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1、2012年佛山写字楼市场情况分析2目录目录佛山写字楼发展历程佛山写字楼发展现状与小结佛山市政规划前景和政策环境3456佛山写字楼概述佛山写字楼概述佛山写字楼发展历程佛山写字楼发展现状与小结佛山市政规划前景和政策环境7佛山写字楼发展现状佛山写字楼发展现状佛佛山山现现状状阶阶段段8n在房地产的四大产品（住宅、商铺、写字楼、厂房）中，写字楼的各项综合指标最能反应一个地区的经济状况和活力，也是反应第三产业是否发达的重要标志。n纵观佛山写字楼的发展历程，写字楼市场从萌芽起步，到逐渐发展，经历了近20多年。伴随着国家的宏观经济调控，佛山产业的结构调整与升级换代，禅城提出将重点扶持LED、云计算等产业，构建
2、“高端化、总部化、低碳化、集群化”的都市型产业体系，大力发展地铁上盖商圈，做大做强“楼宇经济”，佛山的写字楼现在进入高速发展期，许多大型高端写字楼在未来三到五年内密集上市，市场也将迎来高峰期。小结小结区域经济状况和活力区域经济状况和活力第三产业发展程度第三产业发展程度写字楼写字楼9佛山写字楼特征佛山写字楼特征销售为主，自留经营比例不断增加。销售为主，自留经营比例不断增加。目前佛山市场上，写字楼以销售为主，这有助于房企快速回收投资，但现在也有许多写字楼项目，以自留物业出租为主，包括承业大厦、友邦金融中心等，自留出租更利于统一经营管理，提升写字楼整体形象。短期内供不应求，长期看市场竞争趋于激烈。短
3、期内供不应求，长期看市场竞争趋于激烈。随着佛山产业结构的调整升级，现有的写字楼已不能满足市场需求，高端写字楼较为短缺。但从未来几年供应看，包括岭南天地、澜石旧城改造和华南国际金融中心等达几百万大型高端写字楼项目将会扎堆上市，市场竞争也将趋于激烈。物业水平和档次不断提升。物业水平和档次不断提升。随着高端写字楼的不断出现，档次的提高，物业管理水平也是不断提高，国际国内物业管理公司不断进驻。租金不断提高，上涨空间依然较大租金不断提高，上涨空间依然较大。从20-30元/上涨到现在的40-80，从广州写字楼的租赁价格看，佛山写字楼还有很大的上升空间。 10佛山写字楼概述佛山写字楼概述佛山写字楼发展历程佛
4、山写字楼发展现状与小结佛山市政规划前景和政策环境11佛山市政规划前景佛山市政规划前景时间时间市政规划前景市政规划前景2007年6月广东省工作会议提出建设广东金融高新技术服务区（千灯湖金融高新区）2009年4月广东都市型产业基地正式启动建设，11个大型孵化平台项目全面启动2010年1月禅城区区委会议提出“西进、东提、中贯通”的发展战略2010年6月“四化融合 智慧佛山”发展规划纲要（2010-2015）公布2010年6月“季华路总部第一街”祖庙街道投资环境推介会一举推出6大招商项目2010年10月东平新城中央商务区最终实施方案落实，招商工作启动2010年11月广佛地铁（首通段）正式开通2011年
5、1月佛山“十二五”规划确定“1+2+组团城市发展新格局2011年1月南海明确“中枢两翼、核心带动”的发展策略2011年11月东平新城正式改名为“佛山新城”，并将建设成为吸引人才的高地、引以为豪的精品2012年3月佛山“强中心”的概念范围进一步明确为佛山新城、禅城老城、沥桂新城、禅城西部等南北东西四大板块12佛山市政策环境佛山市政策环境时间时间政策环境政策环境2007年8月关于加快推进广东金融高新技术服务区建设的扶持办法为了扶持金融高新区发展建设，区政府每年安排不少于1亿元作为“广东金融高新技术服务区建设专项资金”。1.对金融机构总部按注册资本额给予奖励：其中银行、保险、证券类金融机构，按注册资
6、本额给最高可给予2500万元奖励；其他类金融机构，按注册资本额最高可给予1000万元奖励。2.对金融机构后台业务总部给予奖励：金融机构后台业务总部为独立法人的, 按注册资本额给最高可给予 1000 万元奖励；金融机构后台业务总部为非独立法人的, 按注册资本额最高给予 1000 万元奖励。3.对服务外包企业，按注册资本额最高可给予 1000 万元奖励。4.对技术先进型服务企业，企业所得税减按 15%征收，免征离岸服务外包业务营业税。5.对金融机构及服务外包企业自建或购买办公用房给予每平方米 1000 元补贴。对租赁办公用房的，前三年内，给予 30%的租金补贴。6.对进入金融创新发展基地的中小金融
7、机构及中小型服务外包企业， 在其初 26 创阶段可向金融创新发展基地申请周转办公用房租金补贴，前三年内给予当时、 当区域、当路段的房屋租金参考价 50%的租金补贴，补贴面积不超过 500 。时间时间政策环境政策环境2009 年 12 月 3 日南海区人民政府颁布了佛山市南海区都市型产业载体规划建设管理暂行办法该办法的制定颁布，为我区都市型产业活化土地奠定了重要的政策基础。该办法共十条政策，从政策优惠、规划布局、村镇集体土地的活化及相关产业配套的提高等方面充分体现了南海式的创新发明， 为我区工业房地产的发展指明了方向。预计在未来的 5-10 年内，在“都市型产业” 大旗下，南海大地可活化土地 1
8、0 万亩以上，盘活社会资产 1000 亿元以上，成就地位无可替代的都市产业强区。13佛山写字楼佛山写字楼市场分析市场分析禅桂写字楼市场历年供求/租赁情况禅桂写字楼市场区域分析禅桂在售在租重点写字楼分析14佛山写字楼佛山写字楼市场分析市场分析禅桂写字楼市场历年供求/租赁情况禅桂写字楼市场区域分析禅桂在售在租重点写字楼分析152007-20112007-2011年禅桂写字楼市场供求情况年禅桂写字楼市场供求情况n20072007年以前年以前，佛山经济主要是工业经济为主，需求不足导致市场发展缓慢。20072007年后年后，佛山产业转型升级，带动写字楼市场快速发展。2007-20092007-2009年
9、年是禅桂写字楼发展的蓄势之年，每年新增面积不超过8万，每年成交面积基本维持在1-6万左右。n20102010年年是禅城写字楼市场发展的爆发之年，卓远国际商务大厦、金海广场、九鼎国际金融中心等高端写字楼销售良好，直接拉升了禅桂写字楼的年供需量，新增面积和成交面积接近20万。n20112011年年是桂城写字楼市场发展的关键之年，以金安大厦和承业大厦为代表的高端写字楼相继出现，为桂城板块注入新的活力。蓄势蓄势爆发爆发16禅桂重点写字楼项目出售和自留的面积比例禅桂重点写字楼项目出售和自留的面积比例项目项目出售面积出售面积(m(m ) )自留面积自留面积(m(m ) )出售和自留的面积比例出售和自留的面
10、积比例卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦14130.3216409.840.86：1金海广场金海广场26044.9611236.832.32：1九鼎国际金融中心九鼎国际金融中心31284.6512589.422.48：1n部分开发商会将写字楼部分楼层作为自留物业，所以才会出现2007-2011年之间禅桂写字楼新增面积总量大于成交面积总量的假性“供大于求”的现象。17小结小结n近年来禅桂写字楼市场基本供需平衡，而伴随着经济发展方式的转变以及产业的升级换代，未来市场对写字楼的需求将进一步加大，市场也将稳步向前发展。供求平衡供求平衡稳步向前稳步向前18禅城写字楼市场历年供求情况禅城写字楼市场历年供求情
11、况数据来源：佛山市禅城区房地产交易所n0707年年佛山环球国际广场的出现使得该年新增面积为 2.7 万，08090809年年以岭南大厦、卓远国际商务大厦、金海广场等项目开盘为主，写字楼的供求基本维持低位水平。n由于目前开发商倾向于销售部分单位换取足够的流动资金，余下出租以获得稳定的现金收益， 从而导致07-1107-11年年以来成交面积一直低于新增面积。其中，08年受宏观经济环境的影响，成交量为近年来的低点。10 年卓远国际商务大厦、金海广场、九鼎国际金融中心等高端写字楼销售旺盛使得整体市场呈现“量价齐升“的良好局面， 成交均价也冲破 “万” 字头，环比上涨 30.58%。 n10年市场消化完
12、后，1111年年成了禅城写字楼市场的真空期，供应与成交稀少，但预计12年后市场又将迎来的阶段性高峰期。19小结小结n禅城写字楼市场除2008年和2011年出现供求萎缩外，总体呈稳步上升的态势,写字楼价格更是逐年递增。上升事态上升事态价格逐年递增价格逐年递增20桂城写字楼市场历年供求情况桂城写字楼市场历年供求情况数据来源：佛山市南海区国土城建和水务局n中低端写字楼成交以都市型产业基地为主中低端写字楼成交以都市型产业基地为主，高端写字楼则以天安大厦和承业大厦为代高端写字楼则以天安大厦和承业大厦为代表。表。其中，2010 2010 年年天安数码城二期与鸿晖都市产业新城集中推货，使得供求剧增，新增面积
13、为 16.12 万，成交面积为 13 万，相比于 2008 年上涨 166.45%和 135.13%。n成交均价方面，2008-2010 2008-2010 年年基本维持在5000元/左右。2011 2011 年年，伴随着广东金融高新区的火热建设，桂城第一个高端写字楼金安大厦金安大厦受到市场热烈追捧，拉升了市场的整体均价，约8028元/。n与此同时，承业大厦、凯泰中心、天安数码城三四期、瀚天科技城相继入市，导致市场供应创下历史高峰，但由于部分项目开发商采取只租不售的策略，如承业大厦等，从而导致2008-2011年以来成交面积一直低于新增面积。21小结小结n桂城写字楼的发展还处于初级阶段，相当数
14、量项目仍在规划建设当中，供求关系受制于部分具体项目。初级阶段初级阶段个盘影响明显个盘影响明显22禅桂写字楼市场历年租赁情况禅桂写字楼市场历年租赁情况时期时期租金水平租金水平萌芽期（90年代以前）起步期（90年代）20-30元/（不含管理费） 发展期（2000至今）40-80元/（不含管理费）n早期佛山的写字楼项目主要分布在祖庙板块和季华板块祖庙板块和季华板块，随着百花广场、经华大厦等一批写字楼产品陆续出现，市场供应量也急剧上升。这个时期写字楼以出售为主，出售为主，招租也都是以写字楼的小业主招租也都是以写字楼的小业主“各自为政各自为政”，加之写字楼的设计理念落后、配套匮乏、物业管理水平低、写字楼
15、的替代品商住楼长期充斥市场等一系列因素的影响，禅桂两地的写字楼项目出租率长期不足， 市场出现了供大于求的现象供大于求的现象，每月租金水平一直处于低水平，致使后期新的写字楼项目一直开发较少。 n近年来，佛山经济的高速发展，土地资源的集约利用开发以及产业的转型调整，写字楼市场迎来了良好的发展机遇，卓远国际商务大厦、金海广场、九鼎国际金融中心、金安大厦、承业大厦等一批创新型与高品质的写字楼开始不断涌现创新型与高品质的写字楼开始不断涌现，且主要分布在季华板块和桂城板块季华板块和桂城板块。写字楼项目软硬件的升级换代，使得租金也水涨船高。目前禅桂两地的高端写字楼项目的每月租金水平有了较大的提高。高端写字楼
16、受到市场亲睐，尤其是大中型金融类企业和各行各业企业龙头的进驻大中型金融类企业和各行各业企业龙头的进驻，提高了市场的整体出租率。23小结小结n禅桂高端写字楼的不断涌现，带动了租金的上升，也提高了市场的整体出租率。发展迅猛发展迅猛市场向好市场向好24禅桂写字楼市场区域分析禅桂写字楼市场区域分析佛山新城中央商务区南海大道商务区千灯湖商务区都市型产业区祖庙汾江路商务区季华商务区25主要商务区主要商务区现状现状未来发展未来发展代表项目代表项目祖庙祖庙- -汾江路商务区汾江路商务区佛山最早形成的商务区，商业配套相对成熟岭南天地未来规划建设高的写字楼，将大大提升祖庙-汾江路商务区的市场地位百花广场环球国际广
17、场国际金融中心季华路商务区季华路商务区佛山最为成熟的商务区，发展迅速，商务氛围浓郁，高端写字楼不断涌现逐步建立金融服务业等现代服务业的“总部第一街”卓远国际商务大厦金海广场九鼎国际金融中心南海大道商务区南海大道商务区南海较早的商务区，商业配套较为成熟，以国企事业单位为主逐渐与金融高新区形成南海商务聚集区农信大厦金安大厦千灯湖金融高新区千灯湖金融高新区目前发展最快的金融商务区，进驻企业以跨国公司、大型国企等金融行业、信息服务为主将发展成为金融后援和私募、风投服务产业基地承业大厦都市型产业基地都市型产业基地以行业进行产业聚集，租金相对较低，吸引了大批中小企业进驻将成为中小企业成长的摇篮天安数码城瀚
18、天科技城佛山新城中央商务区佛山新城中央商务区政府政策支持，现行打造宜居环境，商用地块密集推出将成为未来大佛山的中央商务区佛山传媒新闻中心n不久将来，佛山新城中央商务区也将建设成为佛山地区首屈一指的商务区。26禅桂在售重点写字楼分析禅桂在售重点写字楼分析区域区域项目名称项目名称规模规模（万）（万）入市时间入市时间销售均价销售均价（元（元/ /）销售率销售率禅城禅城九鼎国际金融中心3.1201013000除自留外，可销售项目已售70%禅城禅城荣华写字楼1.72011135009%禅城禅城雅庭国际广场2.320121570013%桂城桂城金安大厦2.120111140095%n禅桂写字楼的经营方式主
19、要以出租为主，出售的项目为数不多。27禅城在租重点写字楼分析禅城在租重点写字楼分析项目名称项目名称入市时间入市时间销售均价销售均价（元（元/ /）销售率销售率租赁价格租赁价格（元（元/ /）出租率出租率物业管理费物业管理费（元（元/ /）备注备注百花广场百花广场1996售罄4295%10-15百花国际商业中心百花国际商业中心1996售罄33-6040%18旧物业重装修华辉大厦华辉大厦5295%10东建大厦东建大厦只租不售46-5090%12空调费：5.5元/国际商业中心国际商业中心2007只租不售装修:7080%20(含中央空调费和直饮水费)环球国际广场环球国际广场2007售罄毛坯：60-70
20、；装修：80-10090%22(含中央空调费和清洁费)永丰大厦永丰大厦售罄45-5080%5创业大厦创业大厦只租不售50-5590%7卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦2009售罄70-8095%10自留52%金海广场金海广场2009售罄8092%13自留35%，含回迁九鼎国际金融中心九鼎国际金融中心201013000可销售物业已售70%50招商中7自留29%；可销售71%财富大厦财富大厦2007只租不售78100%7岭南大厦岭南大厦2008售罄毛坯：50；装修：6096%628桂城在租重点写字楼分析桂城在租重点写字楼分析项目名称项目名称入市时间入市时间销售均价销售均价（元（元/ /）销售率销售
21、率租赁价格租赁价格（元（元/ /）出租率出租率物业管理费物业管理费（元（元/ /）备注备注金安大厦20111140095%85招商中租金已含物管费承业大厦2011只租不售50-60招商中14.8有智能道闸，外人无法进去凯泰中心2011只租不售40招商中6个别楼层可43年长租：13-15元/29小结小结n佛山写字楼的发展与整个城市的经济发展紧密联系。佛山写字楼的发展与整个城市的经济发展紧密联系。2007年之前，佛山主要是工业城市，写字楼需求低，写字楼发展较为缓慢，代表性项目较少，只有百花广场。但2007年之后，随着佛山经济的高速发展，以及城市升级和产业转型的提速，写字楼需求加大，写字楼的发展也进
22、入了快车道，专业高端的写字楼如雨后春笋，2007年的环球国际广场，2009年的卓远国际商务大厦，2010年的九鼎国际金融中心以及2011年的金安大厦等。n高端写字楼的不断涌现，带动了租金的上升。高端写字楼的不断涌现，带动了租金的上升。对比百花广场和卓远国际商务大厦可发现，随着写字楼软硬件的升级换代，高端写字楼的租金也从30-40元/上涨到70-80元/，且主要集中在季华板块、桂城板块以及祖庙板块。30禅桂写字楼重点项目分析禅桂写字楼重点项目分析卓远国际商务大厦金海广场承业大厦31禅桂写字楼重点项目分析禅桂写字楼重点项目分析卓远国际商务大厦金海广场承业大厦32n项目基本资料项目基本资料地理位置：
23、佛山市禅城区季华五路2号发 展 商：佛山市宏城房地产有限公司物管公司：佛山市卓远物业管理有限公司项目规模：占地27153，总建筑面积36603.9，总共23层，118米高车位总量：约400个入市时间：2009年n项目相关配套：项目相关配套：交通配套：地铁季华园站、石湾汽车站、多条城巴公交线路市政配套：佛山市人民政府、禅城区人民政府、禅城区人民法院、市财政局、市工商局、市国土资源局、 市气象局、市行政服务中心、市公共汽车公司、市国税局直属征收管理分局、电力工业局等银行配套：中国工商银行、中国建设银行、中国银行、广发银行、招商银行、兴业银行、华夏银行、湛江 商业银行、南洋银行等商业配套：顺联国际购
24、物中心、英皇时尚城、东建世纪广场、印象城、沃尔玛、百佳、国美、苏宁等饮食配套：皇冠假日酒店、金城大酒店、南国大酒店、金湖酒店、海阁酒店、石湾宾馆、海悦酒家、车城 酒家、珠江渔村等n项目楼层状况：项目楼层状况：楼高：118米总层数：23层写字楼每层单元数：9套/层（第一层只有3套，第二层只有4套）写字楼总单元数：196套写字楼户型面积：71-518写字楼标准层面积：约1200 33n项目项目产品配比产品配比面积（）面积（）71-8796-127130-145220-249363-518套数套数246045634套数占比套数占比12%31%23%32%2%34n项目租户行业分析项目租户行业分析项目
25、的主力租户是金融保险业、高科技金融保险业、高科技/ /通信产业以及专业服务业通信产业以及专业服务业，面积占比分别为31%、26%和15%。为次主力租户是房地产房地产/ /建筑和制造业建筑和制造业也分别占到13%、12%，。35n项目项目租户需求分析租户需求分析行业行业案例租户案例租户面积（）面积（）金融保险业金融保险业东莞银行股份有限公司3332申银万国证券股份有限公司佛山营业部1407招行小企业信贷佛山分中心789专业服务业专业服务业协纵国际企业港735深圳协纵企业商业服务公司497黄金之屋佛山分公司491高科技高科技/ /通信产业通信产业中国移动6848佛山市中联安科技有限公司330佛山市
26、问鼎网络科技有限公司71房地产房地产/ /建筑建筑吉鸿房地产1407卓远地产1407佛山香港城发展有限公司622制造业制造业广东宝裕集团1981佛山广裕不锈钢有限公司478佛山市科贸陶瓷原材料有限公司131批发批发/ /零售零售/ /贸易贸易佛山圣安娜进出口公司220佛山市善为汽车电器有限公司国际贸易部169佛山美源经贸公司145n劳动密集型和服务密集型企业所需写字楼面积较小，如：批发/零售/贸易、专业服务业，n对企业形象、办公环境有较高要求的知识性企业所需面积偏大，如：金融保险业、房地产/建筑。n处于创业初期或发展期的企业，资金实力有限，所需面积相对保守，如制造业，而处于成熟期的企业，n资金
27、实力强，在满足自用同时常有投资计划，所需面积较大，如高科技/通信产业。36n项目项目优劣势分析优劣势分析优势分析优势分析：卓远国际商务大厦位于佛山现代服务业的“总部第一街”季华路核心地段，又与城市主干道佛山大道的交汇，且邻近广佛地铁季华路站，城市人流聚集，商务配套齐全，项目升值潜力大。劣势分析劣势分析：项目体量较小，拓展空间有限，无法成为城市地标性建筑。 37n项目项目租售情况租售情况销售均价销售均价销售状况销售状况售罄（自留52%）租金价格租金价格70-80元/管管 理理 费费10元/出出 租租 率率95%38n项目项目平面图平面图39禅桂写字楼重点项目分析禅桂写字楼重点项目分析卓远国际商务
28、大厦金海广场承业大厦40禅桂写字楼重点项目分析禅桂写字楼重点项目分析卓远国际商务大厦金海广场承业大厦41禅桂写字楼需求分析禅桂写字楼需求分析佛山第三产业发展情况禅桂写字楼行业需求分析禅桂写字楼客户需求分析禅桂写字楼产品需求分析42禅桂写字楼需求分析禅桂写字楼需求分析佛山第三产业发展情况禅桂写字楼行业需求分析禅桂写字楼客户需求分析禅桂写字楼产品需求分析43佛山第三产业发展情况佛山第三产业发展情况n佛山与广州2012年第三产业占全市生产总值比较(34.6%:61.5%),说明佛山第三产业还拥有巨大的发展空间和潜力。44n随着佛山产业结构的调整，佛山第三产业以每年高于10%的速度高速增长。到2015
29、年，佛山将争取实现第三产业在GDP中的比重达到40%，在第三产业发展的同时，也将对写字楼产生巨大的需求。45禅桂写字楼需求分析禅桂写字楼需求分析佛山第三产业发展情况禅桂写字楼行业需求分析禅桂写字楼客户需求分析禅桂写字楼产品需求分析46n从卓远国际商务大厦、金海广场、岭南大厦、财富大厦、百花广场、华辉大厦作抽样调查可得：从卓远国际商务大厦、金海广场、岭南大厦、财富大厦、百花广场、华辉大厦作抽样调查可得：租用写字楼面积租用写字楼面积：金融保险业专业服务业和房地产/建筑业制造业、高科技/通信产业和批发/零售/贸易租用写字楼数量租用写字楼数量: : 金融保险业和专业服务业制造业、房地产/建筑业和批发/
30、零售/贸易行业（旺盛） （一般）大租户面积需求：大租户面积需求：金融保险业对大面积办公写字楼的需求最为迫切，远大于其他行业；高科技/通信产业和批发/零售/贸易行业对大面积办公写字楼的需求相对一般.数据来源：实地调研大租户（超过大租户（超过10001000）行业面积占比）行业面积占比行业户数占比行业户数占比行业面积占比行业面积占比47禅桂写字楼需求分析禅桂写字楼需求分析佛山第三产业发展情况禅桂写字楼行业需求分析禅桂写字楼客户需求分析禅桂写字楼产品需求分析48禅桂写字楼客户租赁需求禅桂写字楼客户租赁需求企业类别企业类别租赁需求面积租赁需求面积地段要求地段要求租金承受水平（元租金承受水平（元/m/m
31、 ）大中型企业大中型企业（如行业三甲）大商业繁华地段40-80成熟期的中小企业成熟期的中小企业（如办事处、子公司）小商业繁华地段30-70成长期的中小企业成长期的中小企业（如发展扩张期的中小企业）大近郊地区30-40萌芽期的中小企业萌芽期的中小企业（如创业期的小微企业）小近郊地区30-40企业名称企业名称项目项目租赁面积（租赁面积（m m ）项目地段项目地段租金水平（元租金水平（元/m/m ）太平人寿保险有限公司佛山分公司金海广场2404季华路商务区80佛山市科贸陶瓷原材料有限公司卓远国际商务大厦131季华路商务区70-80佛山市翔臻经贸有限公司天安数码城335桂城都市型产业基地35-40佛山
32、市金盛广发贸易有限公司天安数码城192桂城都市型产业基地35-40案例与访谈案例与访谈: : 49小结小结n大中型企业和成熟期的中小企业对地段要求相对较高，以商业繁华地段为主，租金承受水平也相对较高；n而萌芽期和成长期的中小企业对地段要求相对较弱，以近郊地区为主，租金承受水平也相对较弱。企业发展阶段企业发展阶段写字楼需求写字楼需求50禅桂写字楼投资客户购买需求禅桂写字楼投资客户购买需求购买群体购买群体购买面积购买面积购买要素购买要素普通个人投资者单套/连续多套性价比地段物业品质富裕个人投资者半层/整层地段物业品质管理和服务成熟的中小企业单套/连续多套/半层地段性价比管理和服务成长的中小企业单套
33、/连续多套/半层/整层/多层性价比管理和服务地段大中型企业整层/多层物业品质地段管理和服务案例与访谈案例与访谈: : 项目项目历史销售均价（元）历史销售均价（元）租金（元租金（元/m/m ）投资回报率投资回报率金海广场金海广场12500808%金安大厦金安大厦1140085（含物管费）9%（含物管费）岭南大厦岭南大厦7265508%51小结小结n住宅的调控给商业地产带来机会，资金出现转移迹象，目前投资者投资住宅市场的信心开始不足。相比之下投资商业属于长线投资，投资商业不同于投资住宅市场，不会因房龄的增长而降低投资价值，也不太存在折旧的问题，地段、性价比、物业品质、管理和服务等因素更为重要。n从
34、禅桂写字楼投资客户购买需求可得，普通个人投资者和成熟的中小企业资金实力相对较弱，把性价比摆在购买要素的首位。富裕个人投资者和成熟的中小企业资金实力相对较强，把地段摆在购买要素的首位，而大中型企业整体实力强，知名度高，更看重物业品质。调控调控舍住奔商舍住奔商52禅桂写字楼产品需求分析禅桂写字楼产品需求分析n高性价比高附加值高回报率产品热捧高性价比高附加值高回报率产品热捧在写字楼价格和租金不断走高的态势下，对于大多数中小企业来说，高性价比和高附加值的产品必定是他们首要追逐的目标，市场需求旺盛，产品关注度高。对于中小投资者来说，除高性价比和高附加值外，处于价格洼地、未来升值潜力大、高回报率的产品同样
35、热销。n弹性空间自由组合便于改动弹性空间自由组合便于改动未来写字楼将会出现大量可拼合户型的产品，从投资客户或者企业的实际出发，在户型区间上采用弹性处理，内部可以随意组合成不同面积段供不同客户需求。n高端产品将会走俏高端产品将会走俏未来中低端产品将越来越不能满足日渐成长起来的本土企业需求，但凡能展示企业实力和形象的高端产品将会走俏。n配套完善服务贴心配套完善服务贴心配套与服务是衡量写字楼品质必不可少的要素之一，配套完善服务贴心是客户一直以来的期盼。都市型产业基地写字楼项目通过引入产业社区化发展的理念，在产业社区内提供餐饮、休闲、娱乐、购物等一系列生活配套，使得办公与生活的高度融合。而位于市中心地
36、区的写字楼项目则通过城市综合体或者商务公寓的开发模式来满足写字楼客户各种各样的需求。同时，产品服务也将更贴心更人性化，如提供24小时全天候不间断服务等等。 53禅桂市场未来重点写字楼供应预测禅桂市场未来重点写字楼供应预测54项目名称项目名称未来供应面积（）未来供应面积（）预计入市时间预计入市时间发展商发展商恒福国际商业中心恒福国际商业中心3.7万2012-2013佛山恒裕房地产开发有限公司尚领国际尚领国际约3万2012佛山市东建集团万科广场万科广场3.5万（含商业）2012年后佛山市万科南城置业有限公司山湖电器地块旧改项目山湖电器地块旧改项目12万2012周记地块项目周记地块项目10万2012
37、年后由永新、镇安经济联合社组合投资开发星星华园国际星星华园国际2.52万2012年后佛山市永利德房地产开发实业有限公司岭南天地岭南天地45万2012-2020佛山瑞安天地房地产发展有限公司佛山澜石旧城改造项目佛山澜石旧城改造项目9.6万2012年后新鸿基地产发展有限公司镇安村季华七路北侧地块商业项目镇安村季华七路北侧地块商业项目6万2014合计合计9 9个项目个项目95.3295.32万万禅禅城城市场未来重点写字楼供应预测市场未来重点写字楼供应预测55桂城桂城市场未来重点写字楼供应预测市场未来重点写字楼供应预测项目名称项目名称未来供应面积（）未来供应面积（）预计入市时间预计入市时间发展商发展商
38、友邦金融中心友邦金融中心14万2012友邦保险集团华南国际金融中心华南国际金融中心约17万2012年后广东新天鸿物业发展有限公司南海金融城南海金融城9.3万2012-2013广州地铁总公司荣耀国际金融中心荣耀国际金融中心9.4万2012年后佛山市南海荣耀房地产开发有限公司桂城地铁站地块桂城地铁站地块3.7万2012年后广州越秀集团承创大厦承创大厦6.9万2013佛山市南海承业投资开发管理有限公司承展大厦承展大厦5.8万2013佛山市南海承业投资开发管理有限公司景兴环球大厦景兴环球大厦3.3万2012佛山市汇智实业有限公司亿能大厦亿能大厦7.7万2012年后佛山亿能置业有限公司中盛大厦中盛大厦6
39、.3万2012佛山市丰俊投资发展有限公司联达大厦联达大厦4.6万2012佛山市南海燃气总公司智富大厦智富大厦8.9万2013佛山市南海区丽雅苑房地产发展有限公司南海发展大厦南海发展大厦11.6万2014南海发展股份有限公司海逸商务广场海逸商务广场4.7万（含商业）2012年后海逸集团宇浩汇金广场宇浩汇金广场9万（含商业）2012年后佛山市宇浩地产发展有限公司阳光国际广场阳光国际广场约13万2012佛山市南海云龙房地产有限公司粤港金融科技园粤港金融科技园8万2012佛山电力科技产业园佛山电力科技产业园14.8万2013佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司1818个项目个项目158158万万56
40、区域区域项目数量（个）项目数量（个）未来供应面积（）未来供应面积（）禅城禅城995.32万桂城桂城18158万合计合计27253.32万n 2012年起，禅桂未来写字楼供应将进入高峰期，2013年下半年开始供应放量。小结小结57市场总结市场总结58时段时段分布分布项目定位项目定位目标客户群目标客户群项目标准层项目标准层物管公司物管公司项目外立面项目外立面项目租金项目租金项目价格项目价格过去过去零散满足基本办公需求，项目以中低端为主以中小企业、本土企业为主1000-1500发展商自有物业公司水泥混凝土兼玻璃幕墙30-40（不含管理费）5000-5500现在现在趋于集中初步体现智能化，逐步有环保理
41、念，项目以中高端为主大中企业、外资企业逐步进驻，客户群体开始分化1000-2800发展商自有物业公司和知名物业管理公司纯玻璃幕墙等中端:40-50（不含管理费）；高端:70-80（不含管理费）8000-13000未来未来集中化级高智能化，体现生态健康和人性化理念，高端项目引领市场高端项目以有实力的龙头企业为主，本土外资并驾齐驱，客户群体分化可合拼户型项目逐年增多，弹性空间面积自由组合高端项目以知名物业管理公司为主纯玻璃幕墙、铝合金板、金属百叶、石材百叶等高端:100（不含管理费）市场以租赁为主，销售为辅，价格逐年走高。59经济和产业经济和产业经济的结构调整,产业的转型升级,促使企业的办公自用需
42、求不断增加，租赁买卖现象也日益频繁。调控调控在住宅市场调控的大背景下，写字楼受益于投资资金的挤出效应。投资投资可持续的投资回报率，投资需求逐步被挖掘，未来写字楼的需求将会进一步增加。前景前景总部经济、楼宇经济等各种政策规划利好刺激下，各地商务区拔地而起，未来写字楼的供应也将剧增。佛山写字楼市场整体呈供需两旺的发展态势，而佛山写字楼市场整体呈供需两旺的发展态势，而销售价格和租赁价格则在项目软硬件升级推动下销售价格和租赁价格则在项目软硬件升级推动下稳步向上。稳步向上。季华板块和祖庙板块为主导季华板块和祖庙板块为主导，桂城板块和佛山新桂城板块和佛山新城板块将成为市场的亮点城板块将成为市场的亮点。市场
43、需求的差异性，决定着佛山写字楼将向高端市场需求的差异性，决定着佛山写字楼将向高端高品质和产业基地两个方向积极发展，未来写字高品质和产业基地两个方向积极发展，未来写字楼产品也将更加丰富。楼产品也将更加丰富。60佛山佛山公寓公寓概述概述佛山公寓发展历程佛山公寓发展现状与小结61佛山佛山公寓公寓概述概述佛山公寓发展历程佛山公寓发展现状与小结6220042004出现传统公寓产品出现传统公寓产品代表项目：代表项目：阳光公寓快速发展快速发展佛山房地产高速发展，公寓市场也进入快速发展阶段。各种类型的公寓相继出现2007200720102010佛山公寓市场转折期佛山公寓市场转折期广佛地铁开通，标志着佛山公寓市
44、场进入一个新的阶段，公寓的投资性特点开始被市场所重视。代表项目：代表项目：九鼎国际、普君新城、文华尚领成熟成熟代表项目：代表项目：新中源国际公寓、铂顿国际公寓20112011单一单一单一单一 复复复复合合合合n从单一的纯住宅公寓发展成具有商住功能的商务公寓;n从不注重装修和配套设施发展成带有豪华装修与完善的配套设施的高端公寓;n从基本无物业管理发展成具有星级酒店管理的专业物业管理.低端低端低端低端 高高高高端端端端萌芽萌芽萌芽萌芽 成成成成熟熟熟熟63佛山佛山公寓公寓概述概述佛山公寓发展历程佛山公寓发展现状与小结64禅桂公寓市场历年供求情况禅桂公寓市场历年供求情况n07 07 年以来，佛山公寓
45、市场的供应量、成年以来，佛山公寓市场的供应量、成交量和成交价格均呈稳步增长。交量和成交价格均呈稳步增长。自出现90/70 限制后，小户型产品开发占比逐渐增大；而另一方面随着佛山楼市快速发展，广佛地铁的开通，低总价的公寓产品逐渐被佛山市场所接受，也加速公寓产品投资开发力度。09 年之前，供求基本平衡，而10 年以后，供应量增长远超过市场的需求。但市场的承接能力有限，加上受宏观环境影响，需求被受抑制，以产生供远大于求的局面。n公寓市场供求受市场发展大势影响明显。公寓市场供求受市场发展大势影响明显。09 年由于受大市的旺势影响，公寓价格呈现“量价齐升”局面；2010 年佛山地铁的开通，也促使成交量出
46、现历史性高峰，但随着房地产调控的深入，限购令的出台，2011 年成交量开始出现下降。n从成交价格上说，市场价格主要受当时供从成交价格上说，市场价格主要受当时供应项目的产品装修标准以及区域地段因素应项目的产品装修标准以及区域地段因素定价影响而变化。定价影响而变化。07 年价格达到1 万/，是由于该年仅环球国际一个项目推卖，且产品（包装修）定价高，从而拉高整体价格水平。而08-09 年之间，市场出现不少包装修或毛坯产品，且装修价格有明显差异，市场价格也因此出现不同变幅。而10-11 年商务公寓、产权式酒店公寓等高端项目纷纷出现，整体拉高了成交价格，如铂顿国际公寓超过2 万的均价；加上限购影响，住宅
47、产品受到抑制，而不受限购的公寓得到市场更多关注，价格不断向上。65禅桂不同类型公寓的发展演变禅桂不同类型公寓的发展演变酒店式公寓酒店式公寓商务公寓商务公寓普通公寓普通公寓产权式酒店公寓产权式酒店公寓项目项目入市时间入市时间区域区域规模规模均价均价去化速度去化速度客户客户阳光公寓阳光公寓2004禅城0.86500-本地投资客环球国际环球国际2007禅城2.3710000（带装修）两年消化80%,滞销基本是167单位禅城、南海投资客户占80%，珠三角其它区域经常因公往来佛山的商务人士占20%酒店式公寓酒店式公寓商务公寓商务公寓普通公寓普通公寓产权式酒店公寓产权式酒店公寓项目项目入市时间入市时间区域
48、区域规模规模均价均价去化速度去化速度客户客户慧港国际慧港国际2007禅城38800（装修+家电）开卖当天销售8 成，一个月售罄禅城投资客为主桂南名都桂南名都2007桂城3.068800（1500装修）开卖当月售50%禅城、南海职业投资客户为主，其次为桂城工作的白领中产阶层保利西街保利西街2008桂城37000（毛坯）开售一个月，销售率近90%南海、广州投资客居多；SOHO 一族等和创业型发展中企业利豪名郡利豪名郡2009禅城1.377700（毛坯）开卖当天销售5 成禅城投资客为主九鼎国际九鼎国际2010禅城1011000-13000（装修+家电）一年消化90%禅城、顺德置业投资客为主，其次为禅
49、城的白领阶层普君新城普君新城2010禅城3.7115000-18000（2500装修）一年消化60%禅城、广州投资客居多，公司老板、高管等文华尚领文华尚领2011禅城2.2611000-13000（带装修）开售一个月，销售5 成禅城投资客为主，禅城工作的白领阶层东江国际东江国际2011禅城0.8110000-12000未开盘-66酒店式公寓酒店式公寓商务公寓商务公寓普通公寓普通公寓产权式酒店公寓产权式酒店公寓项目项目入市时间入市时间区域区域规模规模均价均价去化速度去化速度客户客户柠檬时代柠檬时代2009禅城2.167200（带装修）开卖当月售罄禅南投资客为主；禅城工作的白领中产阶层逸彩美寓逸彩
50、美寓2009禅城0.59000（带装修）开卖当月销售7 成，销售最快是4.5 米层高产品禅南投资客为主；禅城工作的白领中产阶层保利花园保利花园2009桂城1.611000（毛坯）一天售罄南海、广州投资客居多；桂城工作的白领中产阶层；周边企事单位中高级管理人员美邦公寓美邦公寓2009桂城0.512000（带装修）一天售罄南海投资客为主；桂城工作的白领中产阶层；藦璒荟藦璒荟2010禅城1.1213000（LOFT豪装）基本售罄本地居民及投资客为主天御盈品天御盈品2010禅城3.512000（3000装修）基本售罄禅城、南海投资客为主季华金品季华金品2011禅城0.2714000-16000（毛坯）
51、一年消化5 成禅城本地居民及投资客为主汇贤雅居汇贤雅居2011禅城0.749500（毛坯）基本售罄禅城投资客为主，禅城刚需人群卓远景峰卓远景峰2011禅城0.147500-8500（毛坯）成交11套禅桂投资客，季华商圈中产阶层玫瑰铂金公馆玫瑰铂金公馆2011禅城0.459300（毛坯）开盘以来成交35套禅城投资客为主，商圈刚需人群67酒店式公寓酒店式公寓商务公寓商务公寓普通公寓普通公寓产权式酒店公寓产权式酒店公寓项目项目入市时间入市时间区域区域规模规模均价均价去化速度去化速度客户客户新中源新中源国际商务公寓国际商务公寓2011禅城2.813000（3500 装修）目前销售60%禅城陶瓷行业中产
52、阶层，广州投资客。碧桂园城市花园碧桂园城市花园2011禅城5.8713000（2000 装修）一年消化35%禅城、顺德投资客为主铂顿国际公寓铂顿国际公寓2011禅城1.819000-23000（6000 装修）开盘当日，销售38 套禅城、广州企业老板、公司高层、外籍人士68开盘消化速度较快，余货销售缓慢开盘消化速度较快，余货销售缓慢20112011年禅城区商业公寓项目销售情况年禅城区商业公寓项目销售情况区域区域楼盘楼盘销售套数销售套数 销售面积（万）销售面积（万） 销售单价（元销售单价（元/ /）销售金额（亿元）销售金额（亿元）新城碧桂园城市花园3993.1119563.7旧城普君新城3561
53、.5154642.4南庄新中源3401.9119172.2旧城文华尚领2721.495231.3楼盘名称楼盘名称在售产品在售产品推售时间推售时间销售价格（元销售价格（元/ /） 产品面积（）产品面积（） 货量（套）货量（套）累计网上签约率累计网上签约率文华尚领8座11.03.128963（精装）31-6727684%7座11.1131-6727611%普君新城1座10.10.2313599（精装）42-8130895%2座11.0336-8047666%碧桂园城市花园2座11.051134057-10924252%3座11.0956-11025311%新中源1座11.01.0812017（精装
54、）42-26751966%保利天玺2座2幢11.12.2412221（精装）35-608126%东江国际1座12.021079137-681222%69小结小结n20042006 20042006 ，起步阶段。，起步阶段。佛山市场一直以来偏爱大户型产品，小户型产品被受忽略，公寓并未得到市场的认可，这个阶段公寓市场发展缓慢，户型结构也无甚创新。04年首个传统公寓阳光公寓进入佛山市场，才使市民对公寓产品有所认知。而当时公寓的产品大多为少量掺杂进住宅产品中，作为住宅产品的补充角色。n20072009 20072009 ，发展阶段。，发展阶段。随着政府实施90/70 的户型供应规限，普通公寓、商务公寓
55、也相继面市，公寓也更多的作为独立产品出现。佛山公寓市场产品类型得到有效的升级，一方面体现在不同类型的产品特征上；另一方面体现在户型的创新设计，实用率超100%等特色户型，吸引不少投资买家追捧，价格呈平稳向上趋势。n2010201120102011，快速增长阶段。，快速增长阶段。广佛地铁的开通，房价的持续高涨以及限购令的出台，使大户型住宅市场销售遭遇沉重打击，但总价偏低及不受限购影响的商务及酒店式公寓，却使公寓市场获得了爆发性增长，价格更持续高位攀升，相比20072009 年阶段，供应和成交增长近一倍。公寓开始走向高端化，商务公寓和产权式酒店公寓普遍带装修，装修档次不低于2 千/；配套设施变得更
56、加完善，物业管理也引进了星级酒店物业管理公司。70整体公寓基本形态分析整体公寓基本形态分析区位板块区位板块项目项目规模规模定位定位旧城板块旧城板块环球国际2.37国际地标财富之巅柠檬时代2.16广佛地铁站城市综合体逸彩美寓0.5城市中心的精品藦璒荟1.12季华核心商圈公寓文华尚领6.44禅桂新生活社区普君新城3.71休闲、娱乐、居住、商务为一体的国际生活多元体铂顿国际公寓1.83超铂金五星酒店式公寓桂城板块桂城板块桂南名都3.06一个城市的派对主场保利花园1.6引领佛山人居环境的高档精品住宅社区美邦公寓0.5桂城核心、精品公寓季华板块季华板块天御盈品3.5广佛地铁生活区汇贤雅居0.74佛山中心
57、地带生活区季华金品0.27东堤核心位置住宅玫瑰铂金公寓0.45禅城中心区内时尚高品质生活社区卓远景峰0.14城央“轴生活”国际精品住宅的典范保利天玺2.24佛山唯一一个双公园新型城市综合体九鼎国际城8.67佛山公寓地标式建筑，专为高端人士定造张槎板块张槎板块东海国际0.71缔造高品质生活商圈南庄板块南庄板块新中源国际商务公寓2.82五星级酒店公寓71区位板块区位板块项目项目规模规模定位定位东平板块东平板块慧港国际6.2国际都市核心人居的高档住宅中心珍稀SMART 国际生活社区利豪名郡1.37佛山城市精品生活区碧桂园城市花园5.88佛山新城城区中心高端商住社区东江国际0.81融合住宅组团、创意公
58、寓、商业中心、星级酒店和商务写字楼于一体的现代商住社区。72n目前，公寓项目相对集中为旧城、东平河和季华板块，这三大成熟商圈板块里面，自广佛地铁开通后，生活配套不断完善，交通便利性增强，为每个项目增加产品性价比，也成为众多项目的市场卖点。n随着广佛同城化的发展，各板块的商务社区逐渐成形，未来公寓市场范围将会不断扩大，市场需求面更广。小结小结73禅城在售重点项目区域特征禅城在售重点项目区域特征区位板块区位板块区域特征区域特征区域功能定位区域功能定位区域开发周期区域开发周期东平板块东平板块未来的城市发展核心区域，东平河河景资源受到重视未来城市核心交通枢纽商业居住2011-2013旧城板块旧城板块政
59、府重点打造成为文化、旅游、休闲娱乐中心，岭南文化特色古城商业购物文化旅游金融商务2011-2015亚艺板块亚艺板块佛山中心城区目前定位最高端的现代化居住区域之一，众多品牌楼盘凝聚形成区域形象商业购物高端住宅文体教育2011-2012季华板块季华板块重点打造成为“金融一条街”，将会成为金融商务中心金融商务办公居住购物餐饮2011-2013南庄板块南庄板块建设成绿色环保为核心内容的环保商贸之都，成为融生态文化和绿色生活于一体的国际化环保产业集聚区。禅西新城商业居住2011-2012 张槎板块张槎板块禅城西进战略规划的带动，针织产业发展，势将带动张槎房地产行业发展禅西新城商业居住2011-20137
60、4户型及面积户型及面积公寓类型公寓类型项目项目户型户型面积面积实用率实用率商务公寓商务公寓保利天玺一房一厅一卫35-6073%文华尚领一房一厅一卫33-3676%两房一厅一卫66-92普通公寓普通公寓汇贤雅居一房一厅一卫46-7084%卓远景峰一房一厅一卫37-4278%玫瑰铂金公馆一房一厅一卫27-3876%东江国际一房一厅一卫57-7580%产权式酒店公寓产权式酒店公寓新中源国际商务公寓一房一厅一卫48-5272%两房一厅一卫89铂顿国际公寓一房一厅一卫37-6071%两房一厅一卫79碧桂园城市花园一房一厅一卫56-7576%两房一厅一卫87-96三房一厅一卫100-123一房为市场主导一
61、房为市场主导，面积段多集中在为37-75 37-75 ，该类型市场接受度较高，因此该类产品类型较多；其次为二房，三房户型较少。商务公寓和酒店式公寓项目在公寓中所占所占比例变大比例变大，公寓的投资价值得到投资者投资者更多的青睐。使用率约为75%75%。75户型结构及设计要素户型结构及设计要素公寓类型公寓类型特点特点商务公寓商务公寓满足单身白领居住、办公的功能，根据目前市场的项目统计中，商务式公寓的实用性比较强，均达到77%左右。户型设计中，每个公寓除了拥有独立厨卫之外，不少还附带小阳台，增大户型使用率。普通公寓普通公寓满足新婚夫妇居住、办公的功能，每个公寓户型空间功能布局紧凑，舒适性较低。户型设
62、计中，市场出现不少创新户型，层高高达4.5-5.9 米，附送一层面积，增大了户型的附加值，买家买到的户型使用率均超过100%，增加买家购买欲。酒店公寓酒店公寓满足居家、办公、旅馆的功能，从市场考察中，每个公寓房间里基本具备独立厨卫，并且各个区域功能布局紧凑，面积相比一般酒店式公寓较大，但实用率较低。户型设计中，没有设计外飘窗户，而是通过设立大面积的外飘落地窗，来增强房间的采光、通风性，一是从视觉上消除房间因面积小而局促的弊端；二是尽享城市繁华视觉景观感受。产权式酒店公寓产权式酒店公寓满足办公、商住功能，装修豪华，拎包即可入住。每个房间拥有独立的厨卫，各个区域功能布局紧凑，但实用率不是很高。面积段设计跨度较大，更显大方地体。物业服务管理质素较高，费用较贵。76The end & Thank youThe end & Thank you
