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1、申通宜山路站地铁商业项目定位报告目录PART1区域商业市场解读PART2项目商业价值判断PART3项目商业功能定位研究PART4项目财务测算PART5项目规划设计建议PART6项目开发运营策略附件品牌推荐建议043046851171251343中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有定位报告逻辑图示备注：1.一、二部分是以市场研究为基础判断出项目的商业价值。2.可比案例研究是对本案定位方向有指导意义。3.定位部分有充分的定位理由和依据地块区位规划指标开发商意愿项目SWOT分析可比案例研究区域规划商业市场格局消费者特征竞争态势商业定性项目定位方案经营功能定位目标客群定位确定方案
2、方案比较动线组织分析整体规划建议与经营功能统一的物业配置要求一市场研究二价值判断三项目定位四财务分析五规划建议六开发策略经营策略建议招商模式建议财务测算经营档次定位主题概念定位业态业种组合配置经营区域划分开发策略目标4中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有PART1区域商业市场解读5中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有大徐家汇商圈规划范围及概况：占地约7平方公里，形成“一圈三街多点”新格局，旨在创建世界级城市副中心。商圈以徐家汇六大商厦及轨交站相连接为核心的百货业、商务办公区域和赖声川帐篷剧场，衡山路休闲娱乐文化区域，天钥桥路特色餐饮和商务办公区域，宜
3、山路建筑、装潢与家居文化区域，以及高安路、湖南路、兴国路等地花园洋房构成的跨国企业、国际组织地区总部的落户区域，漕溪北路上海电影产业大厦及上海电影博物馆、国际精品戏剧艺术中心。PART1区域商业市场解读区域商业发展格局规划6中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有九号线宜山路站兴力达七建家饰佳三号线宜山路站科拉胜宜山路徐虹北路中山西路凯旋路田区域现有商用物业分布特点：l以中山西路、徐虹北路、柿子湾路-蒲汇塘路、文定路围合区块为界，向四周辐射；核心区域为凯旋路、宜山路形成的十字区域；l家饰佳、科拉胜、筑园、文定生活广场、兴力达、上房建材、七建等市域著名建材家居项目多位于“田”字
4、形道路沿线及内部；筑园徐虹北路蒲汇塘路中山西路文定路PART1区域商业市场解读区域商业发展现状宜山路商业格局7中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有中山西路商业形式：街铺l文具、快餐l汉斯格雅l足浴宜山路商业形式：建材商城l家饰佳l兴力达文定路商业形式：建材商城l文定广场徐红北路商业形式：街铺lTOTO业态功能比较内容徐虹北路蒲汇塘路文定路宜山路凯旋路中山西路现状功能建材+零售餐饮+零售建材建材快餐+建材建材+服务+餐饮经营档次中低档低档中高档中高档低档中低档本项目以宜山路、凯旋路、文定路和徐虹北路两侧形成了建材商业街形态，成为宜山路建材街的核心。主要形态为建材商厦和沿街商
5、铺，高中低档品牌齐全，人流量较大。四条主要建材商业街蒲汇塘路和中山西路有一定体量的住宅底商，商业业态针对社区小餐饮小休闲为主。中山西路与宜山路路口位置针对周边写字楼客群设置了部分中型快餐和正餐。二条社区商业街区域内现有大量办公商务，未来仍将有30万m2左右商务办公物业投入使用。办公商务集中徐虹北路蒲汇塘路中山西路文定路蒲汇塘路商业形式：社区商铺l兰州拉面l罗森凯旋路商业形式：街铺lKfc、兰州拉面l油漆、五金PART1区域商业市场解读区域商业发展现状宜山路商业格局8中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有商业形态界定：建材商厦+沿街商铺，形态落后宜山路商业形态单一，以建材商厦
6、为主，辅以少量沿街商铺。区域是上海规划的43个新兴CBD之一，光启城是第一个投入建设的综合体项目。建成以后，宜山路商业形态及商业规模将有显著提升。类型代表项目经营业态发展趋势评价建材商城家饰佳、科拉胜、兴力达、七建、文定等建材、家居销售展示清一色以建材家居展示销售为主营业态，从最早的建材市场演变而来，高中低档硬软装物品齐全，在市域范围消费者心中有根深蒂固的商圈印象，经营状况良好。沿街商铺凯旋路、徐虹北路、古宜路、蒲汇塘路等家居建材零售、便利店、正餐、快餐、美容美发等经城市发展，自然形成的中心城区商业街，在经营业态综合性方面，较具优势。同时，基于区位优势明显，主要商业街沿街店铺经营状况普遍较好。
7、城市综合体光启城（在建）经营业态包括零售、餐饮、娱乐休闲等项目是集购物中心、办公于一体的综合体，是宜山路发展为新兴CBD的第一个综合体项目，是区域商业能级提升的标志性项目。PART1区域商业市场解读区域商业发展现状商业形态9中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有区域零售以建材家居为主。其中，大型建材家居零售密集分布于宜山路和文定路，小型建材分布于古宜路、徐虹北路和凯旋路，共有建材企业200余户，营业面积30万。另外有少量便利店、书店、服饰等店铺。未来，光启城购物中心的开业将丰富商圈内零售业态，填补市场空白。区域餐饮零散分布于古宜路、徐虹北路、蒲汇塘路和凯旋路，业态以便捷性社
8、区快餐、正餐为主，商家数量较少。特色休闲食品零售等严重缺乏。业态组合界定：建材家居零售+餐饮，组合单一宜山路商圈现有业态组合单一；受制于建筑形式，区域内餐饮、零售、美容等业态档次均属低端，中高档零售、特色餐饮、休闲餐饮、休闲食品零售等业态严重缺乏。商业业态现状与宜山路商圈的商业地位存在较大落差，也限制了宜山路商圈能级的升级。周边零售分布古宜路徐虹北路宜山路凯旋路文定路周边餐饮分布古宜路徐虹北路蒲汇塘路凯旋路PART1区域商业市场解读区域商业发展现状宜山路商业业态10中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有家居建材档次齐全、布局混乱商圈内家居建材既有高档的汉斯格雅、博洛尼等品牌
9、，有美标、ToTo等中档品牌，也有低档沿街建材家居零售，虽能满足不同层次的消费者需求，但由于高中低档品牌混杂于“一室”，致使购物体验欠佳。同时，由于装修时间较长，建材商场内灯光、墙柱等均已老化，未来改造难度较大。非建材类商家类别餐饮娱乐休闲其它统计内容零售购物正餐快餐休闲餐饮特色餐饮咖啡茶馆酒吧食品游戏游艺KTV美容健身药店影院夜总会足浴经营户数2048212061140数量比例%40.8%8.2%16.3%4.1%2.0%4.1%0.0%12.2%2.0%2.0%8.2%0.0%经营面积800120078510203500553005008500面积比例%16.4%24.6%16.1%0.2
10、%0.4%7.2%0.0%1.1%6.2%10.3%17.5%0.0%业种类比例%16.4%41.4%7.2%1.1%33.9%0合计经营总面积4870、经营总户数49家、零售商业数量比例40%、面积比例16%，非零售商业数量60%，面积比例84%。（备注：统计数据扣除建材家居零售）档次定位界定：零售、餐饮稀缺，品牌档次出现分化兴力达、家饰佳等建材商厦仅配备便利店零售，沿街商铺跟随商圈整体定位，以建材家居为主，双重原因导致商圈内民生性、休闲性零售、餐饮奇缺。零售、餐饮与休闲娱乐面积约5000，与商圈数十万建材零售形成鲜明对比。餐饮品牌呈现分化，唯一的品牌快餐为的KFC，另有五家无品牌正餐，其余
11、均为无品牌餐饮小馆。PART1区域商业市场解读区域商业发展现状档次定位11中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有空间划分底商租金（元/.天）蒲汇塘路-文定路7.50-15.00徐虹北路古宜路7.00-19.00宜山路凯旋路8.00-20.00租金界定：建材商铺高于零售餐饮，稳中有升 通过区域租金调研，地上的建材家居商铺的租金是同档次零售餐饮商铺的2-2.5倍。商圈对建材家居商户的价值高于零售、餐饮等生活、商务配套业态。商圈的集聚效应明显。 商圈经营良好，租金稳中有升，2010年租金较2009年租金上涨约5%-8%。本项目徐虹北路蒲汇塘路中山西路文定路宜山路凯旋路古宜路PAR
12、T1区域商业市场解读区域商业发展现状商业租金12中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目名称位置建筑面积商业面积业态布局光启城宜山路凯旋路163869120000百货、餐饮、休闲娱乐、超市卖场商业：B2-5F写字楼：6F-24F单位：未来发展走势研判通过区域建设开发数据了解，区域远景规划新增商用建筑面积30万，近期可投入使用的商业物业为光启城，商业体量高达12万，将极大丰富商圈内的商业业态，带动区域内的零售业发展。单位：宜山路商业已开始向综合性转变，综合性较高的购物中心即将投入使用。12万单体体量较大，但相对于区域内零售商业的匮乏，该体量不存在激烈的市场竞争。类型规模定位
13、档次一站式、综合性、时尚现代、品质生活等，旨在提升区域内消费环境的品质、消费内容的丰富。定位中高档，与现有商户形成强烈反差。依靠环境、品质、品牌凝聚消费力。PART1区域商业市场解读区域商业发展现状未来供应预估13中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有现有区域现有商用物业供应量约30万，其中98.5%为建材家居类零售。未来未来商用物业增量约为30万，其中商业面积集中于光启城，约12万，弥补区域零售的不足。商用物业供应现有主要分布于宜山路站周边“田”字核心，形成最具规模的建材家居商业中心。未来继续在”田”字区域扩容，形成宜山路核心消费圈。位置现有主要以建材商厦+传统沿街商业的
14、组合形式为主，档次中低。零售、餐饮极度缺乏。未来规划提至新兴CBD高度，一站式休闲购物中心、综合体成主流方向，档次定位中高档。类型-定位-档次-业态现有沿街商铺面积5-30左右，租金7-20元/天，出租率几乎为100%。未来租金整体趋势将稳中有升，根据市场供求变化自行调整。租金-出租状况l光启城投入使用后，区域内零售餐饮、休闲娱乐商业面积将增加至12.5万，目前较弱的生活服务型商业将得到扩容。届时，商圈内居民、白领等的生活消费将回归至本商圈，由此形成的商业氛围将对本项目产生促进作用。l区域内商铺以小面积分割商铺为主，50-100及以上中等规模商铺供应较少。小商铺租金总额较低，受到商户青睐，出租
15、率较高。PART1区域商业市场解读区域商业市场总结14中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有区域消费需求市场特征PART1区域商业市场解读15中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有住宅项目建筑面积（）1-泰德苑250002-明辉苑250003-文定天下苑350004-南宜花苑180005-宜德苑500006-柿子湾小区500007-锦汇苑355808-沪贵苑144009-徐虹华庭7300010-徐家汇景园4000011-徐虹小区63526合计430000 项目周边社区共约43万，按人均30计，项目周边居住人口约1.5万。项目周边写字楼集中，通过宜山路地铁
16、均可方便抵达。区域内主要消费客群为社区居民与企业白领，考虑到地铁快速输运人员流动的特点，本项目的主流消费者为通过地铁上下班的企业白领。写字楼项目七建大厦1永升大厦2北科大厦3凯托大厦4华宜大厦5今晨大楼6中南凯旋商务楼7徐汇商务大厦8宏景商务楼9汇鑫国际10西岸创意园11技贸大厦12大众大厦13中南商务楼14申航大楼151234513116789101214151345287691011本项目写字楼住宅PART1区域商业市场解读区域住宅办公消费者分析备注：辐射半径以项目周边500米范围为准。1516中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有本次消费者调查共计发放79张调查问卷。
17、集中调查本项目周边客群，研究消费者构成，消费习惯，消费需求与特征，并加以总结分析，为项目定位提供依据。消费者结构l居住地分布结构：75%为本市居民，25%是新上海人。l消费者职业分布：企业白领56%、学生20%、工人11%、私营业主10%。l消费者收入分布：月收入1500-3000元与3000-5000元区间合计占比63%，形成主体消费群。上述数据证明，项目区域内的主要消费者是本市居民。消费者职业比例以企业白领为主，而消费者收入也集中于平均分布在1500-3000与3000-5000这一中等及偏上收入水平。PART1区域商业市场解读地铁消费人群结构特征17中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息
18、技术有限公司版权所有l年龄分布：18-25岁占比58%，26岁-35岁占比27%。l文化程度情况：本科以上所占比例最高，达79%。大专占11%。整体文化程度较高。数据表明：在项目区域内1825岁为主要消费年龄段，在这个年龄段中，以初入职场的企业员工为主。26岁35岁年龄段以企业白领为主，相对消费力较强。消费者结构PART1区域商业市场解读地铁消费人群结构特征18中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有消费者线路选择l线路选择：样本中乘坐一号线的消费者最多，达到19.4%，其次是2号线与4号线，各占比约15%。l消费者最喜欢的地铁商业是人民广场，占比达到37%，其次是徐家汇和中
19、山公园，各占比19%。根据上图数据，人民广场地下商业业态丰富、体量庞大，且是一、二、八三条连接人口密集区的高强度地铁线的换乘枢纽，成为消费者的首选消费地。宜山路站是三、四、九号线三线换乘站，培育期后商业潜力较大。PART1区域商业市场解读地铁消费人群结构特征消费者消费目的地特征19中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有消费者购物时间选择l每周消费时间频率：37%消费者每周消费时间为1天。l综合地铁人流呈年轻化、职业化态势，可以发现，项目区域内消费者消费频率属于较高水平，地铁消费已属日常化、习惯性行为。项目业态规划应对日常消费品有所侧重。PART1区域商业市场解读地铁消费人群
20、结构特征消费者消费消费频次特征20中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有消费者外出方式选择l外出消费陪伴者：52%的消费者为上下班或工作时间消费，28%与家人同行，12%与恋人同行（此题为多选）。l消费出行方式：82%的消费者以地铁出行，51%的消费者以公交车出行，29%的消费者以出租车出行（此题为多选）。根据上图数据显示，项目区域内消费者的出行方式中地铁交通占据绝对主力，从消费陪伴者分析图看，以上下班途中及工作时间的日常消费比重最高，而以家人为核心的家庭式消费和以恋人为核心的约会式消费均占据一定的比例。以上下班和工作时间为主的消费具有典型的年轻化消费的特征，通常消费金额低
21、、频次高、类型多样。PART1区域商业市场解读地铁消费人群结构特征消费者消费习惯特征21中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有消费者外出消费内容选择l外出消费内容：40%在上次外出消费中涉及了餐饮类消费,32%有购物类消费，20%有休闲娱乐类消费。（本题为多选）l外出消费金额：35%的消费者单次消费金额处于200-499元之间。根据上图数据显示，项目区域内消费者具有一定的消费力，同时对于餐饮、购物消费有较为旺盛的需求。PART1区域商业市场解读地铁消费人群结构特征消费者消费习惯特征22中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有消费者消费能力特征l单次购物消费
22、金额：50-99元范围占比最高，为29%；200-499元占比23%，500元以上占21%。l单次餐饮消费金额：50-99元范围占比最高，为37%；49元以下及100-199元范围次之，各占26%。l单次休闲消费金额：50-99元最高、占比36%，49元以下及100-199元各占比25%。结论：项目区域内商业能级较低，消费外流严重。餐饮、购物和休闲娱乐的消费档次均较低，尤以餐饮最低。PART1区域商业市场解读地铁消费人群结构特征消费者消费能力特征23中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有类别需求品类满足度基础消费邮政食品日化烟酒洁具家居医疗五金金融家装餐饮厨卫理发家电药品电
23、信休闲娱乐足浴/按摩浴场动酒吧中式美食电游运动馆台球影院桌游吧水疗静酒吧西式美食棋牌室网吧夜总会KTV商务政务工艺品/礼品快餐高档正餐咖啡厅商务会所办公用品酒店会展中心品质生活包袋小电子宠物教育美容健身家饰眼镜鞋帽品牌服装化妆品汽车运动产品婚庆家政音像缺供应低满足中满足高满足PART1区域商业市场解读区域消费品类本地供应量与满足度24中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有家居、零售餐饮业态结论一：市场终端目标群体确立项目周边主要消费群体集中在1835岁。采集样本中消费者主要构成中，企业白领占比56%。项目周边小型住宅区较为集中，新开发社区较少。消费观念前卫，拥有一定消费能力
24、。项目周边有大量写字楼，白领人群集中。居民拥有较强消费力。整体消费特征趋向于年轻化。项目体量较小，远距离辐射力有限。项目周边商业业态单一，以建材为主，区域内消费者民生类需求不能得到满足。居民&白领结论二：市场容量空缺需求确立样本调查显示：消费者对快餐、西餐需求较大。消费者行为习惯样本调查显示：消费者对银行、文体用品需求较大。适合本项目消费者需求前三位均为食品餐饮零售业态。消费者需求样本消费者最喜欢的地铁商业是人民广场。由于缺乏零售、餐饮业态，导致相关类型消费外流，在区域内的消费水平不高。餐饮娱乐休闲周花费时间为1至3次，消费意识较强。PART1区域商业市场解读消费需求市场特征总结25中国房地产
25、信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有区域商业发展需求空间PART1区域商业市场解读26中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有宜山路商业市场现状给予本项目的发展空间商业能级品牌档次规模规划服务功能恰当搭配相互配合商业能级项目周边写字楼集中，中小规模社区分布于项目东西向和北向，项目商业能级覆盖范围应定位为500米范围内企业白领与社区客群，并可扩展至区域内建材家居消费者。服务功能增加便携式餐饮、食品零售、及相关休闲业态比重，丰富家居功能，补充缺失购物业态、打造便捷性地铁购物空间。品牌档次适度引进知名品牌，塑造项目形象，注重各业态业种品牌的落地可行性和市场实际的可消化能
26、力。规模规划提升物业硬件与配置合理的业态业种比例，设计合理的人流动线。商业发展空间PART1区域商业市场解读2627中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有宜山路站是枢纽型地铁站，商业能级属社区型商业，可辐射周边写字楼企业白领与社区居民。总结一：关于商业性质地位三号线地上商业：项目周边的地面商业以建材家居为主，快餐、休闲餐饮等总体量过小；鉴于本项目体量较小（388.9），业态可根据填补策略、定位品牌快餐，或延伸策略，定位家饰展示。九号线地下商业：项目不具备做快餐、正餐的硬件条件，但在食品、便携式休闲餐饮方面可充分利用市场空白，以各类休闲食品、便携式外带餐饮(电加热或冷藏类)作
27、为引擎业态；同时，项目与家饰佳建材商厦相连，可设置特色家饰、软装展示等业态，引导家饰佳人流向地下移动，扩展项目商业空间。总结二：关于业态业种组合周边写字楼密集、社区集中，以地铁为首选交通工具的企业白领费能力较强，是项目最重要目标消费群体。总结三：关于商业目标客群PART1区域商业市场解读28中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有PART2项目商业价值判断29中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目资源价值判断PART2项目商业价值判断30中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有区域属性：项目位于市中心徐家汇商圈外延，人口密度大，区域规
28、划为“大徐家汇商圈”及上海新兴CBD，未来建材商业、商务、办公集中。发展规划：项目所在区域作为上海新兴的43个CBD之一，未来将成为大徐家汇商圈的重要节点，商圈新一轮能级扩大工程正如火如荼的开展。商业格局：项目位于宜山路建材商业街核心位置，商业街区由徐虹北路、蒲汇塘路、文定路、中山北路围合区块为核心，建材商厦密集分布，零售、餐饮、娱乐极少，是上海主要的建材家居消费地点。田字商圈PART2项目商业价值判断宏观区位条件解析3031中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有未来北：凯旋路两侧老居民区，过宜山路南侧以建材家居类商场居多。北/南：三号线小商铺所在位置及左侧派出所位置调整后
29、，地上商业部分的整体形象将有较大提升。凯旋路宜山路凯旋路宜山路北南南：沿街店铺、餐饮和建材，满足区域内企业白领消费和社区居民日常生活所需服务，是商圈内成熟的社区商业街之一。现状规划项目位置PART2项目商业价值判断微观区位条件解析（3号线宜山路站项目四至）3132中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有东：宜山路，七建、兴力达等建材商厦。宜山路两侧清一色为建材商厦，餐饮、休闲服务等配套商业缺乏，仅配置便利店作为补充。东/西：现有建材商厦变动空间较小，在建的光启城综合体将使宜山路的业态趋向丰富。西：古宜路、徐虹北路，西岸创意园、宜嘉苑住宅楼及沿街商铺。沿街商铺以建材为主、辅以餐
30、饮、服饰和美容等休闲服务。中山西路宜山路中山西路宜山路西东项目位置现状规划PART2项目商业价值判断微观区位条件解析（9号线宜山路站项目四至）3233中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有客群资源：商业资源：硬件条件：九号线项目位于地下一层，是9号线的进出站通道及3、4、9号线的辅助换乘通道，有稳定的客流。3号线地上商业部分，是3号线旅客出入的必经之路，商业展示面与聚客性俱佳。宜山路建材商业街区在全市范围内具有市场号召力，商业氛围浓重。是消费者潜意识里的建材家居第一商业消费区域。辐射范围周边写字楼集中，企业白领客群较大；项目辐射范围社区密集，家庭消费潜力大；宜山路站作为枢纽
31、型地铁站，每日有大量的换乘客群，影响力巨大。PART2项目商业价值判断资源条件解析34中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目周边道路条件简析：区域内有一条主干道（中山西路）、一条次干道（宜山路）、三条支马路（徐虹北路、蒲汇塘路、文定路）。黑圈所指是正在改建中的地铁3、4、9号线三线换乘的通道。主干道：中山西路作为城市主要过境型道路，交通流量较大，小型车辆所占比例较高，是本项目外区域客流主要来源之一。次干道：宜山路贯穿南丹路、中山西路、虹桥路，继而到达徐家汇，是本项目客流的主要进入通道。支路：徐虹北路、凯旋路、蒲汇塘路、文定路作为项目外部的人行支路，道路承载能力低，是项目
32、社区型消费客群的主要人流导入通道。地铁：9号线1、3号出口是地下项目的主要人流来源之一；2号口通往家饰佳，目前未开通；3号线宜山路站客流相对集中。我们的观点：2个项目都有稳定的地铁作为消费支撑，但由于地上地下所处位置与换乘通道的因素，将对2个项目的人流动线布置、业态布局等方面提出较大挑战。宜山路中山西路公交枢纽76路PART2项目商业价值判断交通条件解析9号线宜山路站地下商业部分3号线宜山路站地上商业部分3435中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有标志多重功能第二空间“枢纽型地铁站，3、4、9号线地铁换乘、企业白领为主的大客流”等因素，标示着本项目将成为区域内的重要休闲消
33、费目的地。坐落于区域核心，其商业、等都将成为白领、社区居民追求品质生活、休闲减压的第二空间。填补区域市场空白，汇聚品质餐饮、休闲零售、生活配套等多元化商业功能，缔造地铁消费体验新主张。PART2项目商业价值判断物业条件指向3536中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有体量规模较小，开发强度低。竞争光启城12万方商业，规划设置相当数量餐饮、零售业态，带动区域内市场养成。机会现状商业业态单一，高客流所需餐饮、食品零售等需求大，快速餐饮、特色零售业态发展契机较好。市场条件汇总地铁便捷性、通达性。人流建材家居消费者、写字楼白领、附近众多小区带来稳定的消费群。商业现有商业业态比较单一
34、，消费需求有外延。项目条件评估项目市场条件评估PART2项目商业价值判断3637中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有l宜山路是徐汇、长宁、静安交界的咽喉位置，条件优越。l宜山路自1984年开发以来，已成为建材家居展示销售的门户，市场地位不可撼动。区位价值良好l紧贴城市内环高速道路，车流巨大，公共交通或出租车通行条件较高。l地铁3、4、9号线及周边近10条公交线路也为本项目交通带来极大的便利。交通价值优越l宜山路商圈商业氛围浓厚，以建材家居为核心，目前商业能级总体不高，业态比较单一。l现有商业业态与民生类、休闲类消费需求有较大脱节，错位商业市场空间可期，可开发的商业价值巨大
35、。商业价值良好l丰富、庞大的地铁人流，消费群体再加上周边成熟的住宅群落是项目最大的客源基础l城市主干道为项目带来大量的外部客源资源。资源价值良好地块商业价值判断PART2项目商业价值判断地块商业价值判断38中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有整体开发思路及SWOT分析PART2项目商业价值判断39中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有思考一：与商圈核心业态同步，以精品家饰强化所在区域的商业形象，利用商圈的客流量锁定目的性客群。3号线地上商业发展引擎思考思考二：充分利用KFC多年形成的聚客效应，挖掘周边年轻的白领消费群的消费力价值，导入品牌快餐、休闲餐饮
36、等业态。布局方向一：分割式招商，以中小面积降低商户的入驻门槛。布局方向二：整体规划招商，不做面积分割，以品牌商家形成市场号召力。PART2项目商业价值判断3940中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有SWOTOWTSl项目位于是3号线出站站厅，客流量稳定且乘客的消费需求、消费能力较高。l项目所处宜山路建材一条街具有全市号召力，流动性偶发客流量可观，且单次停留时间较长，由建材延伸的消费内容涵盖餐饮、家居家饰、软装等，是本项目的直接消费群。l项目总商业面积仅388.9，在商家集聚规模上劣势。l项目临凯旋路一侧被4号线的出入站口遮挡，视线通透性受到一定影响。l项目区域餐饮业态稀缺
37、，且物业条件差，经营档次不高，。l项目所在区域规划为上海新兴CBD，商务商贸扩容30万方，餐饮需求扩大。l项目所在区域以建材、家居为主，家饰、软装设计展示等业态较少。l伴随宜山路CBD开发建设进程的推进，商圈商业定位与商业能级逐步调整，项目面临的商业环境存在不确定性。l光启城体量较大，业态与本项目存在部分重合，将分流部分消费者。优势：机遇：风险：劣势：3号线地上商业SWOT态势分析PART2项目商业价值判断41中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有l结合地铁与区位优势，抓住周边居民消费和地铁快速消费，引进快餐类业态。l提升商家品牌档次，与KFC一起，形成集聚优势和市场号召力
38、。增长性战略SO扭转性战略WOl项目体量较小，采用无分割或大分割方式，引入中等面积和大面积商户，形成项目的商业聚焦点，增强消费者记忆度。l在项目体量较小前提下，优先发展区域稀缺的品牌快餐、家饰、软装设计展示等业态，扩大商业覆盖范围。l针对区域内业态整体现状较为发达但业种明显单一的餐饮业态进行差异化定位，引进差异化业种，吸引细分客群。补缺性战略ST防御性战略WTl充分利用地铁交通枢纽的人流集中优势，优化商业和营销展示，扩商业可视度并增强商业便利性。l借助商家品牌，整合多方资源，强化项目在周边区域的地位。应对策略OWTS3号线地上商业SWOT态势分析PART2项目商业价值判断42中国房地产信息集团
39、|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有思考一：针对项目快速输送人流的特点，以便携式餐饮、特色食品等，锁定占地铁人流主体的白领客群。9号线地下商业发展引擎思考思考二：利用项目直通家饰佳建材商厦的独特通道，设置家居、饰品、软装的展示、设计空间，作为地面及周边建材商业的延伸，吸引地上消费者向下移动，扩大项目的辐射人群，与宜山路商圈形成联动。思考三：项目周边写字楼密集、企业白领较多，针对白领普遍存在的工作压力大、社交活动频繁等生活状态，设置特色书屋、精品超市等业态，延长客群的消费时间。布局方向：针对不同业态的品牌号召力、客户流转速度、所需商业面积等因素，部分集中，适度分散，实现项目的最大商业价值。P
40、ART2项目商业价值判断43中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有l项目营业面积仅1000左右，在商家集聚规模上未来可能会收到光启城的冲击。l项目城狭长状，中间被立柱切割，容易形成消费者视觉疲劳，不利于动线设计。l换乘通道位于左右两端，中段必经人流较少，造成项目对中间铺位的客源问题较为严重。l项目区域周边休闲餐饮、食品零售业态业种稀缺，且物业条件较差，经营档次不高。l项目周边区域白领商务型、休闲性餐饮购物需求旺盛,但周边餐饮业态数量有限，可选范围狭小，存在空白区域。l光启城规划与九号线出口直接连通，且业态丰富，品牌齐全，项目人流将被分流。l伴随宜山路CBD开发建设进程的推进
41、，商圈商业定位与商业能级逐步调整，项目面临的商业环境存在不确定性。l项目客流量稳定，乘客以年轻的白领居多，消费能力较高。l项目周边居民和写字楼集中，有稳定的社区消费群和企业白领消费群。l项目由申通地铁投资并统一规划、招商、运营管理，企业品牌形象优良，经营优势明显。优势劣势风险机遇9号线地上商业SWOT态势分析PART2项目商业价值判断44中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有增长性战略扭转性战略防御性战略补缺性战略l结合地铁与区位资源优势，抓住现有区域相对缺失且符合年轻人群和地铁快速消费特征的的休闲快餐类业态，吸引目标人群。l利用运作主体与前期运筹优势，建立区域领先的优势业
42、态，争夺商业品牌与消费者认知资源。l在项目体量较小前提下，优先发展区域稀缺的便携式外带餐饮、食品零售等消费品类，扩大商业覆盖范围。l传播措施上，注重对周边写字楼白领的引导，重点吸引青年白领消费群。l充分利用地铁交通枢纽的人流集中优势，通过科学的动线规划扩大商业可视度并增强商业便利性，提升人流停留率力求商业价值最大化。l借助企业品牌，整合多方资源，通过高调的定位概念，抢占区域商业的制高点。l针对整体区域休闲餐饮业态严重缺失的现状，着力于区域补缺，导入具有高度目的性、聚客力的便携式餐饮业态（电加热或冷藏类），填补区域市场空缺。l针对区域内业态整体较为发达但业种明显单一的现状进行差异化定位，吸引细分
43、客群。9号线地上商业SWOT应对策略PART2项目商业价值判断45中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有PART3项目商业功能定位研究46中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有地下铁商业案例研究PART3项目商业功能定位研究l徐家汇站美罗城五番街l中山公园站地下商业l北新泾站宜嘉坊地下商业l七宝站汇宝广场地下商业47中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有徐家汇的美罗城在开业10多年后，曾经火爆的大食代由地下一层搬到了6楼，原来风味小吃和游艺的地下一层，成功转型为充满时尚气息的20多家日本时尚品牌专卖店的“五番街”。这条全新日本街的出现
44、是徐家汇商圈整体提升改造计划的一部分。徐家汇商圈正在启动“阶梯式调整”计划，美罗城、港汇广场、汇金百货等企业都在其列。项目名称：五番街发展商：汇美房产开业时间：2010年8月位置：徐家汇美罗城建筑面积：约3000类型：日式时尚休闲街楼层：地下一层目标客群：18至35岁商铺数目：30余间出租率：98%项目简介项目来源五番街项目概况PART3项目商业功能定位研究4748中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有l地铁:1号线徐家汇站（3号出口）l公交:20多条巴士线路（肇嘉浜路）l徐家汇地下行人通道分别连接肇嘉浜路、漕溪北路、华山路、虹桥路地铁站、出入口分别与东方商厦、港汇广场、美
45、罗城太平洋、六百等几大商厦地下层相连。行人可从地铁出口直接进入五番街，交通动线上十分便捷。徐家汇商圈的位置为项目创造了庞大的人流条件，借助于路面交通与轨道交通的结合，加上地下连接通道，使消费者极为便利地往来项目与周边商厦之间，形成了巨大的商机。交通动线地铁出入口地下通道五番街PART3项目商业功能定位研究49中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有l充分利用地铁出入口和地下通道的连接，将地铁消费群直接导入到项目本身，大大提升了顾客流量。l锯齿型门面，有效解决直线通道视觉单一的效果，在局部可形成装饰亮点，营造个性化的空间感。l与主楼通过中庭环形连接，制造出特大的空间感，以利于人
46、流汇聚场内。客流导入五番街（美罗城地下一层）地铁人流入口主要人流交通动线编号编号店名店名经营范围品种经营范围品种经营面积经营面积1拉面玩家餐饮1502贝儿多爸爸泡芙工房面包房1003摩堤面包房1004365绚丽花店155Vinoskanwa酒坊406RoyalShen甜点157神户六甲牧场甜点108都恩客面包房509CityRolls甜点5010许留山甜点8011七叶和茶日式料理12012爱茜茜里甜点3013杯子布丁甜点1514卡乐星汉堡10015北海道日式点心8016美优便利店2017BazzleBerry甜点1018ChikaZzwa布衣2519VigorLiving家居装饰8020tut
47、uanna女袜7021zoff眼镜8022Francfranc家居20023来嘉美超市20024无印良品服饰25025世嘉华瀚游艺厅游艺120026PiachJohn女内10027汉堡王餐饮200合计合计3390PART3项目商业功能定位研究50中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有lSEGAMI是一家在日本拥有70年历史的大型药妆公司，年销售额突破1000亿日元，全日本的店铺达到600家以上。有KOJI、B&C、UTENA、OMI、COSMO等在网上热卖的日系品牌。诸多日本老字号及连锁品牌，注重时尚和实用的结合l无印良品MUJI，这家突出的特点是货品新多而全，重点是还有很
48、多护肤品lNanasGreenTea七叶和茶，是日本最大的抹茶餐饮连锁，五番街是其在中国的首家店，以打造健康潮流的抹茶专营店为理念，多款风行于日本的特色美食、京都宇治抹茶在日本盛传的最好抹茶。l都恩客创于1905年，是日本真正的百年老字号，店内做面包所用的材料都是日本运过来的，主打是法式面包和麻薯面包，味道十分地道独特。经营特点PART3项目商业功能定位研究51中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有时尚概念主题消费交通动线人流导向原版商家引领潮流五番街定位为时尚一族为主要消费对象、以时尚休闲消费及品味生活为概念的地下商场，所有物业设计和商铺运营方式都服从于这个主题。为了迎合
49、徐家汇商圈及地铁一族日常的生活品位和消费需求，采用了目前在日本非常流行、前卫、人性的建筑设计，通过引进原版商家，满足这部分消费需求。徐家汇是市级商圈，商家林立，日客流量庞大，加上地铁1号线和9号线在此换乘，流动消费群体资源充足，四通八达的地下网络让顾客通过不同的换乘通道都能方便的到达，而五番街正是通过其中一个地铁出口通路将这部分资源有效的利用起来，掌握了消费者的消费通路和动线才能获得最大的商机。五番街在建筑风格和物业设计上充分复制了日本当地原版，从而营造出一个新颖时尚的空间，20多家日本时尚品牌专卖店的引入：无良印品、密桃派、近泽雷丝、日比谷花坛、FRANCfranc、ZOFF、都恩客面包房等
50、，都是引领潮流的日本人气品牌，其中首次进入中国市场的商家达60%以上，对提升项目的知名度起到了重要作用。借鉴意义PART3项目商业功能定位研究52中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有中山公园站地下商业2号线中山公园站周边是龙之梦购物中心和众多甲级办公楼，借力于和地铁3、4号线站换乘枢纽作用，以及周边区域环境支撑，这里逐步发展为区域级的城市副中心商圈。中山公园站地下通道出入口有8个，其中，很多通道都和周边商厦相衔接，逐步发展成为具有地铁特色的地下商业部分，其中，最有代表性的是龙之梦地下、上海小马路这两段。123456地铁通道商业龙之梦联通大厦兆丰广场多媒体生活广场玫瑰坊园林
51、天下7巴黎春天地铁出口1234567上海小马路龙之梦B1PART3项目商业功能定位研究53中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有龙之梦地下相连通道2号线中山公园站地下2号出口与龙之梦地下一层相连处，共计约有20多家经营商户，其中零售商户比重约为75%，速食、西点甜品类商户约占20%，其他类占5。由于直接与地铁站台出入口连接，人气旺盛。2号口龙之梦相连地铁商业分类业种分类数量商家名称餐饮西式快餐3麦当劳、happylemon、纽约热狗食品类3温州鸭舌、欧味多、阿明零售类便利店、超市1屈臣氏其他2手机维修中心、手工皮艺坊PART3项目商业功能定位研究54中国房地产信息集团|克而
52、瑞（中国）信息技术有限公司版权所有核心地理位置和地铁通道所长期形成的商气人气是上海小马路最大的优势，动线组织合理、高品质的物业建筑装修风格，保证了购物环境的品质感，能吸引商家进入。再者是合理的业种配置、专业的管理，使商场能处于良性循环，经营收益有保障。上海小马路基本概况：l地铁2号线通道内商业，由于与玫瑰坊相连，这部分商业经营业态定位为中高档零售服饰街；l已入驻200家左右的商家中主要以服装、配饰为主，但在连接地铁通道的主要入口处设置速食快餐类，有麻辣烫、鲜扎果汁、中式米粉等，数量所占整个商业街比重约6。PART3项目商业功能定位研究55中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所
53、有区域特征u居住区u次商务区地铁特征u便捷u大运量u餐饮类-便捷性餐饮u零售类-便利性、个性精品化分类门店数业种分类各业种数量商家名称餐饮地下部分中式快餐3桂林米粉、富春小笼、江苏面馆西式快餐2肯德基、必胜客特色餐饮2复茂小龙虾、日本料理食品类2来伊份、奶茶（饮料）正餐1湘意满（湘菜馆）零售类便利店、超市2罗森便利店、迪亚天天服装饰品2阿吉豆、精品服饰市场服务类地上部分美容健身3京世造型、139会所、重庆家富富侨足浴金融1招商银行电信1中国移动通信房产中介1端辰不动产中介医疗1百龄药业娱乐类电玩城1都市英雄电玩城北新泾站-宜嘉坊PART3项目商业功能定位研究56中国房地产信息集团|克而瑞（中国
54、）信息技术有限公司版权所有特点归纳外带主题快速消费业态衔接功能补充结合区域消费特征2号线龙之梦地下一层地铁通道相连处，快速消费、外带西点、甜品饮料类主题业态占据绝对，得益于地铁站台出入口庞大的人流量，其选择的业态组合是符合地铁过往消费者的快速消费，易于携带，品种时尚的特点，同时，与龙之梦购物中心地面业态形成错位补充的格局。作为一条以服饰为主的地铁商业街，上海小马路在定位上与龙之梦地下部分形成错位，与玫瑰坊有效衔接，但其在入口位置依然设立了10家左右风格不同的快速消费类的食品餐饮店，解决的是消费者逛街时的休憩调节和体力补充，也是对现有业态功能的有效补充。北新泾站周边是住宅新兴区域，地铁站往来人流
55、量大，地下商业部分解决的符合周边区域特征的业态组合，尤其是以快速餐饮、特色食品类消费为主，其次是便利店、小超市等生活类消费业态的组成。PART3项目商业功能定位研究57中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有借鉴意义本项目也是地下铁商业范畴，且周边家居建材等商业业态已经形成集聚效应。因此本项目可充分利用周边现有商业环境的优势确立区域业态延伸消费的方向，同时也要结合地铁内快速食品消费需求，充分发挥项目所占有的地铁交通通达优势，使项目商业价值和辐射力不断提升。借鉴一：地铁商业最重要的是人流动线和交通通达性，否则经营状况差异会很明显。由于本项目地铁换乘节点，出入口的流通性人流量很大
56、，可在出入口处设置速食餐饮类业态，而在通道中间部分，可结合地面的家居建材市场，适当布置一些家居软装类、陈设饰品类小面积铺，从而改善中间通道部分的聚客能力。借鉴二：两个出入口的部分空间场所，对吸引大量地铁过往消费者有直接优势，但过长的通道使得项目中部动线上存在一定问题，虽然中部有垂直出口（目前未开通），但属于家饰佳的一个地下出口，目的性消费人群为主使得这部分的人流通达性很弱，这部分消费群是需要有明确的引导才会形成项目的有效客流。借鉴三：PART3项目商业功能定位研究58中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有汇宝购物广场项目概况汇宝购物广场是兆丰国际集团在上海投资的第一家从事百
57、货零售事业的企业。汇宝购物广场地处漕宝路3509号七莘路口的，所处位置属七宝中心商业区。周边环绕万科城市花园，莱茵风尚等众多中高档住宅社区，以及大量高档别墅住宅区。广场集购物、餐饮、休闲为一体，以经营时尚流行的中档商品为主。以年青家庭、外来中高收入者、本地时尚年轻一族为主要目标消费群。楼层主要业态B1生活美食F1化妆品、女鞋、女包、珠宝、钟表等F2流行少女装、流行配饰、彩妆等，天母蓝鸟咖啡F3少女装、淑女装、内睡衣、童装、床用品等F4男绅士服、男鞋、男包、运动服饰、运动器材开发商兆丰国际集团开业日期2007年9月21日建筑面积30000经营商家户数340余家PART3项目商业功能定位研究59中
58、国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有地下一层业态布局泡泡塘汇宝购物广场地下一层经营业态以生活类零售及速食餐饮为主，以满足地铁出行快速消费的需求特征，其定位主要包括了外带食品、特色餐饮和小商品。阿明食品一伍一拾丸来玩趣中国茶叶一品轩美式眼镜五粮液天喔一佳香特莉来伊份浪漫小镇欧伊喜PART3项目商业功能定位研究60中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有借鉴意义作为最直接接触到地铁客流的楼层，汇宝购物广场地下一层B1以餐饮业态为主，主要吸引地铁快速消费客流，满足需求。从动线分析，地下一层虽然在地铁出口旁，但其内部有垂直上行通道，与地面一层相连，起到了良好的聚客
59、作用，提升了地下一层的整体竞争力。借鉴一：汇宝购物广场整体定位中档流行百货，其顾客主要还是周边的居民为主，地铁消费群光顾的集中在地下一层和地上一层的食品餐饮类，可以说地上地下消费群体即相对独立也有关联。相比汇宝购物广场所处的成熟商圈，本项目所处区域建材家居业态相对集中，在业态引入上也需要对这部分有一定的衔接。借鉴二：PART3项目商业功能定位研究61中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有9号线宜山路站商业整体定位PART3项目商业功能定位研究62中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有l地下铁商业范畴，地面以上辐射范围上以地铁站周边500米范围为目标，功能
60、上以满足地铁内商业需求空白，同时以区域范围内商业补充为目标。l中档偏大众，餐饮方面以速食外带、饮料甜品为主，零售方面则以便利店、家居软装、屋内饰品类为主。l服务于地铁过往消费主流人群，同时，为区域建材家居购物消费者提供延伸消费和配套消费的场所项目定性商业定性目标市场档次定位PART3项目商业功能定位研究6263中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有业态建议外带速食、饮料甜点休闲书屋家居陈设软装饰品小吃(电加热及冷藏类)生活零售优先级角色界定地铁内需求空白，需求量大有效填补，提升项目竞争力地铁网络、社区文化、青年交流延伸需求，与地上业态形成补充缺失品类，填补区域需求商业定性P
61、ART3项目商业功能定位研究64中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有目标客群界定1（目的性消费客群）家居建材类消费客群：l消费区域：宜山路、中山西路、徐虹北路、凯旋路所界定范围内的消费人群。l客群构成：周边居民，居住附近传统社区及新建小区内。以购买家居建材卫浴洁具为消费前提的目的性消费者，涵盖附近及远区客流，以中年、青年家庭为主体。l客群特征：有明确的出行目的消费地，注重交通便利性。建材家居类主消费特征明确，也会延伸出居家陈设、软装饰品的消费需求，由于这部分客户在本区域内的逗留时间较长，容易在消费过程中产生休憩，补充体力方面的需求。需求指向居家陈设、装饰类消费便携外带食品
62、类消费客群定位PART3项目商业功能定位研究65中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有目标客群界定2（地铁消费人群）地铁消费客群：l客群类型：通过地铁达到宜山路站出站或换乘的地铁消费人群。l客群来源：周边办公一族、周边居民及居住在周边的地铁一族。l客群特征：习惯地铁出行，生活节奏快，日常休闲时间较少，对就近的消费环境、生活消费依赖度较高。消费内容主要包括外带餐饮、业余充电及生活购物等方面。快速外带食品类消费生活类购物消费客群定位需求指向书籍杂志类消费PART3项目商业功能定位研究66中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有区域内部外区客群建材家居消费群商务
63、办公上下班族地铁出入消费人群周边住宅原居住区周边及附近居民目的性延伸消费和体力补充地铁快速消费生活类消费目标客群定位：本项目地铁出入的群体为目标消费核心群，其次是区域建材家居目的性消费客群，周边及区域外延居住区的居民群体为补充消费群。核心目标客户补充目标客户潜在目标客户客群定位PART3项目商业功能定位研究67中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有定位价值判断宜山路站处于内环，毗邻徐家汇市级核心商圈，同时也是上海知名的建材家居市场，区域价值高。区位价值：区位价值较高处于交通主干道中山西路和宜山路交叉口，同时也是地铁九号线与3号线4号线的换乘站，过往人流量集中，交通优势明显。
64、交通价值：交通价值优越区域内70以上都是家居建材市场和商厦，区域商业以目的性消费为主导，其他业态的比例明显偏弱，本项目受地面商业业态的影响，在客流导入上有明显的指向性，因此容易出现单边的辐射态势。考虑到项目过道平面较狭长，两侧出入口的商业价值明显高于中间部分，决定了本项目的整体商业价值体现有一些限制。商业价值：目的性消费高但受到一定限制区域内成熟的大型家居建材市场会带来稳定的消费群，消费能力和消费意愿都十分突出，多条地铁的交汇也使区域能辐射更多的范围、带动大量的非本区域消费客流。资源价值：辐射范围广非本区域客流明显PART3项目商业功能定位研究68中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限
65、公司版权所有快速休闲餐饮现代、潮流的居家生活快速、品质的消费理念地铁时尚，潮流我创宜山路区域商业现状建材市场家居、家纺市场快餐、休闲消费缺失【让居家时尚给生活充电】满足地铁一族体力加油、区域居家生活的消费延伸是宜山路区域商业业态的有效补充。形象定位PART3项目商业功能定位研究69中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有l职场压力下，周边都市白领一族的脑力和知识补充需求。l以清静、时尚为元素的专业或特色书屋为主、强调品质感、舒适感、体验感和互动性。l家居陈设软装主题。l以区域内相对成熟的业态为基础，通过地铁商业的衔接，形成有效的补充。l时尚、现代且具备一定的展示功能空间。l快
66、速消费主题。l地铁上下班白领一族日常工作快节奏对体力补充的需求。l具备快速、高品质、优环境、便携带的小吃食品（以电加热及冷藏类为主）。【地铁生活加油站】职场生活充电站家居生活体验站家居好体验脑力快补充地铁新节奏主题定位都市生活加油站PART3项目商业功能定位研究6970中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有休闲餐饮功能职场充电功能居家生活功能宜山路休闲地铁商业的主力功能地铁生活加油站特色快餐休闲杂志专业书店软性装饰时尚家居家纺饰品连锁咖啡面包西点甜品饮料便携食品生活便利功能定位PART3项目商业功能定位研究7071中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有零
67、售类速食便携、外带食品杂志书屋、便利店业态业种面积(）业态业种面积（）业态业种面积（）软装展示*240奶茶饮料*230特色杂志*120家居陈设*260面包糕点*660专业书店*160装饰小品*240甜品冷饮*620便利小超市*180外带食品*420合计280620160总计1060功能构成PART3项目商业功能定位研究72中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有家居饰品软装陈设、家居饰品、生活小品等快速食品奶茶饮料、休闲小吃、面包甜点杂志书屋、便利店休闲杂志、专业书屋、生活小超市等功能构成比例便携餐饮外带寿司、泡芙工坊、外带披萨、干果PART3项目商业功能定位研究73中国房地
68、产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有业态布局及配置要求（方案一）1号口2号口3号口便携餐饮、外带食品家居饰品、建材展示杂志书屋、便利店lB1层（商铺面积预计在1120m2）l业态规划：便携餐饮、食品零售、便利店、杂志书屋、家居装饰l单通道：宽度不小于4米，入口处人行通道宽度不小于3米l层高要求：3.2米（不含设备部分）l用电量：300KW（不含公共部分用电）l不预留餐饮需求PART3项目商业功能定位研究74中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有lB1层（商铺面积预计在980m2）l业态规划：便携餐饮、食品零售、便利店、杂志书屋、家居装饰l双通道：宽度不小于3米
69、/条，入口处人行通道宽度不小于3米l层高要求：3.2米（不含设备部分）l用电量：300KW（不含公共部分用电）l不预留餐饮需求业态布局及配置要求（方案二）1号口2号口3号口便携餐饮、外带食品家居饰品、建材展示杂志书屋、便利店PART3项目商业功能定位研究75中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有地铁商铺租金水平主要决定于每天地铁站出入的人流量，通过计算每一个出入口的人流量，以达到测算租金水平的数据真实有效。租金价格定位备注：（1）统计时间为15点16点，全日有效人流量按10个小时计算。（2）2号口未开通，同时，2号口为家饰佳地下层，客流量有限，不作为统计依据。（3）1号口由
70、于有3号线与9号线换乘，换乘人流量这部分不纳入本次统计范围内。为了使人流量统计更具科学性，还需要在统计基础上对几个因素进行修正。l时点因素：0.85l重复计算：0.75l换乘损失：0.75本项目可计算有效日人流量（54005400）0.850.750.755163PART3项目商业功能定位研究统计时间：2010年11月30日宜山路1号口3号口人流量(出站)124302人流量(入站)416258人流量(男性)296328人流量(女性)244212人流量(中老年)8246人流量(青少年)458494人流量(合计)540540日人流量5400540076中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限
71、公司版权所有本案为地下铁通道商铺，周边可参考同类型物业租金没有，因此，本案通过意愿商家可承受租金和可租面积来推导营业额，同时通过客单价来计算所需要的人流量，最后通过对地铁出入口有效人流量的统计和有效客流比例的拟合推导出本案的平均租金水平，以求反映出最真实的租金水平。租金价格定位备注：（1）月营业额承租面积可承受租金365/12/25（2）月客流量月营业额/客单价（3）日通行人流量日客流量/有效客流比例（4）拟合系数按照所需日通行人流量与实际有效日人流量之间的比例设定商户商户客客单价单价（元（元/人）人）承租面积承租面积（m2）可承受可承受租金租金（元（元/天天/m2）月月营业额营业额（元）（元
72、）日日营业额营业额（元）（元）月月客流量客流量 日客流量日客流量 有效客流比例有效客流比例所需日通所需日通行人流量行人流量拟合系数拟合系数拟合后拟合后租金租金全家全家2080777867259638931302%6500-23%5.3来一份来一份202583041710141521511%5100-2%7.8泡芙工坊泡芙工坊203083650012171825611%6100-18%6.5Subway203083650012171825611%6100-23%6.1争鲜争鲜203083650012171825611%6100-18%6.6一伍一拾一伍一拾15606584001947389313
73、02%6500-18%4.8克莉丝汀克莉丝汀2540104866716221947651%6500-20%8.0PART3项目商业功能定位研究77中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有l速食、便携食品类租金6.0-8.0元/天，取中间值7.0元/天。l便利店租金为5.0元/天；零售类租金价格以便利店租金为参考。租金价格定位（本案面积及租金推算均以实用面积为依据）方案1可租面积租金金额家居零售（含便利店）4485.02777.6便携速食6727.04972.8总面积11206.207750.4方案方案2可租可租面积面积租金租金金额金额家居零售（含便利店）4415.02734.
74、2便携速食5397.03988.6总面积9806.106722.8综合方案1和方案2的租金推导结果，本案的合理平均租金建议在6.15元/m2/天。PART3项目商业功能定位研究78中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有租金价格定位（本案面积及租金推算均以实用面积为依据）上述推算租金结果6.15元/天是以整个通道内平均租金为基准。结论一方案一平均租金略高，可租面积多，且大面积可分割空间多，利于招商和管理，对整体品牌形象的控制更容易且周期短。结论二方案二总体租金略低。考虑到双通道的因素，小面积商铺居多，相对招商成本、管理成本要高一些，招商时间也会长。结论三PART3项目商业功能
75、定位研究79中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有商户类型：轻餐饮商户名称：DQ满记甜品商户推荐商户及品牌推荐建议商户类型：食品零售商户名称：85度C贝尔多爸爸泡芙摩提工房爱茜茜里争鲜寿司商户类型：便利店零售商户名称：7-11全家罗森商户类型：零售超市商户名称：屈臣氏万宁商户类型：居家饰品商户名称：罗莱家纺PART3项目商业功能定位研究80中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有3号线宜山路站商业整体定位PART3项目商业功能定位研究81中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有目标客群：近端服务于周边写字楼白领人群、中端满足社区型客群及远
76、端流入性建材家居消费群的延伸性需求。档次定位：中档，零售购物方向以精品家居类商业为主，餐饮方向以品牌快餐为主。项目定性：辐射范围上以区域型中心为目标，功能上以填补区域商业空白为目标。商业定性PART3项目商业功能定位研究8182中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有商业定位核心客群：地铁白领客流；近端客群：周边社区居民；远端客群：周边建材客流。集聚型餐饮：品牌快餐、休闲餐饮；延伸型家居：家纺、家饰、软装设计。餐饮主题：快餐、休闲餐饮；家居主题：家居饰品、内饰设计等。搭乘餐饮动车组，一路向前美家梦想的最后一块拼图形象定位主题定位客群定位功能定位PART3项目商业功能定位研究8
77、3中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有功能构成及业态布局项目范围方案说明：在地铁通道和凯旋路路段分别设置出入口，形成项目内部通道与内部展示面。PART3项目商业功能定位研究l方案一l地上一层，面积388.9m2；l业态规划：品牌快餐、休闲餐饮；l整体出租，不做分割。l方案二l地上一层，面积388.9m2；l业态规划：品牌快餐、休闲餐饮；l分割出租，以中型面积。分割式动线规划84中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有商户类型：家居家纺商户名称：洁丽雅、水星家纺、罗莱家纺、紫罗兰家纺等。商户推荐商户及品牌推荐建议商户类型：快餐、西餐商户名称：真功夫、巴贝拉
78、、萨莉亚、味千拉面等。PART3项目商业功能定位研究85中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有PART4项目财务测算86中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有9号线宜山路站PART4财务财务测算87中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有地铁生活加油站的“经济账”1234开发假设租金预测开发成本收益分析财务风险预测PART4财务财务测算8788中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有方案对比项目财务风险分析2项目财务评价1投资成本与收入测算资金平衡分析赢利能力分析敏感性分析盈亏平衡分析PART4财务财务测算89中国房地
79、产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有开发条件假设与开发成本PART4财务财务测算建筑面积（m2）开发成本（万元）方案一（单通道）1120190方案二（双通道）9801901号口2号口3号口1号口2号口3号口方案一方案二90中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有经营费用（假设前提）单位：万元序号项目费率/单价公式估算说明1人员工资及附加5.0%年基准租金收入2招商代理佣金12.5%年基准租金收入行业值1.52个月租金3营销费用5.0%年基准租金收入行业经验值510%4修理费1.5%建安成本行业值23%，取均值5折旧及摊销6其他费用2.0%年基准租金收入折旧摊销（
80、假设前提）单位：万元序号项目经济年限年平均折旧/摊销率估算说明1土地-居住70年，工业50年，商、旅、娱40年，教、科、文、卫、体50年，综合及其他50年1.1原值-01.2年度摊销0.002房屋建筑物303.2%前期+建安+基础+公配按直线法拨备，框架结构，净残值率35%2.1原值190.002.2年度折旧6.02经营税金及附加估算（假设前提）单位：万元序号项目费率/单价公式估算说明1营业税及附加5.5%租金收入财务测算假设PART4财务财务测算91中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有财务测算方案一（单通道）PART4财务财务测算出租控制表（假设前提）单位：万元序号项目
81、说明建设经营期（年末）201120122013201420152016201720182019202020211家居零售（含便利店） 1.1 可出租面积（m2）当年存量448.0448.0448.0448.0448.0448.0448.0448.0448.0448.0448.01.2 基准租金（元/m2/天）平均日租金5.005.005.005.155.155.155.305.305.305.465.461.3 实际出租面积（m2）/224.0358.4448.0448.0448.0448.0448.0448.0448.0448.0448.01.4 免租期折扣率25%93%100%100%10
82、0%100%100%100%100%100%100%2便携速食2.1 可出租面积（m2）当年存量672.0672.0672.0672.0672.0672.0672.0672.0672.0672.0672.02.2 基准租金（元/m2/天）平均日租金7.007.007.007.357.357.357.727.727.728.108.102.3 实际出租面积（m2）/403.2604.8672.0672.0672.0672.0672.0672.0672.0672.0672.02.4 免租期折扣率25%93%100%100%100%100%100%100%100%100%100%可出租面积合计1,1
83、201,1201,1201,1201,1201,1201,1201,1201,1201,1201,120实际出租面积合计6279631,1201,1201,1201,1201,1201,1201,1201,1201,12092中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目损益测算表单位：万元序号项目合计建设经营期（年）201120122013201420152016201720182019202020211主营业务收入2,655.818.0204.5253.5264.5264.5264.5276.0276.0276.0288.1288.12主营业务成本60.2-6.06.06.
84、06.06.06.06.06.06.06.03主营业务费用406.418.757.234.235.735.735.737.337.337.338.738.74主营业务税金147.11.011.213.914.514.514.515.215.215.215.815.85主营业务利润2,061.8-1.7130.1199.3208.2208.2208.2217.6217.6217.6227.5227.58应缴所得税467.5-34.452.152.152.154.454.454.456.956.99税后利润1,594.3-1.7130.1164.9156.2156.2156.2163.2163.2
85、163.2170.6170.610累计税后利润-1.7128.4293.2449.4605.6761.7924.91,088.11,251.31,421.91,592.511年均税后利润率60.0%财务测算方案一（单通道）PART4财务财务测算93中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有现金流量表单位：万元序号项目合计建设经营期（年）201120122013201420152016201720182019202020211现金流入2,673.818.0204.5253.5264.5264.5264.5276.0276.0276.0288.1288.12现金流出1,211.02
86、09.768.482.6102.3102.3102.3106.8106.8106.8111.4111.43净现金流量1,462.7-191.7136.1170.9162.2162.2162.2169.2169.2169.2176.7176.74累计净现金流量-191.7-55.6115.3277.5439.7601.8771.0940.21,109.41,286.11,462.7静态投资回收期PP2.4年动态投资回收期Pt（ic=8%）2.4年财务测算方案一（单通道）PART4财务财务测算94中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有财务评价费率假设资金成本行业基准折现率所得税
87、率6.1%8.0%25.0%估值方案35.0%估值时使用的资本化率EOYCASHFLOWS+SALESPROCEEDSTOTAL单位：万元0-191.7-191.71136.1136.12170.9170.93162.2162.24162.2162.25162.2162.26169.2169.27169.2+483.4652.6IRR=81.6%NPV=940.30NPV=857.906.5%8.0%资金成本行业基准折现率财务测算方案一（单通道）PART4财务财务测算95中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有敏感性分析项目租金单位/条件正常下调10%上调10%年均税后利润率
88、60.0%60.0%60.0%内部收益率IRR81.6%74.7%88.4%净现值NPV（R=6.5%）9408331,047万元6.5%静态投资回收期PP2.42.62.3年动态投资回收期Pt2.42.52.3年财务测算方案一（单通道）PART4财务财务测算96中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有出租控制表（假设前提）单位：万元序号项目说明建设经营期（年末）201120122013201420152016201720182019202020211家居零售（含便利店）3.1可出租面积（m2）当年存量441.0441.0441.0441.0441.0441.0441.044
89、1.0441.0441.0441.03.2 基准租金（元/m2/天） 平均日租金5.005.005.005.155.155.155.305.305.305.465.463.3实际出租面积（m2）/220.5352.8441.0441.0441.0441.0441.0441.0441.0441.0441.03.4免租期折扣率免租半年25%93%100%100%100%100%100%100%100%100%100%2便携速食4.1可出租面积（m2）当年存量539.0539.0539.0539.0539.0539.0539.0539.0539.0539.0539.04.2 基准租金（元/m2/天）
90、 平均日租金7.007.007.007.357.357.357.727.727.728.108.104.3实际出租面积（m2）/323.4485.1539.0539.0539.0539.0539.0539.0539.0539.0539.04.4免租期折扣率免租半年25%93%100%100%100%100%100%100%100%100%100%可出租面积合计980980980980980980980980980980980实际出租面积合计544838980980980980980980980980980财务测算方案二（双通道）PART4财务财务测算97中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技
91、术有限公司版权所有项目损益测算表单位：万元序号项目合计建设经营期（年）201120122013201420152016201720182019202020211主营业务收入2,282.215.4175.1218.2227.5227.5227.5237.2237.2237.2247.4247.42主营业务成本60.2-6.06.06.06.06.06.06.06.06.06.03主营业务费用349.116.049.029.530.730.730.732.032.032.033.233.24主营业务税金126.40.89.612.012.512.512.513.013.013.013.613.65
92、主营业务利润1,763.4-1.5110.5170.7178.3178.3178.3186.1186.1186.1194.5194.58应缴所得税393.0-22.444.644.644.646.546.546.548.648.69税后利润1,370.4-1.5110.5148.3133.7133.7133.7139.6139.6139.6145.9145.910累计税后利润-1.5109.1257.3391.0524.7658.4798.0937.61,077.21,223.11,368.911年均税后利润率60.0%财务测算方案二（双通道）PART4财务财务测算98中国房地产信息集团|克而
93、瑞（中国）信息技术有限公司版权所有现金流量表单位：万元序号项目合计建设经营期（年）201120122013201420152016201720182019202020211现金流入2,297.615.4175.1218.2227.5227.5227.5237.2237.2237.2247.4247.42现金流出1,058.4206.858.663.987.887.887.891.691.691.695.595.53净现金流量1,239.1-191.5116.5154.3139.7139.7139.7145.6145.6145.6151.9151.94累计净现金流量-191.5-74.979.4
94、219.1358.8498.5644.1789.7935.31,087.21,239.1静态投资回收期PP2.5年动态投资回收期Pt（ic=8%）2.6年财务测算方案二（双通道）PART4财务财务测算99中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有财务评价费率假设资金成本行业基准折现率所得税率6.1%8.0%25.0%估值方案35.0%估值时使用的资本化率EOYCASHFLOWS+SALESPROCEEDSTOTAL单位：万元0-191.5-191.51116.5116.52154.3154.33139.7139.74139.7139.75139.7139.76145.6145.
95、67145.6+416.0561.6IRR=71.8%NPV=790.10NPV=719.306.5%8.0%资金成本行业基准折现率财务测算方案二（双通道）PART4财务财务测算100中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有敏感性分析项目租金单位/条件正常下调10%上调10%年均税后利润率60.0%60.1%60.0%内部收益率IRR71.8%65.7%77.8%净现值NPV（R=6.5%）790698882万元6.5%静态投资回收期PP2.52.62.4年动态投资回收期Pt2.62.72.5年财务测算方案二（双通道）PART4财务财务测算101中国房地产信息集团|克而瑞（中
96、国）信息技术有限公司版权所有敏感性分析项目方案一（单通道）方案二（双通道）单位/条件正常下调10%上调10%正常下调10%上调10% 年均税后利润率60.0%60.0%60.0%60.0%60.1%60.0%内部收益率IRR81.6%74.7%88.4%71.8%65.7%77.8%净现值NPV（R=6.5%）9408331,047790698882万元6.5%静态投资回收期PP2.42.62.32.52.62.4年动态投资回收期Pt2.42.52.32.62.72.5年敏感性分析对比数据显示：从利润率、投资回收周期等方面考量，方案一与方案二基本相当；但方案一的内部收益率较方案二高出9.8%，
97、净现值150万，相较之下，方案一更优。方案对比PART4财务财务测算102中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有3号线宜山路PART4项目财务测算103中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有开发条件假设与开发成本PART4财务财务测算建筑面积（m2）可租面积（m2）开发成本（万元）388.9388.9136.1图中黄色部分为项目可租范围。103104中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有l项目有整体出租与分割出租两种方案。l方案一：整体出租方案，项目的招商成本、招商周期及管理费用等方面成本较低，商家的租金议价要求高，故租金以区域内底商
98、租金低端值为参考，取7元/天；l方案二：分割出租方案，招商成本、周期和管理费用较高，故租金以区域内租金中值为参考，取10元/天。租金预测PART2项目商业功能定位研究空间划分底商租金（元/.天）蒲汇塘路-文定路7.50-15.00徐虹北路古宜路7.00-19.00宜山路凯旋路8.00-20.00区域内底商（2009-2010）租金参考105中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有经营费用（假设前提）单位：万元序号项目费率/单价公式估算说明1人员工资及附加5.0%年基准租金收入2招商代理佣金12.5%年基准租金收入行业值1.52个月租金3营销费用5.0%年基准租金收入行业经验值
99、510%4修理费1.5%建安成本行业值23%，取均值5折旧及摊销6其他费用2.0%年基准租金收入折旧摊销（假设前提）单位：万元序号项目经济年限年平均折旧/摊销率估算说明1土地-居住70年，工业50年，商、旅、娱40年，教、科、文、卫、体50年，综合及其他50年1.1原值-01.2年度摊销0.002房屋建筑物303.2%前期+建安+基础+公配按直线法拨备，框架结构，净残值率35%2.1原值136.102.2年度折旧4.3经营税金及附加估算（假设前提）单位：万元序号项目费率/单价公式估算说明1营业税及附加5.5%租金收入财务测算假设PART4财务财务测算106中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息
100、技术有限公司版权所有出租控制表（假设前提）单位：万元序号项目说明建设经营期（年末）201120122013201420152016201720182019202020211整组1.1可出租面积（m2）当年存量388.9388.9388.9388.9388.9388.9388.9388.9388.9388.9388.91.2 基准租金（元/m2/天） 平均日租金7.507.507.507.737.737.737.967.967.968.208.201.3实际出租面积（m2）/388.9388.9388.9388.9388.9388.9388.9388.9388.9388.9388.91.4免租期
101、折扣率38%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%可出租面积合计389389389389389389389389389389389实际出租面积合计389389389389389389389389389389389财务测算方案一（主力店整体包租）PART4财务财务测算107中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目损益测算表单位：万元序号项目合计建设经营期（年）201120122013201420152016201720182019202020211主营业务收入1,113.420.0106.5106.5109.7109.7109.71
102、12.9112.9112.9116.3116.32主营业务成本43.1-4.34.34.34.34.34.34.34.34.34.33主营业务费用-4主营业务税金62.31.15.95.96.06.06.06.26.26.26.46.45主营业务利润1,009.118.996.396.399.399.399.3102.4102.4102.4105.6105.68应缴所得税223.0-18.824.824.824.825.625.625.626.426.49税后利润786.118.996.377.574.574.574.576.876.876.879.279.210累计税后利润18.9115.2
103、192.6267.1341.6416.1492.9569.7646.5725.7805.011年均税后利润率70.6%财务测算方案一（主力店整体包租）PART4财务财务测算108中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有现金流量表单位：万元序号项目合计建设经营期（年）201120122013201420152016201720182019202020211现金流入1,133.420.0106.5106.5109.7109.7109.7112.9112.9112.9116.3116.32现金流出421.4137.25.924.730.930.930.931.831.831.832
104、.832.83净现金流量712.0-117.2100.681.878.878.878.881.181.181.183.583.54累计净现金流量-117.2-16.665.1143.9222.7301.5382.7463.8544.9628.4712.0静态投资回收期PP2.2年动态投资回收期Pt（ic=8%）2.3年财务测算方案一（主力店整体包租）PART4财务财务测算109中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有财务评价费率假设资金成本行业基准折现率所得税率6.1%8.0%25.0%估值方案35.0%估值时使用的资本化率EOYCASHFLOWS+SALESPROCEEDS
105、TOTAL单位：万元0-117.2-117.21100.6100.6281.881.8378.878.8478.878.8578.878.8681.181.1781.1+231.8312.9IRR=77.6%NPV=460.40NPV=420.206.5%8.0%资金成本行业基准折现率财务测算方案一（主力店整体包租）PART4财务财务测算110中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有敏感性分析项目租金单位/条件正常下调10%上调10%年均税后利润率70.6%70.6%70.6%内部收益率IRR77.6%69.2%86.2%净现值NPV（R=6.5%）460405516万元6.
106、5%静态投资回收期PP2.22.42.1年动态投资回收期Pt2.32.52.2年财务测算方案一（主力店整体包租）PART4财务财务测算111中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有出租控制表（假设前提）单位：万元序号项目说明建设经营期（年末）201120122013201420152016201720182019202020211分租3.1可出租面积（m2）当年存量388.9388.9388.9388.9388.9388.9388.9388.9388.9388.9388.93.2 基准租金（元/m2/天） 平均日租金10.0010.0010.0010.3010.3010.30
107、10.6110.6110.6110.9310.933.3实际出租面积（m2）/194.5388.9388.9388.9388.9388.9388.9388.9388.9388.9388.93.4免租期折扣率免租半年25%93%100%100%100%100%100%100%100%100%100%可出租面积合计389389389389389389389389389389389实际出租面积合计194389389389389389389389389389389财务测算方案二（分租）PART4财务财务测算112中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目损益测算表单位：万元序号项目
108、合计建设经营期（年）201120122013201420152016201720182019202020211主营业务收入1,474.68.9132.0141.9146.2146.2146.2150.6150.6150.6155.1155.12主营业务成本43.1-4.34.34.34.34.34.34.34.34.34.33主营业务费用227.29.236.919.219.719.719.720.320.320.320.920.94主营业务税金81.60.57.37.88.08.08.08.38.38.38.58.55主营业务利润1,132.4-0.883.5110.7114.1114.11
109、14.1117.7117.7117.7121.4121.48应缴所得税248.9-14.328.528.528.529.429.429.430.330.39税后利润883.5-0.883.596.485.685.685.688.388.388.391.091.010累计税后利润-0.882.7179.0264.6350.2435.8524.1612.3700.6791.6882.711年均税后利润率59.9%财务测算方案二（分租）PART4财务财务测算113中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有现金流量表单位：万元序号项目合计建设经营期（年）2011201220132014
110、20152016201720182019202020211现金流入1,483.58.9132.0141.9146.2146.2146.2150.6150.6150.6155.1155.12现金流出693.8145.844.241.356.356.356.358.058.058.059.859.83净现金流量789.7-136.987.8100.789.989.989.992.692.692.695.495.44累计净现金流量-136.9-49.151.6141.5231.4321.3413.8506.4598.9694.3789.7静态投资回收期PP2.5年动态投资回收期Pt（ic=8%）2.
111、6年财务测算方案二（分租）PART4财务财务测算114中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有财务评价费率假设资金成本行业基准折现率所得税率6.1%8.0%25.0%估值方案35.0%估值时使用的资本化率EOYCASHFLOWS+SALESPROCEEDSTOTAL单位：万元0-136.9-136.9187.887.82100.7100.7389.989.9489.989.9589.989.9692.692.6792.6+264.5357.0IRR=68.7%NPV=504.60NPV=459.206.5%8.0%资金成本行业基准折现率财务测算方案二（分租）PART4财务财务
112、测算115中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有敏感性分析项目租金单位/条件正常下调10%上调10%年均税后利润率59.9%59.9%59.9%内部收益率IRR68.7%62.7%74.7%净现值NPV（R=6.5%）505445564万元6.5%静态投资回收期PP2.52.62.4年动态投资回收期Pt2.62.72.5年财务测算方案二（分租）PART4财务财务测算116中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有敏感性分析项目方案一（整体包租）方案二（分租）单位/条件正常下调10%上调10%正常下调10%上调10% 年均税后利润率70.6%70.6%70.6
113、%59.9%59.9%59.9%内部收益率IRR77.6%69.2%86.2%68.7%62.7%74.7%净现值NPV（R=6.5%）460405516505445564万元6.5%静态投资回收期PP2.22.42.12.52.62.4年动态投资回收期Pt2.32.52.22.62.72.5年敏感性分析对比数据显示：从税后利润率、收益率等方面考量，方案一均比方案二高出7个百分点；净现值方面，方案一比方案二略低，但投资回收期可提前一个季度；考虑到方案二招商执行、管理执行、物业维修等方面存在的不确定性，方案一更优。方案对比PART4财务财务测算117中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限
114、公司版权所有PART5项目规划设计建议118中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有9号线宜山路站商业规划设计建议PART5项目规划设计建议119中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有垂直电梯上下流通自动扶梯人流动线B2地铁站台层B1地下通道层（本项目所处）3号口（中山西路）1号口（古宜路）2号口（家饰佳商厦）外部交通组织PART5项目规划设计建议119120中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有商铺位置通道位置出行方向1号口人行动线2号口3号口主入口次入口垂直电梯B1层人流动线（方案1）出入口处人行通道空间预留PART5项目规划设计建议1
115、21中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有B1层人流动线（方案2）商铺位置通道位置出行方向1号口人行动线2号口3号口主入口次入口电梯PART5项目规划设计建议122中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有考虑到本项目位于地铁内部，其外观设计主要集中在入口处，外观应充分考虑地铁内部的环境和色彩的匹配，适当考虑鲜艳的一些商业元素、墙体大屏幕、泛光灯、墙面透视等细节，突显“地铁加油站”的生活特质。外观设计现有出入口PART5项目规划设计建议123中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有地铁商业需要VI，特别是一个通俗易记的名称，这对潜在大众消费者
116、是一种吸引。其次是形象指示标志，不但要让商业的经营档次、品牌内涵与名称保持一致，更通过以此指引消费者前来光临。VI导视、形象指示外部指示内部导视PART5项目规划设计建议124中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有l物业设施条件的优劣，直接反映了地下商业项目的整体品质与经营档次，从而影响地下商业项目商铺的整体租金水平。l通道中部的柱子可利用率较低。可考虑局部加以统一装修,或者沿柱子做敞开式商铺。l地铁商铺的物业设施条件，将成为左右地下商业项目品质档次及商铺租金价格的重要条件之一。内部配置项目现场PART5项目规划设计建议125中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公
117、司版权所有PART6项目开发运营策略126中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有策略目标综合考量项目市场现状、收益目标、实操性，确定后期运营管理模式。本项目的开发策略目标目标一目标三目标二结合模拟招商结果与定位分析的判断，从市场角度推导出合理的招商营销卖点及策略建议，确保项目的稳定收益可持续性。把握好区域原有商业组成与地铁通道的衔接关联，以速食业态为切入点，通过与零售业态组合，形成项目的核心竞争力。在定位方向基础上，通过业种的合理组合，制定项目运作的基本思路以保证项目的有效运作。PART6项目开发运营策略127中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有落位精
118、准弥补稀缺项目位于地铁站台上层，不占用地铁通道，地铁客流折扣不可避免，因此前期以食品甜点、特色小吃类商家来确立特色吸引人气，后再展开其他的招商运作，其次是要以“区域性或目的性消费”的商家为补充，形成客流集聚，满足后续招商。空间独立统一管理本项目为地下铁商业，由于通道相对完整，统一管理比较合适，另外，考虑到体量较小，本身还有地下建筑的局限性，独立分租/包租的运作策略，是项目日后经营的基本原则。先期落位补充需求特色食品、轻食小吃、西式甜品、奶茶饮料l快速消费l聚集人气l品牌形象休闲书屋、专业杂志、建材家居运作原则策略（一）PART6项目开发运营策略128中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有
119、限公司版权所有分区明晰特点突出贴近主流主力延伸l速食西点等业态所能释放的吸纳能量相对有限，消费客群也会随之细分流失。l在考虑本项目整体性的同时，也需要考虑通道中部与端头通达性的差异。l建议设置以建材家居类为目的性消费的业种，与上部物业形成关联，以达到吸引地面目的性消费人流的根本目的。项目周边聚集了大量的家居商场、建材商场，面向的都是特定的目的性消费群体，因此本项目定位目标将应该考虑如何将这部分消费群与项目形成互动，形成区域主力业态的消费延伸。单一主题分区组合风格易统一，整体形象好物业限制多，运营有风险运作原则策略（二）填补空白点，收益最大化品牌难统一，管理投入多PART6项目开发运营策略129
120、中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有多元化l主题鲜明有自己的独特点，经营业态要多元化。l家居建材零售、外带食品、杂志书屋等各类业态相互关联，相互补充。聚人气l切入市场空白，聚焦稀缺业态，为项目聚集人气。l借助地铁往来人流，以时尚、生活、特色吸引这部分消费群体。可持续l形象推广要考虑持续性和阶段性。l在整个推广阶段，必须持续发力，营造多个兴奋点。宜山路9号线地铁站未来与3、4号线换乘改造完成后，客流量将显著上升，因此其地下铁商业部分将不仅仅作为区域业态功能的有效补充、而会是结合多种业态和盈利方式，具备鲜明特色的一个地铁商业主题站！打造宜山路地铁时尚生活加油站营销策略：缘于生
121、活，贴近生活。PART6项目开发运营策略130中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有“生活加油”“居家时尚”“职场充电”诉求内容l杂志书屋；l满足都市白领工作之余充电需求；l具备温馨、轻松、时尚风格的环境，强调地铁快速交通下的一份宁静体验感的休闲主题。诉求对象：职场白领阶层诉求目的：释放工作压力，各类职场充电，以特色、专业类定位，吸引职场白领阶层。诉求对象：中高收入阶层诉求对象：地铁人群诉求内容l快速消费主题；l满足地铁白领生活快节奏需求；l具备大众形象、快节奏、高品质、优环境、便携带的快餐主题。诉求内容l家居建材；l满足区域主题业态消费需求的补充延伸；l具备个性化、独特性
122、、风格多样、品质优越的居家建材装饰用品主题诉求目的：主打“时尚、居家、环保、品质”等概念的精品，吸引区域内各类中高收入阶层。诉求目的：吸引早高峰地铁过往人群，以快速消费品，便携食品类为主）。卖点一卖点二卖点三营销卖点集成：PART6项目开发运营策略131中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有房地产信息及咨询服务房地产互联网业务领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商中国房地产信息服务市场排名(2008)中国房地产咨询顾问市场排名(2008)中国房地产行业网络广告投放(2009年上半年)中国房地产研究团队规模及覆盖领域No.1No.1No.1No.1资料来源：弗若斯特沙利文，
123、艾瑞咨询整合营销资源：中国房产信息集团拥有丰富的线上线下资源PART6项目开发运营策略132中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有B2C新浪乐居的房产频道，秉承新浪网准确、快速、全面、客观的新闻报道原则，旨在继续保持房地产资讯优势和行业权威影响的同时，全面满足网友选房、看房、购房以及生活、交流沟通等多种需求，为购房置业者打造生活化房产的网络家园。新浪乐居的房产频道结合行业特点，创意开发众多优势品牌栏目和营销产品。以乐居会为核心的线上互联网资讯与互动、线中呼叫中心和线下活动的沟通手段全面搭建网友与房地产企业的沟通。整合营销资源：中国房产信息集团拥有丰富的线上线下资源PART6
124、项目开发运营策略133中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有Text招商模式：自主分租经营模式：完全分租，自主运营应用范围：速食/书屋/便利店依据：在地铁内部通道商业中，自主分租经营是保障项目顺利运营的唯一出路。提示：除了特定的商家品牌，建议尽量控制物业分割的面积，保证项目的完整性。经营模式：全部商铺优化分割后分租。优势：零售租金收益最高，业态布局和定位灵活，对业态和品牌掌控力强。劣势：招商风险大，运营成本高。同时必须考虑空置风险和自身运营能力。招商模式及经营策略PART6项目开发运营策略134中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有附件品牌推荐建议135
125、中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有商户类型：快餐(中式)商户名称：真功夫选址要求：楼板承重：350kg/以上水：提供不小于1寸水管排油：提供4m1.5m1.2m专用隔油池位置排污：提供公用化粪池烟道：提供独立的专用烟管，口径面积为700800mm供配电负荷：120千瓦（如果没有管道媒体需提供250千瓦）硬件设施要求：通过消防、环保、规划验收，需提供制冷设备外机摆放位物业形状要求：有独立门面，临街展示面好，内部结构简单内装修要求：毛坯附件一项目开发营运策略/招商营销策略建议主力店及品牌推荐建议（3号线宜山路站）136中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所
126、有商户类型：轻餐饮商户名称：DQ选址要求：面积：实用面积60以上。楼层：一、二楼、地下。广告招牌位：要求有显眼的广告招牌位置。租期：房屋租赁期最好在8年以上。装修期：时间充足，最好有3个月以上的免费装修期。附件一品牌推荐建议商户及品牌推荐建议（9号线宜山路站）137中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有商户类型：食品零售商户名称：摩提工房选址要求：使用面积不低于10。店面门面宽不低于2.6米。外立面空间高度不得低于2.5米，店招高度不得低于0.6米。室内操作区净使用宽度不低于2.85米,净深不得少于2.4米，净高不得低于2.5米。电力要求：15千瓦40安培以上(有380V动
127、力电)。商户类型：其他品牌食品零售商户名称：贝尔多爸爸泡芙丸来玩趣争鲜寿司附件一项目开发营运策略/招商营销策略建议商户及品牌推荐建议（9号线宜山路站）138中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有商户类型：食品零售商户名称：85度C选址要求：租赁期：20年。免租期：5-6个月。经营方式：场地租赁。经营面积与楼层要求：60-80，底层。立柱距：8.4米以上。附件一项目开发营运策略/招商营销策略建议商户及品牌推荐建议（9号线宜山路站）139中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有商户类型：便利店零售商户名称：7-11、全家、罗森选址要求：1、面积：65100之间，其中1020会作为临时仓库。2、面宽：56米以上的单面宽。3、电力：可的、快客等需要2530KW的总电量，全家、罗森35KW以上的电量。附件一项目开发营运策略/招商营销策略建议商户及品牌推荐建议（9号线宜山路站）140中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有商户类型：零售超市商户名称：屈臣氏、万宁开店要求：开店面积：200-400.用电：50-80kw。商户类型：家居商户名称：罗莱家纺开店要求：开店面积：80-160。用电：50-80kw。附件一项目开发营运策略/招商营销策略建议商户及品牌推荐建议（9号线宜山路站）ThankYou！
