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1、长沙市商业商圈市场调研分析报告长沙市商业商圈市场调研分析报告第一部分：第一部分： 城市发展趋势分析城市发展趋势分析 长沙为湖南省省会，位于湖南省东部，湘江下游长浏盆地西缘。长沙市总面积1.18万平方公里，其中长沙市区面积954.6平方公里，占长沙市总面积8%，城市中心极度集中。长沙市概况长沙市概况长沙市人口同比分析长沙市人口同比分析长沙人口逐渐增长，但增长速度越长沙人口逐渐增长，但增长速度越来越低，同时缺乏外来人口进入，来越低，同时缺乏外来人口进入，与同等规模及经济发展状况城市相与同等规模及经济发展状况城市相比比，长沙常住人口及户籍人口均较长沙常住人口及户籍人口均较低低，相比而言，消费市场较小
2、。相比而言，消费市场较小。武广高铁发展规划武广高铁发展规划武广高铁进一步缩短了长沙到周边城市的距离，长沙的城市辐射力与吸引力加强，利于长沙城市群的产业升级，促进经济发展。武广高铁的开通，使长沙到广州的时间缩短为2小时，到武汉的时间缩短为1小时。武广高铁的开通，使得长沙成为中国中部最武广高铁的开通，使得长沙成为中国中部最核心的城市之一，湖南将真正融入泛珠三角核心的城市之一，湖南将真正融入泛珠三角区域经济圈。区域经济圈。长株潭一体化长株潭一体化长株潭三市在空间上呈现“品”字结构，城市之间的距离为50公里 。随着长株潭轨道交通建设的完善，湘潭、株洲将为长沙带来大量的流动人口。预计2015年，每年将有
3、1,800万人流从两地前往长沙，而到2020年，则提高到2,500万。长株潭一体化经济圈加快步伐，长沙作为核心城市，经济、人口、消费将大长株潭一体化经济圈加快步伐，长沙作为核心城市，经济、人口、消费将大幅度发展，城市竞争力加强。幅度发展，城市竞争力加强。长沙城市总体规划长沙城市总体规划长沙将形成“一主两次四组团”的城市布局：“一主”指中心城区；“两次”指河西新城和星马新城；“四组团”分别为为暮云、捞霞、高星、含浦组团。到2020年，长沙的城市居住人口310万，其中主城区（中心区、河西新城、星马新城）城市人口为264万。长沙发展目标定位为我国中部地区重要的区长沙发展目标定位为我国中部地区重要的区
4、域性现代化中心城市，城市人口的快速增长域性现代化中心城市，城市人口的快速增长及城市人口素质不断提升，将为长沙商业的及城市人口素质不断提升，将为长沙商业的发展注入更强消费力。发展注入更强消费力。新的规划区一方面利于提升长沙城市竞争新的规划区一方面利于提升长沙城市竞争力，吸引大量居住、商务人口，为商业、力，吸引大量居住、商务人口，为商业、商务发展提供机会；商务发展提供机会；另一方面，新的规划区将出现各类先进的另一方面，新的规划区将出现各类先进的综合体业态。综合体业态。河西滨江新城河西滨江新城：打造行政商务圈的滨江商务片区、滨江居住区、文娱观光与旅游服务基地。芙蓉芙蓉CBDCBD：集金融、贸易、办公
5、、信息、物流及会展等10多项齐全功能，打造成商贸中心、文化中心和生产服务中心。新河三角洲：新河三角洲：集文化、旅游、休闲、商业、商务为一体的都市休憩商业区(RBD)金融城：金融城：打造长沙金融产业集聚地，吸引更多金融机构。南湖新城：南湖新城：以绿色生态景观为特色，集金融、商务、休闲、美食、居住等为一体的城市新区区域发展规划分析区域发展规划分析在长沙国际化大都市的发展趋势下，确定以芙蓉中央商务区为中心，长沙规划发展了多个城市副中心区域；每个城市副中心将承担不同的城市功能，新的规划区均有其代表性的大型综合体，代言其发展趋势；芙蓉CBD作为城市中心的地位不会改变。金融城金融城金融街西临芙蓉路、东接东
6、风路，南连体育馆路，北迎三一路，总规划面积1,600亩。该地块共分为三个区域：西面是金融核心区，规划标志性建筑、各金融集团的总部大厦、级高档写字楼等；南面，将是金融产业的配套发展区，重点发展宾馆、酒店、信息服务、创意产业、品牌卖场等配套产业；东面、北面，是金融产业的生活服务区。金金融融城城规规划划用用地地金融城的发展规划将完善长沙北部区域的商业、商金融城的发展规划将完善长沙北部区域的商业、商务功能。目前长沙北部区域的商业发展较为落后，务功能。目前长沙北部区域的商业发展较为落后，居民主要选择五一路商圈消费，随着金融城大型购居民主要选择五一路商圈消费，随着金融城大型购物中心的开发，将有可能部分截留
7、北部区域消费者物中心的开发，将有可能部分截留北部区域消费者前往中心区域消费。前往中心区域消费。金融城金融城南湖新城南湖新城南湖新城北起解放西路、南至二环线、东起书院路、西至湘江风光带，总占地面积5,597亩，是一个以绿色生态景观为特色，集金融、商务、休闲、美食、居住等为一体的城市新区。 南湖新城将以固有的自然资源优势为主体，规划构筑“一带两园四区”的总体战略布局，形成一座现代化综合型城中城：“一带”，即湘江风光带。“两园”，即南郊公园和生命科学主题公园。“四区”，即酒店金融区、高档公寓区、滨江商务区，山水居住区。随着新城的开发，长沙南部的吸引力得到加强，随着新城的开发，长沙南部的吸引力得到加强
8、，也将带来更多的商务、居住人口，为商业提供消也将带来更多的商务、居住人口，为商业提供消费潜力。费潜力。南湖新城南湖新城河西滨江新城河西滨江新城滨江新城项目规划范围南起潇湘嘴，北至二环线，东临湘江，西到银杉路、溁银路，规划区域面积7.2平方公里。滨江新城区将集商务、商业、文化、旅游、休闲及娱乐等综合功能于一体，将建设成为 “滨江商务聚集带”和“滨江休闲产业聚集带”。滨江新城建成后将容纳就业人口约35万，居住人口约22万。滨江新城的建设将进一步加快河西的发展，未来河西新增加滨江新城的建设将进一步加快河西的发展，未来河西新增加的大量居住、商务人口将为商业发展提供消费潜力。的大量居住、商务人口将为商业
9、发展提供消费潜力。河西滨江新城河西滨江新城新河三角洲新河三角洲北辰新河三角洲北辰新河三角洲北辰新河三角洲项目作为北部新城最重要的组成部分，将提升长沙北部的商北辰新河三角洲项目作为北部新城最重要的组成部分，将提升长沙北部的商业、商务地位，但该区域非传统商业圈，未来的商业培育期将非常漫长。业、商务地位，但该区域非传统商业圈，未来的商业培育期将非常漫长。新河三角洲分析新河三角洲分析新河三角洲地块总建筑面积380万平方米，其中住宅约300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米。首期开发总建筑面积为52万平方米，计划投资约12亿。其中酒店、写字楼和购物中心各约6万平方米，滨水商业街
10、3万平方米。该项目将通过8到10年的时间建成集文化、旅游、休闲、商业、商务为一体的都市休憩商业区(RBD)。区域规划分析总结区域规划分析总结发展区域发展区域区域定位区域定位发展趋势发展趋势芙蓉芙蓉CBDCBD集金融、贸易、办公、信息、物流及会展等10多项齐全功能，打造成商贸中心、文化中心和生产服务中心将打造长沙的“曼哈顿”，形成高度发达的金融、商务、商业区，是长沙国际化都市代表区域金融城金融城打造长沙金融产业集聚地，吸引更多金融机构集中发展金融产业及其配套产业，未来将形成长沙的金融聚集区，配合CBD发展南湖新城南湖新城以绿色生态景观为特色，集金融、商务、休闲、美食、居住等为一体的城市新区将结合
11、湘江景观，打造成长沙南部的城市新区，未来将吸引大量的居住人群移居南部河西滨江新城河西滨江新城打造行政商务圈的滨江商务片区、滨江居住区、文娱观光与旅游服务基地将打造成为河西的CBD，以滨江为特色，以政务为核心北辰新河三角洲北辰新河三角洲集文化、旅游、休闲、商业、商务为一体的都市休憩商业区(RBD)将形成北部新的居住、商业、休闲中心，打造具备一线江景的宜居区域虽然长沙规划了多个城市副中心区域，每个区域均规划大型商业体，未来商虽然长沙规划了多个城市副中心区域，每个区域均规划大型商业体，未来商业竞争激烈业竞争激烈, ,但芙蓉中央商务区规划起点最高，商业发展前景可观。但芙蓉中央商务区规划起点最高，商业发
12、展前景可观。p中西部龙头城市中西部龙头城市商业发展前景良好商业发展前景良好p长株潭核心城市长株潭核心城市城市辐射力将不断扩大城市辐射力将不断扩大p长沙城市中心长沙城市中心芙蓉商圈不断扩大及发展芙蓉商圈不断扩大及发展长长沙城市经济处于高速发展阶段，预计长沙在未来沙城市经济处于高速发展阶段，预计长沙在未来3-53-5年内整体实年内整体实力将得到极大的发展，经济的快速发展也必将带动商业的发展，因此力将得到极大的发展，经济的快速发展也必将带动商业的发展，因此项目因应城市发展的考虑现阶段至未来几年的发展变革需要。项目因应城市发展的考虑现阶段至未来几年的发展变革需要。城市发展分析总结城市发展分析总结第二部
13、分：第二部分： 长沙商业发展分析长沙商业发展分析 各商圈发展分析各商圈发展分析五一路商圈：美美百货、平和五一路商圈：美美百货、平和堂、新世界百货、王府井百货、堂、新世界百货、王府井百货、春天百货、万达广场、百联东春天百货、万达广场、百联东方广场、黄兴路步行街方广场、黄兴路步行街袁家岭袁家岭- -火车站商圈：火车站商圈：友谊商店、阿波罗广场友谊商店、阿波罗广场东塘商圈：东塘商圈：平和堂、友谊商城、金色家族名品平和堂、友谊商城、金色家族名品中心、嘉信茂购物广场中心、嘉信茂购物广场伍家岭商圈伍家岭商圈荣湾镇商圈：荣湾镇商圈：通程商业广场通程商业广场传统商圈分布及代表项目传统商圈分布及代表项目传统商圈
14、发展状况分析传统商圈发展状况分析传统商圈发展状况分析传统商圈发展状况分析商圈商圈消费群消费群档次档次主要业态主要业态五一路商圈辐射全市，主要为中高收入消费者，企业经营管理人员、公司白领，以及时尚人士等中高档+中低档主要以零售业为主，汇集了中高档次的商品品牌，并有黄兴南路步行街 东塘商圈主要服务河东城区南部消费者，以中、高档消费群为主中偏高档主要以百货、精品、专业市场为主 袁家岭-火车站商圈以区域人群和中等收入家庭为主要目标消费群中低档+高档主要经营高档百货、日用百货、服装鞋帽、化妆品、首饰等荣湾镇商圈以河西城区居民和学生为主 中低档主要以百货、餐饮为主伍家岭商圈以长沙北部大众消费群体为主 中低
15、档以服装、化妆品、超市为主 五一商圈五一商圈商圈范围：五一商圈位于长沙市中心地段，以五一广场为核心，东临芙蓉路，西至湘江路，北起营盘路，南倚南门口；商圈业态：五一商圈已成为以大型百货为主力业态，休闲、餐饮为辅助业态的黄金商圈；主要商场：平和堂、王府井百货，春天百货，新世界百货、百联东方，黄兴路步行街，金满地步行街等。商业氛围：商圈日均人流量30万人次，是长沙市商业标志，占据着市级商圈的霸主地位。五一商圈主要商场五一商圈主要商场五一商圈的商业以百货、步行街为主，涵盖高档、中档、低档多五一商圈的商业以百货、步行街为主，涵盖高档、中档、低档多个消费层次，以零售、餐饮为主，娱乐服务业相对较为欠缺。个消
16、费层次，以零售、餐饮为主，娱乐服务业相对较为欠缺。平和堂百货平和堂百货位置五一大道与黄兴路交汇处规模（）51800楼层地下1层，地上7层楼层业态品牌档次代表品牌B2-B3停车场B1超市、餐饮、烟酒、药店中档美食广场、纯卡咖啡、罗莎蛋糕、平和堂药房、麦当劳L1名表、珠宝首饰、化妆品、鞋中高档TUDOR、谢瑞麟、DBE、周大福、SK-II、DIOR、GUERLAIN、贵之步、百丽、FED、思加图L2女装、包中档米兰登、简、马克罗茜、雅迪思、娜尔思、VUSSY、INSUN、NAERSI、AMASS、LAPAGAYOL3休闲服装中档自然元素、淑女屋、三叶草、ODBO、LOSACOS、LEVIS、LEE
17、、SCAT、ONLY、STAM、VERO MODAL4男装、鞋中档CALLISTO、JACK JONES、恒源祥、浪比时、梦特娇、银色保罗、金利来、沙驰、圣得西、鳄鱼恤L5家电、鞋、童装、床品中档宝露、红绯、阿迪达斯、匡威、美津浓、卡帕、彪马、NBA、李宁L6餐饮中档爵士厨房、巴西卡特兰、树食代自助餐厅L7健身房中档招商状况（招商率）100%平和堂百货平和堂百货经营方面：经营方面：平和堂凭借着五一商圈内黄金地段的商业位置，以及附近大量中高档百货的群聚效应，取得了一定的成功，由于五一商圈内的百货竞争十分激烈，商场重点对品牌进行了一定的品牌错位经营。由于商圈内百货格局已基本成形，平和堂营业额想更进
18、一步将十分困难。规划方面：规划方面：平和堂拥有一个中庭，100多平方米，两组扶梯，两组直梯围绕中庭展开，四纵四横的过道组成人流动线。外部展示面大，引入人流的商场大门不够档次，五一大道与黄兴路交汇处的立交形成高差层次，商场以略下沉的广场，设计双首导概念。商户组合：商户组合：商场以百货为主，辅以超市、餐饮、健身房等，经营业态较广场，涵盖珠宝首饰、服装、鞋、家电、床品、童装、快餐、西餐、特色餐饮、银行、生活配套等。经营档次适中，品牌较多，以国内一二线品牌、国际大众品牌为主。商场名称商场名称新世界百货新世界百货位置五一西路153号商业类别百货管理费规模（）30000m2楼层地下1层，地上5层楼层业态品
19、牌档次代表品牌B1餐饮、生活配套中档屈臣氏、金牛王中西餐厅、甜甜圈、卞卡美容L1名表、珠宝首饰、化妆品、鞋、服饰中高档Burbury、A/X、BOSS休闲、Tru&Trussadi、Montblon、A/J、欧米茄、康纳利、LANCOME、CLINIQUE、 ESTEE LAUDER、BELLE、天美意L2少女服饰中档WEEKEND WORKSHOP、OBEG、SCOFIELD、MI-TU、TEENIE WEENIEPRICH、PPT、AZONA AO2、ROEM、塔吉L3淑女服饰中档欧瑞雅、媚丽一生、斐凡妮、伊芙心悦、MAKE&MATCH、太平鸟、SHOW LONG、DILALIE、绒典、文
20、朗、T-3、恩曼琳、BERNINI、美藤、KISTINA、MIK&LA、欧璐丹、卡蔓L4男装、鞋中档JENIGY、路卡迪龙、奥奇天尼L5运动服饰中档耐克、阿迪达斯、李宁、kappa、安踏商业气氛招商状况（招商率）100%经营状况新世界百货新世界百货商场综合分析经营方面：经营方面：新世界百货商品力求与周边百货进行错位，引入中高档次品牌，走精品货路线但由于进入市场较后，且位置稍偏离商圈中心，目前商场人气较差，经营状况较差。规划方面：规划方面：典型百货公司动线规划，围绕小中庭四周展开动线，开放式商铺沿动线布局，靠墙形象铺与中岛铺组合构成商品区，中庭设立一组观光梯及一组手扶梯，作为人流上下输送功能通道
21、。商户组合：商户组合：商场以百货为主，辅以超市、餐饮、健身房等，经营业态较广场，涵盖珠宝首饰、服装、鞋、床品、童装、西餐、特色餐饮、生活配套等。经营档次较为参次，高档与低档差距过大，品牌不够丰富。新世界百货新世界百货王府井百货王府井百货商场名称商场名称王府井百货王府井百货位置黄兴中路商业类别百货广场管理费规模（）70000m2楼层地下1层，地上10层楼层业态品牌档次代表品牌B1超市、鞋、床品、小家电、家居品、儿童乐园中档王府井超市、JOY&PEACE、STACCATO、BELLE、天美意L1名表、珠宝首饰、化妆品、香水、眼镜中高档施华洛世奇、万国表、宝矶表、香奈儿、碧欧泉、周大福L2少女装、女
22、包、时尚表、饰品中档ESPRIT、欧时力、ONLY、自然元素、ELAND、VERO MODA、WSM、AO2L3少淑装、女配装、女士内衣、女包中档JESSIE、JESSICA、KAON、ADA、卡秀、歌力思L4淑女装、女配装、针织内衣 羊绒羊毛、童装中档马天奴、卡索、宝姿、古谷惠、娅奴、丝佛卡L5男装、男包、男鞋中档皮尔卡丹、罗蒙、圣得西、九牧王、金利来、G2000、雅戈尔L6运动服、中性服中档耐克、阿迪达斯、李宁、kappa、JACK&JONES、马克华菲、GXGL7美食广场中档L8餐饮、影楼中档阿里郎、萨拉丁L9特价场中低档L10影院中档横店影院商业气氛招商状况（招商率）100%经营状况王
23、府井百货王府井百货商场综合分析经营方面：经营方面：王府井百货自2004年进入长沙以来，营业额节节上升不断突破纪录，2009年营业额突破10亿，是长沙最成功的百货广场之一。规划方面：规划方面：王府井百货经营区域呈长方形展开多层动线，主要以手扶梯作为人流输送渠道，靠墙形象铺与中岛铺相结合。商户组合：商户组合：高档为铺、中档为主的商户组合，商户数量极其丰富，符合了长沙作为发展中省会城市的消费需求。春天百货春天百货商场名称商场名称春天百货春天百货位置五一西路153号商业类别百货管理费规模（）约20000m2楼层地上5层楼层业态品牌档次代表品牌L1鞋、化妆品、珠宝中档康利、富贵鸟、百丽、周生生、屈臣士L
24、2少女装、少女内衣，女包饰品中档VERO MODA、ONLY、ESPRIT、ONLY、BASIC HOUSE、OCHIRLY、粉蓝、秋水伊人L3精品女装、淑女装、针织内衣、羊绒毛衣、家居服、床品中档米兰登、爵克、乔万尼、名典屋、佐尔美、福柯斯L4男装、鞋、皮具中档雅戈尔、九牧王、JACK&JONES、G2000 MAN、金利来L5运动用品中档耐克、阿迪达斯、卡帕、SELECTED、李宁商业气氛招商状况（招商率）100%经营状况商场综合分析经营方面：经营方面：春天百货属于传统百货，内部硬件设施比较陈旧，因此目标客户群体以大众群体年轻阶层为主，由于位置稍偏离商圈中心，商场内部购物环境欠佳，目前商场
25、人气较差，经营状况较差。规划方面：规划方面：典型传统百货公司动线规划，两端设置自动扶梯，没有规划中庭，靠墙形象铺与中岛铺组合构成商品区，垂直交通系统不足。商户组合：商户组合：商场以百货为主，涵盖珠宝首饰、服装、鞋、床品、童装、生活配套等。经营档次较为参次，以中档为主，缺乏餐饮等休闲业态，品牌不够丰富。春天百货春天百货东方商厦（乐和城）东方商厦（乐和城）商场名称商场名称东方商厦（乐和城）东方商厦（乐和城）位置五一广场北约100米处规模（）76000楼层地下1层，地上4层楼层业态品牌档次代表品牌B1餐饮、美发、鞋、健身、床品、童装中档美食广场、BOBO美发、阿里山火锅、傲胜、宏梦童趣、金利莱、森达
26、、艾力斯特L1名表、珠宝首饰、化妆品、香水、文具、服装中高档Cartier、Mont blac、欧米茄、周大福、谢瑞麟、Dunhill、Tuder、亨吉利名表、香奈尔L2女装、餐饮中档Only、Vero Moda、WSM、Esprit、淑女屋、贝拉维拉、绿茵阁L3休闲服装、餐饮、儿童娱乐、早教中档爱乐游、创艺宝贝、木子中餐厅、歌莉思、七匹麻L4男装、鞋、皮具中档Y.X.、A.J.、JEEP、卡尔丹顿招商状况（招商率）商场正在调整，目前经营面积约50%，据招商部称现招商率达90%以上东方商厦（乐和城）东方商厦（乐和城）经营方面：经营方面：东方商厦又叫百联东方商厦，由于前期合作单位等多方面原因导致
27、目前经营不佳，空置率较高。一直以来是以百货的模式进行经营，商场正在调整为购物中心模式，调整后名为“乐和城”，预计年底完成调整。规划方面：规划方面：东方商厦平面呈L形，调整后的购物中心名为乐和城，东方商厦百货做为主力店，占据L形的小横线部分。乐和城拥有多个小中庭，主动线过道宽广，不过柱子较密较大，阴挡视线，削弱了中庭和大过道的效果。商户组合：商户组合：目前经营的主要是东方商厦百货，和一些餐饮，一楼引进了国际一线名牌。预计调整后会引进更多的业态，值得期待。万达购物广场万达购物广场商场名称商场名称万达购物广场万达购物广场位置黄兴路与解放西路交汇处商业类别超市、内商业街规模（）50000楼层地下1层，
28、地上4层楼层业态品牌档次代表品牌B1停车场L1服装中档九牧王、堡狮龙、妆园尚品、韩姿娜、水中花、劲霸、罗蒙、步森L2超市中档沃尔玛L3超市中档沃尔玛L4电影院中档万达影院停车位约200个商业气氛招商状况（招商率）100%经营状况万达购物广场万达购物广场经营方面：经营方面：万达广场由于邻近黄兴路步行街，一层以类似于步行街的业态定位，经营状况虽然不错，但没有充分挖掘出这一优势项目的价值。二三层完全租给沃尔玛，四层做电影院，虽然起到了主力店的凝聚效应，但没有足够的零售商业的体现他的价值。规划方面：规划方面：一楼规划为室内步行街式铺位，两条过道，中间相连，连南角落一组扶梯，商业体量虽然大，缺乏舒适的空
29、间感和可逛性，不易留住人流。室内装修档次较差，室外装修档次中等。商户组合：商户组合：商场商户数较少，超市及电影院占了70%以上商业面积，商业整体后续运营价值较低。服装零售品牌档次低，与步行街商业相匹配。业态简单：超市、电影院，缺乏丰富业态的支撑，商场也难以留住人流，浪费了一个位置优越的商业体。美美百货美美百货商场名称商场名称美美百货美美百货位置芙蓉中路与营盘路交汇处商业类别百货规模（）6000楼层地下1层，地上2层楼层业态品牌档次代表品牌B1服装中高档ALEXANDRE DE PARIS、BCBG MAX AZRIA、CK JEANS、COPPELIA、DKNY、FLAVIO CASTELLA
30、NI、EMPORIO ARMANI、L1服装、皮包高档LOUIS VUITTON、ERMENEGILDO ZEGNA、AUTASON、BALLY、CELINE、KENZO、PLAGET、FERRAGAMO、TODSL2服装中高档BANG&OLUFSEN、CLEAR LUCERNE、VEDELURE、LANUAN、MAURIZIO BALDASSARI、OMAS、PORTS、STRELLSON、TUMI停车位商业气氛招商状况（招商率）100%经营状况美美百货美美百货经营方面：经营方面：美美百货商业面积不大，走中高档路线，处于交通便利的城市核心区域，加上附近几个高档酒店为依托，经营尚可，但长沙引进
31、高档品牌的百货很多，算不得一枝独秀。规划方面：规划方面：由于商场面积小，动线规划简洁，过道也不宽，几个商铺围绕着一个很小的中庭，一组扶梯构成垂直动线，室内装修精致，室外装修大气。商户组合：商户组合：商场业态配置简单，以服装为主，商户数量不多，以LOUIS VUITTON、ERMENEGILDO ZEGNA、BALLY等为主力店，极具格调。美美百货是小体量、高档次商业经营的教科书式案例。黄兴路步行街黄兴路步行街商业街名称商业街名称黄兴路步行街黄兴路步行街位置长沙黄兴南路商业类别商业步行街规模全长838米，街面宽23米，包括近万平方米的黄兴广场，商业总面积25万平方米业态服装、餐饮、电讯、配饰、娱
32、乐、其他各业态所占比例服装45%：餐饮15%：电讯10%：配饰10%：娱乐10%：其他10%品牌档次中档商业代表品牌明牌首饰、克徕帝珠宝、美特斯邦威、麦当劳、串串香火锅、胜道体育、达芙妮、森马、歌莉亚、红蜻蜓、安踏、KAPPA、苏宁电器、租金800-1200元/m2经营状况分析步行街主要经营中档服饰、餐饮以特色小吃为主，娱乐性业态较少，大型中高档商业较少，人流量多，商业氛围浓厚，附带有文化气息和旅游气息，是五一商圈的核心凝结点。消费以年轻人为主的消费群体金满地步行街金满地步行街商业街名称商业街名称金满地步行街金满地步行街位置五一广场中山亭商业类别地下商业步行街规模全长609米，宽29米，建筑面
33、积35,917，总投资为1.8亿人民币，共有产权式商铺1266个业态服装、配饰、鞋及皮具、其他各业态所占比例服装65%：配饰15%：鞋及皮具10%：其他10%品牌档次中档商业代表品牌非凡衣品、时尚佳人、哎呀呀、迷觉坊、银枝玉叶、宝姿、大家闺秀、G.Y.、酷酷行、西铁、爱俏租金200-500元/m2，管理费30元/m2经营状况分析类似于潮流前线的地下商业步行街，单铺经营面积较小，以时尚服饰、外贸服饰为主，体量大，人流量大，商业氛围良好，是仅次于黄兴路的长沙第二大步行街。F区由于政府施工，暂时关闭。消费以年轻人为主的消费群体综述uA区为金满地人流量的主要入口，地理位置优越，吸引了大量人流，租金为该
34、段最高值，租金水平在400-500元/月之间。u E区因人流量较少，人气不足，商铺面积相对较大，租金水平相对较低，为200-300元/月。 u金满地商业氛围整体呈现南强北弱，租金水平也由南至北逐渐降低。长沙太平街长沙太平街商业街名称商业街名称长沙太平街长沙太平街位置太平街北起五一大道，南至解放西路商业类别特色商业街街规模街区长约300米，沿主街有门店87个，经营面积近3万平方米业态工艺品饰品、餐饮酒吧、服装零售、其他各业态所占比例工艺品饰品50%：餐饮酒吧30%：服装零售10%：其他10%品牌档次中档商业代表品牌麒麟金玉堂、肠征、盐津铺子、路友户外、阿米高酒吧、江南酒吧、阿甘茶坊、唐氏工艺、手
35、工印象、雅亭工艺、太平粮仓（古迹+工艺展售）租金200-300元/m2经营状况分析太平街以名老字号、字画、民族工艺品、文化休闲产业、特色旅游产品为主，吸引了西泠印社书法篆刻大师李伏雨、李早父子、脸谱艺术大师曾金贵、书画家陈羲明等一批著名人士入驻设立工作室。文化气息浓厚，经营状况良好。消费以年轻人为主的消费群体综述长沙古城保留原有街巷格局最完整的一条街。整治后的太平街历史文化街区不仅保留了贾谊故居、长怀井、明吉藩王府西牌楼旧址、辛亥革命共进会旧址、四正社旧址等文物古迹和近代历史遗迹，也给乾益升粮栈、利生盐号、洞庭春茶馆、宜春园茶楼等历史悠久的老字号注入生机。五一商圈特点五一商圈特点五一商业圈有2
36、000多年的发展历史。商圈年客流量逾亿，年消费十几亿元。有6000余家商家，年纳税额数亿元。商圈业态齐全，以中高档次为主，汇集了数量众多的大型购物场所、商业步行街、电器专业卖场、大型生活超市、大型酒店、中西餐厅金融机构、休娱休闲场所等，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、旅游于一体的大型商业中心。目前商圈已开始产生旅游效应，例如黄兴路步行街是游人到长沙游玩的必去之地。五一商圈多年来一直是城市商业的集中地，集政府规划、城市中心、人口集中、消费惯性等多种因素奠定了五一商圈的霸主地位。五一商圈发展趋势五一商圈发展趋势商业的发展，不仅仅是商户的增加，零售额的增长，商业模式也是重要的发展指标，目前五一
37、商圈的商业模式以百货为带动，步行街与餐饮娱乐相辅相成的发展模式，未来将形成以购物中心为主导的购物文化及生活方式的升级。五一商圈与其他商圈相比，竞争优势明显，其他商圈的发展无法动摇本商圈的主导地位。商圈未来将向着更为优质的商户、多元化的服务、丰富的业态发展。东塘商圈东塘商圈商圈范围：东塘商圈以东塘立交桥为中心向周边辐射：向南延伸到砂子塘、红星；往北沿韶山路连接五一大道，打通袁家岭；往西与侯家塘搭界；往东经赤岗冲蔓延至二环线。主要业态：百货、超市、酒店、金融、休闲、餐饮等。商业氛围：东塘日均人流量为15万人次，最高超过40万人次。主要商场：友谊商城、平和堂、金色家族名品中心商场位置面积商业类别友谊
38、商城劳动东路165号20000m2百货平和堂韶山北路448号27000m2百货金色家族名品中心劳动西路589号15000m2百货友谊商城友谊商城商场名称商场名称友谊商城友谊商城位置劳动东路165号商业类别百货规模（）20000楼层地上5层楼层业态品牌档次代表品牌L1香水、化妆品、珠宝、表、鞋中高档DIOR、DHC、VERSACE、BURBERRY、CK、周大福、劳力士、红蜻蜓、千百度L2女装中档OTT、ZOOC、VUSSY、MIWHAHONG、古色、乔万尼、蕾朵、敦奴、风韵雅L3时尚休闲男女装、包中档LEE、GSTARRAW、TOUGH、VERO MODA、JOJO、OCHIRLY、JACK
39、JONES、凯撒、袋鼠L4男装中档MD、BOSILILA、BOSS、艾法利、沙驰、简尚、OSCARDAN、雅戈尔、马思图、鄂尔多斯L5运动、童装、床品中档Adidas、NIKE、好孩子、梦特娇停车位门前广场停车位约50个商业气氛招商状况（招商率）100%经营状况友谊商城友谊商城经营方面：经营方面：友谊商城以百货的经营模式，主要辐射范围为东塘及附近区域。东塘的大型百货并不太多，经营状况较好，但离五一商圈较近，不能辐射较大的范围。规划方面：规划方面：商场为旧民居改建，外部装修一般，内部装修较好，但无中庭，一组上下扶梯，空间感较差，硬件设置较差，购物环境一般。动线规划及业态布局均是常见的百货式布局，
40、无鲜明特色。商户组合：商户组合：商场业态配置简单，以服装等零售为主，无餐饮、娱乐等业态。一楼品牌档次较好，与二楼以上品牌档次形成较大落差。东塘平和堂东塘平和堂商场名称商场名称东塘平和堂东塘平和堂位置韶山北路448号商业类别百货规模（）27000楼层地下4层，地上6层楼层业态品牌档次代表品牌B3-B4停车场B2超市中档超市B1化妆品、表、珠宝、鞋中高档OLAY、DHC、VERSACE、CK、BOSS、森达、富贵鸟、百丽、周大福、L1女装、女包、饰品中档ONLY、MO&CO、VERO MODA、淑女屋、古木夕羊、南梦、凯撒、 COBOL2职业女装、成熟女装中档JORYA、OLIKA、ROEM、OB
41、EG、KAION、金菊、恒源祥、贵夫人L3男装、男鞋中档BANISS、杉杉、比华利保罗、鄂尔多斯、艾法利、金利来、鳄鱼恤、皮尔卡丹L4运动休闲装中档佐丹奴、左岸、欢藤、斯伯丁、三叶草、耐克、LEE、LEVIS、JACK JONESL5童婴用品、床上用品、儿童游乐场、内衣中档派克兰蒂、水孩儿、小猪班纳、婷美、黛安芬、雅兰、梦洁L6餐饮中档巴西卡特兰餐厅、千朝餐厅停车位约300个商业气氛招商状况（招商率）95%经营状况东塘平和堂东塘平和堂经营方面：经营方面：平和堂以百货的经营模式，主要辐射范围为东塘及附近区域。东塘的大型百货并不太多，经营状况较好，但离五一商圈较近，不能辐射较大的范围。离友谊商城较
42、近，经营定位相似，经营状况相差不大。规划方面：规划方面：项目东西南北方向均有较大的落差，引入多首层概念，第一层以台阶拉高，地下一层以台阶下沉。外部装修一般，大门设计较差，门口柱子多再加上台阶，不利于引入人流。商场拥有约200平方米的中庭，两组扶梯，内部环境比友谊商城好。商户组合：商户组合：商场以百货经营为主，相比友谊商城，增加了超市和少量餐饮，引入商户和品牌也略多。一楼品牌档次较好，与其他楼层品牌档次形成较大落差。金色家族名品中心金色家族名品中心商场名称商场名称金色家族名品中心金色家族名品中心位置劳动西路589号商业类别百货管理费规模（）楼层地上3层楼层业态品牌档次代表品牌L1服装、手表高档D
43、IOR、CK、GUCCI、PRADA、 RADO、ORIS、TITONI、LACOSTE、NAVIGARE、PORTS、LANUANL2男装、鞋中高档MONDILAND、VSKONNE、OSCARDAN、CH、DIKENI、彼尔达姆、迪莱、船王、康仕雷登、奥尼丹路、朗维高、爱德华L3女装、鞋中高档PORTS、PRICH、ROEM、ECACA、SCOFIELD、MORELINE、SNBOUQUET、比音勒芬、美国苹果、美藤、DUNNU、黎人坊、银杉皮草停车位门前广场停车位约30个商业气氛招商状况（招商率）95%经营状况金色家族名品中心金色家族名品中心经营方面：经营方面：金色家族与美美百货相似，走
44、中高档路线，但商业面积较大。金色家族、友谊商店、美美百货是长沙高档品牌的集中地。规划方面：规划方面：由于商场面积小，动线规划简洁，过道不宽，约2.5米，无中庭，一组扶梯构成垂直动线，室内装修精致，室外装修简洁明亮。商户组合：商户组合：商场业态配置简单，以服装为主，手表、鞋、皮具为辅，商户数量不多，以DIOR、CK、GUCCI、PRADA等为主力店，高档女装比美美百货好，高档男装不及友谊商店。东塘商圈特点东塘商圈特点东塘作为区域性商业中心，近年来发展势头迅猛，已成为除五一商圈外的长沙主力商圈。东塘商圈核心点集中在友谊商城、平和堂、金色家族名品中心，商圈内其他商业较为分散，规模也有限。东塘商圈辐射
45、面较广，侯家塘商圈、雨花亭商圈、红星井湾子商圈都处于东塘商圈的辐射范围内。省府南迁，极大地活跃着南区商业。而随着长株潭一体化脚步的迈进，东塘商圈更率先建立起长株潭的空间链接。东塘商圈目前是长沙商业网点规划的区域性商业之王，商铺价格及租金居长沙第二。在长株潭融城的大背景下，东塘商圈的发展具有较大潜力。东塘商圈发展趋势东塘商圈发展趋势现在的东塘商圈类似5年前的上海 徐家汇，极具生长空间，有望成为长沙市含金量最高的核心商圈之一。商圈未来将向着更为优质的商户、多元化的服务、丰富的业态发展。商圈的规模将更一步扩大，商业集中度逐步加强。商圈经济兴旺与否，最关键的因素是人。在东塘商圈的辐射范围之内，除原有的
46、一些重量级生活小区，大量生活住宅区开始在城南扎堆。持续看涨的楼盘均价，意味着这一群体的购买力之强。商家只要做好服务文章，就能成功地将这些消费对象潜在的购买力转化为现实的购买力。随着省政府机关南迁，长株潭融城步伐提速，长沙城市重心逐渐南移，东塘已成为一方不可多得的财富洼地，这一商圈新贵的前景不可估量。火车站商圈火车站商圈商圈范围：以长沙火车站为辐射中心，沿车站路与五一大道（东段）向四周延伸，北到八一路、南至人民中路。商圈简介：经过近十年的发展，火车站商圈目前已形成了湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面甚广。由于火车站、长株潭汽车站、民航大酒店的影响，火车站商圈交通优势明显，同时带旺周边酒店业
47、、娱乐休闲。人口密度高，消费人群偏向年轻化。商圈业态：业态齐全，包括百货、超市，尤其以电脑及电子数码产品销售为主；主要商场：阿波罗商业广场、家润多百货、苏宁、国美、通程电器、以及9家大型IT专业卖场商业档次：整体商业形象欠佳，以中低端购物场所为主。商场位置面积商业类别阿波罗商业广场八一路和车站路交汇110000m2购物中心、百货友谊商店五一大道368号100000m2百货家润多百货朝阳路与人民路交汇处20000m2百货国储电脑城火车站西南侧31000m2IT专业市场QQ电脑城芙蓉区车站中路21号15000m2IT专业市场赛博数码城芙蓉区解放东路38号10000m2IT专业市场华海数码城位于长沙
48、市解放东路朝阳路科技一条街中心位置20000m2IT专业市场数码步行街位于长沙市芙蓉区朝阳二村，华海右侧30000m2IT专业市场阿波罗商业广场阿波罗商业广场商场名称商场名称阿波罗商业广场阿波罗商业广场位置八一路和车站路交汇处商业类别购物中心、百货规模（）110000楼层地上4层楼层业态品牌档次代表品牌L1香水、化妆品、珠宝首饰、男女鞋、女包、餐饮、电器、家居中档BOSS、CK、周大福、仙踪林、友阿电器、KFC、家居生活馆、OLAY、LOREAL、鳄鱼恤、木林森、百丽、金利来、梦特娇L2女装、餐饮中档徐记海鲜、MIKIBANA、OLIKA、GIORZIO、M2、影儿、福柯斯、戴布勒芬、米兰登、
49、自然元素、淑女屋、俏佳人、L3男装、休闲装中档JACKWALK、VANS、JACK JONES、GXGBOSS、李宁、三叶草、耐克、真维斯、九牧王、杉杉L4运动休闲、床品、儿童用品、健身中档冠军健身、好孩子、361、阿森纳、乐途、美津浓、彪马、匡威、阿迪达斯、特步、李宁、茵宝、安踏、斯伯丁、卡帕停车位600商业气氛招商状况（招商率）95%经营状况阿波罗商业广场阿波罗商业广场经营方面：经营方面：阿波罗商业广场拥有11万平方米的体量优势，一站式的购物选择，优越的购物环境，再加上商圈内竞争对手较少，成为长沙最爱欢迎的商场之一。规划方面：规划方面：商场拥有近600平方米的中庭，两组扶梯，过道及动线设计
50、上与百货相似，过道较窄、动线纵横交错较为复杂，铺位装修也与百货相似，外部装修大气。从建筑规划的角度来说，阿波罗还达不到现代购物中心的要求。商户组合：商户组合：商场业态配置较为完善，除服装、饰品、化妆品、皮具等百货常见业态外，还拥有餐饮、电器、家居、健身等多种业态，只是娱乐业态较少。品牌以中档品牌为主，均为国内外常见的连锁品牌，很受大众欢迎。从业态的角度来说，阿波罗是长沙最接近现代购物中心的商场。友谊商店友谊商店商场名称商场名称友谊商店友谊商店位置五一大道368号商业类别百货规模（）楼层A栋地上4层，B栋地下1层，地上7层楼层业态品牌档次代表品牌L1香水、化妆品、珠宝首饰、手表、名牌服装高档阿玛
51、尼、GUCCI、MAX&MARA、HUGO BOSS、DUNHILL、CANALI、劳力士、OMEGA、CARTIER、TUDORL2服装中高档BOSSSUNWEN、GIOVANNI、VSKONNE、LACOSTE、BOSSL3男装、包中档MUNSINGWEAR、SCOFIELD、HOPTAHE、爵士丹尼、罗蒙、金利来L4女装、鞋中档淑女屋、苹果、自然元素、RAW、WSM、BASIC HOUSE、华伦天奴迪芬L5运动休闲中档耐克、阿迪达斯、三叶草、彪马、卡帕、匡威、李宁、LACOSTEL6儿童用品、家电工艺中档米奇、芭比、爱法贝、丽婴房、圣大保罗L7床上用品、针织内衣中档梦洁家纺、罗莱家纺、多
52、喜爱、鄂尔多斯家纺停车位约200个商业气氛招商状况（招商率）100%经营状况友谊商店友谊商店经营方面：经营方面：友谊商店位于袁家岭，离火车站较近，暂且划入火车站商圈。友谊商店为长沙少有的体量超过10万平方米的商场之一，且经营档次较高，是长沙中高档消费的主要场所，经营状况良好。规划方面：规划方面：商场分为A、B两栋，A栋共四层，无中庭，一组扶梯，临街，B栋共八层，地下一层作为停车场，地上七层，有一个中庭，两组扶梯。动线及铺位为常见的百货式布局，A栋中高档次品牌铺位大，装修格调高。商户组合：商户组合：商场A栋拥有高档的国际名牌，以服装为主，B栋为中高档的百货，业态多样化，拥有香水、化妆品、珠宝、服
53、装、鞋等等。A栋品牌档次较好，B栋业态更为丰富。家润多百货家润多百货商场名称商场名称家润多百货家润多百货位置朝阳路与人民路交汇处商业类别百货规模（）约20000m2楼层地上4层楼层业态品牌档次代表品牌L1化妆品、珠宝首饰、男女鞋中档周大福、美宝莲、OLAY、欧莱雅、三枪、金利莱、天美意L2女装中档OCHIRLY、VERO MODA、MIND BRIDGE、衣臣、阔太L3男装、休闲装、运动装中档JACK&JONES、BOSSINI、HEIBO、BUSEN、真维丝、PUMA、NIKE、ADIDASL4家电数码、床品、儿童用品中档第五季品牌折扣中心、家润多时尚家电数码馆、红孩儿、咿呀呀、梦洁家纺停车
54、位广场停车位约50个商业气氛招商状况（招商率）100%经营状况家润多百货家润多百货经营方面：经营方面：家润多百货与旁边的家润多超市相辅相成，但由于体量与商圈的弱势，辐射范围有限，经营较一般。规划方面：规划方面：商场门前拥有较大的广场，做为停车场，使得人流与车流混在一起，稍嫌杂乱。商场无中庭，两组扶梯，常见的百货式动线布局。内外装修一般。商户组合：商户组合：商场业态为常见的百货布局，一楼化妆品、饰品、鞋，二楼女装，三楼男装，四楼童装床品等。品牌档次中等，均为国内外常见连锁品牌，以国内品牌为主。火车站商圈特点火车站商圈特点作为交通枢纽中心，火车站商圈有着不可计量的流动人口，大流通口岸型和大流通市场
55、型是其独特之处。长沙火车站商业经济圈，交通便捷，区位优势明显；周边市场密布，商业气氛浓厚，人气指数旺盛，属长沙市中心城区典型的人流、物流、信息流、资金流交汇中心。具备大量居住人口和流动人口，销售额得到保证，但人流混杂导致中低档的商业较多，品质和档次有待提高。火车站商圈，几大数码城商业优势得天独厚：人多客户基数大，交通便利购买方便，而临近车站使物流成本很低，货源出站便可直接发入商户铺中。在风气好转消费者信任度上升之际，顺势应景成为了火车站商圈“数码为王”的核心竞争力。火车站商圈发展趋势火车站商圈发展趋势火车站商圈发展潜力有限。以流动客人为主要服务对象的商家，往往商业信誉不高，加之中高档消费及个别
56、商业业态缺席。这也是火车站商圈一度衰落的原因。火车站商圈的发展，最关键的是加强管理，维护秩序和提高商誉。IT专业市场将是火车站商圈发展的趋向，发展目标可参考深圳华强北。商圈未来将向着更为优质的商户、多元化的服务、丰富的业态发展。商圈的规模将更一步扩大，商业集中度逐步加强。高桥商圈高桥商圈商圈范围：以高桥大市场为辐射中心，东至万家丽路、西至东二环路、南到长沙大道，北至人民东路。商圈简介：高桥商圈的形成，以高桥大市场为基础，至今有15年的历史。商圈业态：大型百货、超市、服装卖场、家具卖场，以专业批发市场为主。主要商场：高桥大市场、通程OUTLETS、广州服饰城等。商场位置面积商业类别高桥大市场地处
57、107与319国道的交汇处占地800亩批发市场通程OUTLETS马王堆路与火焰路交汇处50000m2折扣市场广州服饰城火焰路，通程OUTLETS旁边40000m2服装市场商业街名称商业街名称高桥大市场高桥大市场位置地处107与319国道的交汇处，西靠二环线，东依宽的万家丽路，北起火焰路，南临宽的长沙大道商业类别批发市场规模市场占地800亩，拥有经营户4800多户，经营人员4万余人业态服装、皮革、食品、家电、家居建材、其他各业态所占比例服装30%：皮革10%：食品20%：家电10%：家居建材20%：其他10%品牌档次中低档分类市场高桥大市场、高桥农贸市场、火焰大市场、美容美发用品城、家电百货城、
58、湖南茶叶城、安徽炒货城等租金50-200元/m2经营状况分析平均日销售额约5000万元，年交易额170多亿元。消费批发为主，零售为辅，辐射长沙及附近县市高桥大市场高桥大市场高桥大市场高桥大市场湖南高桥大市场于1996年9月建成开业。与机场高速、京珠高速、成（都）厦（门）高速相互贯通，离长沙火车站仅1000米，铁路货站仅500米。是中南地区规模最大的国家级综合批发市场。1996年，市场抓住长沙沿江风光带建设和旧城收造契机，整体引入了福建食品城、湖南日化城；1997年后，陆续引入广东食品城、中国名酒饮料城、农副产品城、纸制品城。2000年至今，市场以全新的规划先后推出家电百货城，（新）百货日化城、
59、皮具百货城、茶叶城、酒店用品城、水暖建材城、综合商贸城和酒水城等10多个大型专业批发市场，初步形成了“大综合、小专业”的批发格局，销售覆盖省内各地市，辐射中南地区及周边10余个省市通程通程OUTLETSOUTLETS商场名称商场名称通程通程OUTLETSOUTLETS位置马王堆路与火焰路交汇处商业类别折扣商场、超市规模（）约50000楼层地下1层，地上4层楼层业态品牌档次代表品牌B1运动休闲、床品、童婴用品中档NIKE、ADIDAS、特步、皮尔卡丹、PLAYBOY、班尼路、贝贝熊、芭比、晚安家纺L1服装、鞋、皮具中档天剑、九牧王、杉杉、G2000、WSM、ESPRIT、喜来登、锷鱼恤、金利莱L
60、2超市中档沃尔玛L3超市中档沃尔玛L4运动健身中档帕菲克运动健身停车位商业气氛招商状况（招商率）90%经营状况通程通程OUTLETSOUTLETS经营方面：经营方面：B1层、L1层为通程OUTLETS，经营状况极好，L2层L3层沃尔玛，经营状况一般，L4层为运动健身及其他，经营极差，空铺较多。规划方面：规划方面：商场门前拥有较大的广场，做为停车场，。商场拥有一个小中庭，中庭带一组扶梯，OUTLETS及超市内各自带一组扶梯，常见的百货式动线布局。内外装修一般。商户组合：商户组合：OUTLETS业态以服装、鞋、皮具为主，品牌档次为中档水平。超市与中庭接驳处为辅营区，单独出租，租金在200-300元
61、/平方米，业态为烟酒、茶叶、皮具、化妆品等。广州服饰城广州服饰城商业街名称商业街名称广州服饰城广州服饰城位置火焰路，通程OUTLETS旁边商业类别服装专业市场规模共4层，约40000平方米出租率约50%业态服装、饰品、皮具、鞋、其他各业态所占比例服装60%、饰品15%、皮具10%、鞋10%、其他5%品牌档次中低档商业代表品牌DAUM、阿珍妮、格林雅阁、女人锈、恋焰（均为外贸品牌）租金零租金，扣点8%-15%经营状况分析2010年5月开业，开业不到一个月，经营状况较好消费以年轻人为主的消费群体，批发、零售综述商场分为A区和B区，A区正在装修，B区招商率约为90%，总体招商率约为50%。A区无中庭
62、，B区中庭以上，带两组扶梯。采用零租金纯扣点模式引入商户，提升人气，销售商铺。高桥商圈特点高桥商圈特点高桥商圈，以发展专业市场和批发市场为主。经营档次以中低档为主。交通方便，离火车站近，公路网络发达，高速公路便捷。高桥大市场是湖南最大的批发市场，也是中南地区规模最大的国家级综合批发市场。高桥大市场平均日销售额约5000万元，年交易额170多亿元。商圈内拥有服装、皮革、运动、饰品、家居、食品、美容美发、家电等十多种专业市场和批发市场，业态齐全。高桥商圈发展趋势高桥商圈发展趋势商圈的规模将更一步扩大，业态发展将更加完善。发展趋势仍然以专业市场和批发市场为主。商圈影响力逐步加强，辐射范围逐步扩大。商
63、圈未来将向着更为优质的商户、多元化的服务、丰富的业态发展。长沙餐饮行业概况长沙餐饮行业概况商场位置规模商业类别坡子街长沙市坡子街街长约150米美食街南门口黄兴南路西侧街长约300米美食街劳动西路餐饮街劳动西路与湘江路交汇处街长约100米美食街曙光南路餐饮街曙光南路街长约150米美食街长沙重点美食街一览及其分布：商业街名商业街名称称坡子街坡子街位置坡子街商业类别饮食街规模街长约150米，约10多家餐饮出租率约100%业态餐饮、酒吧、古董、药店、其他各业态所占比例餐饮60%：酒吧10%：古董10%：药店10%：其他10%品牌档次中档商业代表品牌火宫殿、湘辣、九江鱼庄、F1本色酒吧、九芝堂、老北京涮
64、羊肉、上味舫酒吧、星月楼、湘西情、金润昌工艺品租金100-300元/m2经营状况分析夜晚非常活跃，是长沙夜生活主要去处之一消费商务人士、旅游消费、家庭消费等多种消费群体综述餐饮主要以湘菜为主，以川菜为辅。坡子街最有名的餐饮是火宫殿。主要消费群体为长沙本地人。虽然靠近步行街，非用餐时间人流稀少。坡子街坡子街商业街名商业街名称称南门口南门口位置黄兴南路西侧商业类别饮食街规模长约300米的单边食街出租率100%业态餐饮、服装零售、其他各业态所占比例餐饮60%：服装零售30%：其他10%品牌档次中低档商业代表品牌四娭毑、绝味鸭鹁、过桥米线、蒸有味、良品铺子、仙都辣酱鸭、达芙妮、鞋柜、淑女名店租金200
65、-500元/m2经营状况分析夜晚非常活跃，是长沙夜生活主要去处之一消费年轻人消费、旅游消费、家庭消费等多种消费群体综述南门口,被誉为长沙小吃的天堂。南门口的店铺白天大都关着门，这里的活力只有夜色才能唤醒。在南门口这条食街上，最出名的两样东西是“四娭毑”的小龙虾和“伍娭毑”的臭豆腐南门口小吃街南门口小吃街商业街名称商业街名称劳动西路餐饮街劳动西路餐饮街位置劳动西路与湘江路交汇处商业类别饮食街规模饮食街长约100米，十来家餐饮出租率约100%业态餐饮、食杂店、其他各业态所占比例餐饮80%：食杂店10%：其他10%品牌档次中档商业代表品牌九子跳跳蛙、杨眼镜口味湘菜、新味私厨、七子螃蟹美食、老妈家庭厨
66、房、新化三碗菜租金50-150元/m2经营状况分析夜晚非常活跃，是长沙夜生活主要去处之一消费商务人士、旅游消费、家庭消费等多种消费群体综述餐饮主要以湘菜为主。附近最有名的餐饮是九子跳跳蛙、杨眼镜口味湘菜。主要消费群体为长沙本地人。靠近湘江，别有一番风味。劳动西路餐饮街劳动西路餐饮街商业街名称商业街名称曙光南路餐饮街曙光南路餐饮街位置曙光南路商业类别饮食街规模饮食街长约，十余家餐饮出租率约90%业态餐饮、食杂店、其他各业态所占比例餐饮70%：食杂店10%：其他20%品牌档次中低档商业代表品牌章艳鱼馆、天吉吉鱼馆、卫城鱼馆、川府鱼馆、福兴鱼馆、春玉鱼馆、诗韵鱼店、浏阳蒸菜馆租金50-100元/m2
67、经营状况分析较为偏远的地方，无法形成商业群聚效应，但餐饮颇有特色，经营较好。消费商务人士、旅游消费、家庭消费等多种消费群体综述餐饮主要以湘菜为主。饮食街最大特色是淡水鱼，亦以此成名。主要消费群体为长沙本地人。曙光南路餐饮街曙光南路餐饮街长沙酒吧行业概况长沙酒吧行业概况黄兴路步行街解放西路万达广场可可清吧和茶园VV吧KK跳舞吧星期五KTV爱上酒吧温莎KTV玛格丽特酒吧苏荷BAR上上酒吧热舞西站F1本色酒吧商业街名称商业街名称解放西路酒吧街解放西路酒吧街位置解放西路商业类别酒吧娱乐街规模街长约150米出租率约100%业态酒吧、KTV、餐饮、其他各业态所占比例酒吧60%：KTV30%：其他20%租金
68、200-400元/m2经营状况分析长沙唯一酒吧集中地，经营良好。消费年轻人、旅游消费、商务消费等多种消费群体综述长沙夜生活的重要集中地；主要消费群体为长沙本地人。长沙电影院行业概况长沙电影院行业概况万达影院万达影院( (万达广场万达广场) )横店影院横店影院( (王府井百货王府井百货) )中影今典影院中影今典影院( (嘉信茂广场嘉信茂广场) )影院名称地址厅数座位年票房万达国际影城万达广场四楼9个影厅1980约3000万横店潇湘王府井影城黄兴中路王府井百货10楼10个影厅16002000多万中影今典放电影院国际影城韶山中路421号雨花亭嘉信茂商业广场2楼7个影厅1440长沙影院的发展水平还是处
69、于正在发展阶段，目前电影院共有十家，其中三家为五星级影院，经济状况较为理想，随着长沙市民收入不断提高，对休闲娱乐有更多的需求，预计电影市场将会持续良好发展。通迅数码行业概况通迅数码行业概况长沙通讯数码零售网点很多，最为集中的区域是火车站商圈和东塘商圈，主要的连锁商为通程数码城、苏宁电器、国美电器等，火车站商圈拥有长沙最大、最多的数码城。商场位置规模商业类别国储电脑城火车站西侧31000m2IT专业市场QQ电脑城芙蓉区车站中路21号15000m2IT专业市场赛博数码城芙蓉区解放东路38号10000m2IT专业市场华海数码城位于长沙市解放东路朝阳路科技一条街中心位置20000m2IT专业市场数码步
70、行街位于长沙市芙蓉区朝阳二村，华海右侧30000m2IT专业市场国储电脑城国储电脑城商业街名称商业街名称国储电脑城国储电脑城位置火车站西南侧商业类别IT专业市场规模地下1层，地上6层，经营面积，经营厂商500多家，为社会提供了8000余个就业岗位出租率100%业态笔记本电脑、电脑配件、手机、数码相机、其他各业态所占比例笔记本电脑25%、电脑配件35%、手机15%、数码相机10%、其他15%品牌档次中档商业代表品牌索尼、联想、尼康、诺基亚、华硕、微星、技嘉租金一楼：500-1000元/m2，负一楼、二楼-五楼：100-400元/m2经营状况分析商场面积较大，只有一组扶梯，存在不少商业死角，因此各
71、个铺位经营状况相差极大，租金也相差较大。消费以年轻人为主的消费群体 综述辐射全省，影响周边，是湖南IT产品最大集散中心。2009年销售额超过70亿元。2008年投入4000多万元对15楼卖场进行重新装修整改。2009年6月又投入2000万元对附一楼装修整改、投入600万在卖场后坪修建立体停车库商业街名称商业街名称QQQQ电脑城电脑城位置芙蓉区车站中路21号(火车站广场斜对面)商业类别IT专业市场规模共5层，约15000m2出租率100%业态笔记本电脑、电脑配件、手机、数码相机、其他各业态所占比例笔记本电脑20%、电脑配件40%、手机15%、数码相机10%、其他15%品牌档次中档商业代表品牌索尼
72、、联想、尼康、诺基亚、华硕、微星、技嘉、三星、飞利浦、LG租金100-500元/m2经营状况分析紧临国储电脑城，经营面积较少，可选择性不如国储，人流量相对较少。消费以年轻人为主的消费群体综述科佳和腾讯合作打造的全国首家QQ主题电脑商城。“科佳QQ电脑城”定位为年轻的、时尚的、前沿的IT卖场，打造为全国最具个性特色的卡通主题形象IT卖场。是长沙最成功的IT商场之一。QQQQ电脑城电脑城商业街名称商业街名称赛博数码城赛博数码城位置芙蓉区解放东路38号商业类别IT专业市场规模共5层，约10000平方米出租率约80%业态笔记本电脑、电脑配件、手机、数码相机、其他各业态所占比例笔记本电脑10%、电脑配件
73、50%、手机15%、数码相机10%、其他15%品牌档次中低档商业代表品牌爱普生、联想、华硕、微星、技嘉、冠捷、优派、三星租金100-200元/m2经营状况分析区域内经营最差的数码城，有一定的批发量。消费以年轻人为主的消费群体，批发、零售综述单层面积小，带一小中庭，产品难以铺开。总面积较小，缺乏规模优势。临街面小，进深较大，不易引入人流。空余店铺较多。赛博数码城赛博数码城商业街名称商业街名称华海华海3C3C数码城数码城位置位于长沙市解放东路朝阳路科技一条街中心位置商业类别IT专业市场规模共4层，约20000m2出租率100%业态笔记本电脑、电脑配件、手机、数码相机、其他各业态所占比例笔记本电脑1
74、5%、电脑配件45%、手机15%、数码相机10%、其他15%品牌档次中档商业代表品牌华硕、HP、三星、东芝、戴尔、明基、技嘉、NEC、映泰、七嘉租金100-400元/m2经营状况分析经营状况较好，仅次于国储电脑城消费以年轻人为主的消费群体，批发、零售综述是新华海集团继南京华海广场取得成功之后，于2005年巨资打造的第二家全国连锁IT商城。长沙华海城2005被评为“中国最具竞争力IT商城”；2006年被评为“中国电脑商500强之IT卖场十强”，并入围大联想“全国首批TOP电脑城名单”；2006-08年连续三年被评为“最具竞争力区域电子商城”。华海华海3C3C数码城数码城商业街名称商业街名称数码步
75、行街数码步行街位置位于长沙市芙蓉区朝阳二村，华海右侧商业类别IT专业市场规模共2栋，每栋2层，约30000m2出租率约80%业态电脑、手机、数码相机、电玩、网吧、其他各业态所占比例电玩10%：电脑配件45%：手机15%：数码相机10%：网吧10%：其他10%品牌档次中档商业代表品牌三星、苹果、OPPO、创维、爱普生、友联电玩、星际斗士动漫体验馆、高端网络会所租金100-200元/m2经营状况分析2010年5月开业，经营状况较好消费以年轻人为主的消费群体，批发、零售综述商场为室内商业街模式，目前开业的是1栋和2栋，每栋两层，各有2组扶梯。引入电玩、娱乐元素，使得数码街更具活力。数码步行街数码步行
76、街家具建材行业行业概况家具建材行业行业概况p长沙市现有万家丽家具广场、红星美凯龙国际家具广场、井湾子家具城、南湖家具广场、好百年家具市场、当代家居、广大环球家具广场等家具市场。其中红星、好百年、东方家园为实力强大、全国连锁经营的专业家具销售市场。p相比之下，本地家具市场多是租赁经营，众多的商家、厂家虽在同一市场内销售，但仍然各自为阵，尽管有规模，但零散，给人管理无序、信任度不高的感觉。不过本地企业井湾子家具城占有60%以上市场分额，实力不容小觑，万家丽建材市场二期的家具市场是目前长沙市最火暴的家具市场。p随着长沙消费能力的提高，大众对家具消费的档次也相应提高。许多知名品牌纷纷进驻长沙市场。如爱
77、得堡欧式家具、非迪亚斯皮沙发系列、康馨家园、克劳斯帝、雅之适、半日、光明等。长沙仁天世纪文化传播有限公司微信营销小区短信电话：15080706570家具建材行业行业概况家具建材行业行业概况卖场名称经营规模地址经营品类红星美凯龙100000m2，商户数约180家韶山南路红星国际会展中心南高档品牌家具、厨房用具、整体卧房、沙发、布艺、家居饰品等井湾子家居广场100000m2，商户数约300家天心区井湾子家居广场办公家具、精品家具、家用家具新芙蓉家居广场50000m2，商户数约80家天心区芙蓉南路1号软体家居、金属玻璃家居、新古典家居、藤艺家居、户外家居、办公家居大汉陶瓷建材300000m2人民路与
78、红旗路交汇处陶瓷、洁具、铝材、幕墙材料欧亚达家居广场40000m2，商户数约200家万家丽中路一段358号高档品牌家具为主，布艺窗帘、家居饰品为辅三湘南湖建材市场100000m2，商户数100多家芙蓉区三湘南湖建材家居广场精品陶瓷洁具、名品橱柜马王堆家居建材市场1000000 m2，商户数2000多家远大一路马王堆陶瓷建材新城陶瓷、卫浴、厨柜、地板、涂料、门窗、板材、五金、照明安居乐园家居建材广场35000m2，商户数约210家市北大桥西银杉路新一佳广场木业板材、油漆涂料、五金、管材、墙纸、厨卫、墙地砖郁金香家居建材广场50000m2，商户数约200家岳麓区望城坡路郁金香园陶瓷、卫浴、厨柜、地
79、板、涂料、门窗、板材、布艺广大环球家居超市30000m2河西汽车西站广大环球广场办公家具、精品家具、家用家具商业市场分析总结商业市场分析总结业态特征业态特征各大商圈的发展均以大中型百货或专业市场为核心，餐饮、娱乐型业态主要以底商形式为主，购物中心业态尚未得到发展。品牌资源特征品牌资源特征长沙百货业发展良好，品牌资源丰富，众多国际连锁品牌、国际一线品牌、奢侈品牌均在长沙出现，但整体品牌重复度较高，竞争激烈。另外，国际知名的快速时尚消费服饰品牌仍未进入长沙市场。商圈发展趋势商圈发展趋势商业发展极不平衡，五一商圈与其他商圈相比竞争优势明显，从本质意义分析五一商圈等同于长沙的大型购物中心，其他商圈均为
80、区域配套商业或者倾向于发展为专业市场，其他商圈的发展无法动摇五一商圈的主导地位，同时现有商业模式已进入瓶径阶段。存在缺陷存在缺陷交通混乱拥挤，不够便利；停车位不足；百货业态以零售为核心，餐饮、娱乐及体验性消费结合度不够，消费者公共空间与休憩场所不足。第三部分：第三部分： 消费者市场分析消费者市场分析 消费力分析消费力分析2010年长沙城市居民可支配收入12238元，同比增长13.10%。2003年以来，长沙城市居民可支配收入保持两位数的年增长率。与其他城市相比，长沙居民收入水平比沿海一线城市略低，在内陆省会城市中处于较与其他城市相比，长沙居民收入水平比沿海一线城市略低，在内陆省会城市中处于较高
81、水平。高水平。消费力分析消费力分析从长沙历年城市居民可支配收入与消费性支出增长速度来看，收入的增长远高于支出的增长，说明消费潜力较大。近年城市居民消费性支出有大幅度的增长，消费市场活跃。20102010年，长沙城市居民消费性支出占收入比例为年，长沙城市居民消费性支出占收入比例为74.22%74.22%，与深圳相当，与深圳相当，高于武汉、成都，表示消费者消费欲望较高。高于武汉、成都，表示消费者消费欲望较高。社会消费品零售总额构成社会消费品零售总额构成全年限额以上批发零售企业零售额比上年增长25.9%，分类别看，粮油类增长33.3%；服装、鞋帽、针纺织品类增长26.2%；化妆品类增长35.5%；金
82、银珠宝类增长29.6%；日用品类增长36.3%；体育、娱乐类增长16.4%；石油及制品类增长6.5%；通讯器材类增长16.7%；家用电器和音像器材类增长18.6%；汽车类增长44.5%，汽车类零售额拉动全市社会消费品零售总额增长4.9个百分点。汽车、食品、化妆品、日用品、珠宝饰品、服装鞋帽类增长较快，消费结构以食汽车、食品、化妆品、日用品、珠宝饰品、服装鞋帽类增长较快，消费结构以食品、日用品、服装零售等传统零售为主，餐饮、娱乐等服务业发展较慢。品、日用品、服装零售等传统零售为主，餐饮、娱乐等服务业发展较慢。居民消费分类构成居民消费分类构成在城镇居民消费分类中，2010年同比增长趋势为：食品消费
83、增长4.9%；衣着消费增长15.6%；设备用品及服务消费增长45.9%；医疗保健消费减少3.4%；交通和通讯消费增长56.7%；居住消费增长19.4%；文化教育娱乐服务消费增长26.8%；杂项商品和服务消费增长3.1%。居民消费中，设备用品、交通及通迅、文化教育娱乐服务增长快速，居民消费中，设备用品、交通及通迅、文化教育娱乐服务增长快速，衣着与居住保持稳定的增长，体现了居民消费向多样性发展。衣着与居住保持稳定的增长，体现了居民消费向多样性发展。消费观念消费观念2010年,长沙城镇居民恩格尔系数为32.4% ，外出就餐、服装服饰、文化娱乐等消费占消费支出较大比例，由满足日常生活需求过渡到享受型需
84、求；有自身固定的消费习惯及理念，注重生活放松但对生活品质缺乏追求；受现有商业模式及消费环境制约，消费观念仍停留在消费产品层面，生活及消费层次有待提高；对外来的消费文化接受度较高、接受速度较快，普遍品牌意识较强。消费模式消费模式现阶段消费模式比较单一；消费模式较集中一些类别，如食品、日常用品等消费占据较大市场；消费层次较弱，即细分市场不足，集中于高端、中低端及低端消费；消费主体较单一，以本地居民为主，集中于家庭消费为主。结合长沙商业现状，现有商业模式已限制消费者消费意愿，商业模式已滞后，随着消结合长沙商业现状，现有商业模式已限制消费者消费意愿，商业模式已滞后，随着消费力增加带来消费观念转变，推动
85、消费结构向多元化消费发展、消费市场层次更加清费力增加带来消费观念转变，推动消费结构向多元化消费发展、消费市场层次更加清晰，消费主体开始分解并丰富。消费模式的进化发展向国内一线城市靠近。晰，消费主体开始分解并丰富。消费模式的进化发展向国内一线城市靠近。消费模式构成消费模式构成长沙长沙上海、深圳等一线城市上海、深圳等一线城市消费力消费力较强，消费释放度不足，消费潜力大消费力强消费观念理性消费，消费习惯传统，但易接受新事物感性消费，时尚潮流传导快速消费结构日常、食品消费、服装零售多元化消费消费层次层次较弱，集中在高端与中低端消费细分市场、多层次发展消费主体年轻人消费、家庭消费为主，消费主体相对单调向
86、多消费群体发展，消费主体丰富消费模式比较分析消费模式比较分析第四部分：第四部分： 去化型商铺市场分析去化型商铺市场分析 住宅市场的调控使得资金不断被分流，商业地产由于不限购吸引了众多资金进行投资。商业地产投资的火热使得银行已经慢慢开始对商业地产贷款进行一些控制。目前长沙商铺购买进行贷款难度可能甚于住宅。在重重限购的打压下，曾经红火的商品住宅市场眼下正经历“寒冬”，一些投资者开始将眼光转向不限购的长沙商铺。不过记者近日走访得知，由于多家银行抬高了商铺贷款的门槛，眼下买商铺想要申请贷款，可能比住宅还难！楼盘名称楼盘名称开盘开盘地址地址售价（元售价（元/）/面积区间面积区间社区型商铺（含住宅底商）西
87、子一间11.10.15雨花区万家丽路与人民路交汇处西南角3.5万元，全部底商，45-145中信新城11.3芙蓉南路与韶山南路交汇处1F：90平米2.3万元；2F：200-450平米8800元双湾国际09.9捞刀河与湘江交汇处售完锦绣世纪10.4长沙劳动中路265号售完湘江世纪城09.12开福区政府西侧售完辉煌国际城预计10月底芙蓉区远大路与浏阳河交汇处东北角1F：30-50平米3.5万元；1拖2:100-160平米2.5万元预推30-50个，售卡中5万抵10万筑梦佳园预计10月底星沙主干道开元东路与次干道金华路交汇处东北角，1.3-1.4万元，全部底商，62-139公园九号预计10月底开福区东
88、风路57号面积调整待定中凯通国际城10.6芙蓉人民中路669号1F：60-70平米6.5万元；2F：整层2000平米3万元地铁商铺水岸世景11.4曾开盘长沙经济开发区特立路和东二路交汇处面积调整中望兴嘉年华-岳麓区咸嘉湖路与雷锋西大道东北角持有型，不售长房东方人家10.6芙蓉远大路与长星路交汇处（汽车东站前500米）1F：70平米16700元20112011年年在售在售商用物业商用物业楼盘名称楼盘名称状态状态售价（元售价（元/）地址地址长沙开福万达广场住宅销售中1.6万元五一路与湘江中路交汇处恒生碧水龙庭2011年底开盘洞井镇桃阳村/桃花村凯姆国际2011年底开盘天心区友谊路35号运达国际商城
89、2011年底开盘雨花区长沙大道与白沙湾路相交的西北角壹号公馆2011年底开盘芙蓉区南阳街（口腔医院后）嘉斯茂购物广场财富假日(国中星城)2011年底开盘长沙市劳动东路与白沙湾路交汇处西南角御邦国际广场预计2011年7月交房天心新姚南路222号（省政府南面500米左右）20112011年年预售预售商用物业商用物业附：凯乐国际城促销手法附：凯乐国际城促销手法噱头：号称比同地段、同品质、同类型商铺，便宜50%性质：变相集资效果：武汉和长沙两地同时操作，预计筹款1.7亿，现得款约5000万，约今年6月至今目的：一箭三雕，一方面弥补旗下房地产公司资金不足，另一方面为旗下湖北黄山头酒业公司赴香港IPO做准备，最终也为楼盘做售卡铺垫手法：商铺类-10万元购黄山头周恒刚1988纪念酒赠上市纪念卡抵房款（买酒不开票）住宅类-5.1万元购黄山头周恒刚1988纪念酒赠上市纪念卡抵房款（买酒不开票）（买一房购酒5.1万享7.1万，买二房三房购酒5.1万享8.1万，买四房购酒5.1万享9.1万）享受优先选房和开盘折扣售价：住宅约6600元/，商铺3-5万元/，其中对外炒叫的10000元/为其中2栋5层商业体的5F价格！凯乐国际城二期位于长沙市湘江大道凯乐国际城二期位于长沙市湘江大道326号，西面紧依湘江号，西面紧依湘江THEEND
