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1、第三节第三节 现金流量法和传统方法现金流量法和传统方法背景背景房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同。因的房地产价值等实际发生的时间不尽相同。因此，运用假设开发法估价必须考虑此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间资金的时间价值价值。考虑资金的时间价值可有如下两种不同。考虑资金的时间价值可有如下两种不同的方式：的方式：采用折现的方式，以下将这种方式采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；下的假设开发法称为现金流量折
2、现法；采用采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。发法称为传统方法。现金流量折现法现金流量折现法现金流量折现法：是对企业未来的现金流量及其风险进行预期，然后选择合理的折现率，将未来的现金流量折合成现值。使用此法的关键确定：第一，预期企业未来各年度的现金流量；第二，要找到一个合理的公允的折现率，折现率的大小取决于取得的未来现金流量的风险，风险越大，要求的折现率就越高；反之亦反之。 现金流量折现法与传统方法的区别现金流量折现法与传统方法的区别(1) (1) 对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理
3、费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。预测。 现金流量折现法与传统方法的区别现金流量折现法与传统方法的区别 传统方法不考虑各项支出、收入发生的不同传统方法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即
4、不是将它们折算到同一时间上的价值，时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，既不考虑预售也不考虑延迟销售；开发完成时止，既不考虑预售也不考虑延迟销售； 而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要讲它们折算到同一时点生的不同时间，即首先要讲它们折算到同一时点上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。相加减。现金流量折现法与传统方法的区别现金流量折现法与传统方法的区别 在传统方法中投资利息和开发利
5、润都单独显现在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐藏在这先过程中。出来，而是隐藏在这先过程中。 因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。这样处理是为了与投资项目评估中（利润率）。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。的现金流量分析的口径一致，便于比较。现金流量折现法与传统方法的优缺点现金流量折现法与传统方法的优缺点 从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但测算过程比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。 现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到下列3点：开发经营期究竟多长要估算准确；各项支出、收入在何时发生要估算准确；各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估算准确。
