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1、CentaCentaPro中原集团成员橄榄鹏苑商业策划报告Member of Centaline Group森拓普商业地产顾问（深圳）有限公司森拓普商业地产顾问（深圳）有限公司CentaPro Commercial Property Consultants (Shenzhen) LimitedCentaCentaPro本项目初步理解之关键词：本项目商业类型初判社区商业简析区域业态分析项目初步发展建议初步收益分析项目营销策略公司简介CentaCentaPro橄榄鹏苑基础指标项目概况项目名称橄榄鹏苑二期地理位置福田彩田路与深南路交汇处金盾剧院后面占地面积17290平方米商业面积约28000平方米项
2、目概况项目位于福田中心区辐射范围内，周边居住氛围浓厚，片区人口20万，其集中在黄埔雅苑，雅颂居、深业花园等一些高端、消费能力强的住宅区，周边附带华润万家、怡景中心城等主要商业百货。橄榄鹏苑福田中心区CentaCentaPro项目小区及周边环境项目周边大量社区聚集，对项目而言在后期经营上具备稳定的消费群体。CentaCentaPro项目周边商业环境项目周边交通配套CentaCentaPro橄榄鹏苑华强北商圈怡景中心城商圈本项目距华强北市级商业中心仅一站之遥（地铁）；与怡景中心城商圈只一路之隔（深南大道），直线距离不足1.5公里；与cocopark商圈也仅2公里距离；与好百年商圈仅距800米，从项
3、目所处区位来看，本项目处于多个商圈辐射范围之内，因此，寻求项目合适的定位显得尤为重要，定位不宜过高，区域内已有华润万家、中心城的家乐福、若本项目物业条件符合超市商家需求，在引入规模上应加以考量，主要以潮流服饰方向，辅以餐饮和休闲娱乐业态来辐射周边人群，以满足区域消费需求应是本项目的立足之本。项目区位形势及业态初判本案（橄榄鹏苑）华强北商圈一站之隔（地铁）直线不足1.5公里四处受限，但社区居民较多，拥有距离社区消费人群最近的先天优势。好百年cocopark商圈华润万家好百年商圈怡景中心城商圈直线距离不足800米CentaCentaPro森拓普根据现场实地考察，基于项目周边社区环境、周边商业配套、
4、项目所处区位、交通情况来看，结合我司多年商业地产操盘经验，初步判断本项目属于社区商业范畴，并且有机会打造成本区域内的社区商业中心本项目商业类型初判CentaCentaPro本项目初步理解之关键词：本项目商业类型初判社区商业简析区域业态分析项目初步发展建议初步收益分析项目营销策略公司简介CentaCentaPro何为社区商业CentaCentaPro社区商业的理解社区商业就是集城市商业与社区商业集群消费需求于一体的新型商业业态，一般位于城市居住生活区的核心区域。它既有商业步行街的休闲性，购物中心的专业性，又有街区商业的互动性；不仅满足社区内以及周边社区居民必备的基本生活需求功能，同时还兼具社区及
5、周边社区居民购物、休闲、娱乐、文化等功能，而且不会造成大范围人流，可以减少城市压力。社区商业的服务对象社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目的。CentaCentaPro社区商业的发展模式社区商业有三种发展模式，每种模式都有不同的业态组合，分别通过不同的建筑形式表现出来。业态组合：餐饮类、休闲类、服务类、服装饰品类、维修类、便利店等，没有主力店引入。纯商业街模式多次主力店组合模式社区型商业中心模式典型建筑构成：单层或多层商业街；裙楼或独立街区业态组合：小超市+次主力店（餐饮、健身、美容、电器等）+街区典型建筑构成：小型集中式商业+商业街业态组合：超
6、市商业街；社区百货商业街；超市+百货商业街；典型建筑构成：集中式商场商业街模式CentaCentaPro社区商业与住宅建筑设计上应寻求平衡1、核心筒：住宅核心筒的摆放位置不当，导致商场整体开放式格局被割裂，有的不得不结合核心筒设计“回”字型动线；2、柱网：住宅因为柱网比较密集、不规则，使得商场空间十分难用；3、消防电梯设施：住宅的消防梯、电梯设置不当，造成商业死角的存在；4、其他：在商场的外部，比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的连续性，地下停车场的出入口和小区车道，使得室外商业街的商业气氛荡然无存等等。可能出现的问题解决方案方式一：转换层设计，将住宅和商铺独立化方式二：寻求住宅住户大堂、消防
7、等配套设施位置的平衡。住户大堂、消防楼梯、地下车库出入口等相关硬性配套设施，都会对商场形成一定的负面影响，这些设施应该尽可能往建筑物四周、地段偏离主街道的地方进行设置，柱网结构方面可以局部的通过梁作为过渡，保证绝大部分区域商场柱网结构布局的合理性。为充分保证住宅、商铺的设计要求，转换层不失为一种可以两者兼顾的设计方向。CentaCentaPro本项目初步理解之关键词：本项目商业类型初判社区商业简析区域业态分析项目初步发展建议初步收益分析项目营销策略公司简介CentaCentaPro根据本项目特色的市场环境，我司建议可根据项目周边典型商业项目进行分析，了解周边项目现有的业态及经营情况，寻找市场需
8、求量大且其它商业项目缺乏或不足的业态进行填充，以补充市场空白。项目区域业态分析橄榄鹏苑华强北商圈怡景中心城商圈cocopark商圈华润万家好百年商圈CentaCentaProCOCOPARKCOCOPARK项目地址深圳市福田区福华三路发展商星河房地产开发有限公司经营面积85,000经营状况良好商业类型购物中心开业时间2006.9.30项目概况COCOPark集餐饮、购物、休闲、娱乐多功能于一体。拥有200余家国际国内知名品牌，总建筑面积85000平方米，是深圳最具时尚活力的特色购物中心。主题特色购物、休闲、餐饮、娱乐于一体时尚购物中心典型品牌百老汇影城、中国移动信息生活馆、吉之岛、GUESS、
9、CKjeans、Lapagay、G-STAR、浪琴、天梭、周大福、施华洛世奇、星巴克、大马椰林等CentaCentaPro商业形态示意CentaCentaPro君尚百货君尚百货项目地址福田区福华三路269号星河国际大厦发展商天虹商场股份有限公司经营面积38,000经营状况良好商业类型百货商城开业时间2010.11.25项目概况君尚百货集国内外知名品牌为一体，面向高端消费群体、以“君尚”为品牌的高档百货店。项目定位于深圳市场最高档的综合性高级百货主题特色综合性高级百货典型品牌迪奥、Lancme、SKII、BIOTHERM、ANNASUI、Guerlain、PARTTWO、千百度、FED、哈森、诺
10、贝达CentaCentaPro商业形态示意CentaCentaPro怡景中心城怡景中心城项目地址深圳福田中心区、福华路（会展中心北侧）发展商怡景投资发展有限公司建筑面积140,000经营状况良好商业类型购物中心开业时间2010.4.20项目概况中心城将用一种全新的购物理念来引导深圳消费者享受生活、享受购物的乐趣，它将为顾客提供清新、自然、舒适的购物环境。其项目定位于以时尚流行品牌为主导，目标锁定中产阶层消费者。主题特色百货购物中心典型品牌中心百货、家乐福旗舰店、金逸国际影城、反斗乐园、ZARA、Bershka、雅乐荟音响、SMART、太兴烧味餐厅、上井、江南厨子CentaCentaPro商业形
11、态示意CentaCentaPro星河第三空间星河第三空间项目地址深圳福田中心区、福华路（会展中心北侧）发展商星河房地产开发有限公司建筑面积30,000经营状况良好商业类型家居卖场开业时间2010.4.20项目概况华南区首家一站式奢华家居主题购物中心，地处深圳城市核心地带东门户，项目体现国际顶级家居卖场的优势，让您在舒适的购物环境中，感受如家一般的温暖。以万平方米高标准商业空间，打造奢华卖场氛围。主题特色国际顶级家居卖场典型品牌席梦思、劳斯厨柜、HACKER、LEICHT、GAGGENAU、LLADRO、DUXIANA、Artemide、RASCH、VilleroyBoch、LigneRoset
12、(写意空间)、Roche-Bobois(法国罗奇堡)、Natuzzi(纳图兹)CentaCentaPro商业形态示意CentaCentaPro案例业态分析COCOPARK怡景中心城君尚百货星河第三空间对本项目启示项目类型购物中心购物中心百货商城家居卖场通过以上4个周边项目得知，周边商业多以大型购物中心、百货及家居卖场定位为主，涵盖大型超市、精品超市、百货业态和特色餐饮、休闲娱乐等，经调研分析得知区域内缺乏集中式餐饮以及整个福田区缺乏以年轻为主题消费的潮流商场。因此，本项目可借鉴于时尚潮流为主发展方向、辅以适当的餐饮及休闲娱乐业态进行差异化定位，弥补区域空缺业态。目标消费群周边社区人群、辐射市内
13、居民周边社区居民、辐射深圳市社区居民、辐射福田区人群社区人群、辐射福田区人群项目规模85,000140,00038,00030,000经营业态中高档服饰、大型餐饮、特色餐饮、精品超市、高档饰品大型超市、品牌服饰、大型百货、特色餐饮、休闲餐饮、儿童乐园品牌服饰、品牌化妆品、精品百货、休闲餐饮、品牌家居、精品家居、家居装饰外部业态补充休闲餐饮、酒吧街、KTV、休闲会所、金融街大型餐饮、高档饰品、酒吧街大型家居卖场、休闲餐饮、超市CentaCentaPro本项目初步理解之关键词：本项目商业类型初判社区商业简析区域业态分析项目初步发展建议初步收益分析项目营销策略公司简介CentaCentaPro就本项
14、目而言，区位和规模均难以与怡景中心城、华强北市级商业中心、cocopark等抗衡，同时存在其他商业项目对本区域消费分流，面临诸多困难与压力，但从目标客群的集中度和交通便利性方面有一定优势，具备打造区域社区商业中心的潜质，因此项目在城市商圈中应为市场补缺者集中优势资源，差异化，争当潮流先锋！城市综合体，.市场标竿模仿,寄生战略挑战,全面进攻补缺,差异化战术群雄并起、风雨欲来准确找准项目位置项目竞争策略CentaCentaPro目标客群示意CentaCentaPro顺应社区商业发展趋势顺应社区商业发展趋势融商业与生活为一体，创造高尚品质生活圈融商业与生活为一体，创造高尚品质生活圈遵循社区商业发展趋
15、势，根据目标消费群体打造富有特色生活主题的商业在商业主题下首先寻找具有标杆效应的商家，树立项目高度应对区域商业竞争项目，寻求差异化战略CentaCentaProCBD商圈强势崛起，社区商业发展的加速器项目发展策略项目商业发展思路：时尚潮流品质化生活、家庭式消费满足都市人群追求时尚潮流品质化生活的要求，特色餐饮、休闲餐饮是家庭消费群最佳业态选择，也是吸引外部客流的方式之一；社区服务配套优化是社区商业升级的必备要素。CentaCentaPro项目发展方向时尚潮流主题pCBD商圈强势崛起p引领CBD潮流新生活p满足社区人群的服务需求，打造一站式消费平台p满足项目商务办公及居住人群的时尚生活需求。商业
16、发展概念主题概念p精品购物中心p休闲文化业态p时尚潮流业态p休闲生活配套p特色餐饮业态目标群体p项目周边商务办公人员p片区年轻消费群体p辐射区域内的社区居民p辐射整个福田区年轻消费群体特色餐饮休闲娱乐配套主题+CentaCentaPro时尚潮流新生活时尚潮流新生活商业发展概念：开发策略及方向：1、将项目打造成福田中心真正的潮流时尚中心；2、把握周边高素质家居人群对消费品质的要求；3、便捷餐饮、特色餐饮等是扩大消费群最佳业态选择，也是吸引外部客流扩大商圈辐射范围的方式之一；4、休闲类业态作为社区商业的配套必不可少。商业概念：潮流时尚体验中心，CBD时尚潮流新生活！CentaCentaPro业态组
17、合结合商业市场分析、年轻主题潮流商场特性及主题定位，项目整体业态功能定位为：以潮流时尚为亮点、休闲娱乐为特色的都市潮流时尚中心。业态类别餐饮电器潮流生活馆商家休闲餐饮、特色餐饮、大型餐饮家电数码潮流时装、时尚数码、精品饰品、化妆品、精品皮具箱包等商业业态组合示意：注：1、引用华润万家作为项目主力店，利用其他业态的互补性，与旁边的华润超市形成业态差异，有效的区分消费群体，共同满足区域类的消费需求，从而快速提升本项目人气。2、时尚潮流精品作为商业的主要业态；同时餐饮娱乐业态将是项目的主要组成部分，精准服务于潮流时尚一族消费群体。华润万家+CentaCentaPro楼层主题布局1F：潮流领地2F：品
18、质生活3F：食尚地带潮流生活馆、潮流闲区、时尚达人区、休闲餐饮、街区零售潮流生活馆、美容护肤、家电数码、精品数码、特色餐饮潮流生活馆、大型餐饮、特色餐饮通过楼层鲜明的特色主题烘托整个项目的主题定位，每个楼层都有不一样的精彩，在这里谁都是行走在流行前沿的时尚先锋，凸显项目的别具一格，引领潮流新风尚。CentaCentaPro楼层业态3F潮流生活馆4220特色餐饮2457.3大型餐饮28802F潮流生活馆3503.5家电数码3050美容护肤800特色餐饮20801F潮流生活馆3933时尚达人区1200潮流闲区2000街区零售2300项目业态布局平面示意（13F）说明：1.以总建筑面积28423.8
19、，数据来源于设计图纸2.每层都规划有餐饮，需要预留排烟管道、隔油池等相关设施3.以上规划为初步建议，将根据建筑规划实时调整。CentaCentaPro各业态比例及面积总商业面积业态划分面积所占比例商业部分28423.8潮流主题区潮流生活馆11656.541.01%潮人闲区20007.04%时尚达人区12004.22%餐饮美食7417.326.09%家电数码305010.73%街区零售23008.09%美容护肤8002.82%潮流主题区约占项目商业总面积的52.3%，餐饮占比26%，家电数码占比10.8%，街区零售占比8.1%，美容护肤占比为2.8%，各业态比例适当，符合项目主题定位。Centa
20、CentaPro业态分布图商业建筑规划建议商业面积：9433潮流生活馆（3933）(潮流生活馆包括潮流女装、潮流男装、化妆品、潮流饰品、潮流鞋区等系列与潮流相关业态；潮流服饰商铺面积分割为10-30的小铺，有助于项目溢价）潮流闲区（2000）（潮流闲区包括规划的500休闲餐饮，500潮流鞋区及500潮流饰品区，其中休闲餐饮可引入奶茶店、甜品店等；该区域将商铺划分20-30小商铺进行销售）时尚达人区（1200）（时尚达人区包括时尚精品、时尚数码等相关业态。该区域与潮流服饰商铺同样划分为10-30的小铺）街区零售（2300）（街区零售其中的餐饮街区将进行先招商后销售策略，街铺商铺划分面积50-80
21、的面积，满足临近商户面积需求）休闲餐饮街区零售时尚精品时尚数码潮流鞋区街区零售潮流男装化妆品潮流女装潮流饰品餐饮街区潮流生活馆潮流闲区时尚达人区潮流饰品CentaCentaPro街铺精品数码潮流饰品鞋区潮流男装潮流女装化妆品1FCentaCentaPro业态分布图特色餐饮区家电数码区商业建筑规划建议商业面积：9433.5美容护肤时尚数码日韩潮流装时尚精品潮流饰品皮具箱包休闲服装潮流生活馆潮流生活馆（3503.5）(潮流生活馆包括日韩潮流装、休闲服饰、时尚精品、流行配饰、皮具箱包；潮流服饰商铺面积分割为10-20的小铺，运用潮流主题概念拿出来出售。）特色餐饮区（2080）（特色餐饮区引入西餐厅、
22、泰国菜、日本料理等特色餐饮）家电数码区（3050）（家电数码区将引入国美、苏宁、顺电等家电行业知名品牌，从而提高二楼人气）美容护肤（800）（美容护肤区引入美容、美甲、美发等相关行业）CentaCentaPro家电数码区时尚数码区特色餐饮区时尚精品潮流饰品美容护肤日韩潮流；休闲服装皮具包箱2FCentaCentaPro业态分布图商业建筑规划建议潮流生活馆（4220）(外贸服饰、情侣休闲装、个性家居服、时尚精品、流行配饰等；潮流服饰商铺面积分割为10-20的小铺，运用潮流主题概念拿出来出售。）特色餐饮（2457.3）（特色餐饮引入西餐厅、泰国菜、日本料理等特色餐饮）大型餐饮（2880）（大型餐饮
23、引入酒楼、大型火锅店等）商业面积：9557.3大型餐饮特色餐饮外贸服饰流行配饰时尚精品潮流生活馆个性家居服情侣休闲装CentaCentaPro3F大型餐饮外贸服饰个性家居时尚精品特色餐饮流行配饰情侣休闲装CentaCentaPro物业条件核心筒、大堂面积过大，消防梯过多，对项目动线产生较大影响，不利于人群的回流，导致形成较多死角铺，使物业的价值降低；柱网太密，不利于大商家的入驻；森拓普建议对商场动线进行合理优化。CentaCentaPro时尚潮流高品质生活，让您流连忘返主题概念演绎CentaCentaPro餐饮美食汇聚极具号召力的品牌特色美食，饕餮新天地主题概念演绎CentaCentaPro家
24、电数码引领时尚、动感、数码时代的氛围主题概念演绎CentaCentaPro目标商户示意潮流服饰CentaCentaPro时尚精品、流行配饰、护肤精品CentaCentaPro商业形态示意CentaCentaPro商业形态示意CentaCentaPro商业形态示意CentaCentaPro本项目初步理解之关键词：本项目商业类型初判社区商业简析区域业态分析项目初步发展建议初步收益分析项目营销策略公司简介CentaCentaPro项目整体收益评估：鉴于本项目产权性质，及商业投资者较为理性，在定价上必须综合考虑多种因素，谨慎制定价格。第一部分：出租商业收益分析第二部分：出售商业收益分析CentaCen
25、taPro第一部分：出租商业收益分析针对橄榄鹏苑项目商业租金的建议，森拓普基于以下两个方面综合考虑:n片区主次主力店租金概况n项目周边租金水平福田区目前主/次主力店租金范围为50-90元/月，涵盖超市、影院、大型餐饮、KTV、儿童乐园、家电数码等业态。主次主力店租金依据怡景中心城：主/次主力店有家乐福、中心百货、稻香、反斗乐园、金逸影院等。COCOPARK：主/次主力店有吉之岛、超级牛扒、和民、百老汇等。君尚百货：主/次主力店有超市、迪奥、千百度等CentaCentaPro项目周边整体租售水平项目名称位置商业规模租金水平（建面）售价备注彩田华润万家彩田路654号福景大厦两层：约24000商业附
26、近1F街铺：150-300元/月只租不售二三层物业共计5387已被华润集团整体买断春晖苑福田彩田路与深南大道交汇处裙楼约10000商业1F：70100元/；2F：50-70只租不售为裙楼租金春晖苑底商彩田路与深南大道交汇处(岗厦北地铁B出口)20200-300元/只租不售目前没有空铺，有两间铺空着，但是不出租海莲大厦福彩街与福中路交汇处临街商业1F：200-300元/月10万/为底商租金及售价彩福大厦福田区彩田路与深南路交界三层：约16000商业临街1F商铺：250-500元/月；1F内铺:200-300/月；2F商铺：100-180/月；3F商铺：70-90/月临街1F商铺：10-20万；1
27、F内铺6-8万；2F商铺：3-5万；3F商铺1-2.5万为裙楼租金及售价项目周边出售价格：临街商铺售价在1020万/之间，根据项目体量、形象、地段价格区间跨度较大；1F内街商铺售价在6-8万/之间,2F商铺售价在3-5万/之间,3F商铺售价在1.5-2.5万/之间租金水平：1F街铺租金水平200500元/月；2F商铺租金水平100-180元/月；3F商铺70-90元/月（视项目规划、地段不同、业态差距较大）CentaCentaPro项目名称位置面积租金水平售价备注彩福大厦街铺彩田路与深南大道交汇处（岗厦地铁站A出口）55-7055平售1200万、21.8万/彩福大厦二楼内铺彩田路与深南大道交汇
28、处（岗厦地铁A出口彩福大厦南侧）45-700250-350元/ 售价3.5万/-4.5万/可以分割出租，二楼商场已撤，租金可谈怡景中心城中心区福华一路（会展中心地铁站B出口，大中华西侧）30-500300-1000元/13万起均价20万最高价33万（现在有问题不能发售）总面积14万出售12000产权40年，02年批地，管理费42元。中航V尚街振华路与中航路交汇处5-100均价：负一层8.5万街铺20万/（基本已售完）属中航城二期商业共9000，售负1层到3层，70年产权,09年批地，共225个铺。现剩主力面积10-70平不等，售价在20万-40万/。大中华IFC深南大道与彩田路交汇处东南角50
29、-400均价28万/（4层的已售，1-3层的国土局网站上显示违规销售，没有签合同）50年产权，97年批地，售1-4层商铺。共26000，147个铺。廊桥花园皇岗路与滨河路交界东南68-2400现还未正式发售叫价35万/属皇御苑5期的1-3层商业，共6000多，36个铺，03年批地，70年产权。岗厦村东一坊岗厦村东一坊73-1号约180120元/私人开发，现经营湘菜馆CentaCentaPro项目名称位置面积租金水平售价备注彩虹大厦街铺彩田路与深南路交汇处(彩田路3008号，岗厦地铁B出口)760400元/售价8-20万/不等是公司物业，之前是光大银行福莲花园底商彩田路与福中路交汇处(福中路70
30、号)50300元/500万福景大厦底商彩田路与福中路交汇处了解到华润2014-2039年的租金是240元/只租不售目前属于华润集团物业星河第三空间福田区彩田南路3069号80-200大小不等负一层，120元/,管理费35元/只租不售现在只有负一层有空位CentaCentaPro街铺:250元/月(200300)1F:180元/月(170250);2F:130元/月(120160)3F：90元/月（80120）家电数码整体租金为5060元/月；餐饮整体租金为70170元/月；本项目的按行业租金及楼层业态分布测算租金收益。根据我司对整个市场的了解以及我司多年专业经验可得出本项目租金为：注：以上测算
31、为初步测算，最终将根据确定后的规划方案进行调整；测算时未考虑递增率、开业率等影响因素，仅供参考。租金定位CentaCentaPro针对本项目商业售价的建议，森拓普基于以下两个方面综合考虑:n投资收益法测算售价n市场比较法测算售价项目售价定位CentaCentaPro投资收益法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为3至5%，均价租金*12/投资回报率。据此本项目销售均价推算如下：方法一：投资收益法测算价格位置租金水平（元/月）项目乐观售价建议（3%回报率）项目正常售价建议（4%回报率）项目谨慎定价建议（5%回报率）1F街铺2501
32、0000075000600001F内铺1807200054000432002F1305200039000312003F90360002700021600CentaCentaPro市场比较法售价定位，主要与项目周边的类似商业物业的进行比较分析测算价格，主要从以下几个要素进行比较：整体区位商业氛围商业属性周边配套交通条件展示条件规模主题升值前景本项目街铺销售价格测算如下：比较因素权重%可比案例本项目彩福大厦福莲花园彩虹大厦整体区位2016131614商业氛围2014121613商圈属性2015131513周边配套1514121415交通条件108687展示条件54243规模主题54244升值前景5
33、3244合计10078628173方法二：市场比较法测算价格CentaCentaPro根据可比项目售价，通过比较法进行销售均价测算，得出项目参考售价，如下表：通过市场比较法初步判断，本项目1F临主干道街铺售价约120000元/；同理推算出本项目1F内铺售价约72000元/；2F售价约43000元/；3F售价约30000元/。指标可类比项目可类比项目本项目彩福大厦福莲花园彩虹大厦合计权重值786281731F街铺售价（均价）130000100000140000权重值比例1.0680.8491.109所占权重20%60%20%权重均价243457067125248120264CentaCentaP
34、ro综合测算售价楼层方法权重价格（元/）综合售价（元/）1F街铺比较法20%12000084000收益法80%750001F内铺比较法20%7200057600收益法80%540002F比较法20%4300039800收益法80%390003F比较法20%3000027600收益法80%27000通过两种方法的综合平均，以消除单一方法的偏差。项目售价定位：1F街铺：84000元/;1F内铺：58000元/;2F：40000元/；3F：28000元/CentaCentaPro收益分析CentaCentaPro2-3F租赁收益测算（不包括出售潮流场面积）业态分布年总收益（万元）3F大型餐饮（1-2
35、家）2880（70-90元/）特色餐饮(3-5家)2457.3（90-120元/）5862F美容护肤800（70-90元/）家电数码3050（50-60元/）特色餐饮(多家)2080（110-170/）615总收益1201万元（总面积11267.3）3F租金：大型餐饮：70-90元/（按80元/计算），特色餐饮：90-120元/（按105元/计算）；2F租金：美容护肤：70-90元/（按80元/计算），家电数码：50-60元/（按55元/计算），特色餐饮：120-150元/（按135元/计算）；2-3F年总收益为1201万元（测算时未考虑递增率、开业率等影响因素，仅供参考。）租CentaCen
36、taPro1-3F租赁收益测算（仅限于出售潮流场面积）业态分布年总收益（万元）3F潮流生活馆4220（90元/）455.72F潮流生活馆3503.5（130元/）546.51F潮流生活馆3933（180元/）潮流闲区2000（180元/）时尚达人区1200（180元/）1448合计2450.2万元（总面积14856.5）3F租金：90元/；2F租金：130元/；1F租金：180元/；1-3F出售潮流场年总收益为2450.2万元（测算时未考虑递增率、开业率等影响因素，仅供参考。）租CentaCentaPro业态分布总收益（亿元）3F潮流生活馆42201.18162F潮流生活馆3503.51.40
37、141F潮流生活馆3933潮流闲区2000时尚达人区1200街区2300内铺：4.1371街铺：1.932总收益8.6521亿元（总面积17156.5）销售区域为1F-3F潮流生活馆和1F街区，面积共计17156.5，总收益为8.6521亿元售出售商业收益分析CentaCentaPro类型租赁收益销售收益面积11267.317156.5占总面积比例39.6%60.4%总收益1201（万元）/年8.6521亿元本项目总建筑面积为28423.8，其中租赁面积为11267.3，所占比例为39.6%，销售面积为17156.5，所占比例为60.4%。收益分析与总结备注：若潮流主题馆内铺采取返祖模式销售，
38、另每年共计2450.2万元租金收益CentaCentaPro本项目初步理解之关键词：本项目商业类型初判社区商业简析区域业态分析项目初步发展建议初步收益分析项目营销策略公司简介CentaCentaPro通过何种销售策略，保证如此大面积的商业实现快速销售，并尽力提升销售溢价以获得最大收益？p销售策略CentaCentaPro策略1：工商大联盟，二三级市场联动，立体营销全面启动森拓普携手中原工商铺大联盟同步启动二三级市场，利用中原集团珠三角区域近千家地铺的强大的市场营销网络，数千人营销团队，快速全面立体的营销推广，在短期内迅速消化项目。CentaCentaPro策略2：先招商后销售，品牌主力商家提高
39、溢价销售启动前，明确引进承租能力强、知名度高的业态和主力商家，通过商家的号召力来包装项目并提高商业溢价能力。CentaCentaPro策略3：返租销售，降低销售门槛实现速销带租约销售（三至五年），降低客户投资风险，提升投资者信心；实际返租金额已加至售价中。CentaCentaPro策略4：突出活动营销，媒体营销为辅传统投放媒体方式进行销售方式已经渐渐被点对点的活动营销方式所取代,特别是商业项目的销售,在各地(广州、深圳、香港、惠州)举办不同的营销活动,由三级市场地铺同事支援，带动客户参与活动，达到销售目的。CentaCentaPro内铺返租销售街铺直接销售主力店、次主力店持有本项目营销模式初步
40、建议CentaCentaPro通过何种招商策略，保证集中商业实现价值最大化？p 招商策略CentaCentaPro策略1：点对点招商、各个突破餐饮及娱乐等业态由于其地区性强、分布相对集中等特征，招商将主要通过一对一、点对点的电话沟通、登门拜访、现场洽谈等定向渠道实现各个品牌的突破。CentaCentaPro策略2：点对面招商、重点突破项目招商关键节点适时召开新闻发布会、主力店签约仪式等活动，同时力邀政府领导、行业协会、品牌商户参与，通过活动、软文报道，使得项目成为市场关注热点，从而达到商户之间快速传达，实现点对面招商的效果。CentaCentaPro策略3：森拓普携手中原工商铺大联盟同步招商森
41、拓普携手中原工商铺大联盟同步启动外部主力商家招商，目前中原集团32家分公司，借势香港、澳门、北京、上海等分公司资源，由外及内、由高端到中端、由主力到普通商家，层层推动招商进展。CentaCentaPro已访问的商户CentaCentaPro本项目初步理解之关键词：本项目商业类型初判社区商业简析区域业态分析项目初步发展建议初步收益分析项目营销策略公司简介CentaCentaPro香港深圳武汉森拓普(CentaPro)商业地产顾问有限公司为中原集团全资子公司，是中原集团旗下专业的商业顾问公司，提供商业地产多元化专业顾问服务。自2004年成立以来所负责的业务由香港拓展至深圳、广州、珠海、东莞、惠州、
42、武汉、长沙、常州、南昌、厦门、淄博、徐州、芜湖等主要城市，操作过的商业项目总建筑面积累计超过1000万，与香港地铁、和记黄埔、SM集团、保利地产、华侨城地产、华强集团、星河地产、鲁能集团等知名开发商长期合作，并与一系列品牌商家结成了战略伙伴合作关系。在服务过项目物业类型涉及大型购物中心、旅游地产主题商业、高档社区商业、地铁商业、大型城市综合体等，均有深入研究和成功案例。公司背景源自中原专注商业CentaCentaPro服务范围资源优势操作案例CentaCentaPro公司从前期项目拿地、定位策划、设计规划顾问、招商销售代理、广告设计及后期的经营管理等一条龙服务。商业研究服务商业地产市场研究投资
43、项目可行性分析消费者研究（定性研究或定量研究）商家访谈商业市场分析定量及定性研究分析项目初步概念及定位业态规划分布商户组合建议商业策划顾问商业招商代理制定总体招商策略评估招商条件、租金水平等招商进度计划和开支预算计划制定租赁合同条件等工作招商营销推广招商执行工作商业销售代理市场研究销售策略营销推广策略广告设计顾问策略性企划服务设计类服务现场导示布置设计户外广告牌经营管理顾问营运管理商业推广推广管理商业物业管理服务范围设计规划顾问总体平面布局分析检讨及深刻方案设计图协助确定最终设计CentaCentaPro强大的集团网络优势长春沈阳大连天津济南上海无锡、苏州宁波福州深圳、香港、澳门、广州、珠海等
44、海口北京石家庄郑州南京武汉长沙成都重庆昆明台北区域总部公司（华南、华北、华东）截止至2011年，中原在全国已拥有30多家分公司立足区域布局全国资源优势CentaCentaPro中原中国工商铺大联盟以“合纵，连横，大融合”为宗旨，2007年12月6日，中原地产工商铺大联盟正式成立。中原地产工商铺大联盟现拥有地产代理业行家中最为广泛的网络触角。目前形成以北京、上海、深圳、广州四大分行工商铺部门为主线，二三线城市工商铺部门为辅线，涉及的领域包含写字楼，商业，厂房，乃至公寓，酒店等物业类别。且在业务发展方面，不但有广度可以参考，也有深度可以挖掘。森拓普在工商铺大联盟里担任指导工作，同时，工商铺大联盟为
45、我们提供全国性的商业资讯服务。资源优势CentaCentaPro商家资源：百货、超市资源优势CentaCentaPro资源优势商家资源：家电、家居CentaCentaPro资源优势商家资源：餐饮、娱乐CentaCentaPro团队近期操作案例操作案例CentaCentaPro商业属性：购物中心商业面积：71235平方米商业楼层：四层开业时间：2010年地理位置：佛山市南海区南一路与海三路交汇处已引进大润发知名主力店，苏宁、大家乐、KFC等次主力品牌焦点商家佛山鸿大商业广场服务内容：全程服务（独家代理）突出项目类CentaCentaPro惠州置信商业广场服务内容：前期策划、主力招商商业属性：购物
46、中心开发商：惠州置信房地产开发有限公司地理位置：惠州江北云山路项目规模：建筑面积约86000平米服务时间：2010年12月份成功引进：国美电器、沃尔玛、金逸影院突出项目类CentaCentaPro惠州诚杰国际商业中心服务内容：前期策划、招商、销售（独家代理）投资商：广东省诚杰投资集团地理位置：惠阳区白云二路与东华大道交界处1号公馆旁项目规模：商业建筑面积约2.2万平米服务内容：策划定位、建筑规划、招商、销售服务时间：2011年9月1日（目前在做建筑规划顾问及主力店招商）突出项目类CentaCentaPro商业属性：购物中心商业体量：建筑面积6万服务时间：2005年2010年地理位置：罗湖太宁路
47、引进商家：洲立影院、反斗乐园、八马茶叶、面包新语深圳百仕达喜荟城服务内容：前期策划与招商代理城市综合体类CentaCentaPro仲恺创业广场服务内容：前期策划、招商与销售代理（独家代理）开发商：惠州仲恺创业广场发展有限公司地理位置：惠州仲恺高新区21号小区项目规模：建筑面积约32万平米商业体量：约10万平方米服务时间：2011年5月份已引进华润、金逸影院等知名主力店高档社区商业中心类CentaCentaPro惠阳万城商业项目服务内容：前期策划开发商：惠州市万城房地产开发有限公司地理位置：惠阳区淡水镇土湖白云坑项目规模：占地面积约13万平米商业体量：约5万平方米服务内容：前期策划服务时间：20
48、11年5月份(项目从拿地开始，前期策划报告已完成，目前在跟进设计等工作。高档社区商业中心类CentaCentaPro深圳中信城市广场3期（地铁商场）服务内容：前期策划、销售代理商业属性：地铁商业总建筑面积：120000商业面积：18000商业楼层：地下一层地理位置：深南路与上步路交汇处服务时间：2007年9月份商业街类CentaCentaPro香蜜湖文化风情街服务内容：前期策划商业属性：文化商业街开发商：香蜜湖物业管理有限公司地理位置：香蜜湖北（临侨香路）项目规模：建筑面积约20000平米商业街类CentaCentaPro南昌八大山人文化产业园都市文化休闲目的地，复古商业街服务内容：前期拿地研
49、究报告开发商：江西尤金房地产开发有限公司地理位置：南昌市青云谱区昌兰大道项目规模：产业园总建筑面积约485，400平米，1#地块开发建筑面积80，000平米服务时间：2010年6月份商业街类CentaCentaPro鲁能三亚湾新城服务内容：前期策划与招商代理商业属性：旅游商业开发商：海南鲁能广大置业有限公司地理位置：海南三亚市三亚湾项目概况：三亚湾新城规划总用地面积6.865平方公里，其中商业面积近10万平米。服务期限：2009年9月开业旅游商业类CentaCentaPro商业属性：旅游商业开发商：深圳华侨城房地产有限公司地理位置：广东省深圳市深圳湾填海区项目规模：总占地12496万平方米，其
50、中南地块商业建筑面积约16.8万平方米。服务时间：2006年华侨城欢乐海岸华侨城旅游地产的创新模式都市娱乐目的地服务内容：前期策划旅游商业类CentaCentaPro民乐商业项目服务内容：前期策划与招商代理项目名称：星河民乐商业项目地理位置：深圳市龙华梅陇路项目规模：总建筑面积约31万商业建筑面积：6万服务时间：2009年11月份龙岗商业项目服务内容：前期策划与招商代理项目名称：星河龙岗商业项目地理位置：龙岗大运新城黄阁路项目规模：总建筑面积约46.8万商业面积：8万引进商家：山姆会员店服务时间：2007年10月份常州商业项目服务内容：前期策划与招商代理项目名称：星河常州商业项目地理位置：常州
51、武进区武宜路，毗邻淹城遗址旅游区项目规模：占地1200亩，总建筑面积约150万，商业建筑面积8万服务时间：2009年10月星河集团部分战略合作伙伴CentaCentaPro富盈城市广场服务内容：前期策划与招商代理发展商：东莞富盈地产地理位置：东莞常平镇总建筑面积：51,000平方米商业面积：32，000平方米服务时间：2011年1月富盈东方华府3期服务内容：前期策划与招商代理发展商：东莞富盈地产地理位置：东莞南城区总建筑面积：307，400平方米商业面积：约3，0000平方米服务时间：2011年1月富盈集团富盈商业中心服务内容：前期策划与招商代理开发商：东莞富盈地产地理位置：东莞大朗镇总建筑面
52、积：115000平方米商业面积：35000平方米服务时间：2011年1月部分战略合作伙伴CentaCentaPro咸宁福星城商业项目服务内容：前期策划发展商：武汉福星惠誉地产有限公司总建筑面积：730,000平方米商业面积：70，000平方米策划时间：2008年11月-12月地理位置：咸宁市长安大道武汉团结村商业项目服务内容：前期策划发展商：武汉福星惠誉地产有限公司总建筑面积：436,000商业面积：172,000策划时间：2009年7月地理位置：武昌徐东福星惠誉部分战略合作伙伴CentaCentaPro地区地区项目名称项目名称项目类型项目类型面积（平方米）面积（平方米）服务内容服务内容深圳龙
53、华星河民乐项目城市综合体、购物中心约5万平米商业策略研究深圳龙岗星河龙岗项目购物中心8.2万平米商业调研、定位深圳福田香蜜湖文化风情街滨水文化美食街约2万平米策划、招商佛山鸿大广场综合性购物中心约7万平米策划、招商、经营管理东莞（南城）富盈东方华府商业项目高档社区商业约3万平米策划、招商东莞（大朗） 富盈国际商业中心城市综合体约11万平米策划、招商东莞（常平） 富盈城市广场综合性购物中心约5万平米策划、招商惠州置信商业广场综合性购物中心约8.6万平米策划、招商惠州华贸天地综合性购物中心约12万平米调研、招商山东潍坊潍美国际中心城市综合体、购物中心总面积22万平米策划、招商海南三亚鲁能三亚湾新城
54、项目大型综合项目约10万平米商业策略研究、招商贵阳黔贵交通厅项目城市综合体、购物中心商业约10万策划、招商南昌八大山人产业园文化地产、休闲地产商业约8万策划徐州沛县新城项目千亩大盘、综合体商业约30万市场研究、策划常州星河项目千亩大盘、滨水休闲商业约10万平米商业策略研究山东淄博SM项目购物中心约9万调研、定位湖北武汉融侨锦城商业街社区商业约2.4万独家招商代理湖北武汉中华城购物中心约24万招商湖北咸宁咸宁福星城社区商业约7万前期策划、招商湖北恩施恩施福星城社区商业约8万前期策划、招商湖北武汉团结村项目大型综合项目商业约16万前期策划、招商湖北武汉三角路项目大型综合项目商业约40万前期策划、招
55、商湖北武汉沿海集团项目大型商业项目约14万前期策划、招商操作案例CentaCentaPro团队过往操作案例（未完全统计）操作案例CentaCentaPro1234567811109121314161517香缤广场金光华广场华润万象城中信城市广场百仕达商业中心怡景中心城深国投广场华侨城欢乐海岸123456789星河COCOPARK华强广场保利文化广场新安湖商业广场港隆城购物中心10111213星河龙岗项目1415天利广场16万鑫五州风情MALL17香港地铁三号线项目深圳地区参与项目概览操作案例CentaCentaPro城市项目名称服务内容策划招商销售零售租务香港MegaBox深圳深国投广场万象城华强广场星河COCOPARK华侨城欢乐海岸保利文化广场港隆城购物中心万鑫五洲风情MALL金光华广场中信城市广场三期星河地产龙岗项目香港地铁三号线项目百仕达商业中心桃源居中港城佳兆业可园商业街珠海扬名广场广州西城都荟惠州裕华广场金华恒昌财富广场长沙坡子街项目芜湖华强城市广场武汉光谷世界城武汉租界改造项目水岸星城黄冈紫金城操作案例
