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1、南山写字楼市场调研报告南山写字楼市场调研报告暨项目裙楼商业初步定位报告暨项目裙楼商业初步定位报告目目 录录第一部分、宏观分析第二部分、市场分析第三部分、项目周边调研第四部分、SWOT第五部分、开发建议第一部分、宏观分析第一部分、宏观分析（一）、南山概况（一）、南山概况w深圳市南山区于1990年1月经中华人民共和国国务院批准成立,是深圳市的六个市辖区之一。 辖南头、南山、沙河、西丽、蛇口 、招商、粤海、桃源共八个街道办事处。全区总人口为48万人。w南山土地资源丰富，有大片可供开发的土地，目前建成城区面积40平方公里，待开发面积（包括填海造地面积）近100平方公里。全区有长达42公里海岸线。（二）
2、、宏观经济现状及发展趋势分析（二）、宏观经济现状及发展趋势分析经济持续增长，2006年第一季度，除房地产开发外，其它所有经济指标均有显著增长，其中基础设施建设增长率在50%左右。工业仍然占主导地位，但增长已经开始放缓，在未来数年内工业仍然占主导地位，但增长已经开始放缓，在未来数年内将随着南山区经济的转型而减小份额。将随着南山区经济的转型而减小份额。进出口额持续增长，随着西部通道的开通，滨海大道，沿江高速，以及宝安大铲湾码头，地铁1、2号线等基础交通设施的逐步建设和投入使用，进出口空间巨大，将在数年内成为南山区的支柱性产业。（二）、宏观经济现状及发展趋势分析（二）、宏观经济现状及发展趋势分析南山
3、区固定资产投资仍然持续增长，由于房地产政策的改变，房地产开发，特别是住宅开发已经开始下滑，写字楼开发增长缓慢，基础设施建设成为主要增长点。（二）、宏观经济现状及发展趋势分析（二）、宏观经济现状及发展趋势分析近年来，南山区依靠科技、物流、旅游等支柱产业的持续高速增长，在深圳特区的经济发展中占有重要地位。南山区国民生产总值（GDP）全市的四分之一，在深圳市六个区中居于首位。未来的南山将建设成为深圳乃至未来的南山将建设成为深圳乃至珠三角地区的高新技术产业基地、旅游基地、高等教育珠三角地区的高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地、物流中心，片区的产业结构不断优化基地、物流中心，片区的产业结构不断优化
4、。南山已经由深圳昔日的边缘化地区成为深圳经济、社会、文化、科技、教育等诸多方面当仁不让的主角。（二）、宏观经济现状及发展趋势分析（二）、宏观经济现状及发展趋势分析全市商品房销售统计数据显示，1996年至2004年南山区商品房住宅销售呈现出逐年量价齐升的趋势，并且南山房地产开南山房地产开发量和销售量约占深圳整个房地产市场近发量和销售量约占深圳整个房地产市场近1 13 3的比重的比重。2003年及2004年南山更是以绝对优势蝉联深圳房地产销售面积及销售额冠军。大量高尚住宅如雨后春笋般涌现而出，大规模社区如蔚蓝海岸、招商海月、海印长城、滨海之窗、鼎太风华、振业城等。仅在南山商业文化中心区，近些年已入
5、伙的高尚住宅面积超过350万平方米，20052005年南山的新房成交均价已超过年南山的新房成交均价已超过80008000元元/ /平方米。居住人口的增多，消费需求的增长，为南山的商业平方米。居住人口的增多，消费需求的增长，为南山的商业发展和商服市场带来了更大的机遇发展和商服市场带来了更大的机遇。（二）、宏观经济现状及发展趋势分析（二）、宏观经济现状及发展趋势分析住宅带动效应住宅带动效应六月一日，新的房地产调控政策落实执行，我们暂且称为“新八条”。新八条的出台，极大的压制了房地产，特别是住宅房地产的开发和销售。日成交量也开始逐日下降，整个地产界一片风声鹤唳。然而，我们国家拥有庞大的民间闲散资金，
6、这些资金需要找到出口，但股票、期货、证券、外汇等一系列投资产品则需要有一定的专业知识，并且具有明显的不可预见性、风险性。在多方挤压的同时，投资者开始把目光投向房地产的其它形在多方挤压的同时，投资者开始把目光投向房地产的其它形态态商业和写字楼地产。商业和写字楼地产。（二）、宏观经济现状及发展趋势分析（二）、宏观经济现状及发展趋势分析新政策的影响新政策的影响（三）、未来规划（三）、未来规划南山商业文化中心南山商业文化中心（三）、未来规划（三）、未来规划南山商业文化中心南山商业文化中心南山商业文化中心西起南海大道，东望深圳湾，北临深圳大南山商业文化中心西起南海大道，东望深圳湾，北临深圳大学及高新技术
7、园区，南接南油开发区。南山商业文化中心区学及高新技术园区，南接南油开发区。南山商业文化中心区目标是建设成为具有国际一流水平的现代化海滨城区，它与目标是建设成为具有国际一流水平的现代化海滨城区，它与南山区丰富的人文旅游资源、众多高新技术产业区和大型通南山区丰富的人文旅游资源、众多高新技术产业区和大型通商海港群交相辉映，完善了南山区的城市功能。商海港群交相辉映，完善了南山区的城市功能。南山商业文南山商业文化中心区总建筑面积达化中心区总建筑面积达234234万平方米，其中办公建筑面积约万平方米，其中办公建筑面积约4444万平方米，商业建筑面积约万平方米，商业建筑面积约3535万平方米，规划居住人口万
8、平方米，规划居住人口4.14.1万万人，就业人口人，就业人口5.25.2万人，万人，规划建有星级酒店、金融大厦、文化规划建有星级酒店、金融大厦、文化娱乐中心、购物中心、休闲广场等设施，片区内还有学校、娱乐中心、购物中心、休闲广场等设施，片区内还有学校、医院、公交总站等，形成一个配套完善的大型商业文化居住医院、公交总站等，形成一个配套完善的大型商业文化居住区。综合优势带动了整个南山中心区商业、金融、旅游、商区。综合优势带动了整个南山中心区商业、金融、旅游、商务办公的升级和发展，吸引著名海内外发展商前来踊跃投资，务办公的升级和发展，吸引著名海内外发展商前来踊跃投资，至今中心区内可转让土地已转让至今
9、中心区内可转让土地已转让9595。（三）、未来规划（三）、未来规划南山商业文化中心南山商业文化中心第二部分、市场分析第二部分、市场分析1996年至2004年南山区商品房住宅销售呈现出逐年量价齐升的趋势，并且南山房地产开发量和销售量约占深圳整个房地产市场近13的比重（主要集中在科技园区域）。据有关部门统计，南山区现有居住人口100万余人，今后3至5年将会有超过50万人陆续入住该片区。另外，该区域的居住人口主要由该文化水平较高、收入较高的白领、金领构成，他们有强大的消费力，为南山商圈的崛起带来强大的原动力。如此庞大的群体，却缺少与之相对应的写字楼配套，在未来几年中，对写字楼的需求将进一步加大。1.
10、1.1.1.供应失衡造成写字楼稀缺供应失衡造成写字楼稀缺供应失衡造成写字楼稀缺供应失衡造成写字楼稀缺（一）、南山写字楼市场发展现状及趋势（一）、南山写字楼市场发展现状及趋势（一）、南山写字楼市场发展现状及趋势（一）、南山写字楼市场发展现状及趋势04年，南山区已在全市各区率先推出经济社会及城市发展战略研究报告。未来五年，南山区将以建设“三个基地、一个中心”为战略重点，优化自然、法治、治安、人才和文化“五大环境”，把南山建设成为具有国际水准的现代化城区。“十一.五”期间，南山区将以建设高新技术产业基地、高新技术产业基地、高新技术产业基地、高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地旅游基地、高等教育基
11、地旅游基地、高等教育基地旅游基地、高等教育基地和深圳西部的物流中心物流中心物流中心物流中心为目标，推动产业结构调整和升级，使南山成为深圳未来最重要的高科技城区。2.2.2.2.政策开始向南山倾斜政策开始向南山倾斜政策开始向南山倾斜政策开始向南山倾斜随着随着西部通道工程的启动、西部通道工程的启动、西部通道工程的启动、西部通道工程的启动、“ “CEPA”CEPA”的实施、地铁时代的实施、地铁时代的实施、地铁时代的实施、地铁时代的到的到来，以及周边环境、配套的进一步完善，南山迎来了良好的来，以及周边环境、配套的进一步完善，南山迎来了良好的开发机遇。规划中的南山商业文化中心是南山区的核心，深开发机遇。
12、规划中的南山商业文化中心是南山区的核心，深圳的次中心，加上西部通道的建设，此区发展前景良好的核圳的次中心，加上西部通道的建设，此区发展前景良好的核心区是后海路以东的片区，心区是后海路以东的片区，规划有近三十六万平方米的办公规划有近三十六万平方米的办公面积。面积。随着现代物流业的强势发展，也使南山的港口区位凸现出来，随着现代物流业的强势发展，也使南山的港口区位凸现出来，成为重要的区域。成为重要的区域。3.3.3.3.区位优势凸显区位优势凸显区位优势凸显区位优势凸显（一）、南山写字楼市场发展现状及趋势（一）、南山写字楼市场发展现状及趋势近年来，深圳商业市场格局发生重大变化，罗湖东门独占鳌近年来，深
13、圳商业市场格局发生重大变化，罗湖东门独占鳌头的局面已经逐步演变为众商圈分庭抗礼之势。日益成熟的头的局面已经逐步演变为众商圈分庭抗礼之势。日益成熟的南山将带动南山的商务气氛，特别是南山商业文化中心区作南山将带动南山的商务气氛，特别是南山商业文化中心区作为深圳西部的中心，将带动南山商业向更高层次发展，从而为深圳西部的中心，将带动南山商业向更高层次发展，从而带动商务环境。带动商务环境。南山商圈的硬件条件还相当落后，目前中高档写字楼、高级南山商圈的硬件条件还相当落后，目前中高档写字楼、高级酒店相对较少，但在建和在规划的项目正逐渐兴起，南山商酒店相对较少，但在建和在规划的项目正逐渐兴起，南山商业文化中心
14、区等地方也在筹建高档写字楼，努力提升南山的业文化中心区等地方也在筹建高档写字楼，努力提升南山的商务气氛。商务气氛。4.4.4.4.商务环境逐渐形成商务环境逐渐形成商务环境逐渐形成商务环境逐渐形成（一）、南山写字楼市场发展现状及趋势（一）、南山写字楼市场发展现状及趋势（二）、板块分析（二）、板块分析在普通情况下，我们可以按照商业以及居住的密集度把南山在普通情况下，我们可以按照商业以及居住的密集度把南山分为分为5 5个区域，它们分别是：南头片区、科技园片区、创业路个区域，它们分别是：南头片区、科技园片区、创业路商圈、南油片区和蛇口片区。商圈、南油片区和蛇口片区。南头片区南头片区科技园区科技园区创业
15、商圈创业商圈南油南油蛇口片区蛇口片区（二）、板块分析（二）、板块分析片区区位交通条件城市规划商务氛围商业配套写字楼综合素质名气供应南头较好，南山区与宝安区的接合带较方便，临深南大道贯穿片区，北环大道经过片区北侧，多路公交车经过较差，随旧城改造实施，已有明显改观较差，没有形成有集聚力的商务中心缺乏较低，以乙级写字楼为主较低小，以住宅和商业为主科技园好深圳大道，但内部较差，地铁工程有助交通条件改善好，整体规划，规划超前较好，在高技术产业写字楼方面有非常强的集聚作用缺乏，规划中欠考虑，难以改善高，均按甲级写字楼标准配置高大，深圳第三大写字楼供应地创业商圈好，未来新门户，滨海大道出入口方便，多路公交车
16、经过地铁和西部通道建成，未来交通将极为便利好，整体规划，规划超前。南山未来的商业文化中心较好，多个写字楼共同构成南山区的商务中心齐全，商业配套档次中等较高，规划中的写字楼集中区域，开始建设较高总规划有36万平方米的写字楼供应南油一般，地处半岛内腹较方便车辆能方便地驶入滨海大道，多路公交车经过差，缺乏整体规划差，传统工业区较全但商业配套档次较低较低，以乙级写字楼为主较低小蛇口较好，深圳的窗口好，水陆交通较为发达较好，更注重住宅规划较好，物流业聚集区域生活配套较全较差，以商住楼办公为主高一般（三）、区域竞争力分析（三）、区域竞争力分析1. 1.分布分散，缺乏联动效应；分布分散，缺乏联动效应；分布分
17、散，缺乏联动效应；分布分散，缺乏联动效应；南山各片区的写字楼水平处于参差不齐的状况，缺乏联动效应。南山写字楼主要分割在科技园、蛇口、南头，以及南油几个片区，几乎都是各自为战，辐射能力较低。科技园完全属于高科技的产、学、研基地，发展迅速，但不能带动其它产业，也形成不了良好的商务气氛；蛇口有大量的物流业企业，但他们大都委身于档次低的写字楼，甚至在商住楼内办公，使得蛇口的写字楼得不到大的发展，孤立而无奈地存在；而其它片区的情况更是不容乐观。这种局面在不利于南山写字楼发展的同时，也不利于南山企业的发展壮大。（三）、区域竞争力分析（三）、区域竞争力分析2.2.无法抗衡罗湖、福田地位；无法抗衡罗湖、福田地
18、位；无法抗衡罗湖、福田地位；无法抗衡罗湖、福田地位；在2004年，南山住宅市场已经开始领先深圳各区，形成百舸争流的局面，但在写字楼市场的竞争上，它跟福田、罗湖却是相差甚远，2004年一至三季度都没有新的专业写字楼供应，情况直到2005年第四季度才有所改观。虽然南山商业文化中心规划有36万写字楼的供应量，是南山未来几年写字楼主要的供应量，但福田仅中心区未来三年内就有约75万平方米的高档写字楼供应量，以及约100万平方米的待开发量，而车公庙片区也将有约40万平方米的写字楼供应量投入市场。南山写字楼无论是数量，还是质量，在短期内都还没能力与南山写字楼无论是数量，还是质量，在短期内都还没能力与罗湖、福
19、田形成强有力的竞争。罗湖、福田形成强有力的竞争。（三）、区域竞争力分析（三）、区域竞争力分析3.3.南山写字楼仍然比关外各区更具有竞争力；南山写字楼仍然比关外各区更具有竞争力；南山写字楼仍然比关外各区更具有竞争力；南山写字楼仍然比关外各区更具有竞争力；南山写字楼水平落后于关内的福田、罗湖两区，但与关外各区相比，也有一定的优势。南山写字楼与关外写字楼的竞争，南山写字楼与关外写字楼的竞争，主要是与宝安的竞争，主要是与宝安的竞争，特别是其中的宝安中心区和新安镇，它们是宝安写字楼主要的片区。南山与关外相比，具有基础、政策等优势。虽然疆土接壤，但关卡作用不可忽视，南山的企业发展、写字楼发展在基础方面都大
20、大超过宝安。而虽然市场上的有利因素大都是大家虽然市场上的有利因素大都是大家共同拥有的，但绝大部分企业买卖、租赁写字楼还是选择关共同拥有的，但绝大部分企业买卖、租赁写字楼还是选择关内物业，内物业，也是南山写字楼得以领先的一大因素。（四）、供求状况（四）、供求状况南山写字楼多年来以较平稳的速度发展，开发规模不大。19962001年，南山区写字楼1997年市场供应量最大，该年批准预售的写字楼面积为4.86万平方米；经过1998、1999年的短暂回落，2000年南山区写字楼的市场供应再度放量，该年南山区批准预售的写字楼面积为2.85万平方米，但2001年预售面积又降到0.3万平方米；而到2003年，上
21、半年写字楼用地出让面积更是为0，2004年前三个季度，南山也没有写字楼项目投放市场。特别是2003年6月，深圳发展计划局于发布的深圳市产业导向目录（20032004年）中，新建高档写字楼被列入限制发展类。（1 1） 销售供应量少，价格波动大销售供应量少，价格波动大销售供应量少，价格波动大销售供应量少，价格波动大近年南山写字楼价格除了在02、03年相对平稳之外，其他时段波动较大。在写字楼市场一片大好的形势下，销售价格不升反降。南山写字楼开始与其他区域联动，受到福田、特别是中心区写字楼建设的影响，在市场存量、目前供应量和未来供应量巨大的影响下，南山写字楼价格自然走低。（四）、供求状况（四）、供求状
22、况南山区办公用房房价指数（2 2） 租赁需求大，租金上扬。租赁需求大，租金上扬。租赁需求大，租金上扬。租赁需求大，租金上扬。南山02年办公楼租赁面积为89.59万平方米，03年上半年为64.45万平方米，而04年仅第一季度就达81.77万平方米，增长速度相当迅猛。一方面，南山写字楼近年供应量少，企业只能把目光投向租赁市场；另一方面，随着深圳发展西移步伐加快、地铁、西部通道等政策的确立，使南山市场逐渐升温，特别是科技园和南山商业文化中心区等的建设，吸引了大量企业进驻南山，带旺南山写字楼租赁市场。（四）、供求状况（四）、供求状况（四）、供求状况（四）、供求状况项目名称地理位置价格（元/m2）租金（
23、元/m2.月）新豪方大厦南山深南大道,荔香公园斜对面78005560海王大厦南山区创业路与南山大道交汇处65003550西海明珠大厦南山桃园路与南油大道交界处暂未销售45飞亚达科技大厦南山高新区南一道只租不售3848光彩新天地滨海大道与南山大道交界处,南航公司旁现二手价85003850新保辉大厦南山区南海大道，南油集团对面72004560南新大厦南新路只租不售45西海岸大厦南海大道与创业路交接处550045保利城大厦海王大厦旁1100060100联想大厦科技园深南大道南侧只租不售60创维大厦科技园深南大道南侧只租不售60（四）、供求状况（四）、供求状况项目名称地理位置价格（元/m2）租金（元/
24、m2.月）国际市长交流中心深南大道与沙河东路交汇处80006570汉唐大厦华侨城锦绣中华对面只租不售7080粤海大厦南山区南海大道南油集团旁530032新绿岛大厦南山南山大道与桂庙路交汇处630038滨海之窗南山南山商业文化中心区，滨海大道旁720050科创商务中心南山坐落于华侨城与科技园之间不售38怡海广场创业路,海王大厦旁500030新时代广场蛇口太子路1号6090南山大厦南山区工业大道中只租不售35海景广场蛇口太子路18号800050钱柜商业大楼深南大道北中山园路西30000暂未出租（五）、主要客户群体分析（五）、主要客户群体分析据调查统计，进驻南山的企业以高科技企业、物流业企业为主，它
25、们是目前南山的企业支柱，也是未来南山发展的方向。科技产业一直是深圳政府发展、护持的产业，而且在较长的一段时间内，此格局不会改变，而南山在高科技产业这方面发展得已经较为成熟。目前，科技园汇聚了大量的高科技企业，是国家重点支持的五大科技园区之一，园内企业总数达到1224家，IBM、朗讯、菲利浦、爱普生、康柏、哈里斯、三洋、奥林巴斯、北方电讯、阿尔卡特、三星等50多家世界500强中的企业，纷纷来这里抢占滩头阵地。单是深圳国家软件出口基地就已聚集了IBM、甲骨文、微软、惠普、华为、中兴、金蝶等400多家国内外软件企业，05年，其实现软件销售收入逾200亿元，软件出口5亿美元。除科技园外，南头的南山软件
26、园、东方科技园等地方都聚集了大量的高新科技企业。科技产业科技产业科技产业科技产业（五）、主要客户群体分析（五）、主要客户群体分析作为港口城市的深圳，现代物流业在深圳经济发展中起到越来越大的作用，到2005年底，全市物流业生产总值达到800亿元，占深圳GDP的20%。近年来南山在物流业方面也得到了大力的发展，相关企业成为南山写字楼的重要客户。南山具有物流业发展空间和良好的基础配套，已经吸引了佐川急便、商船三井等物流巨头到此落户。物流产业物流产业本项目本项目规划中规划中13.8平方公里平方公里的前海湾物流园区的前海湾物流园区1000万标箱吞吐量万标箱吞吐量的大铲湾综合港区的大铲湾综合港区第三部分、
27、项目周边调研第三部分、项目周边调研（一）、市场供应一）、市场供应1.周边写字楼数量少，市场存量和供应有限。2.周边大规模项目较少，主要都是商业和住宅项目。3.现有档次偏低。（一）、市场供应（一）、市场供应项目名称物业位置物业类型租售形式报价占地面积（m2）建筑面积（m2）管理费层数新豪方大厦南山深南大道,荔香公园斜对面写字楼+商业可租可售售：7800元/m2租：5565元/m2月4798.930371.426.80元/平方米月17西海明珠大厦南山桃园路与南油大道交界处写字楼可租可售租：50元/m2月24222.70176638.35天利中央商务广场南山南山环北路与后海路交汇处写字楼+商业可租可
28、售未定22550.3104673.233海岸大厦南山海德三道商住只售不租10000元/m216845.55920010元/平方米月保利城大厦海王大厦旁写字楼可租可售售11000元/m2租60100元/m2月19039.3119962.520元/平方米月28（二）、市场需求（二）、市场需求1. 1.客户构成客户构成客户构成客户构成本区域属于南头片区，从市场调查结果中，我司分析认为，本区域目标客户群主要有以下几种类型：科技公司；物流公司；有政府背景的公司；各类中资中小型企业。（二）、市场需求（二）、市场需求2. 2.需求特点需求特点需求特点需求特点中资中小型公司构成需求主体，其中科技、物流、智力型
29、、中资中小型公司构成需求主体，其中科技、物流、智力型、服务型公司占较大成分。服务型公司占较大成分。这类客户大多讲究经济实用，购买力有限，但大多处于上升阶段，需要进驻中档偏上的写字楼来提升公司形象。由于南头片区集中了南山国土局、规划局、国税局、地税居、公安局、交警大队、检察院、法院、区政府等政府机构，属于行政中心区，必然有一部分有政府背景或者长期必然有一部分有政府背景或者长期与政府有合作的公司成为本片区写字楼的客户。与政府有合作的公司成为本片区写字楼的客户。长期的住宅旺销，带来了大量的居住人群，办公配套已经滞后，需要有写字楼来填补。（三）、交通配套（三）、交通配套本项目地处深南大道北侧，地理位置
30、优越周边环境良好，南来北往俱是主要干道，交通发达，公共交通方便。车次车次路线路线车次车次路线路线22中山园路-海上世界226赤湾-西丽湖37环线：南头总站-南头总站233松湖-福田南42世界之窗月亮湾花园301A银湖汽车站-福永凤凰村105海上世界-德兴花园310沙井大王山-沙井大王山201布吉联检-南头公交总站311西乡-莲塘204慢线：建设路-蛇口码头319环线：银湖客运站-西乡码头204快线：建设路-蛇口码头320东湖客运站-西乡碧海湾210月亮湾-福田汽车站323环线：布吉海关-西乡客运站223南头汽车站-宁水花园327福田客运站-机场大巴332蛇口巷-观澜客运站355蛇口港-深圳机场
31、（四）、周边环境（四）、周边环境地处行政中心，层次高人一等；南望荔香公园，生机盎然；深南命脉门前流淌；高等学府近在咫尺；与繁华只有一步之遥。第四部分、第四部分、SWOT（一）、优势一）、优势本项目交通好；地处深南大道旁，位置得天独厚；具有一定景观优势；与将来的创业中心商圈距离较近；本项目处于科技园和南山繁华区域的交接地带，利于树立形象，未来升值潜力大。（二）、劣势二）、劣势周边还缺乏足够的商业氛围；受本地区区域的影响，本写字楼难以开发极其高档和先进的项目；周边居住区域基本成型，而银行、酒店、旅馆等商务配套略显不足；写字楼数量少规模小，总体档次不高；未来将受到中心商圈写字楼开发的影响；（三）、机
32、会三）、机会南山写字楼市场需求旺盛；政策开始向南山倾斜；规划中的码头以及西部通道开通之后，会给南山带来新的机会；创业中心商圈的规划和投入使用，将扭转现阶段南山写字楼市场的现状；（四）、威胁四）、威胁南山写字楼市场整体水平比较滞后；新的码头以及西部通道的第一受益区域是创业商圈和前海片区；未来几年内，南山的写字楼开发将超过40万平米，竞争将越来越激烈；本项目所在区域没有形成良好的商务氛围；项目所在区域写字楼档次低，多为乙级写字楼。第五部分、开发建议第五部分、开发建议本项目南面荔香公园和深圳大学，命名方面可以由此入手。如：荔景大厦；也可以从定位性质方面考虑，如：创业大厦、起点大厦；从地理位置方面来看
33、，本项目处于科技园和南头之间，从工业区到南山商业区所能见的第一座写字楼，项目可以命名为：南城壹号商务大厦。（一）、项目命名建议（一）、项目命名建议（二）、项目开发档次建议（二）、项目开发档次建议写字楼市场竞争日趋激烈，福田区高档写字楼林立，在未来写字楼市场竞争日趋激烈，福田区高档写字楼林立，在未来写字楼市场竞争日趋激烈，福田区高档写字楼林立，在未来写字楼市场竞争日趋激烈，福田区高档写字楼林立，在未来三年内将有三年内将有三年内将有三年内将有8080万平米的投放量和万平米的投放量和万平米的投放量和万平米的投放量和100100万平米的待开发量，就高万平米的待开发量，就高万平米的待开发量，就高万平米的
34、待开发量，就高档写字楼市场发展空间已经不大。档写字楼市场发展空间已经不大。档写字楼市场发展空间已经不大。档写字楼市场发展空间已经不大。中档写字楼开始逐渐受到青睐，目前中档写字楼供应量和高档写字楼供应仍然不成合理比例，许多客户仍然选择商住公寓作为办公场所，随着中档写字楼供应的增加，商住公寓将会因为在消防和物业管理方面存在的隐患而逐步走向衰落，中档写字楼将会取而代之成为新的开发热点。所以，我司认为，本项目应当开发为中高档写字楼，将所以，我司认为，本项目应当开发为中高档写字楼，将所以，我司认为，本项目应当开发为中高档写字楼，将所以，我司认为，本项目应当开发为中高档写字楼，将“ “生态写字楼，高档管理
35、，智能化生态写字楼，高档管理，智能化生态写字楼，高档管理，智能化生态写字楼，高档管理，智能化” ”作为项目的发展思作为项目的发展思作为项目的发展思作为项目的发展思路贯穿始终。路贯穿始终。路贯穿始终。路贯穿始终。（三）、项目功能建议（三）、项目功能建议建议本项目主力产品定位为：中高档智能化生态写字楼中高档智能化生态写字楼中高档智能化生态写字楼中高档智能化生态写字楼+ +配套商业、服务业配套商业、服务业配套商业、服务业配套商业、服务业（四）、建筑设计建议（四）、建筑设计建议我司认为本项目应当以经济本项目应当以经济本项目应当以经济本项目应当以经济实用为设计的核心思路，采实用为设计的核心思路，采实用为
36、设计的核心思路，采实用为设计的核心思路，采用质量优良而非奢华的建筑用质量优良而非奢华的建筑用质量优良而非奢华的建筑用质量优良而非奢华的建筑材料及装修标准，达到简练、材料及装修标准，达到简练、材料及装修标准，达到简练、材料及装修标准，达到简练、现代的建筑效果，现代的建筑效果，现代的建筑效果，现代的建筑效果，在外观设在外观设在外观设在外观设计上应当采取一些张扬个性计上应当采取一些张扬个性计上应当采取一些张扬个性计上应当采取一些张扬个性的元素，吸引客户目光。的元素，吸引客户目光。的元素，吸引客户目光。的元素，吸引客户目光。在规划设计中突出智能化以及配套商业、服务业的便捷、时尚化，创造整洁、实用、现代
37、、舒适的办公居所。（五）、内部设施建议（五）、内部设施建议建议对本项目30%单位提供初装，这对中小企业的吸引力将会更大。单位面积在30300平方米之间，小单面积单位可自由分割。建议本项目在智能化方面做好充足的准备，符合现代办公的需求。以此来加强竞争力，在市场上立于不败之地，尤其在通讯、网络等方面要体现较高水准，拉开与周边物业的差距。（五）、内部设施建议（五）、内部设施建议商务设施：银行、快递、商务中心、接待大厅、商务会所、餐饮中心等。（考虑到周边配套缺乏，本物业要想提升竞争力，必须在自配套上满足商务需求，才能吸引公司入驻，特别是贸易和物流公司，对银行、接待等要求较高）通讯以及综合布线系统：光缆
38、系统通过弱电竖井进入每层。安防系统：设置停车、广播、火灾报警、消防联动、防盗、门禁、门磁、红外系统。停车位：停车位是否充足将是企业选择写字楼物业的基本条件之一，本项目车位至少满足12车位/千平方米。电梯大堂：至少需要4个商务电梯以上，并提供天气预报等服务，大堂装修需简练、明快。（五）、内部设施建议（五）、内部设施建议大堂大堂写字楼的大堂是一个写字楼档次的直接体现，能让客户感受写字楼的大堂是一个写字楼档次的直接体现，能让客户感受到写字楼的服务以及许多细节。到写字楼的服务以及许多细节。大堂需要考虑到足够的采光以及通风，适当的加入一部分绿大堂需要考虑到足够的采光以及通风，适当的加入一部分绿化，并注重
39、功能。化，并注重功能。（五）、内部设施建议（五）、内部设施建议节能系统推荐：节能系统推荐：1. 1.外遮阳系统外遮阳系统摒弃传统的内挂式遮阳，摒弃传统的内挂式遮阳，通过铝合金卷窗或者其它形式进行遮阳通过铝合金卷窗或者其它形式进行遮阳和保暖，根据论证，此种方式可节约能和保暖，根据论证，此种方式可节约能耗耗30%40%30%40%。2. 2.分散式新风系统分散式新风系统改变传统的窗户设改变传统的窗户设计模式，置通风窗于墙体下方，合理利计模式，置通风窗于墙体下方，合理利用能源，如条件和资金允许，可延伸设用能源，如条件和资金允许，可延伸设计集中置换或能量回收设计，此种方式计集中置换或能量回收设计，此种
40、方式可节能约可节能约10%20%10%20%。（六）、目标客户初步定位（六）、目标客户初步定位我们的租赁客户我们的租赁客户我们的租赁客户我们的租赁客户中小型科贸公司、软件开发公司、网络技术公司、数码娱乐中小型科贸公司、软件开发公司、网络技术公司、数码娱乐中小型科贸公司、软件开发公司、网络技术公司、数码娱乐中小型科贸公司、软件开发公司、网络技术公司、数码娱乐产业公司、企业工作室等产业公司、企业工作室等产业公司、企业工作室等产业公司、企业工作室等。各类物流以及贸易公司各类物流以及贸易公司各类物流以及贸易公司各类物流以及贸易公司、快递公司等。专业技术公司以及专业研究机构、设计工作室、律师事物所、会计
41、师事物所等。各类中介公司、咨询公司、旅游公司、广告公司以及影视工作室、文化传播公司、房地产开发以及代理、评估公司等。外商代表处、海归派创业公司、各企业分支机构等。从各部门转制、脱钩或有政府背景的公司从各部门转制、脱钩或有政府背景的公司从各部门转制、脱钩或有政府背景的公司从各部门转制、脱钩或有政府背景的公司。（六）、目标客户初步定位（六）、目标客户初步定位我们的购买客户我们的购买客户我们的购买客户我们的购买客户（七）、价格策略建议（七）、价格策略建议按照市场比照法，我司建议本项目均价为85009000元/平米比较合适，具体定价将按市场发展和政策改变而改变。本项目租金按市场类比应在5075元/m2
42、月。具体价格将在租售过程中逐步调整。1.销售方面可以在前期对知名公司报以折扣或者其它优惠条件，依靠其知名度来提升本项目的心理价值。本项目依然采取租售同步的基本策略。在售楼处进行租售。通过我司60余家三级市场地铺门进行出租。2.推广方面报纸媒体；写字楼电梯间液晶电视广告；楼体广告；是本项目的主要推广方式。再配合三级市场地铺进行推广。（八）、推售策略建议（八）、推售策略建议商业部分定位报告商业部分定位报告第一部分、商业分析第一部分、商业分析一、周边商业分布一、周边商业分布一、周边商业分布一、周边商业分布新豪方大厦新豪方大厦新豪方大厦对本项目具有不同方向的威胁性，不管是其写字楼档次还是位置，与本项目
43、均不相上下。根据我司从其它渠道所得到的消息，新豪方大厦的商业面积为7800平方米，将定位为“美食娱乐城”主要经营大型酒楼、中西快餐、西餐、咖啡、桑拿、KTV等项目。一、周边商业分布一、周边商业分布名家富居商业名家富居商业与本项目紧靠的住宅项目名家富居也将有一定数量的商业发售。此项目商业面积约为3000平方米，属于小型集中式商业，估计此商业将会以满足小区自配套为主。一、周边商业分布一、周边商业分布缤纷年华商业缤纷年华商业此项目商业面积约为20000平方米，由街铺和集中式商业构成，其中集中式商业极有可能会作为大型百货超市，以满足整个区域居住人群的购物需求。一、周边商业分布一、周边商业分布绿茵丰和家
44、园商业绿茵丰和家园商业此为我司代理的项目之一，商业面积约为5000平方米，主要以集中商业为主，如果缤纷年华商业将作为百货超市经营，则绿茵丰和家园商业将会往休闲娱乐方向发展。二、人流量以及消费者流向分析二、人流量以及消费者流向分析人流量人流量人流量人流量本项目周边的人流量的现状是，人流车流。在此条件下，许多需要依靠人流量的商业将很难持续经营。二、人流量以及消费者流向分析二、人流量以及消费者流向分析消费流向消费流向消费流向消费流向如右图所示，消费者更喜欢到商业繁华的南山中心区或是南头方向去消费，而本项目所在位置由于历史商业氛围不足而失去区域吸引力。三、消费者构成三、消费者构成公务员：公务员：公务员
45、：公务员：本项目属于南山行政中心区，政府机构林立，公务员众多，这是一个不可忽视的消费群体。三、消费者构成三、消费者构成周边居民：周边居民：周边居民：周边居民：本项目周边有绿茵丰和、缤纷年华、麒麟花园、名家富居、天骄华庭等高档住宅小区以及其他住宅项目若干，居民素质高，消费能力强。三、消费者构成三、消费者构成周边写字楼工作者：周边写字楼工作者：周边写字楼工作者：周边写字楼工作者：项目周边将有数个写字楼，如南山软件园、新豪方大厦等物业，但不会成为本项目的主要消费者。四、消费者区域划分四、消费者区域划分由于区域商业氛围以及商业吸引力的缺乏，本项目的消费者主要来自项目周边区域。第二部分、关于商业的思考第
46、二部分、关于商业的思考一、项目能做什么一、项目能做什么百货、超市？百货、超市？很显然，人流量、区域商业氛围、区域商业吸引力已经制约了我们往这方面发展，而本项目周边区域居住人口约3万余，却已经拥有2家百货超市（其中一家为缤纷年华商业）。所以，我们认为，本项目不能做百货、超市，没有支撑点，没有向上挖掘的空间。一、项目能做什么一、项目能做什么休闲、娱乐？休闲、娱乐？如果本项目位置更靠后，那么经营休闲、娱乐将是一个不错的选择，周边庞大的官僚机构将会为我们提供大量的消费者，但是经营休闲娱乐本身存在着一定风险，而且租金较低。一、项目能做什么一、项目能做什么专业市场？专业市场？本项目面积小，在规模上只能满足
47、一小部分专业市场的要求，而本项目周边商业氛围一般，主要是以居住为主，所以不考虑经营专业市场。一、项目能做什么一、项目能做什么餐饮？餐饮？经过我司调研，项目周边仍然缺乏一个大型、高档的餐饮场所，在一个拥有大量高收入人群以及大量政府机构的地段，餐饮将会有强大的生存能力。但是新豪方大厦也准备引进餐饮，如果我们经营餐饮，将面临直接的竞争。二、项目应该做什么二、项目应该做什么主要思路主要思路本项目商业面积不大，将作为本项目写字楼的有效补充，本项目商业面积不大，将作为本项目写字楼的有效补充，本项目商业面积不大，将作为本项目写字楼的有效补充，本项目商业面积不大，将作为本项目写字楼的有效补充，而剩余面积则可视
48、周边商业机会而定。而剩余面积则可视周边商业机会而定。而剩余面积则可视周边商业机会而定。而剩余面积则可视周边商业机会而定。二、项目应该做什么二、项目应该做什么大型餐饮大型餐饮+ +商务配套商务配套我们没有理由视周边庞大的消费力不顾，周边大量的政府机构所带来的高收入群体以及市场本身的空缺将是本项目餐饮开发的支撑点。商业配套将作为本项目写字楼部分的有效补充。二、项目应该做什么二、项目应该做什么什么样的品牌餐饮什么样的品牌餐饮我们认为，项目餐饮面积约在3000平米左右，整体交给大型酒楼经营。引进高档知名酒楼，吸引周边政府机构工作者，并填补区域消费空缺。二、项目应该做什么二、项目应该做什么什么样的商务配
49、套什么样的商务配套我们可以把底楼约600平米以及5楼部分作为商务配套商业。拟经营小型商务中心、中西快餐、咖啡厅、休闲类茶座、银行等。二、项目应该做什么二、项目应该做什么整体规划整体规划员工食堂、休闲茶座等大型酒楼商务中心、中西快餐、银行三、项目应该如何销售三、项目应该如何销售以租代售以租代售本项目商业体量不大，可考虑把底楼部分商业划为街铺进行出售，其它面积则暂不出售，以出租形式进行。结束语结束语本次定位建议只是初步的定位思路，具体的功能定义、开发建议、客户群体定位等将在以后的合作中逐步提交。本项目的开发恰逢南山写字楼开发大潮之前，在一段时间内不会受到太大的威胁，我们应该抓住这次机遇。我司将在以后的合作中为本项目制定详细而周密的营销推广策略，为本项目赢得时间上的胜利。谢谢谢！谢！深圳市星联地产顾问有限公司星联地产顾问有限公司营销策划中心市场调研：龚小平撰写：龚小平审核：张峰
