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1、北京大兴区域房地产市场黄村板块市场调研报告2013-021黄村板块项目情况一览1235462黄村板块项目分布新里西斯莱Cago寓所首邑溪谷旭辉御府华润公园九里金地仰山东亚马赛公馆中建国际港首开康乃馨城本项目领海朗文世家兴创屹墅在售尾盘售罄本案北京198栋红木林34123546黄村板块项目名称占地 建面 容积率开盘时间物业 （万平）（万平）类型cago寓所721.63.082011.4住宅 华润公园九里12321.742011.7住宅 旭辉御府6171.92011.7住宅 首邑溪谷10.5252.12010.10住宅 中建国际港11.4412.52011.10住宅 东亚马赛8222.22012.
2、9住宅、公寓领海朗文世家40.8441.412011.3住宅 首开康乃馨城底商20.530-2012.3商业新里西斯莱16.245.8-办公红木林6.517.52.22011.5住宅 北京198栋14.36.90.452008.6住宅 兴创屹墅1.221.172013.5住宅板块点评：中高端城市综合核心区，品质型楼盘居多，档次较高区域项目个案分析u中建国际港u华润公元九里u旭辉御府u首邑溪谷uCago寓所u新里西斯莱物业类别普通住宅、商业、办公综合体建筑类别小高层、高层项目地址大兴新城黄村兴华大街地铁4号线枣园站装修状况毛坯占地面积11.4万平米建筑面积41万平米（地上28万平米）开盘时间20
3、11年10月入住时间2013年10月容积率2.50绿化率30%户数共2300户开发商中建国际案例分析中建国际港项目基本信息未来板块的主力供应项目案例分析中建国际港总体规划以枣园路为分割线，北侧是住宅区，南则为商业、办公区；共计14个楼座其中，住宅部分规划了8栋高层板楼，1、2号楼已于2012年售罄，预计2013年上半年将推出新房源枣园路住宅区商业及办公区1、2号住宅楼案例分析中建国际港住宅产品户型面积：已推出的1、2号楼户型以88平米二居，120平米三居为主，少量140平米四居产品主要针对刚需客群需求，居住功能齐全，同时具备舒适性户型点评：南北通透，动静有序。明厨明卫，强调空间利用率。主、次卧
4、空间布局谨慎，具有良好的私密性中间过道过长，有局部浪费面积两室两厅一卫建筑面积88销售情况月份项目为阶段性蓄水开盘模式，11年销售情况不理想，12年年中回暖2011年5月第一次开盘，报价18000元/平，总价160-210万，主要接待团购客户2011年9月二次开盘，报价18500元/平，由于市场观望态势严重，成交价量齐跌，直至12年5月有所缓和，最终于当年12月阶段性售罄，收盘单价22500元/平，总价200-270万第三次开盘预计在2013年5月，预计主力户型面积区间变化不大，价格将期望拉伸据了解，项目拿地价格较高，项目若想实现盈利，则单价必须提升至25000元/平项目一二次开盘销售情况不理
5、想，月销套数仅为8-10套，2012年6月开始进入强销期，单价迅速提升，并于12年12月完成2期销售，月均销售50套。案例分析中建国际港客户情况舒适型刚需客群，以自住为主客户来源：主要来自于城西南区域，以及部分地缘型客户年龄结构：项目客户多为80后的年轻购买人群，主要是企业白领，及企事业单位工作人员支付方式：由父母为其提供首付（40-60万），自己支付按揭，收入稳定，具备一定的还贷能力置业偏好：对产品的舒适度较为关注，喜欢南北通透，户型实用的产品，对车位需求明显，同时对轨道交通也有依赖案例分析中建国际港区域项目个案分析u中建国际港u华润公元九里u旭辉御府u首邑溪谷uCago寓所u新里西斯莱物业
6、类别住宅建筑类别洋房，小高层、高层项目地址紧邻南五环，京开高速以西；东至兴业大街，南至金星路装修状况精装修（标准5000元/平米）占地面积12万平方米建筑面积32万平方米开盘时间2010.2.3入住时间2012.12容积率1.8绿化率30%户数221户开发商华润置地（北京）股份有限公司案例分析华润公元九里项目基本信息板块内单价最高的项目一期已售罄三期小高层项目规划四期：高层项目总分四期，共34栋一、二期洋房：27栋，目前已全部售罄三期小高层：4栋，预计13年7月推售四期高层：3栋二期已售罄案例分析华润公元九里案例分析华润公元九里住宅产品户型面积：已推出的一期洋房户型区间在210-500平米，主
7、力户型为210平左右四居小高层：今年即将面世的小高层户型为85平二居，150平三居，精装修，价格预计28000元/平。户型点评：南北通透，动静有序。入户玄关，仪式感强，彰显主人尊贵身份客厅面宽大，居住舒适度高主卧套布局，步入式衣帽间体现尺度感四室两厅三卫一厨建筑面积219一、二期洋房三期小高层销售情况月份项目档次平偏高，在区域有一定市场影响力，报价为区域内最高水平2011年7月开盘，报价26000元/平（含7000元/平精装），总价450-1250万2012年6月二次开盘，报价28900元/平（含7000元/平精装），收盘单价30000元/平，总价600-1500万第三次开盘预计在2013年7
8、月，销售4栋小高层，单价预计在28000元/平（含5000元/平精装）开盘至今，一期洋房已售罄，月均销售10套左右，考虑到产品的高总价特性，去化情况算是不错的案例分析华润公元九里项目客群再次改善型客群，以自住为主客户来源：该项目主力客户多来自金融街和总部基地两区域，多为企事业单位中高管客户特征：项目客群年龄结构偏大，约在40-55岁之间，经济实力较强，支付能力高置业偏好：多注重舒适性以及私密度随着产品的调整，未来客群面向西南城区档次较高的刚需客户和首次改善客户，以及部分地缘改善型客户案例分析华润公元九里实景图项目从园林、建筑立面，以及室内装修体现出尊贵、大气的项目属性案例分析华润公元九里17区
9、域项目个案分析u中建国际港u华润公元九里u旭辉御府u首邑溪谷uCago寓所u新里西斯莱物业类别住宅建筑类别洋房、小高层、高层项目地址大兴区兴盛街与乐园路十字路口西北角装修状况毛坯占地面积60087平方米建筑面积171844平方米开盘时间2010年10月入住时间2013年年底容积率1.90绿化率35%户数744户开发商旭辉地产项目基本信息案例分析旭辉御府板块内品质型楼盘的典型代表项目规划项目总共分三期开发每次分期，洋房和小高层产品同时推售案例分析旭辉御府一期二期三期洋房面积区间：电梯入户，户型面积为150-270平米，以160-220平米的三居为主力小高/高层面积区间：2梯3,2梯4户，户型面积
10、为90-160平米，以160平米三居为主力目前仅剩40余套尾房，面积为260平左右的跃层住宅产品案例分析旭辉御府户型点评：南北通透多角度观景阳台双主卧套，可提供一家多代人居住三室两厅三卫建筑面积160小高层、高层区销售情况月份案例分析旭辉御府2011年单价保持在17000-18000元/平，总价160-450万区间，全年销售额仅为3亿元随着市场需求逐步释放，12年开始热，8-10月为快销期，单价在20000元/平左右，总价260-320万之间，全年实现销售收入23亿元因前期开发项目旭辉紫郡，销售非常之好，在紫郡的基础上开发御府，延续之前的风格，并且档次提高，在区域有一定市场影响力，平均周销售1
11、0套左右；其中8-10月快销期月销可达100套以上一期开盘二期开盘三期开盘2、10、13号楼2011年6月5日开盘均价21000元/1、11、12号楼2011年9月25日开盘均价16800元/均价20000元/第一阶段第二阶段第三阶段2011.06.05-2011.09.242011.09.25-2011.10.222011.10.23-至今项目的目标客群锁定南城改善型客户，以刚需改善和升级改善型为主随着家庭人口的增加，对于大尺度户型的需求迫切随着经济实力的逐渐增强，此类客群也需要品质更高的居住空间实现自身身份感客户情况样板间效果区域项目个案分析u中建国际港u华润公元九里u旭辉御府u首邑溪谷u
12、Cago寓所u新里西斯莱项目基本信息物业类别住宅建筑类别洋房，高层（平层、loft）项目地址大兴黄村新城北区22号地装修状况毛坯占地面积104679平方米建筑面积250000平方米开盘时间2011-09入住时间2013-06容积率2.1绿化率30%户数3203开发商北京昊坤嘉业房地产开发有限公司案例分析首邑溪谷项目规划洋房：6栋，约60套高层：17栋配套：会所、小学案例分析首邑溪谷高层洋房loft：1梯10户，户型面积38-68平米，主力户型为40-50平米，层高4.8米平层：2梯3,2梯4户，户型面积为87-120平方米（赠送6-8平），主力为120平三居洋房：户型面积为200平方米左右住宅
13、产品一室一厅一卫一厨（loft）建筑面积41平层区案例分析首邑溪谷三室二厅一卫一厨（平层）建筑面积119Loft销售情况月份案例分析首邑溪谷项目开盘至今，平层价格没有太大波动，单价21000元/平，总价190-250万元，后续没有新房源，因此价格没有实现拉伸Loft产品单价29000元/平（折合单价14500元/平），总价120-200万元，低总价的产品受市场欢迎现有少量loft新房源推出，报单价30000元/平，总价180万起目前已经基本售罄，平均每天销售5套左右，月均150套左右项目的目标客群以南城受挤压的外溢型刚需客群为主，以及少量刚需改善和地缘型升级改善型客户由于loft产品低总价、高
14、附加值的优势，受到年轻单身白领客户的喜爱，他们大多刚刚进入职场，喜欢独立居住生活，对面积需求不多，绝大多数为首次置业平层公寓面向刚需型客群，以婚房自住为主，户型有6-8平米赠送空间，客户接受度较高客户情况案例分析首邑溪谷建筑风格：京城首家应用托斯卡纳风格于高层建筑的创新项目园林景观：规划人工溪谷特色景观，增强小区的自然性，丰富小区建筑的层次感，与市场形成差异化售楼处：售楼处景观很出彩，托斯卡纳风格融入到每一个细节中样板间：据实地考察，loft户型较狭窄，空间面积浪费较大，层高为4.8米，舒适度不高人工溪谷项目点评案例分析首邑溪谷客户：卫星城改善住房挤压客户投资潜力p客户来源大兴当地的适龄居民结
15、婚婚房，首置房以及北京市区挤压客户在卫星城购房需要p升值预期地处大兴黄村卫星城中，项目边上有新开通地铁4号线大兴线穿过，升值空间和前景大，受投资客户青睐p升级居住处于居住消费升级换代的刚性需求，对品质、服务、周边配套等有综合需求的中端客群p支付能力一次性支付房款客户略高于分期付款比例，支付能力较强客户情况区域项目个案分析u中建国际港u华润公元九里u旭辉御府u首邑溪谷uCago寓所u新里西斯莱物业类别住宅建筑类别高层项目地址大兴工业开发区广茂大街装修状况精装（1500元/平米）占地面积70000平方米建筑面积216000平方米开盘时间2011年4月入住时间2012年10月容积率3.08绿化率30
16、%户数总共380户开发商北京兴集房地产开发有限公司项目基本信息案例分析Cago寓所金星桥东唯一高层楼盘，距离本案最近户型面积：户型以70平米一居，80-100平米二居，100-140平方米三居为主，主力户型为80-100平方米从户型格局来看，东西端采用塔楼设计，户型通透性差，结构不合理，存在面积浪费住宅产品一室二厅一卫建筑面积70案例分析Cago寓所一室二厅一卫建筑面积82销售及客户案例分析Cago寓所月份由于楼盘开发背景问题，户型结构设计问题，以及配合保障房用户回购等问题，项目均价不高，不超过16000元/平随着区域市场整体趋好，项目于12年年底售罄，总体来看，项目销售周期较长，销售情况不算
17、理想，月均销售19套客户为首置型刚需客群项目展示区域项目个案分析u中建国际港u华润公元九里u旭辉御府u首邑溪谷uCago寓所u新里西斯莱物业类别住宅、别墅、商住公寓建筑类别高层、小高层、板塔、别墅项目地址大兴新城黄村兴华大街地铁4号线枣园站上盖装修状况精装修2500元/平米占地面积16万平米建筑面积65万平米开盘时间2010年11月入住时间2013年10月容积率2.60绿化率30%户数总共2420户开发商上海绿地案例分析新里西斯莱公馆项目基本信息总体规划别墅别墅-300平米平米5号大公馆号大公馆-60-240平米平层平米平层Loft公寓公寓 50年产权年产权地地铁上盖集中商业铁上盖集中商业50
18、年产权精装公寓年产权精装公寓41别墅别墅住宅住宅LoftLoft公寓公寓p住宅:共计8个楼座，户型为一居60平米，总价126万；二居120平米252万，三居150-170平米总价315万-357万，四居240平米576万。p别墅300平米pLoft公寓40-70平米销售面积，层高4.9米，总价132万-231万p酒店式公寓40-70平米精装，总价80万-140万物业组合酒店式酒店式公寓公寓集中商业集中商业别墅别墅-300平米平米5号大公馆号大公馆-60-240平平米平层米平层Loft公寓公寓 50年产权年产权地地铁上盖集中商业铁上盖集中商业50年产权精装公寓年产权精装公寓该项目为综合体项目，目
19、前已经全部售罄，最后一期酒店公寓产品将于2013年10月开始办理入住，集中商业也已开业。项目首期别墅及5号大公馆住宅项目于2010年4月28日正式开售，别墅大多为内部预留房源，为正式对市场发售，5号大公馆于2012年10月正式售罄，销售周期2年，全盘精装修均价实现21000元/平米，尾房阶段均价达到24000元/平米,销售高峰期月均成交达60套。Loft公寓于2011年3月27日开盘销售，层高4.9米，可划分为2.5米2.4米两层，局部挑高，精装修发售，合同单价28000元/平米，50120米销售面积，总价140万-336万之间，首付5成，月供近万元，投资置业门槛较高，但由于项目核心地理位置，
20、交通及配套极为便捷，又为精装修产品，loft产品自发售起便处于热销状态，约600套房源2012年年初便售罄，月均去化60套，销售状况较好。在loft产品热销后，项目顺势加推50年产权酒店式精装小公寓，该产品面积为40-70平米，均价20000元/平米，总价80万-140万，首付40万即可拥有大兴地铁上盖的酒店式公寓，其开售后也一直处于热销状态，2011年8月开盘，400余套房源约在2012年2月便销售完毕，月均去化60套。集中商业绿地自持经营为主，少量公寓裙楼商业对外出售，具体销售数据我部门将进一步调查了解。销售情况项目点评p项目处于大兴线枣园站上盖，地理位置极佳。p区域内唯一的大型综合体项目
21、，产品分布多样，客户选择面广。p由于项目的稀缺性，其价格除华润九里外为区域内最高，又存在50年产权公寓类产品及大户型产品，投资置业门槛较高但该项目成功热销的事实，证明了客户对大兴高端住宅的认可程度。p置业客户以南城为主，兼顾投资与改善的双重属性。项目点评45黄村板块小结项目基本情况项目名称物业类型产品类型房源套数面积区间（平米）主力户型cago寓所住宅板塔结合高层38070-14095-100二居华润公园九里住宅洋房、小高、高层22185-420一期210-230四居；二期85二居、150三居旭辉御府住宅洋房、高层74490-26090二居、130-160三居首邑溪谷住宅洋房、高层320385
22、-26085二居、125三居中建国际港住宅高层230085-15090二居、120-130三居东亚马赛住宅、公寓板式多层、公寓116745-14083、95二居领海朗文世家住宅洋房300090-240120-140三居、120-180四居首开康乃馨城底商商业底商10860-177-新里西斯莱综合体多层公寓230080-180公馆三-四居loft及酒店公寓红木林住宅多层、高层25050-15570-80一居、100-120二居博悦府住宅多层、小高146160-250160-180三居、210-220四居北京198栋住宅别墅198独栋300-500、双拼200-300兴创屹墅住宅别墅、洋房4417
23、0-430未开盘物业类型多元，住宅、商住公寓、商业、办公等立项形式丰富，未来新城核心区雏形；住宅产品多为洋房、高板，品质型楼盘居多，档次较高；2012年6月以后销售情况理想，在售项目现有房源较少，多为尾盘46区域产品以二居、三居为主主流二居面积在80-100平之间，尺度感较好，是大二居产品三居面积在120-160平之间，舒适度较高，属于大三居产品黄村板块小结户型特征舒适尺度的二居、三居产品是区域主流，客户接受度高47黄村板块小结价格走势住宅价格：在售项目价格多集中在22000-23000之间，预计年后部分项目的新推房源价格将有望提至25000-28000元/平商铺价格：区域内在售商铺价格在15
24、000-25000元/平之间2012年单价走势呈“年初跌，年中涨，年尾翘”的格局2012全年价格变化情况（报均价：元/平）48以改善型客群为主，包括首次改善和再次改善型客户主要是城南区域型客户，以及地缘客户多次置业，价格承受能力较高黄村板块小结客户情况黄村板块小结对本案的影响黄村板块项目多分布在金星桥西侧，金星桥西的楼市火热，城市面貌比桥东好，本案所处的金星桥东属于核心区边缘，地段价值相对较低，项目中高端属性不强金星桥东金星桥西49大兴区域房地产市场研究总结5051（紧凑小户型对应刚需客群，舒适大户型对应区域改善客户，本区域内的产品呈现“各种好卖”状态）产品特征：改善型产品以多层洋房、品质小高
25、层为主，户型面积体现尺度感，居住舒适度较高；刚需型产品以板塔结合高层为主，户型紧凑，性价比高；销售情况：自2012年6月以来，销售情况火爆，纷纷出现日光盘、月光盘现象，市场在售房源较少；新一轮推盘必将区域单价推至新高客户特征：城市核心区区以具备一定消费实力的改善型客户为主；随着轨道交通的串联，吸引大量受挤压的城市外溢型客群来此地置业区域市场研究总结整体区域发展特征分析52区域市场研究总结各版块演变发展趋势判断旧宫板块：受到亦庄板块的辐射较大，成为亦庄板块的延展区域黄村板块：未来大兴城市居住、办公、商业综合片区，城市基础设施条件完善，城市形态已见雏形，区域价值高西红门板块：地段优势明显，是未来大兴商业核心、价值标杆，将长期领跑大兴楼市天宫院板块：“以住为主”的片区，以轨道交通带动的城市居住功能区53大片区未来供应及竞争分析分区域市场研究总结西红门板块：以板塔结合的产品形式，放量较少，（鸿坤、嘉悦）黄村板块：以高板为主的产品形式，未来放量不多，价格看涨（华润、中建）旧宫板块：产品多元，未来放量较多（国奥）天宫院板块：板式高层，未来放量多（保利、绿地）完
