重庆联想控股高端别墅项目2号地全案策划报告终稿PPT(152页)

《重庆联想控股高端别墅项目2号地全案策划报告终稿PPT(152页)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《重庆联想控股高端别墅项目2号地全案策划报告终稿PPT(152页)（152页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、贰号地块项目全案策划报告贰号地块项目全案策划报告二二0000八年三月二十六日八年三月二十六日12#地块项目全案策划地块项目全案策划 目目 录录二、市场状况二、市场状况三、项目定位三、项目定位四、规划方案四、规划方案五、产权分析五、产权分析六、开发计划六、开发计划一、项目概况一、项目概况七、前期报建风险与对策七、前期报建风险与对策2贰号地块项目全案策划贰号地块项目全案策划 第一部分目录第一部分目录一、项目前置条件分析一、项目前置条件分析二、市场状况分析二、市场状况分析三、项目定位三、项目定位3（一）企业特点及前期产品概况（一）企业特点及前期产品概况（二）（二）2 2号地高层对公司的战略地位号地高

2、层对公司的战略地位（三）项目开发条件分析（三）项目开发条件分析项目前置条件分析项目前置条件分析4项目前置条件分析项目前置条件分析 联想控股作为一个集团化跨国企业，品牌知名度和美誉度都非常高，联想控股作为一个集团化跨国企业，品牌知名度和美誉度都非常高，而融科智地凭借其强大的而融科智地凭借其强大的“联想品牌联想品牌”背景，对于消费者来讲，这就意背景，对于消费者来讲，这就意味着味着融科具备实力和知名度两个方面的优势融科具备实力和知名度两个方面的优势。再则，联想作为。再则，联想作为ITIT企业也企业也被列入高科技类，因此我们不能只讲联想的开发背景，而应被列入高科技类，因此我们不能只讲联想的开发背景，而

3、应通过科技含通过科技含量的突出和产品的创新来增加消费者的认同感与竞争对手区隔。量的突出和产品的创新来增加消费者的认同感与竞争对手区隔。 企业特点企业特点5 项目一期融科项目一期融科蔚城于蔚城于20052005年年8 8月正式开盘销售，产品形态包括月正式开盘销售，产品形态包括1313栋栋多层建筑和多层建筑和2 2栋小高层建筑。由于前期降价等方面的负面影响，销售周期栋小高层建筑。由于前期降价等方面的负面影响，销售周期较长，因此市场形象较差。自较长，因此市场形象较差。自20072007年年6 6月重庆月重庆“新特区新特区”及及“直辖十年直辖十年”等利好政策以来，一期产品在市场大环境下已全部消化完毕，

4、但品牌形等利好政策以来，一期产品在市场大环境下已全部消化完毕，但品牌形象的塑造还是一个长期坚持的过程。象的塑造还是一个长期坚持的过程。项目前置条件分析项目前置条件分析 前期产品概况前期产品概况6 项目二期融科项目二期融科海阔天空于海阔天空于20072007年年1111月正式开盘销售，产品形态为月正式开盘销售，产品形态为五栋高层。由于该产品本身个性特色鲜明，在重庆市场上也具有较强的五栋高层。由于该产品本身个性特色鲜明，在重庆市场上也具有较强的竞争优势，因此开盘销售已达即竞争优势，因此开盘销售已达即8080，目前已接近销售尾声。海阔天空，目前已接近销售尾声。海阔天空的成功销售对重庆融科企业品牌的重

5、塑及融科城项目整体形象的提升起的成功销售对重庆融科企业品牌的重塑及融科城项目整体形象的提升起到了较大的作用，使重庆融科回归一线品牌房地产开发企业阵营。到了较大的作用，使重庆融科回归一线品牌房地产开发企业阵营。项目前置条件分析项目前置条件分析 前期产品概况前期产品概况71 1、以高端别墅项目的启动促进了融科城大盘的品质及企业品牌形象的提升，、以高端别墅项目的启动促进了融科城大盘的品质及企业品牌形象的提升，三期别墅住宅即将于今年三期别墅住宅即将于今年9 9月先行开盘销售；月先行开盘销售；2 2、以、以2#2#地高层住宅的快速消化来达到资金的快速回笼，计划于地高层住宅的快速消化来达到资金的快速回笼，

6、计划于1111月开盘销售，月开盘销售，以稳定三期高端物业的持续销售，来保持整个融科品牌活力。以稳定三期高端物业的持续销售，来保持整个融科品牌活力。3 3、同时开发、同时开发1 1号地块号地块A A组团别墅和四期组团别墅和四期2 2号地块高层住宅，采取了产品户型、面号地块高层住宅，采取了产品户型、面积等差异化路线，以拉开三期和四期的产品档次。积等差异化路线，以拉开三期和四期的产品档次。4 4、无论、无论1 1号地块号地块A A组团别墅和组团别墅和2 2号地块高层住宅但产品有品质和价格的所区隔，号地块高层住宅但产品有品质和价格的所区隔，同时在精神气质却保持一致，即以蓝色财智思想者为其社会共性。同时

7、在精神气质却保持一致，即以蓝色财智思想者为其社会共性。 项目前置条件分析项目前置条件分析 2号地高层对公司的战略地位号地高层对公司的战略地位8 融科城概念规划方案调整重点：融科城概念规划方案调整重点： 1.1.力求共享天然湖泊资源，将自然资源价值最大化地全履盖各类产品，力求共享天然湖泊资源，将自然资源价值最大化地全履盖各类产品，规划以生动的滨水景观轴线从规划以生动的滨水景观轴线从4#4#地到地到1#1#地，从地，从1#1#地到地到2#2#地贯穿整个融科城。地贯穿整个融科城。 2.2.尽量在各地块间平均性地平衡容积率，适度提高尽量在各地块间平均性地平衡容积率，适度提高1#1#地容积率，保持地容积

8、率，保持2#2#地有市场竞争力的舒适容积率，在地有市场竞争力的舒适容积率，在4#4#地等后续开发中动态调整容积率，地等后续开发中动态调整容积率，力求融科城在保证竞力的情况下整体土地价值最大化。力求融科城在保证竞力的情况下整体土地价值最大化。项目前置条件分析项目前置条件分析 2号地高层对公司的战略地位号地高层对公司的战略地位9总总体体规规划划平平面面图图1 1号地号地2 2号地号地4 4号地号地101#1#地块规划经济技术指标地块规划经济技术指标2#2#地块规划经济技术指标地块规划经济技术指标4#4#地块规划经济技术指标地块规划经济技术指标总用地面积276000平方米总用地面积137005平方米

9、总用地面积87000平方米住宅用地276000平方米住宅用地137005平方米住宅用地33000平方米学校用地无学校用地无学校用地54000平方米总建筑面积309300平方米总建筑面积360000平方米总建筑面积156000平方米其中：地上建筑其中：地上建筑其中：地上建筑高层建筑162000平方米高层建筑320000平方米高层建筑96000平方米花园洋房75200平方米商业配套40000平方米小学15000平方米联排别墅54750平方米幼儿园5000平方米独栋别墅7350平方米商业配套40000平方米商业配套10000平方米其中：地下建筑（暂估）其中：地下建筑（暂估）其中：地下建筑（暂估）容积

10、率1.12（不含地下车库）容积率2.63（不含地下车库）容积率1.8（不含地下车库）绿化率43%绿化率36%绿化率39%11项目区位：项目区位：本项目位于重庆市北部新区经开园本项目位于重庆市北部新区经开园鸳鸯组团，金开大道与金渝大道交汇处鸳鸯组团，金开大道与金渝大道交汇处鸳鸯立交的西北角。该片区内以发展大鸳鸯立交的西北角。该片区内以发展大规模物业为主，有龙湖规模物业为主，有龙湖蓝湖大社区、蓝湖大社区、重庆奥林匹克花园、复地上城、爱加丽重庆奥林匹克花园、复地上城、爱加丽都、棕榈泉国际花园等知名品牌开发企都、棕榈泉国际花园等知名品牌开发企业云集于此。业云集于此。附：融科鸳鸯湖项目区位示意图附：融科

11、鸳鸯湖项目区位示意图项目前置条件分析项目前置条件分析项目开发条件分析项目开发条件分析1 1、项目基础情况、项目基础情况12 地块东面为鸳鸯镇旧居民住宅群，紧临北部新区主要交通干线地块东面为鸳鸯镇旧居民住宅群，紧临北部新区主要交通干线 金开大道。金开大道。 南临鸳鸯路，与项目二期海阔天空和三期别墅群隔街相望。南临鸳鸯路，与项目二期海阔天空和三期别墅群隔街相望。 西临鸳鸯镇还迁房，可远望龙王洞山脉和三期别墅群。西临鸳鸯镇还迁房，可远望龙王洞山脉和三期别墅群。 北临育才经开中学，教育氛围浓郁。北临育才经开中学，教育氛围浓郁。附：二号地块位置示意图附：二号地块位置示意图 2 2号地概况：号地概况：本次

12、定位地块属于融科鸳鸯湖项目本次定位地块属于融科鸳鸯湖项目2 2号地块，位于社区北侧，由鸳鸯路呈号地块，位于社区北侧，由鸳鸯路呈L L形与大地块分隔开。该地块占地形与大地块分隔开。该地块占地205205亩，亩，地块呈长条形，地势平坦，局部有小幅地块呈长条形，地势平坦，局部有小幅落差。落差。项目前置条件分析项目前置条件分析项目开发条件分析项目开发条件分析13项目开发条件分析项目开发条件分析周边环境示意图（一）周边环境示意图（一）项目前置条件分析项目前置条件分析项目开发条件分析项目开发条件分析14周边环境示意图（二）周边环境示意图（二）项目前置条件分析项目前置条件分析项目开发条件分析项目开发条件分析

13、15周边环境示意图（三）周边环境示意图（三）周边环境示意图（三）周边环境示意图（三）项目前置条件分析项目前置条件分析项目开发条件分析项目开发条件分析16总体规划经济指标总体规划经济指标总用地面积50万平方米其中：住宅用地46.7万平方米学校用地3.3万平方米总建筑面积100.53万平方米其中：地上建筑面积82.53万平方米地下建筑面积18万平方米（暂估）容积率2.01（含地下车库面积）绿化率33%全案容积率的分配平衡表及建议全案容积率的分配平衡表及建议 2 2号地基地条件：号地基地条件： 地块经济技术可参考指标为：占地面积地块经济技术可参考指标为：占地面积约约1313万方，容积率控制在万方，容

14、积率控制在2-32-3之间。一号地、之间。一号地、二号地、四号地块综合容积率为二号地、四号地块综合容积率为1.81.8，各地，各地块可以内部平衡。块可以内部平衡。 二号地配套设施有：二号地配套设施有：9 9班幼儿园（占地班幼儿园（占地面积约面积约35003500 ）、农贸超市、垃圾收集站、）、农贸超市、垃圾收集站、集中商业街、集中地下车库（人防）、公厕、集中商业街、集中地下车库（人防）、公厕、治安联防等。治安联防等。 限定条件为：建筑高度控制在限定条件为：建筑高度控制在100100米以米以下；地块内部有市政排水管道穿过。下；地块内部有市政排水管道穿过。项目前置条件分析项目前置条件分析项目开发条

15、件分析项目开发条件分析17附：地块内部市政排水管道示意图附：地块内部市政排水管道示意图 从地块总图可以看出，贰号地从地块总图可以看出，贰号地块比较方正，呈条形发展，易于建块比较方正，呈条形发展，易于建筑物布置；地块内总体地势平坦，筑物布置；地块内总体地势平坦，开发难度小，利于安排各类物业形开发难度小，利于安排各类物业形态；鸳鸯路绕西南两侧，利于布置态；鸳鸯路绕西南两侧，利于布置社区商业，打造街区生活。社区商业，打造街区生活。红色：市政排水管道（保护距离红色：市政排水管道（保护距离3m3m）蓝色：排水涵洞蓝色：排水涵洞绿色：国防光缆、天然气、主管线、电信等绿色：国防光缆、天然气、主管线、电信等项

16、目前置条件分析项目前置条件分析项目开发条件分析项目开发条件分析18地块景观资源条件地块景观资源条件：地块所处位置距离项目核心资源地块所处位置距离项目核心资源鸳鸯湖较远，湖景资源不充分。鸳鸯湖较远，湖景资源不充分。地块可远眺龙王洞山脉，视野开阔。地块可远眺龙王洞山脉，视野开阔。地块西南侧近可享受融科三期部分临湖别墅群的景观，高处可远望蓝湖郡地块西南侧近可享受融科三期部分临湖别墅群的景观，高处可远望蓝湖郡别墅社区。别墅社区。地块东西两侧均临鸳鸯镇老居民住宅群，外部环境资源较差。地块东西两侧均临鸳鸯镇老居民住宅群，外部环境资源较差。地块通过涵洞与一号地块相连，有鸳鸯湖活水流入地块内，但目前水流量地块

17、通过涵洞与一号地块相连，有鸳鸯湖活水流入地块内，但目前水流量较小，不足以支持大型水系的打造。较小，不足以支持大型水系的打造。项目前置条件分析项目前置条件分析项目开发条件分析项目开发条件分析19地块配套资源条件地块配套资源条件教育配套教育配套：育才经开中学、巴蜀学校、北大附中、鸳鸯中心小学等。：育才经开中学、巴蜀学校、北大附中、鸳鸯中心小学等。医疗配套医疗配套：重庆医科大学第一附属医院北部新区医疗中心：重庆医科大学第一附属医院北部新区医疗中心 及儿科医院经开分院等。及儿科医院经开分院等。银行：建设银行、中国银行、华夏银行，位于北部新区管委会楼下；银行：建设银行、中国银行、华夏银行，位于北部新区管

18、委会楼下； 中国银行、中国信用联社，位于本项目北侧的鸳鸯镇。中国银行、中国信用联社，位于本项目北侧的鸳鸯镇。农贸市场农贸市场：鸳鸯农贸市场位于本项目西北侧。：鸳鸯农贸市场位于本项目西北侧。运动设施运动设施：蓝湖郡：蓝湖郡1000010000平米体育中心和平米体育中心和200200亩室外体育公园亩室外体育公园 、保利体育公园等。、保利体育公园等。商业配套商业配套：金山国际商务中心、西部建材城、汽博中心、奥林匹克花园：金山国际商务中心、西部建材城、汽博中心、奥林匹克花园畅谷商业街、畅谷商业街、龙湖蓝湖郡龙湖蓝湖郡蓝调天街、棕榈泉国际花园商业街、爱加丽都商业中心等。蓝调天街、棕榈泉国际花园商业街、爱

19、加丽都商业中心等。社区配套社区配套：一期拥有：一期拥有34303430平米运动会所（包括室内游泳池、台球室、棋牌室、篮球场、平米运动会所（包括室内游泳池、台球室、棋牌室、篮球场、羽毛球场、健身房等），目前已引入世界羽毛球场、健身房等），目前已引入世界500500强韦德健身会所。商业街已引入社区的强韦德健身会所。商业街已引入社区的商家有移动营业厅、联通营业厅、有限电视网络营业厅、和平药房、干洗店、茶楼、商家有移动营业厅、联通营业厅、有限电视网络营业厅、和平药房、干洗店、茶楼、文具店、服饰店、建材五金店、美容美发店、字牌店等文具店、服饰店、建材五金店、美容美发店、字牌店等2020家社区服务性商业，

20、重客隆家社区服务性商业，重客隆超市也即将于超市也即将于5 5月开业。月开业。项目前置条件分析项目前置条件分析项目开发条件分析项目开发条件分析20区域内城市配套规划区域内城市配套规划项目前置条件分析项目前置条件分析项目开发条件分析项目开发条件分析2 2、区域发展规划、区域发展规划21区域规划及分阶段实施区域规划及分阶段实施 北部新区成立于北部新区成立于20012001年年4 4月；月； 2001200120022002年，政府招商引资，年，政府招商引资，2001200120042004年工业园厂区建设；年工业园厂区建设； 20042004年，重庆经济发展向北，北部新区开发建设和招商引资出现疯长势

21、头；年，重庆经济发展向北，北部新区开发建设和招商引资出现疯长势头； 20052005年，北部新区经济发展势头良好；年，北部新区经济发展势头良好； 截止截止20062006年，全区累计完成固定资产投资约年，全区累计完成固定资产投资约510510亿元，引进项目达到亿元，引进项目达到686686个，合个，合同投资总额为同投资总额为599599亿元。各项主要经济指标连续几年保持年均两位数以上的增长速亿元。各项主要经济指标连续几年保持年均两位数以上的增长速度。度。 预计到预计到20102010年基本建成北部新区，工业产值达到年基本建成北部新区，工业产值达到10001000亿元，加上经开区、高新亿元，加上

22、经开区、高新区老区的区老区的500500亿元，合计亿元，合计15001500亿元，亿元，“再造一个重庆工业再造一个重庆工业”，即相当于，即相当于20002000年全市年全市工业总产值的规模。工业总产值的规模。项目前置条件分析项目前置条件分析项目开发条件分析项目开发条件分析22区域内轻轨区域内轻轨3 3号线各站点具体位置号线各站点具体位置（此站点位置由轻轨公司于（此站点位置由轻轨公司于20072007年年1010月月1717日公布）日公布） 轻轨三号线规划修建时间：一期工程从南岸二塘到龙头寺火车站，轻轨三号线规划修建时间：一期工程从南岸二塘到龙头寺火车站，20072007年年6 6月月1818日

23、动工，预计日动工，预计20102010年完，二期工程从龙头寺到江北机场，预计年完，二期工程从龙头寺到江北机场，预计20082008年动工，预年动工，预计完工时间计完工时间20112011年。年。 轻轨三号线临近项目站点具体规划初定：轻轨三号线临近项目站点具体规划初定：站点位置童家院子站童家院子车辆段南侧经开园站金渝大道（经济开发区管委会东面）鸳鸯站金开大道（市公安局经济技术开发区分局东南面）南山南站金开大道（鸳鸯立交东南侧)） 轻轨轻轨3 3号线线路图如下：号线线路图如下：项目前置条件分析项目前置条件分析项目开发条件分析项目开发条件分析23重庆私家车保有量状况重庆私家车保有量状况 根据重庆市交

24、管局资料显示：根据重庆市交管局资料显示：20042004年年底，重庆私家车的保有量累计年年底，重庆私家车的保有量累计接近接近2020万辆，万辆，20052005年年6 6月底，重庆私家车的保有量累计达到月底，重庆私家车的保有量累计达到25.2725.27万余辆，万余辆，20052005年年底突破年年底突破2727万辆。万辆。20062006年末，重庆私家车的保有量累计年末，重庆私家车的保有量累计31.8031.80万辆。万辆。 一个城市的私家车发展情况基本体现了一个一个城市的私家车发展情况基本体现了一个城市新兴富裕阶层的发展城市新兴富裕阶层的发展情况，城市新兴富裕阶层无疑为重庆高档房地产项目的

25、开发提供了丰富情况，城市新兴富裕阶层无疑为重庆高档房地产项目的开发提供了丰富的客源的客源；另一方面私家车拥有量的增加为人们出行提供了便利，扩大了；另一方面私家车拥有量的增加为人们出行提供了便利，扩大了消费半径，消费半径，对近郊区物业的接受程度亦会逐步提高，这是重庆郊区楼市对近郊区物业的接受程度亦会逐步提高，这是重庆郊区楼市快速扩张的动因之一快速扩张的动因之一。 项目前置条件分析项目前置条件分析项目开发条件分析项目开发条件分析24二号地块项目全案策划二号地块项目全案策划 第一部分目录第一部分目录一、项目前置条件分析一、项目前置条件分析二、市场状况分析二、市场状况分析三、项目定位三、项目定位25市

26、场状况分析市场状况分析（一）重庆房地产市场发展态势分析（一）重庆房地产市场发展态势分析（二）区域竞争板块特征分析（二）区域竞争板块特征分析（三）区域在售竞争项目分析（三）区域在售竞争项目分析（四）区域未来产品发展趋势（四）区域未来产品发展趋势26重庆房地产发展态势重庆房地产发展态势重庆城市发展规划重庆城市发展规划 根据重庆市城乡总体规划（根据重庆市城乡总体规划（2007200720202020年），构建年），构建“一圈两一圈两翼翼”的区域空间结构，即以都市区为中心的一小时经济圈，以万的区域空间结构，即以都市区为中心的一小时经济圈，以万州为中心的三峡库区核心地带为渝东北翼，以黔江为中心的乌江州为

27、中心的三峡库区核心地带为渝东北翼，以黔江为中心的乌江流域和武陵山区为渝东南翼，都市区空间结构为流域和武陵山区为渝东南翼，都市区空间结构为“一城五片、多一城五片、多中心组团式中心组团式”。27重庆房地产发展态势重庆房地产发展态势重庆重庆314部署部署三大定位：三大定位：西部地区的重要增长极西部地区的重要增长极长江上游地区的经济中心长江上游地区的经济中心城乡统筹发展的直辖市城乡统筹发展的直辖市一大目标：在西部地区率先实现全国建设小康社会目标一大目标：在西部地区率先实现全国建设小康社会目标四大任务：四大任务：加大以工促农、以城带乡力度，扎实推进社会主义新农村建设；加大以工促农、以城带乡力度，扎实推进

28、社会主义新农村建设；切实转变经济增长方式，加快老工业基地调整改革步伐；切实转变经济增长方式，加快老工业基地调整改革步伐；着力解决好民生问题，积极构建社会主义和谐社会；着力解决好民生问题，积极构建社会主义和谐社会；全面加强城市建设，提供城市管理水平。全面加强城市建设，提供城市管理水平。28重庆房地产发展态势重庆房地产发展态势29重庆房地产发展态势重庆房地产发展态势30重庆房地产发展态势重庆房地产发展态势31重庆房地产发展态势重庆房地产发展态势宏观政策环境宏观政策环境 2005 2005年年5 5月，针对房地产市场发展中出现的有关问题，国务院提出了月，针对房地产市场发展中出现的有关问题，国务院提出

29、了八条调控措施，次年国务院又出台了八条调控措施，次年国务院又出台了“国六条国六条”政策，对解决当时的有政策，对解决当时的有些问题起到了一定的作用。些问题起到了一定的作用。20072007年，全国房价的普遍上涨，国家的年，全国房价的普遍上涨，国家的6 6次加次加息，利用经济杠杆促进房地产市场健康稳定的发展，同时土地市场的治息，利用经济杠杆促进房地产市场健康稳定的发展，同时土地市场的治理、金融政策的完善、住房保障制度的落实等等，这些政策的出台都将理、金融政策的完善、住房保障制度的落实等等，这些政策的出台都将会给房地产市场带来积极的影响。重庆政府出台了以套内建筑面积作为会给房地产市场带来积极的影响。

30、重庆政府出台了以套内建筑面积作为计价依据来规范市场，积极出台系列监管政策，严禁商服用房类的商场、计价依据来规范市场，积极出台系列监管政策，严禁商服用房类的商场、农贸市场在预售期间分零销售，办理预售许可证后农贸市场在预售期间分零销售，办理预售许可证后2020天之内必须进行发天之内必须进行发售，防止恶意捂盘、哄抬价格等现象的发生，保障重庆房地产市场稳定售，防止恶意捂盘、哄抬价格等现象的发生，保障重庆房地产市场稳定持续健康的发展。持续健康的发展。32重庆房地产发展态势重庆房地产发展态势重庆经济环境重庆经济环境 直辖以来，重庆经济增长持续高速发展，直辖以来，重庆经济增长持续高速发展，20072007年

31、经济增长再创年经济增长再创新高，总量突破新高，总量突破40004000亿元，达到亿元，达到4111.824111.82亿元，增长亿元，增长15.615.6，是直辖，是直辖十年以来增长最快的一年。城镇居民可支配收入大幅度增长，达到十年以来增长最快的一年。城镇居民可支配收入大幅度增长，达到18.518.5。房地产市场持续稳定健康发展，。房地产市场持续稳定健康发展，20072007年我市房地产开发完年我市房地产开发完成投资成投资849.90849.90亿元，同比增长亿元，同比增长3535，较，较20062006年提高了年提高了13.413.4个百分点，个百分点，房地产投资占全国固定资产投资的房地产投

32、资占全国固定资产投资的26.926.9，比重合理。大规模的旧，比重合理。大规模的旧城改造，人口持续增长，城市化率不断提高都给城市发展带来了利城改造，人口持续增长，城市化率不断提高都给城市发展带来了利好因素。好因素。33重庆房地产发展态势重庆房地产发展态势数据来源：重庆市统计局数据来源：重庆市统计局 单位：亿元单位：亿元重庆重庆GDPGDP产值持续攀升，产值持续攀升，2000200020072007年年平均增速为年年平均增速为14.514.5。20072007年年41124112亿元，同比增长亿元，同比增长15.615.6，高于全国水平，高于全国水平4.14.1个百分点。个百分点。重庆市重庆市G

33、DP增长走势增长走势34重庆房地产发展态势重庆房地产发展态势重庆城市人口发展走势重庆城市人口发展走势数据来源：数据来源：2007年重庆市统计年鉴年重庆市统计年鉴 单位：万人单位：万人重庆现有户籍人口重庆现有户籍人口32003200万，万，12001200万城市人口，农村人口有万城市人口，农村人口有20002000万，重庆目前的城万，重庆目前的城市化率市化率46.746.7。通过实施城乡统筹，到。通过实施城乡统筹，到20202020年，我市城市人口会超过年，我市城市人口会超过22002200万，农万，农村人口会下降为村人口会下降为10001000万，整个城市化率会达到万，整个城市化率会达到707

34、0以上。以上。35重庆房地产发展态势重庆房地产发展态势重庆城市居民生活水平重庆城市居民生活水平数据来源：重庆市统计局统计月报数据来源：重庆市统计局统计月报 单位：元单位：元/年年20072007年全国城镇居民可支配收入年全国城镇居民可支配收入1378613786元元/ /年，同比增长年，同比增长12.212.2。重庆城镇居民可。重庆城镇居民可支配收入支配收入1371513715元元/ /年，同比增长年，同比增长18.518.5，重庆城镇居民可支配收入与全国水平基，重庆城镇居民可支配收入与全国水平基本持平。本持平。36重庆房地产发展态势重庆房地产发展态势 2007 2007年重庆市土地成交面积与

35、年重庆市土地成交面积与20062006年持平，而土地成交金额较去年上年持平，而土地成交金额较去年上涨涨9292，将拉动未来房价的上涨。，将拉动未来房价的上涨。 20072007年商品房住房贷款较年商品房住房贷款较20062006年增加年增加99.699.6，空置面积有所下降，市，空置面积有所下降，市场需求日趋旺盛。场需求日趋旺盛。 20072007年主城区住房竣工面积年主城区住房竣工面积1796.191796.19万方，增长万方，增长4.14.1，住房市场供应，住房市场供应充足。充足。 外地品牌企业增多，提高重庆房地产开发行业的整体水平。外地品牌企业增多，提高重庆房地产开发行业的整体水平。市场

36、供应市场供应37重庆房地产发展态势重庆房地产发展态势重庆市房地产开发投资额走势重庆市房地产开发投资额走势数据来源：重庆市统计年鉴、重庆市统计局统计月报数据来源：重庆市统计年鉴、重庆市统计局统计月报 单位：亿元单位：亿元20072007年全国房地产开发投资额为年全国房地产开发投资额为2528025280亿元，同比增长亿元，同比增长30.230.2，重庆房地，重庆房地产开发投资额为产开发投资额为850850亿元，同比增长亿元，同比增长3535，高于全国水平，高于全国水平4.84.8个百分点。个百分点。382007年重庆市房地产开发投资额结构年重庆市房地产开发投资额结构20072007年重庆市房地产

37、开发投资完成金额为年重庆市房地产开发投资完成金额为850850亿元，其中住宅完成亿元，其中住宅完成512512亿亿元，所占比例为元，所占比例为6666。重庆房地产发展态势重庆房地产发展态势39重庆房地产发展态势重庆房地产发展态势重庆市房地产施竣工面积走势重庆市房地产施竣工面积走势数据来源：数据来源：20002007年重庆市统计年鉴、重庆市统计局统计月报年重庆市统计年鉴、重庆市统计局统计月报 单位：万方单位：万方20072007年重庆市房地产施工量为年重庆市房地产施工量为22532253万方，同比增长万方，同比增长1.31.3，竣工面积为，竣工面积为1057910579万方，万方，增长增长19.

38、319.3。按照国际有关惯例，竣工、施工面积之比大于。按照国际有关惯例，竣工、施工面积之比大于1 1：4 4表明开放状况总表明开放状况总体合理，重庆历年竣施比总体大于体合理，重庆历年竣施比总体大于1 1：4 4，但近两年有所下降。，但近两年有所下降。40重庆房地产发展态势重庆房地产发展态势重庆房地产交易重庆房地产交易 近年来随着我市国民经济的稳步快速增长，商品房消费市场成长显著，近年来随着我市国民经济的稳步快速增长，商品房消费市场成长显著，带动房地产交易量价的齐升。带动房地产交易量价的齐升。2000200020072007年商品房成交量年均递增年商品房成交量年均递增22.722.7，其中住宅交

39、易量年均递增其中住宅交易量年均递增23.523.5，略高于总体增长的幅度，商品房成交均，略高于总体增长的幅度，商品房成交均价年均增长价年均增长6.16.1，其中住宅均价年均增长，其中住宅均价年均增长8.38.3，增长幅度高于总体水平。，增长幅度高于总体水平。 重庆获准成为重庆获准成为“新特区新特区”利好因素，带动利好因素，带动20072007年商品房交易量的大幅年商品房交易量的大幅度上涨，度上涨，20072007年重庆市主城区交易面积年重庆市主城区交易面积22912291万方，同比上涨万方，同比上涨51.551.5，商品，商品房交易均价为房交易均价为31093109元元/ /平方米，同比上涨平

40、方米，同比上涨13.513.5，首次突破，首次突破30003000元大关，元大关，量价均为历史最高点。（备注：此为建筑面积均价）量价均为历史最高点。（备注：此为建筑面积均价）41重庆房地产发展态势重庆房地产发展态势重庆市主城区商品房交易量走势重庆市主城区商品房交易量走势数据来源：重庆房地产交易报表数据来源：重庆房地产交易报表 单位：万方（建面）单位：万方（建面）20072007年重庆主城区交易面积年重庆主城区交易面积22912291万方，同比上涨万方，同比上涨51.551.5，其中住宅成交，其中住宅成交20932093万方，同比上涨万方，同比上涨53.953.9，商服用房成交，商服用房成交87

41、87万方，同比下降万方，同比下降1010，办公用房成，办公用房成交交3838万方，同比下降万方，同比下降4.54.5。42重庆房地产发展态势重庆房地产发展态势重庆市主城区商品房交易价格走势重庆市主城区商品房交易价格走势数据来源：重庆房地产交易报表数据来源：重庆房地产交易报表 单位：元单位：元/平米（建面）平米（建面）20072007年重庆主城商品房交易均价为年重庆主城商品房交易均价为31093109元元/ /平米，同比上涨平米，同比上涨13.513.5，其中住宅交，其中住宅交易均价为易均价为29592959元，同比上涨元，同比上涨15.315.3，办公用房交易均价为，办公用房交易均价为3875

42、3875元，同比上涨元，同比上涨3.93.9，商服用房交易均价为，商服用房交易均价为61606160元，同比上涨元，同比上涨26.526.5，涨幅最为明显。，涨幅最为明显。43重庆房地产发展态势重庆房地产发展态势重庆房地产市场发展总体判断重庆房地产市场发展总体判断 重庆重庆314314部署和一圈两翼建设将加快城市化进程和产业结构调整，部署和一圈两翼建设将加快城市化进程和产业结构调整，带来的经济和政策效应在未来一段时期内能较好冲抵宏观调控、货带来的经济和政策效应在未来一段时期内能较好冲抵宏观调控、货币紧缩、通货膨胀等影响，是重庆地产业的强心剂。由于一级住宅币紧缩、通货膨胀等影响，是重庆地产业的强

43、心剂。由于一级住宅市场和居住性消费持续占据主导，重庆房地产市场仍然处于成长期，市场和居住性消费持续占据主导，重庆房地产市场仍然处于成长期，总体将呈现出需求旺盛、价格盘升、行业集中度提高的上升态势。总体将呈现出需求旺盛、价格盘升、行业集中度提高的上升态势。44重庆房地产发展态势重庆房地产发展态势2008年重庆房地产市场预判年重庆房地产市场预判 2008 2008年重庆主城区供应房源充足，从去年批准的新建商品房中可以推出预计有年重庆主城区供应房源充足，从去年批准的新建商品房中可以推出预计有700700万方万方将于今年上市；加之今年新规划将于今年上市；加之今年新规划10001000多万方；因此预计今

44、年总供应量在多万方；因此预计今年总供应量在24912491万方左右。万方左右。 由于目前已出让土地楼面地价居高不下对于由于目前已出让土地楼面地价居高不下对于20082008年的房价有一定的支撑。年的房价有一定的支撑。 满足低收入家庭的保障性住房比例提高，对中低端项目具有一定的冲击力。满足低收入家庭的保障性住房比例提高，对中低端项目具有一定的冲击力。 国家多项宏观调控政策限制投资需求。目前已有部分开放商降价销售已影响到市场的国家多项宏观调控政策限制投资需求。目前已有部分开放商降价销售已影响到市场的整体信心；此外全国一线城及知名开发商房价的下跌，使得市场观望氛围日趋浓厚。整体信心；此外全国一线城及

45、知名开发商房价的下跌，使得市场观望氛围日趋浓厚。 预计重庆今年经济增长速度达预计重庆今年经济增长速度达1212，由于城镇化带来对主城商品房的需求增大和交通，由于城镇化带来对主城商品房的需求增大和交通环境的改善使得宜居条件增强，因此预计市场需求将有所增加，居民收入提高，商品房的环境的改善使得宜居条件增强，因此预计市场需求将有所增加，居民收入提高，商品房的购买能力也增强。购买能力也增强。45 随着国家多项宏观调控政策的陆续出台，特别是明确以随着国家多项宏观调控政策的陆续出台，特别是明确以“户户”为单位执为单位执行房贷新政及第二套住房认定标准的明确行房贷新政及第二套住房认定标准的明确, , 使房地产

46、的投机交易大大减少。使房地产的投机交易大大减少。但另一方面随着重庆经济的不断增长及城乡统筹试验区的影响，重庆本地消但另一方面随着重庆经济的不断增长及城乡统筹试验区的影响，重庆本地消费刚性需求仍然大量存在。这跟项目本身目标客户群（投资费刚性需求仍然大量存在。这跟项目本身目标客户群（投资/ /自住）的定位相自住）的定位相关关，因此我们判断：今年重庆房价将不会出现因此我们判断：今年重庆房价将不会出现20072007年下半年阶段性大涨的状年下半年阶段性大涨的状况，况，20082008年重庆房地产需求将回归理性，倾向于乐观的理性上扬趋势。年重庆房地产需求将回归理性，倾向于乐观的理性上扬趋势。市场状况分析

47、市场状况分析2008年重庆房地产市场预判年重庆房地产市场预判46规划城市建设用地规划城市建设用地18.72平方公里，人平方公里，人口口20万人。规划主要职能：商务中心、万人。规划主要职能：商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区。客运枢纽、光电产业、高档社区。规划城市建设用地规划城市建设用地18.31平方公里，人平方公里，人口口10万人。规划主要职能：信息产业、万人。规划主要职能：信息产业、软件产业、光电产业、生物工程。软件产业、光电产业、生物工程。规划城市建设用地规划城市建设用地16.15平方公里，人平方公里，人口口18万人。规划主要职能：高新技术研万人。规划主要职能：高新技术研发、居住用地主

48、要发展高档社区。发、居住用地主要发展高档社区。规划城市建设用地规划城市建设用地5.95平方公里，人口平方公里，人口3.5万人。规划主要职能：现代制造业。万人。规划主要职能：现代制造业。规划城市建设用地规划城市建设用地11.37平方公里，人口平方公里，人口2万人。规划主要职能：以汽车、摩托车配万人。规划主要职能：以汽车、摩托车配套产业为主的生产和研发。套产业为主的生产和研发。规划城市建设用地规划城市建设用地11.7平方公里，人口平方公里，人口10万人。规划主要职能：为翠云组团和万人。规划主要职能：为翠云组团和金山组团服务的第三产业。金山组团服务的第三产业。规划城市建设用地规划城市建设用地9.5平

49、方公里，人口平方公里，人口1.5万人。规划主要职能：出口加工业、万人。规划主要职能：出口加工业、现代物流。现代物流。北部新区各组团分布图北部新区各组团分布图47未来两年内，北部新区产品市场竞争的主力板块集中在：未来两年内，北部新区产品市场竞争的主力板块集中在：鸳鸯组团鸳鸯组团大竹林组团大竹林组团人和组团人和组团金山组团金山组团礼嘉组团礼嘉组团市场状况分析市场状况分析区域竞争板块特征分析区域竞争板块特征分析48市场状况分析市场状况分析区域竞争板块特征分析区域竞争板块特征分析大竹林组团：大竹林组团： 产品特色为自然生态、江景资源、内部园林景观打造较好、产品产品特色为自然生态、江景资源、内部园林景观

50、打造较好、产品创新。目前该组团在售项目较少，仅有金科创新。目前该组团在售项目较少，仅有金科十年城和龙湖十年城和龙湖江与城两江与城两个项目，此项目于个项目，此项目于20072007年下半年正式面市，一期推出产品均为花园洋房，年下半年正式面市，一期推出产品均为花园洋房，由于产品品质较高且又为重庆本地知名品牌开发商，因此出现开盘售罄由于产品品质较高且又为重庆本地知名品牌开发商，因此出现开盘售罄的局面且销售单价又创新高。未来两年内，该组团两个项目主要推出产的局面且销售单价又创新高。未来两年内，该组团两个项目主要推出产品为叠拼别墅、花园洋房和精装修高层。品为叠拼别墅、花园洋房和精装修高层。49人和组团：

51、人和组团： 产品特色为自然生态（照母山植物园、自然湖泊资源）、产品附加产品特色为自然生态（照母山植物园、自然湖泊资源）、产品附加值空间的增大、内部园林景观最大化、地段相对成熟（离开城市，但城值空间的增大、内部园林景观最大化、地段相对成熟（离开城市，但城市又近在咫尺）、社区配套及交通配套相对完善。目前该组团在售项目市又近在咫尺）、社区配套及交通配套相对完善。目前该组团在售项目多为高层项目且定位较高，如金科多为高层项目且定位较高，如金科东方雅郡、恒大华府、重庆棕榈泉东方雅郡、恒大华府、重庆棕榈泉国际花园等，大部分项目都以高标准的精装修产品面市且定价较高，也国际花园等，大部分项目都以高标准的精装修产

52、品面市且定价较高，也赢得了市场的高度认同。未来两年内，该组团各项目的主流产品仍然为赢得了市场的高度认同。未来两年内，该组团各项目的主流产品仍然为精装修高层。精装修高层。市场状况分析市场状况分析区域竞争板块特征分析区域竞争板块特征分析50 金山组团：金山组团： 产品特色为大社区大配套、周边配套较为完善、远离城市、产品大众产品特色为大社区大配套、周边配套较为完善、远离城市、产品大众化。目前该组团在售项目较多且产品丰富，如复地化。目前该组团在售项目较多且产品丰富，如复地上城、重庆奥林匹克上城、重庆奥林匹克花园、爱加丽都、和黄陡溪项目、保利高尔夫、绿地翠谷等。该区域高层花园、爱加丽都、和黄陡溪项目、保

53、利高尔夫、绿地翠谷等。该区域高层产品大众化趋势明显，未来两年内，主要还是以普通高层、多层产品、联产品大众化趋势明显，未来两年内，主要还是以普通高层、多层产品、联排别墅产品为主。排别墅产品为主。市场状况分析市场状况分析区域竞争板块特征分析区域竞争板块特征分析51鸳鸯组团：鸳鸯组团： 本项目所处鸳鸯组团的产品特色为远离城市、产品大众化、景观本项目所处鸳鸯组团的产品特色为远离城市、产品大众化、景观资源条件好、高端物业营造的高品质生活氛围。资源条件好、高端物业营造的高品质生活氛围。市场状况分析市场状况分析区域竞争板块特征分析区域竞争板块特征分析礼嘉组团：礼嘉组团：目前该组团基本尚未开发，龙湖悠山郡将于

54、目前该组团基本尚未开发，龙湖悠山郡将于20082008年年5 5月面市，产品月面市，产品形态为独栋别墅。形态为独栋别墅。52 对比四大组团的产品特色来看，我们认为，对比四大组团的产品特色来看，我们认为，本项目应充分延续本项目应充分延续鸳鸯组团一个较成熟的高端物业居住氛围，将生态、景观作为延续鸳鸯组团一个较成熟的高端物业居住氛围，将生态、景观作为延续高端物业的核心手段来作为本项目的竞争优势来与其他项目区隔。高端物业的核心手段来作为本项目的竞争优势来与其他项目区隔。市场状况分析市场状况分析区域竞争板块特征分析区域竞争板块特征分析53 北部新区目前已经完成第一轮以高端住宅为主的房地产开发高潮，如北部

55、新区目前已经完成第一轮以高端住宅为主的房地产开发高潮，如龙湖龙湖蓝湖大社区已开发完毕；随区域配套的逐步成熟，目前区域的高层蓝湖大社区已开发完毕；随区域配套的逐步成熟，目前区域的高层之战刚刚拉开，如大竹林组团龙湖之战刚刚拉开，如大竹林组团龙湖江与城、金科江与城、金科十年城；人和组团金十年城；人和组团金科科东方雅郡、恒大华府、重庆棕榈泉国际花园；金山组团复地东方雅郡、恒大华府、重庆棕榈泉国际花园；金山组团复地上城、上城、重庆奥林匹克花园、爱加丽都等未来重庆奥林匹克花园、爱加丽都等未来1 12 2年内均有大量高层住宅面市。年内均有大量高层住宅面市。市场状况分析市场状况分析区域在售竞争项目分析区域在售

56、竞争项目分析54市场状况分析市场状况分析区域在售竞争项目分析区域在售竞争项目分析竞争项目与本项目的区位关系竞争项目与本项目的区位关系55区域竞争项目产品特性分析区域竞争项目产品特性分析区域楼盘以寻求建筑风格差异化为卖点，以中式、意大利风情、欧式、现区域楼盘以寻求建筑风格差异化为卖点，以中式、意大利风情、欧式、现代为主的建筑风格大行其道。未来产品以现代为主，并融入异域元素符号的代为主的建筑风格大行其道。未来产品以现代为主，并融入异域元素符号的建筑风格发展。建筑风格发展。区域竞争楼盘在景观打造上主要以人造景观为主，以产品创新作为项目核区域竞争楼盘在景观打造上主要以人造景观为主，以产品创新作为项目核

57、心竞争力。心竞争力。目前区域内在售各项目在环境营造、户型设计、物业服务、总价控制等方目前区域内在售各项目在环境营造、户型设计、物业服务、总价控制等方面下足工夫，以期望通过打造综合品质过硬的产品获得市场认同。面下足工夫，以期望通过打造综合品质过硬的产品获得市场认同。由此可以看出：由此可以看出：产品附加值成为争夺市场的核心要素。产品附加值成为争夺市场的核心要素。市场状况分析市场状况分析区域在售竞争项目分析区域在售竞争项目分析56 从区域内后续推出产品可看出，未来产品形态以高层为主，预计在从区域内后续推出产品可看出，未来产品形态以高层为主，预计在20082008年下半年，区域内将开始以金科、复地、奥

58、园、爱加丽都、棕榈泉年下半年，区域内将开始以金科、复地、奥园、爱加丽都、棕榈泉为首的高层产品开发热潮，产品同质化竞争会非常激烈。产品大众化的为首的高层产品开发热潮，产品同质化竞争会非常激烈。产品大众化的发展趋势明显，使交通和配套成为未来消费者在该区域购房的首要考虑发展趋势明显，使交通和配套成为未来消费者在该区域购房的首要考虑因素。因素。市场状况分析市场状况分析区域未来产品发展趋势区域未来产品发展趋势57 通过对区域竞争市场的深入调研，我们认为通过对区域竞争市场的深入调研，我们认为鸳鸯湖贰号地项目未来高层产品鸳鸯湖贰号地项目未来高层产品的主要竞争对手为：的主要竞争对手为：重庆奥林匹克花园重庆奥林

59、匹克花园（该项目（该项目20082008年推出的为五期红城）年推出的为五期红城）复地复地上城上城（该项目（该项目20082008年推出的产品为花园洋房和联排别墅，但后期有大量年推出的产品为花园洋房和联排别墅，但后期有大量的高层产品推出）。的高层产品推出）。爱加丽都爱加丽都（该项目预计（该项目预计20082008年推出的为高层产品）年推出的为高层产品） 而金科而金科东方雅郡、重庆棕榈泉国际花园、龙湖东方雅郡、重庆棕榈泉国际花园、龙湖江与城、金科江与城、金科十年城都十年城都推出产品为精装修高层且档次较高；恒大华府推出的为大平层产品。以上项目产推出产品为精装修高层且档次较高；恒大华府推出的为大平层产

60、品。以上项目产品特色较为鲜明，与本项目产品区隔较大，因此存在竞争的可能性不大。品特色较为鲜明，与本项目产品区隔较大，因此存在竞争的可能性不大。市场状况分析市场状况分析区域在售竞争项目分析区域在售竞争项目分析58二号地块项目全案策划二号地块项目全案策划 第一部分目录第一部分目录一、项目前置条件分析一、项目前置条件分析二、市场状况分析二、市场状况分析三、项目定位三、项目定位59 项目定位项目定位（一）目标客户群定位（一）目标客户群定位（二）项目（二）项目SWOTSWOT分析分析（三）产品定位（三）产品定位（四）总体概念定位（四）总体概念定位（五）价格定位（五）价格定位（六）营销策略（六）营销策略6

61、0 通过对三北区域现实高层消费者和潜在消费者的定量分析及通过对三北区域现实高层消费者和潜在消费者的定量分析及20072007年年1111月潜在消费者座谈会定性分析的结论来看，本项目的目标客户群定位如下：月潜在消费者座谈会定性分析的结论来看，本项目的目标客户群定位如下：（一）核心客群（一）核心客群（1 1）工作于闹市，对自然、生活、环境向往，愿意远离城市喧嚣，喜欢）工作于闹市，对自然、生活、环境向往，愿意远离城市喧嚣，喜欢安静的环境，对居住品质进行安静的环境，对居住品质进行“全新换代全新换代”。（2 2）他们有思想、有主见，认为时间）他们有思想、有主见，认为时间+ +交通交通= =生活品质，如公

62、务员、公司生活品质，如公务员、公司高层、白领、教师、医生等。高层、白领、教师、医生等。（3 3）他们一般较为年轻，）他们一般较为年轻，30304545岁左右，已经成家，有未成年小孩，收岁左右，已经成家，有未成年小孩，收入较高，职业呈稳定增长态势。入较高，职业呈稳定增长态势。项目定位项目定位目标客户群定位目标客户群定位61（二）重要客群（二）重要客群（1 1）对升值潜力高的产品敏感度高，跟着重庆发展的大方向走。）对升值潜力高的产品敏感度高，跟着重庆发展的大方向走。（2 2）看中经开富人区带来的社会地位，看中好的环境带来的升值潜力，）看中经开富人区带来的社会地位，看中好的环境带来的升值潜力，以期望

63、获得相应的声望或产品增值收益。以期望获得相应的声望或产品增值收益。（3 3）如近郊客户、异地来渝投资客户等，这些人总体实力较强，对区域）如近郊客户、异地来渝投资客户等，这些人总体实力较强，对区域的概念不明显，跟着政府或大环境走。的概念不明显，跟着政府或大环境走。项目定位项目定位目标客户群定位目标客户群定位62项目定位项目定位目标客户群定位目标客户群定位（三）辅助客群（三）辅助客群（1 1）喜欢自然、生态的生活环境，喜欢湖、山带来的环境之美。）喜欢自然、生态的生活环境，喜欢湖、山带来的环境之美。（2 2）他们务实、理性，不轻易被打动。）他们务实、理性，不轻易被打动。（3 3）如退体后的老年人，他

64、们把这里当成未来安身之所。）如退体后的老年人，他们把这里当成未来安身之所。63 2 2号地本身应该是大盘属性。大盘由于体量巨大，单一细分市场将号地本身应该是大盘属性。大盘由于体量巨大，单一细分市场将无法满足项目消化，同时由于本案规模与资源的特性，在未来将具有无法满足项目消化，同时由于本案规模与资源的特性，在未来将具有较强的号召力，会吸引比较宽泛的目标人群。因此，贰号面向的将是较强的号召力，会吸引比较宽泛的目标人群。因此，贰号面向的将是对三北区域电梯住宅具有较高购买兴趣的主力人群，这些人群选择三对三北区域电梯住宅具有较高购买兴趣的主力人群，这些人群选择三北区域购买住宅主要是追求良好的生态环境，是

65、对更高生活品质的要北区域购买住宅主要是追求良好的生态环境，是对更高生活品质的要求，价格低不是主要原因。求，价格低不是主要原因。项目定位项目定位目标客户群定位目标客户群定位64 目标客户群价值判断：目标客户群价值判断： 根据消费者调研发现，客户购买本项目最看重的三大因素为：根据消费者调研发现，客户购买本项目最看重的三大因素为：区域区域环境好、空气好；拥有天然湖泊、升值空间大。环境好、空气好；拥有天然湖泊、升值空间大。在这三个因素中，环境、在这三个因素中，环境、空气、湖泊是客户提及率最高的因素要点。空气、湖泊是客户提及率最高的因素要点。 根据客户需求：根据客户需求：我们把目标客户定位为追求生态化高

66、品质生活的城我们把目标客户定位为追求生态化高品质生活的城市新兴市新兴/ /中坚阶层中坚阶层。此部分客户家庭年收入在。此部分客户家庭年收入在1010万左右。这一客户定位相万左右。这一客户定位相对宽泛，但比较适合本案的规模体量和质素条件，但在贰号地块的后续对宽泛，但比较适合本案的规模体量和质素条件，但在贰号地块的后续每一期开发中，可对当期进行细分定位。每一期开发中，可对当期进行细分定位。项目定位项目定位目标客户群定位目标客户群定位65项目定位项目定位项目项目SWOT分析分析662 2、地块因子分析、地块因子分析 项目定位项目定位 产品档次定位产品档次定位673 3、产品竞争格局、产品竞争格局 金科

67、金科东方雅郡、棕榈泉国际花园定位为高东方雅郡、棕榈泉国际花园定位为高档精装修住宅产品。本案所处区域、开发商品牌档精装修住宅产品。本案所处区域、开发商品牌及产品优势均比不上这两个项目，所以考虑在此及产品优势均比不上这两个项目，所以考虑在此基础上往下一档次发展。基础上往下一档次发展。 爱加丽都、复地上城定位为中档住宅产品。爱加丽都、复地上城定位为中档住宅产品。项目区域、周边环境、开发商口碑产品非常相似，项目区域、周边环境、开发商口碑产品非常相似，但本项目开发商实力、自然景观优于这两个项目，但本项目开发商实力、自然景观优于这两个项目，可以考虑在中档基础上往上发展。可以考虑在中档基础上往上发展。 重庆

68、奥林匹克花园、协信重庆奥林匹克花园、协信柠檬郡走中高档路柠檬郡走中高档路线，与本案相比，三个项目或在开发商口碑、或线，与本案相比，三个项目或在开发商口碑、或在区域地段、或在自然资源上有自己独特的优势。在区域地段、或在自然资源上有自己独特的优势。 建议贰号地以联想背景、产品创新、自然资建议贰号地以联想背景、产品创新、自然资源的整合实现中高档次产品形象。源的整合实现中高档次产品形象。 项目定位项目定位 产品档次定位产品档次定位684 4、从开发公司战略安排角度考虑、从开发公司战略安排角度考虑 按目前重庆房地产市场发展状况来看，本项目未来发展前景良好。目前经按目前重庆房地产市场发展状况来看，本项目未

69、来发展前景良好。目前经开区成交土地的容积率以开区成交土地的容积率以2-32-3居多，而项目鸳鸯湖项目综合容积率为居多，而项目鸳鸯湖项目综合容积率为1.81.8，此，此方面上均具有一定的优势。方面上均具有一定的优势。 按项目做满容积率的算法来看，全案总开发量约按项目做满容积率的算法来看，全案总开发量约110110万方；目前一、二期万方；目前一、二期产品体量少，实现总利润低，三期占项目近一半的土地为作别墅开发，利润产品体量少，实现总利润低，三期占项目近一半的土地为作别墅开发，利润大，但周期性长。为了缩短开发周期，实现销售率，建议贰号地块主要发展大，但周期性长。为了缩短开发周期，实现销售率，建议贰号

70、地块主要发展面向城市中产阶级的中高档高层产品，达到资金的快速回笼。面向城市中产阶级的中高档高层产品，达到资金的快速回笼。 项目定位项目定位 产品档次定位产品档次定位69 项目定位项目定位 产品档次定位产品档次定位 为延续项目二期海阔天空在重庆市场上所塑造的高层低密度的高为延续项目二期海阔天空在重庆市场上所塑造的高层低密度的高品质社区形象，基于目前及未来区域内竞争项目的容积率及建筑密度品质社区形象，基于目前及未来区域内竞争项目的容积率及建筑密度的考虑，因此建议：贰号地项目定位为中高端高层社区（销售均价不的考虑，因此建议：贰号地项目定位为中高端高层社区（销售均价不得低于得低于52005200元元/

71、 /平米）。贰号地总体容积率控制在平米）。贰号地总体容积率控制在2 23 3之间：首期开发之间：首期开发产品容积率应尽量降低，可控制在产品容积率应尽量降低，可控制在2 2左右；后期开发产品可根据北部新左右；后期开发产品可根据北部新区城市化进程的速度来调整和平衡总体容积率的问题。区城市化进程的速度来调整和平衡总体容积率的问题。 由于由于2 2号地案名定为号地案名定为“海阔天空二期海阔天空二期”，因此在建筑风格上与海，因此在建筑风格上与海阔天空传承且协调；在规划形式和产品方面延续海阔天空的品质。阔天空传承且协调；在规划形式和产品方面延续海阔天空的品质。70 项目定位项目定位 产品档次定位产品档次定

72、位楼型配比建议：楼型配比建议： 目前本区域内主要竞争项目及重庆市场上新推出中高端高层项目楼型目前本区域内主要竞争项目及重庆市场上新推出中高端高层项目楼型配比主要以一梯三户、一梯四户和一梯五户为主，最高不超过一梯六户。配比主要以一梯三户、一梯四户和一梯五户为主，最高不超过一梯六户。基于本项目的中高端定位，为充分体现高层低密度的产品品质及景观资源基于本项目的中高端定位，为充分体现高层低密度的产品品质及景观资源利用最大化的原则，楼型建议主要以利用最大化的原则，楼型建议主要以 一梯三户和一梯四户一梯三户和一梯四户 为主，最高不为主，最高不能超过一梯五户；建筑高度上应追求建筑梯度的变化及建筑之间的空间关

73、能超过一梯五户；建筑高度上应追求建筑梯度的变化及建筑之间的空间关系，将系，将1818层、层、2525层、层、3333层相结合以达到对景观资源的最大合理充分利用，层相结合以达到对景观资源的最大合理充分利用，保证整体产品的均好性及性价比。保证整体产品的均好性及性价比。71 项目定位项目定位 产品档次定位产品档次定位户型面积控制区间建议：户型面积控制区间建议： 基于二号地块本身的定位，如根据目前市场上供应的同结构户型基于二号地块本身的定位，如根据目前市场上供应的同结构户型按经济型、舒适型、享受型来划分，那么本项目定位应属于舒适型，按经济型、舒适型、享受型来划分，那么本项目定位应属于舒适型，即在保证户

74、型功能、空间舒适的前提下兼顾面积的经济性能，建议以即在保证户型功能、空间舒适的前提下兼顾面积的经济性能，建议以三房作为主力户型，两房和四房为补充的多产品结构形态。三房作为主力户型，两房和四房为补充的多产品结构形态。72 项目定位项目定位 产品档次定位产品档次定位补充：一室一厅户型在首批组团内暂不考虑，后期组团可根据市场的变补充：一室一厅户型在首批组团内暂不考虑，后期组团可根据市场的变化情况及北部新区区域配套的完善程度来作适当的调整。化情况及北部新区区域配套的完善程度来作适当的调整。本项目户型配比及面积控制区间建议本项目户型配比及面积控制区间建议73 项目定位项目定位 产品档次定位产品档次定位1

75、、建筑灰空间的处理：公共空中花园、阳光电梯厅、建筑顶部空中退台、建筑低处3-4层退台式电梯洋房等2、户型灰空间的处理：空中院馆、入户花园、一步式阳台、转角飘窗等增加产品附加值建议增加产品附加值建议74 从整个重庆市场来看，高层住宅供应量较大，高层市场是重庆房从整个重庆市场来看，高层住宅供应量较大，高层市场是重庆房地产主流市场。所以在产品形象的定位上，我们应该考虑两点：地产主流市场。所以在产品形象的定位上，我们应该考虑两点：与城市中心高层相区别与城市中心高层相区别与同区域内高层产品相区别与同区域内高层产品相区别项目定位项目定位 总体概念定位总体概念定位75与城市高层产品相区别：与城市高层产品相区

76、别： 社区花园、阳光、清新的空气、生态环境与相对高的性价比社区花园、阳光、清新的空气、生态环境与相对高的性价比是这些城市中心高层最大的区别，也是最吸引消费者从城市中心是这些城市中心高层最大的区别，也是最吸引消费者从城市中心走向次中心的最大动力。走向次中心的最大动力。项目定位项目定位 总体概念定位总体概念定位76与区域内高层产品相区别：与区域内高层产品相区别： 从区域产品来看，各项目都以各类风情产品作为产品差异从区域产品来看，各项目都以各类风情产品作为产品差异化卖点。景观资源一般以人工造景为主，仅少数产品拥有单独化卖点。景观资源一般以人工造景为主，仅少数产品拥有单独的湖或山自然资源。因此，利用项

77、目自身的湖山优势营造自然的湖或山自然资源。因此，利用项目自身的湖山优势营造自然生活方式，是与同区域内高层区别的有效手段。生活方式，是与同区域内高层区别的有效手段。项目定位项目定位 总体概念定位总体概念定位以自然、湖水诠释出纯生态的意义，将生态与阳光提升至一个新的高度，以自然、湖水诠释出纯生态的意义，将生态与阳光提升至一个新的高度，与同区域内的产品作品质上的区分。与同区域内的产品作品质上的区分。77项目核心卖点概念提炼：项目核心卖点概念提炼： 基于公司作为联想科技企业的背景及本项目具有湖景、山景等双基于公司作为联想科技企业的背景及本项目具有湖景、山景等双重自然景观资源优势，因此建议：将重自然景观

78、资源优势，因此建议：将“科技智能化科技智能化”和和“生态生态”作为作为贰号地项目核心卖点的主要概念，产品设计可由此基础上选择两个点贰号地项目核心卖点的主要概念，产品设计可由此基础上选择两个点来进行延展和诠释。科技智能化如：社区网络平台、千兆光纤等；生来进行延展和诠释。科技智能化如：社区网络平台、千兆光纤等；生态：应充分考虑和利用项目现有湖景、山景资源，扩大景观面。态：应充分考虑和利用项目现有湖景、山景资源，扩大景观面。项目定位项目定位 总体概念定位总体概念定位备注：具体内容尚未确定，最终根据成本和客户喜好等方面的因素进行选备注：具体内容尚未确定，最终根据成本和客户喜好等方面的因素进行选择性使用

79、。择性使用。78项目定位项目定位 价格定位价格定位定价说明定价说明 本项目价格确定根据目前区域和竞争区域来看，其在产品的发展以及销售时间等方面均与目前区域的项目有直接的竞争。 通过市场比较法确定的基础上，本项目预计在2008年11月正式开盘销售，采用保守上浮空间平均上浮10%左右的方法来确定销售平均价格。备注：现在只能制订定价原则，到接近开盘时才能制定比较准确，更符合当时市场情况的价格。79项目定位项目定位 价格定位价格定位市场比较法市场比较法评估项目设定分值本案复地上城爱加丽都棕榈泉国际花园奥林匹克花园东方雅郡柠檬郡区位地段10108 88 88 89 98 89 99 9周边环境10108

80、 88 88 89 99 99 99 9景观资源20201616181815151818151517171515周边配套10108.58.58.58.58 89 98.58.59 99 9交通条件10108.58.58.58.58.58.59 98 89 98.58.5市场形象10107.57.58 88 89 99 99 98.58.5产品10109 98.58.59 99 99 910108.58.5品牌形象10108 88 88 810109 910109 9项目规模1010101010101010101010109 98.58.5合计得分10083.585.582.59285.5918

81、580可参考项目均价可参考项目均价项目定位项目定位 价格定位价格定位楼盘名称 复地上城爱加丽都棕榈泉国际花园奥林匹克花园四期东方雅郡柠檬郡均价470050006300500058005400（单位：元（单位：元/ /平方米）平方米）根据市场比较法，我们计算产品当前可比售价：根据市场比较法，我们计算产品当前可比售价：52005200元元/ /平米。平米。备注：以上项目部分为精装修产品，以上价格均为清水房价格（除去精装修价格）。备注：以上项目部分为精装修产品，以上价格均为清水房价格（除去精装修价格）。81项目定位项目定位 商业体量建议商业体量建议 基于目前北部新区经开板块商业发展的现状及本项目全案

82、规划的基于目前北部新区经开板块商业发展的现状及本项目全案规划的要求来考虑：要求来考虑：建议贰号地商业总体量控制在建议贰号地商业总体量控制在10000100001500015000平方米之间，平方米之间，其中在临金开大道区域考虑集中商业以提升本项目人气，而在临鸳鸯其中在临金开大道区域考虑集中商业以提升本项目人气，而在临鸳鸯路区域可适当考虑部分社区商业以满足小区内业主的生活需求，首批路区域可适当考虑部分社区商业以满足小区内业主的生活需求，首批组团应慎重考虑商业用房的问题。组团应慎重考虑商业用房的问题。82项目定位项目定位 组团分期开发次序建议组团分期开发次序建议组团分期开发次序考虑遵循以下原则：组

83、团分期开发次序考虑遵循以下原则：（1 1）便于施工组织，互不干扰的问题；）便于施工组织，互不干扰的问题；（2 2）分区景观及分期投入使用的问题；）分区景观及分期投入使用的问题；（3 3）统一协调和分区管理的问题。）统一协调和分区管理的问题。 二号地一期将延续海阔天空所重新塑造的市场形象，因此将一期区域考虑在二号地一期将延续海阔天空所重新塑造的市场形象，因此将一期区域考虑在海阔天空对面；将东南面用地考虑为最后开发的区域（五期位置）。目前二号地海阔天空对面；将东南面用地考虑为最后开发的区域（五期位置）。目前二号地的关键问题在于确定一期的位置和开发次序，因此二、三、四期的位置和顺序可的关键问题在于确

84、定一期的位置和开发次序，因此二、三、四期的位置和顺序可灵活根据市场情况进行调整。灵活根据市场情况进行调整。83项目定位项目定位 组团分期开发次序建议组团分期开发次序建议附：分期开发次序示意图附：分期开发次序示意图84取势取势依靠世界高科技品牌的品牌势力，利用高举高打的品牌运作依靠世界高科技品牌的品牌势力，利用高举高打的品牌运作策略，营造策略，营造“联想在世界，融科在中国联想在世界，融科在中国”的品牌事态，在市场形成强的品牌事态，在市场形成强大的蓝色地产品牌形象，形成品牌的差异化。以联想大的蓝色地产品牌形象，形成品牌的差异化。以联想世界品牌的世界品牌的高度，融科高度，融科中国蓝色地产的品牌形象取

85、势。（取势要高，谋局中国蓝色地产的品牌形象取势。（取势要高，谋局抓住联想品牌的核心价值，通过联想品牌的内部渠道，采用圈层营抓住联想品牌的核心价值，通过联想品牌的内部渠道，采用圈层营销的方式，建立蓝色客群阵容，形成独特的客群差异化，图谋蓝色客销的方式，建立蓝色客群阵容，形成独特的客群差异化，图谋蓝色客群的割据形式。群的割据形式。一、取势，谋局一、取势，谋局项目定位项目定位 营销策略营销策略85原则：预则立，不预则废原则：预则立，不预则废市场预判遵循三大谨慎原则市场预判遵循三大谨慎原则谨慎看待政府宏调利弊，避免盲乐。谨慎看待政府宏调利弊，避免盲乐。谨慎看待业内主流的市场判断，避免盲从。谨慎看待业内

86、主流的市场判断，避免盲从。谨慎渐判市场走势，避免盲动。谨慎渐判市场走势，避免盲动。二、二、2008年市场四形四策年市场四形四策预判目的：预判目的：清形式，御宏调，明策略，加大今年实现目标的权重，减小市场风险，确清形式，御宏调，明策略，加大今年实现目标的权重，减小市场风险，确保今年目标的实现。保今年目标的实现。项目定位项目定位 营销策略营销策略86震荡微扬震荡微扬先量后价，低开高走，少量多推，小步快跑先量后价，低开高走，少量多推，小步快跑震荡微降震荡微降品牌拔高，低开微升，以优带次，以低促高品牌拔高，低开微升，以优带次，以低促高蓄势上扬蓄势上扬大量入市，抓住时机，低开高走，量价齐上大量入市，抓住

87、时机，低开高走，量价齐上拐点下挫拐点下挫先次后好，存量优质，品牌拔高，低价快销先次后好，存量优质，品牌拔高，低价快销2008年四大策略年四大策略项目定位项目定位 营销策略营销策略87创品牌、建客群、推产品、促销售创品牌、建客群、推产品、促销售品牌差异化策略品牌差异化策略依托联想母品牌，高举高打，强快高的建立市场品牌。依托联想母品牌，高举高打，强快高的建立市场品牌。客群的差异化策略客群的差异化策略针对蓝色客群，利用圈层营销，公关在前，服务先导，建立针对蓝色客群，利用圈层营销，公关在前，服务先导，建立独特的差异化蓝色客群阵容，形成独特的客群差异化，做自己的蛋糕。独特的差异化蓝色客群阵容，形成独特的

88、客群差异化，做自己的蛋糕。产品的差异化策略产品的差异化策略以点破面，以别墅促大盘，塑造融科智地千亩低密度大盘的以点破面，以别墅促大盘，塑造融科智地千亩低密度大盘的高品质产品形象。高品质产品形象。销售差异化策略销售差异化策略根据市场四大走势及四大策略原则，细维客户，测度容量，形根据市场四大走势及四大策略原则，细维客户，测度容量，形成条件，快速落袋，以灵活权变的销售策略，以确保公司任务通过销售得以实现。成条件，快速落袋，以灵活权变的销售策略，以确保公司任务通过销售得以实现。三、营销总策略三、营销总策略项目定位项目定位 营销策略营销策略88营销战略的关键点营销战略的关键点品牌之势至高，大盘之器至质，

89、客群之阵至异，产品之利缘品牌之势至高，大盘之器至质，客群之阵至异，产品之利缘项目定位项目定位 营销策略营销策略89营销执行的关键点营销执行的关键点价格涨惠至速，现场氛围至适，渠道公关至信，开盘择时至宜，客价格涨惠至速，现场氛围至适，渠道公关至信，开盘择时至宜，客户测度至准，销售落袋至狠，资金控制至度户测度至准，销售落袋至狠，资金控制至度项目定位项目定位 营销策略营销策略90二号地块项目全案策划二号地块项目全案策划 第二第二 部分目录部分目录一、规划设计一、规划设计二、结构分析二、结构分析三、平面分析三、平面分析四、立面分析四、立面分析911 1、规划设计、规划设计2 2、规划结构分析、规划结构

90、分析3 3、户型平面选型、户型平面选型4 4、立面、立面5 5、建筑细节、建筑细节2#地块项目全案策划地块项目全案策划规划方案规划方案92总体规划要求总体规划要求产品形式产品形式公建配套公建配套规划设计演变过程规划设计演变过程方案深化思路方案深化思路方案深化过程方案深化过程定稿方案定稿方案经济技术指标经济技术指标规划方案规划方案 规划设计规划设计93总总体体规规划划：由由于于融融科科海海阔阔天天空空在在重重庆庆市市场场口口碑碑较较好好，很很大大程程度度上上提提升升了了公公司司形形象象，为为了了延延续续这这种种良良好好的的态态势势，2#2#地地项项目目设设计计纯纯粹粹的的纯纯高高层层低低密密度度

91、社社区区，打打造造集集中中商商业业内内街及沿鸳鸯路底商。街及沿鸳鸯路底商。景观设计：创造大尺度的景观空间，达到户户均有良好的景观视野。景观设计：创造大尺度的景观空间，达到户户均有良好的景观视野。交通组织：实现真正意义上的人车分流，小区车辆主要停入地下车库，局部布置交通组织：实现真正意义上的人车分流，小区车辆主要停入地下车库，局部布置地面停车位。地面停车位。楼楼盘盘展展示示规规划划：为为了了与与海海阔阔天天空空项项目目连连成成一一体体，一一期期开开发发选选择择该该项项目目相相临临地地块块，并并将主入口及示范区布置在该侧，以延续海阔天空的销售影响力。将主入口及示范区布置在该侧，以延续海阔天空的销售

92、影响力。满足国家和重庆本地相关的规划要求满足国家和重庆本地相关的规划要求 总体规划要求总体规划要求规划方案规划方案 规划设计规划设计94 高层住宅高层住宅 立面：立面：现代典雅的风格特征，屋顶造型力求简洁，并保持丰富的天际轮廓线。现代典雅的风格特征，屋顶造型力求简洁，并保持丰富的天际轮廓线。 户型户型：以三房两厅两卫为主，户型方正，面积宽松、舒适。户户均有较好的向阳面、南：以三房两厅两卫为主，户型方正，面积宽松、舒适。户户均有较好的向阳面、南北通透，通风采光好。北通透，通风采光好。 产品：产品：板、点结合，进深适宜，主力为一梯三户、一梯四户。板、点结合，进深适宜，主力为一梯三户、一梯四户。 景

93、观：景观：保证每个户型都拥有景观观赏面。保证每个户型都拥有景观观赏面。 朝向：朝向：结合景观朝向，尽量保证户户有足够的向阳面。结合景观朝向，尽量保证户户有足够的向阳面。 产品形式产品形式规划方案规划方案 规划设计规划设计95 会所会所利用海阔天空已有的销售中心。利用海阔天空已有的销售中心。 销售示范区销售示范区示范区的范围包括临时样板楼、主入口景观示范区。示范区的范围包括临时样板楼、主入口景观示范区。合理组织销售示范区的参观路线，与景观园林融为一体。合理组织销售示范区的参观路线，与景观园林融为一体。 公建配套公建配套规划方案规划方案 规划设计规划设计96 商业建筑商业建筑充分利用地段未来的商业

94、价值，合理安排不同业态的商业，考虑沿街底商及集中商充分利用地段未来的商业价值，合理安排不同业态的商业，考虑沿街底商及集中商业内街两种形式，规模约业内街两种形式，规模约4000040000平方米。平方米。 幼儿园幼儿园本地块幼儿园放到本地块幼儿园放到1#1#地块布置。地块布置。 公建配套公建配套规划方案规划方案 规划设计规划设计97 融科城整体规划（容积率平衡）融科城整体规划（容积率平衡）规划方案规划方案 规划设计规划设计98规划方案规划方案 规划设计规划设计 融科城整体规划（容积率平衡）融科城整体规划（容积率平衡）99规划方案规划方案 规划设计规划设计 融科城整体规划（容积率平衡）融科城整体规

95、划（容积率平衡）100 2#地规划设计的原则地规划设计的原则规划方案规划方案 规划设计规划设计 根据公司经济测算结果确根据公司经济测算结果确定定2#2#地块的规划设计按照容积率地块的规划设计按照容积率2.62.6左右考虑。左右考虑。 故设计院所做的每种方案故设计院所做的每种方案均是在此条件下进行的。均是在此条件下进行的。101 2#地规划设计的演变过程地规划设计的演变过程概念性方案阶段（方案一）概念性方案阶段（方案一）规划方案规划方案 规划设计规划设计规划特点：短板规划特点：短板+ +点式高层设计，围合成两个中庭。点式高层设计，围合成两个中庭。100100米高层短板经济性较差。米高层短板经济性

96、较差。102 2#地规划设计的演变过程地规划设计的演变过程概念性方案阶段（方案二）概念性方案阶段（方案二）规划方案规划方案 规划设计规划设计规划特点：洋房规划特点：洋房+ +高层组合产品设计。内向型景观资源缺失，外部资源难以支撑。高层组合产品设计。内向型景观资源缺失，外部资源难以支撑。103 2#地规划设计的演变过程地规划设计的演变过程概念性方案阶段（方案三）概念性方案阶段（方案三）规划方案规划方案 规划设计规划设计规划特点：点式规划特点：点式+ +短板短板100100米高层设计。大中庭景观有亮点，米高层设计。大中庭景观有亮点，100100高层短板经济性差。高层短板经济性差。104 2#地规划

97、设计的演变过程地规划设计的演变过程概念性方案阶段（方案四）概念性方案阶段（方案四）规划方案规划方案 规划设计规划设计规划特点：洋房规划特点：洋房+ +高层产品组合设计。小组团景观有一定亮点。高层产品组合设计。小组团景观有一定亮点。105幼儿园：幼儿园：位置确定为地块的西北角，与外界的还迁位置确定为地块的西北角，与外界的还迁房形成一定的阻挡。房形成一定的阻挡。北边高层区：北边高层区：采取两梯三户的板式建筑形式；面积采取两梯三户的板式建筑形式；面积以大户型为主。主采光面超大间距，以保证良好的以大户型为主。主采光面超大间距，以保证良好的景观视线。景观视线。南部高层区：南部高层区：采取单塔的建筑形式，

98、并错位布置，采取单塔的建筑形式，并错位布置，尽量保证每个户型均有景可观。尽量保证每个户型均有景可观。东南角高层区东南角高层区：采取联体板式建筑形式，将小区与：采取联体板式建筑形式，将小区与还迁房完全隔离开。还迁房完全隔离开。商业商业：在小区主入口周围集中布置商业街，与海阔：在小区主入口周围集中布置商业街，与海阔天空一期连成一个整体。天空一期连成一个整体。园林景观设计：园林景观设计：营造超大中庭景观，增强景观的层营造超大中庭景观，增强景观的层次感和舒适感。次感和舒适感。 方案深化思路方案深化思路规划方案规划方案 规划设计规划设计106 方案深化过程方案深化过程规划方案规划方案 规划设计规划设计总

99、图规划深化原则：延续海阔天空产品的形式，尽量的采用板式结构，楼型主要为一梯三户和一梯四户。总图规划深化原则：延续海阔天空产品的形式，尽量的采用板式结构，楼型主要为一梯三户和一梯四户。107 方案深化过程方案深化过程规划方案规划方案 规划设计规划设计调整原因：由于受面积总量的控制，南面调整为点式一梯三户或一梯四户楼型。调整原因：由于受面积总量的控制，南面调整为点式一梯三户或一梯四户楼型。108 经过了多次沟通及经过了多次沟通及反复研究，项目规划方案最反复研究，项目规划方案最终定稿。终定稿。 此方案充分考虑了此方案充分考虑了地块价值、产品类型、朝向、地块价值、产品类型、朝向、景观、楼间距、户型配比

100、、景观、楼间距、户型配比、楼宇价值、开发节奏及销售楼宇价值、开发节奏及销售要求等全方位因素，为今年要求等全方位因素，为今年开盘热销奠定了坚实的基础。开盘热销奠定了坚实的基础。 定稿方案定稿方案规划方案规划方案 规划设计规划设计109 鸟瞰图鸟瞰图规划方案规划方案 规划设计规划设计110 不同容积率及车库比的利润率分析不同容积率及车库比的利润率分析规划方案规划方案 规划设计规划设计容积率车库配比2.0 2.4 3.0 3.6 1:0.317.21%19.10%20.40%22.83% 1:0.615.51%18.28%20.19% 1:0.811.95%15.20%17.59% 1:111.74

101、%14.99% 根据产品定位及公司利润目标综合考虑，车库配比为根据产品定位及公司利润目标综合考虑，车库配比为1：0.3设计设计111 技术经济指标技术经济指标规划方案规划方案 规划设计规划设计112交通分析交通分析景观分析景观分析园林意向园林意向配套公建配套公建销售展示销售展示规划方案规划方案规划结构分析规划结构分析113 交通分析交通分析规划方案规划方案规划结构分析规划结构分析114 规划总停车位按照规范规划总停车位按照规范1 1个个/300/300设置。设置。地面停车位数按照规范不少于总停地面停车位数按照规范不少于总停车位的车位的1010，其余放入地下车库，其余放入地下车库，在条件允许的情

102、况下，尽量多设计在条件允许的情况下，尽量多设计地面停车位（地面停车位（2020），以降低成本，），以降低成本，增加利润。增加利润。 交通分析（地下车库）交通分析（地下车库）规划方案规划方案规划结构分析规划结构分析地下车库地下车库地下车库地下车库115 景观设计：围绕景观设计：围绕“山山”、“水水”的主题，融合自然山水的意境及几何构图手法，将山体空的主题，融合自然山水的意境及几何构图手法，将山体空间、水体空间、建筑空间和道路空间融合在一起，化无序为有序，在有序中求变化，体现间、水体空间、建筑空间和道路空间融合在一起，化无序为有序，在有序中求变化，体现一种韵律与节奏之美感。充分利用地形条件，在小区

103、中心营造一个小山丘，创造住宅小区一种韵律与节奏之美感。充分利用地形条件，在小区中心营造一个小山丘，创造住宅小区的山地楼盘特色。的山地楼盘特色。景观设计与住宅建筑规划有机结合，充分考虑住宅景观的均好性，以最大价值的实现景观景观设计与住宅建筑规划有机结合，充分考虑住宅景观的均好性，以最大价值的实现景观为居住小区带来的高附加值。为居住小区带来的高附加值。景观功能性规划：要合理安排儿童游戏场、老年人活动场地、阅读交谈空间、慢跑路径、景观功能性规划：要合理安排儿童游戏场、老年人活动场地、阅读交谈空间、慢跑路径、中小型集会广场等功能中小型集会广场等功能兼顾景观建造成本的经济性。兼顾景观建造成本的经济性。

104、景观分析景观分析规划方案规划方案规划结构分析规划结构分析116 园林意向园林意向规划方案规划方案规划结构分析规划结构分析117 园林意向园林意向规划方案规划方案规划结构分析规划结构分析118 园林意向园林意向规划方案规划方案规划结构分析规划结构分析119 配套公建配套公建规划方案规划方案规划结构分析规划结构分析商业商业商业商业 由于市政规划的轻轨车由于市政规划的轻轨车站位于本地块旁边，这对以后的站位于本地块旁边，这对以后的商业街的形成提供了支撑，但具商业街的形成提供了支撑，但具体形态可在后期开发的时候再调体形态可在后期开发的时候再调整。整。120 配套公建配套公建规划方案规划方案规划结构分析规

105、划结构分析人防区域人防区域 本地块需建设人防面积约本地块需建设人防面积约2000020000平方米，其中包含平方米，其中包含1#1#地地A A组组团的人防也移到本地块通过地下团的人防也移到本地块通过地下车库形式解决。车库形式解决。 人防设置区域如左图。人防设置区域如左图。121 销售展示销售展示规划方案规划方案规划结构分析规划结构分析初步估计：样初步估计：样板示范区位置板示范区位置示范区位置选取原则：示范区位置选取原则：1 1、临时样板间；、临时样板间；2 2、靠近小区大门，靠近、靠近小区大门，靠近销售中心，靠近首栋住宅；销售中心，靠近首栋住宅；3 3、尽量与溢洪道、地下、尽量与溢洪道、地下车

106、库、综合管网不交叉；车库、综合管网不交叉；4 4、有良好的展示性。、有良好的展示性。122 销售展示（示范区功能分区示意）销售展示（示范区功能分区示意）规划方案规划方案规划结构分析规划结构分析入口景观大道入口景观大道（永久性景观）（永久性景观）保证该景观大道保证该景观大道宽宽2020米以上米以上样板房样板房示范区示范区景观广景观广场示范场示范示范区范围约示范区范围约80008000平米平米临时停临时停车场车场大面水景（永大面水景（永久性景观）久性景观）景观墙遮挡景观墙遮挡123户型设计要点户型设计要点 户型配比户型配比户型分布与亮点介绍户型分布与亮点介绍 周边楼盘户型分析周边楼盘户型分析规划方

107、案规划方案 平面平面124户型设计多样化，以满足高端客户不同功能需求。户型设计多样化，以满足高端客户不同功能需求。户户型型设设计计人人性性化化，功功能能分分区区合合理理；保保证证各各功功能能用用房房的的采采光光与与通通风风；住住宅宅空空间间布布置置舒适宜人。舒适宜人。板板式式高高层层：户户型型以以中中大大户户型型为为主主，采采用用两两梯梯两两户户、两两梯梯三三户户设设计计；大大面面宽宽短短进进深深、全全明明设设计计、充充分分考考虑虑户户型型亮亮点点设设计计（如如入入户户花花园园、大大主主卫卫、衣衣帽帽间间、空空中中庭庭院院、飘飘窗窗等）。等）。 点点式式高高层层：户户型型以以中中小小户户型型为

108、为主主，采采用用两两梯梯四四户户、两两梯梯六六户户设设计计。户户型型设设计计要要尽尽量的避免暗卫暗厨。量的避免暗卫暗厨。 户型设计要点户型设计要点规划方案规划方案 平面平面125 户型配比户型配比户型主力面积比例景观资源两室两厅单卫75平米15%两室两厅双卫85平米10%三室两厅双卫110平米30%三室两厅双卫120平米35%四室（含顶跃）125-145平米10%合计/100%/规划方案规划方案 平面平面126 户型亮点介绍户型亮点介绍p 全明设计、通风采光良好全明设计、通风采光良好p 主卧配置卫生间及衣帽间以及转角飘窗主卧配置卫生间及衣帽间以及转角飘窗p 两梯三户两梯三户规划方案规划方案 平

109、面平面127 户型亮点介绍户型亮点介绍p 洋房级的设计，空中庭院，转角飘窗洋房级的设计，空中庭院，转角飘窗p 全明设计、通风采光良好全明设计、通风采光良好p 主卧配置衣帽间和卫生间以及转角飘窗主卧配置衣帽间和卫生间以及转角飘窗p 两梯四户、两层挑空空中庭院两梯四户、两层挑空空中庭院规划方案规划方案 平面平面128 周边楼盘户型分析（此篇只做简单说明，更多楼盘比较详附件）周边楼盘户型分析（此篇只做简单说明，更多楼盘比较详附件）p 金科金科东方雅郡，套内东方雅郡，套内94.5294.52p 三室两厅，全明设计、通风采光良好三室两厅，全明设计、通风采光良好p 主卧配置衣帽间和卫生间主卧配置衣帽间和卫

110、生间p 两梯六户两梯六户规划方案规划方案 平面平面129 周边楼盘户型分析周边楼盘户型分析p 金科金科东方雅郡，套内东方雅郡，套内128.37128.37p 四室两厅，全明设计、通风采光良好四室两厅，全明设计、通风采光良好p 主卧配置衣帽间和卫生间及转角飘窗主卧配置衣帽间和卫生间及转角飘窗p 空中院馆空中院馆p 两梯四户板式楼型两梯四户板式楼型规划方案规划方案 平面平面130 周边楼盘户型分析周边楼盘户型分析p 奥林匹克花园奥林匹克花园新亚洲，套内新亚洲，套内7878p 两室两厅，全明设计、通风采光良好两室两厅，全明设计、通风采光良好p 双景观阳台双景观阳台p 阳光餐厅、卫生间阳光餐厅、卫生间

111、规划方案规划方案 平面平面131 周边楼盘户型分析周边楼盘户型分析p 奥林匹克花园奥林匹克花园新亚洲，套内新亚洲，套内111111p 三室两厅，全明设计、通风采光良好三室两厅，全明设计、通风采光良好p 主卧配置衣帽间和阳光书房主卧配置衣帽间和阳光书房p 空中院馆及超大面积景观阳台空中院馆及超大面积景观阳台规划方案规划方案 平面平面132 周边楼盘户型分析周边楼盘户型分析p 龙湖龙湖蓝湖时光，套内蓝湖时光，套内9494p 三室两厅，全明设计、通风采光良好三室两厅，全明设计、通风采光良好p 主卧配置衣帽间和卫生间、转角飘窗主卧配置衣帽间和卫生间、转角飘窗p 入户花园及超大面积景观阳台入户花园及超大

112、面积景观阳台p 两梯五户两梯五户规划方案规划方案 平面平面133 周边楼盘户型分析周边楼盘户型分析p 龙湖龙湖蓝湖时光，套内蓝湖时光，套内117117p 三室两厅，全明设计、通风采光良好三室两厅，全明设计、通风采光良好p 主卧配置衣帽间和阳光书房主卧配置衣帽间和阳光书房p 空中院馆及空中院馆及L L型景观阳台型景观阳台p 两梯五户两梯五户规划方案规划方案 平面平面134高层立面意向高层立面意向商业意向（社区集中商业）商业意向（社区集中商业）商业意向（底商）商业意向（底商）规划方案规划方案 立面立面135 高层立面意向高层立面意向规划方案规划方案 立面立面136 高层立面意向高层立面意向规划方案

113、规划方案 立面立面137 高层立面意向高层立面意向规划方案规划方案 立面立面138 商业意向（社区集中商业）商业意向（社区集中商业）参考图片为美国参考图片为美国Fashion IslandFashion Island商业中心商业中心规划方案规划方案 立面立面139 商业意向（底商）商业意向（底商）参考图片为参考图片为澳洲黄金海岸步行街澳洲黄金海岸步行街规划方案规划方案 立面立面140 入口意向入口意向规划方案规划方案 立面立面141二号地块项目全案策划二号地块项目全案策划 第三第三 部分目录部分目录一、指标汇总一、指标汇总二、分期利润二、分期利润三、分产品利润三、分产品利润 五、现金流曲线图五

114、、现金流曲线图四、销售价格分析四、销售价格分析142规划方案规划方案指标汇总指标汇总项目项目单位单位指标值指标值规划指标规划指标容积率（按地上、地下建面计算）2.92 总建筑面积万m239.97 地上建筑面积万m236.17地下建筑面积万m23.8 主要指标主要指标自有资金内部收益率74.62%74.62%资金峰值获利倍数2.42 2.42 销售净利率（全借款）21.37%21.37%参考指标：参考指标：销售净利润（全借款）万元38803 38803 总投资回报率29.88%29.88%成本净利率36.5%36.5%143规划方案规划方案分期利润分期利润项目内容项目内容单位单位合计合计一期一期

115、二期二期三期三期销售面积销售面积万万m2m236.76 36.76 11.08 11.08 15.99 15.99 9.69 9.69 其中：地上销售面积其中：地上销售面积万万m2m236.00 36.00 10.78 10.78 15.80 15.80 9.42 9.42 销售单价销售单价元元/m2/m24464 4464 4633 4633 5992 5992 经营收入万元181597 49473 74083 58041 主营业务税金及附加万元9988 2721 4075 3192 土地增值税万元5535 618 736 4181 开发成本万元106308 31029 45119 3016

116、0 项目毛利万元59766 15105 24154 20507 期间费用万元8028 2257 3355 2416 税前利润万元51738 12848 20799 18091 所得税万元12934 3212 5200 4523 税后利润万元38803 9636 15599 13568 注册资本利息扣减额万元总部投资差额摊销(无票成本)万元销售净利率销售净利率% %21.37%21.37%19.48%19.48%21.06%21.06%23.38%23.38%144规划方案规划方案分产品利润分产品利润项目内容项目内容高层住宅商业车库总价（万元）建筑面积单价（元/m2)总价（万元）建筑面积单价（元

117、/m2)总价（万元）可售建面单价（元/m2)建筑面积(万m2)3240.76经营收入148336 4636 31133 7783 2127 2801 主营业务税金及附加8159 255 1712 428 117 154 土地增值税2654 83 2882 720 开发成本91380 2856 14928 3732 项目毛利46144 1442 11611 2903 2010 2647 期间费用7136 223 892 223 税前利润39008 1219 10719 2680 2010 2647 所得税9752 305 2680 670 503 662 税后利润29256 914 8040 2

118、010 1508 1985 销售净利率（全销售净利率（全借款）借款）20%20%26%26%71%71%销售净利润（全销售净利润（全借款）借款）29256 29256 914 914 8040 2010 1508 1985 145规划方案规划方案销售价格分析销售价格分析可售产品可售产品类型类型单位单位全案均价全案均价一期一期二期二期三期三期20082008年年19层以上高层元/m2(建面)463644434655493542644264元元/m2(/m2(套内套内) )5653565354185418567656766018601852005200商业元/m2(建面)7783715578316

119、6506650元元/m2(/m2(套内套内) )81927531824370007000地下车库元/m2(建面)27772944312025002500146规划方案规划方案现金流曲线图现金流曲线图147二号地块项目全案策划二号地块项目全案策划 第四第四 部分目录部分目录一、开发计划一、开发计划1482#地块项目全案策划地块项目全案策划开发步骤开发步骤开发期开发期开发面积开发面积开发栋数开发栋数开开发时间开开盘时间一期10.5万m25栋2008.62009.122008.11二期15.8万m28栋2009.12010.82009.5三期5.7万m25栋2010.12011.82010.5149

120、二号地块项目全案策划二号地块项目全案策划 第五第五 部分目录部分目录一、一、前期报建风险前期报建风险二、前期报建对策二、前期报建对策1502#地块项目全案策划地块项目全案策划前期报建风险前期报建风险 学校建设规模及地点未完全确定学校建设规模及地点未完全确定 幼儿园建设地点调整现未经批准幼儿园建设地点调整现未经批准 1010万方商业平衡方案未确定万方商业平衡方案未确定 人防指标平衡方案未确定人防指标平衡方案未确定 地块内市政雨污管道方案未确定地块内市政雨污管道方案未确定 地块边界管线迁移、避让或保护工作地块边界管线迁移、避让或保护工作 （如国防光缆、电线杆、电缆井、天然气主管线）（如国防光缆、电

121、线杆、电缆井、天然气主管线） 泄洪道改造、保护方案未确定泄洪道改造、保护方案未确定 各主要环节报批报建时间均已压缩各主要环节报批报建时间均已压缩 部分计划未考虑报建时间部分计划未考虑报建时间 前置任务延迟对后续计划执行的直接影响前置任务延迟对后续计划执行的直接影响 平基工程与主体工程均明显存在无证施工问题平基工程与主体工程均明显存在无证施工问题 项目所在辖区管理机构改革影响工作的推进项目所在辖区管理机构改革影响工作的推进风风 险险规划设计规划设计计划实施计划实施1512#地块项目全案策划地块项目全案策划前期报建对策前期报建对策抓住关键线路，用串、并联的思路拟订多种实施方案抓住关键线路，用串、并联的思路拟订多种实施方案熟练报建流程，加强事前谋划熟练报建流程，加强事前谋划摸清三区合一后政府相关人员变动情况摸清三区合一后政府相关人员变动情况强化人脉的建立强化人脉的建立关系先行，手段多样化关系先行，手段多样化做好相关部门间沟通协调工作，充分利用资源做好相关部门间沟通协调工作，充分利用资源策策 略略152