资产评估方法课件

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1、第第3 3章章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法1资产评估方法内容内容框架框架3.1 市场法市场法3.2 收益法收益法3.3 成本法成本法3.4 评估结果的精确性评估结果的精确性与评估方法的选择与评估方法的选择 2资产评估方法1.掌握资产评估三种方法的基本原理、掌握资产评估三种方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定；内容和各项参数指标的确定；2.熟悉资产评估方法选择的基本依据；熟悉资产评估方法选择的基本依据；3.了解各种评估方法之间的关系；了解各种评估方法之间的关系；4.能够运用三种基本方法对常见的资产能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。进行评估。基本要求和教学目标基本要求和教学目

2、标3资产评估方法一、市场法的基本含义一、市场法的基本含义（一）基本含义（一）基本含义3.13.1 市场法市场法同样或类似资产同样或类似资产近期交易价格近期交易价格直接比较直接比较或类比分析或类比分析资产价值资产价值4资产评估方法 （二）基本思路（二）基本思路 第第一一步步，在在市市场场上上寻寻找找与与被被评评估估资资产产相相类类似似的的参参照照物物的的成成交交价价格格；第第二二步步，对对被被评评估估资资产产与与参参照照物物之之间间的的差差异异进进行行调整调整，判断被评估资产的评估值。，判断被评估资产的评估值。 被评估资产的评估值被评估资产的评估值=参照物参照物PP 市市场场法法是是资资产产评评

3、估估中中最最为为直直接接、最最具具说说服服力力的的评评估估途途径径之一。之一。 3.13.1 市场法市场法参照物参照物个数个数5资产评估方法 （三）基本原理（三）基本原理 资产的替代原理：资产的替代原理：任何一个正常的投资者在购置任何一个正常的投资者在购置任何一个正常的投资者在购置任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。相同用途的替代品的现行市价。相同用途的替代品的现行市价。相同用途的替代品

4、的现行市价。正常的投资者正常的投资者P市场市场P 理论基础：均衡价值论理论基础：均衡价值论 资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。为被估资产定价。6资产评估方法二、二、市场法的基本前提（市场法的基本前提（P54） （1）有一个充分发育活跃的）有一个充分发育活跃的公开公开市场；市场； 公平交易（偶然因素）公平交易（偶然因素） （2）有）有可比可比的资产及其交易活动（技术参数指标等资料的资产及其交易活动（技术参数指标等资料是可以收集到的）

5、。是可以收集到的）。 功能上可比功能上可比功能上可比功能上可比（用途、性能上的相同或相似，避免张（用途、性能上的相同或相似，避免张冠李戴）；冠李戴）； 市场条件可比市场条件可比市场条件可比市场条件可比（市场供求关系、竞争状况和交易条（市场供求关系、竞争状况和交易条件等，明确评估结果的价值类型）；件等，明确评估结果的价值类型）； 适度的时间范围适度的时间范围适度的时间范围适度的时间范围（时间间隔不能太长，减少调整时（时间间隔不能太长，减少调整时间因素）。间因素）。7资产评估方法三、市场比较法的基本程序（三、市场比较法的基本程序（5） 及有关指标（及有关指标（P54）（一）寻找参照物（可比、数量）

6、（一）寻找参照物（可比、数量）1、成成交交价价是是正正常常交交易易的的结结果果（交交易易地地位位、交交易动机、交易时限）；易动机、交易时限）；2、至少三个交易案例（、至少三个交易案例（3）；）；3、与被估资产相类似（可替代，即功能相同）；、与被估资产相类似（可替代，即功能相同）；4、尽可能选择近期成交的交易案例。、尽可能选择近期成交的交易案例。8资产评估方法（二）选择比较因素（二）选择比较因素 资产性质资产性质资产性质资产性质 市场条件市场条件市场条件市场条件（三）指标对比、量化差异（三）指标对比、量化差异1.1.资产的功能。资产的功能。社会需求、效用社会需求、效用 。2.2.实体特征和质量。

7、实体特征和质量。外观、结构、役龄和规外观、结构、役龄和规格型号等格型号等 。3.3.市场条件。市场条件。供求关系供求关系 。4.4.交易条件。交易条件。交易批量、交易动机、交易时交易批量、交易动机、交易时间等。间等。 房地产：地理位置房地产：地理位置机器设备：技术机器设备：技术机器机器设备设备9资产评估方法（四）调整差异，确定初步评估值（四）调整差异，确定初步评估值资产的初步评估值资产的初步评估值=参照物参照物PP（五）综合分析，确定最终评估值（五）综合分析，确定最终评估值 将将若若干干个个经经过过调调整整初初步步评评估估值值进进行行加权平均或算术平均，确定最终评估值。加权平均或算术平均，确定

8、最终评估值。 初步评价结果初步评价结果31调增调增调减调减10资产评估方法 操作程序：一个框架操作程序：一个框架选择参照物选择参照物 比较量化差异比较量化差异初步评估结果初步评估结果最终评估结果最终评估结果1. 1.参照物的可比性：功能、市场参照物的可比性：功能、市场条件、特征和质量、成交时间等。条件、特征和质量、成交时间等。2. 2.参照物数量：三个以上。参照物数量：三个以上。1. 1.选择差异因素：根据资产种类，选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。选择对资产价值影响较大的因素。2. 2.指标对比、量化差异。指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项以参照物成交

9、价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。或其他方法判断结果的合理性。11资产评估方法四、市场法中的具体评估方法（四、市场法中的具体评估方法（P56） （一）直接比较法（一）直接比较法 评估对象价值评估对象价值=相同参照物合理成交价格相同参照物合理成交价格评估对象价值参照物成交价格评估对象价值参照物成交价格修正系数修正系数1修正系数修正系数2修正系数修正系数n或：评估对象价值参照物成交价格或：评估对象价值参照物成交价格基本特征差基本特征差额额1基本特征差额基本特征差额

10、2基本特征差额基本特征差额n 优点：优点：简捷、便于操作简捷、便于操作 缺点：缺点：可比性要求高，相同或基本相同可比性要求高，相同或基本相同修正修正系数系数12资产评估方法1.现行市价法现行市价法（ P57 ） 具有具有现行市场价格；现行市场价格； 或或基本相同的基本相同的参照物具有现行市场价格。参照物具有现行市场价格。 则：资产评估价值则：资产评估价值=参照物在参照物在评估基准日评估基准日的现行市场价格的现行市场价格 例如，批量生产的设备、汽车等可按同例如，批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评

11、估价值。设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值。 13资产评估方法2.市价折扣法市价折扣法（P57） 以参照物成交价为基础，考虑到评估对象在以参照物成交价为基础，考虑到评估对象在销销售条件、销售时限售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员等方面的不利因素，凭评估人员的的经验经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值。估算评估对象价值。 数学表达式：数学表达式： 适用：适用：评估对象与参照物之间仅存在交易条件评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面的差异的情况。方面的差异的情况。14资产评估方法 举例说明：下面的举例仅仅在于说明评估方举例说

12、明：下面的举例仅仅在于说明评估方举例说明：下面的举例仅仅在于说明评估方举例说明：下面的举例仅仅在于说明评估方法本身的应用，并不是严格意义上的实践运法本身的应用，并不是严格意义上的实践运法本身的应用，并不是严格意义上的实践运法本身的应用，并不是严格意义上的实践运用。用。用。用。例例3-1评估某拟快速变现资产，在评估基准评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为日与其完全相同的正常变现价为1010万元，经万元，经注册资产评估师综合分析，认为快速变现的注册资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为折扣率应为4040，因此，该拟快速变现资产，因此，该拟快速变现资产价值为：价值为：

13、资产评估价值资产评估价值10（140） 6（万元）（万元） 15资产评估方法3.功能价值类比法功能价值类比法（类比估价法）（类比估价法）（P58） 以参照物成交价为基础，考虑参照物与评估对以参照物成交价为基础，考虑参照物与评估对象之间的象之间的功能功能差异，通过调整两者的功能差异估算差异，通过调整两者的功能差异估算被评估对象的价值。被评估对象的价值。（1）资产价值与其功能呈）资产价值与其功能呈线性关系线性关系的情况的情况生生产能力比例法。产能力比例法。例例3-2被被评估资产年生产能力为评估资产年生产能力为9090吨，参照资产吨，参照资产的年生产能力为的年生产能力为120120吨，评估基准日参照

14、资产的市吨，评估基准日参照资产的市场价格为场价格为1010万元。万元。 资产评估价值资产评估价值109012010901207.57.5（万元）（万元） 16资产评估方法3.功能价值类比法功能价值类比法（类比估价法）（类比估价法）（2）资产价值与其功能呈）资产价值与其功能呈指数关系指数关系的情况的情况规规模经济效益指数法。模经济效益指数法。例例3-3被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的吨，参照资产的年生产能力为年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场吨，评估基准日参照资产的市场价格为价格为10万元。该类资产的功能价值指数为万元。该类资产的功能价值指数为0.7。资

15、产评估价值资产评估价值10（90120）0.78.18（万元）（万元） 17资产评估方法4.价格指数法（物价指数法）（价格指数法（物价指数法）（P59）以参照物成交价为基础，考虑参照物的成交时间与以参照物成交价为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的评估对象的评估基准日之间的时间间隔时间间隔对资产价值对资产价值的影响，利用价格指数调整被评估对象的价值。的影响，利用价格指数调整被评估对象的价值。（1）计算方法）计算方法1（3-6）例例3-4与评估对象完全相同的参照资产与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成个月前的成交价格为交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了万元，半年间

16、该类资产的价格上升了5，则评估对象的评估价值接近于：则评估对象的评估价值接近于： 资产评估价值资产评估价值10（1+5）10.5（万元）（万元） 18资产评估方法 = =（3-6-13-6-1）= =（3-6-23-6-2）(1+19资产评估方法例例3-5被评估房地产于被评估房地产于2006年年6月月30日进行评日进行评估，该类房地产估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了年底相比，分别上涨了2.5、5.7、6.8、7.3、9.6和和10.5。其中参照房地产在。其中参照房地产在2006年年3月底的价格为月底的价格为3 800元平方米。元

17、平方米。运用公式（运用公式（3-6-1）则评估对象于）则评估对象于2006年年6月月30日的价值接近于：日的价值接近于： 3 800【（1+10.5）/（1+6.8）】 3 932（元平方米）（元平方米） 20资产评估方法（2 2）计算方法）计算方法）计算方法）计算方法2 2资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格价格指数价格指数 （3-7） 运用定基指数修正（运用定基指数修正（运用定基指数修正（运用定基指数修正（P59P59） （3-7-1） 运用环比指数修正（运用环比指数修正（运用环比指数修正（运用环比指数修正（P59P59） （3-7-2）例例3-6已知某资产在已知某资产在

18、2006年年1月的交易价格为月的交易价格为300万元，该种万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年年15月的月的环比价格指数环比价格指数分别为分别为103.6、98.3、103.5和和104.7。根据公式（。根据公式（2-7-2）评估对象于）评估对象于2006年年10月的评估价月的评估价值最接近于。值最接近于。 300103.698.3103.5104.7331.1（万元）（万元）= = = =21资产评估方法5.成新率价格调整法（成新率价格调整法（P60）以参照物成交价为基础，考虑参照物与评估对象以参照物成交价为基础，考

19、虑参照物与评估对象新旧程度新旧程度上的差异，通过成新率调整估算被评估对上的差异，通过成新率调整估算被评估对象的价值。象的价值。其中：22资产评估方法直接比较法的特点直接比较法的特点: 优点：优点：适用性强、应用广泛。适用性强、应用广泛。 局限性：局限性：对信息资料的数量和质量要求对信息资料的数量和质量要求较高，还要求评估人员要有较丰富的评估较高，还要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。经验、市场阅历和评估技巧。 处方：处方：类比法类比法23资产评估方法直接比较法的改进直接比较法的改进 市场售价类比法、价值比率法市场售价类比法、价值比率法 不要求参照物与评估对象必须一样或基本不要

20、求参照物与评估对象必须一样或基本一样，只要在大的方面基本相同或相似即可。一样，只要在大的方面基本相同或相似即可。24资产评估方法1.市场售价类比法（市场售价类比法（P60）以参照物成交价为基础，考虑参照物与评估对象以参照物成交价为基础，考虑参照物与评估对象在在功能、市场条件和销售时间等功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算被评估对象的过对比分析和量化差异，调整估算被评估对象的价值。价值。数学表达式：数学表达式：例例3-73-725资产评估方法 例例3-7 （1 1 1 1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住）估价对象概况。待估地块为城市规划上

21、属于住）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为宅区的一块空地，面积为宅区的一块空地，面积为宅区的一块空地，面积为600600600600平方米，地形为长方形。平方米，地形为长方形。平方米，地形为长方形。平方米，地形为长方形。 （2 2 2 2）评估要求。评估该地块）评估要求。评估该地块）评估要求。评估该地块）评估要求。评估该地块2007200720072007年年年年10101010月月月月3 3 3 3日的市场价日的市场价日的市场价日的市场价值。值。值。值。 （3 3 3 3）评估过程：）评估过程：）评估过程：）评估过程：选择

22、评估方法。选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，该种类型的土地有较多的交易实例，该种类型的土地有较多的交易实例，该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。故采用市场法进行评估。故采用市场法进行评估。故采用市场法进行评估。收集有关的评估资料：收集有关的评估资料： A A收集待估土地资料（略）。收集待估土地资料（略）。收集待估土地资料（略）。收集待估土地资料（略）。 B B收集交易实例资料。选择收集交易实例资料。选择收集交易实例资料。选择收集交易实例资料。选择4 4个交易实例作为参照个交易实例作为参照个交易实例作为参照个交易实例作为参照物，具体情况见表物，具体情况见表物，具体情

23、况见表物，具体情况见表3-13-1。 26资产评估方法表表3-13-1 交易实例（参照物）情况表交易实例（参照物）情况表 交易实例交易实例A交易实例交易实例B 交易实例交易实例C交易实例交易实例D估价对象估价对象坐落坐落略略略略略略略略略略所处地区所处地区临近临近类似类似类似类似类似类似一般市区一般市区用地性质用地性质住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅土地类型土地类型空地空地空地空地空地空地空地空地空地空地交易日期交易日期2007年年4月月2日日2007年年3月月3日日2006年年l0月月4日日2006年年12月月5日日2007年年l0月月3日日价格价格总价总价19.6万元万元31.2万

24、元万元27.4万元万元37.8万元万元单价单价870元元m2820元元m2855元元m2840元元m2面积面积225m2380m2320m2450m2600m2形状形状长方形长方形长方形长方形长方形长方形略正方形略正方形长方形长方形地势地势平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦地质地质普通普通普通普通普通普通普通普通普通普通基础设施基础设施较好较好完备完备较好较好很好很好很好很好交通状况交通状况很好很好较好较好较好较好较好较好很好很好正面路宽正面路宽8m6m8m8m8m容积率容积率65666剩余使用年限剩余使用年限35年年30年年35年年30年年30年年27资产评估方法进行交易价格修正。进行

25、交易价格修正。 经分析，交易实例经分析，交易实例A、D为正常买卖，无为正常买卖，无需进行交易情况修正；需进行交易情况修正； 交易实例交易实例B较正常买卖，价格偏低较正常买卖，价格偏低2； 交易实例交易实例C较正常买卖，价格偏低较正常买卖，价格偏低3。 则各交易实例的交易情况修正率为：则各交易实例的交易情况修正率为：则各交易实例的交易情况修正率为：则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例交易实例交易实例交易实例AA：0 0； 交易实例交易实例交易实例交易实例BB：2 2； 交易实例交易实例交易实例交易实例CC：3 3； 交易实例交易实例交易实例交易实例DD：0 0。28资产评估方法进行交易日期

26、修正。进行交易日期修正。 根据调查，根据调查，2004年年10月月4日以来，日以来，土地价格土地价格平均每月上涨平均每月上涨1，则各参照则各参照物交易实例的交易日期修正率为：物交易实例的交易日期修正率为： 交易实例交易实例A：6； 交易实例交易实例B：7； 交易实例交易实例C：12； 交易实例交易实例D：10。修正率修正率=（1+i i）n-129资产评估方法进行区域因素修正。进行区域因素修正。 交易实例交易实例A与待估土地处于同一地区，与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。无需作区域因素修正。 交易实例交易实例B、C、D的区域因素修正情况的区域因素修正情况可参照表可参照表3-2判断。判

27、断。 本次评估设定待估地块的区域因素值为本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表，则根据表3-2各种区域因素的对比分析，各种区域因素的对比分析，经综合判定打分：经综合判定打分： 交易实例交易实例B所属地区为所属地区为88； 交易实例交易实例C所属地区为所属地区为108； 交易实例交易实例D所属地区为所属地区为100。 30资产评估方法表表3-23-2 区域因素比较表区域因素比较表 类似地区类似地区区域因素区域因素BCD自然条件自然条件（相同）（相同）10（相同）（相同）10（相同）（相同）10社会环境社会环境（较差）（较差）7（相同）（相同）10（相同）（相同）10街道条件街道条件（

28、相同）（相同）10（相同）（相同）10（相同）（相同）10交通便捷度交通便捷度（稍差）（稍差）8（稍好）（稍好）12（相同）（相同）10离交通车站点距离离交通车站点距离（较远）（较远）7（稍近）（稍近）12（相同）（相同）10离市中心距离离市中心距离（相同）（相同）10（稍近）（稍近）12（相同）（相同）10基础设施状况基础设施状况（稍差）（稍差）8（相同）（相同）10（稍好）（稍好）12公共设施完备状况公共设施完备状况（相同）（相同）10（较好）（较好）12（相同）（相同）10水、大气、噪音污水、大气、噪音污染状况染状况（相同）（相同）10（相同）（相同）10（相同）（相同）10周围环境及景

29、观周围环境及景观（稍差）（稍差）8（相同）（相同）10（稍差）（稍差）8综合打分综合打分8810810031资产评估方法进行个别因素修正。进行个别因素修正。 （1）经比较分析，待估土地的面积较大，有）经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用。另外环境条件也比较好，故判定利于充分利用。另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高比各交易实例土地价格高2。 （2）土地使用年限因素的修正。交易实例）土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。 交易实例交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，均需作使用年限因素的调整，其

30、调整系数测算如下（假定折现率为其调整系数测算如下（假定折现率为8）：）： 年限修正系数年限修正系数1-1/（1+8）301-1/（1+8）35 （1-0.0994）（1-0.0676） 0.90060.9324 0.9659P21532资产评估方法计算待估土地的初步价格。计算待估土地的初步价格。交易实例交易实例A修正后的单价为：修正后的单价为：870 100/100106/100100/100102/1000.9659909（元平方米）（元平方米）交易实例交易实例B修正后的单价为：修正后的单价为：820100/98107/100100/88102/1001038（元平方米）（元平方米）交易实例

31、交易实例C修正后的单价为：修正后的单价为：855100/97112/100100/108102/1000.9659901（元平方米）（元平方米）交易实例交易实例D修正后的单价为：修正后的单价为：840100/100110/100100/100102/100942（元平方米）（元平方米）价格价格日期日期区域区域环境环境年限年限33资产评估方法采用简单算术平均法求取评估结果。采用简单算术平均法求取评估结果。 土地评估单价（土地评估单价（909+1038+901+942）4 948（元平方米）（元平方米） 土地评估总价土地评估总价600948 568 800（元）（元）34资产评估方法2. 2.价值

32、比率法（价值比率法（P63P63）是指利用参照物的市场交易价格，与其某一是指利用参照物的市场交易价格，与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为作为乘数或倍数乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，参数或经济指标，从而得到评估对象价值的从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。一种具体评估方法。资产价值资产价值= =（参照物的市场交易价格（参照物的市场交易价格 经济参经济参数）数） 评估对象的同一经济参数评估对象的同一经济参数35资产评估方法（1 1）成本市价法（）成本市价法（P63P63）以评估对象的现行合理成本为基

33、础，利用以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的参照物的成本市价比率成本市价比率来估算被评估对象来估算被评估对象的价值。的价值。数学表达式：数学表达式：例例3-8评估基准日某市商品住宅的成本市价率为评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150，已知被估全新住宅的现行合理成本为，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万万元，则其市价接近于元，则其市价接近于30万元。万元。 资产评估价值资产评估价值2015030（万元）（万元） 36资产评估方法（2 2）市盈率倍数法（）市盈率倍数法（P63P63）是以参照物（企业）的市盈率作为乘数（倍数）是以参照物（企业）的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与被评

34、估企业相同口径的收益额相，以此乘数与被评估企业相同口径的收益额相乘估算被评估企业价值的方法。乘估算被评估企业价值的方法。市盈率市盈率= =总市值总市值/ /净利润额净利润额或市盈率或市盈率= =每股股价每股股价/ /每股收益每股收益 主要适用于企业价值的评估。主要适用于企业价值的评估。例例3-9某被估企业的年净利润为某被估企业的年净利润为l 000万元，评估基准日万元，评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：倍，则：该企业的评估价值该企业的评估价值1 0002020 000（万元）（万元）37资产评估方法（二）间接比较法（二）间接比较法（P64） 1.

35、1.1.1.打分。打分。打分。打分。利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象估对象与参照物整体或分项

36、与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。和参照物各自的分值。和参照物各自的分值。和参照物各自的分值。 2.2.2.2.估算。估算。估算。估算。利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值。与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值。与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值。与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值。 优点：优点：优点：优点：该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一该法并不要求参照物

37、与评估对象必须一样或者基本一该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。 缺点：缺点：缺点：缺点：需要利用国家、行业或市场标准，应用起来有较多的需要利用国家、行业或市场标准，应用起来有较多的需要利用国家、行业或市场标准，应用起来有较多的需要利用国家、行业或市场标准，应用起来有较多的局限，在资产评估实践中应用并不广泛。局限，在资产评估实践中应用并不广泛

38、。局限，在资产评估实践中应用并不广泛。局限，在资产评估实践中应用并不广泛。 38资产评估方法3.2 收益法收益法 指指通通过过估估测测被被评评估估资资产产未未来来预预期期收收益益的的现现值值来来判判断断资资产产价价值值的的各各种种评评估估技技术术方方法法的的总总称称。即即采采用用资资本本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。 一、收益法的基本含义一、收益法的基本含义39资产评估方法 “ “将将利利求求本本” ”的的思思路路：认认为为任任何何一一个个理理智智的的投投资资者者在在购购置置或或投投资资与与一一项项资资产产时时，所所愿愿意意支支付付或或

39、投投资资的的货货币币数数额额不不会会高高于于所所购购置置或或投投资资的的资资产产在未来能为其带来的回报，即收益额。在未来能为其带来的回报，即收益额。 评评价价：理理论论上上，收收益益法法是是资资产产评评估估中中较较为为科科学合理的评估方法之一学合理的评估方法之一 基本思路基本思路40资产评估方法理论依据理论依据效用价值论效用价值论效用价值论效用价值论：收益决定资产的价值。收益决定资产的价值。收益决定资产的价值。收益决定资产的价值。 收益越高，资产的价值越大。收益越高，资产的价值越大。收益越高，资产的价值越大。收益越高，资产的价值越大。 资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，资产的收益通常表现

40、为一定时期内的收益流，资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而而而而收益有时间价值收益有时间价值收益有时间价值收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价，因此为了估算资产的现时价，因此为了估算资产的现时价，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。这就是资产的评估值。这就是资产的评估值。这就是资产的评估值。41资产评估方法二、基本前提二、基本前提（1 1）预测和货币化。）预测和货币化。被

41、评估资产未来预期收益可预测并可被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。（主观因素、客观因素）以用货币衡量。（主观因素、客观因素）（2 2）风险可预测和量化。）风险可预测和量化。资产拥有者获得预期收益所承担资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量。（行业风险、地区风险、的风险也可预测并可以用货币衡量。（行业风险、地区风险、企业风险）企业风险）（3 3）年限可预测。）年限可预测。被评估资产预期获利年限可以预测。被评估资产预期获利年限可以预测。42资产评估方法三、基本程序和基本参数（三、基本程序和基本参数（P67P67）2. 2.分析测算未来预期收益分析测算未来预期收益1.

42、1.搜集验证未来预期收益搜集验证未来预期收益3. 3.确定折现率或资本化率确定折现率或资本化率4. 4.折现，确定被评估资产价值折现，确定被评估资产价值5. 5.分析确定评估结果分析确定评估结果预期收益预期收益43资产评估方法基本参数基本参数 预期收益额预期收益额 折现率折现率 收益期收益期44资产评估方法（1 1）基本含义）基本含义 指由被评估资产在使用过程中产生的超出其指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的所得额。（差额，不是销售收入）自身价值的所得额。（差额，不是销售收入）（2 2）主要特点）主要特点 收益额是资产未来收益额是资产未来预期收益额预期收益额，而不是资，而不是资产的

43、历史收益额或现实收益额；产的历史收益额或现实收益额； 收益额是资产的收益额是资产的客观收益客观收益，而不是资产的，而不是资产的实际收益。实际收益。（一）预期收益额（一）预期收益额45资产评估方法现今条件下的实际取得的收益不可用于评估。现今条件下的实际取得的收益不可用于评估。实现收益排除了实际收益中偶然的、特殊的原因组实现收益排除了实际收益中偶然的、特殊的原因组成的部分之后取得到的成的部分之后取得到的一般正常收益一般正常收益，方可用于评，方可用于评估。估。举例：举例：如城市中一块空地如城市中一块空地 目前没有利用，实际收益为零，目前没有利用，实际收益为零，甚至为负。甚至为负。企业拥有一十分先进的

44、设备，由于企业经营不善，企业拥有一十分先进的设备，由于企业经营不善，致使资产利用率很差，这不能论资产、土地无价值，致使资产利用率很差，这不能论资产、土地无价值，最大效用，最佳效用。最大效用，最佳效用。资产收益有形收益和无形收益均需考虑。资产收益有形收益和无形收益均需考虑。46资产评估方法（1 1）折现率的基本含义）折现率的基本含义 本质上讲，是一种期望投资报酬本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。下，对投资所期望的回报率。（二）折现率（二）折现率47资产评估方法（2 2）折现率的形式）折现率的形式折现率：未来折现率

45、：未来有限期有限期收益折算成现值收益折算成现值 的比例的比例。（当。（当n n有限时，有限的年限，有限时，有限的年限，把未来收入折成现值把未来收入折成现值折现）折现）本金化率：未来本金化率：未来无限期无限期收益折算成现收益折算成现 值的比例。（值的比例。（ n n 本金化率、本金化率、 资本化率，资本化是永续收入的折现）资本化率，资本化是永续收入的折现）48资产评估方法基本方法：基本方法： 无风险报酬率风险报酬率无风险报酬率风险报酬率同期国库券利率同期国库券利率综合考虑各种风综合考虑各种风险因素进行判断险因素进行判断（3 3）折现率的估算方法）折现率的估算方法行业风险、经营风险、财务风险、其他

46、风险行业风险、经营风险、财务风险、其他风险49资产评估方法（三）收益期（三）收益期（1 1）基本含义）基本含义 是资产具有获利能力持续的时间。是资产具有获利能力持续的时间。（2 2）收益期估测方法）收益期估测方法以法律、法规的规定时间为基础进行估测以法律、法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测根据产品寿命周期进行估测50资产评估方法评价优点：优点：能真实和较准确地反映企业本金化的价格。能真实和较准确地反映企业本金化的价格。与投资决策相结合，应用此法评估的资产价与投资决策相结合，应用此法评估的资产价格，易为买卖双方所接受。格，易为

47、买卖双方所接受。缺点：缺点：预期收益额预测难度较大。预期收益额预测难度较大。评估中适用范围较小。评估中适用范围较小。51资产评估方法四、主要技术方法四、主要技术方法收益法的基本计算公式：收益法的基本计算公式：公式字符统一定义：公式字符统一定义：P P 评估值；评估值； i i 年序号；年序号； P Pi i 未来第未来第i i年的评估值；年的评估值； R Ri i 未来第未来第i i年的预期收益；年的预期收益； r r 折现率或资本化率；折现率或资本化率； r ri i 第第i i年的折现率或资本化率；年的折现率或资本化率； n n 收益年期；收益年期； t t 收益年期；收益年期； A A

48、年金。年金。52资产评估方法收益法中的具体方法分类：收益法中的具体方法分类：（1）针对评估对象未来预期收益有无）针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，可分为限期的情况划分，可分为有限期和无限有限期和无限期的评估方法；期的评估方法；（2）针对评估对象预期收益额的情况）针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。等额收益评估方法等。 53资产评估方法1 1、收益期有限，资本化率大于零、收益期有限，资本化率大于零（一）未来各年收益额相等（一）未来各年收益额相等3 3、收益永续，各因素不变、收益永续，各因素不变2 2、收益期

49、有限，资本化率等于零、收益期有限，资本化率等于零54资产评估方法1 1、收益期无限、收益期无限（二）未来各年收益额若干年后相等（二）未来各年收益额若干年后相等3 3、收益期有限、收益期有限成立条件：成立条件： 纯收益在纯收益在n n年（含第年（含第n n年）以前有变年）以前有变化化; 在在n年后不变；年后不变； 收益期无限；收益期无限； r大大于零。于零。成立条件：成立条件： 纯收益在纯收益在t t年（含第年（含第t t年）以前有变年）以前有变化化; 在在t年后不变；年后不变； 收益期有限为收益期有限为n年；年； r大大于零。于零。55资产评估方法1 1、收益期无限，等差级数递增、收益期无限，

50、等差级数递增（三）未来各年收益额按等差级数变化（三）未来各年收益额按等差级数变化2 2、收益期有限，等差级数递增、收益期有限，等差级数递增成立条件：成立条件： 纯收益按等差级数递增纯收益按等差级数递增; 纯收益逐年纯收益逐年递增额为递增额为B； 收益期无限；收益期无限； r大大于零。于零。成立条件：成立条件： 纯收益按等差级数递增纯收益按等差级数递增; 纯收益逐纯收益逐年递增额为年递增额为B； 收益期有限为收益期有限为n年；年； r大于零。大于零。56资产评估方法3 3、收益期无限，等差级数递减、收益期无限，等差级数递减4 4、收益期有限，等差级数递减、收益期有限，等差级数递减成立条件：成立条

51、件： 纯收益按等差级数递减纯收益按等差级数递减; 纯收益逐纯收益逐年递减额为年递减额为B； 收益期无限；收益期无限； r大大于零；于零； 收益收益递减到零为止递减到零为止。成立条件：成立条件：纯收益按等差级数递减纯收益按等差级数递减; 纯收益逐年纯收益逐年递减额为递减额为B；收益期有限为收益期有限为n年；年；r大于零。大于零。57资产评估方法1 1、收益期无限，等比级数递增、收益期无限，等比级数递增（四）未来各年收益额按等比级数变化（四）未来各年收益额按等比级数变化2 2、收益期有限，等比级数递增、收益期有限，等比级数递增成立条件：成立条件： 纯收益按等比级数递增纯收益按等比级数递增; 纯收益

52、逐年纯收益逐年递增比率为递增比率为s； 收益期无限；收益期无限； r s 0。成立条件：成立条件： 纯收益按等比级数递增纯收益按等比级数递增; 纯收益逐年纯收益逐年递增比率为递增比率为s； 收益期有限为收益期有限为n年；年； r s 0 。58资产评估方法3 3、收益期无限，等比级数递减、收益期无限，等比级数递减4 4、收益期有限，等比级数递减、收益期有限，等比级数递减成立条件：成立条件： 纯收益按等比级数递减纯收益按等比级数递减; 纯收益逐纯收益逐年递减比率为年递减比率为s； 收益期无限；收益期无限； rs0。成立条件：成立条件： 纯收益按等比级数递减纯收益按等比级数递减; 纯收益逐年纯收益

53、逐年递减比率为递减比率为s； 收益期有限为收益期有限为n年；年； r大于零；大于零； 0 s 1。59资产评估方法（五）已知未来若干年后资产价格（五）已知未来若干年后资产价格成立条件：成立条件： 纯收益在纯收益在n年（含第年（含第n年）以前不变年）以前不变 预知第预知第n年的价格为年的价格为Pn r大于零大于零计算公式：计算公式：60资产评估方法例例1 1： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为年的预期收益为12001200万元，折现率为万元，折现率为4%4%。请。请估

54、算该企业的价值。估算该企业的价值。评估值评估值=1200/4%=30000=1200/4%=30000（万元）（万元）收益法应用案例：收益法应用案例：61资产评估方法例例2 2： 某企业尚能继续经营某企业尚能继续经营6 6年，营业终止后年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6 6年预年预期收益均为期收益均为900900万元，折现率为万元，折现率为8%8%，请估算该，请估算该企业的评估值。企业的评估值。P=P=（900/8%900/8%）1-1/1-1/（1+8%1+8%）6 6 =9004.6229=4160.59 =9004.6229=4160.5

55、9（万元）（万元）62资产评估方法例例3 3：某收益性资产预计未来五年收益额分：某收益性资产预计未来五年收益额分别是别是1212万元、万元、1515万元、万元、1313万元、万元、1111万元和万元和1414万元。假定从第六年开始，以后各年收万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为益均为1414万元，确定的折现率和本金化率万元，确定的折现率和本金化率为为10%10%。分别确定该收益性资产在永续经营。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营条件下和经营5050年条件下的评估值。年条件下的评估值。63资产评估方法（1 1）永续经营条件下的评估过程：）永续经营条件下的评估过程：首先，确定未来五年收

56、益额的现值。首先，确定未来五年收益额的现值。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。其其次次，将将第第六六年年以以后后的的收收益益进进行行本本金金化化处处理理，即：即：14/14/（10%10%）=140=140（万元）（万元）最后，确定该企业评估值：最后，确定该企业评估值：企业评估价值企业评估价值=49244.2+1400.6209=49244.2+1400.6209 =136.17 =136.17（万元）（万元）64资产评估方法（2 2）经营）经营5050年条件下的评估过程：年条件下的评估过程：65资产评估方法 例例4：某资产在未来某资产在未来6年中

57、每年末的净收益年中每年末的净收益分别为分别为400、420、440、460、460、460万万元，在第元，在第6年末，可转让给其他持有者，转年末，可转让给其他持有者，转让价格为让价格为2000万元，市场利率万元，市场利率10%，风险，风险调整调整2%。则则 折现率折现率 10%+2%=12%V=400 （P/F，12%，1） 420 （P/F，12%，2）440 （P/F，12%，3） 460（P/A，12%，3 （P/F，12%，3）2000 （P/F，12%，6）=2780.85万元万元66资产评估方法3.3 成成 本本 法法 首首先先估估测测被被评评估估资资产产的的重重置置成成本本，然然

58、后后估估测测被被评评估估资资产产业业已已存存在在的的各各种种贬贬损损因因素素，并并将将其其从从重重置置成成本本中中予予以以扣扣除除而而得得到到被被评评估估资资产产价价值值的的各各种种评评估技术方法的总称。估技术方法的总称。一、成本法的基本涵义一、成本法的基本涵义67资产评估方法重建或重置被评估资产。是从成本取得和成本重建或重置被评估资产。是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行分析和判构成的角度对被评估资产的价值进行分析和判断。评估思路可概括为：断。评估思路可概括为：被评估资产价值被评估资产价值= =重置成本重置成本* *成新率成新率重置成本重置成本各项贬值各项贬值（实体性、功能（实

59、体性、功能性、经济性）性、经济性）资产价值资产价值（一）基本思路（一）基本思路68资产评估方法（一）基本思路（一）基本思路资产评资产评资产评资产评估价值估价值估价值估价值资产的资产的资产的资产的重置成本重置成本重置成本重置成本资产实体资产实体资产实体资产实体性贬值性贬值性贬值性贬值资产经济资产经济资产经济资产经济性贬值性贬值性贬值性贬值资产功能资产功能资产功能资产功能性贬值性贬值性贬值性贬值资产评资产评估价值估价值资产资产重置成本重置成本资产实资产实体性贬值体性贬值资产功资产功能性贬值能性贬值资产经资产经济性贬值济性贬值69资产评估方法（二）理论依据（二）理论依据 1. 1.资产的价值取决于购

60、建资产的成本。资产的价值取决于购建资产的成本。 资产的取得成本越高，相应的资产的价值越资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投大。即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。格不会超过购建该项资产的现行购建成本。 2. 2.资产的价值是一个变量。资产的价值是一个变量。 资产的价值随资产本身的运动和其他因素的资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。变化而相应变化。 生产费用价值论生产费用价值论70资产评估方法1.被评估资产处于被

61、评估资产处于继续使用状态；继续使用状态； 2.应当具备可利用的应当具备可利用的历史成本资料；历史成本资料；3.形成资产价值的形成资产价值的耗费是必须的。耗费是必须的。二、基本前提二、基本前提包括有效耗费和包括有效耗费和无效耗费。无效耗费。社会或行业平均社会或行业平均成本。成本。 71资产评估方法三、操作程序三、操作程序搜集历史资料，确定成本构成搜集历史资料，确定成本构成确定各种贬值因素，判断成新率确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值综合分析，确定评估值确定评估对象确定评估对象确定被评估资产的重置成本确定被评估资产的重置成本72资产评估方法四、基本要素四、基本要素1. 1.复原重置成

62、本复原重置成本：运用与原来：运用与原来相同相同的材料、建筑或的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。2. 2.更新重置成本更新重置成本：采用：采用新型新型材料、现代建筑或制造材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。费用。（一）资产的重置成本（一）资产的重置成本 即资产的即资产的现行再

63、取得成本现行再取得成本。重置成本一般可。重置成本一般可分为：复原重置成本和更新重置成本。分为：复原重置成本和更新重置成本。73资产评估方法 相同点：相同点：均采用现行价格计算。均采用现行价格计算。不不同同点点：采采用用的的材材料料、标标准准、设设计计等等方方面面存存在在差差异异。但但是是并并未改变基本功能。未改变基本功能。选择：选择：有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1 1）更新重置成本比复原重置成本便宜；）更新重置成本比复原重置成本便宜； （2 2）用更新重置成本形成的资产性能可改进。）用更新重置成本形成的资产性能可改进。74资产评估

64、方法（二）资产的实体性贬值（有形损耗）（二）资产的实体性贬值（有形损耗） 由于使用及自然力的作用导致资产的由于使用及自然力的作用导致资产的物理物理性能性能的损耗或下降而引起的资产价值损失。的损耗或下降而引起的资产价值损失。（四）资产的经济性贬值（四）资产的经济性贬值（三）资产的功能性贬值（三）资产的功能性贬值 由于外部条件的变化引起资产由于外部条件的变化引起资产闲置、收闲置、收益下降益下降等造成的资产价值损失。等造成的资产价值损失。 由于由于技术进步技术进步引起的资产功能相对落后引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。而造成的资产价值损失。75资产评估方法五、成本法中各个参数具体评估方法五

65、、成本法中各个参数具体评估方法1 1、重置核算法、重置核算法 （细节分析法、核算法）（细节分析法、核算法） 是利用成本核算的基本原理，将重新取得是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。算重置成本的一种方法。（一）重置成本的估算方法（一）重置成本的估算方法 即资产的现行再取得成本。重置成本一般可即资产的现行再取得成本。重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。分为复原重置成本和更新重置成本。76资产评估方法 计算公式计算公式重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本 建造成本构成：建造成本

66、构成： 材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润取得成本构成：取得成本构成： 购买价格购买价格 安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费 其他其他间接成本构成：间接成本构成： 取得和建造取得和建造资产的管理费资产的管理费用、设计制图用、设计制图等费用等费用现行行现行行业或社业或社会平均会平均资产收资产收益水平益水平自制自制外购外购77资产评估方法例例1 1：待待估估资资产产为为一一机机器器设设备备，评评估估师师拟拟运运用用成成本本法法评评估估。评评估估人人员员收收集集的的成成本本资资料料有有：该该机机器器设设备备的的现现行行市市场场价价格

67、格每每台台180000180000元元，运运杂杂费费50005000元元，安安装装成成本本为为2000020000元元，其其中中原原材材料料60006000元元、人人工工成成本本1300013000元元、其他费用其他费用10001000元，安装期限较短。元，安装期限较短。 解解：评评估估人人员员分分析析认认为为，被被评评估估资资产产为为外外购购需需安安装装机机器器设设备备，其其重重置置成成本本应应包包括括买买价价（含含增增值值税税）、运运杂杂费费、安安装装成成本本、其其他他费费用用，由由于于安安装装期期限限较较短短可可不不考考虑虑资资金金成成本本。按按重重置置核核算算法法估估算算该该机机器器设

68、设备备的的重重置成本为：置成本为： 重置成本重置成本= =购买价格购买价格+ +运费运费+ +安装成本安装成本 =180000+5000+20000=205000=180000+5000+20000=205000（元）（元）78资产评估方法例例2 2：被评估资产为一台：被评估资产为一台2 2年前购置的机器设备。年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为验资料，该设备账面原值为10.210.2万元，其中，购万元，其中，购买价为买价为8 8万元，运杂费万元，运杂费1.61.6万元，安装费中直接成万元，安装费中直接

69、成本本0.40.4万元，间接成本为万元，间接成本为0.20.2万元。万元。 根据对同类型设备的调查，现在购买价格比根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2 2年前上涨年前上涨20%20%，运杂费上涨，运杂费上涨80%80%，安装费中直接，安装费中直接成本上涨成本上涨40%40%，间接成本占直接成本百分率不变。间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？该设备的重置成本是多少？79资产评估方法（1）计算直接成本）计算直接成本购买价购买价=8（1+20%）=9.6（万元）（万元）运杂费运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）（万元）安装费中的直接成本安装费中的直接成本=0.4（1+

70、40%）=0.56（万元）（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（万元）（2）计算间接成本）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2%间接成本间接成本13.042%0.26（万元）（万元）（3）计算重置成本）计算重置成本重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）（万元）80资产评估方法2、价格指数法、价格指数法 在资产历史成本（账面价值）基础上，通过价在资产历史成本（账面价值）基础上，通过价格变动指

71、数，将其调整为评估基准日时的重置成本。格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。 计算公式：计算公式： 重置成本资产的历史成本重置成本资产的历史成本（1+价格变动指数）价格变动指数） 定基价格指数：定基价格指数：环比价格指数：环比价格指数：重置成本资产历史成本重置成本资产历史成本 价格指数价格指数分类分类价格价格指数指数个别个别价格价格指数指数综合综合价格价格指数指数81资产评估方法价价格格指指数数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日价格指数评估基准日价格指数资产购建时价格指数资产购建时价格指数（1 1a a1 1） （1 1a a2 2） （1 1a a3 3）（1 1a an n

72、）（其中（其中a an n表示第表示第n n年环比价格指数）年环比价格指数）82资产评估方法 例例3-13某某被被估估资资产产购购建建于于1994年年，账账面面原原值值为为50000元元。当当时时该该类类资资产产的的价价格格指指数数为为95%，评评估估基基准准日日该该类类资资产产的定基价格指数为的定基价格指数为160%，则：，则： 被估资产重置成本被估资产重置成本=50000（160%95%）100% =84 211（元）（元） 被被估估资资产产历历史史成成本本（账账面面价价值值）为为200000元元，1992年年建建成成，1997年年进进行行评评估估，经经调调查查已已知知同同类类资资产产环环

73、比比价价格格指指数数分分别别为为：1993年年为为11.7%，1994年年为为17%，1995年年为为30.5%，1996年为年为6.9%，1997年为年为4.8%，则有：，则有： 被被估估资资产产重重置置成成本本=200000（1+11.7%）（1+17%）（1+30.5%）（1+6.9%）（1+4.8%）100% =200 000191% =382 000（元）（元） 83资产评估方法资产评估师考题资产评估师考题 某机床于某机床于19941994年购置安装，账面原年购置安装，账面原值为值为1616万元。万元。19961996年进行一次改造，改年进行一次改造，改造费用为造费用为4 4万元；万

74、元；19981998年又进行一次改年又进行一次改造，改造费用为造，改造费用为2 2万元。若定基价格指万元。若定基价格指数数19941994年为年为1.051.05，19961996年为年为1.281.28，19981998年为年为1.351.35，19991999年为年为1.601.60。要求：计算该机床要求：计算该机床19991999年的重置成本。年的重置成本。 84资产评估方法重置成本计算表重置成本计算表时间时间投资投资费用费用( (万万元元) )物价物价指数指数（% %）物价变物价变动指数动指数（% %） 重置重置 成本成本（万元）（万元）1994199416161.051.051.60

75、/1.05=1.521.60/1.05=1.52161.52161.52=24.32=24.32199619964 41.281.281.60/1.28=1.251.60/1.28=1.2541.25=541.25=5199819982 21.351.351.60/1.35=1.191.60/1.35=1.1921.1921.19=2.38=2.3819991999 1.601.601.60/1.60=11.60/1.60=1合计合计 31.731.785资产评估方法价格指数法的特点（价格指数法的特点（P76)P76)物价指数法估算的重置成本，仅考虑物价指数法估算的重置成本，仅考虑了了价格变动

76、因素价格变动因素，因而确定的是，因而确定的是复原复原重置成本重置成本 ；物价指数法建立在不同时期的某一种物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水或某一类甚至全部资产的物价变动水平上平上 。86资产评估方法3 3、功能价值类比法、功能价值类比法 是在参照物的价格或重置价值的基础上，通是在参照物的价格或重置价值的基础上，通过功能价值关系，估测评估对象的重置成本。过功能价值关系，估测评估对象的重置成本。资资产产重重置置的的目目的的在在于于重重置置其其功功能能，功功能能相相同同，购购建成本也建成本也应应相同相同 。生产能力比例法：生产能力比例法：规模经济效益指数法：规模经济效益

77、指数法：参照物参照物功能价值功能价值被评资产被评资产重置成本重置成本（单位生产能力）87资产评估方法计算方法计算方法（1 1）生产能力比例法）生产能力比例法（功能成本线性函数法）（功能成本线性函数法）P=abF能力F价格P相同或相似的相同或相似的参照物参照物88资产评估方法例：被评估资产为一台经改进的锻压设备。例：被评估资产为一台经改进的锻压设备。该设备由该设备由5050吨压力机改装而成，生产能力为吨压力机改装而成，生产能力为7070吨。经调查，市场上有系列压力机出售，吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能力与价格如表所示：其能力与价格如表所示：能力 F吨3510305080100150价格

78、万元333540608511513017589资产评估方法P = a+ bF (y=abx)用最小二乘法求得：用最小二乘法求得：a = 31.67 b = 0.98则直线方程为：则直线方程为：P = 31.67 + 0.98F被评估设备能力为被评估设备能力为F = 70吨，可得：吨，可得：重置成本重置成本P = 31.67 + 0.9870 = 100.27（万元）（万元）重置成本重置成本P = 11570/80 = 100.625 （万元）（万元）相关系数相关系数90资产评估方法（2 2）规模经济效益指数法）规模经济效益指数法 ( (功能成本指数法功能成本指数法 )重置重置成本成本参照资产参

79、照资产重置成本重置成本被评资产的生产能力被评资产的生产能力参照资产的生产能力参照资产的生产能力x x经验经验数据数据0.41.20.41.291资产评估方法4 4、统计分析法、统计分析法 （点面推算法（点面推算法 P78P78） 基本原理基本原理某类抽样资产某类抽样资产 的重置成本的重置成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本计算公式计算公式某类资产的某类资产的 历史成本历史成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史成本某类抽样资产的历史成本K=R/R92资产评估方法 当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成当被估资产单

80、价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。本，可采用此方法。（1）分类。）分类。将被估资产按一定标准分类。将被估资产按一定标准分类。（2）抽抽样样。抽抽样样选选择择代代表表性性资资产产，并并选选择择适适当当方方法法计计算算其重置成本。其重置成本。（3）算）算K。计算调整系数计算调整系数K。（4）估值。）估值。据据K值计算被估资产重置成本。值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本某类资产原始成本某类资产重置成本某类资产原始成本K具体计算步骤具体计算步骤93资产评估方法例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同员

81、调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为备的账面历史成本之和为1200万元。万元。评估人员从中抽样选取了评估人员从中抽样选取了5台具有代表性台具有代表性的通用的通用设备，其账面历史成本为设备，其账面历史成本为50万元。万元。经估算其重置成本之和为经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设万元。该类通用设备的重置成本为：备的重置成本为： 该类通用设备的重置成本该类通用设备的重置成本 = 1200 80/50 = 1200 1.6 = 1920（万元）（万元）94资产评估方法（二）实体性贬值的估算方

82、法（二）实体性贬值的估算方法资产实体性贬值重置成本资产实体性贬值重置成本 实体性贬值率实体性贬值率 资产实体性贬值重置成本资产实体性贬值重置成本 （1-1-实体性成新率）实体性成新率） 通过观察通过观察确定新旧确定新旧程度程度主要观察被评估资产的外表：主要观察被评估资产的外表：光洁度光洁度腐蚀程度腐蚀程度形体物理变化程度形体物理变化程度1、观察法（看、分析、比较、估算）、观察法（看、分析、比较、估算）计算公式：计算公式：95资产评估方法形体物理变化程度形体物理变化程度机器设备评估主要包括：机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度、硬度、软度

83、等是否发生变化，强度、硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等垂直或水平方向位移等96资产评估方法资产的实体性贬值资产的实体性贬值= =（重置成本（重置成本预计残值）预计残值） 实际已使用年限实际已使用年限 总使用年限总使用年限 （实际已使用年限（实际已使用年限+ +尚可使用年限）尚可使用年限） 名义已使用年限名义已使用年限 资产利用率资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产

84、累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间截止评估日资产累计法定利用时间1001002、使用年限法、使用年限法计算公式：计算公式：资产实体资产实体性贬值率性贬值率资产利用率资产利用率11，超负荷，实际，超负荷，实际 名义；名义；资产利用率资产利用率1 1，满负荷，实际名义；，满负荷，实际名义；资产利用率资产利用率11，开工不足，实际，开工不足，实际 名义。名义。97资产评估方法例例：被被评评估估资资产产为为企企业业中中的的一一台台设设备备，评评估估人人员员收收集集到到的的有有关关资资料料有有：该该设设备备19971997年年1 1月月购购进进，20022002年年1 1月月评评估估；该该设

85、设备备的的重重置置成成本本为为500000500000元元，其其残残值值为为20002000元元，尚尚可可使使用用5 5年年；根根据据该该设设备备技技术术指指标标，正正常常使使用用情情况况下下，每每天天应应工工作作8 8小小时时，该设备实际每天工作该设备实际每天工作5 5小时。小时。该设备的实体性贬值为：该设备的实体性贬值为：资产利用率资产利用率= =（5360553605）/ /（5360853608）=62.5%=62.5%实际已使用年限实际已使用年限=562.5%=3.125=562.5%=3.125（年）（年）总使用年限总使用年限=3.125+5=8.125=3.125+5=8.125

86、（年）（年）资产的实体性贬值资产的实体性贬值= =（500000-2000500000-2000）3.125/8.1253.125/8.125 =191538.46 =191538.46（元）（元）98资产评估方法3、修复费用法、修复费用法 利利利利用用用用恢恢恢恢复复复复资资资资产产产产功功功功能能能能所所所所支支支支出出出出的的的的费费费费用用用用金金金金额额额额来来来来直接估算资产实体性贬值的一种方法。直接估算资产实体性贬值的一种方法。直接估算资产实体性贬值的一种方法。直接估算资产实体性贬值的一种方法。 资产实体性贬值资产实体性贬值资产实体性贬值资产实体性贬值= = = =修复费用（全新

87、状态）修复费用（全新状态）修复费用（全新状态）修复费用（全新状态） = = = =零零零零部部部部件件件件更更更更换换换换或或或或者者者者修修修修复复复复费费费费用用用用+ + + +改造费用改造费用改造费用改造费用+ + + +停工损失费用等停工损失费用等停工损失费用等停工损失费用等 99资产评估方法（三）资产功能性贬值的估算方法（三）资产功能性贬值的估算方法 基本含义：基本含义：基本含义：基本含义：由于由于技术技术技术技术进步引起的资产功能相对落后进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。而造成的资产价值损耗。 估算路径：估算路径：估算路径：估算路径：与新资产的效用、生产能力、工耗、

88、物与新资产的效用、生产能力、工耗、物耗、能耗水平方面的费用比较，确定功能性贬值额。耗、能耗水平方面的费用比较，确定功能性贬值额。 计算公式：计算公式：计算公式：计算公式： 被评估资产功能性贬值额被评估资产功能性贬值额 （被评估资产年净超额运营成本（被评估资产年净超额运营成本 折现系数）折现系数） 100资产评估方法 具体计算步骤：具体计算步骤：具体计算步骤：具体计算步骤： 1 1、计算年营运成本。、计算年营运成本。、计算年营运成本。、计算年营运成本。将被评估资产的将被评估资产的年营运年营运年营运年营运成本成本成本成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成

89、本进行比较；进行比较； 2 2、净超额运营成本。、净超额运营成本。、净超额运营成本。、净超额运营成本。计算二者的差异，确定计算二者的差异，确定净超额运营成本净超额运营成本净超额运营成本净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额；扣除其抵减的所得税以后的余额； 3 3、剩余寿命、剩余寿命、剩余寿命、剩余寿命。估计被评估资产的。估计被评估资产的剩余寿命剩余寿命剩余寿命剩余寿命。 4 4、确定功能性贬值。、确定功能性贬值。、确定功能性贬值。、确定功能性贬值。以适当的折现率将被评以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本估资产在

90、剩余寿命内每年的超额运营成本折现折现折现折现，这，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗（贬值）些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗（贬值）。 举例（例举例（例举例（例举例（例3-173-17）（）（）（）（P80P80）101资产评估方法例例3-17评估某种机器设备，技术先进的设备评估某种机器设备，技术先进的设备比被评估设备生产效率高，节约工资费用，评比被评估设备生产效率高，节约工资费用，评估基准日为估基准日为2006年年1月月1日有关资料及计算结日有关资料及计算结果见表果见表3-4。 102资产评估方法项项 目目技术先进设备技术先进设备技术陈旧设备技术陈旧设备月产量月产量10 000件

91、件10 000件件单件工资单件工资0.80元元1.2元元月工资成本月工资成本80 00元元12000元元月差异额月差异额12 0008 0004 000元元年工资成本超支额年工资成本超支额4 0001248 000元元减：所得税（税率为减：所得税（税率为33）15 840元元扣除所得税后年净超扣除所得税后年净超额工资额工资32 160元元资产剩余使用年限资产剩余使用年限5年年假定折现率为假定折现率为10，5年年金折现系数年年金折现系数3.7908功能性贬值额功能性贬值额121 912.128元元103资产评估方法两种形式：两种形式：（四）资产经济性贬值的估算方法（四）资产经济性贬值的估算方法

92、企业外部因素变化引起，表现为营运中企业外部因素变化引起，表现为营运中资产利用率下降、资产闲置、收益下降等而资产利用率下降、资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。造成的资产价值的损失。间接计算间接计算直接计算直接计算104资产评估方法1、间接计算法、间接计算法2、直接计算法、直接计算法功能价值指功能价值指数数0.60.70.60.7105资产评估方法 例例：某某电电视视机机生生产产厂厂家家，其其电电视视机机生生产产线线年年生生产产能能力力为为1010万万台台，由由于于市市场场竞竞争争加加剧剧，该该厂厂电电视视机机产产品品销销售售量量锐锐减减，企企业业不不得得不不将将电电视视机机生生产产量量

93、减减至至年年产产7 7万万台台（销销售售价价格格及及其其他他条条件件未未变变）。这这种种局局面面在在今今后后很很长长一一段段时时间间内内难难以以改改变变。请请估估算算该该电电视视机机生生产产线线的的经经济性贬值率。济性贬值率。 评评估估师师根根据据经经验验判判断断，电电视视机机行行业业的的生生产产规规模模效效益指数为益指数为0.60.6。设备的经济性贬值率设备的经济性贬值率=1-=1-（70000/10000070000/100000）0.60.6100%100%=19%=19%106资产评估方法例例：如如果果该该电电视视机机生生产产企企业业不不降降低低生生产产量量，就就必必须须降降价价销销售

94、售电电视视机机。假假定定原原电电视视机机销销售售价价格格为为20002000元元/ /台台，经经测测算算每每年年完完成成1010万万台台的的销销售售量量，售售价价需需降降至至19001900元元/ /台台，即即每每台台损损失失毛毛利利100100元元。经经估估算算，该该生生产产线线还还可可以以继继续续使使用用3 3年年，企企业业所所在在行行业业的的平平均均投投资资报报酬酬率率为为10%10%，试估算该生产线的经济性贬值。，试估算该生产线的经济性贬值。计算过程如下：计算过程如下：经济性贬值经济性贬值=(100100000)=(100100000)（1-33%1-33%） （P/AP/A，10%1

95、0%，3 3）=1000000067% 2.4869=1000000067% 2.4869=166.62230=166.62230（万元）（万元） 107资产评估方法 对对于于特特定定的的经经济济行行为为，在在相相同同的的市市场场条条件件下下，对对处处在在相相同同状状态态下下的的同同一一资资产产进进行行评评估估，其其评评估估值值应应该该是是客客观的观的。不会因评估人员评估方法的不同而截然不同。不会因评估人员评估方法的不同而截然不同。 评评估估的的基基本本目目的的决决定定了了评评估估方方法法之之间间的的内内在在联联系系。这这种种内内在在联联系系为为评评估估人人员员运运用用多多种种评评估估方方法法

96、评评估估同同一一条条件下的同一资产，并作相互验证提供了理论依据。件下的同一资产，并作相互验证提供了理论依据。一、评估方法之间的关系一、评估方法之间的关系（一）评估方法之间的联系（一）评估方法之间的联系一、评估结果的精确性一、评估结果的精确性3.4 3.4 评估结果的精确性与评估方法的选择评估结果的精确性与评估方法的选择108资产评估方法3.4 评估结果的精确性与评估方法的选择评估结果的精确性与评估方法的选择一、评估结果的精确性一、评估结果的精确性 对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。 如果采用多种方法得出的结果出现较大差异，可能的原因

97、有：某些方法的应用前提不具备；分析过程有缺陷；结构分析有问题；某些支撑评估结果的信息依据出现失真；评估师的职业判断有误。 109资产评估方法二、评估方法之间的关系二、评估方法之间的关系 （一）资产评估方法之间的区别（一）资产评估方法之间的区别 1适用的前提条件不同。适用的前提条件不同。 2成本法与收益法比较。成本法与收益法比较。 3市场法与成本法比较。市场法与成本法比较。 4市场法与收益法比较。市场法与收益法比较。（二）资产评估方法之间的联系（二）资产评估方法之间的联系 1从理论上讲，成本法也是一种历史资产与从理论上讲，成本法也是一种历史资产与现时新资产相比较的方法。现时新资产相比较的方法。

98、2收益法中的重要指标折现率也常运用于市收益法中的重要指标折现率也常运用于市场法和成本法中。场法和成本法中。 3收益法的运用需要结合市场法。收益法的运用需要结合市场法。 110资产评估方法1、与评估对象相适应、与评估对象相适应 在在评评估估时时首首先先应应区区别别被被估估资资产产是是：单单项项/整整体体，有形有形/无形，通用无形，通用/专用，可复制专用，可复制/不可复制不可复制一般讲：一般讲： 成本法适宜评估成本法适宜评估可复制的资产可复制的资产专用资产专用资产单项资产单项资产收益法适宜评估收益法适宜评估资源性资产资源性资产无形资产无形资产整体资产整体资产市场法：市场法：具有一定通用性能在公开市

99、场出售的资产具有一定通用性能在公开市场出售的资产三、评估方法的选择三、评估方法的选择111资产评估方法 2 评估方法的选择受评估对象的类型、理化评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约。状态等因素制约。 3 评估方法的选择受各种评估方法运用所需评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。 4资产评估人员在选择和运用评估方法时，资产评估人员在选择和运用评估方法时，如果条件允许，应当考虑三种基本评估方法在具体如果条件允许，应当考虑三种基本评估方法在具体评估项目中的适用性。评估项目中的适用性。 不论选择哪种评估

100、方法，都应该保证评估目的，评不论选择哪种评估方法，都应该保证评估目的，评估时所依据的各种假设条件与评估所使用的各种参估时所依据的各种假设条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致。数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致。112资产评估方法 剩余法评估中利息的计算，尤其是计息项目和计息期的剩余法评估中利息的计算，尤其是计息项目和计息期的剩余法评估中利息的计算，尤其是计息项目和计息期的剩余法评估中利息的计算，尤其是计息项目和计息期的确定。除各项建造成本需要计算利息外，待估地价也应计息。确定。除各项建造成本需要计算利息外，待估地价也应计息。确定。除各项建造成本需要计算利息外，

101、待估地价也应计息。确定。除各项建造成本需要计算利息外，待估地价也应计息。只是这两项费用由于投入时间不同，计息期存在差异。只是这两项费用由于投入时间不同，计息期存在差异。只是这两项费用由于投入时间不同，计息期存在差异。只是这两项费用由于投入时间不同，计息期存在差异。 根据题意，项目开发期为根据题意，项目开发期为根据题意，项目开发期为根据题意，项目开发期为2 2年，建造成本第年，建造成本第年，建造成本第年，建造成本第1 1年投入年投入年投入年投入4545，第，第，第，第2 2年投入年投入年投入年投入5555，年内均匀投入，则第，年内均匀投入，则第，年内均匀投入，则第，年内均匀投入，则第1 1年投入

102、建造成年投入建造成年投入建造成年投入建造成本的计息期为本的计息期为本的计息期为本的计息期为1.51.5年，第年，第年，第年，第2 2年投入建造成本的计息期为年投入建造成本的计息期为年投入建造成本的计息期为年投入建造成本的计息期为0.50.5年；年；年；年；而土地取得费用而土地取得费用而土地取得费用而土地取得费用( (地价款地价款地价款地价款) )通常在项目开发前一次性投入，待通常在项目开发前一次性投入，待通常在项目开发前一次性投入，待通常在项目开发前一次性投入，待估地价的计息期应为整个开发期估地价的计息期应为整个开发期估地价的计息期应为整个开发期估地价的计息期应为整个开发期2.02.0年。年。

103、年。年。 113资产评估方法问题问题 一个一个“泡沫泡沫”很大的房地产市场，收益很大的房地产市场，收益率可能会很低，如一处房子在正常情况下价率可能会很低，如一处房子在正常情况下价值值100万元，万元，“泡沫泡沫”背景下市场交易价背景下市场交易价200万元，但如果收益都是租金万元，但如果收益都是租金1000元，则元，则收益率分别为收益率分别为0.1%和和0.05%，你认为应该，你认为应该用收益法拟或市场法评估该房屋的价值？为用收益法拟或市场法评估该房屋的价值？为什么？什么？ 114资产评估方法The EndMany Thanks！115资产评估方法资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径市场途径成本途径成本途径收益途径收益途径评估基准日评估基准日过去过去未来未来成本法成本法市场法市场法收益法收益法116资产评估方法 资产评估过程结构图资产评估过程结构图评估环境评估环境社会社会经济经济技术技术法律法律形形成成问问题题评评价价指指标标综综 合合分分 析析选选 择择实实 施施意意 见见1 2 3 4 5 6 71 2 3 4 5 6 7目的与动机目的与动机 1 1资料收集资料收集 2 2 鉴定与评价鉴定与评价 3 3假设前提假设前提 4 4定量估算定量估算 5 5结果分析结果分析 6 6提出结论提出结论 7 7活动过程活动过程思维过程思维过程117资产评估方法