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1、Centaline Consultants海甸岛典型楼盘市调报告Code of this report | 22 21 1海甸岛区域简析海甸岛区域简析典型楼盘扫描典型楼盘扫描3 3调研总结分析调研总结分析Code of this report | 31 1海甸岛区域简析海甸岛区域简析行政隶属行政隶属区域规划区域规划区域经济区域经济自然资源自然资源区域配套区域配套开发现状开发现状1.11.21.31.41.51.6Code of this report | 4秀英区秀英区龙华区龙华区琼山区琼山区美兰区 海甸岛属老城区，居住密集度高海甸岛属老城区，居住密集度高海口市辖秀英、龙华、美兰、琼山四个县级
2、市辖区。海甸岛隶属于人口最多的美兰区，占地海甸岛隶属于人口最多的美兰区，占地1414平方公里，常住人口平方公里，常住人口2020多万人。多万人。在占美兰区总用地面积在占美兰区总用地面积1/401/40的土地上居住了该区近的土地上居住了该区近1/31/3的人口的人口. .海甸岛海甸岛区域区域面积（公里）户籍人口（万人）美兰552.867.36龙华300.652.42琼山939.749.33秀英511.537.11汇总2304.6206.22行政隶属行政隶属1.1Code of this report | 5大同片区控制性详细规划提出改善该片区交通，增加绿地，建设休闲设施，将其打造为海口核心商业区
3、。拓展两翼,带动腹地。位于海口市主城区东部的南渡江西岸片区，将发展成海口最具滨江特色的生态宜居生活区和具有滨水活力的文化、娱乐休闲区，成为海口主城区未来最有吸引力的城市地区之一。 以行政中心建设为突破口，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设；区域规划发展海甸岛西海岸主城区南渡江 规化为以发展教育与居住为主的综合性片区；整个海口规划将以“突出沿海，开发沿江，提升中心，拓展两翼，带动腹地”为指导，确定城市定位和发展方向。海甸岛揽海临江是海口要突出和开发的范围。海甸岛在城市规划中的定位海甸岛在城市规划中的定位区域规划区域规划1.2Code of this repo
4、rt | 6 海甸岛重点规划工程海甸岛重点规划工程海甸西北岸改造工程海甸西效果环岛公路美丽沙规划海甸西规划美丽沙会所美丽沙美丽沙海甸西海甸西区域规划区域规划1.2Code of this report | 7海甸溪北岸改造工程详情海甸溪北岸改造工程详情海甸溪北岸旧城区改造投资9.6亿元，范围102公顷多，涉及居民28000人，拟拆迁60万平方米。改造后将形成“一河两岸，十里长廊”时尚休闲、温馨居住、健康娱乐为一体的新型城市海岸。 区域规划区域规划1.2Code of this report | 8美丽沙具体规划详情美丽沙具体规划详情1 1、第一期工程：、第一期工程：启动时间2010年4月30日
5、，建设任务：别墅/小高层/公园 2011年4月30，高层精品公寓/商业/会展/体育/学校/幼儿园2 2、第二期工程：、第二期工程：启动时间：2014年1月30日、建设任务：别墅/小高层/高层/五星级酒店/配套商业。3 3、第三期工程：、第三期工程：启动时间：2016年6月30日 建设任务豪华别墅/超高层公寓中高层、超高层，别墅住宅区、式别墅区、国际疗养院、学校、医院、商业网点等。 五星级酒店、南面观景台、观光塔、体育及会展中心、滨海人行景观桥、商业街、渔人码头、游艇码头等。 位于海甸岛西部，东至规划环岛路，南至海甸溪北岸，北至世纪大道北端海岸，海岸线绵延5公里，总用地面积224.11公顷。美丽
6、沙美丽沙0505年立项却未启动年立项却未启动 1010年新施工计划显示年新施工计划显示区域规划区域规划1.2Code of this report | 9以旅游休闲娱乐及生活配套商业为主以旅游休闲娱乐及生活配套商业为主目前岛上没有任何工业设施及厂区或种植园类海甸岛商业最繁华的两条街，人民大道和海甸三东路，商家聚集，人气极旺，鹏泰兴购物广场，南国超市，肯德基，酒吧一条街，餐饮，购物，休闲和娱乐，一直以来都是海甸岛人流车流最旺的地段，是海甸岛的金钻级商业地段，辐射整个海甸岛。寰岛泰得五星酒店金海岸罗顿酒店区域经济区域经济1.3Code of this report | 10揽海临江，自然景观丰富揽
7、海临江，自然景观丰富 海甸岛两面临江，两面临海，无论江景海景都非常美丽。尤其是岛的北部和西部面临琼州海峡的波涛，海水清澈碧蓝却少有风浪，为绝佳的濒海度假地。岛北部人民大道尽头的白沙门海滨浴场，顾名思义为一片平坦洁净的白色沙滩。沙滩旁椰影婆娑，百花盛开，好一个美丽的度假乐园。 自然资源自然资源1.4Code of this report | 11交通便捷，生活、医疗配套成熟，针对养老客户交通便捷，生活、医疗配套成熟，针对养老客户有地域优势有地域优势交通配套区域配套区域配套1.5交通配套交通配套和平桥、世纪大桥、人民桥三座桥梁与市中心交通干线对接，汇集了20多路空调公交车随着；海甸岛环岛公路的进行
8、，海新大桥的通车，交通将更上一个台阶医疗设施医疗设施市医院现代化大型三级甲等医院，创办于1885年。278083.66平方米，约417.1亩。此外还有海南大学医院 和海南司法医院。人文教育人文教育海南大学、景山学校海甸分校、海南师范大学北校区、海口实验中学初中部、海口寰岛实验小学第二十五小学海甸校区、海南海台实验小学Code of this report | 12区域配套区域配套1.5 白沙门高尔夫海南省占地面积和投资规模最大的城市高尔夫球练习场；白沙门公园市级休闲娱乐公园，总用地面积 约733亩。休闲娱乐休闲娱乐银行：中国银行、深圳发展银行、中国农业银行、中国工商银行、中国邮政储蓄酒店：金海
9、岸罗顿五星酒店 寰岛泰得五星酒店商务配套商务配套娱乐及商务设施缺乏，商业配套档次低，无娱乐及商务设施缺乏，商业配套档次低，无法满足高端客户需求法满足高端客户需求商场购物商场购物商场：南国超市、旺佳旺超市、鹏泰兴超市、惠生超市、国美电器Code of this report | 13荣域祗园田德海泉湾国瑞观海居宝安江南城盛木天一方皇冠世纪豪门广物滨江海岸海甸溪北岸海甸溪北岸美丽沙规划片区美丽沙规划片区海甸岛现集中开发：白沙门、美丽沙、海甸溪北岸海甸岛现集中开发：白沙门、美丽沙、海甸溪北岸白沙门片区白沙门片区开发现状开发现状1.6Code of this report | 14聚集海甸岛现开发的所
10、有高端项目；50%已交房，余下也将在两年内开发完完毕。2005年立项，却迟迟未开发成形。在新修订的施工计划当中美丽沙项目预计2018年竣工白沙门片区美丽沙片区旧城改造搬迁完成，已腾出空地；现只有滨江海岸项目开发在售。海甸溪北岸改造工程 海甸岛三区开发现状海甸岛三区开发现状白沙门片区白沙门片区已开发成形，美丽沙与海甸溪将是最后的期待已开发成形，美丽沙与海甸溪将是最后的期待开发现状开发现状1.6Code of this report | 1521海甸岛区域简析海甸岛区域简析典型楼盘介绍典型楼盘介绍3总结分析总结分析Code of this report | 16典型楼盘介绍典型楼盘介绍盛高荣域赛维
11、阳光国瑞花园海岸郁金香皇冠世纪豪庭滨江海岸22.12.22.32.42.52.6Code of this report | 17盛高荣域2.1项项目目介介绍绍项目地址项目地址海甸岛海景路占地面积占地面积29万平方建筑面积建筑面积25690平方容积率容积率0.75绿化率绿化率50%物业类别物业类别洋房、别墅户型面积户型面积二房80平，三房120销售价格销售价格别墅23000 公寓15000装修状况装修状况无开发商开发商海南建桥置业有限公司销售情况销售情况一期06年开盘，二期公寓600多套及二期别墅已面市销售人员销售人员市场见解市场见解坚信价格不会降，此项目投资与度假客占50%，养老占50%项目优
12、势项目优势1、与白沙门公园一墙之隔，养老优势明显；2、项目形象高端：西班牙风格建筑独特；3、一期已交付，小区内园林配套成熟项目劣势项目劣势别墅建筑过于简约与高端客户有一定距离依托项目地段特色，主要针对中高端养老客户群依托项目地段特色，主要针对中高端养老客户群Code of this report | 18建筑园林建筑园林 以西班牙风情为主，建筑优美；园林强调自然以西班牙风情为主，建筑优美；园林强调自然 但布局有失精致植被反客为主，人与景共容性弱但布局有失精致植被反客为主，人与景共容性弱西班牙风格建筑Code of this report | 19户型分析户型分析 以小户型两房为主针对养老度假客
13、户，定位准确以小户型两房为主针对养老度假客户，定位准确户型配比：户型配比：二期推出600多套洋房，以两房、三房为主。两房面积80多平，三房130多平，两房、三房比例约为6：4。户型优劣势分析：户型优劣势分析：优势：优势：赠送入户花园与露台面积大，户型方正劣势：劣势：不全通透，卫生间面积太小户型特点户型配比备注：主要分析公寓户型，别墅户型暂略Code of this report | 20销售现状分析销售现状分析客户分析广物推广推广客户客户成交成交曾在山西太原设过展厅现暂无广告及活动计划，处自然销售阶段。主要来访客户都是白沙门公园的游客。成交客户多为老业主介绍够买群体养老自住约占50%总结：市场
14、不景气，不愿意做推广；前两年热销开发商无资金压力，不愁卖二期公寓600多套,09年开盘现剩几十套未售Code of this report | 21典型楼盘介绍典型楼盘介绍盛高荣域赛维阳光国瑞花园海岸郁金香皇冠世纪豪庭滨江海岸2Code of this report | 22瞄准中低端投资、养老客户瞄准中低端投资、养老客户以通透户型、实惠价格而在片区脱颖而出以通透户型、实惠价格而在片区脱颖而出赛维阳光赛维阳光2.2项项目目介介绍绍项目地址项目地址海甸岛海景路占地面积占地面积56823平方米 建筑面积建筑面积17048平方米 容积率容积率0.8绿化率绿化率50%物业类别物业类别洋房户型面积户型面
15、积两房80平方居多销售价格销售价格10280元起,均价11000装修状况装修状况无开发商开发商海南润德房地产开发公司销售情况销售情况10年初开始蓄客，年底开盘，现销售85%左右，余下一、二楼销售人员销售人员市场见解市场见解对海口房价有信心，认为三五年内房价涨的空间小，但绝对不会跌地段是唯一的项目优势项目优势1、建筑色彩红顶白墙，色彩对比强，有视觉优势2、户型通透，多阳台，实用率高3、价格低于周边楼盘4、项目外观已显、体验感增强助于销售项目劣势项目劣势1、建筑质量一般，白墙质感粗糙，不耐旧2、低于周边项目价格，使建筑质量更可疑Code of this report | 23园林特色园林特色 建筑
16、着色不俗；园林不是主卖点，打造一般建筑着色不俗；园林不是主卖点，打造一般园林：介绍为地中海风情，配有泳池水系；无专业景观设计。园林：介绍为地中海风情，配有泳池水系；无专业景观设计。建筑：西班牙风格，红顶白墙，色彩对比度强，让人耳目一新。建筑：西班牙风格，红顶白墙，色彩对比度强，让人耳目一新。非实景非实景Code of this report | 24户型分析户型分析 针对中端养老客户以低于针对中端养老客户以低于9090平方小两房为主平方小两房为主户型配比：户型配比：总17栋385套，户型1房70平、2房90平方、3房130平方；比例为1：7：2户型优劣势分析：户型优劣势分析：优势优势户型方正
17、，通透多阳台设计采光好进深、开间适宜劣势劣势：卧室隔墙外延，影响空间平衡Code of this report | 25销售情况分析销售情况分析客户客户成交成交现暂无广告及活动计划，处自然销售阶段。主要来访客户都是白沙门公园的游客。够买群体养老投资自住的比例均衡总结：2010年初开始蓄客，在宏观调控前积累了可观的诚意客户；同年底开盘推出较周边低2000元每平的价格，促使客户落地。是周边几个项目销售比较好的个盘。据称销售已过80%，余少量1楼、2楼房源海口住宅信息网显示实际销售150套左右，销售率45%推广推广Code of this report | 26典型楼盘介绍典型楼盘介绍盛高荣域赛维阳
18、光国瑞花园海岸郁金香皇冠世纪豪庭滨江海岸2Code of this report | 27规模不比荣域，但品质毫不逊色，走民族大宅风格规模不比荣域，但品质毫不逊色，走民族大宅风格国瑞花园国瑞花园2.3项项目目介介绍绍项目地址项目地址海甸岛海景路61号占地面积占地面积65628平方米 建筑面积建筑面积71197.8 容积率容积率0.8%绿化率绿化率53%物业类别物业类别多层、小高层、高层户型户型二房四房销售价格销售价格11500元平方起装修状况装修状况无开发商开发商海南国瑞房地产开发有限公司销售情况销售情况2010年6月开盘，目前销售30%项目优势项目优势1、规模上逊于荣域外，排列第二，有一定规
19、模优势2、户型南北通透、挑高阳台3、园林景观别具匠心，性价比高项目劣势项目劣势1、工程开发滞后于周边几个项目，建筑现场体验气氛未出2、价格高于旁边项目，销售可比性高Code of this report | 28建筑园林建筑园林 建筑外观沉稳大气，园林专业景观设计建筑外观沉稳大气，园林专业景观设计 非实景建筑：建筑：古典主义风格，外观用色冷暖搭配，沉稳耐旧皆面朝大海，由南向北层层跌落。园林：园林：由香港贝尔高林量身设计，营造富于亚洲触感的“流水花园”，水景与园林的完美结合，使人与自然的亲密接触。Code of this report | 29户型分析户型分析 南北通透，挑高观景露台，有充分的户
20、型优势南北通透，挑高观景露台，有充分的户型优势户型配比户型配比总17栋387套3房140平的占60%：2房110平占40%；另有少量200平的复式户型优劣势分析户型优劣势分析优势南北通透户型方正 ，采光好挑高观景露台Code of this report | 30现场包装现场包装以富于民族传统贵气的朱以富于民族传统贵气的朱红色为包装主色调，配以红色为包装主色调，配以“国瑞国瑞”之名，使项目具之名，使项目具沉稳、中庸、宽厚、博爱沉稳、中庸、宽厚、博爱之势。以期与主目标客户之势。以期与主目标客户群达成共鸣。群达成共鸣。Code of this report | 31客户客户成交成交现暂无广告及活动
21、计划，处自然销售阶段。主要来访客户都是白沙门公园的游客。总结总结：品质大宅，户型与园林符合高端定位，但不抵邻盘赛维阳光的价格战术，没有赛维阳光卖的好。据称销售已过50%海口住宅信息网显示售100套左右，销售率30%推广推广Code of this report | 32典型楼盘介绍典型楼盘介绍盛高荣域赛维阳光国瑞花园海岸郁金香皇冠世纪豪庭滨江海岸2Code of this report | 33建筑外观华贵；单间小户约占建筑外观华贵；单间小户约占30%30%的配比受中低的配比受中低端客户青睐端客户青睐海岸郁金香海岸郁金香2.4项项目目介介绍绍项目地址项目地址海甸岛德利路11-6号 占地面积占地
22、面积19334平方建筑面积建筑面积47244平容积率容积率2.0绿化率绿化率40%物业类别物业类别小高层、高层户型面积户型面积一、二、三房销售价格销售价格均价12000元装修状况装修状况无开发商开发商海南捷联实业公司销售情况销售情况去年10月开盘，目前约售总量50%销售人员销售人员市场见解市场见解认为三亚房价太贵会降，但海口不会；项目优势项目优势1、户型面积从70130，配比齐全2、项目建筑外观具华贵气势项目劣势项目劣势1、与前几个项目相比，路段形象差2、项目容积率相对而言较高3、户型采光不好4、销售现场形象差Code of this report | 34建筑园林建筑园林 建筑新古典主义风格
23、，园林无专业景观打造建筑新古典主义风格，园林无专业景观打造游泳池 建筑新古典主义风格，蝶式围合结构，以橘红淡黄元素打造外观，富于郁金香式华贵宁静气息园林东南亚风情园林，配合游泳池；无其它水系元素，无专业景观设计Code of this report | 35户型分析户型分析 户型配比全面，户型素质居中户型配比全面，户型素质居中户型配比户型配比：8栋商住楼，1、2、3、4号楼为9层建筑，5、6号楼为16层建筑，7、8号楼为21层建筑总户数为384户其中一房、二房、三房比例为一房、二房、三房比例为3 3：5 5：2 2户型优劣势分析户型优劣势分析优势：优势：户型方正 ，小面积总价低劣势劣势：厨房采
24、光差无入户花园赠送朝向一般，不通透Code of this report | 36销售现状销售现状客户客户成交成交现暂无广告及活动计划，处自然销售阶段。主要来访客户都是白沙门公园的游客。总结：建筑主体已完工，资金压力不大，目前无推广动作；总结：建筑主体已完工，资金压力不大，目前无推广动作； 销售率50%，1房热销，已占总销售量的15%。推广推广Code of this report | 371典型楼盘介绍典型楼盘介绍盛高荣域赛维阳光国瑞花园海岸郁金香皇冠世纪豪庭滨江海岸2Code of this report | 38项目规模小，户型全三房设计，只有在价格项目规模小，户型全三房设计，只有在价格
25、上突破才能赢得客户上突破才能赢得客户皇冠世纪豪门皇冠世纪豪门2.5项项目目介介绍绍项目地址项目地址海甸岛人民大道海大东门南侧 占地面积占地面积12974.62 建筑面积建筑面积47888.82 容积率容积率2.98 绿化率绿化率35%物业类别物业类别高层户型面积户型面积130.150销售价格销售价格7880元起装修状况装修状况无开发商开发商海南联合电器工程有限公司销售情况销售情况未开盘，计划五一开盘项目优势项目优势1、层高3.1米，比常规高，更通透2、毗邻海南大学，易于出租投资项目劣势项目劣势1、商铺总体量小，难以形成气候2、项目容积率高Code of this report | 39建筑园林
26、建筑园林 建筑及园林无特色优势卖点建筑及园林无特色优势卖点建筑：建筑无亮点风格及特色园林：中庭围合式景观广场，设有游泳池；无专业景观设计；Code of this report | 40户型分析户型分析 户型单一，室内格局分布合理户型单一，室内格局分布合理140平方3房155平方3房户型配比户型配比全部全部3 3房房244套，面积133、146、156平方户型优劣势分析户型优劣势分析优势：优势：户型方正 客厅与餐厅相连，灵活使用劣势：劣势：房间进深长，采光差无入户花园赠送朝向一般，不通透Code of this report | 412010年7月开始蓄客，未正式开盘，计划11年5月1日开盘，
27、据交易中心数据显示目前已售46套，销售近20%客户客户成交成交售楼部现比较简陋，在大润发设有销售点开盘会做短信广告主要来访客户都是白沙门公园的游客。有部分岛内原居民总结：户型单一，全三房设计，层面客户群窄，销售难度大； 项目冠以“豪门”但除户型大之外，无其他配套支撑，概念空乏；推广推广Code of this report | 42典型楼盘介绍典型楼盘介绍盛高荣域赛维阳光国瑞花园海岸郁金香皇冠世纪豪庭滨江海岸2Code of this report | 43海甸溪唯一在售楼盘，复合地产特色鲜明海甸溪唯一在售楼盘，复合地产特色鲜明广物滨江海岸广物滨江海岸2.6项项目目介介绍绍项目地址项目地址海口
28、市海甸岛二东路38号 占地面积占地面积17,6000平方米建筑面积建筑面积600000平方米容积率容积率2.99绿化率绿化率35.5%物业类别物业类别小高层、高层户型面积户型面积三房、四房销售价格销售价格均价13000元装修状况装修状况无投资商投资商广东广物房地产投资有限公司销售情况销售情况2010.8月蓄客，10月认筹，12月26日开盘；据称销售30%项目配套项目配套大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼，滨水商业、滨水休闲娱乐、园林绿化、屋顶绿化、宜居、宜商、宜乐的滨水生态城市综合体。 Code of this report | 44建筑园林建筑园林 建筑造型奇特，园林以滨水、亲水为主题建
29、筑造型奇特，园林以滨水、亲水为主题Code of this report | 45户型分析户型分析 户型以户型以3 3房、房、4 4房为主，阳台宽，多露台房为主，阳台宽，多露台 户型配比户型配比3房占60%：4房占40%；200平方的大面积3房约占总量的10%。户型优劣势分析户型优劣势分析优势户型方正 ，采光好有入户花园、露台观景劣势：豪华3房客厅小，不利于装修展示四房过道狭长，不通透一期12栋计709套，户型3房（110、130、206平）4房150平Code of this report | 46销售分析销售分析广物26340总计1501213811454109549117260721总成
30、交总套数栋号 成交客户客户成交成交4月在上上海参加高端物业推荐会主要来访客户都是路过居多够买群体投资及自住的多总结：新盘，无市场积累；开发商实力雄厚，逆市而上，积极推广，成效一般推广推广Code of this report | 4721海甸岛区域简析海甸岛区域简析典型楼盘介绍典型楼盘介绍3总结分析总结分析Code of this report | 483 3总结分析总结分析区域区域SWOTSWOT分析分析在售项目特点在售项目特点片区销售人员观点片区销售人员观点Code of this report | 49地域优劣势分析地域优劣势分析3.1拥江揽海，景观资源丰富占地600000平方的白沙门公
31、园，养生主题鲜明各项生活、医疗配套设备完善美丽沙施工不畅，区域信心受挫白沙门片区成熟后，岛域开发活力渐失西海岸日渐成熟，区域竞争加剧商业配套匮乏、低端可开发用地规模小，难成形老区民区占近80%岛域面积，不利高端度假形象的打造威胁（威胁（ThreatsThreats）劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）南渡江片区高端规划，间接提升区域形象美丽沙片区及海甸溪规划提升整个 。区域形象 。海南大学教育产业添活力机会（机会（OpportunitiesOpportunities）优势（优势（StrengthsStrengths） 依托自然人文景观资源优势，成熟生活配套，发展教育产业，打造
32、中高档养老生活区Code of this report | 50目标客户中档项目为主，规模是造成该片区项中档项目为主，规模是造成该片区项目特色的前因目特色的前因海甸岛海甸岛3.23.2海甸岛在售项目特色海甸岛在售项目特色 规模小，没有超过500亩的大盘，100亩以上的只有荣域400多亩，国瑞100亩。受规模所限，无法打造拥有顶尖配套、满足商务需求的大腕豪宅。建筑规模建筑类别及户型销售价格多层、小高层、高层比例约为1：3：6户型二房、三房为主，面积在90150间 别墅项目仅荣誉一家，其它基本满足 - -中高端市 场需求1000015000之间为主导价格公寓最高价30000元，最低价7000元 价
33、格区间符合地域特色中高端候鸟养老度假客户约占50%纯投资客30%长住型养老客户20% 客户构成符合地域特色Code of this report | 51国际旅游岛背景下，目前价格并没有脱国际旅游岛背景下，目前价格并没有脱离价值本身离价值本身岛内同行房价评品岛内同行房价评品3.3 我们坚信海口房价不会降我们坚信海口房价不会降！ 海甸岛房产销售人员海甸岛房产销售人员1 2 3 4不是价格的问题，是政策的问题；满足政策条件的客户还在买房未来23年内房价不会涨只会针对诚意客户给予相对优惠绝对不会公开减价地域稀缺，好地段房子不会等人Centaline ConsultantsThanks for your attentionWish you a good day!
