轴上可以看出：上半年：竞品主要集中在金地名京、金地檀郡以及远洋和平府等洋房类低密产上半年：竞品主要集中在金地名京、金地檀郡以及远洋和平府等洋房类低密产品，品，本案产品将与各个洋房类竞品直接碰撞，故上半年本案开盘前的客户积累本案产品将与各个洋房类竞品直接碰撞，故上
49、半年本案开盘前的客户积累期尤为关键，应时刻关注竞品项目的实时动态。期尤为关键，应时刻关注竞品项目的实时动态。下半年：竞品主要集中在万科城峰汇、新湖御合园等高层豪宅或者联排别墅产下半年：竞品主要集中在万科城峰汇、新湖御合园等高层豪宅或者联排别墅产品开始陆续上市，品开始陆续上市，但以华润凯旋门在沈城的产品消化速度，届时本案剩余的洋但以华润凯旋门在沈城的产品消化速度，届时本案剩余的洋房产品已经较少，对本案影响不大。房产品已经较少，对本案影响不大。而来自市场上城市综合体的竞争，本案只要适当关注即可，毕竟两者的客户人而来自市场上城市综合体的竞争，本案只要适当关注即可，毕竟两者的客户人群有着一定的差异。群
50、有着一定的差异。20112011年本案的市场竞争压力年本案的市场竞争压力65华润置地凯旋门华润置地凯旋门华润置地凯旋门自进入沈阳市场后一直保持了舍我其谁的霸气，华润置地凯旋门自进入沈阳市场后一直保持了舍我其谁的霸气，这种气质是天生的，这种气质是天生的，也是源于对自身产品的充分自信，也是源于对自身产品的充分自信，相信在相信在20112011年的沈城市场，年的沈城市场，华润置地凯旋门必将续写一段新的华丽篇章。华润置地凯旋门必将续写一段新的华丽篇章。66我们是个我们是个发展中发展中的公司，的公司，虽然在几年的发展中取得了一些成绩，虽然在几年的发展中取得了一些成绩，但但我们仍会珍惜每一位客户，我们仍会珍惜每一位客户，在把在把出品视为生命的同时专业的服务精神也是理念视为最重要的。出品视为生命的同时专业的服务精神也是理念视为最重要的。我们我们致力致力能为您提供：能为您提供：最好的最好的ideaidea、最为实效的策略和最周到细致的服务、最为实效的策略和最周到细致的服务。THANK YOUShenyang Concept Advertising Co.,Ltd.公司地址：沈阳市和平区太原南街18号1303、1304、1305、1306室公司电话：31078838 31078848 传真：31078828 EMAIL：
