第二讲建设项目投融资与承包模式高等教学

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1、建设项目投融资与承包模式米旭明米旭明副教授、博士、博士后副教授、博士、博士后联系方式：联系方式：深圳大学深圳大学 土木工程学院土木工程学院 建设管理与房地产系建设管理与房地产系2014年年1行业学习目录第一节 建设项目投融资第二节 总承包与项目管理总承包第三节 项目代建2行业学习第一节建设项目投融资一、 建设项目投资与融资的含义、特点二、 建设项目投资管理的目标与原则三、 建设项目融资主体及融资组织形式四、 建设项目融资渠道和筹措方式五、 建设项目投资构成六、 建设项目投资的合理估计与控制七、 建设项目融资模式八、 建设项目信用保证结构九、 建设项目融资方案的优化与设计十、 工程垫资与带资十一

2、、 案例3行业学习一、建设项目投资与融资的含义、特点1、含义2、特点4行业学习世界上第一条铁路世界上第一条铁路1825年年9月月27日，英国第一条铁路（斯托克顿日，英国第一条铁路（斯托克顿达林顿，达林顿，27公里）通车。同时世界上第一辆客运蒸汽机火车在公里）通车。同时世界上第一辆客运蒸汽机火车在该铁路线上试车成功。命名为该铁路线上试车成功。命名为“旅行号旅行号”，共拉客、，共拉客、货车货车32节，时速节，时速15英里英里/小时。小时。5行业学习一、建设项目投资与融资的含义、特点n“十二五”期间铁路投资2.3万亿n铁路基建投资2.3万亿融资艰难成为主要问题1、含义l从广义上讲，为了建设一个新项目

3、或者收购一个现有项目，或者对已有项目进行债务重组所进行的一切融资活动都可以被称为项目融资。l从狭义上讲，项目融资（ProjectFinance）是指是指以建设项目发起人及其他投资者依法组建的能独立承担民事责任的法人（建设项目公司）作为融资主体，以建设项目未来的现金流量和资产作为融资信用基础，项目参与各方分担风险，具有优先追索性质的特定的融资方式。我们一般提到的项目融资仅指狭义上的概念。6行业学习一、建设项目投资与融资的含义、特点2、特点（1） 项目导向性 （2） 追索权的有限性 （3） 项目风险的分散性（4） 项目信用的多样性（5） 项目融资程序的复杂性 7行业学习1、导向性l项目融资是以项目

4、为主体安排的融资。l贷款银行在项目融资中的注意力主要放在项目在贷款期间能够产生多少现金流量用于还款，而不是依赖于项目的投资者或发起人的资信来安排项目融资的第一个特点。l同时贷款的数量、贷款期限、融资成本的高低以及融资结构设计都与项目的预期现金流量和资产价值及项目经济生命期直接联系在一起。2、追索权的有限性l贷款人对项目借款人的追索形式和程序是区分融资是项目融资还是传统形式融资的重要标志。8行业学习3、项目风险的分散性l确定各方参与者所能承受的最大风险及合作的可能性，利用一切优势条件，设计出最有利的融资方案。4、项目信用的多样性l将多样化的信用支持分配到项目未来的各个风险点，从而规避和化解不确定

5、项目风险。如要求项目产品的购买者签订长期购买合同，原材料供应商以合理的价格供货等，以确保强有力的信用支持。9行业学习5、融资程序的复杂性l项目融资数额大、时限长、涉及面广，涵盖融资方案的总体设计及运作的各个环节，需要的法律性文件也多，其融资程序比传统融资复杂。l前期费用占融资总额的比例与项目规模成反比，其融资利息也高于公司贷款。l对于大型建设项目，特别是基础设施和能源、交通运输等资金密集型的项目具有更大的吸引力和运作空间。10行业学习大亚湾核电站大亚湾核电站1978年年12月月4日，邓小平会见了法国外贸部长弗朗索瓦日，邓小平会见了法国外贸部长弗朗索瓦一行，并在回答法国记者问题时公开宣布：中国已

6、决一行，并在回答法国记者问题时公开宣布：中国已决定向法国购买两座核电站设备。定向法国购买两座核电站设备。这个由广东、香港两地合营的核电站，既是中国大陆这个由广东、香港两地合营的核电站，既是中国大陆第一个大型商用核电站，亦是改革开放初期中国最大第一个大型商用核电站，亦是改革开放初期中国最大的中外合资项目。的中外合资项目。11行业学习大亚湾核电站大亚湾核电站 1979年年9月，广东省核电站选址工作组成立。月，广东省核电站选址工作组成立。1980年年12月月21日，广东电力工业总公司和香港中华电力公司共同完成日，广东电力工业总公司和香港中华电力公司共同完成在广东省合营核电站可行性研究报告的编制。在广

7、东省合营核电站可行性研究报告的编制。 1982年年12月月13日，国家批准建设大亚湾核电站。日，国家批准建设大亚湾核电站。1985年年1月月18日，广东核电合营有限公司合营合同签字；日，广东核电合营有限公司合营合同签字；1月月19日，邓日，邓小平会见了参加签字仪式的香港中华电力公司董事局主席嘉道理勋爵。小平会见了参加签字仪式的香港中华电力公司董事局主席嘉道理勋爵。1987年年8月月7日，大亚湾核电站工程正式开工。日，大亚湾核电站工程正式开工。1994年年2月月5日，大亚湾核电站日，大亚湾核电站1号机组投入商业运行；号机组投入商业运行；5月月6日，日，2号机号机组投入商业运行。组投入商业运行。1

8、2行业学习大亚湾核电站大亚湾核电站大大亚亚湾湾核核反反应应堆堆13行业学习大亚湾核电站大亚湾核电站岭岭澳澳核核反反应应堆堆14行业学习大亚湾核电站大亚湾核电站大大亚亚湾湾观观景景台台15行业学习大亚湾核电站大亚湾核电站建设过程分析建设过程分析投资融资分析投资融资分析风险分析风险分析16行业学习二、建设项目投资管理的目标与原则1、目标2、原则17行业学习二、建设项目投资管理的目标与原则l确定并分析论证建设项目总投资目标及其用途结构的合理性；l确定建设资金的筹措和融资方案，根据建设总进度部署要求，编制投资使用计划，加强资金管理；l实施全方位全过程的投资控制。1、目标18行业学习二、建设项目投资管理

9、的目标与原则2、原则(1) 依法融资原则 (2) 规模适度原则 (3) 结构合理原则 (4) 成本效益原则 (5) 时机得当原则 19行业学习三、建设项目融资主体及融资组织形式1、项目融资2、公司融资3、BOT融资4、三种组织形式的对比20行业学习三、建设项目融资主体及融资组织形式1、项目融资由项目发起人（企业或政府）发起组建的具有独立法人资格的项目公司，由新组建的项目公司承担融资责任和风险，依靠项目自身的盈利能力来偿还债务，以项目投资形成的资产、未来收益或权益作为融资担保的基础。定义21行业学习三、建设项目融资主体及融资组织形式1、项目融资（1）项目发起人希望拟建项目的生产经营活动现对独立，

10、且拟建项目与既有法人的经营活动联系不密切；（2）拟建项目的投资规模较大，既有法人财务状况较差，不具有为项目进行融资和承担全部融资责任的经济实力，需要新设法人募集股本金；（3）项目自身具有较强的盈利能力，依靠项目自身未来的现金流量可以按期偿还债务。融资主体适用条件22行业学习三、建设项目融资主体及融资组织形式1、项目融资融资的特点（1）项目发起人作出投资决策（2）发起人与项目公司并非一体（3）项目公司承担融资责任和风险（4）项目还贷能力取决于项目资产和项目财务效益（5）有限追索权23行业学习三、建设项目融资主体及融资组织形式1、项目融资融资方式l我国除了公益性项目等部分特殊项目外，大部分投资项目

11、都实行资本金制度。l其融资能力取决于股东能对项目公司借款提供多大程度的担保。l在项目本身的财务效益好、投资风险可以有效控制的条件下，可以考虑采用项目融资方式。24行业学习公司融资定义三、建设项目融资主体及融资组织形式2、公司融资建设项目所需的资金，来源于既有法人内部融资、新增资本金和新增债务资金。新增债务资金依靠既有法人整体的盈利能力来偿还，并以既有法人整体的资产和信用承担债务担保。既有项目法人融资（公司融资）：依托现有法人进行融资活动。25行业学习三、建设项目融资主体及融资组织形式（1）既有法人为扩大生产能力而兴建的扩建项目或原有生产线的技术改造项目；（2）既有法人为新增生产经营所需水、电、

12、汽等动力供应及环境保护设施而兴建的项目；（3）项目与既有法人的资产以及经营活动联系密切；（4）现有法人具有为项目进行融资和承担全部融资责任的经济实力；（5）项目盈利能力较差，但项目对整个企业的持续发展具有重要作用，需要利用既有法人的整体资信获得债务资金。融资主体适用条件2、公司融资26行业学习2、公司融资三、建设项目融资主体及融资组织形式企业对外负债的债务资金企业股东投入的资本金新增负债新增资本内部资金总投资企业经营形成的净现金流量可用于拟建项目的货币资金资产变现的资金资产经营权变现的资金直接使用非现金资产总投资构成及资金来源27行业学习三、建设项目融资主体及融资组织形式2、公司融资公司融资的

13、特点（1） 债务资金虽然用于项目投资，但债务人是现有公司，而不是项目（2） 债权人不仅对项目资产有追索权，而且可以对整个公司资产进行追索；（3） 债务的风险程度低于项目融资。28行业学习三、建设项目融资主体及融资组织形式2、公司融资公司融资方式l不组建新的项目公司，由发起人公司出面筹集资金投资于新项目，以已经存在的公司本身的资信对外融资；l现有公司组织融资活动，投资决策，承担责任和风险；l拟建项目构成现有公司的增量资产。29行业学习三、建设项目融资主体及融资组织形式3、BOT融资BOT融资的特点（1）有限追索或无追索（2）特许期内所有权和经营权（承包商与政府）（3）项目参与各方均承担相应的风险

14、（4）设计建设运营效率一般较高（5）收入货币为当地（6）不计入承包商的资产负债表30行业学习三、建设项目融资主体及融资组织形式4、三种组织形式的对比项目融资公司融资BOT主体项目发起人及其他投资者既有建设项目法人某个公司发起，其他公司参与追索范围有限追索完全追索有限追索或无追索适用范围一般企业的改造工程、改扩建项目基础设施建设和公共设施建设特点资金量大、风险大投资成本较高资金量小、建设周期短、技术简单、成本低设计建设运营效率高与项目投资人的关系不进入资产负债表进入资产负债表不进入资产负债表31行业学习四、建设项目融资渠道和筹措方式1、融资渠道2、筹措方式32行业学习四、建设项目融资渠道和筹措方

15、式1、融资渠道从筹集资金的来源的角度看，筹资渠道可以分为企业的内部渠道和外部渠道。内部筹资渠道企业内部筹资渠道是指从企业内部开辟资金来源。从企业内部开辟资金来源有三个方面：企业自有资金、企业应付税利和利息、企业未使用或未分配的专项基金外部筹资渠道外部筹资渠道是指企业从外部所开辟的资金来源，其主要包括：专业银行信贷资金、非银行金融机构资金、其他企业资金、民间资金和外资。33行业学习筹资渠道特点银行贷款手续简便、成本较低，适用于有续债能力的建设项目国际商业银行贷款国际金融市场向一国政、金融机构或提供的贷款政策性外国政府贷款是一国政府向另一国家的企业政府提供的具有一定的援助或部分赠于性质的低息优惠贷

16、款国际金融组织贷款是国际金融组织按照章程向其成员国提供的各种贷款，与我国关系密切的是国际货币基金组织、世界银行和亚洲开发银行出口信贷是设备出口国政府为促进本国设备出口，鼓励本国银行向本国出口商或外国进口商（或进口方银行）提供的贷款银团贷款是指多家银行组成一个集团，由一家或几家银行牵头，采用同一贷款协议，按照共同约定的贷款计划，向借贷人提供贷款的方式委托贷款是指由委托人提供资金，银行或信托投资公司根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等贷款条件，代为发放、监督使用、并协助回收本息的贷款企业债券是企业以自身的财务状况和信用条件为基础，依照中华人民共和国证券法、中华人民共和国公司法等法律法

17、规规定的条件和程序进行发行的、约定在一定期限内还本付息的债券融资租赁是资产拥有者在一定期限内将资产租给承租人使用，由承租人分期付给一定租赁费的融资方式34行业学习四、建设项目融资渠道和筹措方式2、筹措方式2.1权益融资的筹措项目资本金来源（1）公司融资的建设项目资本金（2）项目融资的项目资本金筹集（3）建设项目准股本资金现有的可用于项目建设的资金。未来生产经营中获得的可用于项目建设的资金。企业资产变现。企业增资扩股。股东直接投资股票融资政府投资无担保贷款发行可转换公司债券发行优先股股票35行业学习四、建设项目融资渠道和筹措方式2、筹措方式2.2债务资金的筹措（1）贷款融资（2）债券融资银行贷款

18、银团贷款委托贷款指通过发行企业债、公司债筹集建设资金。企业债券是指企业一招法定程序公开发行约定在一定期限内还本付息的有价证券，包括一招公司法设立的公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券。36行业学习四、建设项目融资渠道和筹措方式2、筹措方式2.3 基础设施项目融资的特殊方式（1）特许经营方式（2）其他新兴方式基础设施特许经营：是由国家或地方政府将基础设施的投资和经营权，通过法定的程序，有偿或者无偿地交给选定的投资人投资经营。典型的基础设施特许经营方式有：BOT、PPP、TOT方式等等。目前国内受到重视并尝试运用的新兴融资模式还有ABS融资模式、PFI融资模式等等。37行业学习五、建设项目投

19、资构成1、建筑安装工程费2、设备及工器具购置费3、工程建设其他费用4、预备费5、建设期利息6、流动资金38行业学习五、建设项目投资构成建设项目投资构成包括：项目论证费，土地使用费，项目评估费，城市建设基础设施配套费勘察设计费，房屋施工费，设备费，监理费，项目内环境建设费，业主管理费，税金t和其他费用。39行业学习建筑安装工程费用预备费工具器具及生产家具购置费设备购置费间接费直接费税金利润固定资产投资方向调节税建设期利息设备运杂费设备原价建设投资铺底流动资金流动资产投资建设工程总投资与未来企业生产经营有关的其他费用与项目建设有关的其他费用土地使用费涨价预备费基本预备费工程建设其他费用设备 及工

20、、器具购置费五、建设项目投资构成40行业学习五、建设项目投资构成1、建筑安装工程费1.1 直接费由直接工程费和措施费组成。直接工程费：是指施工过程中耗用的构成工程实体和有助于工程形成的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。人工费基本工资工资性补贴生产工人辅助工资职工福利费生产工人劳动保护费住房公积金劳保基金医疗保险费（1）人工费：是指直接从事建筑工程施工的生产工人开支的各项费用41行业学习五、建设项目投资构成1、建筑安装工程费1.1 直接费（2）材料费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用和周转使用材料的摊销（或租赁）费用，包括材料预算价格及检

21、验试验费。（3）施工机械使用费：是指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费。施工机械台班费折旧费大修理费经常修理费安拆费及场外运费人工费燃料动力费其他费用42行业学习五、建设项目投资构成1、建筑安装工程费1.1 直接费由直接工程费和措施费组成。措施费：是指施工过程中必须发生的且由承包人采取的措施费用。包括综合措施项目费、技术措施项目费。综合措施项目费临时设施费冬雨季施工增加费生产工具用具使用费工程测量放线费定位复测费工程点交费场地清理费综合措施项目费包括以下内容：43行业学习五、建设项目投资构成1、建筑安装工程费1.1 直接费由直接工程费和措施费组成。措施费：是指施工过程中必须

22、发生的且由承包人采取的措施费用。包括综合措施项目费、技术措施项目费。技术措施项目费大型机械进出场费及安拆费高层建筑增加费超高增加费脚手架搭拆费施工排水、降水费检验试验费夜间施工增加费通风、照明、通讯设施增加费二次搬运费已完工程及设备保护费临时用地占用费其他技术措施项目费包括如下内容：44行业学习五、建设项目投资构成1、建筑安装工程费1.2 间接费由不可竞争费用、施工管理费和财务费组成。(1）不可竞争费用：是指政府和有关部门规定应进入工程造价的费用。不可竞争费用工程排污费工程定额测定费基本养老保险费失业保险费医疗保险费安全文明施工增加费危险作业意外伤害保险工会经费职工教育经费其他45行业学习五、

23、建设项目投资构成1、建筑安装工程费1.2 间接费由不可竞争费用、施工管理费和财务费组成。(2）施工管理费：是指组织施工生产和经营管理所需费用。施工管理费管理人员工资办公费差旅交通费固定资产使用费工具用具使用费保险费税金其他46行业学习五、建设项目投资构成1、建筑安装工程费1.2 间接费由不可竞争费用、施工管理费和财务费组成。(3）财务费：是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括企业经营期间发生的短期贷款利息支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹集资金而发生的其他财务费用。47行业学习五、建设项目投资构成1、建筑安装工程费1.3 税金是指国家税法规定的应计入建设工程造价内的

24、营业税、城市维护建设税及教育费附加。纳税地点在市区的企业，税率按3.413计取，纳税地点在县城、镇的企业税率按3.348计取，纳税地点不在市区、县城、镇的企业税率按3.22计取。48行业学习五、建设项目投资构成2、设备及工器具购置费设备及工器具购置费是指建设项目设计范围内的需要安装及不需要安装的设备、仪器、仪表等及其必要的备品备件购置费；为保证投产初期正常生产所需的仪器仪表、工卡具模具、器具及生产家具等购置费。（1）设备购置费是指为工程建设项目购置或自制的达到固定资产标准的设备、工具、器具的费用。（2）工器具及生产家具购置费是指新建项目或扩建项目初步设计规定，保证生产初期正常生产所必须购置的、

25、没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件等的购置费用，一般是以设备购置费为计算基数，按照行业（部门）规定的工器具及生产家具定额费率计算。49行业学习五、建设项目投资构成国内设备购置进口设备购置费设备购置费工器具及生产家具购置费设备原价设备运杂费进口设备货价进口从属费用国内运杂费2、设备及工器具购置费50行业学习五、建设项目投资构成3、工程建设其他费用工程建设其他费用是指根据国家有关规定应在投资中支付，并列入建设项目总造价或单项工程造价的费用。工程建设其他费用组成部分，如下图所示。51行业学习银行担保及承诺费与项目建设有关的费用（7）场地准备及临时设施费（10）市政公

26、用设施建设及绿化补偿费引进项目图纸资料翻译复印费、备品备件测绘费引进设备材料国内检验费（9）工程保险费（6）职业安全卫生健康评价费出国人员费用来华人员费用（8）引进技术和 设备其他费用（5）环境影响评价费（4）勘察设计费（3）研究试验费（2）可行性研究费工程质量监督费工程建设监理费建设单位管理费（1）建设管理费建设期租地费用，及临时用地补偿费土地使用权出让（转让）金（5）其他税费（4）征地动迁费（3）地上附着物和青苗补偿费（2）安置补偿费（1）土地补偿费征地补偿费建设用地费用工程建设其他费用与项目运营有关的费用52行业学习五、建设项目投资构成4、预备费预备费是为了保证工程项目的顺利实施，避免在

27、难以预料的情况下造成投资不足而预先安排的一笔费用。5、 建设期利息建设期利息是债务资金在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息，包括借款（或债券）利息和融资费用（如：手续费、承诺费、发行费、管理费等）。6、 流动资金流动资金指项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金，不包括运营中临时性需要的资金。项目评价中流动资金的估算应考虑应付账款、预收账款对需要预先筹措的流动资金的抵减作用。53行业学习六、建设项目投资的合理估计与控制1、投资估算2、 投资（费用）偏差分析54行业学习六、建设项目投资的合理估计与控制1、投资估算投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资（

28、包括工程造价和流动资金）进行的估计。1.1 估算阶段第一阶段：投资机会研究或项目建设书阶段第三阶段：详细可行性研究阶段第二阶段：初步可行性研究阶段55行业学习六、建设项目投资的合理估计与控制1、投资估算投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资（包括工程造价和流动资金）进行的估计。1.2 估算程序（1）熟悉工程项目的特点，组成，内容和规模等；（2）收集有关资料，数据和估算指标等；（3）选择相应的投资估算方法；（4）估算工程项目各单位工程的建筑面积及工程量；（5）进行单项工程的投资估算；（6）进行附属工程的投资估算；（7）进行工程建设其他费用的估算；（8）进行

29、预备费用的估算；（9）计算固定资产投资方向调节税；（10）计算贷款利息；（11）汇总工程项目投资估算总额；（12）检查，调整不适当的费用，确定工程项目的投资估算总额；（13）估算工程项目主要材料，设备及需用量。56行业学习六、建设项目投资的合理估计与控制1、投资估算投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资（包括工程造价和流动资金）进行的估计。1.3 建设投资估算(1）建设投资简单估算法单位生产能力估算法。Y2=（Y1/X1）*X2*CF 式中，Y1已建类似项目的投资额；Y2拟建项目投资额；X1已建类似项目的生产能力；X2拟建项目的生产能力；CF不同时期、不

30、同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数。57行业学习六、建设项目投资的合理估计与控制1、投资估算投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资（包括工程造价和流动资金）进行的估计。1.3 建设投资估算(1）建设投资简单估算法生产能力指数法。式中，Y1已建类似项目的投资额；Y2拟建项目投资额；X1已建类似项目的生产能力；X2拟建项目的生产能力；CF不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数；n生产能力指数。58行业学习六、建设项目投资的合理估计与控制1、投资估算投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资（包括

31、工程造价和流动资金）进行的估计。1.3 建设投资估算(1）建设投资简单估算法比例估算法：以拟建项目的设备购置费为基数进行估算。C拟建项目或装置的投资额;E根据拟建项目或装置的设备清单按当时当地价格计算的设备费(包括运杂费)的总和;P1、P2、P3.已建项目中建筑、安装及其他工程费用等占设备费百分比;f1、f2、f3.因为时间因素引起的定额、价格、费用标准等变化的综合调整系数;I拟建项目的其他费用。C=E（1+flpl+f2p2+f3p3+）+I 式中，59行业学习六、建设项目投资的合理估计与控制1、投资估算投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资（包括工程

32、造价和流动资金）进行的估计。1.3 建设投资估算(1）建设投资简单估算法比例估算法：以拟建项目的工艺设备投资为基数进行估算。E拟建项目根据当时当地价格计算的工艺设备投资；P1P2P3已建项目各专业工程费用占工艺设备投资的百分比。式中，60行业学习六、建设项目投资的合理估计与控制1、投资估算1.3 建设投资估算(1）建设投资简单估算法系数估算法。a.朗格系数法该方法以设备购置费为基础，乘以适当系数来推算项目的建设投资。计算公式为：式中，C总建设费用;E主要设备费;Ki管线、仪表、建筑物等项费用的估算系数;KC管理费、合同费、应急费等项费用的总估算系数。总建设费用与设备费用之比为朗格系数KL，即：

33、该方法比较简单，估算的准确度不高。61行业学习六、建设项目投资的合理估计与控制1、投资估算1.3 建设投资估算(1）建设投资简单估算法系数估算法。b.设备及厂房系数法该方法在拟建项目工艺设备投资和厂房土建投资估算的基础进行计算。62行业学习六、建设项目投资的合理估计与控制1、投资估算1.3 建设投资估算(2）建设投资分类估算法对构成建设投资的各类投资，即工程费用、工程建设其他费用和预备费分类进行估算。63行业学习六、建设项目投资的合理估计与控制1、投资估算1.4 建设期利息估算(1)建设期利息估算的前提条件：建设投资估算及其分年投资计划；确定项目资本金（注册资本）数额及其分年投入计划；确定项目

34、债务资金的筹措方式及债务资金成本率。(2）建设期利息的估算方法（注意这四条原则）估算建设期利息应按有效利率计息。项目在建设期内如能按期支付利息，应单利计息；在建设期内不支付利息，应按复利计息。项目评价中对借款额在建设期各年年内按月、按季均衡发生的项目，为了简化计算，通常假设借款发生当年均在年中使用，按半年计息，其后年份按全年计息。对借款额在建设期各年年初发生的项目，则应按全年计息。64行业学习六、建设项目投资的合理估计与控制1、投资估算1.4 建设期利息估算（1）借款额在建设期各年年初发生时建设期利息的估算公式Q建设期利息；Pt-1按单利计息，为建设期第t-1年末借款累计；按复利计息，为建设期

35、第t-1年末借款本息累计；At建设期第t年借款额；i借款年利率；t年份。式中，65行业学习六、建设项目投资的合理估计与控制1、投资估算1.4 建设期利息估算（2）借款额在建设期各年年内均衡发生时建设期利息的估算Q建设期利息；Pt-1按单利计息，为建设期第t-1年末借款累计；按复利计息，为建设期第t-1年末借款本息累计；At建设期第t年借款额；i借款年利率；t年份。式中，66行业学习六、建设项目投资的合理估计与控制1、投资估算1.5 项目总投资与分年投资计划(1）项目总投资估算表的编制按投资估算和估算上述各项投资并进行汇总，编制项目总投资估算表。(2）分年投资计划表的编制估算出项目建设投资、建设

36、期利息和流动资金后，根据项目计划进度的安排，编制分年投资计划表。67行业学习六、建设项目投资的合理估计与控制2、投资（费用）偏差分析2.1 投资偏差的含义(1）投资偏差的计算公式投资用偏差是指费用计划值与实际值之间存在的差额，计算公式为：投资偏差=已完工程实际支出已完工程计划支出投资偏差为正表示投资增加，为负表示投资节约。此外，进度偏差和投资偏差的关系密切，只有在考虑了进度偏差后才能正确地反映投资偏差的实际情况，因此有必要引入进度偏差的概念。进度偏差=已完工程实际时间-已完工程计划时间进度偏差=拟完工程计划支出-已完工程计划支出68行业学习六、建设项目投资的合理估计与控制2、投资（费用）偏差分

37、析2.1 投资偏差的含义（2）投资偏差的几种表示形式绝对偏差和相对偏差绝对偏差是指支出计划值与实际值比较所得的差额。相对偏差是指投资偏差的相对数或比例数，绝对偏差=支出实际值支出计划值绝对偏差=69行业学习六、建设项目投资的合理估计与控制2、投资（费用）偏差分析2.1 投资偏差的含义（2）投资偏差的几种表示形式局部偏差和累计偏差局部偏差是指每一控制周期所发生的投资偏差。累计偏差是项目已实施的时间内累计发生的偏差，是一个动态概念。累计偏差分析以局部偏差分析为基础，需对局部偏差进行综合分析，对投资管理工作在较大范围内有指导作用。根据偏差程度的概念，可以引入费用局部偏差程度和费用累计偏差程度，其表达

38、式分别为：累计支出实际值，累计支出实际值费用局部偏差程度=费用累计偏差程度=70行业学习六、建设项目投资的合理估计与控制2、投资（费用）偏差分析2.2 投资偏差的分析方法常用的偏差分析方法有资源负荷图法、横道图法、表格法和投资偏差曲线法等。这几种方法各自有一定的优点和问题。这里仅介绍投资偏差曲线法。投资偏差曲线法是用投资累计曲线来进行投资偏差分析的一种方法。通常需标出三条曲线，即已完成工程实际支出曲线、已完工程计划支出曲线和拟完工程计划支出曲线。已完成工程实际支出曲线和已完工程计划支出曲线之间的竖向距离表示投资偏差；已完工程计划支出曲线和拟完工程计划支出曲线的水平距离表示进度偏差。71行业学习

39、七、建设项目融资模式1、投资者直接安排项目融资模式2、投资者通过项目公司安排项目融资模式3、以“设施使用协议”为基础的项目融资模式4、以“杠杆租赁”为基础的项目融资模式5、“生产支付”为基础的项目融资模式6、BOT模式7、BT模式8、TOT融资9、PPP融资10、PFI融资11、ABS融资72行业学习七、建设项目融资模式建设项目融资模式：指建设项目融资采用的基本方式。包含融资主体、产权结构、融资组织形式、资金来源和融资方式的选择。1、投资者直接安排项目融资模式由项目投资者直接安排项目的融资，并且直接承担融资安排中相应的责任和义务。(1)项目融资结构简单；(2)适用于投资者本身公司财务结构不复杂

40、，有利于投资者税务结构方面的安排；(3)对于资信状况较好的投资者，直接安排融资还可以获得相对成本较低的贷款；(4)有利于投资者为项目筹集追加资本金时能够使用的惟一模式。特点：73行业学习七、建设项目融资模式建设项目融资模式：指建设项目融资采用的基本方式。包含融资主体、产权结构、融资组织形式、资金来源和融资方式的选择。2、投资者通过项目公司安排项目融资模式由投资者共同投资组建一个项目公司再以该公司的名义拥有、经营项目和安排融资。这是目前比较普遍和最主要的项目融资模式。(1)容易划清项目的债务责任。贷款银行的追索权只能够涉及到项目子公司的资产和现金流量，其母公司除提供必要的担保不承担任何直接的责任

41、；(2)项目融资有可能被安排成为非公司负债型的融资；(3)信用保证来自于项目公司的现金流量和项目资产以及项目投资者所提供的与融资有关的担保和商业协议。对于具有较好的经济强度的项目。这种融资模式可以安排为对投资者无限追索的形式。特点：74行业学习七、建设项目融资模式建设项目融资模式：指建设项目融资采用的基本方式。包含融资主体、产权结构、融资组织形式、资金来源和融资方式的选择。3、以“设施使用协议”为基础的项目融资模式国际上，一些项目融资是围绕着一个工业设施或者服务性设施的使用协议作为主体安排的。这种设施使用协议（TollingAgreement），在工业项目中有时称为“委托加工协议”，是指在某种

42、工业设施或服务性设施的提供者和这种设施的使用者之间达成一种具有“无论提货与否均需付款”性质协议。75行业学习七、建设项目融资模式建设项目融资模式：指建设项目融资采用的基本方式。包含融资主体、产权结构、融资组织形式、资金来源和融资方式的选择。4、以“杠杆租赁”为基础的项目融资模式以“杠杆租赁”为基础组织起来的项目融资模式，是指在项目投资者的要求和安排下，由“杠杆租赁”结构中的资产出租人融资购买项目的资产然后租赁给承租人（项目投资者）的一种融资结构。资产出租人和融资贷款银行的收入以及信用保证主要来自结构中的税务好处、租赁费用、项目的资产以及对项目现金流量的控制。76行业学习七、建设项目融资模式建设

43、项目融资模式：指建设项目融资采用的基本方式。包含融资主体、产权结构、融资组织形式、资金来源和融资方式的选择。5、“生产支付”为基础的项目融资模式“生产支付”（ProductionPayment）是项目融资的早期形式之一，起源于本世纪50年代美国的石油天然气项目开发的融资安排。一个“生产支付”的融资安排是建立在由贷款银行购买某一特定矿产资储量的全部或部分未来销售收入的权益的基础上的。在这一安排中提供融资的贷款银行从项目中购买到一个特定份额的生产量,这部分生产量收益也就成为项目融资的主要偿债资金来源。77行业学习七、建设项目融资模式建设项目融资模式：指建设项目融资采用的基本方式。包含融资主体、产权

44、结构、融资组织形式、资金来源和融资方式的选择。6、BOT模式BOT是Build（建设）、Operate（经营）和Transfer（转让）三个英文单词第一个字母的缩写。代表着一个完整的项目融资的概念。这种模式的基本思路是，由项目所在国政府或所属机构为项目的建设和经营提供一种特许权协议（ConcessionAgreement）作为项目融资的基础，由本国公司或者外国公司作为项目的投资者和经营者安排融资，承担风险，开发建设项目并在有限的时间内经营项目获取商业利润，最后根据协议将该项目转让给相应的政府机构。78行业学习七、建设项目融资模式建设项目融资模式：指建设项目融资采用的基本方式。包含融资主体、产权

45、结构、融资组织形式、资金来源和融资方式的选择。7、BT模式BT（BuildTransfer）即建设移交，是基础设施项目建设领域中采用的一种投资建设模式，是指根据项目发起人通过与投资者签订合同，由投资者负责项目的融资、建设，并在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人，项目发起人根据事先签订的回购协议分期向投资者支付项目总投资及确定的回报。79行业学习七、建设项目融资模式建设项目融资模式：指建设项目融资采用的基本方式。包含融资主体、产权结构、融资组织形式、资金来源和融资方式的选择。8、TOT融资TOT（Transfer-Operate-Transfer）是“移交经营移交”的简称，指政府与投资者签订

46、特许经营协议后，把己经投产运行的可收益公共设施项目移交给民间投资者经营，凭借该设施在未来若干年内的收益，一次性地从投资者手中融得一笔资金，用于建设新的基础设施项目；特许经营期满后，投资者再把该设施无偿移交给政府管理。80行业学习七、建设项目融资模式建设项目融资模式：指建设项目融资采用的基本方式。包含融资主体、产权结构、融资组织形式、资金来源和融资方式的选择。9、PPP融资PPP（PublicPrivatePartnership），即：公共、民营、伙伴，PPP模式的构架是：从公共事业的需求出发，利用民营资源的产业化优势，通过政府与民营企业双方合作，共同开发、投资建设，并维护运营公共事业的合作模式

47、，即政府与民营经济在公共领域的合作伙伴关系。通过这种合作形式，合作各方可以达到与预期单独行动相比更为有利的结果。合作各方参与某个项目时，由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。81行业学习七、建设项目融资模式建设项目融资模式：指建设项目融资采用的基本方式。包含融资主体、产权结构、融资组织形式、资金来源和融资方式的选择。9、PPP融资【财政部推PPP模式纾困地方融资】经济参考报从权威渠道获悉，财政部力推的PPP（公私合作伙伴关系）模式正在全国多个省市推进。哈尔滨和洛阳作为试点城市，已经通过多个项目先行实践总结经验，而黑龙江、河南、浙江、湖南、福建、上海等多个省市正在密集展开调研，着手筹备项目。8

48、2行业学习深圳地铁PPP投融资模式深圳地铁一期工程建设时采用了传统的政府投融资模深圳地铁一期工程建设时采用了传统的政府投融资模式，投资金额约式，投资金额约 70%由市财政拨款解决，其余约由市财政拨款解决，其余约 30%的资金由商业银行贷款解决；的资金由商业银行贷款解决；二期二期 5 号线采用了号线采用了 BT 模式，模式，4 号线采用号线采用 BOT 模式建模式建设。设。83行业学习深圳地铁PPP投融资模式PPP 模式在伦敦地铁应用较早。模式在伦敦地铁应用较早。伦敦地铁由国营地铁公司拥有并运营，由于长期的投伦敦地铁由国营地铁公司拥有并运营，由于长期的投资不足导致地铁系统产生许多不稳定因素，英国

49、政府资不足导致地铁系统产生许多不稳定因素，英国政府以以 PPP 的方式对整个地铁系统进行升级改造。的方式对整个地铁系统进行升级改造。84行业学习深圳地铁PPP投融资模式经过经过 4 年多的论证和试行，分别正式于年多的论证和试行，分别正式于 2002 年年 12 月月和和2003 年年 4 月签约，伦敦地铁公司将地铁系统的维护月签约，伦敦地铁公司将地铁系统的维护和基础设施供给工作以和基础设施供给工作以 30 年特许经营权的方式转给了年特许经营权的方式转给了三个基础设施公司（分别为三个基础设施公司（分别为 SSL、BCV 和和 JNP 公司）公司），运营和票务依然由伦敦地铁公司控制。，运营和票务依

50、然由伦敦地铁公司控制。85行业学习深圳地铁PPP投融资模式深圳地铁深圳地铁 6 号线工程位于深圳市宝安区和光明新区，号线工程位于深圳市宝安区和光明新区，起自龙华深圳北站，终于松岗站，途经龙华新城、光起自龙华深圳北站，终于松岗站，途经龙华新城、光明新城以及石岩、公明、松岗等地区，线路长约明新城以及石岩、公明、松岗等地区，线路长约 37.8 公里，投资约为公里，投资约为 170.6 亿元，规划建设期为亿元，规划建设期为 2012-2016 年。沿线土地资源丰富，具备实施年。沿线土地资源丰富，具备实施 PPP“轨道轨道 + 物业物业”模式的先决条件。模式的先决条件。86行业学习深圳地铁PPP投融资模

51、式地铁地铁 6 号线由政府授权市地铁集团为项目发起人，通号线由政府授权市地铁集团为项目发起人，通过一定的程序选择拥有丰富经验和雄厚资金实力的社过一定的程序选择拥有丰富经验和雄厚资金实力的社会投资人，共同组建项目公司，负责会投资人，共同组建项目公司，负责 6 号线项目的建号线项目的建设、运营和相关资源的开发，提供沿线重点地块规划设、运营和相关资源的开发，提供沿线重点地块规划设计的优化建议。由项目发起人控股设计的优化建议。由项目发起人控股 51%，项目公司，项目公司运营运营 30 年，运营期满后将相关资产无偿移交给市政府年，运营期满后将相关资产无偿移交给市政府指定机构。指定机构。87行业学习深圳地

52、铁PPP投融资模式深圳市政府承诺分年度给予项目公司合计深圳市政府承诺分年度给予项目公司合计 123.4 亿元亿元现金补贴。资金来源为现金补贴。资金来源为 6 号线长圳车辆综合基地部分号线长圳车辆综合基地部分地块的出让收益。地块的出让收益。88行业学习七、建设项目融资模式建设项目融资模式：指建设项目融资采用的基本方式。包含融资主体、产权结构、融资组织形式、资金来源和融资方式的选择。10、PFI融资PFI的根本在于政府从私人处购买服务，多用于社会福利性质的建设项目，被那些硬件基础设施相对已经较为完善的发达国家采用。89行业学习七、建设项目融资模式建设项目融资模式：指建设项目融资采用的基本方式。包含

53、融资主体、产权结构、融资组织形式、资金来源和融资方式的选择。11、ABS融资即资产收益证券化融资。它是以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过一套提高信用等级计划在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。90行业学习八、建设项目信用保证结构1、项目融资中担保的基本形式2、项目融资担保范围3、 项目融资中的三种主要担保形式4、案例91行业学习八、建设项目信用保证结构1、项目融资中担保的基本形式物的担保人的担保92行业学习八、建设项目信用保证结构1、项目融资中担保的基本形式1.1 物的担保在项目融资结构中，物的担保主要是项目公司将项目本身的资产全部设定抵押。项目融资中的物的担保着眼于以实际接

54、管抵押资产为原则，因此其抵押的设定不同于传统的抵押。债务人（借款人）得以浮动抵押的方式将全部项目资产抵押，如果债务人（借款人）不履行其义务，债权人（贷款人）可以行使其对担保物的权力来满足自己的债权。93行业学习八、建设项目信用保证结构1、项目融资中担保的基本形式物的担保人的担保94行业学习八、建设项目信用保证结构1、项目融资中担保的基本形式1.2 人的担保在项目融资结构中，人的担保以风险分担为原则，由多方当事人提供担保或由项目投资者提供担保。项目融资的作用之一就是减轻项目投资者的还款责任，贷款人不能追索项目投资者在项目投资以外的其他财产，但项目投资者作为项目的最大受益者。按照风险分担原则不可能

55、不承担责任。项目投资者的担保一股以签证长期购买合同或供应合同的方式且期限长于融资期限来保证融资项目的收益。95行业学习八、建设项目信用保证结构2、项目融资担保范围项目融资中可能面对的种种风险因素，其中主要有：信用风险、完工风险、市场风险、金融风险、政治风险以及环境保护风险等。通常我们将风险划为商业风险和政治风险二大类型，项目融资中的担保不可能解决上述全部风险，只能是有重点地解决上述风险中贷款人最关心的一部分。96行业学习八、建设项目信用保证结构3、项目融资中的三种主要担保形式项目完工担保“无论提货与否均需付款”协议和“提货付款”协议为基础的项目担保资金快额担保97行业学习八、建设项目信用保证结

56、构3、项目融资中的三种主要担保形式3.1 项目完工担保完工担保（CompletionGuarantee）是一种有限责任的直接担保形式。由于在项目的建设期和试生产期。贷款银行所承受的风险疑大，项目能否按期建成投产并按照其设计指标进行生产经营是以项目现金流量为融资基础的项目融资的核心。因此项目完工担保就成为项目融资结构中的一个最主要的担保条件。作法包括：投标押金（BidBonds）；履约担保（PerformanceBonds）；预付款担保（AdvancePaymentGuarantees）：留置资金担保（RetentionMoneyGuarantees）：项目运行担保（ProjectMainten

57、anceBonds）。98行业学习八、建设项目信用保证结构3、项目融资中的三种主要担保形式3.2 资金缺额担保资金缺额担保（DeficiencyGuarantees），有时也称为现金流量缺额担保，是在担保金额上有所限制的直接担保，主要作用是一种支持已进入正常生产阶段的项目融瓷结构的有限担保。99行业学习八、建设项目信用保证结构3、项目融资中的三种主要担保形式3.3 以无论提货与否均需付款“协议和提货与付款”协议为基础的项目担保“无论提货与否均需付款”协议（TakeorPayAgreement）和“提货付款”协议（TakeandPayAgreement）是两大类既有共性又有区别，并且是国际项目融

58、资所特有的项目担保形式。“无论提货与否均需付款”协议和“提货与付款”协议是项目融资结构中的项目产品（或服务）的长期市场销售合约的统称，这类合约形式几乎在所有类型的项目融资中都广泛地得到应用。“无论提货与否均需付款”协议和“提货与付款”协议在法律上体现的是项目产品买方与卖方之间的商业合同关系。尽管实质上是由项目买方对项目融资提供的一种担保。但是这类协议仍被视作为商业合约。因而是一种间接担保形式。100行业学习八、建设项目信用保证结构4、案例案例一（BOT模式）：广西来宾电厂B厂项目来宾电厂B厂项目是我国首次采用国际通行的竞争性招标方式选择境外投资人，改变了以往在外商投资中采用协商谈判方式选择投资

59、人的做法，同时也是国内首次采用BOT方式吸引外资建设电厂的一个典型范例，被誉为来宾模式。成为当前国际上十大BOT热门项目之一。项目信用保证结构分析(1） 项目信用保证结构(2） 项目简评101行业学习八、建设项目信用保证结构4、案例案例一（BOT模式）：广西来宾电厂B厂项目(1）项目信用保证结构电力购买协议。这是一个具有“提货与付款”性质的协议，广西政府承诺电厂的发电并上广西电网，并保证电厂每年最低运行时间，即购买了一个确定的最低数量的发电量，从而排除了项目的主要市场风险。销售价格协议。中方承诺每年根据汇率变化和煤炭价格上涨给予调整电价，这实际上排除了项目的能源价格及供应等大部分的生产成本超支

60、风险。完工协议。设备供应和工程承包方提供的“交钥匙”工程建设合同，以及为其提供担保的银行所安排的履约担保，构成了项目的完工担保，排除了项目融资财团对项目完工风险的顾虑。外汇兑换协议。为保证投资人的合理利益中方保证外资以美元投入的资金，可获得按美元计算的回报这在一定程度上降低了外汇兑换的风险，增加了投资者及贷款银行对项目投资的信心。102行业学习八、建设项目信用保证结构4、案例案例一（BOT模式）：广西来宾电厂B厂项目(2）项目简评法国电力和通用阿尔斯通联合体之所以能够成功中标，主要是其提供的内部回报率比其他竞标者低，中方认为最可接受。项目在项目融资的全过程十分重视国际惯例，并且严格遵守“项目参

61、与人依据国际惯例合理分担风险”的原则。该项目招商引资程序严谨，操作规范有序，是来宾模式获得成功的原因之一。项目首次采用国际通行的竞争性招标方式选择境外投资者。中方首次以收费率而非回报率作为竞标的选择条件，同时让投标人就上网电价进行竞争，中方不与投标人在回报率高低上讨价还价。从而较好地解决了在BOT项目融资中一直十分棘的手的利益均衡问题。103行业学习八、建设项目信用保证结构4、案例案例一（BOT模式）：广西来宾电厂B厂项目(2）项目简评为保证项目融资操作符合国际惯例，广西壮族自治区人民政府聘请了中外法律、财务和技术专家作为项目融资顾问，参与招商引资全过程。由此可以看出，在国内目前的情况下，短期

62、聘请国际上有丰富经验的BOT融资专家参与项目建设是一条解决国内短期专业人员缺乏的可行方法。与项目有关的基础设施安排，包括土地、与项耳相连接的公路、燃料传输及贮存系统水资源供应、电网系统的联接等一系列与项目开发密切相关的问题处理及其责任。在项目文件中都做出了明确的规定，这又是获得成功的又一大因素。与项目有关的政府批准，包括有关外汇资金、外汇利润、汇率风险等问题，必须在项目开工前得到批准和做出相应的安排。104行业学习八、建设项目信用保证结构4、案例案例二（BT模式）：BT模式在北京地铁奥运支线建设中应用项目运作方式：该项目招标人北京地铁10号线投资有限责任公司，通过公开招标的方式选择中标人，通过

63、评标确定中国铁路工程总公司、中铁电气化局集团有限公司、中铁三局集团有限公司联合体为中标单位，由联合体负责组建奥运支线项目公司即北京中铁工程投资管理有限公司（以下简称项目公司）。105行业学习八、建设项目信用保证结构4、案例案例二（BT模式）：BT模式在北京地铁奥运支线建设中应用BT模式运作中存在的风险（1）相关政策、法规与BT模式不配套。（2）银行加息的财务风险。（3）资金到位风险。（4）施工费用增加风险。（5）工程延期风险。（6）项目回购风险。在BT模式地铁建设中风险控制对策（1）建立健全相关政策、法规。（2）总结优秀经验应用到地铁项目。（3）对BT模式下建设方的风险因素综合考虑并制定解决预

64、案106行业学习八、建设项目信用保证结构4、案例案例三（BT模式）：中冶兵败保障房：被地方政府坑了大笔债务难追回107行业学习八、建设项目信用保证结构4、案例案例三（BT模式）：中冶兵败保障房：被地方政府坑了大笔债务难追回中国中冶(1.87,0.02,1.08%)(601618)半年报称，截至2013年6月30日，公司长期应收款净额310.16亿元，比2012年年底增加32.02%，占非流动资产比例超过三成。主要原因是，公司从事的保障房、城市基础设施建设等BT业务，根据合同约定，收账期限在一年以上的应收款增加。大笔债务的追回难度，让中冶无奈吞下地方政府钱紧拖债、融资成本不断攀升的“苦果”。10

65、8行业学习八、建设项目信用保证结构4、案例案例三（BT模式）：中冶兵败保障房：被地方政府坑了大笔债务难追回“中冶是建保障房的企业中最倒霉的，被地方政府给坑了。”一位曾在中冶集团旗下公司任职的人士透露，近年来中冶依靠突出的融资能力在保障房开发中大量垫资，建好后，地方政府却因为调控，土地财政锐减无力回购保障房。最后企业垫资收不回，还要承担巨额利息。这家一度将保障房投资做到全国最大的央企，如今急切想甩掉这个麻烦的“包袱”。109行业学习八、建设项目信用保证结构4、案例案例三（BT模式）：中冶兵败保障房：被地方政府坑了大笔债务难追回近年来，央企参建保障房主要有两种模式：一种是代建，由政府投入资金；另一

66、种是BT模式，由承包方垫资建设，工程验收完毕再移交给业主。在地方政府财政吃紧的情况下，拥有强大融资能力的中冶，无疑在保障房BT模式下占尽先机。中冶内部，更摸索并实施了一套模式政府、企业、金融机构“三足鼎立”，政府主导拆迁，企业投资，后续资金由金融企业弥补。110行业学习八、建设项目信用保证结构4、案例案例三（BT模式）：中冶兵败保障房：被地方政府坑了大笔债务难追回仅从2008年至2009年，针对保障性住房建设项目，中冶集团便与国家开发银行、中国银行(2.77,-0.01,-0.36%)、农业银行(2.54,-0.01,-0.39%)等5家银行签署总额为450亿元的融资授信合作协议。但大规模进入

67、保障房领域背后，大量的债务危机，在2010年之后的楼市调控政策连续刺激下，逐渐爆发。111行业学习八、建设项目信用保证结构4、案例案例三（BT模式）：中冶兵败保障房：被地方政府坑了大笔债务难追回2010年之后，政府出台严厉调控政策，依靠卖地的地方政府陷入财政紧张局面。中冶太多的保障房项目，建好后政府不回购、不分配，前期大量垫资收不回来。这些钱均来自银行贷款，政府拖上两年，单是银行利息便吃掉原本应得的保障房利润，赔本也不稀奇。“单单我们公司，曾经就有80多亿元贷款没法归还，都是垫资给地方政府建保障房和基础设施建设，其中保障房差不多占50亿元。”112行业学习八、建设项目信用保证结构4、案例案例三

68、（BT模式）：中冶兵败保障房：被地方政府坑了大笔债务难追回中冶集团官方网站2012年12月刊发的一篇文章描述，中冶置业集团目前应收账款总额约65亿元，绝大部分来自基础设施和保障房，两类产品占公司总资产和带息负债总规模比重都达到三分之一。113行业学习八、建设项目信用保证结构4、案例案例三（BT模式）：中冶兵败保障房：被地方政府坑了大笔债务难追回集团层面，其实早就注意到保障房BT模式带来的巨大问题。2012年，时任中冶集团董事长的经天亮在接受媒体采访时表示，BT模式面临诸多风险，如建筑方筹资垫资风险，楼市调控带来的地方政府财政能力和融资能力风险，地方政府回购风险，企业开建保障房期间市场运作风险，

69、地方政府还款担保和土地抵押承诺风险。多条风险指向地方政府。他也表示，中冶将在和政府合作中不断缩减BT合作项目。114行业学习八、建设项目信用保证结构4、案例案例三（BT模式）：中冶兵败保障房：被地方政府坑了大笔债务难追回值得注意的是，就在2013年9月5日，经天亮宣布辞任中国中冶董事长，同日辞职的还有集团总裁沈鹤庭，两人职务由原副董事长国文清和原副总裁张兆祥接任。作为曾经全国最大的保障房开发企业，在多个业务板块增长乏力，中冶集团转型的关键时期，如何在清除保障房债务沉疴后，找准新的突破口，是中冶新任掌门人面临的难题之一。115行业学习八、建设项目信用保证结构4、案例案例四（BT模式）：北车首个B

70、T项目陷追债风波 绑架央企现金流116行业学习八、建设项目信用保证结构4、案例案例三（BT模式）：北车首个BT项目陷追债风波 绑架央企现金流2013年9月17日，21世纪经济报道记者从接近中国北车人士处获悉，该公司日前交付的第一个有轨电车BT项目按合同8月交付后，沈阳东陵区政府应向北车偿付项目总投资48亿资金，但沈阳政府无力偿付，致使北车正陷入尴尬的追债境地。117行业学习八、建设项目信用保证结构4、案例案例三（BT模式）：北车首个BT项目陷追债风波 绑架央企现金流此事无疑也给正积极以BT、BOT、BOO、EPC等方式进入城市基础设施建设项目的众多央企敲响警钟，中国社会科学院金融研究所研究员刘

71、煜辉（微博）认为目前的地方债务保守估计总量突破20万亿。在地方债务高举之际，城市基建项目无疑也存在较大的风险。中央财大金融学院副院长陈颖指出，需要制定相应的制度规范，防范风险，以提升社会资本进入城市基建项目的信心。118行业学习八、建设项目信用保证结构4、案例案例三（BT模式）：北车首个BT项目陷追债风波 绑架央企现金流对于政府来说，BT模式减轻了政府短期内融资的压力，而对于企业来说，BT方式相比较建设-经营-转让（BOT）、建设-拥有-经营（BOO）、建设-拥有-经营-转让（BOOT）或EPC（工程总承包）等方式均发展周期短、利润大。从单纯卖轨道车辆到投资建设轨道项目，中国北车之所以要冒险进

72、入BT模式，主要是因为单纯竞争车辆的利润率受到价格竞争激烈的影响，北车希望以拓展BT模式开拓更多收入来源。北车甚至决定出资3亿元设立北车建设工程有限责任公司，以拓展相关工程建设业务。119行业学习八、建设项目信用保证结构4、案例案例三（BT模式）：北车首个BT项目陷追债风波 绑架央企现金流因此，有意以BT模式介入城市基建项目的公司，需要在介入之前研究清楚当地政府的偿债能力，或者平衡直接收益或间接收益与风险的关系，同时还要注意在合同条款中，细致注明各种条件下的责任和权利，或者冲突解决方案等，避免项目风险发生时无法保护自身利益。120行业学习八、建设项目信用保证结构4、案例案例三（BT模式）：北车

73、首个BT项目陷追债风波 绑架央企现金流BT模式相比较政府而言，资金风险主要承压在企业一方，企业在获取利润的同时，也相应要承担一定的风险。中央财大金融学院副院长陈颖则认为需要制定相应的制度规范，防范风险，以提升社会资本进入城市基建项目的信心。121行业学习九、建设项目融资方案的优化与设计1、 项目融资计划方案的编制2、融资结构分析3、 资金成本分析122行业学习九、建设项目融资方案的优化与设计1、项目融资计划方案的编制项目融资研究的成果最终归结为编制一套完整的资金筹措方案。这一方案应当以分年投资计划为基础。一个完整的项目资金筹措方案，主要由两部分内容构成。其一，项目资本金及债务融资资金来源的构成

74、，每一项资金来源条件的详尽描述，以文字和表格加以说明。其二，编制分年投资计划与资金筹措表，使资金的需求与筹措在时序、数量两方面都能平衡。123行业学习九、建设项目融资方案的优化与设计1、项目融资计划方案的编制（1）编制项目资金来源计划表序号渠道金额融资条件融资可信程度1资本金2800万元1.1股东A股本投资1700万元公司书面承诺1.2股东B股本投资600万元董事会书面承诺1.3股东C股本投资500万元公司预计2债务资金6820万元2.1某国买方信贷3320万元贷款期限8年，其中宽限期3年，宽限期内只付息，不还本；还本期内等额偿还本金，年利率6%.公司意向2.2XX银行长期贷款3500万元贷款

75、期限6年，其中宽限期2年；还本期内等额偿还本息，年利率8%.124行业学习序号项目合计计算期第1年第2年第3年第4年.1项目总投资1.1建设投资1.2建设期利息1.3流动资金2资金筹措2.12.1.12.1.22.1.3项目资本金其中：用于建设投资用于建设期利息用于流动资金2.22.2.12.2.1银行贷款其中：用于建设投资用于流动资金2.3债券资金其中：用于建设投资2.4中期票据融资其中：用于建设投资（2）编制投资使用与资金筹措计划表125行业学习九、建设项目融资方案的优化与设计1、项目融资计划方案的编制编制项目总投资使用计划与资金筹措表时应注意下列问题：（1） 各年度的资金平衡资金来源必须

76、满足投资使用的要求，应做到资金的需求与筹措在时序、数量两方面都能平衡。资金来源的数量规模最好略大于投资使用的要求。（2） 建设期利息首先要按照与建设投资用款计划相匹配的筹资方案来计算。因融资条件的不同，建设期利息计算主要分为三种情况：a.建设期内只计不付建设期利息复利计算计入债务融资总额，视为新的负债；b.建设期内采用项目资本金按约定偿付债务融资总额不包括建设期利息；c.使用债务资金偿还同种债务资金的建设期利息相当于增加债务融资的本金总额。126行业学习九、建设项目融资方案的优化与设计2、融资结构分析2.1 融资结构也称资本结构，它是指企业在筹集资金时，由不同渠道取得的资金之间的有机构成及其比

77、重关系。127行业学习九、建设项目融资方案的优化与设计2、融资结构分析2.2 资本金与债务资金比例建设项目资本金（权益投资）与债务资金的比例，通常称为资本结构，是建设项目资金结构中最重要的比例关系。我国实行的经营性投资项目资本金制度规定的最低资本金比例，是从宏观调控的角度提出建设项目资本结构的基本要求。合理的建设项目资本结构，需要考虑建设项目的基本特征和项目建设所在地的政治、经济环境和相关法律法规，并对投资环境进行深入调查的基础上，由各参与方的利益平衡来决定。128行业学习九、建设项目融资方案的优化与设计2、融资结构分析2.3 资本金结构资本金通俗地说，就是创办企业的本钱。根据财务通则规定，资

78、本金是指企业在工商行政管理部门登记的注册资金。资本金的构成分类：按照投资主体分为国家资本金，法人资本金，个人资本金，外商资本金等。资本金结构是企业资本金总额中，各种资本金所占的份额或比重。129行业学习九、建设项目融资方案的优化与设计2、融资结构分析2.4 债务资金结构债务资金结构包括：（1）债务资金内部结构；（2）债务期限配比；（3）境内、境外融资配比；（4）偿债顺序安排；（5）债务融资信用保证。130行业学习九、建设项目融资方案的优化与设计3、资金成本分析3.1 资金成本的含义为筹集和使用资金而付出的代价，包括筹集成本（F）和使用成本（D）。指投资者在资金筹措过程中支付的各种费用。主要包括

79、向银行借款的手续费；发行股票、债券而支付的各项代理费用。一般属于一次性费用，筹资次数越多，筹资成本就越大。又称资金占用费，包括支付给股东的各种股利、向债权人支付的贷款利息及支付给其他债权人的利息费用等。其与所筹资金的多少、使用时间有关，具有经常性、定期支付的特点。筹集成本使用成本131行业学习九、建设项目融资方案的优化与设计3、资金成本分析3.2 资金成本的计算资金成本一般用相对数表示，称之为资金成本率。其一般计算公式为：K资金成本率；D资金占用费；P筹集资金总额；f筹资费费率（即筹资费占筹集资金总额的比率）。式中，132行业学习九、建设项目融资方案的优化与设计3、资金成本分析3.2 资金成本

80、的计算（1）银行借款的资金成本不考虑资金筹集成本时的资金成本Kd=（1-T）R式中，Kd银行借款的资金成本；T所得税税率；R银行借款利率。133行业学习九、建设项目融资方案的优化与设计3、资金成本分析3.2 资金成本的计算（1）银行借款的资金成本对项目贷款实行担保时的资金成本式中，Vd担保费率；V担保费总额；P企业借款总额；n担保年限。134行业学习九、建设项目融资方案的优化与设计3、资金成本分析3.2 资金成本的计算（1）银行借款的资金成本考虑资金筹集成本时的资金成本式中，Vd担保费率；R银行借款利率。T所得税税率；f筹资费费率（即筹资费占筹集资金总额的比率）。135行业学习九、建设项目融资

81、方案的优化与设计3、资金成本分析3.2 资金成本的计算（2）债券资金成本:发行债券的成本主要是指债券利息和筹资费用。式中，Kb债券资金成本；B债券筹资额；fb债券筹资费率；Ib债券年利息；R债券利率。或136行业学习九、建设项目融资方案的优化与设计3、资金成本分析3.2 资金成本的计算（3）优先股成本与负债利息的支付不同，优先股的股利不能在税前扣除，因而在计算优先股成本时无需经过税赋的调整。或式中，Kp优先股资金成本；Dp优先股每年股息；Pp优先股票面值；fp优先股筹资费率；i股息率。137行业学习九、建设项目融资方案的优化与设计3、资金成本分析3.2 资金成本的计算（4）普通股资金成本普通股

82、资金成本属权益融资成本。权益资金的资金占用费是向股东分派的股利，而股利是以所得税后净利润支付的，不能抵减所得税。评价法式中，Kc普通股资金成本；Dc预期年股利额；Pc变通股筹资额；fc普通股筹资费率；G普通股利年增长率。138行业学习九、建设项目融资方案的优化与设计3、资金成本分析3.2 资金成本的计算（4）普通股资金成本普通股资金成本属权益融资成本。权益资金的资金占用费是向股东分派的股利，而股利是以所得税后净利润支付的，不能抵减所得税。资本资产定价模型法式中，Rf无风险报酬率；Rm平均风险股票必要报酬率；股票的风险校正系数。139行业学习九、建设项目融资方案的优化与设计3、资金成本分析3.2

83、 资金成本的计算计算资金成本，需要注意：负债资金的利息具有抵税作用，而权益资金的股利（股息、分红）不具有抵税作用，所以一般权益资金的资金成本要比负债的资金成本高。从投资人的角度看，投资人的投资债券要比投资股票的风险小，所以要求的报酬率比较低，筹资人弥补债券投资人风险的成本也相应的小。对于借款和债券，因为借款的利息率通常低于债券的利息率，而且筹资费用（手续费）也比债券的筹资费用（发行费）低，所以借款的筹资成本要小于债券的筹资成本。对于权益资金，优先股股利固定不变，而且投资风险小，所以优先股股东要求的回报低，筹资人的筹资成本低。个别资金成本的从低到高排序：长期借款债券优先股普通股140行业学习十、

84、工程垫资与带资1、垫资与带资的区别2、垫资施工的类型3、 垫资的原因及其存在合理性4、相关风险分析5、对策与建议6、承包商应对垫资风险措施141行业学习十、工程垫资与带资1、垫资与带资的区别带资有如下几点特性：（1）承包人自愿；（2）双方有明确约定；（3）通过带资施工，承包人能获得显性的或隐性的收益；（4）不到约定的条件，发包人不返还全部或不分次返还带资款。而垫资则是：（1）往往非承包人自愿；（2）发、承包人就垫资问题也有口头协议或者书面约定，但是私下的、非公开的；（3）到了约定的条件发包人不是直接返还垫资款，而是按工程进度款支付给承包人；（4）承包人通过垫资虽然获得了工程项目，但不一定能带来

85、收益。142行业学习十、工程垫资与带资2、垫资施工的类型（1）有明确约定的垫资施工（2）无明确约定的垫资施工约定实际垫资的数额，如垫资500万元。约定实际垫资施工的形象进度，如垫资（到）+0.00、垫资（到）三层（结顶）、垫资（到）主体（结顶）等。发、承包双方约定按月结算工程量，经发包人或监理单位审核后，在下月的某个时间给付部分或全部结算价款。发、承包双方约定按一定的工程进度，如到+0.00、三层结顶、主体结顶等结算工程量，经发包人或监理单位审核后，支付部分或全部价款。143行业学习到约定的时间或进度发包人不审核、不结算工程量，已完工程量形成垫资，未完工程如继续施工又形成新的垫资。发包人不按约

86、定的时间和比例支付工程款形成阶段性垫资施工。发包人用双方约定的垫资额或保证金（到期应返还）作为工程款支付给承包人，形成垫资施工。发包人不按时进行阶段性验收、不按时进行专项验收或者不按时进行竣工验收，发包人负责提供的设备、材料等不能按时进场，发包人不能及时提供设计变更或工程变更等，导致工期拖延，施工企业不能按计划施工，不能按计划进行下一道工序的施工等，均可形成垫资施工。当发包人调整概（预）算时，对于变更增加的工程量，发包人一般会按无明确约定的垫资施工方式结算付款，从而形成无明确约定的垫资施工。当变更量一般，且在下一个结算期结算变更工程量时，也形成无明确约定的垫资施工。当发包人不调整概（预）算或者

87、当期不结算变更工程量，直到工程决算时再结算变更工程量，支付变更工程款时，形成变更垫资施工。十、工程垫资与带资2、垫资施工的类型（3）设计变更或工程变更导致的垫资施工（4）发包人原因导致的垫资施工144行业学习十、工程垫资与带资3、垫资的原因及其存在合理性原因首先，垫资施工是市场经济发展的内在需要。其次，垫资施工不违反现行法律的禁止性规定，垫资并不在法律禁止的范围内。最后，垫资施工主要存在于政府工程中，因为，在我国现有的体制下，政府对企业的影响是非常大的，企业也有很多事情需要政府帮助，很多问题需要政府解决（比如企业改制）。145行业学习十、工程垫资与带资4、相关风险分析（1）引起法律纠纷（2）导

88、致承包商收益下降（3）影响承包商的正常生产经营146行业学习十、工程垫资与带资5、对策与建议（1）有关部门在审批建设工程立项时，应严把资金关。资金不到位，坚决不能办理相关手续。从源头上把好关，才是解决问题的关键。（2）政府要更新观念，多树立法制意识，少一点官僚思想。（3）提高法律意识，增强自我保护意识（4）提高施工企业管理人员素质，积极适应当今多变的社会结构和正在形成的市场经济。（5）改变用人理念，克服一些老观念，如重工轻文，认为只有技术好的才是人才，而一些懂市场、会经营的人才不受重视。147行业学习十、工程垫资与带资6、承包商应对垫资风险措施（1）严格审查雇主资信状况。（2）充分研究招标文件

89、。（3）审核合同价款的分段支付是否合理。（4）争取在合同条款中约定雇主提供工程款支付保证。（5）向分包商（材料商）转移风险。（6）向保险公司投保。（7）加强工程进度款的中间结算。148行业学习十一、十一、 案例案例1、项目背景介绍2、项目投资结构3、项目参与者及其关系4、案例分析149行业学习十一、十一、 案例案例2、项目投资结构项目投资总额：42亿港币（按1986年汇率，折合5.396亿美元）。项目贷款组成：日本进出口银行固定利率日元出口信贷2.614亿美元；国际贷款银团的欧洲日元贷款0.556亿美元；国际贷款银团的港币贷款0.75亿美元；中方深圳特区电力开发公司的人民币贷款0.924亿美元

90、。融资模式：包括股本资金、从属性贷款、项目贷款三种形式，详见以下表格股本资金股本资金股东从属性贷款3850万美元（3.0亿港币）人民币延期贷款1670万美元（5334万人民币）从属性贷款中方人民币贷款9240万美元（2.95亿人民币）项目贷款固定利率日元出口信贷26140万美元（4.96兆日元）欧洲日元贷款5560万美元（105.61亿日元）欧洲贷款7500万美元（5.86亿港币）资金合计53960万美元150行业学习十一、十一、 案例案例3、项目参与者及其关系中方（甲方）与港方（乙方）共同组成项目公司“深圳沙角火力发电厂B厂有限公司”，该公司为合作企业法人，其唯一的目的史开发B厂项目。乙方是

91、由五家企业在香港注册的专项有限公司，其唯一的目的是开发B厂项目。151行业学习十一、十一、 案例案例4、案例分析(1）项目风险分析就项目本身的性质来看，火力发电厂属于技术上比较成熟的生产建设项目，在国内外的应用都已经有相当长的时间，技术风险也是比较小的,本项目的生产经营风险不大。市场风险方面，主要应该解决项目所生产的电力的销售问题，这是项目各方收益以及项目贷款人收回贷款的根本保障。金融风险方面，因为项目贷款的很大一部分属于由日本进出口银行提供的固定利率的出口信贷，所以在很大程度上降低了利率风险。就汇率风险的问题，中方和外方之间也做了适当的安排。政治风险方面，中国国内形势稳定，政府不断完善有关投

92、资保护的法律制度。现行法律不允许对外国投资实行国有化，鼓励外商在华投资并予以明确保护，有关外汇、税收、进出口管制等制度正日趋与国际惯例一致。本项目中，广东省政府还为项目的信用保证安排出具了支持信，虽然其不具备法律约束力，但作为地方政府提供的意向性担保，也具有相当份量。因此，本项目的政治风险也很小。至于信用风险，以当时的条件看，无论是中方还是外方都是资信良好、实力雄厚的大型公司，中方还具有明显的政府背景，应该比较有信用保障。152行业学习十一、十一、 案例案例4、案例分析(2）项目融资中的信用保证结构中方深圳特区电力开发公司的煤炭供应协议和电力购买协议。中方深圳特区电力开发公司为外方合和电力（中

93、国）有限公司提供一个具有“资金缺额担保”性质的贷款协议，同意在一定的条件下，如果项目支出大于项目收入则为外方提供一定数额的贷款。这种协议属于以保证项目正常运行为出发点的资金缺额担保，进一步降低了项目的生产经营风险。由广东省国际信托投资公司这个地方性的具有政府背景的非银行金融机构为中方的煤炭供应协议和电力购买协议所提供的担保。由广东省政府为上述安排所出具的支持信由日本公司所组成的项目设备供应和工程承包财团所提供的项目建设“交钥匙”合同，以及相应的由银行提供的履约担保，这就构成了项目的完工担保，基本排除了项目贷款人对完工风险的顾虑。中国人民保险公司为项目的其它一些风险所提供的项目保险。这种保险通常

94、包括对出现意外灾害、资产损害、设备故障等情况以及相应发生的损失的保险。153行业学习第二节总承包与项目管理总承包一、 总承包的基本知识 二、 总承包的发展状况与存在的问题三、 总承包模式下的设计管理四、 总承包模式下的采购管理五、 总承包模式下的施工管理六、 总承包模式下的风险管理七、 项目管理总承包的基本概念八、 PMC模式研究九、 PMC总承包模式的应用与案例研究154行业学习一、总承包的基本知识1、总承包的内涵2、总承包的方式3、总承包的优点分析4、项目总承包的应用现状5、案例155行业学习一、总承包的基本知识1、总承包的内涵工程总承包是指从事工程总承包的企业受业主委托，按照合同约定对工

95、程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。156行业学习一、总承包的基本知识2、总承包的方式EPC总承包设计施工总承包设计管理总承包157行业学习一、总承包的基本知识3、总承包的优点分析l设计和施工深度交叉，降低了工程造价；l工程总承包方式对建设周期和工程质量的影响；l集工程建设全过程于一体，减少了建设中的管理环节；l有利于优化资源配置；l有利于控制工程造价，提升招标层次；l有利于提高全面履约能力，并确保质量和工期；l有利于推动管理现代化；l总承包制管理较为规范，质量、投资、进度、安全控制集中统一；l总承包制有利于监理制的推行。158行业学习一、总承包的基

96、本知识4、项目总承包的应用现状4.1 项目总承包模式（1）通用的承包管理模式（2）业主委托承包商承包建设模式（3）业主聘请管理承包商模式（4）BOT模式159行业学习一、总承包的基本知识4、项目总承包的应用现状4.2 项目总承包与平行承包管理比较优势(1）避免了大量的索赔（2）总承包商对工程的整体功能目标负责（3）总承包商是用科技进步的方式提升产品功能的责任者（4）总承包商是项目总体目标的维护者160行业学习一、总承包的基本知识项目总承包商管理平行承包管理业主机构小大项目管理专业化高低设计的主导作用能充分发挥不能发挥协调统一管理、内部协调分离、外部协调项目管理经验专营、经验丰富一次性项目管理技

97、术水平高水平低进度控制能合理交叉难交叉费用控制能控制难控制质量控制全面控制质量各管各的质量投资效益好差业主管理省时、省力、效益好事繁、效益差业主承担的风险较小较大选择承包商较难较简单4、项目总承包的应用现状4.2 项目总承包与平行承包管理比较161行业学习一、总承包的基本知识5、案例国家大剧院联合体施工总承包管理模式运行分析。5.1 项目简介工程概况国家大剧院工程为国家重点工程，位于天安门地区人民大会堂西侧，西长安街南侧，石碑胡同以东，占地面积11.893公顷。工程总建筑面积约为217500m2，建筑外观是一个超级椭圆形壳体，位于水池中央，其尺寸为：东西向长212.2米，南北向长143.64米

98、，高度为46.285米。内部设有歌剧院（2416座）、音乐厅（2017座）、戏剧场（1040座）及其他附属配套设施。162行业学习一、总承包的基本知识5、案例（1）管理模式5.2 项目管理模式163行业学习一、总承包的基本知识5、案例（2）管理模式改进国家大剧院工程业主委员会设计监理双圆监理、其他监理（舞台、网通、园林绿化）管家顾问小组园林设计北京院ADP.i联合体施工总承包园林绿化总承包舞台设备分包弱电施工分包市政施工分包业主其他分包业主供应商专业施工分包5.2 项目管理模式164行业学习一、总承包的基本知识5、案例5.3 管理原则在时间上的部署原则：考虑季节施工。在空间上的部署原则：立体交

99、叉施工。总施工顺序上的部署原则：按照先地下后地上，先结构后维护，先主体后装修，先土建后专业的总施工原则进行部署。165行业学习一、总承包的基本知识5、案例5.4 管理措施（1）总平面管理（2）技术管理（3）质量管理166行业学习（1） 总平面管理总平面管理国家大剧院工程总体施工平面布置共分四个阶段进行部署，分别为基坑开挖施工阶段，结构工程施工阶段，屋面钢结构工程施工阶段，屋面钛板、室内精装修、机电设备安装阶段。施工现场总平面图管理，实行总部统一管理，分部各负其责的施工现场管理责任制。167行业学习（2） 技术管理技术管理1）施工图纸管理2）工程资料及技术文件管理3）工程测量管理4）施工方案管理

100、5）新技术、新材料、新工艺的应用管理168行业学习（3） 质量管理质量管理1）工程物资管理2）工序过程质量管理3）施工质量保证措施4）工期保证措施169行业学习二、总承包的发展状况与存在的问题1、项目总承包在国内国外应用情况2、项目总承包应用过程中存在的问题170行业学习二、总承包的发展状况与存在的问题1、项目总承包在国内国外应用情况国际工程项目管理模式就是国际上从事工程建设的大型工程公司或管理公司对项目管理的运作方式。20世纪70年代中期在大学开设了与工程管理相关的专业，这时期的项目管理首先应用在业主的工程管理中，而后逐步在承包商、设计方和供货方中得到应用。20世纪80年代，项目总承包在美国

101、进入快速发展时期，1996年美国项目总承包市场份额占到非住宅建筑市场（2860亿美元）的24%。2004年，美国16%的建筑企业约40%的合同额来自项目总承包建造模式，5%的建筑企业约80%的合同额来自总承包建造模式。1.1 国外项目总承包的模式发展现状171行业学习二、总承包的发展状况与存在的问题1、项目总承包在国内国外应用情况建国初期的建设单位自营为主的阶段。20世纪5住一60年代，仿苏联模式，形成了以建设单位为主的甲、乙、丙三方管理制度，仍由建设单位负责工程全过程管理，各项任务由各自政府主管部门来分配。20世纪60-70年代，工程指挥部阶段。20世纪80年代，我国开始引进符合国际惯例的建

102、设工程项目管理的概念，世界银行和一些国际金融机构要求接受贷款的业主方应用项目管理的思想、组织、方法和手段组织实施建设工程项目。目前，在国内的工程承包市场中总承包项目仅为1%左右，我国对外承包工程中总承包仅占不到国际建筑市场总额的1%。1.2 国内项目总承包的模式发展现状172行业学习二、总承包的发展状况与存在的问题2. 项目总承包应用过程中存在的问题2.1 目标控制管理方面存在的问题1）风险管理方面存在的问题2）质量管理方面存在的问题3）进度管理方面存在的问题4）成本管理方面存在的问题5）合同及协调管理方面存在的问题173行业学习三、总承包模式下的设计管理1、设计管理概述2、 并行工程的原理和

103、运用3、基于并行工程的组织结构174行业学习三、总承包模式下的设计管理1、设计管理概述在工程项目总承包模式下设计管理的任务是在满足合同质量要求和业主任务书的前提下尽可能节省建造费用。1.1 设计管理的重要性设计工作对整个项目的影响一个项目80%的造价在方案设计阶段就已经确定下来了，而后继的控制只能影响到其余的20%的投资。生产率的70%80%是在设计阶段决定的。40%的质量问题中起源于不良的设计。设计变更对工程的影响工程变更的成本随时间推迟呈对数关系上升。类似的研究成果和数字还很多它们基本上都反映了这样一个事实：虽然设计工作本身所占成本不高，大部分费用由其下游的生产准备、采购和施工过程消耗，但

104、它对整个工程的成本、投入运营的时间以及质量有着巨大的影响。175行业学习三、总承包模式下的设计管理1、设计管理概述1.2 传统的设计管理中存在的问题在设计中很少考虑到采购部门的要求，施工条件的限制；不同部位、不同专业的设计之间缺乏统一，如建筑和机电设备的位置与尺寸不配套等。这些问题往往在设计的后继环节实施过程中才表现出来，从而造成大量设计修改，导致了大量的变更，严重影响了工程的成本、工期和质量。176行业学习三、总承包模式下的设计管理2、并行工程的原理和运用2.1 并行工程的定义R.I.Winner在美国国防分析研究所（InstituteofDefenceAnalysis-IDA）的R338报

105、告中给出的定义：“并行工程ConcurrentEngineeringCE是集成地、并行地设计产品及其相关的各种过程（包括制造过程和支撑过程）的系统化方法。这种方法要求产品开发人员在设计一开始就考虑产品整个生命周期中从概念形成到产品报废处理的所有因素，包括质量、成本、进度计划和用户要求。”177行业学习三、总承包模式下的设计管理2、并行工程的原理和运用2.2 CE在工程总承包项目中的应用在工程总承包项目的设计管理中使用CE可以及早考虑设计的可建造性和可生产性减少设计变更，从而起到节约成本、压缩工期、提高质量的目的。178行业学习三、总承包模式下的设计管理3、基于并行工程的组织结构要提高设计的可建

106、造性和可生产性并且使设计活动能够与项目中的其它各项活动协调起来并行交叉地进行，最重要的途径就是加强各个部门之间的信息交流和沟通。建立利于CE实施的内部和外部组织结构是实施CE的基本前提。1）承包商内部的组织结构2）建立利于CE组织实施的协作供应机制179行业学习四、总承包模式下的采购管理1、采购管理概述2、工程项目总承包模式下采购管理3、 建立供应链中的合作伙伴关系180行业学习四、总承包模式下的采购管理采购管理是工程项目管理的重要组成部分，是工程项目建设的物质基础。工程项目总承包模式下，由于设计、采购、施工的一体化，因此对采购管理提出了更高的要求。1. 采购管理概述对于工业基本建设项目，设备

107、、材料采购的费用约占项目总投资70%-80%。因此，搞好设备、材料的采购工作，对控制项目造价起重要作用。1.1 传统采购管理的特点非信息对称的博弈过程。无法对供应商进行事前控制。供需关系的不确定性。响应用户需求能力迟钝。低效的商品选择过程。昂贵的存货成本和采购成本。181行业学习四、总承包模式下的采购管理1. 采购管理概述1.2 工程项目总承包模式下采购管理的作用降低采购成本。确保项目实施的四大控制。采购管理涉及到项目实施中工期、成本、质量、安全四大控制过程。为设计工作提供支持。在项目设计、采购、施工一体化的总承包模式下，采购部的负责人员须加入承包商的跨部门多学科团队，共同指导设计工作。182

108、行业学习四、总承包模式下的采购管理2. 工程项目总承包模式下采购管理2.1 组织机构的矩阵管理所谓矩阵管理，实质上是指在组织机构方面建立项目管理和各职能或专业部室管理之间的矩形关系。2.2 采购工作程序将采购纳入设计程序的管理思想是将设计工作与采购工作合理衔接和科学管理。设计部和采购部在项目执行工作中具体的交接内容如下：设计部向采购部提出设备、材料的请购文件，经项目控制部提交采购部，材料的请购文件由项目控制工程师统一汇总后提交采购部，由采购部加上商务文件后，编制成完整的询价文件，向供应商发出询价。183行业学习四、总承包模式下的采购管理2. 工程项目总承包模式下采购管理2.3 采购计划的制定和

109、执行项目实施计划与采购计划是有机的统一，采购计划的确定，一方面考虑纵向，即设备、材料的交货必需周期、采购人力安排，另一方面也要考虑横向，即设计、安装的进度。采购计划虽然是一个动态计划，需要在基础设计（初步设计）阶段不断地调整、修改，但必须尽可能早地固定下来，作为进度控制的目标。2.4 供应厂商名单的制定供应厂商的选择正确与否十分重要，它是采购工作能否成功的先决条件，发达国家都对供应厂商的选择予以特别关注。184行业学习四、总承包模式下的采购管理2. 工程项目总承包模式下采购管理2.5 询价、报价、技术澄清和商务谈判、评估认真审阅技术规格和数据表、图纸和资料，如有疑问或发现差错应立即反馈设计部。

110、询价时的技术规格除常用的工艺参数、技术指标外，项目内规定的材质、焊接、防爆、防腐等要求均应提请。在报价方有疑义时，要及时组织有关方（如设计、业主）与报价方技术澄清.提醒报价方案时，按询价书要求的内容报价。采购经理应参加重要设备，批量设备及大宗材料的报价评估，包括会同设计人员对报价书的技术部分是否符合项目要求进行评审。185行业学习四、总承包模式下的采购管理2. 工程项目总承包模式下采购管理2.6 采购合同（采购单）的签订采购合同是买卖双方的行动准则，是有效法律文件。在合同正式签订时，所有技术、商务条款买卖双方均应确认无疑，不允许有含糊不清的条款或遗漏应该说明的问题。普通设备、材料的采购合同文本

111、要规范化，按经济合同法的规定制定几种标准合同，供项目内普通设备、材料订购选用。现货购买的设备、材料也必需在合同统计中登记编号。2.7 质量、进度跟踪采购合同签订后，应立即制定质量、进度跟踪节点表，采购员按节点表跟踪设备、材料进展；采购经理按节点表检查和督促采购员实施采购合同。2.8 加强采购文件管理在国外工程项目中，工程建设过程中的工作步骤经科学的划分，每一步的成果皆形成文字资料，经业主认可后作为下一步工作的依据。186行业学习四、总承包模式下的采购管理3. 建立供应链中的合作伙伴关系3.1 供应链概述现实生产中供应链的形式可以依据各企业所处的环境不同而呈现出各种不同的形式。但在建筑业中，就任

112、何一个具体的工程项目来说，参与者无外乎业主、承包商、监理和供应商四个方面。业主承包商生产要素供应商需求信息建筑产品需求信息187行业学习四、总承包模式下的采购管理3. 建立供应链中的合作伙伴关系3.2 承包商与供应商的合作在工程总承包项目中，由于设计、采购、施工的一体性，要求供应商参与设计与施工的各个过程。承包商和供应商共同分析成本、确定价格和分享利润等互利的基本原则是整个供应链的基础。在此基础上，形成长期合同、减少供应商数量，从而再形成相互信任、互惠互利、长期合作的伙伴关系，有利于供应商参与承包商的合作、交流信息、最终使得工程工期短、质量高、成本低，从而实现双方获利，而双方获利反过来又会进一

113、步加强这种基本准则和伙伴关系。188行业学习五、总承包模式下的施工管理1、进度管理2、成本管理3、质量管理4、安全管理189行业学习五、总承包模式下的施工管理1. 进度管理1.1 进度计划的分级编制进度计划的编制是项目完成的根本点，是进度计划管理系统的关键。国际工程合同形式要求承包商对此高度地重视并具有相当的水平。基本上总承包的计划可以分为如下三级来编制：总控制概要进度计划（一级进度计划）总体实施进度计划（二级进度计划）详细进度计划（三级进度计划）190行业学习五、总承包模式下的施工管理1. 进度管理1.2 进度计划的比较进度的测量增加里程碑法单位完成法其它办法实际进度与计划进度的比较实际进度

114、与计划进度比较的方法有横道图比较法、S形曲线比较法、香蕉曲线比较法和网络图前锋线比较法。191行业学习五、总承包模式下的施工管理1. 进度管理1.2 进度计划的比较对进度/费用控制状态评价的第一步是计算评价日已完成工作的赢得值。一项工作的赢得值，计算式如下：赢得值=完成百分比预算（2.27）完成百分比可以依据前面所述的进度测量方法来计算。赢得工时和费用可以表述如下：完成百分比=赢得工时/预算工时=赢得费用/预算费用（2.28）执行中的检查如下：比较预算工时和赢得工时。如果后者超过前者，那么进度拖延，需要加快进度。比较预算费用和实际费用。如果后者超过前者，就表示付款付超了。进度执行情况的评价19

115、2行业学习五、总承包模式下的施工管理1. 进度管理1.3 进度计划的预测对于已经开始但还没有完成的工作，预测其完成工期。对于还没有开始的工作，预测其开工时间。预测整个项目的完成日期。基于项目未完成工作量，预测资源的需求。对于那些未按计划执行的工作，预测其延误对项目进度计划造成的影响。（1）预测的内容（2）预测方法采取工效分析和与执行人员讨论相结合的方法，对已经开始的工作预测其完成日期。采取网络分析及与执行人员讨论的方法，对还未开始的工作预测其开始日期。预测延误工作对整个项目的完成日期的影响及项目的完成日期，可采取网络分析和进度曲线趋势分析相结合的办法。根据动态的赢得值计算，可以对项目的完成日期

116、进行预测。193行业学习五、总承包模式下的施工管理1. 进度管理1.4 阶段及整体计划进度报告在国际总承包项目的实施过程中，据合同要求总承包商会定期报送雇主（或雇主代表）或工程师阶段或整体的进度报告。完备的进度报告应包括项目进度的分析、趋势及预测。194行业学习五、总承包模式下的施工管理2. 成本管理制定项目的目标成本目标成本的分解与确立实施项目的目标成本检查项目的目标成本分析项目的目标成本195行业学习五、总承包模式下的施工管理3. 质量管理l选择一流的分包施工队伍l执行施工要领书制度l材料、设备申报认可制度l先样板、后施工的原则196行业学习五、总承包模式下的施工管理4. 安全管理建立安全

117、管理组织机构落实责任制人员安全教育、培训安全监督检查197行业学习六、总承包模式下的风险管理1、工程总承包风险管理的特点2、工程总承包风险管理的过程198行业学习六、总承包模式下的风险管理1、工程总承包风险管理的特点（1）不确定性（2）风险识别是重点（3）社会性（4）全局性199行业学习六、总承包模式下的风险管理2. 工程总承包风险管理的过程制定项目风险管理计划项目风险识别项目定性风险分析与定量风险分析制定项目风险应对方案项目风险监控与应对的过程200行业学习七、项目管理总承包的基本概念1、概述2、项目管理总承包的内涵201行业学习七、项目管理总承包的基本概念1. 概述项目管理模式大致有两大类

118、：业主自行管理和业主委托总承包商管理（EPC模式）或委托项目管理承包公司管理（PMC模式）。业主自行管理PMC模式202行业学习七、项目管理总承包的基本概念2. 项目管理总承包的内涵2.1 PMC和PMC公司的内涵PMC（ProjectManagementContractor）是指业主委托一家有相当实力的工程项目管理公司（PM公司）对建设项目进行全面的管理承包。PMC作为一种新的项目管理模式,是对项目管理领域的拓展。203行业学习七、项目管理总承包的基本概念2. 项目管理总承包的内涵2.2 PMC的主要类别1）PMC公司代表业主管理项目,同时还承担部分（或全部）工程的设计、采购、施工（EPC）

119、等工作。（如下图）设计承包人供应人施工承包人业主PMC公司204行业学习七、项目管理总承包的基本概念2. 项目管理总承包的内涵2.2 PMC的主要类别2）PMC公司作为业主管理队伍的延伸,项目业主和PM公司均派出人员共同组成项目联合管理小组,负责整个项目的管理工作。3）PMC承包商作为业主的顾问,对项目进行监督、检查,并将未完成的工作及时向业主汇报（如下图）施工承包人供应商PMC公司设计单位业主205行业学习八、PMC模式研究1、PMC模式结构 2、PMC 组织实施206行业学习八、PMC模式研究1. PMC模式结构 建筑师工程测量师结构工程师设备工程师业主项目管理承包方工程承包商A工程承包商

120、D工程承包商B工程承包商C供应商设备租赁商分包商供应商设备租赁商分包商供应商设备租赁商分包商供应商设备租赁商分包商207行业学习八、PMC模式研究1. PMC模式结构 1.1 PMC模式类型代表业主管理项目，同时还承担一些界外及公用设施的设计采购施工（EPC）工作。作为业主管理队伍的延伸，管理EPC承包商而不承担任何EPC工作。作为业主的顾问，对项目进行监督、检查，并将未完工作及时向业主汇报。208行业学习八、PMC模式研究1. PMC模式结构 1.2 PMC模式的工作内容在项目前期阶段，PMC的任务是代表业主对项目进行管理。PMC承包商在项目实施阶段里，代表业主负责全部项目的管理协调和管理作

121、用，直到项目完成。1.3 PMC 模式的特点职责范围广；标准、规范执行严谨；承包商（分包商）易于管理、协调；采购保证；施工管理水平高；有利于业主获得项目融资；209行业学习八、PMC模式研究1. PMC模式结构 1.4 PMC 模式适用范围 项目投资额较大且包括比较复杂的工艺技术；业主是由多个大公司组成的联合体，并且在有些情况下有政府的参与；业主自身的资产负债能力无法为项目提供融资担保；项目投资通常需要从商业银行和出口信贷机构取得国际贷款，需要通过PMC承包商取得国际贷款机构的信用，获取国际贷款；由于某种原因，业主感到凭借自身的资源和能力难以完成的项目，需要寻找有管理经验的PMC承包商来代业主

122、完成项目管理，这些项目的投资额一般较大。210行业学习八、PMC模式研究2. PMC 组织实施2.1 PMC 的组织制度分析和设计组织方面实行岗位责任制；技术方面实行总工程师全面负责，各职能部门分别制定技术制度，各项目部负责执行技术规定责任制；财务方面实行经济核算制；合同方面实行合同评审核查制；工程方面实行项目经理负责制。211行业学习八、PMC模式研究2. PMC 组织实施2.2 PMC 的组织结构设计任务和原则组织结构设计，概括地说，就是对PMC开展工作、实现目标所必须的各种人力资源进行安排，以使在适当的时间、适当的地点把工作所需的各方面的力量有效地组织在一起的管理活动过程，组织结构设计的

123、直接成果是建立组织结构图。212行业学习八、PMC模式研究2. PMC 组织实施2.3 PMC 的职能分析和设计1）PMC项目进度管理2）PMC项目费用管理3）PMC项目质量管理4）PMC项目合同管理213行业学习九、PMC总承包模式的应用与案例研究1、PMC总承包模式在我国的构建及应用2、总承包模式的构建3、总承包模式应用案例分析214行业学习九、PMC总承包模式的应用与案例研究1. PMC总承包模式在我国的构建及应用在中国国内，在没有政府担保的情况下，国际银行的贷款从未超过10亿美元，因此采用PMC项目管理方式有利于增强项目融资能力，增强向国际信贷金融机构融资的项目可信性。215行业学习九

124、、PMC总承包模式的应用与案例研究2. 总承包模式的构建2.1 PMC总承包模式相关方分析（1）项目管理承包商（ProjectManagementContractor）PMC是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。（2）在项目全过程中实施项目管理承包的工作内容包括：在项目概念阶段，需要完成项目的机会研究、项目的可行性研究，参加项目评估，为项目的决策、立项提供各种服务工作。216行业学习九、PMC总承包模式的应用与案例研究2. 总承包模式的构建业主与项目管理承包商关系业主与项目建设承包商关系项目管理承包商和建设承包商关系相

125、关风险承担模式1合同协调合同由项目管理承包商全部承担模式2合同协调合同由项目管理承包商和业主共同承担模式3合同合同协调三方共同分担模式4合同合同合同三方共同承担2.2 PMC总承包模式结构特点分析217行业学习九、PMC总承包模式的应用与案例研究3. 总承包模式应用案例分析3.1 案例项目背景及模式结构1995年年底，我国某工程公司承建了一个大型石油工程项目，即中东某国油田扩建工程，包括两个集油站和256公里的长输管线项目。这个项目是海湾战争后中东地区当时投资最大的一个工程项目，该项目面向国际进行公开招标。项目管理制度体系如右图所示油田扩建项目管理制度体系计划管理材料设备供应与管理招投标管理索

126、赔管理质量管理现场管理技术管理环境保护及卫生管理施工总平面管理现场设备材料管理设备材料供应安全管理218行业学习九、PMC总承包模式的应用与案例研究3. 总承包模式应用案例分析3.2 案例项目管理制度体系的建立（1）计划管理体系国际工程项目的计划周期长，工作量大，面广，计划的多变形和不均衡性较为显著，因此，无论是制定工程项目的总进度控制计划，还是项目的年度和季度计划，以及月（旬）和周（日）作业计划，都需要根据相关的计划编制依据，遵循预定的编制原则，按照相应的编制程序，进行计划编制工作。在实施过程中，也需遵循相应的审批及实施程序，对计划进行控制。219行业学习计算各分项工程的施工持续时间修改补充

127、修改补充熟悉工程项目现场情况及技术经济文件施工项目划分计算各分项工程的工程量及工作量计算各项工程的用工量编制工程项目进度草案项目建设承包方研讨业主、项目管理承包方、项目建设承包方共同研讨下发、执行编制实施性计划文件可行可行220行业学习九、PMC总承包模式的应用与案例研究3. 总承包模式应用案例分析3.2 案例项目管理制度体系的建立（2）技术管理体系l）技术管理的内容包括以下10个方面：施工图和资料管理；方案的编制与审批的管理；图纸会审；设计变更与洽商管理；深化设计管理；测量管理；试验管理；现场技术、质量问题处理；新技术推广应用；协调、指导参与施工的分包单位的技术管理。221行业学习2）技术管

128、理机构的设置222行业学习九、PMC总承包模式的应用与案例研究3. 总承包模式应用案例分析3.2 案例项目管理制度体系的建立（3）质量管理体系l）工程项目质量保证体系的建立质量方针及质量目标按GBJ300系列质量检验评定标准要求，达到：分项工程：合格率100%，优良率80%；分部工程：合格率100%，优良率70%；感观得分90分以上，质量保证资料齐全。工程项目质量管理组织机构建立与质量管理体系相适应的组织机构、隶属关系及相互联系的方法，包括各级质量管理机构设置明确，各机构的隶属关系和职责范围、各机构工作衔接与相互联系、各级质量管理工作网络。223行业学习九、PMC总承包模式的应用与案例研究3.

129、 总承包模式应用案例分析3.2 案例项目管理制度体系的建立（4）安全管理体系l）建立安全生产责任制2）安全检查措施3）安全防护（5）招投标管理体系国际工程项目自身所具有的特点决定了与一般建筑不同的招投标方式。国际工程项目往往因为工程量大、工期紧、要求标准高、施工管理难度大等特点，不能以常规形式进行程序化招投标工作，而需根据本身所具有的特点以及社会影响，在规划、方案审批、初设、施工图设计过程中，由建设单位潜心考究，反复论证，以求完美。224行业学习第三节项目代建一、 项目代建的概述二、 我国代建制的基本模式三、 代建人的选择及项目取费四、 政府投资建设项目基本建设程序五、 代建项目决策六、 代建

130、项目前期管理七、 代建合同类型及其管理八、 代建项目招投标九、 代建项目的工程付款支付十、 代建项目施工进度与质量控制十一、 代建项目竣工验收及决算十二、 代建项目后评价十三、 案例分析225行业学习一、项目代建的概述1、起源2、项目代建的含义3、与工程总承包和工程项目委托管理的区别4、项目代建制的作用226行业学习一、项目代建的概述1. 起源项目代建制最早起源于美国的建设经理制（CM制）。CM制是业主委托称为建设经理的人来负责整个工程项目的管理，包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，但不承包工程费用。建设经理作为业主的代理人，在业主委托的业务范围内以业主名义开展工作，如有权自主

131、选择设计师和承包商，业主则对建设经理的一切行为负责。227行业学习一、项目代建的概述2. 项目代建的含义我们现在所说的代建制则是指政府投资主管部门对政府投资基本建设项目，按照建设（使用）单位提出的使用与功能要求，采用招投标方式选定专业工程项目单位（代建人），委托其进行项目建设，建成竣工验收后移交给建设（使用）单位的项目管理制度。与CM制相比，无论是在代理人的定义上还是在选择程序上，现代代建制都更具科学性和先进性。228行业学习一、项目代建的概述3. 与工程总承包和工程项目委托管理的区别代建制与以上两者的突出区别在于：代建单位具有项目建设阶段的法人地位，拥有法人权利（包括在业主监督下对建设资金的

132、支配权），同时承担相应的责任（包括投资保值责任）。而不论总承包商，还是项目管理企业都不具备项目法人地位，从而无法行使全部权利并承担相应责任。229行业学习一、项目代建的概述4. 项目代建制的作用（1）项目决策更加科学深入。（2）项目管理水平和工作效率大幅提高。（3）项目控制得到真正落实。（4）竞争机制发挥充分作用。竞争是激发活力和创新的源泉。（5）有利于遏制腐败。（6）政府对项目的监管更加规范有力。230行业学习二、我国代建制的基本模式1、上海模式2、深圳模式3、北京模式231行业学习二、我国代建制的基本模式1、上海模式分包商财务监理公司招标或监督工程管理公司竣工验收阶段分包商招标招标总承包公

133、司财务监理公司监督总承包方式（或）投资公司确定政府（委、办、局）232行业学习二、我国代建制的基本模式2、深圳模式承包商工程项目管理公司委托合同政府投资工程管理中心政府建设部门政府计划部门政府财政部门施工合同监理与被监理233行业学习二、我国代建制的基本模式3、北京模式财政部门财政部门财政部门市政府委托人（市发改委）专门账户设计总包施工总包监理政府其他建设管理部门建设单位234行业学习深圳、上海、北京模式的比较上海模式深圳模式北京模式模式类型政府专业代建公司模式政府专业管理机构模式市场竞争待机模式运作模式由政府组成或指定若干家具备较强经济和技术实力的国有建设公司、投资公司或项目管理公司，对指定

134、项目实行代理建设，按照企业经营管理。由政府成立具有较强经济、技术实力的代建管理机构（如工务局等），按照事业单位管理，对所有政府投资建设项目实行代理建设。由政府设立准入条件，按照市场竞争原则，批准若干家具有较强经济和技术实力、有良好建设管理业绩并可承担投资风险的项目管理公司参与项目代建的竞争，由政府选择较好条件的公司承担代建任务。优点政府意愿可以较好地通过项目代建单位实现，代建单位积极性高。方便监督与管理，一些合理的变革易于实现，代建收费可以相对较低可以引入竞争，避免审批部门指定做法的不科学性，并可进一步降低投资。缺点由于具有垄断性，如果政府部门把关不严，容易和使用单位串通，造成概算的不科学，同

135、时也会造成代建单位内部管理效益降低。要新设机构，并且政府管理机构无法承担超概算责任；权力过分集中，形成行政性垄断，挫伤使用单位积极性；没有进行公平招标，难以有效抑制项目中腐败现象。政府主管部门必须具有较强的专业性能力，方可以与专业公司进行代建谈判等事宜，避免代建公司的索赔和追加，政府部门工作量较大，一些使用单位合理的变更通过行政审批手段难以实现。235行业学习三、代建人的选择及项目取费1、代建人的选择2、代建项目取费236行业学习三、代建人的选择及项目取费1. 代建人的选择（1）代建人的选择模式1）竞争选择代建人模式2）指定代建人模式。3）“代建制”操作模式的选择237行业学习三、代建人的选择

136、及项目取费1. 代建人的选择（2）代建人的资质选择对比项目工程投资评估公司工程勘察设计公司工程监理公司工程造价咨询单位工程总承包公司主体业务建设项目可行性研究和项目规划建设项目可行性研究、规划和设计，部分兼建设监理工程招标服务，设计、施工监督的监理，部分兼营工程造价咨询工程造价服务、工程建设造价咨询工作工程实施阶段的采购、施工承包优势项目熟悉项目建设程序综合技术和管理能力强，有资金实力有较强的施工阶段管理能力具有建设项目造价控制优势施工阶段管理与服务能力强，资金实力雄厚劣势项目工程技术和管理能力弱施工阶段工程管理能力较弱设计技术和管理能力弱工程技术和管理能力弱设计阶段技术和管理能力不强适应能力

137、除少数大型咨询公司外，一般难以胜任代建人职责有可能成为代建人的主体综合能力和资金实力强的监理公司可以作为代建人难以胜任代建人职责有较强的适应能力，但因其建设与管理同为一体，在我国不宜作为代建人238行业学习三、代建人的选择及项目取费1. 代建人的选择（3）代建人的综合素质要选择能力强的代建人，不仅要求代建单位具有相应资质，还应对代建机构的综合素质进行考察。世界银行在选择咨询机构时主要基于三个权重因素：公司的总体经验、他们的工作计划、他们的关键人员。其中关键人员所占权重最大，而咨询费用和咨询机构的资产规模并没有作为选择咨询机构的重要指标。我们在选择代建人时也可参考世界银行选择咨询机构的方法，关键

138、是政府业主要将三方面的内容进行细化，并分别确定权重。239行业学习三、代建人的选择及项目取费2. 代建项目取费（1)按建设项目估算投资额分档收费标准3000万元1亿元1亿元5亿元5亿元10亿元10亿50亿元50亿元以上一、编制项目建议书6141437375555100100125二、编制可行性研究报告1228287575110110200200250三、评估项目建议书48812121515171720四、评估可行性研究报告5101015152020252535咨询评估项目估算额240行业学习三、代建人的选择及项目取费2. 代建项目取费（2)按建设项目估算投资额分档收费的调整系数行业调整系数一行

139、业调整系数1.石化、化工、钢铁2.石油、天然气、水利、水电、交通（水运）、化纤3.有色、黄金、纺织、轻工、邮电、广播电视、医药、煤炭、火电（含核电）、机械（含船舶、航空、航天、兵器）4.林业、商业、粮食、建筑5.建材、交通（公路）、铁道、市政公用工程1.31.21.00.80.7二、工程复杂程度调整系数0.81.2241行业学习三、代建人的选择及项目取费2. 代建项目取费（3)工程咨询人员工日费用标准咨询人员职级工日费用标准高级专家10001200高级专业技术职称的咨询人员8001000中级专业技术职称的咨询人员600800242行业学习三、代建人的选择及项目取费序号工程概（预）算M（万元）设

140、计阶段（含设计招标）监理取费a（%）施工（含施工招标）及保修阶段监理取费b（%）1M5000.202.502500M10000.152.0031000M50000.101.4045000M100000.081.20510000M500000.050.80650000M1000000.030.607100000Ma0.03b0.60根据建设部关于发布工程建设监理费有关规定的通知（92价费字479号）规定：工程建设监理收费标准如下表所示。243行业学习四、政府投资建设项目基本建设程序244行业学习四、政府投资建设项目基本建设程序1）使用单位提出项目需求，编制项目建议书，按规定程序报发展改革部门审批

141、；2）发展改革部门批复项目建议书，并在项目建议书批复中确定该项目实行代建制，明确具体代建方式；3）发展改革部门委托具有相应资质的社会招标代理机构，按照国家和地方有关规定，通过招标确定具备条件的前期工作代理单位，发展改革部门与前期工作代理单位、使用单位三方签订书面前期工作委托合同；4）前期工作代理单位遵照国家和地方有关规定，对项目勘察、设计进行公开招投标，并按照前期工作委托合同开展前期工作；245行业学习四、政府投资建设项目基本建设程序5）发展改革部门会同规划、建设等部门，对政府投资代建项目的初步设计及概算投资进行审核批复；6）发展改革部门委托具有相应资质的招标代理机构，依据批准的项目初步设计及

142、概算投资编制招标文件，并组织建设实施代建单位的招投标；246行业学习四、政府投资建设项目基本建设程序7）发展改革部门与建设实施代建单位、使用单位三方签订书面项目代建合同，建设实施代建单位按照合同约定在建设实施阶段代行使用单位职责，项目代建合同生效前，建设实施代建单位应提供工程概算投资10-30%的银行履约保函。具体保函金额，根据项目行业特点，在项目招标文件中确定；8）建设实施代建单位按照国家和地方有关规定，对项目施工、监理和重要设备材料采购进行公开招标，并严格按照批准的建设规模、建设内容、建设标准和概算投资，进行施工组织管理，严格控制项目预算，确保工程质量，按期交付使用。247行业学习五、代建

143、项目决策1、代建项目决策的要素2、代建项目决策的原则248行业学习五、代建项目决策1、代建项目决策的要素决策主体决策目标决策理论和方法决策结果决策信息决策客体249行业学习五、代建项目决策2、代建项目决策的原则（1） 系统原则（2） 动态原则（3） 可行原则（4） 公益性原则250行业学习六、代建项目前期管理1、项目报批报建管理2、项目功能规划定位3、项目工程可行性研究报告4、项目工程设计管理5、项目招投标采购管理251行业学习六、代建项目前期管理1. 项目报批报建管理项目报批管理是依照建设程序办理政府的审批手续，在建设项目管理过程中，项目的报批时个非常重要的环节。报批管理贯穿于项目建设行为的

144、始终，但密集于项目建设的前期，在正常情况下，大中型商业建设项目的前期一般少则耗时810个月，多则可达12-18个月。252行业学习六、代建项目前期管理2. 项目功能规划定位项目的功能需求是项目建设设计的基础，项目的定位是项目建设的前提，需求探讨不清就盲目进行设计，而在施工后有反复进行修改澄清，造成对工程进度的阻滞和返工的索陪，因此项目工程规划定位是项目前期工作的首要工作，代建人在明确项目定位的同时，要从项目全生命周期的角度，使项目能够在现有条件下做到适当超前，为项目后期的发展预留一定空间，使项目在满足使用功能要求的前提下，保持项目技术上的先进性。253行业学习六、代建项目前期管理3. 项目工程

145、可行性研究报告可行性研究报告时从国民经济和社会发展等宏观角度审查建设项目是否符合国家的产业政策、规划和地区规划，是否符合经济和社会发展需要，分析市场预测是否准确，项目规模是否经济合理，产品性能和价格是否符合国内外市场需求的叙事和有无竞争力。它是对批准的项目建议书的进一步深化，收集资料对项目进行进一步论证和定位，综合评选，确定经济上合理，技术上先进，条件上具备，实施上可行的最佳方案，为项目决策提供依据。254行业学习六、代建项目前期管理4. 项目工程设计管理不同的建设阶段对项目投资影响程度是不同的，对项目投资影响最大的阶段是约占工程项目建设周期1/4的技术设计接受前的前期工作阶段。在初步设计阶段

146、，影响项目投资的可能性为7595%，在技术设计阶段影响项目投资的可能性为35%75%，在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性仅为5%-35%。很明显，项目投资控制的关键在于施工以前的投资决策阶段和设计阶段，而在项目作出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计。255行业学习六、代建项目前期管理5. 项目招投标采购管理项目招投标管理主要包含编制项目清单、确认控制价，确定评标方法和制定合同范本等内容。256行业学习七、代建合同类型及其管理1、代建合同类型2、代建合同签订3、代建合同变更4、代建合同终止257行业学习七、代建合同类型及其管理1. 代建合同类型在实行代建制的非经营性政府投资项目中，至少

147、应该存在四方当事人，即项目委托单位、代建人、专业承包单位、使用单位。他们之间的关系是：项目委托单位通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位（即代建人）负责建设实施，代建人根据代建合同的约定选择专业的承包单位，并在建设过程中严格控制项目投资、质量和工期，建成后移交给使用单位。258行业学习七、代建合同类型及其管理2. 代建合同签订代建人与使用人先就签订代建合同进行谈判，结合项目的实际情况，对代建合同的通用条件没有包含的内容进行谈判；双方通过友好协商达成专用合同条件和附加协议条款。代建合同谈判的目的是达成代建合同，谈判各方应本着互惠互利的原则，再不损坏自身根本利益的情况下，通过适度让步以达成最终协

148、议。通过代建双方就合同进行谈判后，双方签订代建合同。259行业学习七、代建合同类型及其管理3. 代建合同变更（1）项目管理范围增加在代建合同中，对代建人承担的项目管理范围有明确的界定。项目管理范围增加，代建人的工作量增加，必然要求增加代建管理费。（2）项目管理范围的减少由于某种原因，委托人委托范围减少，代建管理费也进行一定调整，委托人可以根据代建合同中的报价，扣除减少部分的代建管理费。260行业学习七、代建合同类型及其管理4. 代建合同终止（1）代建合同的解除由于委托人或者使用人的原因致使代建工作发生延误、暂停或终止，代建人应将此情况与可能产生的影响及时通知委托人，委托人应采取相应的措施。由于

149、委托人未采取相应措施，代建人可继续暂停执行全部或部分代建业务，直至最后提出解除合同。委托人承担责任。当代建人未履行全部或部分代建义务，而又无正当理由，委托人可发出警告直至解除合同，代建人承担违约责任。261行业学习七、代建合同类型及其管理4. 代建合同终止（2）合同解除的方式当事人一方要求解除合同时，应当在30日前以书面形式通知其他各方。因解除合同使其他各方遭受损失的，除依法可以免除责任的情况外，应由责任方负责赔偿。262行业学习八、代建项目招投标1、招标组织2、确定招标方式3、制订招标文件4、投标263行业学习八、代建项目招投标为实现代建项目的顺利施工，委托单位与代建单位签订代建合同后，代建

150、项目需要与勘察、设计、监理、施工、材料设备供应等单位签订一系列具体的建设工程合同。而这些单位的产生则通常需要代建人组织公开招投标来选择。1. 招标组织代建项目的招标组织应符合中华人民共和国招标投标法的规定。2. 确定招标方式对于项目代建招标而言，根据国家法律的强制性规定，应采用公开招标的方式。在涉及国家机密等特殊情况下，招标代理机构可以向实力较强的代建公司发出招标邀请，实行邀请招标，也可以直接指定代建人。264行业学习八、代建项目招投标3. 制订招标文件代建项目招标文件是整个招标过程所遵循的基础性文件，是投标和评标的基础。代建项目编制招标文件的编制是一项十分细致、复杂的工作，必须做到系统、完整

151、、准确、明了，提出要求的目标要明确，使投标者一目了然。4. 投标代建人的投标书必须对招标文件进行实质性全面响应，如果投标人不能实质性响应招标文件的要求，招标人将认为标书无效。因此，代建人投标必须仔细阅读招标文件的要求，作出实质性回应。由于不同招标人编制的招标文件内容不同，在此，只能对投标书的共性内容作简要描述。投标文件一般分为商务标、技术标和证明文件三个部分。265行业学习九、代建项目的工程付款支付1、工程付款支付原则266行业学习九、代建项目的工程付款支付1、工程付款支付原则（1）清单内项目的计量与支付采用固定单价项目，以当期计量的工程量乘以单价即为当期该项目的已完工程产值。采用固定总价的项

152、目，按合同原则和规定执行。267行业学习九、代建项目的工程付款支付1、工程付款支付原则（2）清单外项目的计量与支付工程变更的项目，按合同约定进行计量支付。签证形式提供的工作，按合同约定进行计量支付。可以调整价差的项目，按合同约定进行价差调整支付，按当期完成的工程量计算材料使用数量并进行调差支付。268行业学习九、代建项目的工程付款支付1、工程付款支付原则（3）计量支付的时段划分计量支付时段按合同约定进行。日期应以公历日为准，以相应的时段完成的工程数量、单价进行计量支付。承包商应在约定的日期前上报工程进度款申报表格。269行业学习九、代建项目的工程付款支付1、工程付款支付原则（4）不予计量支付的

153、情况计量与支付应按照合同规定进行，下列情况不予计量支付：不符合合同约定的支付原则、支付节点等无计量资料或计量资料不全；因施工错误而增加的工程量或超出施工图纸的几何尺寸而增加的工程量；隐蔽工程未经监理工程师和代建单位（代建项目）检查确认；各分部分项工程无质量检查合格资料，或需返工、待处理；未按有关质量验收规范进行检查，未提供检查合格材料；成品、半成品、器材等缺少应有的试验鉴定资料或合格证；材料未按规定试验，并未获监理工程师批准；合同变更及费用未按规定程序办理手续，或合同变更的费用未获批准。工程项目、计量单位、单价、费率与合同文件不符等。270行业学习十、代建项目施工进度与质量控制1、代建项目施工

154、进度控制2、代建项目质量控制3、正确处理施工进度和质量之间的关系271行业学习十、代建项目施工进度与质量控制1. 代建项目施工进度控制政府投资项目一旦立项以后，一般对工期要求都比较紧。在保证质量的前提下，如何科学合理组织施工、适当加快施工进度是十分必要的。为此，要求我们按照工程的施工进度计划，建立目标责任制，并与施工单位签订施工进度责任书，同时也可在合同的条款中附加进度保证奖惩条款。272行业学习十、代建项目施工进度与质量控制1. 代建项目施工进度控制其次，要搞好相关单位的配合协调工作，土建、安装、装饰、消防等众多施工单位一起参与施工，搞不好就会互相干扰，影响工期，这就需要加强现场的协调和调度

155、工作，确保交叉作业有条不紊地开展。再次要科学合理安排原材料、设备进货时间，不因原材料、设备进货不及时而耽误工期。最后，还应采用网络计划控制原理，对关键线路加强监控，确保进度计划的具体落实。273行业学习十、代建项目施工进度与质量控制2. 代建项目质量控制建设工程质量控制的内涵，就是通过有效的质量控制工作和具体的质量控制措施，在满足投资和进度的前提下，实现工程预期的质量目标。工程质量是工程建设的永恒主题，是项目建设的核心，是决定“代建制”工程成败的关键。3. 正确处理施工进度和质量之间的关系抓好质量并不是说慢工出细活，在保证质量的前提下，加快进度的方法很多。从施工单位看，最关键的是我们的施工计划

156、安排的是否合理，工序之间的衔接是否适当，人员、设备的调配是否有效。274行业学习十一、代建项目竣工验收及决算1、代建项目竣工验收2、代建项目竣工决算3、总承包模式应用案例分析275行业学习十一、代建项目竣工验收及决算1. 代建项目竣工验收1.1 竣工验收工作的条件在符合以下条件后，才能申报竣工验收工作。（1）完成工程设计和施工合同的内容。（2）施工单位在工程完工后，对工程质量进行检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件和合同要求，并提出竣工报告。（3）监理单位对工程进行质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。（4）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工

157、过程中设计单位签署的设计变更通知书进行检查，并提供质量检测报告。（5）有完整的技术档案和施工管理资料（6）有过程使用的主要建筑材料、构配件和设备的进场试验报告。（7）有施工单位签署的工程质量保修书。（8）规划部门对工程是否符合规划条件进行检查，并提供认可文件。（9）有公安、消费、环保等部门提供的认可文件。（10）建委、质监站等部门要求整改的内容全部整改完毕。276行业学习十一、代建项目竣工验收及决算1. 代建项目竣工验收1.2 代建项目竣工验收的程序（1）施工单位完成设计图纸和合同约定的全部内容后，先进行自检，按国家有关技术标准的自评质量等级、编制竣工报告，由单位法定代表人和技术负责人签字并加

158、盖单位公章后，提交给监理单位（未委托监理的工程，直接提交代建单位）。（2）监理单位核查竣工报告，对工程质量等级作出评定。竣工报告经监理工程师、监理单位法定代表人签字并加盖监理单位公章后，由施工单位向代建单位申请竣工验收。277行业学习十一、代建项目竣工验收及决算1. 代建项目竣工验收1.2 代建项目竣工验收的程序（3）代建单位提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民防等有关部门进行专项验收（专项验收程序由有关部门自定），并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件。（4）代建单位审查竣工报告，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。（5）代建单位编制建筑工

159、程竣工验收报告或市政工程竣工验收报告。278行业学习十一、代建项目竣工验收及决算1. 代建项目竣工验收1.3 代建项目竣工验收文件（1）施工许可证。（2）施工图设计文件审查意见。（3）工程竣工报告、工程质量评估报告、质量检测报告等文件。（4）验收组人员签署的工程竣工验收意见。（5）市政基础设施工程应附有质量检测和功能性试验资料。（6）施工单位签署的工程质量保修书。（7）法规、规章规定的其他有关文件。279行业学习十一、代建项目竣工验收及决算2. 代建项目竣工决算2.1 项目竣工决算编制的依据（1）建设工程项目任务计划书和有关文件。（2）建设工程项目总概算和单项工程综合概算书。（3）建设工程项目

160、设计图纸及说明书。（4）设计交底、图纸会审概要。（5）招标标底、工程合同。（6）工程项目竣工结算书。（7）各种设计变更、经济签证。（8）设备、材料调价文件及记录。（9）工程竣工文件档案资料。（10）历年项目基建资料，财务结算及批复。（11）国家、地方主管部门颁发的项目竣工结算文件等。280行业学习十一、代建项目竣工验收及决算2. 代建项目竣工决算2.2 项目竣工结算的内容代建项目竣工结算应综合、全面地反应已竣工代建项目建设成果和财务状况，采用货币作指标、实物数量、建设工期和各种技术经济指标，综合、全面地反映代建项目自开始建设到竣工为止的全部建设成果和财务状况，是办理竣工验收报告的重要组成部分，

161、也是分析和检查设计概算的执行情况、考核投资效果的依据。281行业学习十一、代建项目竣工验收及决算2. 代建项目竣工决算2.2 项目竣工结算的内容代建项目竣工结算包括以下内容：（1）项目竣工财务结算说明书；（2）项目竣工财务决策报表；（3）建设工程竣工图；（4）建设工程造价分析资料表。282行业学习十二、代建项目后评价1、代建项目后评价的内容2、代建项目后评价的流程283行业学习十二、代建项目后评价1. 代建项目后评价的内容（1） 目标评价（2） 效益评价（3） 影响评价（4） 过程评价284行业学习十二、代建项目后评价2. 代建项目后评价的流程（1）代建主管部门制定项目后评价总体计划，研究确定

162、年度开展后评价工作的项目名单。（2）列入年度后评价代建项目的使用单位和代建单位编制项目自我总结评价报告。（3）代建主管部门委托具备相应资质的工程咨询机构承担代建后评价任务。285行业学习十二、代建项目后评价2. 代建项目后评价的流程（4）承担项目后评价任务的工程咨询机构根据相关国家和行业颁布的评价方法、工作流程、质量保证要求和执业行为规范组建满足专业评价要求的工作组，在现场调查和资料收集的基础上，结合项目自我总结评价报告，对照项目可行性研究报告及初步设计审批文件的相关内容，独立开展项目后评价工作，对项目进行全面系统的分析评价，提出合格的代建后评价报告。286行业学习十三、案例分析1、代建制在浙

163、江电力招标项目管理中试行2、深圳市建筑工务署的管理分析287行业学习十三、案例分析1. 代建制在浙江电力招标项目管理中试行1.1 浙电工程招标咨询有限公司简介为了贯彻落实国家电网公司关于电力物资及其招投标实行“三权分离、两级管理”的体制改革要求，浙江省电力公司决定自2007年1月1日起，将原属于浙江省电力物资公司中的浙江浙电工程招标咨询有限公司分离出来，升格成为浙江省电力公司的一个直属子公司。288行业学习十三、案例分析1. 代建制在浙江电力招标项目管理中试行1.2 代建制模式首个工程概况2007年12月，浙江沿海某电力局二条220千伏线路需要增容改造，因为工程紧急，同时业主方改造工程颇多，因

164、此，决定把这二条220千伏增容改造项目做为代建制的试点工程，交浙江浙电工程招标咨询有限公司全程负责。业主提供的计划要求书如下：序号计划项目具体要求1造价目标335万元2工期目标30天，最迟不得迟于3月1日竣工3拟工程内容（1）全线更换为2JHRLH60/LB1A-300/25耐热铝合金，共9.487公里；（2）改造直线铁塔1基；（3）更换线路悬垂串的悬垂线夹。4质量要求单位工程优良率100%，达到国家电网公司输变电工程达标投产考核办法（国家电网基建2005255号）及国网公司优质工程标准，获得省公司“安全质量文明施工标化工地”称号。5其他要求无群众投诉6其他说明该工程位于市区289行业学习十三

165、、案例分析1. 代建制在浙江电力招标项目管理中试行1.3 代建制的管理对策（1）面向全国的公开招标。（2）适当提高施工企业资格门槛。（3）根据技改并需升高1基直线塔，向业主建议。（4）充分做好这个工程，咨询公司必须有专门机构和专业人员从设计、施工、监理、验收和启动进行全程跟踪和监督，建立完整的信息管理系统。290行业学习十三、案例分析1. 代建制在浙江电力招标项目管理中试行1.4 代建制管理模式的实效检验该项目自12月7日启动，2008年1月2日决标结束，因委托方取消了某分项工程，其造价约90万元，最后中标价为22272万元，资金节约率为91。招标咨询公司成立的项目小组，依据业主制订的计划出台

166、的工期、造价、功能、质量、安全以及环境影响目标无不顺利实现，最终工期为28天，单位工程优良率达到了100，实现了群众零投诉的目标。291行业学习十三、案例分析1. 代建制在浙江电力招标项目管理中试行1.5 首个代建制工程取得的成效有利于有效利用社会资源，提高社会经济效益有利于保障委托方的权益、提高委托方的经济有利于有效利用各种资源，保障工程质量有利于发挥项目参与各方的专业优势有利于项目整体目标的提早实现效率缩短了管理路径，提高了项目管理效率和决策加快了项目信息的内部沟通、流转有效的减轻了委托方的管理压力取得的实效292行业学习十三、案例分析2. 深圳市建筑工务署的管理分析2.1 代建项目的接收

167、 财务处合同预算处前期处人员跟进固接定收资产场地接收合同接收财务接收文件接收负责项目的专业处室项目接收工作小组使用单位项目移交项目接收293行业学习十三、案例分析2. 深圳市建筑工务署的管理分析2.2 代建项目的组织结构监理单位.设计总包施工总包勘察政府相关建设管理部门纪检监察组项目组建筑工务署（代建人）深圳市政府（委托人）项目委托294行业学习十三、案例分析2. 深圳市建筑工务署的管理分析2.2 代建项目的组织结构文秘资料人员造价工程师设备专业工程师土建专业工程师项目主任项目组的组织结构295行业学习十三、案例分析2. 深圳市建筑工务署的管理分析2.3 代建项目的流程（1）项目准备阶段项目准

168、备阶段又可以细分为前期阶段、设计阶段和招标阶段。前期阶段的工作主要包括：办理项目移交、制定实施规划、筛选工程方案、编制资金进度质量总控手续、办理相关手续。设计阶段的工作主要包括：设计招标、设计方案评价、扩初方案评价、施工图备案、进度投资计划调整、“三通一平”实施。招标阶段的工作主要包括：监理单位招标、施工单位招标、施工前准备、监理施工备案、办理相关手续。296行业学习十三、案例分析2. 深圳市建筑工务署的管理分析2.3 代建项目的流程（2）项目建设阶段项目准备阶段结束就进入项目建设阶段，而项目建设阶段又分为施工阶段和竣工阶段。施工阶段的工作主要包括：协调工作、质量进度监理投资控制及安全现场管理

169、、建设方在施工过程中的责任工作。竣工阶段的工作主要包括：实施建设方责任工作、组织初验及总体验收、工程移交、办理产权证、工程工作总结。297行业学习十三、案例分析2. 深圳市建筑工务署的管理分析2.3 代建项目的流程（3）项目保修阶段项目建设阶段结束以后就开始进入项目保修阶段，项目保修阶段的工作主要包括：制定保修承诺书、组织保修工作网络、调查落实保修工作。298行业学习十三、案例分析2. 深圳市建筑工务署的管理分析2.4 深圳市建筑工务署实行集中代建的成果第一、有效的解决了投资主体长期缺位问题。第二、有效的解决了超投资问题。第三、有效的解决了非专业人员搞建设存在的诸多问题，有效的解决了委托代理的专业问题。第四、有效的规范了建筑市场秩序。第五、有效的加强了纪检部门监督和廉政建设，有效的减轻了委托代理的监督问题。299行业学习谢谢！Thankyou!300行业学习