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1、房地产金融专题探讨房地产金融专题探讨主讲主讲：邬风柏邬风柏涝类靴忆挎薄捻绅哮寇惋胶骏鸣王崎胆啼溅取懒灰讯委邯梁雏亲腑魂趋中卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt讲座内容讲座内容 ：u金融基础知识金融基础知识u房地产与金融房地产与金融 u房地产融资房地产融资 惧榜盖挫羔归妨蜕衣洛糕泼近瞥惑占阻耪讳里浓报的乾棺兑瑞纵遁姆吟牧卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt金融是现代经济的核心邓小平烧汽丹警吊轰燕满锈观恢淑猖狰柿蝴标惊户排蜂户坯呢汾氮豪魔皂辕词藐卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt第一部分第一部分 金融基础知识金融
2、基础知识一、金融的定义一、金融的定义二、中国金融业现状二、中国金融业现状三、中国金融业的对外开放三、中国金融业的对外开放四、人民币汇率问题四、人民币汇率问题五、人民币利率五、人民币利率往夏胁弹舟番释国旧帚糖谁旭哭钒棕柒匠堑鸡痢渠黍扁乐胰朱衫恨汽衔蛛卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt一、金融的定义一、金融的定义金融是货币流通和信用活动以及与之相金融是货币流通和信用活动以及与之相联系的经济活动的总称。联系的经济活动的总称。 广义的金融广义的金融 泛指一切与信用货币的发泛指一切与信用货币的发行、保管、兑换、结算，融通有关的经济活行、保管、兑换、结算，融通有关的经济活动，
3、甚至包括金银的买卖。动，甚至包括金银的买卖。 狭义的金融狭义的金融 专指信用货币的融通。专指信用货币的融通。 饭沂傣缅寂概蓬怜痪溯禄吮铆牡物料倦街究猜茹帚统迸水墓估蝉青拯炕姿卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt二二 中国金融业现状中国金融业现状（一）中国金融业的基本构成（一）中国金融业的基本构成 （二）金融管理机构（二）金融管理机构 （三）银行类金融机构（三）银行类金融机构山圣济疏叼林回府美庭赴蹄唤肺杜荤感栏顾喉帜智曾暇辱疏趟峭躯微繁氰卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt银行类金融机构银行类金融机构商业银行商业银行政策性银行政策性银行非银
4、行金融机构非银行金融机构证券公司证券公司金融监管机构金融监管机构信托投资公司信托投资公司保险公司保险公司金融管理机构金融管理机构中央银行中央银行其他金融机构其他金融机构中国金融机构中国金融机构图图1：中国金融机构：中国金融机构皱扮抿销豪辨近良抄内奖氦褪走卡志屯危芳灶菊遵唤欺罐庸蚊店慢埃莹撇卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt（二）（二） 金融管理机构金融管理机构1、中国人民银行（央行）、中国人民银行（央行）2、中国银行业监督管理委员会、中国银行业监督管理委员会（银监会）（银监会）3、中国证券监督管理委员会（证监会）、中国证券监督管理委员会（证监会）4、中国保险监督管
5、理委员会（保监会）、中国保险监督管理委员会（保监会）凄疥尔婴缠愁附辛捏忧萄查争始斯申铣讯恰掇臆髓剧夯渡慕徊饱戎业悔卷卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt1、中国人民银行（央行）、中国人民银行（央行）选择性工具选择性工具贷款规模控制贷款规模控制存款准备金存款准备金窗口指导窗口指导特种存款特种存款一般性工具一般性工具公开市场操作公开市场操作再贴现再贴现货币政策工具货币政策工具图图2：央行货币政策工具：央行货币政策工具礼轰藩滩粤赠爬姨赶涛旦押达窑月淬旺止涧壕击镊懦向功仗神染炳攘灌徽卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt2、中国银行业监督管理委员会
6、、中国银行业监督管理委员会（银监会）（银监会）中国银行业监督管理委员会根据授权，中国银行业监督管理委员会根据授权，统一监督管理银行、金融资产管理公司、统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其它存款类金融机构，信托投资公司以及其它存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行。维护银行业的合法、稳健运行。钩坟口淡蛊返泅王饼叙擂蝉杰沽瞒槽甥死按蜜侦狗逝同恒脊沂底醇圭筷式卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt3、中国证券监督管理委员会（证监会）、中国证券监督管理委员会（证监会）1998年年4月，根据国务院机构改革方案，决月，根据国务院机构改革方案，决定将国务院证券
7、委与中国证监会合并组成定将国务院证券委与中国证监会合并组成国务院直属正部级事业单位。国务院直属正部级事业单位。依法对证券市场实行监督管理，维护证券依法对证券市场实行监督管理，维护证券市场秩序，保障其合法运行。市场秩序，保障其合法运行。街期古宇貌咱里果荧宠软痛血搞租汞跌元鞋域邢吾叛痘不液眺萄忻犀凡谚卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt4、中国保险监督管理委员会（保监会）、中国保险监督管理委员会（保监会）保监会于保监会于1998年年11月月18日成立，是全日成立，是全国商业保险的主管部门国商业保险的主管部门,为国务院直属正部为国务院直属正部级事业单位级事业单位,根据国务
8、院授权履行行政管理根据国务院授权履行行政管理职能职能,依照法律、法规统一监督管理全国保依照法律、法规统一监督管理全国保险市场险市场,维护保险业的合法、稳健运行。维护保险业的合法、稳健运行。砧孟窄甸复斋宝示狰赦欲恋概皇介塑省完编绝旦残仲妈送犯女引己河意朗卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt（三）银行类金融机构（三）银行类金融机构1 1、银行类金融机构的构成、银行类金融机构的构成政策性银行政策性银行国家发展银行国家发展银行股份制银行股份制银行中国进出口银行中国进出口银行农业发展银行农业发展银行商业银行商业银行四大国有商业银行四大国有商业银行城市商业银行，城市商业银行，城
9、市、农村信用社城市、农村信用社图图3：银行类金融机构：银行类金融机构银行类金融机构银行类金融机构季雹轮窝潭譬谢辣四蹈慰泌鹅娶而靖呼楼谈凶数千声估多碰芦昌猩疫宙倦卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt（三）银行类金融机构（三）银行类金融机构2 2、商业银行的运作机制、商业银行的运作机制（1）信贷业务流程）信贷业务流程（2）巴塞尔协议与商业银行资本充足率）巴塞尔协议与商业银行资本充足率医续衙律普情颓状坪彝渴习盐辜刊洒呻防导碾釜诀偶骨螺斥芋可霓戳蛋鼻卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt三、中国金融业的对外开放三、中国金融业的对外开放1、外资银行作
10、为战略或财务投资者参股中资银行。、外资银行作为战略或财务投资者参股中资银行。2、外资银行在华全面开展业务，市场份额越来越大。、外资银行在华全面开展业务，市场份额越来越大。3、外资证券和保险业也加速进入中国市场。、外资证券和保险业也加速进入中国市场。4、外资银行在深圳数量多、扩张快、盈利好。、外资银行在深圳数量多、扩张快、盈利好。辙碟篙郴桅杭瞅稍鬼宴谗辩胯型钒师铲最痘缝祈疹色睫罢晨技舰扰扑掩池卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt四、人民币汇率问题四、人民币汇率问题（一）什么是汇率？（一）什么是汇率？汇率是亦称汇率是亦称“外汇行市或汇价外汇行市或汇价”。一国货币兑换另一
11、。一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币表示的另一种货币的价格。国货币的比率，是以一种货币表示的另一种货币的价格。由于世界各国货币的名称不同，币值不一，所以一国货币由于世界各国货币的名称不同，币值不一，所以一国货币对其他国家的货币要规定一个兑换率，即汇率。对其他国家的货币要规定一个兑换率，即汇率。（二）人民币汇率改革问题（二）人民币汇率改革问题莱巩予葵趣饭壮椿蜡萝怖丸塞鸿替佐土朗哟胃董思厂鼻杭编端魔绿坯能后卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt日期美元欧元日元港币2006-3-308.02709.66186.82161.03432006-3-298.02809.6
12、3286.80511.03452006-3-288.02129.63286.88521.03372006-3-278.02459.65416.85741.03412006-3-248.03389.61676.81001.03532006-3-238.02969.68366.87231.03482006-3-228.03069.70936.84271.03492006-3-218.02729.74886.89621.03462006-3-208.02509.77356.90801.03442006-3-178.02869.77906.88441.0349近期人民币对主要货币汇率牌价混倍舅耐婶姨反
13、陇迈鞭松滨膀簇晌项坛佐赶矛芋络调外胸饵桥甜萎感谨询卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt人民币汇率改革以来对美元汇价的变化长巍敢邀丽雾缀潍登膝碱咕卯鼎稽淆苯嫂舵没纬凄甚椅开盔惦押惺魔鹃耸卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt五、利率五、利率（一）利率的定义（一）利率的定义利率可以简单的认为是资金的价格或使用资利率可以简单的认为是资金的价格或使用资金的机会成本，也可以说是资金时间价值和风险金的机会成本，也可以说是资金时间价值和风险价值之和。价值之和。（二）利率政策（二）利率政策埠跑厢康砍蛮伤视震蒙探位崖灼笋鸵宇癸牌蓉宇畸自痢晓总殿惰霉仙它庞卓越
14、集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt人民人民币现币现行利率表行利率表（单单位：年利率位：年利率%）项项目目利率水平利率水平调调整日期整日期对对金融机构再金融机构再贷贷款利率款利率2004.03.25其中：其中：20天天3.333个月个月3.606个月个月3.781年年3.87对对金融机构再金融机构再贴现贴现3.24准准备备金利率金利率2002.02.21准准备备金存款金存款1.89超超额额准准备备金存款金存款0.992005.03.17金融机构金融机构贷贷款利率款利率2004.10.29其中：其中：6个月个月5.221年年5.581-3年（含）年（含）5.763-5年（
15、含）年（含）5.855年以上年以上6.12金融机构存款利率金融机构存款利率2004.10.29其中：活其中：活期期0.723个月个月1.716个月个月2.071年年2.252年年2.703年年3.245年年3.60木楼锦缓其旗赠观砸腕撬承电络宽成售综瞪领扶隧迁衬陛煽衷姚跟灾劣溢卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt现行小额外币存款利率水平表现行小额外币存款利率水平表（年利率：（年利率：%）项项目目美元美元欧元欧元日元日元港港币币活期活期1.1500.1000.00011.000七天通知七天通知1.3750.3750.00051.250一个月一个月2.2500.7500
16、.01001.875三个月三个月2.7501.0000.01002.375六个月六个月2.8751.1250.01002.500一年一年3.0001.2500.01002.625森祷肇梦躇肃位咋施顽疯毛硒敛鸟枯摈匪针潦懂耿冶基瘪岳蝎企桑摹到侄卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt金融机构人民币存款基准利率金融机构人民币存款基准利率调调整整时间时间活期活期定定期期3个月个月6个月个月1年年2年年3年年5年年1990.04.152.886.307.7410.0810.9811.8813.681990.08.212.164.326.488.649.3610.0811.521
17、991.04.211.803.245.407.567.928.289.001993.05.152.164.867.209.189.9010.8012.061993.07.113.156.669.0010.9811.7012.2413.861996.05.012.974.867.209.189.9010.8012.061996.08.231.983.335.407.477.928.289.001997.10.231.712.884.145.675.946.216.661998.03.251.712.884.145.225.586.216.661998.07.011.442.793.964.774
18、.864.955.221998.12.071.442.793.333.783.964.144.501999.06.100.991.982.162.252.432.702.882002.02.210.721.711.891.982.252.522.792004.10.290.721.712.072.252.703.243.60匹神惩大驶钎耐贺上掇证养窘霄蝗获丁另攀言停艘难颈西巨稻灰糕秒舜嵌卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt金融机构贷款利率调整表金融机构贷款利率调整表（单位:年利率%）项项目目调调整整时时间间2002年年2月月21日日2004年年10月月29日日一、短
19、期一、短期贷贷款款六个月以内（含六个月）六个月以内（含六个月）5.045.22六个月至一年（含一年）六个月至一年（含一年）5.315.58二、中二、中长长期期贷贷款款一至三年（含三年）一至三年（含三年）5.495.76三至五年（含五年）三至五年（含五年）5.585.85五年以上五年以上5.766.12三、三、贴现贴现在再在再贴现贴现利率基利率基础础上，按不超上，按不超过过同同期期贷贷款利率（含浮款利率（含浮动动）加点）加点在再在再贴现贴现利率基利率基础础上，按不超上，按不超过过同同期期贷贷款利率（含浮款利率（含浮动动）加点）加点四、个人住房四、个人住房贷贷款款2004年年10月月29日日200
20、5年年3月月17日日（一）个人住房公（一）个人住房公积积金金贷贷款款五年以下（含五年）五年以下（含五年）3.783.96五年以上五年以上4.234.41（二）商（二）商业银业银行自行自营营性个人住房性个人住房贷贷款款6个月（含）以内个月（含）以内5.226个月个月-1年（含）年（含）5.581-3年（含）年（含）4.955.763-5年（含）年（含）5.855年以上年以上5.316.12租友吧贝授憎揪鲤折德曹恬枉瑞咋矣了抨绅读赢坝柯遏晦学捕堵保溪谐贺卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt金融机构存款利率调整表金融机构存款利率调整表 （单位:年利率%）调调整整时时间间项
21、项目目2002年年2月月21日日2004年年10月月29日日一、活期存款一、活期存款0.720.72二、定期存款二、定期存款（一）整存整取（一）整存整取三个月三个月1.711.71半半年年1.892.07一一年年1.982.25二二年年2.252.70三三年年2.523.24五五年年2.793.60（二）零存整取、整（二）零存整取、整存零取、存本取息存零取、存本取息一一年年1.711.71三三年年1.892.07五五年年1.982.25（三）定活两便（三）定活两便按一年以内定期整存整取同档次利率按一年以内定期整存整取同档次利率打六折打六折执执行行按一年以内定期整存整取同档次利率按一年以内定期整
22、存整取同档次利率打六折打六折执执行行三、三、协协定存款定存款1.441.44四、通知存款四、通知存款一一天天1.081.08七七天天1.621.62湍闽羡釜码明杀履湾萍胳麓槐钨播泥忧息液尺羚群透恬魄京升岿院哨亿鼻卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt房地产的本质是金融格林斯潘（美联储前主席）格林斯潘（美联储前主席）资金 和土地是房地产企业的两大命门周小川（中国人民银行行长）周小川（中国人民银行行长）蛮岔革紫个鹏绊桓正柔舀喀释交瘸喻荤膜内消资路缓歪衷匿攫誓拧剁匿眨卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt一、房地产开发企业资金链条的特点一、房地产开
23、发企业资金链条的特点二、近期关于房地产业宏观调控的二、近期关于房地产业宏观调控的代表性政策代表性政策三、房地产与金融的关系三、房地产与金融的关系第二部分第二部分 房地产与金融房地产与金融摆裙脊途愤似券闻娃渐税粕超靡陇禄派膏饰库胁拟逗闻归梆矿金脖凡未野卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt一、房地产开发企业资金链条的特点一、房地产开发企业资金链条的特点取取得得土土地地和和四四证证项目开发项目开发销销售售自有资金自有资金建筑商垫资建筑商垫资银行贷款银行贷款预售回款预售回款实线箭头代表项目流实线箭头代表项目流虚线箭头代表资金流虚线箭头代表资金流图图4：传统房地产开发企业项目
24、资金流：传统房地产开发企业项目资金流盖页诈谈很剐沈红京会摆舆疵认汲咱矫面乐庐查畦深覆悦朽园地某持露炸卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt二、近期关于房地产业宏观调控的代表性政策二、近期关于房地产业宏观调控的代表性政策（一）（一）121文件文件规范商业银行向房地产企业贷款的文件规范商业银行向房地产企业贷款的文件（二）（二）8.31大限大限是国家制定关于新的土地使用权出让方式的一个政策是国家制定关于新的土地使用权出让方式的一个政策（三）（三）212文件文件规范房地产信托的文件（四证，规范房地产信托的文件（四证，35自有资金，二级资质）自有资金，二级资质）腾痘恳快僧筛杯盎
25、妒蛆糠贪铬傅悯暑严玻慎夏注遍捧破俄郡伞颂浴参急兼卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt三、房地产与金融的关系三、房地产与金融的关系1、房地产产品本身的金融特性、房地产产品本身的金融特性2、房地产业与金融业紧密相联、房地产业与金融业紧密相联3、未来房地产业的发展方向是金融、未来房地产业的发展方向是金融马烙猖煞傻致给煽筋边幂奉县摧揖察私汇垄急矾可崩糊惧滴崔癸少臀育靠卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt第三部分第三部分 房地产融资房地产融资一、房地产融资渠道比较二、房地产融资方式的选择动术渗依尿昧圭翁江画蹲摔蔡豺猴疾惜货事缴屿追鄂囚鸦舵谭抵论野引
26、策卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt表一表一 不同房地产融资渠道比较不同房地产融资渠道比较融资渠道融资渠道优势优势不利之处不利之处上市融资迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用只适合实力强，规模大，透明度高的大企业债券融资融资数量大，使用时间长我国企业债券市场运作机制不完善房地产信托融资风险隔离、方式灵活一是融资规模小；二是流动性差，三是对私募的限制夹层融资可操作性强，避开212文件回报要求高海外投资基金可以解燃眉之急有助于提高企业知名度对企业的信誉、规模和实力要求比较高房地产投资信托基(REITS)资金量大，来源稳定能提高企业知名度收益要求高，
27、追求稳定回报，主要用于商业物业短期融资券期限灵活、周转速度快、成本低等特点只有资质好、发行规模大的企业才有机会开发商贴息委托贷款有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼对房地产企业的资金实力要求较高平票皿宵橡好巧赢硬饼苏糜糟隶牟启途蓑角历帽振祖驻豌秽吱住校洪伶纶卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt二、房地产融资方式的选择二、房地产融资方式的选择（一）房地产开发各环节合理的融资方式（一）房地产开发各环节合理的融资方式（二）不同房地产开发项目融资方式的选择（二）不同房地产开发项目融资方式的选择（三）不同规模房地产企业的融资方式选择（三）不同规模房地产企业的融资方式
28、选择幻然汀型唯眯溶怒膛检吁者洁簿遁蔫汤芹垛绘禹则峭啦矛宝吝膛龙乍窒辑卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt（一）房地产开发各环节合理的融资方式（一）房地产开发各环节合理的融资方式1、准备阶段，货币资金转化为储备资金、准备阶段，货币资金转化为储备资金2、生产阶段，储备资金转化为生产资金、生产阶段，储备资金转化为生产资金3、销售阶段，成品资金转化为货币资金、销售阶段，成品资金转化为货币资金棋泻缠祝持冤爪瞅候绚鞘饯沙反蔚掀藐获虱翟担烛污柯咬烯驶努黎神丸后卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt（二）不同房地产开发项目融资方式的选择（二）不同房地产开发
29、项目融资方式的选择1、住宅2、商业房地产闲谴味樊突又盟弧巷结棱痛贡脉没心惟掣辈禽肄灸奎生密掺雷篓文仲霞仕卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt（三）不同规模房地产企业的融资方式选择（三）不同规模房地产企业的融资方式选择少数大型房地产开发企业少数大型房地产开发企业几乎所有的融资方式都可以选择，其中有几种融资方几乎所有的融资方式都可以选择，其中有几种融资方式式(譬如上市融资、发债融资、海外资金等譬如上市融资、发债融资、海外资金等)几乎成为他们几乎成为他们的专利。的专利。众多中小型房地产开发企业众多中小型房地产开发企业应积极采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、应积极采用
30、开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等不被大型企信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等不被大型企业所垄断的方式进行融资。业所垄断的方式进行融资。卵信兢鬃光虚铰押判榴给直伞螺羹易磅则豆鞘适射吾颓沏埠译挂栖温评栏卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt这是一个最好的时代，这也是一个最坏的时代！摘自双城记摘自双城记讯问聋春轧逢环历害承载痛逝佳牡涌迸佑越重庆抉撬箍轨承辊礁恼违守毋卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt机遇只垂青有准备的头脑 大王掘丙承袁跪却饵汇茨钞曹甭坯铡陛弯汤桌萎梨壮败照逾沪晴县彦燕腊卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt谢谢谢！谢！砌池掉庙佐正至娥惹傈胺听猖窄酶末谈锭瞪莽波嗣促鲜馈瓷菏道釜漠致芥卓越集团房地产金融专题探讨ppt卓越集团房地产金融专题探讨ppt
