房地产估价师房地产基本制度与政策试题

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1、http:/中管网房地产频道中管网房地产频道1 1第二章第二章 信用和信用制度信用和信用制度http:/中管网房地产频道中管网房地产频道2 2第一节第一节 信用概述信用概述 一、信用及其产生（一）信用的含义（一）信用的含义1 1、社会学意义上的信用社会学意义上的信用辞海辞海对信用的解释：对信用的解释：“ “遵守诺言、实践成约，从而取得别人的信任遵守诺言、实践成约，从而取得别人的信任” ”。儒家解释儒家解释“ “言必信，行必果言必信，行必果” ”；君子一言，驷马难追；君子一言，驷马难追 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道3 3社会学意义上的信用是指一种价值观念以及建立在这一价值观念基础

2、上的社会关系，是一种基于伦理的信任关系。特征1）信用源自一种社会心理信用是以信任为前提和基础的。对受信人的信任实际上是授信人对信用关系所具有的安全感。2）信用是一种社会关系信用不是个体行为，而是发生在授信人和受信人之间的社会关系。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道4 43 3）信用具有伦理特征）信用具有伦理特征 信用属于伦理学范畴，体现为一种约束人们行为的道信用属于伦理学范畴，体现为一种约束人们行为的道德准则。诚实守信的人会得到大家的推崇和信任，失德准则。诚实守信的人会得到大家的推崇和信任，失信的人则将受到谴责和孤立。信的人则将受到谴责和孤立。 4 4）信用具有文化特征）信用具有文化

3、特征 东方东方 文化：借债被人们认为是在不得已的情况下做出文化：借债被人们认为是在不得已的情况下做出的选择。的选择。 将债务俗称闹饥荒。在消费上，东方人更将将债务俗称闹饥荒。在消费上，东方人更将 寅吃卯粮寅吃卯粮 看作恶习，主张禁欲节俭和量入为出看作恶习，主张禁欲节俭和量入为出 西方文化：人们对透支习以为常，超前消费成为普遍现西方文化：人们对透支习以为常，超前消费成为普遍现象。象。 5 5）信用具有时代特征）信用具有时代特征 随着时代的发展，信用也始终处于发展变化之中。随着时代的发展，信用也始终处于发展变化之中。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道5 52、经济学范畴的信用经济学范畴

4、的信用是指一种体现特定经济关系的借贷行为借贷行为，是一种以偿还为条件的价值单方面的转移，是价值运动的特殊形式。信用实质上是财产使用权的让渡，这种让渡不是无偿的，而是以还本付息为条件。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道6 6（二）信用的构成要素1.授信人对受信人的信任2.债权债务关系3.借贷时间间隔4.信用工具http:/中管网房地产频道中管网房地产频道7 7信用的影响因素1）履约能力受信人在特定期限内实现付款或还款的经济能力，与受信人的经济状况有密切关系。2）履约意愿受信人在特定的期限内保证付款或还款的主观意愿，与受信人的道德品质有直接关系。http:/中管网房地产频道中管网房地产频

5、道8 8（三）信用存在的客观依据剩余产品、贫富差别和私有制的出现是信用产生的基础和条件。2.商品货币经济中调剂商品或货币余缺的需要。3.市场经济中，商品和货币所有者经济利益的不一致性。4.在现代经济中，信用也是国家实行宏观调控的重要手段。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道9 9（四）信用的产生信用在历史上长期以实物借贷和货币借贷两种形式共存。信用是在商品货币经济有了一定发展的基础上产生的在货币的支付手段职能存在的条件下产生http:/中管网房地产频道中管网房地产频道1010实物借贷实物借贷(physical credit)(physical credit) 以实物为对象进行借贷的活动

6、以实物为对象进行借贷的活动. . 实物借贷的存在背景实物借贷的存在背景: :商品货币关系不普及商品货币关系不普及, ,自自然经济占主导地位的社会然经济占主导地位的社会. . 实物借贷的局限性实物借贷的局限性: :借贷对象的供求需要巧合借贷对象的供求需要巧合; ;偿还时有数量与质量的要求并易产生矛盾偿还时有数量与质量的要求并易产生矛盾. .http:/中管网房地产频道中管网房地产频道1111货币借贷货币借贷(monetary credit)(monetary credit) 以货币为对象进行的借贷活动以货币为对象进行的借贷活动. . 货币借贷是现代经济生活中的主要借贷形式货币借贷是现代经济生活中

7、的主要借贷形式. . 货币借贷克服了实物借贷的局限性货币借贷克服了实物借贷的局限性, ,使借贷更使借贷更为便利和灵活为便利和灵活. . 货币借贷的出现，使货币与信用从两个完全独货币借贷的出现，使货币与信用从两个完全独立的经济范畴立的经济范畴, , 结合日益紧密结合日益紧密. .从此以后，货币从此以后，货币与信用的发展互为条件与信用的发展互为条件, ,相互促进相互促进. .http:/中管网房地产频道中管网房地产频道1212二、高利贷信用（一）概念高利贷信用是通过放贷实物或货币获得高额利息的一种借贷行为。高利贷信用就是高利贷资本（生息资本）的运动形式。它最早产生于原始社会解体时期，是人类最古老的

8、信用形式。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道1313我国的高利贷相关规定我国最高人民法院规定我国最高人民法院规定民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。行同类贷款利率的四倍。 超过银行同类贷款利率四倍的利息，超出部分不受法律保护。超过银行同类贷款利率四倍的利息，超出部分不受法律保护。中国人民银行关于取缔地下钱庄及打击高利贷行为的通知中国人民银行关于取缔地下钱庄及打击高利贷行为的通知 高利贷不受国家法律保护，要严厉打击；高利贷不受国家法律保护，要严厉打击；刑法中虽没有关于高利贷的罪名，但在放高利贷

9、的过程中有触刑法中虽没有关于高利贷的罪名，但在放高利贷的过程中有触犯刑法的，要依法追究其刑事任。数额巨大的，有可能构成非犯刑法的，要依法追究其刑事任。数额巨大的，有可能构成非法经营罪。法经营罪。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道1414（二）产生1.产生的根源私有制和商品交换的出现2.产生的必备条件至少有一部分劳动产品转化为商品货币的职能，尤其是支付手段职能出现3.经济基础小生产者的广泛存在商品货币经济不发达http:/中管网房地产频道中管网房地产频道1515（三）高利贷信用的特点利率高、剥削重。利率一般都高于经济活动中的社会平均收益率,且无上限.利息来源于小生产者、奴隶和农奴的剩

10、余劳动（甚至包括一部分必要劳动）非生产性高利贷没有统一的市场利率.http:/中管网房地产频道中管网房地产频道1616（四）高利贷信用的历史作用F破坏和阻碍生产力的发展自然经济中的小生产自然经济中的小生产 者者, ,本来就只能勉强维持简单再生产本来就只能勉强维持简单再生产, ,高利贷使小生产者在艰难的条件下难以有高利贷使小生产者在艰难的条件下难以有 足够的经济实力维持足够的经济实力维持简单再生产。简单再生产。奴隶主、封建主为了清偿债务而更加残酷地压奴隶主、封建主为了清偿债务而更加残酷地压 榨奴隶、农榨奴隶、农奴及农民奴及农民, ,使生产条件日益恶化使生产条件日益恶化, ,造成生产规模逐渐萎缩。

11、造成生产规模逐渐萎缩。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道1717F是推动自然经济解体和商品货币关系发展的因素小生产者借高利贷往往以破产而告终小生产者借高利贷往往以破产而告终, ,从而使从而使小农经济受到极大的破小农经济受到极大的破 坏坏, ,加速了自然经济的解体。加速了自然经济的解体。由于高利贷主要采取货币借贷形式由于高利贷主要采取货币借贷形式, ,无论是奴无论是奴隶隶 主、封建主还是小生产者主、封建主还是小生产者, ,为了近期支付利息和为了近期支付利息和清偿债务清偿债务, ,都不得不努力发展商都不得不努力发展商 品生产品生产, ,并通过出并通过出售商品而换回货币售商品而换回货币,

12、 ,这样又促进了商品经济的发展。这样又促进了商品经济的发展。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道1818F促进资本主义生产方式前提条件的形成 资本资本资本资本 主义生产方式的产生必须具备两个前提条件主义生产方式的产生必须具备两个前提条件主义生产方式的产生必须具备两个前提条件主义生产方式的产生必须具备两个前提条件: : 一一一一是有大量的有着人身自由的无产是有大量的有着人身自由的无产是有大量的有着人身自由的无产是有大量的有着人身自由的无产 者者者者; ; 二是要有大量的为组织二是要有大量的为组织二是要有大量的为组织二是要有大量的为组织资本主义生产所必需的货币资本。资本主义生产所必需的货

13、币资本。资本主义生产所必需的货币资本。资本主义生产所必需的货币资本。 在高利贷的压榨在高利贷的压榨在高利贷的压榨在高利贷的压榨 下下下下, , 大批农民和手工业者因破产而加入大批农民和手工业者因破产而加入大批农民和手工业者因破产而加入大批农民和手工业者因破产而加入了劳动后备军了劳动后备军了劳动后备军了劳动后备军; ; 而高利贷者在长期的借款而高利贷者在长期的借款而高利贷者在长期的借款而高利贷者在长期的借款 活动中又积累了大活动中又积累了大活动中又积累了大活动中又积累了大量的货币资本量的货币资本量的货币资本量的货币资本, , 它同商人资本一样转化为产业资本。所以它同商人资本一样转化为产业资本。所

14、以它同商人资本一样转化为产业资本。所以它同商人资本一样转化为产业资本。所以, , 高高高高 利贷对资本主义生产方式产生的前提条件的形成起了一利贷对资本主义生产方式产生的前提条件的形成起了一利贷对资本主义生产方式产生的前提条件的形成起了一利贷对资本主义生产方式产生的前提条件的形成起了一定的促进作用。定的促进作用。定的促进作用。定的促进作用。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道1919三、资本主义信用（一）借贷资本的形成（一）借贷资本的形成1、概念：借贷资本是货币资本家为获取利息而暂时贷放给职能资本家使用的货币资本。2、经济基础产业资本的循环与周转3、借贷资本与高利贷资本都是生息资本，但他

15、们之间有着很大的区别。资本来源不同，用途不同。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道2020（二）借贷资本的特点第一，借贷资本是一种所有权资本。第二，借贷资本是一种特殊的商品资本。第三，借贷资本具有特殊的运动形式。第四，借贷资本具有特殊的让渡方式。第五，借贷资本是最具拜物教性质的资本。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道2121（三）作用在资本主义经济中，信用具有双重作用。它一方面促进了资本主义经济的迅速发展；另一方面也加深了资本主义生产方式所固有的矛盾，为社会主义生产方式取代资本主义方式创造了物质条件。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道2222四、信用的作用u集中和

16、积累社会资金u分配和再分配社会资金u加速资金周转，节约流通费用u将社会资金的利润平均化u调节经济运行和经济结构u提供和创造信用流通工具u综合反映国民经济运行状况http:/中管网房地产频道中管网房地产频道2323第二节第二节 信用制度及其主要形式信用制度及其主要形式一、信用制度概述信用制度是指保护和约束信用主体行为有序运行的信用制度是指保护和约束信用主体行为有序运行的法律规范及其产权结构的合约性安排。法律规范及其产权结构的合约性安排。信用制度能减少经济活动和联系中的不确定性。信用制度能减少经济活动和联系中的不确定性。信用制度的建立和执行能够规范和约束经济主体的交易信用制度的建立和执行能够规范和

17、约束经济主体的交易行为。行为。信用制度构成以经济交往为基础的社会信用制度构成以经济交往为基础的社会“ “信任结构信任结构” ”。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道2424二、信用的主要形式（一）商业信用（一）商业信用1、概念：商业信用是企业之间在买卖商品时，以延期付款形式或预付货款等形式提供的信用。商业信用的具体形式包括企业间的商品赊销、分期付款、预付货款、委托代销等。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道25252、商业信用具有以下特点： （1）商业信用的借贷行为与商品交易相联系，商品买卖行为与货币借贷相结合。（2）商业信用是企业之间发生的最简单的直接信用形式。（债权债务人

18、都是工商企业）（3）商业信用提供的客体通常是商品形态。（4）商业信用状况与经济景气状况基本一致。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道26263、商业信用的局限性F规模和数量上的局限性。规模和数量上的局限性。规模和数量上的局限性。规模和数量上的局限性。 信用规模受商品交易规模限制，生产企业不可能超出自信用规模受商品交易规模限制，生产企业不可能超出自己拥有的商品量提供商业信用己拥有的商品量提供商业信用 F 方向上的局限性。方向上的局限性。方向上的局限性。方向上的局限性。 通常只能由卖方提供给买方。通常只能由卖方提供给买方。F 信用能力上的局限性。信用能力上的局限性。信用能力上的局限性。信用

19、能力上的局限性。 取决于卖方掌握的信用需求者支付能力的信息，信息不取决于卖方掌握的信用需求者支付能力的信息，信息不足，商业信用不会发生。足，商业信用不会发生。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道2727F信用期限的局限性。信用期限的局限性。 受企业生产周期的限制，且期限较短，只能解决短期资金融通的需要。F 商业信用在管理上具有一定的局限性。商业信用在管理上具有一定的局限性。商业信用是企业间自愿发生的，有盲目无序及自发性。需要管理和引导，防止虚假的繁荣。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道2828商业信用筹资商业信用筹资是利用商业信用进行融资行为。商业信用筹资的基本方法 买方筹

20、资方式买方筹资方式卖方向买方提供赊销而形成的信卖方向买方提供赊销而形成的信用。从买方的角度看用。从买方的角度看, ,是一种利用应付账款的筹资渠是一种利用应付账款的筹资渠道道, ,商品的加价部分是买方筹资的成本商品的加价部分是买方筹资的成本; ;卖方筹资方式卖方筹资方式卖方给予现金折扣，以获取买方卖方给予现金折扣，以获取买方提前付款而形成的信用。从卖方的角度看提前付款而形成的信用。从卖方的角度看, ,是一种利是一种利用预收账款或者减少应收账款的筹资渠道。现金折用预收账款或者减少应收账款的筹资渠道。现金折扣是卖方筹资的成本。扣是卖方筹资的成本。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道2929

21、对商业信用筹资的评价商业信用筹资的优势商业信用筹资的优势商业信用容易获得，这是商业信用的最大优越性。商业信用容易获得，这是商业信用的最大优越性。 商业信用的载体是商品的购销行为。企业总有一批既有供需商业信用的载体是商品的购销行为。企业总有一批既有供需关系又有相互信用基础的客户。所以，对大多数企业而言关系又有相互信用基础的客户。所以，对大多数企业而言, ,应应付账款和预收账款是自然的、持续的信贷形式。商业信用的付账款和预收账款是自然的、持续的信贷形式。商业信用的提供方一般不会对筹资方的经营状况和企业风险作严格的考提供方一般不会对筹资方的经营状况和企业风险作严格的考量量, ,企业无需办理像银行借款

22、那样复杂的手续企业无需办理像银行借款那样复杂的手续, ,特别有利于企业特别有利于企业应对生产经营急需。应对生产经营急需。企业有较大的机动权企业有较大的机动权 。企业能够根据需要企业能够根据需要, ,选择决定筹资的金额大小和期限长短选择决定筹资的金额大小和期限长短, ,同样同样要比银行借款等其它方式灵活得多。甚至如果在期限内不能要比银行借款等其它方式灵活得多。甚至如果在期限内不能付款或交货时付款或交货时, ,一般还可以通过与客户的协商一般还可以通过与客户的协商, ,请求延长时限。请求延长时限。而银行借款或商业汇票等就不可能做到这一点。而银行借款或商业汇票等就不可能做到这一点。http:/中管网房

23、地产频道中管网房地产频道3030企业一般不用提供担保企业一般不用提供担保通常，商业信用筹资不需要第三方担保,也不会要求筹资企业用资产进行担保。这样,在万一出现逾期付款或交货的情况时,可以避免像银行借款那样面临麻烦的纠纷和抵押资产被处置的风险,企业的生产经营能力在相当长的一段时间内不会损失,从而有利于企业寻求摆脱困境的路径。正因为有上述好处,流动资金短缺且企业负债率流动资金短缺且企业负债率比较高的企业，倾向于选择商业信用筹资。比较高的企业，倾向于选择商业信用筹资。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道3131商业信用筹资的缺点商业信用筹资成本高，比银行信用的筹资成本高商业信用筹资成本高，比

24、银行信用的筹资成本高 负债增加使企业的财务风险增大负债增加使企业的财务风险增大, ,债权人因此债权人因此无法按期收回资金的风险相应增大无法按期收回资金的风险相应增大, ,这时商业信用这时商业信用的利用者将被要求对增加的负债提供风险溢酬的利用者将被要求对增加的负债提供风险溢酬, ,这这就导致筹资成本上升。就导致筹资成本上升。商业信用筹资使企业风险控制的难度增加。商业信用筹资使企业风险控制的难度增加。除了市场风险，还要除了市场风险，还要 面对交易风险。面对交易风险。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道3232商业信用筹资期限短商业信用筹资期限短, ,还款压力大还款压力大 商业信用筹资一般

25、期限较短，对企业现金流量商业信用筹资一般期限较短，对企业现金流量管理的要求很高。管理的要求很高。商业信用筹资受外部影响较大。商业信用筹资受外部影响较大。商品市场的影响。如当供大于求时，买方可能商品市场的影响。如当供大于求时，买方可能停止提供信用；当求大于供时，卖方可能停止提供信停止提供信用；当求大于供时，卖方可能停止提供信用。用。资金市场的影响。当市场资金供应紧张或有更好资金市场的影响。当市场资金供应紧张或有更好的投资方向时，商业信用筹资就可能遇到障碍。的投资方向时，商业信用筹资就可能遇到障碍。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道3333（二）（二） 银行信用银行信用 1、概念：银行信

26、用，是银行以及其他金融机构，以货币形式提供给其他单位或个人的信用。在整个信用体系中，银行信用占据核心地位，发挥主导作用。 银行信用的资金主要来源于存款。银行信用的资金主要来源于存款。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道34342 、银行信用具有以下特征：z银行信用是间接融资信用。z银行信用提供的是单一形态的货币资本，这使银行可以不受商品流转方向的限制。z银行信用的债权人主要是银行，也包括其他金融机构；债务人主要是从事商品生产和流通的工商企业和个人。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道3535z银行信用与产业资本的运动状态不完全一致。银行信用是独立的借贷资本运动。z银行信用与商业

27、信用的需求时期不同。繁荣时期，对两者的需求都增加；但在萧条时期，商业信用需求减少，但银行信用可能增加，用以支付债务。z在规模、范围、期限和资金使用的方向上都大大优越于商业信用。银行信用中的资金，是从产业中分离出来的。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道36363、银行信用的主要优点：银行信用的规模巨大。银行信用的投放方向不受限制。银行信用的期限长短均可。银行信用的能力和作用范围大大提高和扩大。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道3737（三）国家信用（三）国家信用1国家信用，又称政府信用，是指国家及其附属机构作为债务人或债权人，依据信用原则向社会工众和国外政府举债，或向债务国

28、放债的一种信用形式，即以国家（或政府）为主体的借贷活动。2国家信用包括国内信用和国外信用两种。3国家信用因政府财政赤字的发生而产生。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道3838 3国家信用是以国家为主体的借贷活动，其基本形式有：（1）国家发行政府债券，包括国库券和公债。（2）政府发行专项债券，即政府特为某个项目或过程发行债券。（3）银行透支或借款。其中，最重要的形式是国家发行公债和国库券。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道3939国家信用的特点1 1、安全性高，信用风险小。在国外，有、安全性高，信用风险小。在国外，有“ “金边债券金边债券” ”之之称。称。2 2、具有、具有“

29、 “财政财政” ”和和“ “信用信用” ”的双重性。国家信用一方面的双重性。国家信用一方面要支持有关产业、项目及地区的发展；另一方面要依据要支持有关产业、项目及地区的发展；另一方面要依据信用原则有偿有息、充当债务人。信用原则有偿有息、充当债务人。 3 3、用途具有专一性。中长期国债券多用于基础设施、公、用途具有专一性。中长期国债券多用于基础设施、公用事业建设等非生产性支出，还有军事开支和社会福利用事业建设等非生产性支出，还有军事开支和社会福利支出。国库券多用于弥补财政短期失衡，以及用做中央支出。国库券多用于弥补财政短期失衡，以及用做中央银行在公开市场上调节货币供应量的工具。银行在公开市场上调节

30、货币供应量的工具。4 4、国家信用的主体是政府。政府是债务人，债权人是全、国家信用的主体是政府。政府是债务人，债权人是全社会的经济实体和个人。社会的经济实体和个人。5 5、国家信用的形式主要是发行公债，（包括中长期国债、国家信用的形式主要是发行公债，（包括中长期国债券和短期国库券），其次是向中央银行的短期借款。券和短期国库券），其次是向中央银行的短期借款。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道40404、国家信用的积极作用：J国家信用是解决财政困难的较好途径。J国家信用可以筹集大量资金。J国家信用可以成为国家宏观经济调控的重要手段。公开市场业务，回笼或投放货币。http:/中管网房地产

31、频道中管网房地产频道4141国家信用的起源国家信用的起源国家信用源于财政赤字。国家信用源于财政赤字。财政赤字产生的一般原因财政赤字产生的一般原因战争；政府腐败,官吏贪占国家资财脱离国力发展经济，财政超前支出。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道4242我国国家信用的发展、1981-1986年，国家信用的初始阶段。八一年开始发行国库券，主要是向个人和单位发行，期限10年。这时的国债的作用是弥补赤字，为国家筹集建设资金。、1986-1991年偿债高峰期。这一时期出现了国债偿还的问题。通过发行新债偿还旧债。、1991-1996年走向市场化。在一级市场，1991年实行证券中介机构承购包销方式。

32、1996年进行重大改革，采取投标发行的市场化发行方式。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道4343（四）消费信用（四）消费信用1消费信用是由商业企业、商业银行以及其他信用信用机构以商品形态向消费者个人消费者个人提供的信用。2消费信用主要有两种类型。（1）工商企业以赊销商品、分期付款的方式向消费者提供的信用。（2）银行或其他金融机构以货币形式向消费者提供的消费信用，也就是消费贷款，或采取抵押贷款方式或采取信用贷款方式。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道44443、消费信用的作用消费信用在一定程度上缓和了消费者的购买力需求与现代化生活需求的矛盾，有助于提高消费水平。消费信用可发

33、挥消费对生产的促进作用。可能导致虚假繁荣、生产与市场的矛盾。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道4545（五）租赁信用（五）租赁信用1租赁信用是指租赁公司或其他出租者将其租赁物的使用权出租给承租人，并在租期内收取租金，到期收回租赁物的一种信用形式。2现代租赁主要有经营性租赁、融资性租赁和服务租赁。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道4646经营性租赁经营性租赁出租人将自己经营的设备或用品出租的租赁形式，目的是对设备的使用。出租人承担维修管理的责任，承担设备提前淘汰的风险，租费率较高。期满后出租人收回租赁物，承租人通常没有购买的权利。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道4

34、747融资性租赁融资性租赁出租人按承租人的要求购买租赁物，然后再出租给出租人按承租人的要求购买租赁物，然后再出租给承租人使用的一种租赁形式。承租人使用的一种租赁形式。特点：特点：11以融物的形式达到融资的目的。以融物的形式达到融资的目的。22租期内，出租人以租金形式收回投资；期满后，租期内，出租人以租金形式收回投资；期满后，承租人可选择续租、退租或购买。租期内不得中止承租人可选择续租、退租或购买。租期内不得中止合同。合同。 33通常涉及两个合同：购买合同和租赁合同通常涉及两个合同：购买合同和租赁合同http:/中管网房地产频道中管网房地产频道48484承租人负责检查验收制造商所提供的租赁物，对

35、该租赁物的质量与技术条件，出租人不向承租人做出担保。5出租人保留租赁物的所有权，承租人在租赁期间支付租金而享有使用权，并负责租赁期间租赁物的管理、维修和保养。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道4949融资性租赁的分类融资性租赁的分类简单融资租赁简单融资租赁由承租人选择需要购买的租赁物件，出租人对租赁由承租人选择需要购买的租赁物件，出租人对租赁项目风险评估后，出租租赁物件给承租人使用。项目风险评估后，出租租赁物件给承租人使用。在整个租赁期间，承租人没有所有权但享有使用权，并在整个租赁期间，承租人没有所有权但享有使用权，并负责维修和保养租赁物件。负责维修和保养租赁物件。出租人对租赁物件的

36、好坏不负任何责任，设备折旧在承出租人对租赁物件的好坏不负任何责任，设备折旧在承租人一方。租人一方。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道5050融资性租赁的分类融资性租赁的分类杠杆租赁（第三者权益租赁）是一种专门做大型租赁项目，并享有税收优惠的融资租赁。主要做法由出租人(租赁公司或商业银行)提供20%-40%的资金，然后，60%-80%的剩余资金由银行或财团等以贷款提供，以便购买承租人所欲使用的资产，并交由承租人使用；承租人使用租赁资产后，定期支付租赁费用。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道5151特点特点11三方面的当事人：贷款人、出租人和承租人三方面的当事人：贷款人、出租

37、人和承租人 22出租人以设备的购置成本为基础缴纳税收，享受减税出租人以设备的购置成本为基础缴纳税收，享受减税优惠优惠 33出租人需将设备的所有权、租赁合同和收取租金的权出租人需将设备的所有权、租赁合同和收取租金的权利抵押给银行或财团，以此作为其取得贷款的担保。利抵押给银行或财团，以此作为其取得贷款的担保。44每期租金首先用于归还银行贷款本金及利息，剩余部每期租金首先用于归还银行贷款本金及利息，剩余部分归出租人所有。分归出租人所有。55贷款提供者对出租人无追索权。贷款提供者对出租人无追索权。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道5252服务性租赁服务性租赁又称维修租赁，出租人负责租赁物的保

38、养、维修、配件供应以及培训技术人员等项服务。兼有融资性租赁和经营性租赁特征http:/中管网房地产频道中管网房地产频道5353（六）（六） 国际信用国际信用国际信用是国与国之间相互提供的信用。国际信用主要形式有：国际间商业信用、国际银行信用、政府信贷、国际金融机构信贷等。本质上看，国际信用是资本输出的一种形式。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道5454国际商业信用国际商业信用在国际商品交易过程中，由出口商以商品形式提供的信在国际商品交易过程中，由出口商以商品形式提供的信用。用。常见形式：常见形式：来料加工来料加工来料加工来料加工补偿贸易：补偿贸易：补偿贸易：补偿贸易：一方提供设备、技

39、术；另一方以该设备、技术生一方提供设备、技术；另一方以该设备、技术生产出来的产品或双方商定的其他商品，偿还设备，技术产出来的产品或双方商定的其他商品，偿还设备，技术的价款。的价款。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道5555国际银行信用国际银行信用通常指由银行以货币形态向外国借款人提供的信用。出口信贷出口信贷：出口国银行对出口贸易所提供的信贷，以促进本国商品的出口。包括买方信贷和卖方信贷买方信贷：出口国银行向进口方提供的信贷。卖方信贷：出口国银行向出口方提供的信贷。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道5656国际政府间信用即各国政府间互相提供的信用。贷款资金通常列入政府预算，

40、利率较低、期限较长，多为双边援助性贷款。国际金融机构信用指货币基金组织、世界银行等国际性金融机构对其会员国提供的信用。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道5757第三节第三节 信用工具信用工具一、信用工具的含义和要求1信用工具的含义信用工具亦称融资工具、金融工具等，是指资金供应者和需求者之间进行资金融通时所签发的、证明债权或所有权的各种具有法律效用的书面凭证。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道5858信用工具的基本要求偿还性收益性流动性风险性 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道5959二、信用工具的类型 根据偿还期限，可分为短期信用工具和长期信用工具。根据偿还期限

41、，可分为短期信用工具和长期信用工具。 根据发行者的性质，可分为直接信用工具和间接信用根据发行者的性质，可分为直接信用工具和间接信用工具。工具。 根据是否与实际信用活动直接有关，可分为基础性信根据是否与实际信用活动直接有关，可分为基础性信用工具和衍生性信用工具。用工具和衍生性信用工具。 根据金融工具不同的性质来分，可分为债权凭证和所根据金融工具不同的性质来分，可分为债权凭证和所有权凭证。有权凭证。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道6060三、短期信用工具短期信用工具：一般是指期限在一年期以内的各种票据。包括汇票、本票、支票、国库券、信用证等。2.票据：具有一定格式，并用以证明债权债务

42、关系的书面可转让凭证。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道6161票据流通须符合的条件：v票据的流通转让必须经过“背书”。即票据上所注明的收款人或持票人转让票据时，在票据背面或粘单上记载有关事项并签章的行为。背书人负有连带责任。v付出一定代价而取得票据的人，即可获得对票据完整的所有权。票据权利包括付款请求权和追索权。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道6262汇汇 票票汇票是债权人向债务人签发的无条件支付命令。是出票人签发的，委托付款人在见票时或者指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。商业汇票商业汇票：必须经过“承兑”手续。即由付款人在票据上做出表示承认付款的文

43、字记载并签名的一种法律手续。当事人主要包括三个：出票人、受票人、收款人。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道6363商业承兑汇票商业承兑汇票承兑人为工商企业。通常由卖货方将货交给购货方时，另附一张卖货方开出的汇票，交给购货方承兑。银行承兑汇票银行承兑汇票承兑人为银行。通常银行受购货方的委托而承兑，安全性较高。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道6464按付款期限划分即期汇票：见票即付远期汇票：至某一约定的期限或之前进行付款。融通票据：融通票据：为融通资金而签发的一种票据，并非建立在真实的商品交易基础上。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道6565贴现：已经承兑过的汇票，

44、在未到期之前，由持有人向银行提出申请、转让票据，则银行从票面金额中扣除掉自申请贴现日至期满日为止的利息，将余额支付给申请人。P=AP=A(1(1rn)rn)银行汇票银行汇票银行汇票银行汇票：银行开出的汇款凭证。由银行发出，交由汇款人自带或由银行开出的汇款凭证。由银行发出，交由汇款人自带或由银行寄给异地收款人，凭此向指定银行兑取款项。银行寄给异地收款人，凭此向指定银行兑取款项。有即期、远期之分，无息、有息之分。有即期、远期之分，无息、有息之分。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道6666银行本票：银行本票：银行签发、银行付款的票据，可代替现金解付。通常是应客户的请求或银行自身的需要。按期

45、限分为即期本票、远期本票按是否记载收款人的姓名划分记名本票、不记名本票http:/中管网房地产频道中管网房地产频道6767本本 票票本票是债务人向债权人签发的无条件支付承诺。是出票人签发的，承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。商业本票商业本票：又叫“期票”，主要的当事人是出票人（债务人）和收款人（债权人）。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道6868支支 票票英国票据法对支票的定义是：“支票是以银行为付款人的即期汇票。”具体即：银行活期存款人通知银行在其存款账户上或约定的透支限额内无条件支付一定金额给票面指定人或持票人的支付命令（付款凭证）或：出票人签发的，委托

46、办理支票存款业务的银行或其他金融机构在见票时无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道6969u按是否记载收款人的姓名分为：记名支票（抬头人支票）不记名支票（来人支票）u按是否支付现金划分现金支票（一般支票）转账支票（划线支票）http:/中管网房地产频道中管网房地产频道7070u保付支票：付款银行应出票人或收款人的请求，在支票上加盖“保付”或“照付”字样，保证在支票提示时一定付款的支票。支票的优点：安全性高、信誉较好流通范围广泛，利于商品交易及债务清偿减少现金流通、节约费用http:/中管网房地产频道中管网房地产频道7171概念当事人派生关系人类

47、型本票债务人（出票人）向债权人（受票人）签发的承诺在一定时间和地点无条件支付一定款项给收款人的书面凭证。1、出票人（债务人、付款人）2、持票人（债权人、受款人）无出票人：银行本票和商业本票持票人姓名：记名本票和不记名本票期限：即期本票和远期本票汇票出票人签发的，要求付款人在见票时或在一定期限内无条件支付款项给收款人（持票人）的支付命令书。商业汇票：1、出票人（债权人）2、付款人（债务人）3、受款人（持票人）银行汇票：1、汇款人 2、出票人（汇出银行）3、持票人（受款人）4、付款人（兑付银行）背书人承兑人出票人：商业汇票和银行汇票受款人：记名汇票和不记名汇票付款期限：即期汇票和远期汇票承兑人：银

48、行承兑汇票和商业承兑汇票附属：跟单和光票支票出票人签发的，委托办理支票存款业务的银行或者其他金融机构在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的书面凭证。出票人（存款客户）、持票人无记名与不记名划线支票保付支票旅行支票l本票、汇票、本票、汇票、支票支票http:/中管网房地产频道中管网房地产频道7272现金本票http:/中管网房地产频道中管网房地产频道7373转账本票http:/中管网房地产频道中管网房地产频道7474银行汇票http:/中管网房地产频道中管网房地产频道7575银行汇票转让背书http:/中管网房地产频道中管网房地产频道7676现金支票http:/中管网房地产频道中管网房

49、地产频道7777转账支票http:/中管网房地产频道中管网房地产频道7878信信 用用 证证v信用证是一家银行（开证行）应客户（申请人）要求和指示或以其自身名义开立的一种有条件的保证付款凭证。v主要分为：商业信用证和旅行信用证v商业信用证商业信用证：商业银行受客户委托开出的证明客户有支付能力并且保证支付的信用凭证。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道7979旅行信用证旅行信用证又称“货币信用证”，是银行发给客户据以支取现款的一种书面凭证，专为便利旅行者出国旅行时支款而发行的。旅行支票旅行支票由银行或旅行社为方便旅游者而签发的一种定额支票。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道80

50、80信用卡由银行或信用卡公司依照用户的信用度与财力发给持卡人，持卡人持信用卡消费时无须支付现金，待结账日时再行还款。2012年2月，银行证实信用卡无密码更安全，若盗刷银行同担责任。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道8181回购协议由借贷双方鉴定协议，规定借款方通过向贷款方暂时由借贷双方鉴定协议，规定借款方通过向贷款方暂时售出一笔特定的售出一笔特定的 金融资产，而换取相应的即时可用资金融资产，而换取相应的即时可用资金，并承诺在一定期限后按预定价格购回这笔金，并承诺在一定期限后按预定价格购回这笔 金融资金融资产的安排。其中的回购价格为售价另加利息，这样就产的安排。其中的回购价格为售价另加

51、利息，这样就在事实上偿付融资本息。在事实上偿付融资本息。 回购协议回购协议实质实质实质实质上是一种短期抵押融资方式，那笔被借上是一种短期抵押融资方式，那笔被借款方先售出后又购回的款方先售出后又购回的 金融资产即是融资抵押品或担金融资产即是融资抵押品或担保品。保品。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道8282按照回购标的物分，回购协议分为债券回购债券回购和股票回购股票回购两种。两种形式都是融资的手段，而且一贯都被认为是比较安全且回报高而快的方式。按照回购方式，回购协议有两种：一种是正回购协议，是指在出售证券的同时，和证券的购买商签订协议，协议在一定得期限后按照约定价格回购所出售的证券，

52、从而及时获取资金的行为；另一种是逆回购协议，是指买入证券一方同意按照约定期限和价格再卖出证券的协议。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道8383四、长期信用工具长期信用工具一般是指期限在一年期以上的各种信用工具。z债券债券bonds债券是债务人依照法定程序发行，承诺按约定的利率和日期支付利息并在特定的日期偿还本金的书面债务凭证。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道8484l政府债券政府债券Government Bonds ：风险小，利：风险小，利率较低率较低l企业债券企业债券：利率较高：利率较高 Moodys及及Standard & Poors信用评级信用评级l（Corpora

53、te Bonds）l金融债券金融债券：银行或其他金融机构作为债务人，：银行或其他金融机构作为债务人，可流通转让。可流通转让。l(Financial Bonds)l l穆穆穆穆 迪迪迪迪l l标准普尔标准普尔标准普尔标准普尔l1、按发行主体不同、按发行主体不同http:/中管网房地产频道中管网房地产频道8585l2、按发行的区域不同、按发行的区域不同l国内债券国内债券：本国的发行主体、本国货币、在：本国的发行主体、本国货币、在国内金融市场发行国内金融市场发行l国际债券国际债券：本国的发行主体、外国货币、在：本国的发行主体、外国货币、在国际金融市场发行国际金融市场发行l外国债券外国债券l欧洲债券欧

54、洲债券l全球债券全球债券l国国 际际 债债 券券http:/中管网房地产频道中管网房地产频道8686l l外国债券外国债券外国债券外国债券（Foreign BondForeign Bond）：）：）：）：指一国筹资者在国外债券市场指一国筹资者在国外债券市场指一国筹资者在国外债券市场指一国筹资者在国外债券市场上发行，以上发行，以上发行，以上发行，以发行国货币为面值发行国货币为面值发行国货币为面值发行国货币为面值并由发行国金融机构承销的债券并由发行国金融机构承销的债券并由发行国金融机构承销的债券并由发行国金融机构承销的债券。l lA A 国国国国l lB B 国国国国l l以以以以B B国货币为面

55、国货币为面国货币为面国货币为面值值值值l l发行人发行人发行人发行人l l发行国发行国发行国发行国http:/中管网房地产频道中管网房地产频道8787lA中国中国 l日本日本 l l发行以日元计价的债发行以日元计价的债发行以日元计价的债发行以日元计价的债券券券券lA中国中国l英英 国国 l l发行以英镑计价的债券发行以英镑计价的债券发行以英镑计价的债券发行以英镑计价的债券lA中国中国 l美美 国国 l l发行以美元计价的债发行以美元计价的债发行以美元计价的债发行以美元计价的债券券券券l l（1 1）扬基债券）扬基债券）扬基债券）扬基债券Yankee BondYankee Bondl l（2 2

56、）武士债券）武士债券）武士债券）武士债券Samurai BondSamurai Bondl l（3 3）猛犬债券）猛犬债券）猛犬债券）猛犬债券Bull-dog BondBull-dog Bondl l常见的外国债券类型常见的外国债券类型常见的外国债券类型常见的外国债券类型http:/中管网房地产频道中管网房地产频道8888l l外国筹资者外国筹资者外国筹资者外国筹资者 l中国中国 l l发行以人民币计价的债券发行以人民币计价的债券发行以人民币计价的债券发行以人民币计价的债券l l（4 4）熊猫债券）熊猫债券）熊猫债券）熊猫债券 Panda BondPanda Bondl l外国债券一般以发行国

57、外国债券一般以发行国外国债券一般以发行国外国债券一般以发行国最具特征的吉祥物命名最具特征的吉祥物命名最具特征的吉祥物命名最具特征的吉祥物命名http:/中管网房地产频道中管网房地产频道8989l l 欧洲债券欧洲债券欧洲债券欧洲债券 Euro-bondsEuro-bondsl l 欧洲债券：一国筹资者在本国以外的国际债券市场上发欧洲债券：一国筹资者在本国以外的国际债券市场上发欧洲债券：一国筹资者在本国以外的国际债券市场上发欧洲债券：一国筹资者在本国以外的国际债券市场上发行，行，行，行，以发行国以外的货币以发行国以外的货币以发行国以外的货币以发行国以外的货币为面值，并由一国或几国的金融机构为面值

58、，并由一国或几国的金融机构为面值，并由一国或几国的金融机构为面值，并由一国或几国的金融机构组成辛迪加承销的债券。组成辛迪加承销的债券。组成辛迪加承销的债券。组成辛迪加承销的债券。l lA A 国国国国 l lB B 国国国国l l以非以非以非以非B B国货币为面国货币为面国货币为面国货币为面值值值值l l发行人发行人发行人发行人l l发行发行发行发行国国国国l l面值货币面值货币面值货币面值货币l lC C 国国国国http:/中管网房地产频道中管网房地产频道9090l l日本境外日本境外日本境外日本境外 l l（美国）（美国）（美国）（美国）l l发行以发行以发行以发行以日元日元日元日元计价

59、的债计价的债计价的债计价的债券券券券l l欧盟境外欧盟境外欧盟境外欧盟境外l l（美国）（美国）（美国）（美国）l l发行以发行以发行以发行以欧元欧元欧元欧元计价的债券计价的债券计价的债券计价的债券l lA A 国外筹资者国外筹资者国外筹资者国外筹资者l l（中国）（中国）（中国）（中国）l l美国境外美国境外美国境外美国境外l l（日本）（日本）（日本）（日本）l l发行以发行以发行以发行以美元美元美元美元计价的债计价的债计价的债计价的债券券券券l l1 1）欧洲美元债券）欧洲美元债券）欧洲美元债券）欧洲美元债券l l2 2）欧洲日元债券）欧洲日元债券）欧洲日元债券）欧洲日元债券l l3 3

60、）欧洲欧元债券）欧洲欧元债券）欧洲欧元债券）欧洲欧元债券l l常见的欧洲债券类型常见的欧洲债券类型常见的欧洲债券类型常见的欧洲债券类型l lA A 国外筹资者国外筹资者国外筹资者国外筹资者l l（中国）（中国）（中国）（中国）l lA A 国外筹资者国外筹资者国外筹资者国外筹资者l l（中国）（中国）（中国）（中国）http:/中管网房地产频道中管网房地产频道9191lA中国中国 l日本日本 l l发行以日元计价的债发行以日元计价的债发行以日元计价的债发行以日元计价的债券券券券l l外国债券外国债券外国债券外国债券 武士债券武士债券武士债券武士债券lA中中 国国l日日 本本l l发行以美元计价

61、的债券发行以美元计价的债券发行以美元计价的债券发行以美元计价的债券l l欧洲美元债券欧洲美元债券欧洲美元债券欧洲美元债券http:/中管网房地产频道中管网房地产频道9292l l3 3、按利息的支付方式、按利息的支付方式、按利息的支付方式、按利息的支付方式l l附息债券附息债券附息债券附息债券l l贴现债券，又称零息债券贴现债券，又称零息债券贴现债券，又称零息债券贴现债券，又称零息债券 （Zero-coupon BondsZero-coupon Bonds） l l4 4、按资金募集方式、按资金募集方式、按资金募集方式、按资金募集方式l l公募债券：面对社会公众发行公募债券：面对社会公众发行公

62、募债券：面对社会公众发行公募债券：面对社会公众发行l l私募债券：面对特定投资人私募债券：面对特定投资人私募债券：面对特定投资人私募债券：面对特定投资人l l5 5、按债券能否转换、按债券能否转换、按债券能否转换、按债券能否转换l l可转换债券可转换债券可转换债券可转换债券（Convertible BondsConvertible Bonds）：可兑换成公司股票可兑换成公司股票可兑换成公司股票可兑换成公司股票l l不可转换债券不可转换债券不可转换债券不可转换债券http:/中管网房地产频道中管网房地产频道9393（二）股票（二）股票（二）股票（二）股票 股票是股份公司筹集资本时发行的一种法律认

63、可的代股票是股份公司筹集资本时发行的一种法律认可的代股票是股份公司筹集资本时发行的一种法律认可的代股票是股份公司筹集资本时发行的一种法律认可的代表股份资本的所有权凭证。表股份资本的所有权凭证。表股份资本的所有权凭证。表股份资本的所有权凭证。证明投资者的股东身份和权益证明投资者的股东身份和权益证明投资者的股东身份和权益证明投资者的股东身份和权益获取股息和红利的凭证获取股息和红利的凭证获取股息和红利的凭证获取股息和红利的凭证l l收收收收 益益益益 性性性性l l风风风风 险险险险 性性性性l l流流流流 动动动动 性性性性l l永永永永 久久久久 性性性性l l有有有有 限限限限 性性性性l l

64、参参参参 与与与与 性性性性 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道9494股票的分类股票股东权益按发行和上市地区是否记名有无面值普普通通股股优优先先股股记名记名股票股票无记无记名股名股票票面值面值股票股票无面无面值股值股票票投资主体A股股H股股国国家家股股法法人人股股B股股 N股股http:/中管网房地产频道中管网房地产频道9595l l按股东权利按股东权利按股东权利按股东权利l l 1 1、普通股、普通股、普通股、普通股（Common StockCommon Stock）：指在公司的经营管指在公司的经营管理和盈利及财产的分配上享有普通权利的股份，理和盈利及财产的分配上享有普通权利的股

65、份，代表满足所有债权偿付要求及优先股东的收益权代表满足所有债权偿付要求及优先股东的收益权与求偿权要求后对企业盈利和剩余财产的索取权与求偿权要求后对企业盈利和剩余财产的索取权，它构成公司资本的基础，是股票的一种基本形，它构成公司资本的基础，是股票的一种基本形式，也是发行量最大，最为重要的股票。目前在式，也是发行量最大，最为重要的股票。目前在上海上海和深圳证券交易所上中交易的股票，都是普和深圳证券交易所上中交易的股票，都是普通股。通股。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道9696普通股股票持有者按其所持有股份比例普通股股票持有者按其所持有股份比例享有以下基本权利享有以下基本权利: 公司重大

66、决策的参与权公司重大决策的参与权公司重大决策的参与权公司重大决策的参与权 普通股股东一般有出席股东大会的权利，有表决普通股股东一般有出席股东大会的权利，有表决普通股股东一般有出席股东大会的权利，有表决普通股股东一般有出席股东大会的权利，有表决权和选举权、被选举权，可以间接地参与公司的经营。权和选举权、被选举权，可以间接地参与公司的经营。权和选举权、被选举权，可以间接地参与公司的经营。权和选举权、被选举权，可以间接地参与公司的经营。 公司盈余分配权（随公司经营状况波动）公司盈余分配权（随公司经营状况波动）公司盈余分配权（随公司经营状况波动）公司盈余分配权（随公司经营状况波动） 普通股的股利收益没

67、有上下限，视公司经营状况好普通股的股利收益没有上下限，视公司经营状况好普通股的股利收益没有上下限，视公司经营状况好普通股的股利收益没有上下限，视公司经营状况好坏、利润大小而定，公司税后利润在按一定的比例提取坏、利润大小而定，公司税后利润在按一定的比例提取坏、利润大小而定，公司税后利润在按一定的比例提取坏、利润大小而定，公司税后利润在按一定的比例提取了公积金，并支付优先股股息后，再按股份比例分配给了公积金，并支付优先股股息后，再按股份比例分配给了公积金，并支付优先股股息后，再按股份比例分配给了公积金，并支付优先股股息后，再按股份比例分配给普通股股东。但如果公司亏损，则得不到股息。普通股股东。但如

68、果公司亏损，则得不到股息。普通股股东。但如果公司亏损，则得不到股息。普通股股东。但如果公司亏损，则得不到股息。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道9797剩余财产权：纳税优先剩余财产权：纳税优先/公积金优先公积金优先/无盈余无股无盈余无股利原则利原则 公司破产后依法分配剩余财产的权利。不公司破产后依法分配剩余财产的权利。不过，这种权利要等债权人和优先股股东权利满足过，这种权利要等债权人和优先股股东权利满足后才轮到普通股。后才轮到普通股。优先认股权优先认股权 当公司资产增值，增发新股时，普通股股当公司资产增值，增发新股时，普通股股东有按其原有持股比例认购新股的优先权。东有按其原有持股比

69、例认购新股的优先权。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道9898l2、优先股（、优先股（Preferred Stock）：）：l 在收益与公司清算剩余资产分配上较普通在收益与公司清算剩余资产分配上较普通股享有优先权的股份。股享有优先权的股份。股息率固定股息率固定 股息分派优先股息分派优先 剩余资产分配优先剩余资产分配优先一般不上市流通一般不上市流通有限表决权：有限表决权： 优先股东在一般股东大会中无表决优先股东在一般股东大会中无表决权，但当召开会议讨论与优先股股东利益有关的事权，但当召开会议讨论与优先股股东利益有关的事项时，优先股东具有表决权。项时，优先股东具有表决权。http:/中管

70、网房地产频道中管网房地产频道9999 记记名名股股票票。记记名名股股票票依依据据公公司司股股东东名名册册上上登登记记在在册册的的股股东东姓姓名名为为股股权权拥拥有有者者，只只有有登登记记在在册册的股东才有权行使与享受股权。的股东才有权行使与享受股权。 无无记记名名股股票票。无无记记名名股股票票依依股股票票当当时时持持有有人人的姓名为股权拥有者，它可自由转让。的姓名为股权拥有者，它可自由转让。 其其与与记记名名股股票票的的最最主主要要区区别别在在于于转转让让时时不不需需要要任任何何手手续续，而而记记名名股股票票的的转转让让必必须须要要有有一一定定的的手续。手续。l按是否记名按是否记名http:/

71、中管网房地产频道中管网房地产频道100100 面面值值股股票票：指指股股票票票票面面记记载载着着股股票票的的票票面面价价值值。它它可可以以用用来来确确定定股股票票在在股股份份公公司司总总资资产产中中的的比比例例，这这意意味味着着股股东东拥拥有有公公司司所所有有权权的的比例。比例。 无无面面值值股股票票：指指股股票票票票面面不不标标明明金金额额，只只表表示示股股东东拥拥有有公公司司总总资资产产比比例例的的股股票票。这这种种股票的实际金额随公司财产的变动而变动。股票的实际金额随公司财产的变动而变动。l按是否载明金额按是否载明金额http:/中管网房地产频道中管网房地产频道101101蓝蓝筹筹股股：

72、具具备备稳稳定定盈盈利利记记录录，能能定定期期分分派派股股利利的的，大大公公司司发发行行的的，并并被被公公认认具具有有较较高高投资价值的普通股投资价值的普通股成成长长股股：销销售售额额和和利利润润迅迅速速增增长长，并并且且其其增增长长速速度度快快于于整整个个国国家家及及其其所所在在行行业业的的公公司司发行的普通股。发行的普通股。收入股：当前支付较高股利的普通股。收入股：当前支付较高股利的普通股。l按普通股风险特征划分按普通股风险特征划分http:/中管网房地产频道中管网房地产频道102102周期股：收益随着经济周期而波动的股票。周期股：收益随着经济周期而波动的股票。防防守守股股：在在面面临临不

73、不确确定定因因素素和和经经济济衰衰退退时时期期，高高于于社社会会平平均均收收益益且且具具有有相相对对稳稳定定性性的的公公司司所所发发行的普通股行的普通股概概念念股股：适适合合某某一一时时代代潮潮流流的的公公司司所所发发行行的的、股价呈较大起伏的普通股。股价呈较大起伏的普通股。投投机机股股：价价格格极极不不稳稳定定，或或公公司司前前景景难难以以确确定定，具有较大投机潜力的普通股。具有较大投机潜力的普通股。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道103103l l按发行和上市地区按发行和上市地区按发行和上市地区按发行和上市地区股票股票计价货币计价货币上市地点上市地点投资者投资者A股股人民币人民

74、币境内境内境内（港澳台除外）境内（港澳台除外）B股股人民币人民币境内境内境外及港澳台，境外及港澳台，外币认购外币认购H股股港元港元香港香港境内外境内外S股股新币新币新加坡新加坡境内外境内外N股股美元美元美国美国境内外境内外lHong KonglSingaporelNew Yorkhttp:/中管网房地产频道中管网房地产频道104104第四节第四节 企业信用评级与信用制度安排企业信用评级与信用制度安排企业信用评级企业信用评级企业信用评级企业信用评级信用评估机构对征集到的企业信用信息，依据一信用评估机构对征集到的企业信用信息，依据一定指标进行信用等级评定的活动定指标进行信用等级评定的活动 。信用评

75、级的原因信用评级的原因信用评级的原因信用评级的原因投资者与经营者之间存在着信息不对称。因此产投资者与经营者之间存在着信息不对称。因此产生两个问题：第一是逆向选择；第二是道德风险。生两个问题：第一是逆向选择；第二是道德风险。 信用分析的主要内容信用分析的主要内容信用分析的主要内容信用分析的主要内容 产业、企业素质、经营管理、财务状况和偿债能产业、企业素质、经营管理、财务状况和偿债能力等方面力等方面 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道105105http:/中管网房地产频道中管网房地产频道106106信用评级的基本特点信用评级的基本特点综合性综合性综合性综合性 企业信用评级的内容比较广泛

76、，它是对企业资信企业信用评级的内容比较广泛，它是对企业资信状况的一次全面评价，具有综合性的特点。状况的一次全面评价，具有综合性的特点。企业信用评级要对借款企业借款的合法性、安全性企业信用评级要对借款企业借款的合法性、安全性和营利性等作出判断，并要承担调查失误和评估失实的和营利性等作出判断，并要承担调查失误和评估失实的责任，必须对企业进行全面调查和综合分析，包括领导责任，必须对企业进行全面调查和综合分析，包括领导素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等各方面因素。展前景等各方面因素。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道10

77、7107时效性时效性证券评估通常是在发行前评估，叫做“一债一评”，或“一票一评”，目的是为投资人或债权人提供信息，要以证券有效期为准。而企业信用评级不同，在资信等级评出以后，一般有效期为两年，两年以后要重新评级，它具有一定的时效性。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道108108复杂性复杂性由于企业的性质不同，有工业企业、商业企业、外贸企业、建筑安装企业等等；不同的企业有着不同的行业特点和资金结构，信用评级的重点和要求都不相同。因而，企业信用评级要比证券信用评级复杂得多。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道109109信息性企业信用评级将为国家宏观调控提供比较完整的有关企业资信

78、状况的信息。由于信用评级内容全面，方法科学，而且评估人员多为专业人才，因而，评估结论具有相当的权威性，不仅可以为贷款银行作为贷款依据，而且，还可为各个方面的投资者提供资信信息，有助于对金融市场的宏观管理。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道110110简洁性简洁性信用评级以简洁的字母数字组合符号揭示企业的信用状况，是一种对企业进行价值判断的一种简明的工具。可比性可比性各信用评级机构的评级体系使同行业受评企业处于同样的标准之下，从而揭示受评企业在同行业中的信用地位。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道111111服务对象的广泛性服务对象的广泛性除了给评估对象自身对照加强改善经营管

79、理外，主要服务对象有：(1)投资者；(2)商业银行；证券承销机构；(3)社会公众与大众媒体；(4)与受评对象有经济往来的商业客户；(5)金融监管机构。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道112112全面性全面性全面性全面性信用评级就受评企业的经营管理素质、财务结构、偿债能力、信用评级就受评企业的经营管理素质、财务结构、偿债能力、经营能力、经营效益、发展前景等方面全面揭示企业的发展状况，经营能力、经营效益、发展前景等方面全面揭示企业的发展状况，综合反映企业的整体状况，非其他单一的中介服务所能做到。综合反映企业的整体状况，非其他单一的中介服务所能做到。 公正性公正性公正性公正性信用评级由独

80、立的专业信用评级机构作出，评级机构秉持客观、信用评级由独立的专业信用评级机构作出，评级机构秉持客观、独立的原则，较少受外来因素的干扰，能向社会提供客观、公正独立的原则，较少受外来因素的干扰，能向社会提供客观、公正的信用信息。的信用信息。 监督性监督性监督性监督性一是投资者对其投资对象的选择与监督，二是大众媒体的舆论一是投资者对其投资对象的选择与监督，二是大众媒体的舆论监督，三是金融监管部门的监管。监督，三是金融监管部门的监管。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道113113形象性形象性形象性形象性信用评级是企业在资本市场的通行证，一个企业信用信用评级是企业在资本市场的通行证，一个企业

81、信用级别的高低，不但影响到其融资渠道、规模和成本，更级别的高低，不但影响到其融资渠道、规模和成本，更反映了企业在社会上的形象和生存与发展的机会，是企反映了企业在社会上的形象和生存与发展的机会，是企业综合经济实力的反映，是企业在经济活动中的身份证。业综合经济实力的反映，是企业在经济活动中的身份证。 社会信用的基础性社会信用的基础性社会信用的基础性社会信用的基础性当今社会信用基础较为薄弱，通过信用评级，使社会当今社会信用基础较为薄弱，通过信用评级，使社会逐步重视作为微观经济主体的企业的信用状况，从而带逐步重视作为微观经济主体的企业的信用状况，从而带动个人、其他经济主体和政府的信用价值观的确立，进动

82、个人、其他经济主体和政府的信用价值观的确立，进而建立起有效的社会信用管理体制。而建立起有效的社会信用管理体制。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道114114评级方法判别分析法判别分析法 根据已知的违约和非违约的企业进行分类，构成根据已知的违约和非违约的企业进行分类，构成若干个总体。由这若干个总体的特征，找出一个若干个总体。由这若干个总体的特征，找出一个判别函数，用于判别任意已观察的向量应判属于判别函数，用于判别任意已观察的向量应判属于哪一个总体，以及检验两个或多个母体，在所测哪一个总体，以及检验两个或多个母体，在所测量的指标变量上，是否有显著差异，如有则指出量的指标变量上，是否有显

83、著差异，如有则指出为哪些指标。为哪些指标。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道11511519681968年奥特曼年奥特曼年奥特曼年奥特曼(Altman)(Altman)率先将判别分析法应用于财务率先将判别分析法应用于财务率先将判别分析法应用于财务率先将判别分析法应用于财务分析、公司破产及信用风险的分析，建立了如下著名分析、公司破产及信用风险的分析，建立了如下著名分析、公司破产及信用风险的分析，建立了如下著名分析、公司破产及信用风险的分析，建立了如下著名的线性判别分析模型：的线性判别分析模型：的线性判别分析模型：的线性判别分析模型： Z=0.012X1+0.014X2+0.033X3

84、+0.006X4+0.999X5 Z=0.012X1+0.014X2+0.033X3 +0.006X4+0.999X5 其中，其中，其中，其中，X1X1为流动资金为流动资金为流动资金为流动资金/ /总资产，总资产，总资产，总资产，X2X2为留存收益为留存收益为留存收益为留存收益/ /总总总总资产，资产，资产，资产，X3X3为息税的收益为息税的收益为息税的收益为息税的收益/ /总资产，总资产，总资产，总资产，X4X4为股权市值为股权市值为股权市值为股权市值/ /总负总负总负总负债账面值，债账面值，债账面值，债账面值，X5X5为销售收入为销售收入为销售收入为销售收入/ /总资产。临界值为总资产。临

85、界值为总资产。临界值为总资产。临界值为2.6752.675。如果如果如果如果z小于临界值，借款人被划入违约组，信用级别较小于临界值，借款人被划入违约组，信用级别较小于临界值，借款人被划入违约组，信用级别较小于临界值，借款人被划入违约组，信用级别较低；反之被划人正常组，信用级别较高。当分值在低；反之被划人正常组，信用级别较高。当分值在低；反之被划人正常组，信用级别较高。当分值在低；反之被划人正常组，信用级别较高。当分值在1.811.81和和和和2.992.99之间时，之间时，之间时，之间时，AltmanAltman发现判断失误较大，该重发现判断失误较大，该重发现判断失误较大，该重发现判断失误较大

86、，该重复区域为灰色区域。复区域为灰色区域。复区域为灰色区域。复区域为灰色区域。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道116116判别分析法的评价判别分析法的评价以以Z Z模型为代表的线性判别分析模型，虽然很适用于信模型为代表的线性判别分析模型，虽然很适用于信用评级，但这种方法存在一定问题：用评级，但这种方法存在一定问题：(1)(1)限制条件过于严格，如要求样本数据服从多元正态分限制条件过于严格，如要求样本数据服从多元正态分布，协方差矩阵相同等；布，协方差矩阵相同等；(2)(2)模型主要考虑的是财务因素，没有考虑模型主要考虑的是财务因素，没有考虑行业特征、企行业特征、企业规模、管理水平业

87、规模、管理水平等非财务因素的影响；等非财务因素的影响；(3)(3)模型以历史数据为基础，对未来发展的预测不够。模型以历史数据为基础，对未来发展的预测不够。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道117117综合评判法综合评判法综合评判法就是对多种因素所影响的事物或现象做出综合评判法就是对多种因素所影响的事物或现象做出总的评价。即对评判对象的全体，根据所给的条件，总的评价。即对评判对象的全体，根据所给的条件，给每一个对象赋予一个实数，通过总分法或加权平均给每一个对象赋予一个实数，通过总分法或加权平均等其他计算方法得到综合评分，再据此进行优序评价。等其他计算方法得到综合评分，再据此进行优序评

88、价。 从信用评级本身的属性来看，企业信用评级属于一种从信用评级本身的属性来看，企业信用评级属于一种不确定性的模糊问题，因此，综合评价法的发展趋势不确定性的模糊问题，因此，综合评价法的发展趋势足与模糊理论相结合来对企业进行信用评级，从而使足与模糊理论相结合来对企业进行信用评级，从而使评级结果更科学、更准确。评级结果更科学、更准确。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道118118人工神经网络法人工神经网络法人工神经网络，就是基于模仿生物大脑的结构和功能而构成的一人工神经网络，就是基于模仿生物大脑的结构和功能而构成的一种信息处理系统或计算机，简称神经网络，简写为种信息处理系统或计算机，简称

89、神经网络，简写为ANN(ArtificialANN(ArtificialNeuralNetwork)NeuralNetwork)。人工神经网络的基本构架是模仿生物的神经细胞，分为输入层、人工神经网络的基本构架是模仿生物的神经细胞，分为输入层、隐藏层和输出层二层。隐藏层和输出层二层。每一层色括若干代表处理单元的点。输入层的节点负责接收外在每一层色括若干代表处理单元的点。输入层的节点负责接收外在信息不同于人脑的输入，人工神经网络所接收的输入信息是各种信息不同于人脑的输入，人工神经网络所接收的输入信息是各种变量的数量化信息，一个输人变量对应一个输入节点。隐藏层的变量的数量化信息，一个输人变量对应一个

90、输入节点。隐藏层的节点负责处理输入层传来的信息，并转化为中间结果传递给输出节点负责处理输入层传来的信息，并转化为中间结果传递给输出层。而输出层的节点就以隐藏层传来的信息与门槛值比较后，得层。而输出层的节点就以隐藏层传来的信息与门槛值比较后，得到系统的最后结果，并将结果输出。到系统的最后结果，并将结果输出。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道119119与传统的统计方法相比，人工神经网络具有以下特点：(1)具有自我组织与学习的能；(2)可以描述输人资料中变量间的非线性关系；(3)可以依据样本和环境的变化进行动态的调整。由于企业各项财务指标与信用风险之往往存在着非线性关系。因此，人工神经

91、网络比较适用于企业的信用评价。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道120120模糊分析法模糊分析法传统的数学或统计方法，都是建立在精确的观点假设传统的数学或统计方法，都是建立在精确的观点假设基础之上。但是在自然科学、社会科学和工程技术等基础之上。但是在自然科学、社会科学和工程技术等领域，存在着很多模糊或不确定性；人类的认知模式、领域，存在着很多模糊或不确定性；人类的认知模式、思考方式、甚至推理逻辑也涉及许多非确定性。因此思考方式、甚至推理逻辑也涉及许多非确定性。因此利用传统的方法无法解决这样的不确定性问题利用传统的方法无法解决这样的不确定性问题 。而模糊数学是将数学的应用范围，从精确扩

92、大到模糊而模糊数学是将数学的应用范围，从精确扩大到模糊现象的领域，提出了隶属函数理论，确定了某一事物现象的领域，提出了隶属函数理论，确定了某一事物在多人程度上属于所讲的概念，或者不属于所讲的慨在多人程度上属于所讲的概念，或者不属于所讲的慨念，这样描述模糊性问题比精确数学更为合理。念，这样描述模糊性问题比精确数学更为合理。 http:/中管网房地产频道中管网房地产频道121121同样，企业信用评级也属于模糊性问题，其信用状态如何，用精确数学“是”或“非”的概念很难做出判断，因此，应用模糊分析法对信用状况做出综合评价比较科学。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道122122对模糊数学的正当

93、性存在的怀疑：首先，模糊逻辑缺乏学习能力，应用上受到一定的限制。其次，模糊系统的稳定性很难获得理论上的保证。第三，模糊逻辑不是建立在传统数学的基础上，很难对此逻辑系统的正确性加以验证。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道123123本章小结（一）本章小结（一）信用是以偿还本息为条件的暂时让渡商品或货信用是以偿还本息为条件的暂时让渡商品或货币的借贷行为。信用的产生、发展和存在的经济币的借贷行为。信用的产生、发展和存在的经济基础是商品货币经济的发展，只要商品经济存在，基础是商品货币经济的发展，只要商品经济存在，只要货币存在，信用必然存在和发展。只要货币存在，信用必然存在和发展。http:/

94、中管网房地产频道中管网房地产频道124124本章小结（二）本章小结（二）信用在其发展过程中，经历了高利贷信用、资信用在其发展过程中，经历了高利贷信用、资本主义信用和社会主义信用几个主要阶段。本主义信用和社会主义信用几个主要阶段。但是，无论哪个阶段的信用都具有以下共同特但是，无论哪个阶段的信用都具有以下共同特征：征： 信用的标的是一种所有权与使用权相分离信用的标的是一种所有权与使用权相分离的资金。的资金。信用的产生以还本付息为条件。信用的产生以还本付息为条件。信用以相互信任为基础。信用以相互信任为基础。 信用以收益最大化为信用以收益最大化为目标。目标。 信用具有特殊的运动形式。信用具有特殊的运动

95、形式。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道125125本章小结（三）本章小结（三）信用制度是指保护和约束信用主体行为有序信用制度是指保护和约束信用主体行为有序运行的法律规范及其产权结构的合约性安排。运行的法律规范及其产权结构的合约性安排。各种信用形式和信用工具相继出现，信用主各种信用形式和信用工具相继出现，信用主要有商业信用、银行信用、国家信用、消费信用、要有商业信用、银行信用、国家信用、消费信用、租赁信用和国际信用等形式，其中商业信用和银租赁信用和国际信用等形式，其中商业信用和银行信用处于主导地位。行信用处于主导地位。它们都具有偿还性、收益性、流动性和安全它们都具有偿还性、收益性、流动性和安全性等特点。性等特点。http:/中管网房地产频道中管网房地产频道126126 本章小结（四）本章小结（四）信用工具按不同的标志有不同的分类方式。信用工具按不同的标志有不同的分类方式。短期信用工具一般是指期限在一年期以内的各种短期信用工具一般是指期限在一年期以内的各种票据。其主要有期票、汇票、支票、国库券、信票据。其主要有期票、汇票、支票、国库券、信用证、信用卡等几种形式。长期信用工具一般是用证、信用卡等几种形式。长期信用工具一般是指期限在一年期以上的各种信用工具，主要包括指期限在一年期以上的各种信用工具，主要包括债券和股票两种形式。债券和股票两种形式。